авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

«ИЗ ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Голикова, Анна Николаевна Договор ренты в гражданском праве Москва ...»

-- [ Страница 4 ] --

Во всех случаях, когда под выплату ренты передается движимое имущество, обязанностью сторон является согласование и внесение в договор ренты условия, предусматривающего либо использование определенного способа обеспечения обязательства, либо альтернативное решение этого вопроса в виде заключения договора страхования в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Гражданский кодекс придает этому условию особое значение, при его отсутствии договор не будет считаться заключенным. Особенностью подобного рода обязательств является то, что если при залоге недвижимости залоговое право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимых вещей получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения обязательства, в их числе и залог.

Как было отмечено, если по договору ренты плательщику передается движимая вещь, то вместо включения в договор условий об обеспечении исполнения обязательств, стороны могут договориться о получившем в настоящее время широкое развитие страховании. В рассматриваемой нами договорной конструкции в пользу получателя ренты страхуется риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства плательщиком (ст.932 ГК РФ). Масштабное применение страхования порождает у отдельных цивилистов мнение о «закате»

гражданско-правовой ответственности в ее традиционном пoнимaнии''*^.

Учеными обращается внимание на возможное исключение необходимости обращаться к обычному механизму взыскания с конкретного причинителя вреда при массовой страховой деятельности. Однако со временем обнаружилось, что ничего подобного не происходит и страхование ответственности имеет значительные ограничения;

одни из них являются '''^ См. например: Варкалло В. Об ответственности по фажданскому праву, - М.: Прогресс, 1998г., с. 319 324.

объективно существующими и не позволяют реализовывать выгоду из схемы страхования, другие лежат в законодательной области и имеют собственные причины. Страхование ответственности по договору (ст. ГК РФ) сегодня допускается только в случаях, предусмотренных законом, а страховать можно только риск самого страхователя в пользу выгодоприобретателя.

Страхование предполагает, что в случае нарущения договора плательщиком ренты страховая компания производит выплаты получателю ренты, т.е. риск неблагоприятных имущественных последствий, возникщих вследствие нарущения договора, несет страховая компания. Возможность заключения договора страхования связана, по нащему мнению, с целью максимальной защиты получателя ренты. В том случае, если плательщик по независящим от него причинам окажется не в состоянии выполнять условия договора, то получатель не должен остаться без пол5Д1ения необходимого содержания, т.е. создается практически абсолютная гарантия получения компенсации, без обременительной судебной процедуры.

Объектом страхования является страховой интерес, связанный с риском ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства, страхователем является плательщик ренты, при заключении договора страхования он должен сообщить сведения, касающиеся обстоятельств, имеющих существенное значение для определения страхового риска: предоставляется заключенный договор ренты, информация о размере рентных платежей, стоимости недвижимого имущества (страховщик может сам произвести оценку указанного имущества или удовлетвориться результатами оценки, проведенной независимым оценщиком), юридическое лицо также предоставляет свидетельство о государственной регистрации и учредительные документы.

Выгодоприобретателем является получатель ренты, особенностью рассматриваемого имущественного страхования является недопустимость возложения на него риска последствий невыполнения или несвоевременного выполнения обязанностей страхователя, как это предусматривает ст.939 ГК РФ. При невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей по договору страхования, выгодоприобретатель вправе требовать расторжения договора страхования и возмещения убытков (ч.З СТ.587 ГК РФ). Соверщение страхователем умышленных действий, направленных на наступление страхового случая, служит основанием для отказа в страховой выплате. Страховщику в доказательство умыщленной вины плательщика нужно доказать только наличие необходимых средств у плательщика для выплаты содержания. Таким образом, при наступлении страхового случая: невыполнение плательщиком ренты своих обязанностей и обращение получателя ренты за получением страхового возмещения, страховщик выплачивает страховое возмещение в пределах страховой суммы, максимальный размер которой не ограничен и определяется по усмотрению сторон, но в любом случае он не может быть меньше выкупной цены ренты. Таким образом, законодательно гарантировано право получателя ренты на получение возмещения в случае неисполнения страхователем своей обязанности по выплате ренты.

Однако, несмотря на, некоторые преимущества страхования, исследование заключенных договоров дает основание утверждать, что оно не получило развития в рентных отнощениях, стороны предпочитают включать в договор условие о каком-либо способе обеспечения исполнения обязательства (чаще - залог), игнорируя возможности страхования.

Поэтому, об участии страховых компаний в качестве субъектов рентных правоотнощений, даже в будущем говорить преждевременно.

Как уже было отмечено ранее, в законе предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты в виде взыскания с плательщика процентов в установленном договором или ст.395 ГК РФ размере. Введение этого правила дает получателю ренты еще одно основание для истребования понесенных потерь.

Взыскание процентов несет и элемент наказания, т.к. не только компенсирует потери кредитора, но одновременно и наказывает нарушителя, который далеко не всегда получает от задержки выплаты денежных средств имущественную выгоду.

Вообще проблема определения правовой природы процентов является предметом дискуссии в правовой литературе, кроме того противоречива и практика при рещении данного вопроса. В частности, в П.50 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высщего Арбитражного суда РФ от 1.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса РФ» проценты рассматриваются в одном ряду с убытками и неустойкой, а в последнее время высказывается мнение о том, что проценты по ст.395 ГК РФ следует рассматривать как неустойку, тогда как в п.1 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 8,10.1998 года №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты определяются как мера фажданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

В данном случае, мы считаем более предпочтительной точку зрения авторов, считающих уплату процентов не мерой гражданско-правовой ответственности,'^° а платой за пользование чужими денежными 151 /г " средствами, не представляя собой ни неустойку, ни нормативно установленные убытки, поскольку обязанность уплаты процентов наступает в любом случае, независимо от вины плательщика ренты, в силу факта "° См., Гаврилов Э. "Ответственность за неисполнение денежного обязательства", "Российская юстиция", 1997, N ' " См., напрмер: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, кн.2, с.641;

Розенберг М.Г.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства. Комментарий к ГК РФ. М, 1995г. С. 7-9.

Просрочки уплаты рентных платежей, кроме того, признание процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ, неустойкой противоречило бы общему принципу СТ.332 ГК РФ, согласно которой размер законной неустойки может быть только увеличен соглащением сторон (если закон этого не запрещает), но не снижен, в то время как ст.395 ГК РФ прямо предоставляет сторонам право установить иной размер процентов, т.е. снизить его.

Если размер процентов определяется, согласно ст.395 ГК РФ, т.е.

существующей в месте жительства или нахождения (если кредитором является юридическое лицо) плательщика ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Но один и тоже банк может и фактически применяет по отнощению к разным клиентам неодинаковые ставки (исходя из возможностей и проводимой политики), то же самое можно сказать и о ставках Центрального банка РФ (кроме общей ставки рефинансирования есть ставки Министерства финансов). Таким образом, ставку бывает сложно определить. В этой ситуации наиболее вероятным считается рещение, когда, искомой ставкой считают учетную ставку ЦБ РФ, во всяком случае, ее применение исключает споры и приводит к единообразию в расчетах, и именно на нее в настоящее время ориентируют правоприменительную практику вьющие органы судебной системы.

В соответствии с принятой банковской практикой*^^ проценты по кредитам рассчитывают на каждый день исходя из 360 дней в году или дней в месяце. Поэтому и расчет рассматриваемых процентов может быть основан на определении их количества, подлежащего уплате на один день.

Если, например, учетная ставка ЦБ России равна 180 процентам годовых, то проценты на день составляют 0,5 в этом случае достаточно будет установить количество дней задержки.

"^ см.: п. 1.5 Положения о порядке начисления процентов и отражения их по счетам бухгалтерского учета в учреждениях банков. Учреждено Госбанком СССР 22.01.1991 года.№338.

Учитывая выще перечисленное, можно сделать вывод, о том, что целесообразнее все - таки указывать размер процентов в договоре, например, при просрочке выплаты очередного взноса на содержание получателя более чем на два месяца, плательщик уплачивает получателю два процента в месяц от невыплаченной суммы.

Несмотря на то, что с юридической точки зрения основной целью договора ренты является обеспечение постоянного дохода для ее получателя, на практике данный договор в основном используется для обеспечения перехода права собственности на жилье, минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности: при наследовании как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев. В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).

С предварительного согласия получателя ренты плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение ренты (ст.бО4 ГК РФ). На практике условие о согласии включается либо в договор, либо заключается отдельное соглашение, требующее письменной нотариальной формы и государственной регистрации. Таким образом, гражданский кодекс еще более ограничил права плательщика ренты и установил гарантии реального предоставления соответствующего содержания.

Таким образом, исследовав содержание рентных правоотнощений, становится очевидно, что добросовестность их исполнения выгодна обеим сторонам. Но, учитывая, что договор носит многоусловный характер - его исполнение приходится на все оставшееся время жизни получателя ренты, а конечный результат принесет несомненную выгоду ее плательщику, то этот вид сделок не останется без внимания «дельцов», обеспечивая им широкие возможности для аферы. Поэтому, законодателем предусмотрено максимальное количество способов защиты интересов получателя ренты, среди которых наиболее часто применяется залог, поскольку возникает автоматически с момента заключения договора (тогда как другие способы обеспечения обязательства, в том числе страхование, нуждаются в оформлении отдельным договором), что в некотором смысле упрощает его применение. Однако мошенничество при заключении договора ренты может быть проявлено не только со стороны лица, которое принимает на себя обязанности, но и со стороны получателя ренты, которым может быть гражданин (вполне здоровый, трудоспособный и не нуждающийся в каком либо постороннем уходе за ним). Во избежание этого, прежде чем заключать договор, необходимо тщательно продумать все условия сделки, конкретизировать их в договоре, максимально предусмотрев при этом обязательства, обеспечивающие в целом потребности получателя ренты, а также, в договор пожизненного содержания с иждивением, внести пункт о возможной в будущем замене предоставления натурального содержания денежными платежами.

§4 Особенности формы договора ренты.

Для завершения характеристики договора ренты следует рассмотреть норядок оформления данных отношений.

Посвященная форме договора ренты ст.584 ГК РФ устанавливает, что независимо от вида и стоимости нередаваемого плательш;

ику ренты имуихества договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации (при отчуждении недвижимого имуш;

ества).

Еш;

е Г. Гегель в «Философии права» указывал: «собственность покоится на договоре и на формальностях, делающих ее доказательной и правомерной».'^^ Такими формальностями в настоящее время является нотариальное удостоверение договора и его последующая государственная регистрация.

Правила о формальностях, делающих собственность доказательной, содержатся не только в законодательных актах России, но и в законодательных актах большинства европейских стран. Папример, согласно § 873 Германского Гражданского Уложения «передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально и при этом должна быть сделана соответствующая запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Такие книги ведутся в судах.

Аналогичное правило содержится в ст.658 Швейцарского ГК. В Англии договоры о продаже или ином акте отчуждения земли или иных объектов зданий, урожая на корню, скоте на ферме и т.п. требует для передачи права собственности совершения специального акта передачи после проверки '^' Решетникова И.В., Ярков В.В. Гражданское право и фажданский процесс в современной России, М.:

издательство НОРМА, 1999г., с.243.

правомерности сделки компетентным лицом. Законодательство ряда штатов США тоже требует регистрации таких сделок».'^"^ В мире существует две системы регистрации недвижимости: англо американская и европейская. Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ощибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю оборота недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства (права каких-то лиц на данный объект) т.е. проверить его чистоту. Такая система регистрации недвижимости, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект ответственность уже несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Более распространена европейская система регистрации основанная на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и все совокупные права на имущество, включая сервитуты, также гарантируются государством.'^^ Необходимо подчеркнуть то обстоятельство, что на момент закрепления в новом российском законодательстве норм о системе государственной регистрации на недвижимое имущество такая система уже существовала во многих странах мира. Создание в России системы "* Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование, научно практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997, с.11.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М,: Информационно-издательский дом «Филин», 1998г., с.6.

регистрации прав на недвижимость опиралась, и в дальнейшем будет опираться на опыт зарубежных, в первую очередь европейских стран.

Законодательство Российской Федерации на сегодняшний день следующим образом определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

Для законодательства отдельных стран юридическая сторона регистрации важна в меньшей степени. Например, ГК Квебека указывает, что «регистрация состоит в установлении местоположения недвижимости на кадастровом плане, в определении его границ и лишь затем речь идет о правах и основаниях их возникновения».'^^ Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, оспорить которое можно только в судебном порядке.

С. Крылов пишет: «законодатель, установив обязательность регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре ограниченного круга лиц, достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменений и прекращении».'^' Государственная регистрация прав производится учреждениями юстиции по регистрации прав, обязанность создания которых до 1 января 2000 года была возложена на органы власти субъектов Федерации Регистрационные округа, на территории которых проводится регистрация Гражданский кодекс Квебека, М.: издательство СТАТУТ, 1999г., с. договоров. Правовой статус учреждения юстиции определяется Примерным положением о государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года № 288.'^^ На уровне субъектов Федерации приняты правовые акты с аналогичным названием, регулирующие деятельность учреждений юстиции по регистрации прав применительно к особенностям данного субъекта Федерации.

Следует отметить, что помимо государственных учреждений юстиции в процессе государственной регистрации косвенным образом задействован ряд других государственных и негосударственных органов: система органов нотариата, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и др.

Необходимо указать, что на сегоднящний день система государственной регистрации прав на недвижимое имущество находится в некоторой изоляции от указанных структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ренты.

Эта изоляция выражается, прежде всего, в информационной разобщенности нотариата, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ, учреждений юстиции по регистрации прав и иных подобных органов.

Нотариат представляет собой систему государственных органов и должностных лиц, на которые возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов и выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других нотариальных действий в целях защиты прав и законных интересов граждан и Юридических лиц.

Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы.// Российская юстиция, 1997г., ' Российская газета от 18.03.1998 года^Ь52.

' Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате. М.: издательство «СПАРК», 1996, с.5.

В числе действий, совершение которых возложено на нотариат, важное место занимает удостоверение сделок.

Удостоверение сделок у нотариуса обязательно:

а) в случаях, указанных в законе;

б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделки данного вида эта форма не требуется.

Статья 584 ГК РФ указывает: «договор ренты подлежит нотариальному удостоверению...».

Требования к обязательной нотариальной форме сделок не одинаковы в разных странах. Например, в странах бывшего СССР, несмотря на, казалось бы, общность правовых систем, суш:ествуют многочисленные варианты перечня тех договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Так, законодательство Украины требует нотариального удостоверения залога товаров в обороте (переработке). Но одним из общих моментов в законодательстве многих стран является обязательное нотариальное удостоверение договора ренты.

Возникает вопрос, в чем заключается преимущество нотариальной формы сделки перед простой письменной?

Во-первых, можно указать, что система государственной регистрации прав на недвижимость только начинает складываться в России и при заключении сделок в простой письменной форме, пусть даже в государственных учреждениях юстиции и в присутствии его специалистов, не наработан тот опыт, который имеется в рамках системы нотариата.

Во-вторых, при обращении к нотариусу стороны имеют большую возможность уяснить смысл сделки и ее правовые последствия, а также не обременены необходимостью составления проекта договора, что очень часто вызывает затруднения. Ю.В. Филимонов отмечает, что консультирование участников сделки в отношении правовых последствий С О Х действии, выявления и закрепления подлинной воли сторон по ВИ организации регистрации на органы регистрации не возлагается,'^° В-третьих, как указывает, например, А. Бегичев «государство все бремя ответственности за законность сделок берет на себя. Однако, всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежили с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована».'^^ Действительно, в соответствии со ст. Основ законодательства о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, обязан застраховать свою деятельность, и не может использовать свои обязанности прежде, чем будет заключен договор страхования. Таким образом, создается определенный фонд, из которого может быть выплачена денежная сумма в случаях соверщения нотариусом ошибки.

В число преимуществ нотариальной формы перед простой письменной можно отнести наименьщую вероятность возникновения судебного спора по сделке, заключенной у нотариуса, С.Г. Самойлов пишет, что «как показывает мировой опыт, устранение нотариата от удостоверения сделок приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера».'^^ «В станах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникаюших при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или их адвокаты, а нотариус лишь '*° Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации.// Государство и право, 1998 г., №11.

Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью.//Российская юстиция, 1999г., № 4.

'*^ Самойлов С.Г. Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости.// Нотариус - 1997 №3 с.ЗЗ.

заверяет подписи. (5 % против примерно 25 %)}^^ Однако распространять такое утверждение в отношении России было бы, на наш взгляд, весьма поспешным.

Также, примечательно и то, что США, где как известно, система нотариальных органов отсутствует, проводились исследования, в которых сравнивались затраты на осуществление прав в исковом и судебном порядке в отношении к валовому социальному продукту. Данные, к которым пришли исследователи свидетельствуют о том, что из-за неразвитости в США системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению со странами континентальной Европы, превышают примерно в 3-7 раз.*^^ Сторонники совершения договора ренты в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Это представление на наш взгляд является весьма ошибочным. Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора стоимость его услуг составляет до 5 % от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющз^ю 10 % от суммы договора. Таким образом, получается примерно 15 % от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5 % от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливается государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют '*' Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью.//Российская юстиция, 1999г., № ' " Казакова Е.Ю. «Международно-правовые аспекты нотариальной деятельности» диссертация к.ю.н., М.

2002г. с. 25.

самостоятельно. И государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, После повышения с 1 января 1997 года Федеральным законом «О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на год» (отдельные положения ряда статей этого закона были признаны неконституционными) размер взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28 % от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов адвокаты и предприниматели подняли цены на свои услуги.

Нотариусы этого сделать не могут в виду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в законе о государственной пошлине.

Как было отмечено, договор ренты отличается от других гражданско правовых договоров особой формой его заключения. Это обстоятельства нашло свое отражение в ст.584 ГК РФ, посвяшенной форме договора ренты.

Независимо от вида и стоимости передаваемого плательшику имушества, договор ренты (один из немногих договоров, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возврашением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательшиком ренты ее пользователю соответственного имущества обратно.

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» *^^ государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на Э О должностные лица исполнительной власти. На территории Российской Т Федерации функции нотариусов исполняют от имени Российской Федерации должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на это. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.д. (п.З ст. 185 ГК РФ).

Нотариат, прежде всего, осуществляет существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны не пришли еще к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора. Также осуществляется контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, учитывая, что в нашей стране по прежнему немало людей с низкой правовой культурой. Участие же нотариуса в заключение договора ренты снижает тревожный уровень криминальности в данной сфере.

Удостоверяя договор ренты, нотариус в соответствии с законодательством, обязан устанавливать личность участников сделки, проверять их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества. Здесь необходимо заметить, что обращаясь к нотариусу необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. По Российскому законодательству это должен быть паспорт гражданина РФ, никакой другой документ (например, водительские права, пенсионное удостоверение, заграничный паспорт и т.д.) не может послужить основанием для ' " Ведомости СНД И ВС РФ. 1993 г, №10, ст.357.

совершения нотариального действия. Исключение составляет удостоверение личности офицера. При утере паспорта или его обмене в Паспортном столе отделения милиции выдается временная справка на период пока новый паспорт не получен, но и она не заменит его при обращении к нотариусу.

Вызывает недоумение положение п.1 ст. 163 ГК РФ, которое сводит нотариальное удостоверение к проставлению удостоверительной надписи нотариусом.'^^ Если бы действия нотариуса сводилось только к проставлению штампа на документе (удостоверительной надписи), тогда не стоило бы предъявлять такие высокие требования к кандидату на должность, регламентирующее нотариальное производство.'^^ Потариальное удостоверение и удостоверительная надпись - это разные правовые явления. Нотариальное удостоверение - это юридическое действие, а удостоверительная надпись - это штамп на документе, наличие которого, является результатом нотариального удостоверения и способом засвидетельствования воли сторон сделки. Документ судостоверительной надписью - нотариально удостовереныый документ, следует считать нотариальной формой сделки. В случае утраты нотариально удостоверенного документа лицо может обратится к нотариусу за получением дубликата, который составляется либо на основании записи в реестре нотариуса или на основании второго экземпляра сделки, если такой имеется в архиве нотариуса.'^^ Необходимо отметить, что в законодательстве не решен вопрос ' ^ Решетникова И.В., Ярков В.В. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. М..

Норма, 1999, с.245.

'*^ ст. 2 Основ законодательства РФ о нотариате в устанавливает следующие требования для кандидата на должность нотариуса: гражданство РФ, наличие высщего юридического образования, прохождение стажировки не менее 1 года, сдачу квалифицированного экзамена, наличие лицензии иа право нотариальной деятельности. Ст. 12 Основ законодательства РФ о нотариате определяет порядок назначения нотариуса на должность, раздел II Основ законодательства РФ о нотариате содержит общие и специальные правила совершения нотариальных действий.

'** Косарева И.В. Роль нотариальных действий в гражданско-правовом регулировании. Дис. на соискание учен степени к.ю.н., Хабаровск, 2004г. с.34.

проверки нотариусом дееспособности обратившихся граждан. В инструкции о порядке совершения нотариальных действий говорилось лишь об обязанности нотариуса установить возраст обратившегося гражданина.'^^ Вместе с тем дееспособность связана не только с достижением гражданином определенного возраста, но и с психическим состоянием здоровья. В инструкции содержалось правило, в соответствии с которым, нотариус обязан приостановить совершение нотариального действия и сделать запрос в суд по месту жительства гражданина, если возникнут сомнения в отношении дееспособности обратившегося лица, так как нотариус не является специалистом в области медицины, он не может оценить психическое состояние здоровья гражданина, обратившегося к нему за совершением нотариальных действий. Кроме того, дело о признании гражданина недееспособным может рассматриваться в суде и по месту нахождения лечебного учреждения, в котором он состоит на психоневрологическом учете. Возможны и такие ситуации, когда лицо, не будучи признанным судом недееспособным, в момент совершения сделки не понимает значения своих действий и (или) не может руководить ими. Но надо подчеркнуть, что сам по себе факт душевной болезни или слабоумия, хотя бы и очевидный для окружаюших или даже подтвержденный справкой лечебного учреждения, еше не дает оснований считать гражданина недееспособным. Он может быть признан недееспособным только судом в порядке, установленном ГПК. Если такого решения суда не было, гражданин вправе совершать юридические действия, в том числе нотариальные. Поэтому нотариус, прежде чем отказывать в совершении нотариального действия на основании ст.48 Основ, должен отложить его на основании СТ.41 Основ с целью выяснения вопроса о том, имеется ли решение суда о признании этого гражданина недееспособным и об '*' в настоящее время инструкция утратила силу в соответствии с приказом Минюста РФ от 26.04.99 г.

№73//Бюллетень Минюста, 1999г., № установлении над ним опеки. Поскольку, при отсутствии достоверных данных об этом недопустимо отказать гражданину в совершении нотариального действия.

Тем не менее, необходимо учитывать, что сделки, совершенные в таком состоянии являются оспоримыми и могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

Изучение судебной практики по разрешению споров из договора ренты, как отмечалось выше, свидетельствует о том, что у судей уже сложилось априорное доверие к старикам, и чаш;

е всего они занимают позицию более слабой стороны - получателя ренты, такое доверие иногда весьма безосновательно, У нотариусов на этот счет имеется другое мнение, поскольку причины, которые получатели ренты чаш;

е всего указывают в своих исках связаны с пороками воли при заключении договора как то неудовлетворительное состояние здоровья на момент подписания договора, в том числе - тугоухость и плохое зрение, а также безграмотность, а отсюда непонимание значения оформляемых документов и т,п. Поэтому важность проверки нотариусом дееспособности сторон трудно переоценить. Если лицо страдает физическим недугом, нотариус должен сделать соответствуюшую запись на договоре. Каждый пункт договора зачитывается вслух и разъясняется, о чем должна свидетельствовать надпись на договоре.

После установления личности и проверки дееспособности граждан, совершающих сделку, следует подготовительная стадия договора - самый трудоемкий процесс в деятельности нотариусов, поскольку стороны еще не пришли к соглашению и необходимо разъяснить сложную конструкцию рентных отношений, что занимает очень много времени. Па этом этапе разъясняется смысл и правовые последствия договора, причем конечный результат - заключение договора достигается далеко не всегда. Именно эта деятельность нотариусов помогает защитить в суде добросовестную сторону, поскольку сделке придается достоверность, обеспечивающая возможность доказывания определенных фактов в суде, а во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания вноситься ясность.

Обобщая практику работы нотариусов (нами было изучено порядка договоров ренты составленных и заключенных нотариусами г.Москвы и Московской области), следует отметить, что нотариусами допускаются следующие ощибки и недочеты при составлении договора ренты:

1. Предмет договора указывается не полностью: отсутствует обязательство плательщика ренты выплачивать рентные платежи или осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

2. Отсутствует обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно плательщику ренты.

3. Конкретно не указывается место проживания получателя ренты.

4. Не определена общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц.

5. Не указаны обременения и ограничения в пользование.

6. Не отражены сведения о передачи недвижимости.

На основании вышеизложенного и учитывая результаты обзора деятельности нотариусов, составленного специалистами Московской областной нотариальной палаты полагается возможным порекомендовать нотариусам посредствам опубликования соответствующих рекомендаций в Информационных Бюллетенях МОНП и Бюллетенях нотариальной практики при удостоверении договора ренты:

- внимательно ознакомиться с нормативным материалом, и строго соблюдать положения действующего законодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением;

- обратить внимание на ошибки и недочеты, допущенные при составлении проекта договора пожизненного содержания с иждивением;

- включать в текст договора следующие пункты:

1) об индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом;

2) о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах;

3) о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимости плательщиком ренты;

4) о приобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;

5) о недопустимости снижения стоимости указанного имущества плательщиком;

6) о прекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;

7) о последствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;

8) о том, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, не компенсируются/^° Кроме того, очень взвещено нужно относиться к типовым договорам, поскольку они не могут учитывать все особенности и нюансы каждого конкретного случая, не менее осторожно следует оценивать проекты договоров, представляемые для подписания одной из сторон - зачастую она стремиться оговорить для себя более выгодные условия, уменьщить ответственность, что, в общем-то, неудивительно.

В любом случае еще до похода в нотариальную контору необходимо ясно представлять структуру договора.

Вводная часть договора содержит название, дату, место заключения, а также указание организационно-правовых форм и наименований сторон.

Особое внимание следует обращать на должностной статус и нолномочия лиц, подписывающих договор.

Главным разделом договора является его содержательная часть.

При составлении или изучении договора, прежде всего, рекомендуется оценить его содержание с точки зрения здравого смысла, сопоставить написанное с планируемым развитием сделки. Каждое положение подлежит осмыслению с позиции ясности и точности его изложения, взаимосвязи различных пунктов и частей, оценки степени риска.

В число традиционных разделов содержательной части следует, прежде всего, включить «Предмет договора», «Права и обязанности сторон», «Форма и размер ренты», «Сроки выплаты ренты», «Выкуп ренты», «Ответственность сторон».

Изучение практики показывает, что допущенные в договоре неточности или неопределенности обязательно «всплывут» при выполнении сторонами своих обязательств, особенно при осуществлении выплат рентных платежей.

При составлении договоров рекомендуется обратить внимание на следующие важные моменты:

- обязательным условием является приобщение всех упоминаемых в договоре приложений;

- употребляемая терминология, в том числе специальные термины должны однозначно трактоваться сторонами. При необходимости расщифровка этих терминов может быть включена в один из первых разделов содержательной части или помещена в приложение. Педопустимо включать в текст договора расплывчатые формулировки.

Если участники оказались не в состоянии урегулировать возникщие разногласия по взаимному соглашению и прийти к единому толкованию '^° Информационное письмо управления юстиции Тверской области «Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением» // Бюллетень Министерства договора, снор передается на рассмотрение суда. Поэтому, чтобы избежать выявления действительной общей воли сторон в судебном норядке в том ее виде, в каком она была сформирована нри заключении договора, необходимо, чтобы использованные в договоре слова и выражения ясно и недвусмысленно выражали волю его сторон. Но поскольку юридически грамотно составленный договор продолжает оставаться весьма редким явлением, после его заключения между сторонами часто возникают споры относительно смысла того или иного условия договора. Во многих случаях оказывается, что стороны по-разному понимали смысл отдельных положений заключаемого ими договора, поскольку нередко у одного и того же слова может быть несколько значений, в том числе и обычно употребляемых. Представляется, что в особо сложных случаях допустимо назначение лингвистической экспертизы. Следует заметить, что до настоящего времени в судебной практике случаи назначения такой экспертизы неизвестны.

Заключительная часть договора должна быть оформлена не менее тщательно, чем иные его разделы. В обязательном порядке следует указывать:

- момент вступления договора в силу;

- количество составленных сторонами экземпляров договора и места их хранения;

- количество и содержание приложений к договору;

- юридические адреса, платежные реквизиты и подписи сторон.

Во избежание фальсификаций рекомендуется подписывать каждую страницу договора, о чем делать соответствующую запись в отдельном пункте: «Договор состоит из пяти машинописных страниц, на каждой из которых поставлены подписи представителей сторон».

юстиции Российской Федерации, 1999, №11.

Договор ренты, предметом которого является недвижимое имущество, даже совершенный в надлежащей форме, сам по себе не порождает гражданских прав и обязанностей. Указанные юридические последствия наступают только после государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на имущество. Порядок такой регистрации определен в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»'^' и в некоторой части Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219.

Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.З той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию.

В то же время в ст. 164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Другое положение, содержащееся в ст.433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных ст.223 ГК РФ, при возникновении права собственности на имущество регистрации подлежит момент его Собрание законодательства РФ от 28.07.1997г., ^ЬЗО, ст.3594.

отчуждения, при этом под отчуждением недвижимости понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей. В статье 551 ГК РФ также говорится о регистрации перехода прав на недвижимость по договору ее продажи, хотя, согласно ст. 584 ГК РФ, регистрируется как договор ренты, так и переход права собственности. Обязательно регистрируются на основании СТ.574 и 560 и 564 ГК РФ соответственно договоры дарения недвижимого имущества и купли-продажи предприятия.

Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации - правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, очевидна. Опираясь на них, законодатель подощел к созданию Закона о регистрации, и это не могло не сказаться на результате.

В названии Закона о регистрации смещиваются элементы двух мировых регистрационных систем, поскольку одновременно указывается на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст.4 Закона, регистрируется правовой титул на недвижимость, а в ст. 14 говорится, что удостоверению подлежит проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость, а также сделок с ней.

На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость - регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы. ^^^ По нащему мнению, данное противоречие заложено в самой системе возникновения, изменения и перехода имущественных гражданских правоотношений.

Отсутствие однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется правовой титул или сделка, приводит к необходимости заполнять в отнощении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок.

Так, B.C. Буров и О.Г. Ломидзе предлагают изменить Закон о регистрации с целью восстановить регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также дополнить его новыми статьями, касающимися особенностей регистрации отдельных сделок с недвижимостью. ^^^ Данный подход представляется некорректным, так как, согласно п.2 ст.З ГК РФ, установление норм об обязательной регистрации сделок допустимо только в самом Гражданском кодексе РФ.

По нашему мнению, решение законодателя производить регистрацию как правового титула на недвижимость, так и сделки с ней связано с переходным состоянием в развитии нашего общества и, естественно, соответствующим этому периоду состоянием правовой системы, в частности, гражданского прпва.^^^ Со временем, после наработки практики по применению Закона о регистрации и появления регистрационного опыта у регистрирующих органов и у лиц, обращающихся за регистрацией, а также после становления определенной регистрационной правовой культуры возможно кардинальное изменение в системе регистрации недвижимости.

Таким образом, при регистрации договора ренты недвижимого имущества нужно проводить так называемую «двойную» регистрацию - и сделки и перехода по ней вещного права, притом, что только регистрация права имеет вещно-правовой эффект. Значение правого последствия отсутствия регистрации прав заключается в том, что вещное право от одного лица к другому не переходит, однако, из ст. 11 и 12 ГК РФ вытекает возможность обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании ' " См.: Государство и право. 1998. N 2. С. 45;

N8. С. 94.

'^' B.C. Буров, И.Д. Грачев и др. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 495-502.

"* Алексеев С.С. Теория права. М., 1994. С. 50,212-213.

за ним права собственности путем признания права. При несоблюдении требований о государственной регистрации сделки ее недействительность наступает только в случаях, установленных законом (п.1 ст. 165 ГК РФ), необходимо отметить, что для договора ренты такие правовые последствия отсутствуют (ст.584 ГК РФ).

В этой связи, уместно будет рассмотреть возможное признание при определенных условиях сделки действительной, хотя и заключенной с нарушением требований обязательной нотариальной формы и государственной регистрации. Такие указания содержаться в ст. 165 ГК РФ.

Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требований о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда, в нотариальном удостоверении необходимости уже нет (п.2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п.4 ст. 165 ГК РФ). Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда признание сделки действительной может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса) и в соответствии с п.З ст. 165 ГК РФ при совершении сделки в надлежащей форме, но уклонении одной из сторон от ее регистрации, суд вправе вынести решение о ее регистрации и сделка должна быть зарегистрирована в соответствии с решением суда.

Приведем в этой связи решение суда, подтверждающее возможность применения к договору ренты определенных исключений.

Истица обратилась в суд с признанием за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 года она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г.Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 года В. скончалась. ДМЖ г.Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п.З ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей нотариальной форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а в последствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.


Всесторонне оценив приведенные выще доказательства, суд приходит к убеждению в том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ Г.Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.''^ Возвращаясь к «двойной» регистрации отметим, что на наш взгляд, необходимости в ней нет, подтверждают это и слова Н.А. Сыроедова:

«Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав».''^ Следует также отметить, что при государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки должностное лицо повторяет правовые действия, соверщенные ранее нотариусом: проверяет личность обративщегося, его право- и дееспособность, содержание подаваемых документов.'''' Сюда же можно отнести и П.5 информационного письма Министерства юстиции РФ №5833 ГЖ от 27 августа 1998 года, в котором высказывается мнение о том, что совокупный размер платы за регистрацию сделки и регистрацию права по ней не должен превышать максимального размера платы за одно регистрационное действие. ^'^ Кроме того, и правообладатели стремятся совмещать эти две регистрации на практике.

Для осуществления государственной регистрации фажданами предоставляется документ, удостоверяющий личность;

заявление о государственной регистрации по общему правилу заполняется в присутствии специалиста на приеме документов, если сделка нотариально удостоверена, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. Это правило по аналогии (т.к. в Законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению) действует и в " ' Архив Чертановского межмуниципального суда г.Москвы, дело №2547/99.

" * Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. // Государство и право 1998г., №8, с. "^ ст. 13, 16 ФЗ. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.08.1997г// информационно-справочная система «Гарант».

" ' Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 1997г., с. отношении договора ренты, как сделки, требующей обязательное нотариальное удостоверение. Одновременно подается квитанция об оплате регистрации - платежное поручение,''^ правоустанавливающие документы:

не менее одного экземпляра подлинника и одну нотариально удостоверенную копию договора, а также - нотариально удостоверенные копии регистрационных удостоверений Бюро технической инвентаризации;

справки районных управлений технической инвентаризации или их копии, выданные для сделки, если предметом договора является здание, сооружение, дом, гараж, квартира или их часть;

один из документов на земельный участок, если предметом договора является жилой дом или часть жилого дома: свидетельство на право собственности - оригинал и копия, свидетельство на право пожизненно наследуемого владения — оригинал и копия, свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды - оригинал и копия. Справка о прописки (ф.9) для жилой недвижимости;

акт нормативной цены земельного участка и заключение районного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о возможности отчуждения земельного участка, если заключение содержится в Акте нормативной цены, если предмет сделки - земельный участок. При возмездном приобретении объектов недвижимости одним из супругов нотариально удостоверенное согласие супругов на отчуждение и приобретение объектов недвижимости (согласие рентополучателя не требуется, если отчуждаемое имущество получено им в порядке наследования, дарения или приватизации);

если в отчуждаемом объекте проживают или являются собственниками имущества несовершеннолетние дети, недееспособные, ограничено дееспособные требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (удостоверенное печатью администрации). Договор, удостоверенный нотариально, - в количестве.

'^' Платежное поручение (подлинник и копия) представляется на каждый объект недвижимости в отдельности, с указанием назначения платежа - за какой объект произведена оплата.

равном числу сторон сделки плюс один экземпляр. Документы, содержащие два и более листов, должны быть прошиты, скреплены подписью и печатью.

Если стороной договора является юридическое лицо, то предоставляется также - Устав (Положение) юридического лица в подлиннике;

свидетельство о государственной регистрации юридического лица в подлиннике;

документ, подтверждающий полномочия исполнительного органа юридического лица (выписка из протокола заседания высшего органа об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа);

представитель юридического лица, не являющийся исполнительным органом, предъявляет нотариально удостоверенную доверенность на совершение конкретной сделки;

дополнительные документы, в случаях установленных законом.

Учреждения юстиции в течение месяца со дня подачи заявления о совершении государственной регистрации проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки, устанавливают отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимость и другие основания для отказа и приостановления регистрации прав.

При отсутствии причин для отказа в регистрации в разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество вносится запись.

Каждый раздел идентифицируется кадастровым или условным номером соответствующего объекта недвижимого имущества.

Расположение разделов Реестра осуществляется в соответствии с принципом единства объекта недвижимого имущества, который заключается в том, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, следуют непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке, а разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах.

В О Я И в состав зданий и сооружений, следуют непосредственно за ХДЩ Х соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел Реестра состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация. В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется путем присвоения ей регистрационного номера. Этот номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру '^^ Комментарий к ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под ред.

Эрделевского A.M.- информационно-справочная система «Гарант».

Принятых на регистрацию документов.

Закон предусматривает обязательное ведение Реестра на бумажных носителях информации. В дополнение к ведению Реестра на бумажных носителях (а не вместо него) возможно ведение Реестра и на магнитных носителях. Таким образом, установлен принцип приоритета бумажного носителя: при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. В случае несоответствия записей в Реестре и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ, поскольку именно он является основанием для внесения соответствующих записей в Реестр.

Регистрация договора ренты имеет свои особенности внесения записей в Единый государственный реестр:

- вносится запись о регистрации прав собственности получателя ренты на недвижимое имущество, подлежащее передаче под выплату ренты (если право не было зарегистрировано ранее);

- запись о регистрации договора ренты в подраздел III-4 на лист «Запись о сделке». Эта запись является актуальной и не подлежит погащению до прекращения действия договора ренты. Графа «Цена сделки»

заполняется в случае передачи имущества в собственность за плату и содержит сведения о цене передаваемого имущества. В графе «Условия сделки» указывается разновидность договора ренты: «постоянная рента», «пожизненная рента», «пожизненное содержание с иждивением»;

- запись о регистрации перехода права собственности от получателя к плательщику ренты в подраздел II;


- запись о регистрации залога в силу закона в подраздел III-2 «Запись об ипотеке». В графе «Номер регистрации» указывается номер регщистрации права собственности плательщика ренты. В графе «Срок»

укказывается - дата возникновения ипотеки (дата государственной регистрации перехода права) и слова «постоянно» либо «пожизненно получателя ренты» соответственно виду ренты. В графе «Сумма»

указывается размер и периодичность выплаты ренты. В графу «Залогодатель» вносятся сведения о плательшике ренты, а в графу «Залогодержатель» о получателе ренты. В графе «Документы основания» указываются сведения о договоре ренты, в графе «Особые отметки регистратора» - слова «Залог в силу закона»;

- запись о прекращении ренты, запись о прекращении залога в силу закона в случае расторжения договора ренты в установленном порядке или прекращении договора ренты по основаниям, предусмотренным законом.

При расторжении договора по соглашению сторон указанное соглашение регистрируется как сделка и на его основании вносится запись о прекращении сделки, а на листах «Запись о сделке» проставляются штампы погашения регистрационной записи.

Государственная регистрация, таким образом, имеет важное значение для стабильности и зашиты имущественных прав граждан.

Введение такой системы преследует несколько целей:

1. придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

2. внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России;

3. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия:

возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права '*' Приложение к приказу председателя МОРП от 06 июня 2000г. №18 Пр., Методические рекомендации по вопросам государственной регистрации договора ренты.

возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК.

4. это признание и подтверждение государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедивщись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

На основании изложенного и учитывая особенности договора ренты, считаем целесообразным, сохранив нотариальную форму рассматриваемого обязательства, которая признана защищать участников договора и упрощать процесс доказывания при возникновении спора, сохранить предусмотренную государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество, имеющего вещно-правовой эффект, а не сделки.

Для этого предлагаем изменить содержание ст.584 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности в договоре, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации».

Таким образом, мы приходим к выводу о том, что универсальной формы, способной надежно обезопасить вас и ваше имущество не существует. Тем не менее, нами разработан примерный договор пожизненного содержания граждан с иждивением (приложение 1), как наиболее часто заключаемой разновидности договора обеспечивающий максимальную защиту прав и позволяющий в обмен на передачу своего жилья получить все необходимые услуги. Однако необходимо помнить, что договор - акт строго индивидуальный и составлять его надлежит для каждого случая отдельно. Договор пожизненной ренты менее популярен, поскольку выгоден при передаче, по договору не единственного дорогого имущества. Что касается постоянной ренты, то она совсем не получила распространения на практике, поскольку, выгодна получателям, обладающим большим капиталом, позволяющим передать имущество под выплату постоянной ренты.

Однако, на наш взгляд, наличие стабильной экономики и увеличивающейся дифференциации населения создаст условия для существования всех форм ренты.

'*^ Результаты обзора деятельности нотариусов Московской области, свидетельствуют о том, что за год ими было удостоверено 871 договор ренты, из них, основное большинство договоров - пожизненного содержания с иждивением, 203 - пожизненной ренты и ни одного договора постоянной ренты.

Заключение.

Проведенное исследование показало, что договор ренты недостаточно изучен наукой гражданское право, что создает препятствия в применении данных отношений.

По результатам настоящего исследования можно сделать ряд следующих выводов.

По нашему мнению договор ренты прошел в своем развитии следующие этапы: времена Римской империи, средние века Западной Европы, дореволюционный и советский периоды России. Постклассическая эпоха римской империи, когда римское право сформулировало общие положения о ренте и создало все предпосылки для появления договора ренты. Вместе с тем, экономика Рима не испытывала потребностей в этом договоре. Средние века характеризуют договор ренты в двух разновидностях в зависимости от ее источника - ренты с недвижимого имущества и ренты с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной, собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца.

Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Второй вид договора - рента с капитала или установочная рента, получил широкое распространение в средние века в западном законодательстве, для того чтобы обойти запретительные законы о процентах. Люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем, чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц.

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Гражданский кодекс Франции 1804 года (кодекс Наполеона), который и настоящее время продолжает оставаться важнейшим источником действующего гражданского права. Он включил главу, содержащую 15 статей посвященных договору ренты. Все виды ренты - вечные, пожизненные, государственные, подлежащие выплате частным лицам, как земельные, так и установочные отнесены к числу движимого имущества.

В России в своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако при обращении к обычному праву России, можно найти примеры подобных сделок, например, у крестьян встречается продажа с условием оставить купленную вещь в пожизненном владении продавца. Впоследствии правила о ренте были включены в Проект Гражданского Уложения, который разрабатывался на основе анализа иностранного законодательства, в особенности Германского и Швейцарского. В Проекте были предусмотрены два вида договора пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме.

Однако последняя редакция Проекта не была принята в качестве закона сначала из-за первой мировой войны, а затем по причине революции. В связи с этим еще долгое время договор ренты и пожизненного содержания не мог найти отражение в нормах гражданского законодательства.

В советский период становление договора ренты осуществлялось в несколько стадий. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу политическая направленности - никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, несмотря на отсутствие в нормативных актах РСФСР указаний по этому вопросу, во время нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строении под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях имущественной бедности значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. После войны много одиноких, престарелых и инвалидов нуждались в постоянном уходе. И многие из них хотели бы под уступку своих прав на имущество получать содержание.

Появление в то время в практике подобных договоров не прошло незамеченным в науке, и как следствие этого Гражданский кодекс РФ года впервые на высшем нормативном уровне признал существование таких договоров, в отдельную главу Кодекса «Купля-продажа» были помещены две статьи, посвященные «купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца».

Сегодня договор ренты становится предметом научных изысканий, что подтверждает переломное, меняющееся состояние гражданского оборота, которое укрепляет позиции частного права.

Легальное определение договора ренты дано в п.1 ст. Гражданского кодекса РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные платежи в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По нащему мнению, в данном определении названы наиболее важные элементы, которые составляют содержание исследуемого понятия, а именно основные обязанности получателя и плательщика ренты. Анализ содержания данного договора приводит к выводу, что договор ренты является, безусловно, возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Обращено внимание на то, что договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Договор ренты по своей юридической природе является реальным, так как законодатель соответствующим образом сконструировал понятие данного договора в ст. 583 ГК, и это - одна из мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты (с учетом того, что договор ренты считается заключенным лищь в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), что в свою очередь обуславливает жесткие требования к его форме. Определяя конструкцию договора ренты реальной, на нащ взгляд, следует признать его односторонне обязывающим. Все три вида исследуемого договора ренты относятся к группе рисковых. В двух из них - пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, случайным событием является смерть получателя. Постоянную ренту также можно отнести к рисковым договорам, поскольку в обстановке нестабильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких ценовых колебаний, договор в силу своего длящегося характера, становится рисковым, так как выще названные обстоятельства, с одной стороны, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а с другой стороны, может произойти обесценивание предмета договора. Помимо этого, договор является длящимся и фидуциарным, «для которого длительность и фидуциарность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты (или иного возможно более определенного срока)». Кроме того, в соответствии с ГК РФ рассматриваемый договор является формальным, поскольку законом предусмотрена обязательная форма, в которую он должен быть облечен, ее несоблюдение влечет недействительность договора. Принадлежность договора ренты к группе договоров об отчуждении имущества, предполагает его сходство по этому признаку с рядом других обязательств, однако, их правовое регулирование принципиально различно: от договора дарения договор ренты отличается отсутствием безвозмездности, от договора купли-продажи - характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателем ренты за отчуждаемое им имущество, кроме того, договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается. Договоры ренты и оказания услуг имея общую направленность - оказание услуг, имеют, тем не менее некоторые коренные различия: предметом договора возмездного оказания услуг являются нематериальные услуги, материальные же являются предметом договора только дополнительно к нематериальным, договор не имеет лично - доверительного характера, поскольку, в отношениях между заказчиком и исполнителем нет личной связи, является двусторонне - обязывающим, т.к. исполнитель обязан совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги, следовательно, в договоре предусмотрена цена. Договор ренты при этом обладает прямо противоположенными характеристиками. Определенные сходства договора ренты существуют и с договором аренды, однако, несмотря на их кажущуюся похожесть, как в названии, так и во внешнем проявлении рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, основное различие которых состоит в различном намерении сторон в момент заключения соответствующего договора.

С момента своего возникновения рентные договоры подразделились на виды в зависимости от срока продолжительности данных отнощений.

Бессрочные отношения получили название - постоянной ренты, а срочные пожизненной ренты, которая может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т. д.

Поэтому в исследовании разновидности договора рассмотрены нодробно.

В результате исследования обозначена сложность определения объекта, гражданско-правового отношения, сделан вывод о том, что предметом договора ренты являются действия сторон но обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты, а объектом - имущество, которое должно быть передано под выплату ренты: согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи, это бесспорно движимые и недвижимые вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги, и сама рента в денежной и натуральной форме. В отношении объектов договора ренты действуют общие требования оборотоспособности.

В ходе проведенного изыскания рассмотрены права и обязанности рентодателя и рентополучателя, сделан вывод о том, что при заключении договора ренты сторонам необходимо очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку в Гражданском кодексе РФ не только не закреплены детально, но и в определенных случаях нет даже ориентиров для урегулирования взаимоотнощений сторон.

Завершает характеристику договора ренты его форма, которая считается соблюденной, при нотариальном удостоверении сделки, а при отчуждении под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит также государственной регистрации. При этом обозначены преимущества нотариальной формы сделки перед простой письменной, рассмотрена процедура государственной регистрации и нотариального удостоверения, обозначена возможная «исцелимость» при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением требований, предъявляемых к форме договора.

Несмотря на свои очевидные преимуш;

ества в настоящее время договор ренты продолжает оставаться одним из наименее распространенных - отдельные российские граждане не имеют представления о существовании подобной правовой конструкции в законодательстве, более грамотное в правовых вопросах население опасается, тем не менее, рентных отношений в связи с присущей договору степенью риска, по прежнему остается нестабильным положение отечественной экономики, тут же следует отметить и высокую степень криминализации Российского общества.

В месте с этим учитывая отсутствие у государства достаточных средств для обеспечения социальной защиты пожилых людей договор ренты для многих из них продолжает оставаться единственной возможностью обеспечить свое существование. Учитывая это, необходимо отметить, что отдельные нормы законодательства вследствие их нечеткости и противоречивости требуют тщательной доработки, поскольку вызывают затруднения даже у нотариусов.

Таким образом, можно констатировать, что изложенные выводы и предложения являются актуальными, необходимыми для совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности.

Приложение 1.

Типовой договор №_ Пожизненного содержания с иждивением.

Город « » (дата) Получатель ренты, (Ф.И.О., адрес гражданина) именуемый в дальнейшем «получателя ренты»

С одной стороны, и (Ф.И.О., адрес гражданина) именуемый в дальнейшем «нлательщика ренты»

с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследз^ощем:

1. Предмет договора 1.1. По настоящему договору получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность следующее имущество:

(какое имущество и но какому адресу передается) далее именуемое - имущество, а Плательщик ренты в обмен на полученное имущество принимает на себя обязательство в обмен на полученное имущество осуществлять пожизненное содержания с иждивением Получателя ренты.

1.2. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит Получателю ренты на праве * (указать право) удостоверенном.

(указать название документа, удостоверяющего право получателя ренты на предмет договора, номер, кем и когда выдан).

1.3. Нормативная цена имущества составляет рублей (указать сумму в рублях), согласно прилагаемому к настоящему договору акту.

1.4. Оценка имущества произведена (по соглашению сторон, профессиональпым оценщиком) и установлена в сумме рублей.

(не ниже нормативной цены) 1.5. Оценка объектов недвижимости, передаваемых под выплату ренты по настоящему договору установлена в сумме рублей, (указать сумму в рублях) согласно прилагаемой к настоящему договору сводной ведомости оценки строений, зданий, сооружений.

1.6. Акт оценки J b N, от « » 20 г.

(указать в случае оценки предмета договора профессиональным оценщиком).

2. Срок действия договора.

2.1. Настоящий договор заключен на срок, равный жизни Получателя пожизненного содержания.

3. Права и обязанности сторон.

3.1. Получатель пожизненного содержания вправе:

- указать в договоре в качестве Получателя не себя, а любое другое третье лицо (гражданина);

- требовать возврата имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания;

- требовать выплаты ему выкупной цены ренты.

3.2. При существенном нарущении Плательщиком ренты своих обязательств Получатель ренты вправе:

- расторгать договор и требовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.