авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |

«Российская академия сельскохозяйственных наук ГОСУДАРСТВЕННОЕ НАУЧНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВСЕРОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ АГРАРНЫХ ПРОБЛЕМ И ИНФОРМАТИКИ ИМЕНИ А.А. НИКОНОВА ...»

-- [ Страница 3 ] --

Что значит в данном случае «понуждение», не объяснено. При этом основная процедура предоставления соответствующей земли – это торги, при которых при оритет отдается рыночной цене на землю, а не интересам местных жителей или сельскохозяйственным организациям. Такие законодательные нормы способствуют появлению коррупциогенных факторов.

Согласно пункту 3 статьи 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сель скохозяйственного назначения» участники долевой собственности до 1 июля года должны были принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, на ходящийся в долевой собственности. В противном случае орган местного само управления поселения или городского округа по месту расположения соответст вующих земельных участков до 1 июля 2013 года обязан:

1) провести общие собрания участников долевой собственности, рассмотрев и решив на них все вопросы, касающиеся распоряжения в соответствии с установлен ными правилами земельными участками из земель сельскохозяйственного назначе ния, находящимися в долевой собственности, 2) обеспечить подготовку проектов межевания и проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных проектами межевания, ут вержденными решениями общих собраний участников долевой собственности.

В настоящее время эксперты с полной определенностью утверждают, что в большинстве регионов данные установленные сроки не выдержаны как участниками долевой собственности, так и органами местного самоуправления поселения или го родского округа по месту расположения соответствующей земли. Это связано, в ос новном, с непреодолимыми финансовыми трудностями, которые испытывают мест ные бюджеты, не имея возможности выделить деньги на проведение капиталоемких землеустроительных и кадастровых работ. Играют свою роль и проблемы организа ции правомочных общих собраний участников долевой собственности, а также дру гие факторы.

Актуальность исследования законодательства в сфере оборота земель сельско хозяйственного назначения обусловлена его значением при совершении сделок с земельными долями и сельскохозяйственными земельными участками, а также при осуществлении государственного и муниципального управления земельными ресур сами сельского хозяйства. Неопределенность норм этого законодательства создает возможность для злоупотреблений и порождает противоречивую правопримени тельную практику в области сельскохозяйственного землепользования, что не отве чает принципу равенства всех категорий сельскохозяйственных производителей пе ред законом и судом.

В настоящее время принимаются, изменяются и дополняются новыми нормами земельные законы, работают их правоприменители, в том числе судьи. Вместе с тем происходит легимитизация неэффективных, мало действенных решений, выражаю щих земельные интересы определенных социальных групп, далеких от сельскохо зяйственного производства. Что касается законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, то его правоприменительная практика с момента вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об оборо те земель сельскохозяйственного назначения» свидетельствует о некой системной ошибке, которая не исправляется, а накапливается, порождая неоднозначное истол кование правовых норм, восполнение их пробелов и неясностей правоприменителя ми (судьями).

4 Разработка вариантов и выбор стратегии повышения эффективности инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения в Рос сии 4.1 Международный и российский опыт в сфере инвестирования в земель ные ресурсы В зарубежной практике инвестирования в сельское хозяйство, в частности, в земельные ресурсы, подчеркивается необходимость мобилизации частных инвести ций, в особенности инвестиций самих фермеров.3 Государственные и частные инве сторы направляют инвестиционные ресурсы на разные цели. При этом следует раз личать инвестиционные вложения непосредственно в земли сельскохозяйственного назначения от расходов на производство. Собственно инвестиции предполагают ак кумулирование активов, которые дадут более существенный доход или другие ка кие-либо преимущества в будущем, а расходы предполагают текущие затраты и трансфертные платежи, которые, как правило, не считаются инвестициями.

В докладе Продовольственной и сельскохозяйственной организации Организа ции Объединенных Наций - ФАО ООН «Положение дел в области продовольствия и сельского хозяйства» за 2012 год отмечается, что, исходя из имеющихся данных, в странах с низким и средним уровнем развития сельского хозяйства и доходов от сельскохозяйственной деятельности ежегодные инвестиции фермеров в основные фонды своих хозяйств, включая землю, более чем в 4 раза превышают государст венные инвестиции, а также расходы международных спонсорских фондов, органи заций и частных иностранных инвесторов в сельское хозяйство. Таким образом, собственные инвестиции фермеров должны быть в центре любой государственной стратегии, направленной на повышение эффективности инвестиций в отрасли.

Приток инвестиций в земли сельскохозяйственного назначения прямо зависит от состояния инвестиционного климата в стране, который, в свою очередь, зависит от эффективности государственной инвестиционной политики.

Зарубежные эксперты подчеркивают необходимость равных условий функцио нирования для сельского хозяйства по сравнению с другими отраслями экономики.

Доклад Продовольственной и сельскохозяйственной организации Организации Объединенных Наций - ФАО ООН «Положение дел в области продовольствия и сельского хозяйства», 2012 год.

Однако обеспечение соответствующих условий для инвестирования в сельское хо зяйство требует обязательного учета в системе стимулирования инвесторов приро доохранных издержек и экологической составляющей.

Следует отметить, что фермеры, имеющие низкие и средние уровни доходов, практически не имеют стимулов к инвестициям в сельское хозяйство и земли сель хозназначения. В этой связи обеспечение при инвестировании равных условий как для мелких земельных собственников, так и для крупных инвесторов является край не актуальным в целях упрощения доступа к природным ресурсам, рынкам и про чим услугам.

В последнее время за рубежом активизировалась деятельность транснацио нальных частных компаний, инвестиционных фондов и пр. структур, направленная на крупномасштабное приобретение земельных ресурсов. Хотя масштабы таких ин вестиций пока носят ограниченный характер, их потенциальное воздействие на ло кальном уровне, а также возможное влияние на рост производства, как отмечают за рубежные эксперты, в перспективе, тем не менее, может вызвать негативные соци альные и экологические последствия, в особенности для стран с низким уровнем ВВП. Иными словами крупные инвестиции в земли сельхозназначения могут спо собствовать росту объемов производства, экспорта, занятости, но могут и обусло вить риски, связанные с нарушением прав реальных землепользователей и негатив ного воздействия на экологическую ситуацию.

Рамочными задачами в мировой практике в этом отношении являются исполь зование инструментов, содержащихся в таких программных материалах ФАО ООН как «Добровольные руководящие принципы ответственного управления землевла дением» в контексте национальной продовольственной безопасности, а также в раз рабатываемых в настоящее время «Принципах ответственного инвестирования средств в сельское хозяйство», в разработке последних, как заявил министр сельско го хозяйства Российской Федерации Н. Федоров, примет участие и Россия. Краткое изложение основных положений, содержащихся в проекте ФАО ООН «Принципы ответственного инвести рования средств в сельское хозяйство», приведены в приложении 1.

Кратко положения доклада ФАО ООН «Положение дел в области продовольст вия и сельского хозяйства», можно представить следующим образом.

- инвестирование в сельское хозяйство, включая земли сельскохозяйственного назначения, является одной из наиболее эффективных стратегий содействия устой чивому развитию;

- средства фермеров являются самым крупным источником инвестиций в сель ское хозяйство и в совокупности нередко значительно превышают государственные инвестиции;

- фермеры должны находиться в центре любой стратегии, направленной на уве личение инвестиций в сельское хозяйство, но их инвестиции не будут достаточны ми, если государство не сформирует соответствующие условия для инвестирования в отрасль, а именно: соблюдение прав собственника, формирование соответствую щей инфраструктуры, включая инженерное обустройство сельских территорий, га рантированный доступ на рынки и пр.

Вместе с тем, одного только благоприятного инвестиционного климата для ак тивизации процесса инвестирования мелких землевладельцев в сельскохозяйствен ные земли недостаточно. В докладе подчеркивается, что крупномасштабные инве стиции должны соответствовать социально ориентированным целям, не допускается передача (изъятие) земельных ресурсов, принадлежащих местному населению (то есть отчуждение их и использование в иных целях иными собственниками).

Государственное инвестирование должно быть направлено на инфраструктур ное обустройство сельских территорий, что повысит привлекательность сельскохо зяйственных земель для инвестиций мелких инвесторов. Как уже отмечалось, в мире повышается интерес различных фондов, инвесто ров к аграрному сектору, что связано с перспективами роста цен на продовольствие и ростом населения. На конференции в США в мае 2011 года, посвященной инве стициям в сельское хозяйство указывалось, что 25-30 млрд. долларов ежегодно бу дут поступать в аграрный сектор от пенсионных, медицинских и частных фондов, www.fao.org/publications/sofa/ru/ при условии, что этот сектор мировой экономики в состоянии будет освоить эти ин вестиционные ресурсы. Перспективными странами для инвестирования в сельскохо зяйственные земли считаются Южная Америка, Африка, Австралия. Россия также привлекательна для инвестирования в сельское хозяйство в силу наличия земельных ресурсов и возможностей технологического прорыва (таблица 8).

Таблица 8 – Стоимость сельскохозяйственной земли, находящейся в обработке некоторых стран мира, тыс. долл. США/га Страна Ключевые участки* Аренда «Типичная» (базо вая) стоимость (ключевые участки), долл.

США 4-6 8-12 0,30 (зерно) 0,35-0, (пропашные культуры) Франция 4-8 10-15 0,45 (зерно) 0,50-0, (пропашные культуры) Германия 8-16 16-30 0,60-1, Нидерланды 40-60 нет данных.

40- Дания нет данных 20-30 35- Польша нет данных 1,5-2,5 3,0-4, Венгрия 1,5-3,0 3,5-6,0 0,15-0, Болгария Н.д. 3,5-4,5 0,12-0, Россия 0,5-1,0 1,5-2,0 0,06-0, Украина 0,5-1,0 1,2-1,8 0,04-0, Уругвай нет данных 1,8-3,0 2,5-4, Бразилия 6-8 15-17 0,45-0, * Ведется активное крупнотоварное сельское хозяйство с большими и средними размерами ферм и полной занятостью владельца в сельском хозяйстве.

Источник: www.ukbinforum.ru. ИКАР Однако в стране для активизации этого процесса необходимо обеспечение нор мального инвестиционного климата, предсказуемая долгосрочная государственная политика в сфере сельского хозяйства.

В Российской Федерации земля дифференцирована по категориям в зависимо сти от назначения ее использования. Многие потенциальные инвесторы считают, что данное обстоятельство осложняет операции на земельном рынке. Тем не менее, следует признать, что, исходя из интересов аграрного сектора национальной эконо мики, подобная целевая градация земель в определенной степени препятствует вы воду земель сельскохозяйственного назначения из сельхозоборота и отводу их под строительство.

При инвестировании в земли сельхозназначения важным аспектом для приня тия решения является сам объект инвестирования и форма потенциального вложе ния капитала. В российской практике имеются следующие способы инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения: приобретение земельного надела по средством выделения земельных долей и покупка земельного участка у владельца или посредника, у которого имеются документы, подтверждающие право собствен ника на земельный участок.

Способ инвестирования посредством земельных долей, по оценкам экспертов, занимает ведущие позиции на инвестиционном земельном рынке. Однако этот спо соб сопряжен с высокими рисками. В определенной степени иллюстрацией может служить практика проведения пробной сельскохозяйственной переписи в 2012 году в Воронежской и Ростовской областях.

Во втором случае необходимо тщательная проверка прав собственника на зем лю, наличие качественных характеристик, анализ проблем при использовании при обретаемого земельного участка.

4.2 Издержки и стимулы к осуществлению инвестиций в земли сельскохо зяйственного назначения Как уже отмечалось, в мировой практике земли сельскохозяйственного назна чения представляют собой перспективное направление вложения инвестиций. В России этот инструмент пока не работает. Этому есть несколько причин. Так, нема ловажным является то, что банки не стремятся осуществлять кредитование под за лог земельных участков сельхозназначения. Это обусловлено во многих случаях не урегулированностью прав владения: права собственности/аренды земельных участ ков сельхозназначения или не оформлены должным образом, или оформлены с на рушениями, которые влияют на правомочность сделки. То есть, на практике дейст вуют субъективные факторы, не выработан также порядок работы с залогом права аренды.

В первом случае официально не допускается внесудебное обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельхозназначения (ст. 349 ГК РФ, пп.5 п. ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»). Во втором - получить ипотеку под залог земельного участ ка в долевой собственности практически невозможно (п.1 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке»), но при этом участник долевой собственности может заложить свою долю без согласо вания с другими собственниками. Для решения этой проблемы, прежде всего, долж ны быть установлены права владения земельным участком, которые не могут быть оспорены.

Далее. Затраты на оформление прав на земельные участки существенны. Так, по оценке компании Legal Due Dilligence, проводившей юридический аудит прав на земельные участки сельхозназначения, стоимость выявления рисков, разработка плана мероприятий по их устранению варьируется от 100 до 300 рублей за гектар.

После проведения мероприятий по устранению выявленных нарушений стои мость оформление права собственности/долгосрочной аренды с учетом проведения межевых работ, нотариальных расходов, юридических услуг соcтавляет уже от до 1500 рублей за гектар. То есть, затраты собственника, повышение ликвидности земель суммарно могут составить от 600 до 1800 рублей за гектар. В итоге, если до оформления стоимость земельного участка не превышала 6000 рублей за гектар, то после оформления она может составить по рядка 10 000 – 25 000 рублей за гектар. Следует отметить, что в России существуют льготы для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на приобретение земель сель хозназначения в собственность. В кратком виде их можно представить следующим образом (таблица 9).

Одной из мер, направленной на облегчение бремени расходов сельхозтоваро производителей по оформлению прав собственности на землю и тем самым опреде ленным стимулом к осуществлению инвестиций в земли сельхозназначения можно считать субсидии на возмещение затрат крестьянских (фермерских) хозяйств на эти цели. Здесь следует упомянуть Постановление Правительства РФ от 31.10 201 года №874 «Об утверждении правил предоставления и распределения субсидий из феде рального бюджета бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат крестьян По данным юридической компании «РАТУМ-ПАРТНЕР», г. Белгород, 14 марта 2013 г. WWW/AGRO INVESTOR/CONFERENCE.

ских (фермерских) хозяйств (КФХ), включая индивидуальных предпринимателей (ИП), при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ред. Постановления Правительства РФ от 06.03.2012 года №197). В соответствии с этим субсидии предоставляются при оформлении в собственность земельных участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно наследуемое владение, а также образован ных из приобретенных или арендуемых с правом выкупа земельных долей, право собственности на которые было зарегистрировано после 1 января 2012 года. Однако данные меры предпринимаются не во всех регионах страны.

Таблица 9 – Льготы для сельскохозяйственных организаций и фермеров на приобретение земель сельскохозяйственного назначения в собственность Статья Закона № 101-ФЗ Условия действия Документы, необходимые от 24 июля 2002 года «Об для представления обороте земель сельскохо зяйственного назначения»

Приобретение в собствен- По истечении 3-х лет с мо- Заявление и документы, ность арендуемых земель- мента заключения договора. подтверждающие надлежа ных участков, находящихся Соблюдение принципа над- щее использование. Пере в государственной или му- лежащего использования. чень устанавливается Мин ниципальной собственности Приобретение по рыночной сельхозом России. Проект (п. 4. ст. 10) стоимости или стоимости, приказа «О перечне доку установленной субъектом ментов, которые могут под Российской Федерации тверждать надлежащее ис пользование земельного Аренда земельных участков, Передается использующим участка из земель сельско находящихся в государст- земельный участок сельхо хозяйственного назначения венной или муниципальной зорганизациям в собствен (опубликован 25 марта собственности (п. 5.1 ст. 10) ность или аренду без прове г.).

дения торгов.

Цена отчуждения составляет не более 15% от кадастро вой стоимости. Арендная плата взимается в размере 0,3% от кадастровой стои мости земельного участка.

В 2013 году предусмотрено возмещение части затрат КФХ, включая ИП, при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения за счет средств федерального бюджета в размере 120,0 млн. рублей.

Инвестирование в земли сельскохозяйственного назначения сопряжено со множеством условий, зависящих от результатов проводимой макроэкономической политики. При этом следует учитывать, что земли сельхозназначения представляют собой не только средство сельскохозяйственного производства и финансовый актив компаний, но и государства. В этой связи государство должно играть ключевую роль в регулировании земельных отношений, формировании эффективных земель ных собственников и защиты их прав, гарантировании соблюдения всеми сторонами законодательства и пр. условий, обеспечивающих повышение эффективности инве стиций в использование земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельных участков влияет на налогообложение их вла дельцев, на стоимость аренды, в случае, если арендуются земельные участки, нахо дящиеся в собственности органов местного самоуправления, а также на возмож ность привлечения дополнительных земельных ресурсов для ведения сельскохозяй ственной деятельности.

Переоценка кадастровой стоимости производится один раз в 5 лет. Во многих регионах страны процедура переоценки кадастровой стоимости началась в 2011 2012 гг., результатом чего стало утверждение новой увеличенной кадастровой стои мости объектов недвижимости, в том числе земель сельскохозяйственного назначе ния.

Так, например, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначе ния в 2012 году была пересмотрена в сторону увеличения в Воронежской, Липец кой, Курской областях, Ставропольском крае, а также в Пензенской, Рязанской, Са марской, Тамбовской и Тульской областях, что утверждено соответствующими по становлениями правительств, администраций и пр. властными структурами указан ных субъектов Российской Федерации. Процедура переоценки кадастровой стоимо сти должна быть проведена в Белгородской области (последняя кадастровая оценка была произведена в 2007 году), в Брянской, Волгоградской, Орловской и Саратов ской областях.

Следует отметить, что сельскохозяйственные организации стоят перед выбо ром, стремиться ли к увеличению кадастровой стоимости земель, которые они ис пользуют в сельскохозяйственном производстве, или выступать за уменьшение ка дастровой стоимости.

Увеличение кадастровой стоимости земель способствует повышению стоимо сти активов организации и возможности привлечения дополнительных финансовых ресурсов за счет кредитных и заемных средств, когда в качестве обеспечения испол нения долговых обязательств используется залог земельных активов. Но, с другой стороны, при этом возрастают налоговые обязательства в части уплаты земельного налога.

Уменьшение кадастровой стоимости земли, соответственно, влияет на умень шение налоговых платежей, но при этом стоимость залоговой базы тоже уменьша ется (таблица 10).

Таблица 10 – Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначе ния и налоговые ставки, дифференцируемые по субъектам Российской Феде рации Субъект Российской Ставка земельного налога в Кадастровая стоимость Федерации процентах от кадастровой евро/га стоимости Курская область 0,3 500- Липецкая область 0,3 600- Белгородская область 0,3 500- Воронежская область 0,3 675- Тамбовская область 0,13-0,3 425- Рязанская область 0,1-0,35 225- Орловская область 0,16-0,3 80- Тульская область 0,035-0,3 120- Пензенская область 0,3 80- Самарская область 0,3 80- Краснодарский край 0,04-0,3 200- Таким образом, часть землепользователей сталкиваются с проблемой высокой кадастровой стоимости земли, а часть – с низкой кадастровой стоимостью. Крупные сельскохозяйственные организации – агрохолдинги, работающие в Краснодарском крае, Ростовской, Тамбовской, Воронежской и Липецкой областях, стремятся сни зить кадастровую стоимость земельных активов, тогда как владельцы земельных ак тивов в Орловской, Тульской и Курской областях стремятся повысить стоимость земельных активов. В этой связи встает проблема оптимизации стоимости земли как с точки зрения привлечения дополнительных финансов, так и оптимизации налого обложения.

Действующее законодательство предусматривает процедуру оспаривания када стровой стоимости земель независимо от их категории. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физиче скими и юридическим лицами, если затронуты права и обязанности этих лиц, а так же органами государственной власти, органами местного самоуправления в отно шении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципаль ной собственности.

Практика показывает, что решения по судебным искам на оспаривание кадаст ровой стоимости земли в большинстве случаев положительные, то есть требования заявителей удовлетворяются (по данным за IV квартал 2012 года в 65% случаев). Не удовлетворены 8% заявителей от общего числа поданных исков.

Как видно из таблицы 11, среднее значение индикатора «Отношение стоимости земли в собственности к стоимости паевой земли составляет 3,03;

индикатора «От ношение стоимости земли в собственности к годовой ставке аренды (валовой рент ный мультипликатор)» – 21,06;

индикатора «Отношение урожайности зерновых культур к средней стоимости земли в собственности (ц/тыс. долларов США) – 39,76.

Минимальные значения указанных индикаторов составляют 2,43;

15,47 и 24,19, максимальные – 3,49;

25, 63 и 51,32 соответственно.

Пояснения к таблице:

- среднее – отношение сумм минимальных и максимальных значений одного соответствующего показателя к другому соответствующему показателю;

- паевая земля – в трактовке кампании ЗАО «BEFL» это общая долевая собст венность на земельный участок в виде пая (доли), который был получен в процессе приватизации земли физическим лицом.

Федеральный закон от 20.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 30.11.2011 № 356-ФЗ) (ст. 24.19) и Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах опре деления кадастровой стоимости, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Таблица 11 – Стоимость сельскохозяйственной земли в России Субъект Стоимость Стоимость Отношение Годовые Отноше- Сред- Отноше Россий- паевой зем- земли (юри- стоимости ставки ние стои- няя ние уро ской ли – СПЗ, дически земли в аренды зем- мости урожай жайности Федера- руб./га оформлен- собствен- ли, нахо- земли в ность зерновых ции ных зе- ности к дящейся в собст- зерно- культур к мельных стоимости частной венности вых средней участков) в паевой зем- собственно- к годо- куль- стоимости собственно- ли сти, руб./га вой тур в земли в сти, руб./га ставке 2012 г., собствен ц/га* аренды ности, ц/тыс.

(валовой рентный долл.

мульти- США** плика тор) Мин. Макс. Мин. Макс. среднее Мин. Макс. среднее Брянская 2800 6100 12400 18000 3,42 500 800 23, 38 23,10 46, область Воронеж- 6600 9200 18000 25500 2,75 800 1500 18,91 24,20 34, ская область Калужская 2800 6800 11500 22000 2,49 600 900 22,33 23.60 43, область Курская 4300 8000 16000 25000 3,33 600 1000 25,63 30,60 45, область Липецкая 6100 7700 15700 21800 2,72 700 1100 20,83 25,20 41, область Орловская 3100 6800 13400 21200 3,49 500 900 24,71 28,90 51, область Рязанская 3100 6800 11300 19000 3,06 500 900 21,64 22,80 46, область Тамбов- 4300 6800 13000 21600 3,12 500 900 24,71 22,50 39, ская об ласть Тульская 3100 7400 15200 21200 3,47 600 900 24,27 27,60 46, область Пензенская 3700 7400 12000 19000 2,79 500 900 22,14 15,40 30, область Саратов- 2800 6800 10000 17000 2,81 500 800 20,77 11,40 25, ская об ласть Мордов- 2800 7400 10400 19000 2,88 700 1200 15,47 20,50 42, ская Рес публика Татарская 5200 8600 13000 20500 2,43 800 1200 16,75 24,20 44, Республи ка Красно- 9200 29800 34000 77000 2,85 1600 4200 19,14 34,70 24, дарский край Ростовская 3400 8000 12300 26000 3,36 700 1600 16,65 23,70 38, область * Источник – Росстат ** Рассчитано исходя из курса – 1 доллар США равен 30,7194 рублей РФ Ниже приведены пояснения к используемым индикаторам (см. также приложе ние 1).

1. Отношение стоимости земли в собственности к стоимости паевой земли де монстрирует отличие стоимости юридически оформленных земельных участков от Данные ЗАО BEFL – независимой аудиторско-консалтинговой кампании, г. Орел.

стоимости земельных долей. Этот показатель демонстрирует, какие выгоды можно извлечь из покупки паевой земли с ее последующим юридическим оформлением в земельный участок на праве собственности. Расходы на оформление не учитывают ся.

2. Валовой рентный мультипликатор показывает соотношение между стоимо стью земли в собственности и валовым доходом от сдачи земли в аренду. Данный показатель применим как для экспресс-оценки стоимости земли, так и для опреде ления срока возврата вложенного в нее капитала.

3. Отношение урожайности к стоимости земли в собственности показывает ва ловой размер натуральной отдачи в год от использования земли в расчете на одну тысячу долларов США, вложенных в покупку земли.

В 2012 году, исходя из анализа процессов инвестирования в земли сельскохо зяйственного назначения, можно констатировать, что наиболее выгодная ситуация при приобретении паевой земли с последующим юридическим оформлением в зе мельный участок на правах собственности складывалась в Калужской, Орловской, а также Тульской областях (отношение стоимости земли в собственности к стоимости паевой земли – 3,49;

3,49 и 3,47 соответственно). Наименее выгодно – в республике Татарстан, Липецкой и Воронежской областях (2,43;

2,72 и 2,75 соответственно).

Вместе с тем, эти сведения могут свидетельствовать о высоких издержках при оформлении земельных участков в собственность.

В отношении второго индикатора, позволяющего оценить сроки возврата капи тала, вложенного в покупку земли сельскохозяйственного назначения, можно пред положить, что в 2012 году наиболее приемлемой была ситуация в Республике Мор довия, Ростовской области, Республике Татарстан (валовой рентный мультиплика тор – 15,47, 16,65 и 16,75 соответственно), а относительно длительные сроки возвра та вложенного в покупку земли капитала были вероятны в Курской, Тамбовской и Орловской областях (25,63;

по 24,71 на каждую область соответственно).

Что касается третьего индикатора, характеризующего ситуацию в регионах с точки зрения преимуществ приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и последующего их использования для ведения сельскохозяйственной деятельности, то наиболее выгодные условия можно отметить в Орловской, Брянской и Тульской областях (51,32;

46,69 и 46,59 соответ ственно), а наименее выгодные – в Краснодарском крае, Саратовской и Пензенской областях (24,19;

25,94 и 30,52 соответственно). Эти данные в последнем случае так же могут свидетельствовать о крайне высокой стоимости земли.

Важным аспектом является динамика изменения стоимости земли сельскохо зяйственного назначения в региональном разрезе и факторы, влияющие на этот про цесс. Ниже в таблице 12 приведены параметры изменения стоимости земли по от дельным регионам Российской Федерации (по данным ЗАО BEFL).

Так, в Воронежской области, за период 2009-2012 гг. стоимость юридически оформленных земельных участков не претерпела существенных изменений. Верхняя граница составляет по данным за 2012 год немногим более 25 тыс. рублей за гектар.

Самая низкая стоимость участка отмечалась в 2010 году – 15 тыс. рублей за гектар.

Если оценивать динамику изменения стоимости земли сельскохозяйственного назначения в Воронежской, Пензенской, Орловской областях, Краснодарском крае, то этот процесс происходил умеренными темпами только в Воронежской области. В Пензенской же, Орловской областях и Краснодарском крае в период 2009-2012 гг.

увеличение стоимости земельных участков из земель сельскохозяйственного назна чения достаточно существенно, особенно в Краснодарском крае.

По оценкам ЗАО BEFL, по состоянию на 1 января 2011 г. в государственной и муниципальной собственности в целом по Российской Федерации находилось две трети земель сельскохозяйственного назначения, 30% - в собственности граждан, остальные 3% - в собственности юридических лиц. При этом стоит отметить устой чивую динамику увеличения площадей сельскохозяйственных земель преимущест венно в последнем сегменте (с 5 млн. га по состоянию на 1 января 2006 года до 11,51 млн. га на 1 января 2011 года).

Эти данные варьируются по отдельным регионам страны (таблицы 12, 13 и 14).

Так, по регионам Центрального федерального округа в государственной и муници пальной собственности находится 64% сельскохозяйственных земель, в собственно сти граждан - 28%, а в собственности юридических лиц – 8% сельскохозяйственных земель. Сегментами земельного рынка в Российской Федерации являются: земель ные доли («паевая» земля), муниципальные, государственные земли, земли, нахо дящиеся в собственности физических лиц, сельскохозяйственные компании, имею щие земли в собственности и с правом долгосрочной аренды «паевой» и/или муни ципальной земли.

Таблица 12 – Структура рынка земли сельскохозяйственного назначения в раз резе отдельных регионов Центрального федерального округа по состоянию на января 2011 г. (тыс. га) Субъект Общая Сельхо- Земли сельхозназначения Земли фон- Невостре Россий- пло- зугодья да пере- бованные В государст- В собст- В собст ской Фе- щадь распреде- земель (пашня) венной и му- венности венности дерации земли ления ные доли ниципальной граждан юрлиц сель- (пашня) собственности хозна значе ния Воронеж- 4212,7 2915,9 1320,2 2289,6 203,9 10,9 526, ская об ласть Курская 2276,8 1803,4 491,7 1536,2 248,9 14,4 434, область Липецкая 1938,7 1463,4 490,9 1065,0 382,8 9,5 175, область Орловская 2032,2 1508,5 597,9 1321,0 113,3 15,6 263, область Рязанская 2583,5 1448,7 821,1 1525,5 236,9 53,1 261, область Тамбов- 2819,2 2063,6 758,9 1761,2 299,1 22,1 321, ская об ласть Тульская 18412,6 1409,8 437,9 1224,1 180,6 23,5 348, область Важным обстоятельством являются невостребованные земельные доли, нахо дящиеся в собственности граждан, которые, по оценкам компании, в регионах Цен трального федерального округа составляют в Воронежской области - 20%, в Липец кой - 16%, Рязанской - 19%, Тульской - 29%, Курской - 31%, в Орловской и Там бовской областях - 20% и 18% соответственно.

Земли в собственности юридических лиц в процентах от общей площади земель сельскохозяйственного назначения составляют: в Воронежской области - 3%, в Ли пецкой - 20%, Рязанской - 7%, Тульской - 10%, Курской - 8%, в Орловской и Там бовской областях -6% и 11% соответственно.

Земли в собственности юридических лиц в процентах от общей площади пашни составляют: в Воронежской области - 4%, в Липецкой - 25%, Рязанской - 13%, Туль ской - 23%, Курской - 9%, в Орловской и Тамбовской областях - 8% и 15% соот ветственно.

Таблица 13 – Структура рынка земли сельскохозяйственного назначения в раз резе отдельных регионов Южного, Северо-Кавказского и Поволжского феде ральных округов на 1 января 2011 г. (тыс. га) Субъект Общая Сель- Земли сельхозназначения Земли фон- Невостре Российской площадь хозуго- да пере- бованные В государст- В собст- В собст Федерации земли дья распреде- земель венной и му- венности венности сельхоз- ления ные доли (паш ниципаль- граждан юрлиц назначе- ня) (пашня) ной собст ния венности ЮФО Краснодар- 4 750,5 3 753,3 1 345,0 3 005,3 400,2 22,4 165, ский край Волгоград- 9 126,0 5 794,1 2 592,7 6 214,5 318,8 167,6 439, ская область Ростовская 8 816,0 5 726,4 2 370,6 6 045,5 399,9 48,5 95, область СКФО Ставрополь- 6 110,5 3 930,2 1 824,0 3 936,6 349,9 36,5 193, ский край ПФО Республика 7 696, 3 3 496,6 5 460,2 2 234,2 1,9 7,7 0, Башкорто стан Республика н/д 4 627, 7 3 307,4 1 611,9 2 256,7 759,1 382, Татарстан Оренбург- 10 938,4 6 035,3 3 438,3 7 228,0 272,1 135,6 1 145, ская область Невостребованные земельные доли в собственности граждан в отдельных ре гионах указанных федеральных округов, по оценкам компании, составляют: в Крас нодарском крае - 5%, в Ростовской области - 2%, в республике Башкортостан - 1%, в Оренбургской области - 16%, в Волгоградской области - 7%, в Ставропольском крае и Республике Татарстан - 5% и 17% соответственно.

Земли в собственности юридических лиц в процентах от общей площади пашни в разрезе отдельных регионов составляют: в Краснодарском крае - 11%, в Ростов ской области - 7%, в Республике Башкортостан - 1%, в Оренбургской области - 5%, в Волгоградской области - 6%, в Ставропольском крае и Республике Татарстан - 9% и 23% соответственно.

Следует отметить, что средние цены на земли сельскохозяйственного назначе ния, как правило, стабильны. Количество сделок купли-продажи продолжает оста ваться незначительным. Ghb ‘njv vожно отметить разнонаправленные тенденции как по разным регионам, так и по видам прав на земельные участки.

Таблица 14 – Цены на земли сельскохозяйственного назначения в разрезе ре гионов Российской Федерации в 2011 году (руб./га) Субъект Россий- Земля в собствен- В долгосрочной Паевая земля ской Федерации ности аренде Белгородская область 19 500 9 000-10 000 8 Воронежская область 17 700-20 000 8 400 5 000-9 Курская область 15 000-19 500 4 000-6 500 4 500-6 Липецкая область Нет данных 17 000-20 000 7 000-9 Орловская область 15 000-17 000 3 000-7 000 3 900-6 Рязанская область 16 000 5 300-8 000 5 300-8 Тамбовская область Нет данных 11 500-18 000 4 700-6 Тульская область Нет данных 14 500-17 000 5 000-6 Пензенская область 11 000-16 300 5 000 3 500-5 Самарская область 13 500 4 500 4 Республика Мордовия 11 000-16 300 5 000 3 500-5 На настоящий момент, по оценкам компании ЗАО BEFL, развитие рынка сель скохозяйственных земель в стране происходит под воздействием нескольких факто ров. Среди них особо следует выделить юридические аспекты, а именно:

- изменения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в частности, уточнены критерии отнесения земельных долей к невос требованным земельным долям, прописана процедура оформления земельных уча стков в счет невостребованных земельных долей);

- определение порядка приобретения прав на невостребованные земельные до ли (составлении и утверждение списка невостребованных земельных долей, закреп ление права органов местного самоуправления на невостребованные земельные до ли, предоставление преимущественного права на приобретение невостребованных земельных долей, выделение земельных участков в счет невостребованных земель ных долей, регистрация права собственности органов местного самоуправления на земельный участок, предоставление преимущественного права на приобретение зе мельного участка, проведение торгов по продаже земельного участка).

Кроме вышеизложенного, по мнению специалистов компании, в России суще ствуют значительные риски в отношении права аренды на земельные участки. Так, независимо от статуса арендодателя имеется риск расторжения договора аренды на основании неиспользования земельного участка или неуплаты более двух раз под ряд арендной платы.

Если же земельный участок находится в государственной и/или муниципальной собственности существует риск признания договора аренды недействительным на основании нарушения процедуры заключения договора аренды без проведения тор гов, а также нарушения процедуры подготовки и проведения торгов на право заклю чения договора аренды.

Также имеется риск увеличения размера арендной платы, обусловленный про тиворечием законодательства субъекта Российской Федерации законодательству Российской Федерации в вопросах размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Существует и возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, которая теоре тически может производиться ежегодно.

Далее. Если земельные участки находятся в собственности юридических или физических лиц, существует риск признания договора аренды незаключенным на основании несогласованного размера и порядка уплаты арендной платы (нередко ее размер определяется в виде обязательств по передаче зерна, произведения опреде ленных работ и пр.).

Основной риск, связанный с правом собственности на земельные участки со стоит собственно в утрате прав на земельный участок. Основания для этого можно представить следующим образом. Это, может быть нарушение преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка, отсут ствие у покупателя прав на приобретение долей в праве собственности на земель ный участок, признание договоров купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи зе мельного участка, нарушение процедуры выдела земельного участка и пр.

Некоторые эксперты земельного рынка считают, что риски утраты права арен ды на земельные участки в последнее время возросли, что на практике связано с от сутствием единого подхода к правоприменению Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Изменения в указанном Федеральном законе практически не переменили ситуацию на земельном рынке.

Кроме этого, следует отметить сложности поиска частными компаниями списка пайщиков, собственников земельных долей. В определенной степени решение этой проблемы возможно в ходе организации подготовки и проведения Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2016 года, когда будут актуализированы списки сельскохозяйственных производителей. Вместе с тем, информация, содержащая ин дивидуальные данные носит закрытый характер, защищена законодательно и не подлежит распространению. В этой связи доступ частных компаний к ведомствен ным регистрам юридически невозможен.

Существуют и проблемы кадастрового учета. Так, в кадастровых выписках (паспортах) земельных участков имеется отметка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Таким образом, основные факторы активизации инвестиционного процесса в отношении земель сельскохозяйственного назначения состоят в том, что данные земли является альтернативой многим финансовым активам, имеется государствен ная поддержка отрасли, существует относительно небольшая цена на землю. Сдер живают этот процесс помимо неудовлетворительного состояния мировой экономики практическое отсутствие финансовых инструментов, привязанных к земле, значи тельные риски изменения цен на сельхозпродукцию, недостаток компетентных кад ров в отрасли и невысокая эффективность бизнеса, юридические риски, включая за прет на покупку земли иностранцами, что нередко отмечают транснациональные компании, действующие в агропродовольственной сфере.

Вместе с тем, процесс инвестирования в земли сельскохозяйственного назначе ния в России постепенно активизируется. Так, в 2011 году была осуществлена сдел ка PPF Group при покупке РАВ Агро-Про, заключавшаяся в приобретении 100% ак ций ЗАО «РАВ Агро-Про», в результате чего под контролем оказалось 150 тыс. гек таров земли в Воронежской, Ростовской и орловской областях. «ВТБ Капитал» объ явил о формировании инвестиционного фонда “VTB Capital Agri Fund” для вложе ний в активы аграрной сферы России и Казахстана. В плане, в том числе, приобре тение земельных активов площадью 9 000-15 000 гектаров.

Компания АФК Система победила в аукционе по покупке 100% акций ОАО «Донское» в Ростовской области, площадь используемой в сельскохозяйственных целях земли составляет 25,4 тыс. гектаров.

Аналогичные проекты имеются и в других иностранных компаниях. Однако сдерживают процесс значительные риски, высокие входные барьеры, на рынке представлено ограниченное количество потенциально высокоэффективных земель ных активов. Помимо этого, на земельном рынке России по-прежнему отмечается низкая активность покупателей.

Следует отметить, что ведущие компании агробизнеса организуют так назы ваемые земельные банки. Например, компания Иволга-холдинг имеет земельный банк в размере 1 500 тыс. гектаров в России и Казахстане9, Продимекс – 570, НАП КО – 500, Разгуляй – 460, Вамин – 443,8, Русагро – 415, Красный Восток-Агро – 400, Валарс Групп – 360 в России и Украине10, Black Earth Farming – 328 тыс. гектаров.

Важным обстоятельством является то, что объектом внимания иностранных инвесторов в большинстве случаев является долгосрочная аренда земли.

В настоящее же время основным инвестором в земли сельскохозяйственного назначения выступает российский агробизнес, поддерживаемый государственными банками, и непосредственно государство.

По данным ЗАО BEFL за 2012 год, российские компании, имеющие интересы в инвестировании в земли сельскохозяйственного назначения (Продимекс, Русагро, Мираторг, Юг Руси, Черкизово), расширяют масштабы деятельности в этой сфере, являются основными покупателями на рынке сельхозактивов в последние годы. Эти компании заинтересованы в покупке земли, прилегающей к уже обрабатываемым земельным участкам, или в покупке конкретных промышленных объектов.

Иностранные агрокомпании, международные трейдеры (Sierentz Group (Louis Dreyfus)+АФК Система, OLAM+Русмолоко стремятся получить доступ к сельскохо Распределение по странам не раскрывается, по данным участников российского рынка, в России может находиться 600-750 тыс. га.

Распределение по странам не раскрывается.

зяйственному сырью, выбирают стратегию входа, в том числе и на российский зе мельный рынок. Далее следуют финансовые инвесторы (например, Эко-Нива), кото рые покупают сельхозактивы. Финансовые инструменты на волне повышенного внимания к земле сельскохозяйственного назначения и сырью в ряде случаев высту пают как альтернатива инвестиционным инструментам. Эти инвесторы заинтересо ваны в приобретении долей в капитале успешных компаний или имущественных комплексов, включая землю. Стратегию российских фондов и управляющих компа ний в отношении приобретения земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом (таблица 15).

Таблица 15 – Стратегия некоторых российских фондов и управляющих компа ний в отношении приобретения земель сельскохозяйственного назначения № Компания Стратегия развития п/п ЗПИФН «Финам-Капитальные вложе- Формирование закрытого ПИФа недви ния» (УК «ФИНАМ») жимости, приобретение земель сельско хозяйственного назначения с целью сда чи их в аренду. Планируется нарастить долю активов, включая земельные, в Алтайском крае.

ЗПИФН «РЕГИОН Земельный Фонд» Формирование закрытого ПИФа недви жимости, приобретение и сдача в аренду (УК «РЕГИОН») земель сельскохозяйственного назначе ния.

ЗПИФН «ИПФ-АГРО» Инвестирование в земли сельскохозяй ственного назначения, формирование (УК «ИПФ-АГРО») земельных ПИФов.

ЗПИФ «Русский помещик» Формирование закрытого ПИФ недви (УК Агана») жимости, приобретение и сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначе ния.

Инвестирование в сельскохозяйствен 5 «Ренессанс-капитал»

ные активы в Российской Федерации и Украине. Создание крупного земельного банка.

Деятельность зарубежных инвесторов в отношении приобретения российских земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом (таблица 16).

Таблица 16 – Стратегия зарубежных инвесторов в отношении приобретения в России земель сельскохозяйственного назначения № Компания Стратегия развития п/п Акционеры Black Earth Farming Инвестирование в сельхозактивы в России (Швеция) Акционеры Volga Farming (Шве- Аренда и оформление права собственности ция) на более чем 100 000 га сельскохозяйствен ных земель Инвестирование в уже работающие компа 3 Alima One World Agriculture Devel нии, имеющие существенные банки сельхоз opment Fund, IFC земель Акционеры Heartland Farms (UK) Инвестирование в российские земли сельско хозяйственного назначения (приобретение, аренда), выращивание сельхозпродукции Акционеры Alpcot Agro (Швеция) Инвестирование в сельскохозяйственные ак тивы в Российской Федерации (оформление права собственности на землю, аренда) Следует отметить, что при покупке сельскохозяйственных активов как отечест венными, так и иностранными компаниями крайне важным являются гарантирован ные права на эти активы.

Ниже рассмотрены основные проблемы, касающиеся этого аспекта. Так, на практике нередко отсутствуют законные права на использование земли, что требует пересмотра правоподтверждающих документов.

Второе. Земли сельхозназначения получены в пользование по краткосрочным договорам аренды. Кроме этого, имеются также риски оспаривания имеющихся прав на земли. Для инвесторов при инвестировании в земли сельскохозяйственного назначения особенно актуальным является снижение рисков утраты земельных ак тивов, перспектива повышения их ликвидности и стоимости, увеличение объемов залогового обеспечения.

Одним из направлений инвестиционных проектов в аграрной сфере экономики России последнего времени является инвестирование финансовыми/непрофильными инвесторами финансовых средств в землю и создание агрохолдингов. Этим заняты, в частности такие компании как: Агро-инвест, Агрокультура, Trigon Agri, Русгрейн, авангард-Агро, Терра-Инвест, АгроХолдинг «Кубань».

Интересами или мотивами компаний в данном случае выступают формирова ние земельного банка, ожидания капитализации земли, обеспечение юридической чистоты прав на землю. При этом на практике нередко развитие событий происхо дит по следующему сценарию: быстрый «захват» большого объема земельных ре сурсов за относительно невысокую стоимость и последующее оформление прав на землю.

Продолжается процесс формирования агрохолдингов компаниями переработчиками (Русагро, Продимекс, Разгуляй, Евросервис, Юг Руси, Доминант, Стойленская Нива). В данном случае мотивами или интересами компаний являются формирование собственной сырьевой базы, конвертация долгов сельскохозяйствен ных товаропроизводителей в земельные активы. При этом компании получают кон троль над земельными ресурсами без юридического закрепления, также им перехо дит в собственность прочие основные фонды и имеющаяся инфраструктура.

Таким образом, в настоящее время на практике имеет место «земельное рейдер ство» со стороны крупных компаний, действующих не только в аграрной сфере.

Отечественный земельный рынок представляет интерес прежде всего для крупного бизнеса, который все более активно и уверенно на нем выступает.

Законодательство слабо защищает миноритарных земельных собственников (значительная часть КФХ и ИП, малые сельхозпредприятия, хозяйства населения).

Исходя из этого, государство должно более эффективно поддерживать малый и средний бизнес в сельском хозяйстве, владельцев земельных паев в вопросах оформления и юридической защиты прав на землю и сделок с ней.

Эксперты земельного рынка считают, что недостатком вложений капитала в земли сельскохозяйственного назначения является то, что продавец в обязательном порядке должен предложить покупку региональным властям. В этой связи на прак тике возникает необходимость изменения категории земли.

Важным обстоятельством для инвестора является необходимость обращения за информацией в региональное управление по развитию сельского хозяйства и озна комление с перспективными планами развития той или иной сельской территории.

Если совершенствуется инфраструктура территории, соответственно возрастает и стоимость земли.


На стоимость земли существенно влияет и близость к трассам федерального значения. Так, наиболее выгодными для инвестирования в Европейской части стра ны на настоящий момент являются земельные участки, расположенные в Москов ской, Владимирской, Тверской и Калужской областях.

Таким образом, инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения пред ставляют собой наиболее перспективное направление вложений на российском зе мельном рынке. Однако при этом следует учитывать местоположение земельного участка и наличие соответствующих инвестиционных проектов, позволяющих обес печить стабильный доход инвестору.

Проблема сокрытия должностными лицами органов власти информации о на личии в фонде перераспределения свободных земель сельскохозяйственного назна чения, не позволяет заинтересованным лицам, имеющим желание вести сельское хо зяйство или расширять имеющиеся площади земель сельскохозяйственного назна чения, приобретать в установленном порядке необходимые земельные участки. В этой связи Минсельхозом России предложено увеличить административные штрафы для должностных лиц (ст. 19.9 КоАП), уполномоченных на рассмотрение заявлений (ходатайств) граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность или аренду, а также на предоставление информации о наличии и составе таких земель в фонде пе рераспределения (максимальный штраф, составлявший от 100 до 300 рублей, увели чен более чем в 30 раз).

Однако данное предложение само по себе не решит общей проблемы. Необхо дим комплекс действенных мер со стороны органов государственного управления, направленных на стимулирование инвестиций в земли сельскохозяйственного на значения. Важную роль при этом должен играть малый и средний бизнес.

Аналитический вестник Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации, Манылов И.Е., замес титель Министра сельского хозяйства Российской Федерации, Арсеньева Т.В., начальник отдела государственной зе мельной политики Департамента земельной политики, имущественных отношений и государственной собственности Минсельхоза России «О совершенствовании земельного законодательства в части оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения», с.9.

Проблемы собственников земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом.

1. Собственники не уверены, что их права на землю надежно защищены. Вто ричный рынок земель сельхозназначения не сложился. Менее 10% земель сельхоз назначения имеют свидетельств о собственности. Огромное количество земель не размежевано и не имеет кадастровых номеров.

2. Первичное оформление земель происходит с использованием схем, которые нередко могут быть оспорены. Страховые компании на практике отказываются стра ховать возможность потери титула (права собственности) сельхозземель.

3. Востребованной практикой стала самостоятельная инициация инвестором судебных процессов для закрепления прав на землю. Следует отметить, что инве сторы стараются отделить владение землей от операционной деятельности, которая нередко бывает убыточной.

4. Сложность оборота земель и возможность оспаривания сделок купли продажи снижает инвестиционную привлекательность покупки земли, несмотря на недооценную по сравнению с другими странами ее стоимость. Не сложилась и прак тика покупки и оформления земель для залога и сдачи в аренду сторонней организа ции для ее обработки. Большинство крупных собственников земель вынуждены ее сами и обрабатывать.

5 Арендное землепользование как направление стратегии повышения эф фективности инвестиций в использование земель сельскохозяйственного на значения При оценке специфики привлечения инвестиций в использование земель сель скохозяйственного назначения необходимо учитывать сложившиеся к настоящему времени земельные отношения в сельском хозяйстве, оценить риски и привлека тельность арендного земельного оборота, выявить наиболее эффективные направле ния вложения средств в повышение плодородия и продуктивность земель, совер шенствование инфраструктуры сельских территорий.

1. В результате аграрной реформы в стране сформирована многоукладная эко номика, свидетельством чего является создание предприятий, базирующихся на раз личных формах собственности и хозяйствования: акционерные общества, товарище ства, крестьянские (фермерские) хозяйства, кооперативы, их ассоциации, представ ляющие частный и товарный сектор сельского хозяйства. В ходе реструктуризации земельных отношений в сельском хозяйстве фактически ликвидирована государст венная монополия на земельные ресурсы;

разрешены вопросы обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства;

в законодатель ном порядке утверждены права граждан и юридических лиц практически на все ви ды земельных участков;

официально утверждены размеры платежей за землепользо вание.

2. Всего в сельскохозяйственной сфере в 2011 г. имелось 33,41 млн. землевла дений и землепользований, без участков, предоставленных для жилищного (7, млн. ед.) и дачного строительства (0,19 млн. ед.), а также земельных долей, не выде ленных в натуре (9,20 млн. ед.).

В числе этих землевладений и землепользований было 16,20 млн. личных под собных хозяйств, 14,06 млн. садоводческих, 2,84 млн. огороднических, 0,26 млн.

крестьянских (фермерских) хозяйств, 0,05 млн. сельскохозяйственных предприятий и организаций. Всего насчитывалось 42,61 млн. земельных собственников, земле владельцев и землепользователей. По расчетам специалистов, в России было сфор мировано около 55 млн. ед. земельных участков.

Из всех земель, находящихся в частной собственности (133 млн. га), на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 96,6%, из них земельные доли граждан составляли 75,8%.

3. В то же время государственная и муниципальная земельная собственность остается ключевым звеном аграрного производства – в 2011 г. 260,4 млн. га сель скохозяйственных земель находилось в государственной и муниципальной собст венности.

В настоящее время первичный земельный рынок представлен арендой государ ственных и муниципальных земель, продажей прав аренды и продажей земельных участков. С начала земельной реформы, включая 2010 г., было заключено договоров аренды – 3403608 ед. Наибольшее количество договоров аренды заключено в При волжском федеральном округе – 829566 (24,4% от общего количества);

в Централь ном – 676667 (19,9%);

наименьшее количество сделок аренды заключено в Северо Кавказском федеральном округе – 108717 (3,2%);

в Уральском федеральном округе – 236046 (6,9%);

в Южном федеральном округе – 275047 (8,1%). В общем объеме земельных сделок на первичном рынке государственных и муниципальных земель на долю аренды приходилось 52,8%. Следует отметить, что количество арендных сделок, совершенных на этих землях, характеризующих активность на арендном зе мельном рынке, за последние 5 лет (2006-2010 гг.) сократилось с 522,5 тыс. ед. (в 2006 г.) до 463,0 тыс. ед. (в 2010 г.), или на 59,5 тыс. ед. (- 11,4%). Хотя по отноше нию к 2009 г., в котором наблюдалась самая низкая активность, количество сделок возросло на 53 тыс. ед. (+ 12,9%).

Но судить о масштабе арендных сделок можно лишь по площади арендных зе мель, вовлеченных в оборот. В 2010 г. в аренде находилось земельных участков площадью 138,6 млн. га, или на их долю приходилось 8,8% всех земель, учтенных в государственной и муниципальной собственности в целом по стране. Диапазон это го показателя широко варьируется по федеральным округам – от 5,8% в Северо Западном федеральном округе и до 30,8% в Южном федеральном округе. На долю аренды приходилось 87,3% всего оборота земель на первичном рынке.

Растет активность и масштаб сделок по продаже прав аренды государственных и муниципальных земель. Если в 2006 г. было продано 7 тыс. ед. прав аренды, то в 2010 г. уже 27,2 тыс. ед., следовательно, активность возросла, в 1,9 раза. Масштаб этих сделок исчислялся соответственно в 2006 г. на площади – 125 тыс. га, а в г. – 3044,1 тыс. га, или возрос в 24,4 раза. В общем объеме оборота земель на пер вичном рынке на долю продаж прав аренды государственных и муниципальных зе мель приходилось в 2006 г. – 2,0%, а в 2010 – 9,3% (таблицы 17 и 18).

Таблица 17 – Показатели развития первичного рынка государственной и му ниципальной земли в 2006-2010 гг.

Показатели Ед. изм. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.

Аренда земли тыс. ед. 522,5 472,7 441,8 410,7 463, тыс. га 5775,6 19941,5 15698,1 26274,9 28738, Продажа прав тыс. ед. 7,1 13,8 15,7 22,4 27, аренды тыс. га 125,0 149,3 315,9 326,4 3044, Продажа зе- тыс. ед. 176,8 233,7 292,9 350,7 384, мель тыс. га 262,8 369,4 503,8 610,7 1124, Итого тыс. ед. 706,4 720,2 750,4 783,8 876, тыс. га 6163,4 20460,2 16517,8 27212,0 32906, На основе данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 4. Для развития аренды сельскохозяйственных земель имеются следующие ре зервы:

- невостребованные земельные доли – 21,78 млн. га и сельскохозяйственные угодья фонда перераспределения земель – 12,0 млн. га (из общего количества земель фонда - 46,0 млн. га), а также сельскохозяйственные угодья, находящиеся в других категориях земель – 24,0 млн. га;

- земли обанкротившихся сельскохозяйственных организаций – 16,9 млн. га, которые учтены в кадастровых документах как земли, используемые производите лями товарной сельскохозяйственной продукции, в то время как обладатели прав на эти земли исключены из соответствующих реестров юридических и физических лиц.

В общей сложности резервная площадь для развития аренды земель сельскохо зяйственного назначения составляет 74,7 млн. га, или 34% от 220,3 млн. га сельско хозяйственных угодий [1].

Таблица 18 – Структура оборота государственной и муниципальной земли на первичном рынке в 2006-2010 гг.%, Показатели Ед. изм. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.


Аренда земли %в 74,0 65,6 58,9 52,4 52, сделках %в 93,7 97,5 95,0 96,6 87, площади Продажа прав %в 1,0 2,0 2,1 2,9 3, аренды сделках %в 2,0 0,8 1,9 1,2 9, площади Продажа зе- %в 25,0 32,4 39,0 44,7 мель сделках %в 4,3 1,7 3,1 2,2 3, площади Итого %в 100 100 100 100 сделках %в 100 100 100 100 площади На основе данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кроме того, на государственных и муниципальных землях сельскохозяйствен ного назначения (260,4 млн. га) лишь на 7% проведено разграничение прав собст венности, что сдерживает создание земельных участков и полноценный земельный оборот, включая аренду и продажу прав аренды на землю (таблица 19).

Таблица 19 – Разграничение государственных и муниципальных земель сель скохозяйственного назначения в 2010-2011 гг. (по состоянию на 1 января соот ветствующего года) Категория земель и ее 2010 г., 2011 г., 2011г. к 2011 г.

распределение млн. га млн. га 2010 г. (+/ -) к 2010 г., % Земли сельскохозяйст- 400,0 393,4 - 6,6 98, венного назначения в т.ч.:

в государственной и му- 270,7 260,4 - 10,3 96, ниципальной собствен ности Всего разграничено 12,2 19,4 + 7,2 159, из них: 3,6 8,3 + 4,7 230, в собственности РФ в собственности субъек- 6,4 7,7 + 1,3 120, тов РФ в муниципальной собст- 2,2 3,4 + 1,2 154, венности Доля разграниченных 4,5 7,5 - земель от всех земель, находящихся в государ ственной и муниципаль ной собственности, % На основе данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 5. Земля как основное средство производства для сельского хозяйства в процес се рационального и правильного производства не утрачивает полезных свойств, не ухудшается, не стареет морально и даже может улучшаться. В этом ее коренное от личие от прочих средств производства.

В последние годы определенную работу в направлении улучшения использова ния земель сельскохозяйственного назначения выполняет Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, особенно после возложения на него функции по выработке и реализации государственной политики и нормативному правовому ре гулированию в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохо зяйственного назначения и мониторинга этих земель в соответствии с Постановле нием Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 № 450, утвердившим «Положение о Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации».

К настоящему времени принят ряд федеральных законов и постановлений Пра вительства страны, упорядочивающих оборот земель сельскохозяйственного назна чения, а также способствующих проведению землеустройства сельских территорий, выявлению неиспользуемых земель. В марте 2012 г. были приняты «Основы го сударственной политики использования земельного фонда на 2012-2017 годы», ут вержденные распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.03.2012 № 297-Р;

осуществляются комплексные государственные программы по развитию сельского хозяйства на 2008-2012 гг. и 2013-2020 гг., в которых предусмотрена го сударственная поддержка малых форм хозяйствования в АПК, повышение плодоро дия почв;

упрощена процедура получения и оформления земельных участков для сельскохозяйственных товаропроизводителей, выделяются субсидии фермерам на постановку их земельных участков на государственный кадастровый учет и регист рацию прав;

на основе мониторинга, проводимого Минсельхозом РФ, создается ин формационный ресурс, характеризующий использование земель сельскохо зяйственного назначения [1].

Однако ситуация в области землепользования и землеустройства на зем лях сельскохозяйственного назначения, повышения их плодородия существен ным образом не меняется к лучшему, что создает определенные риски для ин весторов. По-прежнему, значительные площади занимают неиспользуемые сельскохозяйственные угодья (более 30 млн. га), низка эффективность ис пользования продуктивных земель, особенно мелиорированных площадей. Из 9 млн. га га мелиорированных земель, в том числе 4 млн. га орошаемых и поч ти 5 млн. га осушенных земель, используется только около 1 млн. га этих зе мель, остальные – не пригодны для эксплуатации и не подлежат реконструк ции. Практически нужно заново строить эти мелиоративные системы. [7] Не проведено разграничение земель и землеустройство сельских территорий, из за чего возникают недостатки землепользования (чересполосица, дальноземе лье, мозаичное расположение угодий и др.).

Продолжает ухудшаться земельно-ресурсный потенциал сельских тер риторий. В 1995-2011 гг. из сельскохозяйственного оборота было выведено 2, млн. земельных участков продуктивных земель, которые изменили категорию или вид разрешенного использования. Ежегодно вследствие зарастания кус тарником и мелколесьем, деградации земель площадь сельскохозяйственных угодий, охваченных негативными процессами, увеличивается на 2,35 млн. га.

Из-за этого, по сравнению с 1990 г. - началом земельной реформы, кадастро вая стоимость земель в Российской Федерации уменьшилась на 30 % или на 6,96 трлн. руб. [1].

В докладе Министерства сельского хозяйства РФ о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения обращается внимание на то, что ухудша ется плодородие почв из-за отрицательного баланса питательных веществ. Ежегод ный вынос питательных веществ из почвы с урожаем сельскохозяйственных куль тур, по экспертным оценкам, значительно превышает их возврат с вносимыми ми неральными, органическими удобрениями и растительными пожнивными остатка ми. Снижается бонитет почв. По данным агрохимических обследований, в России насчитывается 37 млн. га кислых почв, или около 32% всей площади пашни. Очень низким и низким содержанием фосфора характеризуются 24,5 млн. га пашни (21,1%);

низким содержанием калия – 11,5 млн. га (9,9%);

очень низким и низким содержанием гумуса – 53,3 млн. га (45,9%) подзолистых и серых лесных почв. Кро ме того, имеется 27,7 млн. га солонцовых земель, нуждающихся в гипсовании. Как правило, эти почвы отличаются низкой урожайностью сельскохозяйственных куль тур.

В последние годы работы по известкованию кислых почв не превышают 12% от необходимых объемов, а объемы работ по гипсованию в 15-20 раз меньше необхо димых [8].

Раньше эти работы осуществлялись за счет федерального бюджета, теперь они проводятся за счет региональных бюджетов, а также землевладельцев и землеполь зователей. Значительно уменьшились объемы работ и по внесению органических и минеральных удобрений, проводимыми землевладельцами, землепользователями и арендаторами за счет производственных затрат. Учитывая их тяжелое финансовое положение, многие агротехнические приемы, предусмотренные современными тех нологиями, в том числе и по проведению указанных работ, не выполняются, что от рицательно сказывается на плодородии почв и урожайности сельскохозяйственных культур.

Для поддержания плодородия почвы и борьбы с сорняками, вредителями и бо лезнями растений необходимо использовать севообороты, которые задают всю сис тему земледелия. Достаточно сказать, что органические удобрения вносят в опреде ленное поле севооборота, а действия этих удобрений распространяются на все куль туры. В полях севооборота предусматривается чередование культур, поглощающих много азота и накапливающих (фиксирующих) азот в почве. При проектировании севооборота прогнозируется проведение внутрихозяйственных мелиоративных и культуртехнических работ, общие мероприятия по борьбе с сорняками и вредителя ми, отводятся земли под полевые дороги. Освоение севооборотов и проведение все го комплекса агротехнических мероприятий положительно сказывается на урожай ности сельскохозяйственных культур. Так, в засушливом 2010 г. в Кантемировском районе Воронежской области урожайность зерновых составила всего 7 ц/га, а в зем леустроенном СХП «Дружба» этого района, где освоены севообороты, - 31,2 ц/га.

Однако доля хозяйств с освоенными проектами землеустройства и севооборотов уменьшилась с 77,8% в 1990 г. до 2,4% в 2012 г. [2].

6. К этому добавляется деградация материально-технической базы аграрного сектора, социальной и инженерной инфраструктуры села, трудовых ресурсов и зе мельного фонда, приобретающие необратимый характер. К тому же текущая ситуа ция в сельском хозяйстве с его повышенными рисками усугубляется низким уров нем отечественного производства продуктов питания, зависимостью от импорта, не удовлетворительным финансовым состоянием большинства сельскохозяйственных организаций. Указанные выше факторы снижают инвестиционную привлекатель ность земель сельскохозяйственного назначения и требуют усиления регулирующих и стимулирующих мер для ее повышения со стороны государства.

По-прежнему главной задачей привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения является: повышение плодородия и продуктив ности земель на основе их интенсификации и внедрения научно-технических дос тижений, проведение комплекса землеустроительных и мелиоративных работ, раз витие технических и технологических ресурсов, кадрового потенциала сельскохо зяйственных организаций, фермерских хозяйств и др., развитие социальной, инже нерной и пространственной инфраструктуры (строительства дорог, линий связи, электропередач и др.), совершенствование информационных ресурсов и т.д. Часть инвестиций будет осуществляться в виде капитальных вложений для воспроизвод ства основных фондов, а другая часть – за счет текущих производственных затрат (покупка районированных семян, приобретение и внесение удобрений, гербицидов, пестицидов, ГСМ и т.д.) 7. При оценке возможностей инвестиций в сельское хозяйство необходимо учи тывать, что существуют специфические черты земли, как особого, ограниченного экономического ресурса. Вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы можно, но они в большинстве случаев не являются настолько удобными и доступными, как уже используемые земли. Поэтому лучшие виды почв не могут быть свободно увеличены. Они могут быть воспроизведены за счет повы шения качества земель, но в ограниченных масштабах, так как нельзя воспроизво дить все виды и типы почв по их производительной способности и эффективности.

Земельные участки, являющиеся собственностью коммерческих товарных организа ций, могут выступать не только объектами инвестиционной деятельности, но и яв ляются инвестиционными ресурсами, так как вовлеченные в сельскохозяйственное производство приносят своему владельцу или землепользователю ренту, которая может использоваться как инвестиционный ресурс для воспроизводства. Ограни ченность лучших по качеству и местоположению земель создает возможности для получения дополнительного дохода, не зависящего от уровня хозяйственной дея тельности. На массу и норму ренты влияет рыночная конъюнктура, цены, циклич ность экономического развития и т.д.

8. Землевладение на праве аренды наиболее динамично и без какого-либо соци ального напряжения удовлетворяет общественные интересы и преследует не только краткосрочные цели повышения эффективности использования земли, но и долго срочные, направленные на охрану и сохранение земли в сельскохозяйственном пользовании, недопущении перевода сельскохозяйственных земель для других ви дов разрешенного использования.

Аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам зе мель и лицам, арендующим земельные участки. Собственники-арендодатели зе мельных участков получают доходы без вложений собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении природных качеств своих земель. А арендаторы, ста новясь самостоятельными землевладельцами и землепользователями, вкладывают свои средства и силы для получения доходов, сохраняя и приумножая плодородие земли, ее землеустроенность и обустройство необходимыми объектами производст венной и пространственной инфраструктуры. Ведь в современных российских ры ночных условиях источники инвестирования формируются в основном за счет соб ственных средств хозяйствующих субъектов (прибыли и амортизационных отчисле ний) и в меньшей степени – за счет привлеченных средств и прочих заимствований.

Слабое взаимодействие субъектов земельной собственности с капиталом – одна из ключевых проблем развития сельского хозяйства, эффективного использования зе мель. В первую очередь идет речь о доступе аграриев к дешевым длинным деньгам, в частности, о возможности получения кредитов под низкий процент, без чего не возможно осуществить модернизацию и инновацию аграрного сектора производст ва, организовать конкурентное рыночное производство.

9. Арендное землепользование может стать важным направлением стратегии повышения эффективности инвестиций в использовании земель сельскохозяйствен ного назначения. Но для этого должны быть созданы условия для инвестиционной привлекательности земельных участков, которая оценивается по совокупности фак торов. Выделим основные из них.

Первая группа: качественные характеристики плодородия почвы, освоение се вооборотов, развитие дорожной сети, близость к рынкам сбыта сельскохозяйствен ной продукции и т.д., а также уровень развития и прозрачность земельного законо дательства;

доступность земли землепользователям;

уровень коррумпированности в регионе при решении земельных вопросов и т.д.

Вторая группа: оценка ценовых параметров (кадастровая стоимость земельного участка, ставка земельного налога, которая определяется на уровне региона, уровень арендной платы, размер ренты и т.д.). Среди указанных показателей кадастровая оценка земли – наиболее значительный фактор, влияющий на решение инвестора, поскольку последний сравнивает его с потенциальным доходом, который он может получить от использования данного земельного участка.

Существуют устойчивые связи между качественными характеристиками земли, ее плодородия, благоприятным местоположением и ее инвестиционной привлека тельностью. Инвесторы вкладывают свои капиталы в развитие сельского хозяйства, прежде всего, регионов, обладающих черноземами. Примером тому может служить Белгородская, Орловская, Воронежская, Тамбовская области. Крупным хозяйствам, выступающим в качестве арендаторов, не интересны территориально разбросанные площади земельных угодий, чересполосицы и др., вызванные уходом государства от управления земельным рынком.

10. Регулирование земельных отношений в России основано на законодатель ных документах, экономических механизмах, административных решениях, на ис пользовании инфраструктурных систем управления земельными ресурсами и зе мельного оборота (картография, землеустройство, государственный кадастр недви жимости, система регистрации прав на землю и пр.). Все эти работы по формирова нию земельных участков должны были выполняться собственниками. Однако в свя зи с дефицитом финансовых ресурсов около 80% сельскохозяйственных организа ций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, до сих пор не смогли оформить свое право на использование земельных участков, так как не были проведены землеустроительные работы по выделению границ земель ных участков, которые до сих пор не поставлены на кадастровый учет. В настоящее время земельные доли составляют 75% земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в том числе, невостребованные доли – почти 17%. Чтобы владельцы долей могли реализовать свое право собственности фактиче ски, государство должно либо выделить для этих целей бюджетные средства, как, кстати, это сделано в бывших соцстранах, либо отменить институт земельных долей, поскольку решение об их введении в ходе земельной реформы было политическим, либо оформить их в собственность фактических пользователей на основе приобре тательной давности [3, 7]. Без этого невозможны дальнейшие действия по со вершенствованию земельных отношений, равно как и привлечение инвести ций в сельское хозяйство.

11. Существуют устойчивые связи между содержанием правовой нормы и эко номическим выбором через создаваемые стимулы и побудительные мотивы к эф фективной деятельности землепользователей. Так, действующая в России кратко срочная аренда земельных участков (до 1 года), с одной стороны, дает возможность расширить земельные площади за счет временного пользования, увеличить произ водство и объем продаж сельскохозяйственной продукции на рынке, повысить при быль, в том числе за счет уменьшения транзакционных издержек ввиду необяза тельности регистрации договора, а с другой стороны, у арендатора отсутствуют стимулы для инвестиций, способствующих улучшению арендованного участка, уве личению его рыночной стоимости, долгосрочной перспективе. В то же время, воз никают и неформальные риски и ограничения, которые связаны с необходимостью платить владельцу фиксированную плату, снижающую его личный доход от исполь зования земельного участка.

Не случайно в развитых странах минимальный срок аренды земель сельскохо зяйственного назначения законодательно установлен: во Франции и Бельгии – 9 лет, в Нидерландах – 6 лет, в Испании – 5 лет. Это создает устойчивость в деятельности арендаторов для хозяйствования на земле, заинтересовывает его в лучшем исполь зовании земли, освоении севооборотов, проведении мелиорации. Необходимость контроля со стороны собственника за использованием арендатором земли надлежа щим образом вызывает транзакционные издержки, которые несет собственник зем ли, связанные с затратами на судебные дела, в случае привлечения арендатора к от ветственности за нарушения условий арендного договора. Риски собственника зем ли, сданной в аренду, связаны с понижением стоимости земельного участка после использования его арендатором.

По мнению некоторых исследователей, долгосрочные договоры аренды сель скохозяйственных земель менее адаптированы к внешним изменениям, чем кратко срочные, но зато они предоставляют арендаторам большую защищенность и инве стиционную привлекательность. Краткосрочные же контракты более выгодны зем левладельцам, так как они более гибко улавливают изменения цен и ренты на рынке земли, но вызывают оппортунистическое поведение арендатора, который не приво дит работу по повышению плодородия земли.

В развитых рыночных странах накоплен опыт преодоления этих негативных явлений. Например, в странах ЕС для того, чтобы повысить интерес землевладель цев к заключению долгосрочных контрактов аренды, применяют экономические стимулы, такие, как погектарная поддержка со стороны правительства в размере тыс. евро в расчете на одного арендодателя. Кроме того, во Франции налог на дохо ды землевладельцев от договоров аренды сроком более 9 лет сокращаются почти на 15%.

При вовлечении земель сельскохозяйственного назначения в инвестиционную деятельность нужно исходить из того, что земля является не только основным сред ством труда и производства в сельском хозяйстве, но и пространственным базисом для размещения объектов АПК. Поэтому для инвестора имеет большое значение не только качество земли (ее плодородие), но и местоположение, коммуникационная оснащенность, рентабельность проекта в целом. Учитывая социальную психологию инвестора, который хочет получить максимальную доходность от использования земли, на Западе практикуют сдачу в аренду не только земельных участков, но и це лых ферм с полной инфраструктурой и цехами по переработке сельскохозяйствен ного сырья. При этом государство встает на защиту интересов фермера. Например, в Бельгии сроки контрактов зависят от качества земли, целевого использования, объ ектов недвижимости и т.д. Там применяют три типа контрактов: первый – традици онный (baux ruraux), с минимальной продолжительностью 9 лет;

второй – долго срочный (baux de long terme) с минимальным сроком 18 лет;

третий – карьерный (baux de carrier) с минимальным сроком 25 лет.



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.