авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||

«Российская академия сельскохозяйственных наук ГОСУДАРСТВЕННОЕ НАУЧНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВСЕРОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ АГРАРНЫХ ПРОБЛЕМ И ИНФОРМАТИКИ ИМЕНИ А.А. НИКОНОВА ...»

-- [ Страница 5 ] --

1. Землепользователи, включая сельхозпроизводителей, предъявляют разно родные требования к видам разрешенного использования земельных участков из зе мель сельскохозяйственного назначения. Для интенсификации земельного оборота и расширения рынка земельных участков из земель сельскохозяйственного назначе ния, увеличения инвестиций в эти земли необходимо осваивать и несельскохозяйст венные сферы деятельности, ориентируясь при этом на стратегию разумной зональ ной дифференциации и используя непригодные в своем естественном состоянии или малопригодные без улучшений для размещения сельскохозяйственных угодий зем ли.

2. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должен базироваться не на сферах сель скохозяйственной деятельности (животноводство, растениеводство и т.д.), а на при родно-сельскохозяйственном зонировании (районировании), которое представляет собой научную систему деления территории, учитывающую территориальное рас пределение природных условий и ресурсов, а также особенностей их сельскохозяй ственного использования. При этом качество земель оценивается по показателям пригодности их использования под различные виды сельскохозяйственных угодий и растений, которые могут выращиваться на земельном участке, путем учета норма тивной их урожайности и естественного травостоя, нормативных затрат на возделы вание и уборку культур и на поддержание плодородия почв.

3. Государственные инвестиции в сельское хозяйство России, отнесенные на га посевных площадей, в целом вполне соответствуют аналогично оцениваемому уровню поддержки отрасли, характерному для развитых стран со значительными ресурсами сельскохозяйственных земель: США, Канада, Австралия. Однако боль шая часть этих средств тратится на компенсацию части банковских процентных ста вок. То есть, фактически, эти средства идут на поддержание неоправданно высоких банковских кредитных ставок и приносят сверхдоходы банкам. Следует отказаться от этой меры поддержки и заменить ее банковским целевым кредитованием сель ского хозяйства специализированным банком (Россельхозбанком) по низким став кам. Освободившиеся средства целесообразно направить на прямые инвестиции го сударства в повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение сельскохозяйственного производства.

4. В сельской местности крупномасштабные инвестиции должны соответство вать социально ориентированным целям. Не следует допускать отчуждение (изъя тие) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, принадле жащих местному населению, в целях их использования иными собственниками, час то в несельскохозяйственных целях. Собственные инвестиции сельскохозяйствен ных товаропроизводителей должны быть в центре любой государственной страте гии, направленной на повышение эффективности капитальных вложений в сельско хозяйственное землепользование.

5. Прогноз роста недооцененной в настоящее время по сравнению с другими странами стоимости земли в сельском хозяйстве Российской Федерации показывает, что инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения представляют собой наиболее перспективное направление вложений на российском земельном рынке.

Внедрение предлагаемых стратегических решений будет способствовать оценке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, отвечающей стоимости аналогичной земли в развитых зарубежных странах. Расширенный пере чень видов разрешенного использования земельных участков в сельском хозяйстве позволит вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земли сельскохо зяйственного назначения и увеличить доходы сельхозтоваропроизводителей для дальнейшего инвестирования в сельскохозяйственное землепользование. В частно сти, вовлечение в сельскохозяйственный оборот дополнительных земель позволит получить с них не менее 100 млн. тонн сельскохозяйственной продукции (в зерно вом эквиваленте).

Список использованных источников Список литературы к разделу 1. Кресникова Н.И. Зонирование земель в Российской Федерации // АПК: эко номика, управление. – 2013. – № 2, сс. 10-17.

2. Филимошин А.Р. Организационно-экономический механизм государственно го регулирования землепользования с учетом агроклиматического зонирования:

Дис. … канд-а экон. наук. – М., 2013. – 154 с.

3. http://www.economy.gov.ru.

4. http://gisa.ru/87351.html.

Список литературы к разделу 1. Отчет Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова о научно-исследовательской работе по теме: «Разработать систему организационно-экономических мер регулирования оборота земель сельскохозяйст венного назначения». – М.: ВИАПИ, 2009. – 94 с.

Список литературы к разделу Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации, "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации;

"Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3823, 3. Земельный кодекс Российской Федерации;

"Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147, 4. Гражданский кодекс Российской Федерации;

"Собрание законодательства РФ", 01.08.2011, N 31, ст. 5. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 1;

"Собрание законодатель ства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3823, 6. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2;

"Собрание законодатель ства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340, 7. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Феде рации, осуществляемой в форме капитальных вложений";

"Собрание законодатель ства РФ", 01.03.1999, N 9, ст. 1096, 8. Федеральный закон "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" "Собрание законодательства РФ", 12.07.1999, N 28, ст. 3493, 9. Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства";

"Собрание законода тельства РФ", 01.01.2007, N 1 (1 ч.), ст. 27, 10. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначе ния";

"Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

11. Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве";

"Собрание законодательства РФ", 16.06.2003, N 24, ст. 2249, 12. Федеральный закон "Об организации страхового дела в Российской Федера ции";

"Российская газета", N 6, 12.01.1993, 13. Федеральный закон "Государственном кадастре недвижимости";

"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017, 14. Федеральный закон "О государственной поддержке в сфере сельскохозяй ственного страхования и о внесении изменений в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства", "Собрание законодательства РФ", 01.08.2011, N 31, ст. 4700.

Специальная литература:

15. Крассов О.И. Учебник «Земельное право», Москва, 2012, 16. Минаков И. Государственная поддержка садоводства в условиях ВТО. АПК, №6, 2013.

17. Отчет Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова о научно-исследовательской работе по теме: «Разработать формы и методы регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики». – М.:

ВИАПИ, 2012. – 171 с.

Список литературы к разделу 1. Волков С.Н. Землеустроительное обеспечение управления земельными ре сурсами в сельской местности Российской Федерации. Доклад на заседании Бюро Отделения экономики и земельных отношений Россельхозакадемии 28 февраля г. – М.: ГУЗ, 2013. – 24 с.

2. Волков С.Н. Землеустройство как основной механизм повышения эффектив ности использования и охраны земли // Экономика сельскохозяйственных и перера батывающих предприятий, №5, 2013. – 23-26 с.

3. Кресникова Н.И. Изменения в регулировании оборота земель сельскохозяй ственного назначения // АПК: экономика, управление, № 3, 2009.

4. Кресникова Н.И. Институциональные основы земельных отношений в Рос сии и зарубежных странах. – М.: ВИАПИ: ЭР, 2006. – 245 с.

5. Крылатых Э.Н. Многофункциальность агропродовольственной сферы: мето дология исследований для разработки стратегии развития. – М.: Изд. Энциклопедия Российских деревень, 2012. – 260 с.

6. Леппке О.Б. К вопросу о внесении изменений в земельное законодательство в части отмены категории земель сельхозназначения // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве, № 1, 2013. – 2-11 с.

7. Лубков А.Н., Белякова А.Н. Рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, №6, 2013. – 1-6 с.

8. Огнивцев С.Б. Современная агропродовольственная экономика. М.: Изд-во МСХА, 2004. – 440 с.

9. Перцев В.Н. Управление сельскими территориями на уровне муниципальных образований // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предпри ятий, №2, 2013. – 13-15 с.

Приложение Принципы ответственного инвестирования в сельское хозяйство, разработан ные Продовольственной и сельскохозяйственной организацией Организации Объединенных Наций - ФАО ООН, «Нулевой» проект Преамбула.

Настоящие принципы направлены на содействие ответственному инвестиро ванию в сельское хозяйство с участием широкого круга заинтересованных сторон, включая мелких, средних и крупных фермеров, предприятия не фермерского харак тера, государства, финансовые учреждения, многосторонние организации и научно исследовательские институты, таким образом, чтобы все участники вносили более действенный вклад в укрепление продовольственной безопасности. Неотъемлемым атрибутом ответственного осуществления инвестиций является подотчетность. В настоящих принципах признается, что инвестиции в сельское хозяйство должны способствовать реализации ряда различных задач, включая "искоренение бедности, обеспечение продовольственной безопасности и устойчивого использования зе мельных, рыбных и лесных ресурсов, поддержка местных общин, содействие разви тию сельских районов, развитие и укрепление местных систем производства продо вольствия, активизация устойчивого социально-экономического развития, создание рабочих мест, диверсификация источников средств существования, создание благ для страны и ее народа, в том числе для бедных и наиболее уязвимых слоев населе ния, и соответствие национальным законам и основным международным нормам о труде, а в соответствующих случаях и обязательствам, касающимся стандартов Ме ждународной организации труда".

Принципы не представляют собой подробные инструкции или правовые нор мы. Опираясь на них, государства и другие заинтересованные стороны смогут повы сить действенность существующих юридических механизмов на страновом и меж дународном уровне, а, возможно, и разработать новые правовые нормы.

Основные выдержки приведены с купюрами.

Принципы могут быть использованы любыми группами заинтересованных сторон для разных целей на добровольной основе. В частности, они направлены на то, чтобы инвесторы всех уровней брали в качестве ориентира необходимость от ветственного осуществления инвестиций и определяли основные области, где госу дарствам и другим субъектам следует сосредоточить свои усилия для создания бла гоприятной среды для ответственного инвестирования. Они могут быть использова ны для выработки рекомендаций применительно к разным вопросам и контекстам с привлечением инвесторов различных категорий и групп, которые эти инвестиции затрагивают.

ПРИНЦИП 1:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство улучшает продоволь ственную безопасность и питание для всех.

ПРОИЗВОДНЫЕ ПРИНЦИПЫ:

1.1 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство обеспечивает произ водство продовольствия в достаточном объеме и с адекватными питательными свойствами.

1.2 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство обеспечивает ста бильное снабжение продовольствием и устойчивость к воздействию внешних фак торов.

1.3 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство улучшает доступ к продовольствию, особенно для наиболее уязвимых групп населения.

1.4 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство повышает ус тойчивость продовольственных систем до, в ходе и после потрясений и кризисов.

Пояснение.

Государства являются главными субъектами, которые призваны способство вать формированию благоприятной институциональной и политической среды, ко торая стимулировала бы инвестиции в соответствии с принципом 1. В критически важной сфере общего руководства земельными отношениями государствам следует реализовывать стратегии в соответствии с положениями Добровольных руководя щих принципов (ДРП)16. Для реализации этого принципа государства могут разра ботать инструментарий, обеспечивающий поощрение инвестиций в сельское хо зяйство и производственно-сбытовые цепи, чтобы инвестиции планировались и осуществлялись с учетом необходимости укрепления продовольственной безопас ности, и чтобы инвесторы, особенно отечественные инвесторы – малые и средние предприятия – имели необходимую институциональную, политическую и сервис ную поддержку в решении этой задачи.

Субъекты частного сектора повсеместно являются главными инвесторами в продовольствие и сельское хозяйство. Поэтому они являются основными инвесто рами в интересах обеспечения продовольственной безопасности, внося таким обра зом свой вклад в осуществление права на питание. Согласно этому принципу, субъ ектам частного сектора предлагается уделять первоочередное внимание получению в результате своих инвестиций положительных результатов в плане обеспечения продовольственной безопасности и питания на основе сочетания четырех основных параметров продовольственной безопасности, о которых говорится выше.

ПРИНЦИП 2:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство является экологически устойчивым.

Инвестирование в сельское хозяйство, по определению, подразумевает полу чение прибыли за счет укрепления базы активов инвестора.

ПРОИЗВОДНЫЕ ПРИНЦИПЫ 2.1 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство предполагает макси мально устойчивое и эффективное использование природных ресурсов исходя из существующих знаний, технологий и потенциала.

2.2 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживает экоси стемы и связанные с ними услуги.

2.3 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство содействует смягче нию последствий изменения климата и адаптации к нему.

ПРИНЦИП 3:

Представлены в научном отчете за 2012 год.

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживает или улучшает источники средств к существованию и запускает процесс роста с уча стием всех сторон.

ПРОИЗВОДНЫЕ ПРИНЦИПЫ 3.1 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство создает желаемый со циально-экономический и распределительный эффект.

3.2 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство обеспечивает соблю дение международно признанных трудовых прав и способствует созданию дос тойных рабочих мест для всех.

3.3 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство соблюдает законные права владения и пользования и гарантирует защиту прав обладателей от лишения их законных прав владения и пользования.

Пояснение.

В том случае, если инвестиции затрагивают вопросы владения и пользования земельными, водными и другими природными ресурсами или доступа к ним, следу ет руководствоваться "Добровольными руководящими принципами ответственного регулирования вопросов владения и пользования земельными, рыбными и лесными ресурсами в контексте национальной продовольственной безопасности".

ПРИНЦИП 4:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство соблюдает культурные нормы, совместимо с универсальными правами человека и рассматривается в каче стве законного соответствующими заинтересованными сторонами.

ПРИНЦИП 5:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживается сти мулирующими, вспомогательными и регулирующими структурами, опирающимися на международно признанные принципы ответственного и добросовестного управ ления.

ПРОИЗВОДНЫЕ ПРИНЦИПЫ 5.1 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство активно поддержива ется государствами, выполняющими разнообразные функции в качестве стимулято ров и регуляторов инвестирования в продовольствие и сельское хозяйство.

ПРИНЦИП 6:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживается взаи мосогласующимися стратегиями и законодательством, которые учитывают все аспекты ответственного инвестирования, как они изложены в настоящем доку менте.

Пояснение к принципам 5 и 6.

Данные принципы поощряют государства к тому, чтобы способствовать фор мированию благоприятных условий для ответственного инвестирования, разрабаты вать соответствующие стратегии и нормативы и добиваться их осуществления, фор мировать системы стимулирования, управления в условиях рисков и смягчения их последствий, оказывать поддержку предоставлению услуг и осуществлению инве стиций, а также обеспечить соблюдение прав (в том числе в силу закона) – особенно наиболее уязвимых или социально обособленных групп.

Государствам настоятельно рекомендуется определить те области, где необ ходимо провести реформу системы общего руководства или осуществить конкрет ные меры в этом отношении.

Государствам следует координировать деятельность различных институтов государственного сектора, имеющих отношение к эффективному инвестированию в сельское хозяйство, с целью формирования синергии и во избежание дублирования и разнонаправленности принимаемых мер.

Однако такие общие благоприятные условия для ответственного инвестирова ния формируются не только государствами. Организациям гражданского общества принадлежит важная роль в налаживании диалога с государственными органами по институциональным и политическим вопросам инвестиций. Межправительственные и региональные организации также играют определенную роль в формировании по литики и механизмов общего управления на надстрановом уровне с целью поощре ния и регулирования ответственных инвестиций в сельское хозяйство, стремясь обеспечить последовательность политики как на уровне отдельных стран, так и на более высоких уровнях, сохраняя при этом единую направленность в плане соблю дения настоящих изложенных выше принципов.

Частные инвесторы также приглашаются к участию в политическом диалоге и формировании системы ответственного и добросовестного управления;

им также предлагается стремиться применять принципы ответственного и добросовестного управления в своей деятельности и в ходе взаимодействия с государственными должностными лицами, в том числе открыто обмениваясь соответствующей инфор мацией, соблюдая принцип верховенства законе, и предотвращая коррупцию во всех ее проявлениях, на всех уровнях и при любых обстоятельствах.

ПРИНЦИП 7:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство, которое затрагивает местные общины, требует активного, свободного, осознанного и действенного участия заинтересованных сторон.

ПРИНЦИП 8:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство сопровождается меха низмами регулярного обзора и совершенствования инструментов управления и по литики, связанными с инвестированием в сельское хозяйство.

Производный принцип:

8.1 Ответственное инвестирование в сельское хозяйство опирается на откры тую оценку и мониторинг его последствий, осуществляемые на основе широкого участия, до, в ходе и после осуществления инвестиций, и предусматривает меры по исправлению положения в случае выявления недостатков.

Пояснение.

Государствам рекомендуется установить правила и порядок мониторинга, оценки и оценки последствий инвестиций в сельское хозяйство, что даст им воз можность совершенствовать работу или исправлять положение. Научно исследовательские учреждения и учреждения, занимающиеся вопросами развития, призваны сыграть определенную роль в оценке инвестиций в сельское хозяйство и инвестиционной политики, связанных с этими процессами средств общего управле ния, делая выводы и вырабатывая рекомендации.

ПРИНЦИП 9:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство сопровождается не дискриминационным доступом к судебным процедурам рассмотрения жалоб и справедливыми и эффективными механизмами правовой защиты.

Пояснение.

Государствам рекомендуется сформировать беспристрастные компетентные судебные и административные органы для своевременного, экономически доступ ного и действенного разрешения споров в связи с инвестициями в сельское хо зяйство, предоставлять при необходимости эффективные средства правовой защиты, обеспечивать выполнение их решений (включая реституцию, покрытие ущерба, компенсацию и возмещение), а также обеспечивать равный доступ на недискрими национной основе к соответствующим органам и механизмам для всех нуждающих ся в этом лиц и групп.

Инвесторам рекомендуется сотрудничать в рамках внесудебных механизмов правовой защиты, создавать механизмы правовой защиты на рабочем уровне, кото рые были бы действенными, легитимными, бесплатными, соответствовали бы мас штабам рисков и их последствий, предсказуемыми, равноправными, прозрачными, своевременными, понятными, консультативными, культурно приемлемыми и под отчетными;

инвесторам также рекомендуется обеспечить, чтобы механизмы право вой защиты рабочего уровня не использовались в качестве замены закрепленных в правовом поле альтернатив и не действовали независимо от них.

ПРИНЦИП 10:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство облегчается четкими механизмами и институтами, поощряющими координацию, сотрудничество и партнерство между участвующими сторонами.

ПРИНЦИП 11:

Ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживается мно госторонними международными и региональными организациями, которые соблю дают эти принципы и в первую очередь поддерживают мелких производителей и переработчиков продовольствия в контексте ПБП в местном и национальном масштабе.

ПРИНЦИП 12:

Все субъекты, участвующие в инвестировании в сельское хозяйство, несут ответственность за свои решения, действия и их последствия.

ПРОИЗВОДНЫЕ ПРИНЦИПЫ 12.1 Все субъекты, участвующие в инвестировании в сельское хозяйство, со блюдают государственные нормативные акты и рекомендации, касающиеся откры тости и раскрытия значимой информации о предлагаемых, осуществляемых и за вершенных проектах.

Пояснение.

Заинтересованные стороны, чьи интересы затрагивают инвестиции, а также инвесторы могут требовать от принимающих решения инстанций отчета только при наличии точной, открытой информации относительно инвестиций, равно как и от носительно ключевых факторов, под влиянием которых эти решения принимались (например политических решений). Поэтому открытость является одним из ключе вых предварительных условий подотчетности при осуществлении инвестиций в сельское хозяйство;

и этот принцип необходимо применять в отношении всех действий и всей информации всех соответствующих субъектов.

12.2 Транснациональное ответственное инвестирование в сельское хозяйство поддерживается государствами происхождения, которые соблюдают, применяют и поощряют экстратерриториальные обязательства по международному праву и стре мятся внедрять обязательные механизмы отчетности и независимого мониторинга инвестирования.

Пояснение.

В соответствии с этим принципом государствам рекомендуется в инициатив ном порядке (при поддержке других субъектов, например исследовательских учре ждений, учреждений, работающих в области развития и т.д.) обеспечить внедрение ясных и продуманных нормативных и стимулирующих мер, которые обозначили бы для инвесторов и других субъектов их обязанности. Эти меры должны быть реали зованы в виде ясных, юридически обязательных норм, определяющих открытость и раскрытие информации, а также обязательные требования относительно отчетности и мониторинга. Государствам следует определить меры – и обеспечить предостав ление информации о них всем соответствующим субъектам – подотчетности со трудников, работающих в области инвестиций в сельское хозяйство, а также на правленные на обеспечение их права на защиту от преследований в связи с раскры тием ими случаев коррупции ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ СУЩЕСТВУЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ (ДЛЯ СПРАВКИ) При разработке настоящих принципов учитывались существующие докумен ты директивного и рекомендательного характера, в том числе: Всеобщая декларация прав человека, Международный пакт о гражданских и политических правах, Устав ООН, Конвенция по биоразнообразию (КБР), руководящие принципы Агуэй-гу, Конвенция ЮНЕСКО об охране нематериального культурного наследия, Конвенция ЮНЕСКО об охране и поощрении разнообразия форм культурного самовыражения, документы МОТ, Декларация ООН о правах коренных народов, Глобальный дого вор ООН, Добровольные руководящие принципы ответственного регулирования во просов владения и пользования земельными, рыбными и лесными ресурсами в кон тексте национальной продовольственной безопасности (ДРПРВ), Добровольные ру ководящие принципы в поддержку постепенного осуществления права на достаточ ное питание в контексте национальной продовольственной безопасности, Руково дящие принципы предпринимательской деятельности в аспекте прав человека: осу ществление Рамок Организации Объединенных Наций, касающихся "защиты, со блюдения и средств правовой защиты", Руководящие принципы ОЭСР для многона циональных предприятий, ИСО 26000: Руководство по социальной ответственности, Принципы ответственного инвестирования в сельское хозяйство, учитывающего во просы прав, средств к существованию и ресурсов (ПРАИ), разработанные ФАО, МФСР, ЮНКТАД и Всемирным банком, и Стандарты показателей работы МФК, а также стандарты Круглого стола по устойчивому производству биотоплива и Круг лого стола по устойчивому производству пальмового масла, Инициатива по транс парентности добывающей промышленности (EITI) и стандарты паритетной торгов ли. Когда читатели настоящих принципов будут намерены улучшить регулирование вопросов инвестирования в сельское хозяйство, им рекомендуется регулярно про сматривать такие документы, соотнося их с применимыми обязательствами и доб ровольными соглашениями, а также с целью получения дополнительных консульта ций.

Приложение Способы приобретения земельных долей и земельного участка В 2005 году приняты весьма значимые изменения и дополнения в закон «Об обороте земель…». Статья 12 редакции закона от 2005 года гласит: «Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земель ный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, а также продать или подарить ее сельскохозяй ственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли».

При этом неясно, что означает часто повторяющаяся в законе формулировка «сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящий ся в долевой собственности».

На практике, организацией, использующей земельный участок, в соответствии с действующим законодательством может считаться организация, получившая это право от собственников земельных долей, оформившая договор аренды. В законе сказано, что организации (фермеры), должны иметь «документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля».17 Таким документом может быть только договор аренды заключенный с собственниками земельный долей или с ли цом, уполномоченным собранием собственников долей.


В настоящее время используется несколько способов приобретения земельных долей и земельных участков в обход преимущественного права государств на при обретение земельных участков сельскохозяйственного назначения. Все они предпо Статья 241. Особенности государственной регистрации права на земельную долю. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лагают проведение определенной предварительной работы с собственниками зе мельных долей. Фактически скупщик приобретает земельные доли за определенную в переговорном процессе сумму. Формально он подписывает с каждым владельцем земельной доли несколько документов, включая следующие два наиболее важных:

- доверенность на все действия с земельной доли и ее производными: образо ванного при выделе доли земельного участка, доли в обществе, в уставный капитал которого внесена доля и т.д. (доверенность обычно занимает несколько страниц тек ста и предусматривает все случаи использования);

- предварительный договор на приобретение земельной доли или образован ного при выделе доли земельного участка, или доли в обществе, в уставный капитал которого внесена доля и т.д. в зависимости от выбранного способа приобретения.

После этого можно применить один из следующих способов. Практически они отличаются только по сложности исполнения и по возникающим налогам. Первые три способа связаны с приобретение земельных долей в первоначальном земельном участке, в которм доли были получены в результате приватизации.

Внесение земельных долей в уставный капитал ООО или компании в 1.

другой форме (последнее время часто используется форма товарищества на вере).

Приобретатель земельного участка организует ООО, которое заключает с собствен никами земли договор аренды первоначального земельного участка. В соответствии с законом владельцы земельных долей имеют право внести свои земельные доли в уставный капитал компании, использующей этот земельный участок. По доверенно сти приобретатель осуществляет внесение земельных долей в уставный капитал компании. После этого покупателю продаются доли участия или акции этой компа нии, что эквивалентно продаже участка и не запрещено законом. Далее он выделяет нужный участок в счет внесенных в уставный капитал земельных долей (если он не приобрел все доли в первоначальном участке). Этот способ довольно сложен, но он позволяет приобретателю произвольно оценить земельные доли и полностью избе жать налогообложения. Налоги должны платить только собственники земельных долей, получившие за них деньги. Если приобретение участка было сделано с целью его перепродажи, то этот способ является наиболее удобным, поскольку при прода же продаются произвольно оцененные доли ООО. Это позволяет на законной основе экономить на налогах и обходить преимущественное право государства при пере продажах.

Приобретение земельных долей с использованием аренды. Здесь вновь 2.

используется юридическая неопределенность понятия «сельскохозяйственная орга низация, использующая земельный участок». По действующему законодательству, собственник земельной доли вправе не только внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, на ходящийся в долевой собственности, но и продать долю такой организации. Исполь зуя доверенности, покупатель может заключить договоры аренды с владельцами первоначального земельного участка сроком на 11 месяцев и без регистрации права (до года) формально стать «сельскохозяйственной организацией, использующей зе мельный участок». Теперь он может приобрести все земельные доли владения этим участком. Далее он, как и в первом случае, выделяет нужный участок в счет внесен ных купленных земельных долей (если он не приобрел все доли в первоначальном участке). Этот способ является сейчас наиболее распространенным для приобрете ния участков в черноземных регионах страны. Однако часто Росреестр требует за ключения договора аренды на более длительный срок. Это требует регистрации и сильно затягивает процесс приобретения.

Дарение земельных долей с использованием аренды. В этом случае, как и 3.

в предыдущем, оформляется договор аренды первоначального земельного участка.

Затем земельные доли дарятся приобретателю. При этом в доверенности нужно за ранее внести право дарения определенному лицу. В этом случае возникает налог на доходы у одариваемого. Чтобы избежать этого, обычно дарится сначала одна доля, и приобретатель становится участником долевой собственности. Далее он может по доверенности приобретать земельные доли.

Предварительный выдел земельного участка. Имеется также несколько 4.

способов приобретения земельного участка с предварительным выделом его из пер воначального с использованием полученных доверенностей и предварительных до говоров. После регистрации выделенного земельного участка приобретатель заклю чает договор аренды с использованием доверенностей и затем использует для при обретения один из трех вышеназванных способов.

Особенность состоит в том, что в случае предварительного выдела земельного участка можно попытаться использовать дарение одной доли без заключения дого вора аренды. Во многих регионах регистраторы считают, что законодательство ог раничивает права только владельцев земельных долей в первоначальном участке, полученном при приватизации, а в выделенном участке доли уже можно дарить, вносить в уставный капитал и продавать без ограничения. Таким образом можно из бежать трудностей, связанных с заключением договора аренды на первоначальный участок.


Кроме того, часто используют продажу всего выделенного участка с предъяв лением его государство для осуществления преимущественного права приобрете ния. При этом используется тот факт, что государство очень редко пользуется своим правом. Однако при этом все же возникает риск приобретения участка государст вом, если цена будет слишком низкой. Если же повысить цену, то возникнет допол нительное налогообложение у собственников земельных долей.

Если использовать дарение всего выделенного участка одариваемый должен будет заплатить подоходный налог. Дарение обычно используют при фактической продаже фермерских земель. Однако дарение - оспоримая сделка. Если кому-то за хочется расторгнуть эту сделку, ему надо будет доказать в суде небезвозмездность данной сделки, предоставив доказательства взаиморасчетов (расписки, свидетели).

Тем не менее, это частая практика, законом такая сделка не запрещена. Налоги на дарение оплачивает одаряемый - 13 % от кадастровой стоимости.

Приложение Алгоритм изменения разрешенного использования земельного участка Действующая законодательно-нормативная база регламентирует довольно сложные процедуры изменения разрешенного использования и категории земельно го участка. Эти процедуры занимают от полугода (изменение разрешенного исполь зования) до полутора лет (изменение категории земельного участка).

Изменение категории земель - сложная и довольно дорогая процедура. Она за нимает около 8-10 месяцев, требует согласований примерно в 40 районных и обла стных организациях и стоит от 150 до 500 долл. за сотку в зависимости от района.

При этом только около 100 долл. представляют собой обязательные платежи. Значи тельная часть расходуемых средств идет на взятки чиновникам.

На практике изменение границ населенных пунктов стало основным методом изменения категории сельскохозяйственных земель. В результате сельскохозяйст венные угодья занимают около 50% земель населенных пунктов во многих городах ЦФО. При этом земельный налог для этих участков уплачивается по минимальным ставкам. Это позволяет девелоперам консервировать для своих нужд большие зе мельные массивы на длительный срок.

В настоящее время большинство земельных участков из состава земель сель скохозяйственного назначения имеют вид разрешенного использования «для сель скохозяйственного производства». Изменение их разрешенного использования про изводят органы местного самоуправления (сельские администрации или главы му ниципальных районов, если сельские администрации передали им эти полномочия).

Порядок изменения регламентирован местными или районными органами местного самоуправления. Процедура изменения включает:

- топографическую съемку участка, - предварительную градостроительную проработку с многочисленными согла сованиями;

- публичные слушания;

- принятие постановления главы муниципального образования об изменении разрешенного использования;

- постановка земельного участка с новым разрешенным использованием на ка дастровый учет;

- регистрация земельного участка с новым разрешенным использованием в ЕГРП.

В Московской области и некоторых других областях сложились определенные «тарифы», которые берут за каждую из последних четырех пунктов перевода. Так, принятие постановления главы муниципального образования с организацией пуб личных слушаний стоят от 100 до 500 долл.за сотку в районах, лежащих от 20 до км от МКАД. Кадастровый учет обойдется в 5-7 долл. за сотку. Столько же возьмут за регистрацию.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ после принятия Правил землепользования и застройки для земель сельскохозяйственного использования могут быть установлены 2 зоны использования:

- зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначен ные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного под собного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Если вид разрешенного использования «для дачного строительства» будет от несен к основным видам разрешенного использования земельного участка, то изме нение вида разрешенного использования на использование «для дачного строитель ства» может быть произведено по инициативе правообладателя участка без каких либо дополнительных согласований и разрешений. При этом стоит учитывать, что и в этом случае изменение вида использования на «для дачного строительства» будет возможно только тогда, когда участок будет принадлежать надлежащему субъекту – гражданину либо некоммерческой организации. Коммерческая организация не смо жет изменить вид использования участка на «для дачного строительства» в том чис ле и тогда, когда этот вид использования будет включен в состав основных видов разрешенного использования участка.

В общем, с 1 января 2013 года центр тяжести постепенно сместится к разра ботке и корректировке указанных Правил или Проектов. При этом коррупционная составляющая сохранится почти без изменений. Далее приводится пример реально го плана работ по изменению разрешенного использования. Названия поселения, района и стоимость работ не приводятся.

Целью работ является изменение разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «под дачное строительст во». Допустим, участок принадлежит ООО «Земля».

Перед подачей заявления на Главу поселения об изменении вида разрешенного использования земельного участка ООО «Земля» выполняет:

1. Топографическую съемку (ТС) земельного участка в масштабе 1: (1:2000?) с целью определения планировочных ограничений, обозначающихся в градостроительной проработке.

1.1. Заявление-разрешение на выполнение топографических работ выдается отделом АГиЗ администрации поселения. К заявлению прикладываются правоуста навливающие документы на земельный участок – свидетельство и кадастровый план, а также уставные документы и свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет ООО «Земля». Организация, выполняющая топографическую съем ку участков, представляет: допуск в СРО, Техническое задание, программу меро приятий, договор с ООО на выполнение работ.

1.2. Топографическая съемка выполняется организацией, имеющей в своем штате не менее двух геодезистов.

1.3. Топографическая съемка согласовывается в :

- Ростелеком - Центртелеком - МОЭСК (объединенная электро сетевая компания);

1.4. Итог работы - технический отчет, зарегистрированный в Московском Управлении геодезии и картографии.

Срок выполнения: 21 день изготовление материалов и 19 дней согласование.

Итого: 40 дней.

Стоимость работ: примерно … 2. Градостроительную проработку (ГП).

2.1. Заявление на выполнение ГП подается в администрацию поселения, они его передают с визой в МУП МО ГП … ТРиКХ (территориального развития и ком мунального хозяйства). К заявлению прикладываются Технический отчет Топо графической съемки земельного участка, правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство и кадастровый план.

2.2. Градостроительная проработка выполняется МУП МО ГП … ТРиКХ (тер риториального развития и коммунального хозяйства).

2.3. Градостроительная проработка согласовывается МУП МО ГП … ТРиКХ:

- в межрайонной СЭС…, - управление экологии … района, - администрация поселения (первый заместитель главы, заместитель по доро гам, заместитель по ЖКХ и начальник отдела АГиЗ, - Главархитектура МО, - ГУП МО НИиПМ Градостроительства 2.4. Итог работы МУП МО ГП … ТРиКХ - согласованная градостроительная проработка.

Срок выполнения: 14 дней + 14 дней согласования.

Стоимость работ: ….

3. Эскиз Проекта застройки (ПЗ).

1.1.Эскиз ПЗ выполняет МУП МО ГП … ТРиКХ, Согласовывает ПС админист рация г.п. Поварово. К договору на выполнение работ прикладываются Градо строительная проработка, правоустанавливающие документы на земельный уча сток – свидетельство и кадастровый план.

1.2. Проект застройки согласовывается собственником земельного участка ООО «Земля» и Администрацией поселения.

1.4. Итог работы МУП МО ГП … ТРиКХ – Эскиз проекта застройки.

Срок выполнения: 14 дней. Стоимость работ: 4. Подача собственником земельных участков ООО «Земля» Заявления на имя главы поселения о назначении публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка.

4.1. К заявлению прикладываются Проект застройки, правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство и кадастровый план, а также ус тавные документы и свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет ООО «Земля».

4.2. Постановление и Извещение главы поселения о назначении публичных слушаний и создании Комиссии по проведению публичных слушаний. Публикуется в дополнительном тираже газеты «Вести …».

Срок выполнения: 7 дней.

Стоимость: … 4.3. Публикация Комиссией Извещения в дополнительном тираже газеты «Вес ти …» и на сайте о проведении слушаний.

Срок выполнения: 3 дня.

Стоимость: … руб.

4.4. Проведение Комиссией слушаний.

Срок выполнения: через дней после объявления в прессе.

Стоимость: … руб.

4.5. Подготовка Комиссией для Главы Итогового документа публичных слуша ний и Заключения с рекомендацией о возможности изменения вида разрешенного использования земли.

Срок выполнения: 3 дня.

4.6. Издание Главой поселения Постановления об изменении вида разрешенно го использования земельных участков.

Срок выполнения: 3 дня.

4.7. Публикация Постановления главы об изменении вида разрешенного ис пользования земли.

Срок выполнения: 3 дня.

Стоимость:

5. Подача в кадастровую палату документов на внесение изменений по разре шенному использованию земли в кадастровый учет.

Срок выполнения:_ Стоимость: … руб.

6. Подача в … отдел Росреестра заявления о регистрации земельных участков с новым разрешенным использованием.

Срок выполнения: Стоимость: _ 7. Получение документов из … отдела Росреестра.

Срок выполнения:_ 8. Заключение договора на выполнение работ по изготовлению проекта терри ториального землеустройства …. Стоимость работ … руб.

Работы с п.1 по п.4.7. включительно выполняются за 5 месяцев текущего года.

Окончанием работ является получение свидетельства на право собственности земельного участка с разрешенным использованием «под дачное строительство».



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.