авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |
-- [ Страница 1 ] --

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Томский государственный

архитектурно-строительный университет»

И.П. РАДЧЕНКО

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРА

ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Рекомендовано УМО по образованию в области землеустройства

и кадастров в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 120300 – «Землеустройство и кадастры» и специальности:

120303 – «Городской кадастр»

Томск Издательство ТГАСУ 2010 УДК 349.417/.418 (075.8) Р 15 Радченко, И.П. Правовые основы кадастра земель населенных пунк тов как объектов недвижимости [Текст] : учеб. пособие / И.П. Радченко. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2010. – 102 с.

ISBN 978-5-93057-347- В учебном пособии изложены правовые основы градостроительной деятельности, кадастровой оценки земель населенных пунктов, налогообло жения земельных участков.

Пособие соответствует государственному стандарту дисциплины СД.02 «Кадастр застроенных территорий» направления подготовки «Землеустройство и кадастры» по специальности 120303 «Городской ка дастр», квалификация – инженер.

Пособие предназначено для студентов, обучающихся по специально сти 120303 «Городской кадастр» очной и заочной форм обучения, а также может быть полезно студентам других специальностей направления подго товки «Землеустройство и кадастры».

Рецензенты:

Ю.А. Лютых, д.э.н., профессор, Красноярский ГАУ;

Ю.М. Рогатнев, д.э.н., профессор, ОмГАУ;

Л.В. Кочетова, доцент ТГАСУ.

© Томский государственный ISBN 978-5-93057-347- архитектурно-строительный университет, © И.П. Радченко, ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Тема 1. Земли населенных пунктов. Особенности ис пользования земель населенных пунктов Контрольные вопросы Библиографический список Тема 2. Зонирование территории города 2.1. Функциональное зонирование территории города 2.2. Территориальные зоны Контрольные вопросы Библиографический список Тема 3. Градостроительные регламенты Контрольные вопросы Библиографический список Тема 4. Ограничения (обременения) в использовании земельных участков Контрольные вопросы Библиографический список Тема 5.

Предоставление земельных участков, находя щихся в государственной или муниципальной собст венности, для строительства 5.1. Приобретение прав на земельные участки, нахо дящиеся в государственной или муниципальной собст венности 5.2. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности 5.3. Предоставление земельных участков без предва рительного согласования мест размещения объектов 5.4. Предоставление земельных участков с предваритель ным согласованием мест размещения объектов 5.5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд 5.6. Нормы предоставления земельных участков для строительства Контрольные вопросы Библиографический список Тема 6. Разрешения на строительство и ввод ОКС в экс плуатацию 6.1. Разрешение на строительство 6.2. Градостроительный план земельного участка, его содержание 6.3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Контрольные вопросы Библиографический список Тема 7. Информационное обеспечение градострои тельной деятельности 7.1. Сведения и документы, содержащиеся в информа ционных системах обеспечения градостроительной дея тельности 7.2. Основные разделы ИС ОГД Контрольные вопросы Библиографический список Тема 8. Налогообложение земельных участков. Госу дарственная кадастровая оценка земель населенных пунктов 8.1. Налогообложение земельных участков 8.2. Кадастровая оценка земель населенных пунктов Контрольные вопросы Библиографический список Заключение ВВЕДЕНИЕ Потребность в кадастре недвижимого имущества возникла с образованием государства. Цели кадастра остаются неизменными на протяжении многих веков. Кадастр является информационным ресурсом для решения задач управления недвижимостью, для нало гообложения недвижимости и защиты прав собственников.

Управление недвижимостью является сложной системой, ус пешное функционирование которой требует анализа большого ко личества данных. Наиболее сложны проблемы управления в горо дах с большой плотностью населения, интенсивно используемой недвижимостью, развивающейся территорией. Чтобы эффективно управлять, правильно прогнозировать развитие ситуации, надо вла деть информацией. Источником необходимой достоверной инфор мации о недвижимом имуществе является Государственный ка дастр недвижимости. Определение значимых для принятия реше ний факторов, способы систематизации и учета показателей этих факторов – задачи, решаемые при создании и ведении кадастра.

Объектами недвижимости в населенных пунктах в основном являются земельные участки, объекты капитального строительства.

Органы местного самоуправления ведут информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, которые отчасти выполняют функции градостроительного кадастра. Законодатель ством РФ предусмотрено взаимодействие органа кадастрового уче та с органами местного самоуправления для передачи информации, содержащей необходимые для внесения в Государственный ка дастр недвижимости сведения.

Немаловажная для общества задача установления справедли вого налогообложения недвижимого имущества также требует сис тематизированных актуальных сведений о недвижимом имуществе, совершенствования подходов к определению его стоимости.

Создание недвижимого имущества, кадастровый учет, реги страция прав, налогообложение регулируются нормативными пра вовыми актами. В данном пособии освещены правовые основы этих процессов.

Тема 1. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В соответствии с Земельным кодексом Российской Феде рации (ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому на значению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспече ния космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В Земельном кодексе РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для за стройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ).

Установлением или изменением границ населенных пунк тов является:

1) утверждение или изменение генерального плана город ского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муни ципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях) (ст. 84 ЗК РФ).

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, где используются все функции земли как всеобщего средства производства, как предмета и орудия труда, основная функция городской земли – всеобщее средство производства. Земли на селенных пунктов являются пространственным базисом для по стоянного проживания людей, размещения жилых домов, пред приятий и учреждений, необходимой инфраструктуры. Исполь зование земель населенных пунктов ведется очень интенсивно.

В городе велика плотность застройки, много территорий занято дорогами и улицами, под поверхностью земли располагаются подземные инженерные коммуникации.

Деятельность по развитию территорий, в том числе горо дов и иных поселений, осуществляемая в виде территориально го планирования, предусматривает разработку комплексных программ целесообразного размещения производительных сил на территории страны, размещения промышленных предпри ятий в районах, богатых сырьем и топливом. В местах разме щения таких производств, в местах прохождения транспортных коридоров возникают новые поселения, развиваются старые.

За вторую половину XX века вследствие индустриального раз вития произошел быстрый рост городского населения во мно гих странах мира. В России города и поселки городского типа занимают только 0,3 % территории, но при этом в них прожива ет 73 % населения (данные Госкомстата 2000 г.). Постиндуст риальное развитие, новые технологии XXI века также вносят изменения в существующие системы расселения.

В Земельном кодексе РФ регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из пред ставлений о земле как о природном объекте, важнейшем ком поненте окружающей среды. Земля – это основа жизни и дея тельности человека. На конференции ООН по окружающей среде и развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 году была принята «Концепция устойчивого развития человечества». Суть концеп ции заключается в «достижении глобальной устойчивости, не подвергая риску способности окружающей среды поддерживать жизнь в будущем». Указом Президента РФ от 12.04.96 № утверждена «Концепция перехода Российской Федерации к ус тойчивому развитию». Концепция устойчивого развития долж на определять государственную политику в любой сфере дея тельности, в том числе и в градостроительстве.

В Градостроительном кодексе РФ (ГСК РФ) определено, что устойчивое развитие территорий – это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограни чение негативного воздействия хозяйственной и иной деятель ности на окружающую среду и обеспечение охраны и рацио нального использования природных ресурсов в интересах на стоящего и будущего поколений.

Планировочная структура многих городов не отвечает в на стоящее время требованиям сохранения и устойчивого развития городских систем различного иерархического и функционально го статуса. Чтобы изменить ситуацию, необходимо вести плани ровочную деятельность с учетом природных особенностей тер ритории, ее ландшафтной структуры. В общем случае под ланд шафтом понимают природный географический комплекс, в ко тором все основные компоненты: рельеф, климат, воды, почвы, растительность и животный мир – находятся в сложном взаимо действии и взаимообусловленности, образуя однородную по ус ловиям развития единую неразрывную систему. Современный город – это природно-антропогенная система, основными эле ментами которой является человек и природная среда. В ре зультате деятельности, осуществляемой людьми, на городских территориях создаются антропогенные ландшафты. Антропо генный ландшафт – это ландшафт, преобразованный хозяйст венной деятельностью человека настолько, что изменена связь природных компонентов в степени, ведущей к сложению ново го по сравнению с ранее существовавшим на этом месте при родным комплексом. Развитие антропогенных ландшафтов на правляется и регулируется человеком. Использование город ских территорий под застройку необходимо вести в соответст вии с градостроительной документацией. Для обеспечения сба лансированного учета экологических, экономических, социаль ных и иных факторов, соблюдения требований охраны окру жающей среды и экологической безопасности при разработке градостроительной документации муниципальных образований предусматриваются три основных этапа:

1) учет результатов инженерных изысканий;

2) зонирование территорий;

3) оценка воздействия на окружающую среду градострои тельных объектов.

Инженерные изыскания – это изучение природных ус ловий и факторов техногенного воздействия в целях рацио нального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проек тирования (ст. 1 ГСК РФ).

Зонирование территорий – это деление территории на зо ны. При территориальном планировании устанавливаются функ циональные зоны, зоны планируемого размещения объектов ка питального строительства для государственных или муници пальных нужд и зоны с особыми условиями использования тер риторий. К зонам с особыми условиями использования тер риторий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зо ны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйст венно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, зоны чрезвычайных ситуаций природного и техногенного ха рактера, зоны чрезвычайных экологических ситуаций и эколо гического бедствия, иные зоны, устанавливаемые в соответст вии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 ГСК РФ).

При градостроительном зонировании выделяются территори альные зоны. Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утвержда ется нормативными правовыми актами органов местного само управления и в котором устанавливаются территориальные зо ны, градостроительные регламенты, а также порядок примене ния этого документа и порядок внесения в него изменений.

Оценка воздействия на окружающую среду градо строительных объектов – это вид деятельности по выявлению, анализу и учету прямых, а также косвенных последствий на ок ружающую среду планируемой хозяйственной или иной дея тельности в целях принятия решения о возможности или невоз можности ее осуществления (ст. 1. Федерального закона «Об охране окружающей среды»). Оценка воздействия на окру жающую среду градостроительных объектов включает в себя обязательное соблюдение требований охраны окружающей сре ды, экологической безопасности и санитарных правил при вы боре участка для строительства и проектировании градострои тельной документации.

В ГСК РФ перечисляются следующие виды градострои тельной документации поселений и городских округов.

Документы территориального планирования – генераль ные планы поселений и генеральные планы городских округов.

Документы градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки.

Проекты планировки территории, которые разрабаты ваются на основе документов территориального планирования и градостроительного зонирования и на которых представлены элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, иные элементы).

Проекты межевания территорий разрабатываются на основе проектов планировки территории применительно к за строенным и подлежащим застройке территориям, расположен ным в границах элементов планировочной структуры. В составе проекта межевания территории осуществляется подготовка гра достроительных планов земельных участков, застроенных или предназначенных для строительства, реконструкции объек тов капитального строительства. Градостроительные планы мо гут разрабатываться также в виде отдельного документа.

Проектная документация разрабатывается для объектов капитального строительства (и их частей), которые строятся или реконструируются в границах принадлежащего застройщи ку земельного участка, а также в случае проведения капиталь ного ремонта объектов.

Архитектурную часть для строительства и градостроитель ной документации, содержащую архитектурные решения, пред ставляет архитектурный проект (Федеральный закон № 169-ФЗ от 17.10.1995 г.).

Контрольные вопросы 1. Каково целевое назначение земель населенных пунктов? В чем состоит функциональное отличие земель населенных пунктов от земель сельскохозяйственного назначения?

2. Какие границы отделяют земли населенных пунктов от зе мель иных категорий?

3. Что является установлением или изменением границ насе ленных пунктов?

4. Что такое устойчивое развитие территорий?

5. Каковы основные этапы разработки градостроительной докумен тации муниципальных образований? Раскройте смысл каждого этапа.

6. Перечислите виды градостроительной документации город ских поселений и городских округов.

7. Какие зоны являются зонами с особыми условиями исполь зования территории?

Вопросы для самостоятельной работы 1. Что отображается на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах поселений и генеральных планах город ских округов?

2. Генеральные планы поселений и городских округов включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объ ектов капитального строительства местного значения. Какие объекты на них изображаются?

3. В каких целях осуществляется подготовка проектов планировки территории?

4. В каких целях осуществляется подготовка проектов ме жевания застроенных территорий?

5. Что отображается на чертежах межевания территорий, входящих в проект межевания территории?

Библиографический список Нормативные правовые акты 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

3. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и за стройка городских и сельских поселений.

Тема 2. ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА 2.1. Функциональное зонирование территории города С учетом преимущественного функционального использо вания территория города подразделяется на селитебную, про изводственную и ландшафтно-рекреационную.

В пределах указанных территорий выделяются зоны раз личного функционального назначения: жилой застройки, об щественных центров, общественно-деловые, промышлен ные, научные и научно-производственные, коммунально складские, внешнего транспорта, массового отдыха, ку рортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов. В исторических городах выделяют зоны исторической застройки.

При соблюдении санитарно-гигиенических и других тре бований к совместному размещению объектов разного функ ционального назначения допускается создание многофункцио нальных зон.

Жилая зона предназначена для размещения жилых рай онов, зеленых насаждений. В ней запрещено строительство промышленных, транспортных и иных предприятий, загряз няющих окружающую среду.

В общественно-деловой зоне размещают общественные здания и сооружения районного и городского значения, зеленые насаждения общего пользования, автостоянки.

Промышленная зона предназначена для размещения промышленных предприятий, групп предприятий (промышлен ных узлов) с общими вспомогательными производствами или объектами инфраструктуры. Следует предусматривать сани тарно-защитные зоны (СЗЗ), если после проведения всех тех нических и технологических мер по очистке и обезвреживанию вредных выбросов, снижению уровня шума не обеспечиваются предельно допустимые на селитебной территории уровни концен трации вредных веществ и предельно допустимые уровни шума.

На территории научной и научно-производственной зоны размещаются учреждения науки и научного обслуживания, опыт ные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также ин женерные и транспортные коммуникации и сооружения.

Коммунально-складская зона предназначена для размеще ния предприятий пищевой (пищевкусовой, мясной и молочной) промышленности, общетоварных (продовольственные и непродо вольственные), специализированных складов (холодильники, кар тофеле-, овоще-, фруктохранилища), предприятий коммунального, транспортного и бытового обслуживания населения города.

Зона внешнего транспорта служит для размещения транспортных коммуникаций пассажирских и грузовых желез нодорожных станций, портов, пристаней и др. В крупных горо дах, расположенных на главных железнодорожных магистра лях, как правило, предусматриваются обходные железнодорож ные линии для пропуска транзитных грузовых поездов без за хода в город. Жилую застройку городов и других населенных пунктов рекомендуется отделять от железнодорожных линий СЗЗ шириной 100 м, считая от оси крайнего железнодорожного пути. При размещении железнодорожной линии в выемке СЗЗ может быть уменьшена, 50 % СЗЗ должны быть озеленены.

Зона отдыха (рекреационная зона) включает в себя го родские и районные парки, лесопарки, спортивные комплексы, пляжи, участки территории, отведенные и специально приспо собленные для отдыха людей.

2.2. Территориальные зоны Территориальные зоны – это зоны, для которых в прави лах землепользования и застройки определены границы и уста новлены градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территори альной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого раз вития, определенных генеральным планом городского округа;

3) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

4) планируемых изменений границ земель различных ка тегорий в соответствии с документами территориального пла нирования и документацией по планировке территории;

5) предотвращения возможности причинения вреда объек там капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться:

1) по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) по красным линиям;

3) по границам земельных участков;

4) по границам населенных пунктов в пределах муници пальных образований;

5) по границам муниципальных образований;

6) по естественным границам природных объектов;

7) по иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования тер риторий, границы территорий объектов культурного насле дия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Границы территориальных зон должны отвечать требова ниям принадлежности каждого земельного участка только к од ной зоне.

В Градостроительном кодексе (ст. 35) приведен следую щий возможный список территориальных зон:

1) жилые;

2) общественно-деловые;

3) производственные;

4) инженерной и транспортной инфраструктур;

5) сельскохозяйственного использования;

6) рекреационного назначения;

7) особо охраняемых территорий;

8) специального назначения;

9) размещения военных объектов;

10) иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоя щих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохране ния, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок ав томобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с про живанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осущест вления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размеще ния объектов здравоохранения, культуры, торговли, общест венного питания, социального и коммунально-бытового назна чения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образова ния, административных, научно-исследовательских учрежде ний, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства (ОКС), разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или мно гоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транс портной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хо зяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны – зоны размещения производ ственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транс портной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспорт ной инфраструктур предназначены для размещения промыш ленных, коммунальных и складских объектов, объектов инже нерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объ ектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования мо гут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назна чения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут вклю чаться зоны в границах территорий, занятых городскими леса ми, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных террито рий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эсте тическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объекта ми, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территори альных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального на значения.

Помимо рассмотренных зон, органом местного само управления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельные участки общего пользования, занятые площа дями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набе режными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Контрольные вопросы 1. Как подразделяется территория города с учетом преимущест венного функционального использования?

2. Каким документом устанавливаются территориальные зоны?

3. Каких видов бывают территориальные зоны?

4. Для размещения каких объектов предназначены территори альные зоны каждого вида?

5. По каким линиям могут устанавливаться границы территори альных зон?

6. Может ли земельный участок принадлежать к нескольким территориальным зонам?

Вопросы для самостоятельной работы 1. Какие разделы включают в себя правила землепользо вания и застройки?

2. Каков порядок подготовки проекта правил землеполь зования и застройки?

3. Каков порядок утверждения правил землепользования и застройки?

Библиографический список Нормативные правовые акты 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

3. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Тема 3. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ Правилами землепользования и застройки устанавлива ется градостроительный регламент для каждой территориаль ной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположе ния и развития, а также возможности территориального сочета ния различных видов использования земельных участков (жи лого, общественно-делового, производственного, рекреацион ного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах од ной территориальной зоны, устанавливается единый градо строительный регламент. Градостроительный регламент тер риториальной зоны определяет основу правового режима зе мельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, со оружений.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположен ных в пределах соответствующей территориальной зоны, ука зываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) раз меры земельных участков и предельные параметры разрешен ного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объ ектов капитального строительства, устанавливаемые в соответ ствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объ ектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территори альной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального плани рования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а так же особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента не распростра няется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, вклю ченных в единый Государственный реестр объектов культурно го наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, ко торые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах рестав рации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодатель ством РФ об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых;

5) земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Земельные участки или объекты капитального строитель ства, виды разрешенного использования, предельные (мини мальные и (или) максимальные) размеры и предельные пара метры которых не соответствуют градостроительному регла менту, могут использоваться без установления срока приведе ния их в соответствие с градостроительным регламентом, за ис ключением случаев, если использование таких земельных уча стков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов куль турного наследия. Но реконструкция таких объектов капиталь ного строительства может осуществляться только путем приве дения таких объектов в соответствие с градостроительным рег ламентом или путем уменьшения их несоответствия предель ным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Изменение видов разрешенного использования таких земель ных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроитель ным регламентом. В случае если использование таких земель ных участков и объектов капитального строительства продол жается и опасно для жизни или здоровья человека, для окру жающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на ис пользование таких земельных участков и объектов.

Разрешенное использование земельных участков и объ ектов капитального строительства может быть следую щих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, до пустимые только в качестве дополнительных по отношению к ос новным видам разрешенного использования и условно разрешен ным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного ис пользования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объек тов капитального строительства, за исключением органов госу дарственной власти, органов местного самоуправления, госу дарственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются само стоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если речь идет об условно разрешенном виде использо вания, то физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид ис пользования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разре шения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Публичные слушания проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. На основании заключения о резуль татах публичных слушаний комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разре шенный вид использования или об отказе в предоставлении та кого разрешения с указанием причин принятого решения и на правляет их главе местной администрации. Глава местной ад министрации в течение трех дней со дня поступления таких ре комендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение под лежит опубликованию, оно также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) раз меры земельных участков и предельные параметры разрешен ного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) раз меры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строи тельство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельно го участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) макси мальными) размерами земельных участков и предельными па раметрами разрешенного строительства, реконструкции объек тов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Формирование правового режима земельного участка и градостроительного регламента можно представить следую щей схемой, расположенной на рисунке.

Земли населенного Виды разрешен пункта Целевое назна- ного использо чение вания земельных Правовой режим участков и ОКС земельного участка Функциональное Функциональные и всего, что находит использование зоны (жилая…) Предельные ся над и под поверх размеры земель ностью и использу ных участков и ется в процессе Территориальные Градостроительный предельные застройки и после зоны (зона за- Разрешенное регламент параметры дующей эксплуата стройки мало- использование разрешенного ции ОКС этажными жилыми строительства, домами…) реконструкции ОКС Ограничения в Зоны с особыми Ограничения использовании условиями исполь- использования зования террито- земельных рии (охранная зона участков и ОКС ЛЭП…) Контрольные вопросы 1. Каким документом устанавливаются градостроительные рег ламенты для каждой территориальной зоны?

2. Что указывается в градостроительном регламенте в отноше нии земельных участков и объектов капитального строительства, рас положенных в пределах соответствующей зоны?

3. Назовите виды разрешенного использования земельных уча стков и объектов капитального строительства?

4. Что могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства?

5. С учетом каких факторов устанавливаются градостроитель ные регламенты?

6. На какие территории не распространяется действие градо строительных регламентов?

7. Могут ли использоваться земельные участки или объекты ка питального строительства, виды разрешенного использования, пре дельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту?

Вопросы для самостоятельной работы 1. Каков порядок внесения изменений в правила земле пользования и застройки?

2. Каков порядок проведения публичных слушаний при внесении изменений в правила землепользования и застройки?

Библиографический список Нормативные правовые акты 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

3. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Тема 4. ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Осуществляя свои права, собственники земельных участ ков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использо вании земельных участков. Ограничения могут быть по основа ниям, установленным Земельным кодексом РФ и иными феде ральными законами.

Ограничения, как правило, вводятся:

– установлением особых условий использования земель ных участков и режима хозяйственной деятельности в охран ных, санитарно-защитных зонах;

– предписаниями об особых условиях охраны окружаю щей среды, памятников природы, истории и культуры, археоло гических объектов;

– введением иных ограничений использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Ограничения устанавливаются бессрочно или на опреде ленный срок актами исполнительных органов государственной власти, органов муниципального самоуправления или реше ниями судов. Ограничение прав на землю подлежит государст венной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним».

Водным кодексом вводятся ограничения хозяйственной и иной деятельности в водоохранных зонах. Земельные участки водоохранных зон по новому Водному кодексу не относятся к землям водного фонда и могут находиться на землях других категорий.

Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специаль ный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополни тельные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон запрещается:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоро нения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредите лями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме спе циальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудован ных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Новый Водный кодекс РФ снял запрет на строительство объектов в водоохранных зонах. В границах водоохранных зон теперь допускаются проектирование, размещение, строительст во, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйст венных и иных объектов при условии оборудования таких объ ектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объек тов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Ширина водоохранных зон опреде ляется в соответствии с Водным кодексом РФ. Для каждого вод ного объекта разрабатывается и утверждается проект водоохраной зоны. Постановлением правительства РФ от 10.01.2009 г. № утверждены Правила установления на местности границ водо охранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов. Сведения о границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе кар тографические материалы, представляются в Федеральное агент ство водных ресурсов для внесения их в государственный вод ный реестр в соответствии с Положением о ведении государст венного водного реестра, утвержденным постановлением Прави тельства Российской Федерации от 28 апреля 2007 г. № 253.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно бытового водоснабжения устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО). В зонах санитарной охраны источников питьево го водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства про мышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назна чения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в со ответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологичес ком благополучии населения. Зоны санитарной охраны органи зуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает в себя территорию расположения водозаборов, пло щадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего ка нала. Его назначение – защита места водозабора и водозабор ных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Например, граница первого пояса ЗСО подзем ного источника устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора при использовании защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м – при использовании недоста точно защищенных подземных вод. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают в себя территорию, предназна ченную для предупреждения загрязнения воды источников во доснабжения. Расстояния до границ второго и третьего поясов рассчитывают с учетом типа, величины водозабора, гидрологиче ских особенностей водоносного пласта, условий его питания и дренирования.

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно защитной полосой.

Ширину санитарно-защитной полосы водопровода следу ет принимать по обе стороны от крайних линий водопровода:

а) при отсутствии грунтовых вод не менее 10 м при диа метре водоводов до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре во доводов более 1000 мм;

б) при наличии грунтовых вод – не менее 50 м вне зависи мости от диаметра водоводов.

В случае необходимости допускается сокращение ширины санитарно-защитной полосы для водоводов, проходящих по за строенной территории, по согласованию с центром государст венного санитарно-эпидемиологического надзора. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объ ектов, являющихся источниками выделения вредных веществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электриче ства, ионизирующего излучения. СЗЗ устанавливаются, в том числе, и вдоль линейных объектов. Использование площадей СЗЗ осуществляется с учетом ограничений, установленных дей ствующим законодательством РФ. В населенных пунктах на территории СЗЗ не допускается размещение объектов для про живания людей, детских учреждений, школ, лечебно-профилак тических и оздоровительных учреждений, стадионов и спор тивных площадок и т. д.

Границы СЗЗ устанавливаются с учетом соответствующих нормативных документов (например, СанПиН «Санитарно защитные зоны и санитарная классификация предприятий, со оружений и иных объектов»). Промышленные объекты и про изводства в зависимости от вредности подразделяются на пять классов.

Установлены следующие ориентировочные размеры сани тарно-защитных зон промышленных объектов и производств, м:

первого класса………………... второго класса………………... третьего класса………………. четвертого класса……………. пятого класса…………………. СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатыва ются последовательно: расчетная (предварительная) санитарно защитная зона выполняется на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электро магнитное поле и др.);

установленная (окончательная) – на осно вании результатов натурных наблюдений и измерений для под тверждения расчетных параметров. Критерием для определения размера СЗЗ является непревышение на ее внешней границе и за ее пределами предельно допустимых концентраций загряз няющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, предельно допустимых уровней физического воздействия на ат мосферный воздух.

Охранные зоны устанавливаются вдоль линий электропе редач, трубопроводов, транспортных объектов для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности их повреждения. Размеры охранных зон устанавливаются в со ответствии с правилами установления охранных зон соответст вующих объектов, утверждаемыми Правительством РФ.

Земельный кодекс предусматривает возможность установ ления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электри ческих и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Границы действия публичных сервитутов обозначаются на градостроительных планах земельных участков, а также ото бражаются в документах кадастрового и технического учета не движимости.

Охранные и санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объектов энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материа лов и радиоактивных веществ и иных объектов для обеспечения безопасности населения.

Для автомагистралей, линий железнодорожного транспор та, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также вдоль стан дартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов устанавливаются расстояния от источника воздействия, уменьшающие эти воздействия до значений гигиенических нормативов – санитарные разрывы. Величина разрыва устанав ливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и изме рений. Для магистральных трубопроводов углеводородного сы рья, компрессорных установок также создаются санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения) – расстояния до насе ленного пункта, сооружений, зданий. Санитарный разрыв имеет режим СЗЗ, но не требует разработки проекта его организации.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются зе мельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздорови тельное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, ис пользуются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94–100 (земли особо охраняемых территорий и объек тов) Земельного кодекса. Земельные участки, на которых нахо дятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культу ры, но расположенные в границах зон охраны памятников исто рии и культуры, используются в соответствии с градострои тельными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.


В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках также могут созда ваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хо зяйственной деятельности. Охранные зоны особо охраняемых природных территорий необходимы для защиты этих террито рий от загрязнения и другого негативного воздействия. Охран ные зоны не полностью исключаются из хозяйственного ис пользования. Как правило, в них запрещаются лишь те виды деятельности, которые могут повредить расположенным по со седству территориям – например, осушение болот, сплошные рубки, застройка.

В федеральных законах устанавливаются и иные основа ния ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе на земельные участки.

Контрольные вопросы 1. В каких документах могут устанавливаться основания огра ничения (обременения) прав на земельные участки?

2. Какими документами устанавливаются ограничения прав на земельные участки?

3. Каков режим использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос?

4. Каков режим использования зон санитарной охраны источ ников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения?

5. Какие объекты требуют установления санитарно-защитных зон?

6. Какие объекты требуют установления охранных зон?

7. Каков режим использования зон особо охраняемых террито рий в населенных пунктах?

Вопросы для самостоятельной работы 1. Что такое сервитут?

2. В чем отличие частного и публичного сервитута?

3. Каким образом устанавливается публичный сервитут?

4. Для каких целей может быть установлен публичный сервитут?

5. Какие земельные участки могут включаться в зоны осо бо охраняемых территорий?

6. Какие требования устанавливаются к использованию зон особо охраняемых территорий?

Библиографический список Нормативные правовые акты 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

3. Водный кодекс РФ от 3.06.2006 г. № 74-ФЗ.

4. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

5. СанПиН 2.2.1/2.1.1.2555-09 (вместе с «Санитарно эпидемиологическими правилами и нормами СанПиН 2.2.1/2.1.1.2555-09» и изменением № 2 к СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Но вая редакция»).

Тема 5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА 5.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Земельные участки из земель, находящихся в государст венной или муниципальной собственности, могут быть предос тавлены гражданам или юридическим лицам в собственность или в аренду. В случаях, предусмотренных законодательством, земельные участки могут быть предоставлены юридическим ли цам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земель ных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется решением ис полнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Исполнительные органы государ ственной власти РФ, ее субъектов, органы местного самоуправ ления вправе распоряжаться земельными участками, находя щимися соответственно в федеральной собственности, собст венности субъектов, муниципальной собственности. До разгра ничения государственной собственности на землю распоря жение землями, находящимися в государственной собственно сти, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не преду смотрено иное.

Предоставление земельных участков, находящихся в го сударственной или муниципальной собственности, в собствен ность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, но в случаях, предусмотренных законодательством, может осуществляться бесплатно. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Земельные участки не могут предоставляться в собствен ность гражданам и юридическим лицам, если они изъяты из оборота, если приватизация таких участков запрещена фе деральным законом, если участки зарезервированы для госу дарственных или муниципальных нужд. Примером не подле жащих приватизации земельных участков являются земельные участки общего пользования. Это участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, а также водными объектами, пляжами и другими объектами в границах территорий общего пользова ния. Также не разрешена приватизация земельных участков в пре делах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из обо рота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законо дательством.

Изъяты из оборота земельные участки, занятые находя щимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и на циональными парками (за исключением случаев, предусмот ренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых раз мещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых раз мещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государ ственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности кото рых созданы закрытые административно-территориальные об разования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями свя зи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и ох раны Государственной границы РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за ис ключением случаев, установленных федеральными законами, причем в этих случаях недопустим отказ в предоставлении та ких земельных участков. Содержание ограничений оборота зе мельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федераль ными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государст венной или муниципальной собственности следующие земель ные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, нахо дящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного насле дия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирно го наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопас ности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропор тов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движе ния и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зо нах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических со оружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные под вергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны вод ных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйст венно-бытового водоснабжения.

5.2. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Земельный участок для строительства может предостав ляться двумя способами:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов (в собственность или аренду, безвозмездное срочное пользование);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, постоянное бессрочное пользование, без возмездное срочное пользование).

После проведения работ по формированию земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размеще ния объектов собственники, арендаторы, пользователи могут зарегистрировать права на землю. Решение о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результа тах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бес срочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный уча сток при предоставлении земельного участка в собственность;


3) заключения договора аренды земельного участка и го сударственной регистрации данного договора при передаче зе мельного участка в аренду.

5.3. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов Согласно п. 11 ст. 30 ЗК РФ без предварительного согла сования участок предоставляется в случаях:

1) объект размещается в городском или сельском населен ном пункте в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зони рованием территории);

2) земельный участок предоставляется для нужд сельско хозяйственного производства;

3) земельный участок предоставляется из состава земель лесного фонда;

4) земельный участок предоставляется гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения лич ного подсобного хозяйства.

Предоставление земельных участков без предварительно го согласования мест размещения объектов в общем случае предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Возникающие права на землю при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов – собственность и аренда (чаще все го), безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков для строительст ва в собственность осуществляется только на торгах (кон курсах, аукционах). Исключение составляет случай, когда зе мельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято реше ние о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по вы бору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (размер арендной платы определяется в объеме зе мельного налога). На основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, орган местного самоуправления после утверждения документа ции по планировке застроенной территории определяет техни ческие условия подключения объектов к сетям инженерно технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Ре шение о предоставлении земельного участка является основа нием установления границ такого земельного участка и прове дения его государственного кадастрового учета за счет лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории.

В аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельные участки предоставляются:

1) пользователю недр земельных участков предоставляют ся в аренду земельные участки, необходимые для ведения ра бот, связанных с пользованием недрами. Порядок расчета раз мера арендной платы за указанные земельные участки опреде ляется Правительством РФ;

2) участок предоставляется в аренду на основании заявле ния заинтересованного лица при условии предварительной и за благовременной публикации сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка в случае, если имеется только одна заявка (см. ниже «Особенности предостав ления земельных участков для жилищного строительства…»);

3) земельные участки предоставляются из земель, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду Государст венной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления ее деятельности. Решение о предоставлении зе мельных участков в этом случае принимает Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказа нию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Порядок расчета размера арендной платы за такие земельные участки устанавли вается в соответствии с Федеральным законом № 145-ФЗ от 17.07.2009 г.

В ЗК РФ указывается, что земельный участок может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование без предва рительного согласования мест размещения объектов и без про ведения аукциона, если он предоставляется для жилищного строительства лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недви жимости, осуществляемое полностью за счет средств федераль ного бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств мест ного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки то варов, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд. В этом случае земельный участок предоставляется в безвозмездное срочное пользование на срок строительства объекта недвижимости.

Земельные участки предоставляются без предварительно го согласования мест размещения объектов и без проведения торгов на основании заявлений, когда земельный участок пре доставляется акционерному обществу, 100 % акций которого принадлежит РФ, управляющей компании, в случае привлече ния их в порядке, предусмотренном законодательством РФ об особых экономических зонах, для выполнения функций по соз данию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъек та РФ, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней террито рии и по управлению этими и ранее созданными объектами, а также резиденту особой экономической зоны.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

– выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственно го кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета земельно го участка;

– определение разрешенного использования земельного участка;

– определение технических условий подключения объек тов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обес печения;

– принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аук ционов) или предоставлении земельных участков без проведе ния торгов (в вышеперечисленных случаях);

– публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участ ка в результате предоставления земельного участка без прове дения торгов (конкурсов, аукционов).

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в госу дарственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за ис ключением вышеуказанных случаев.

Предоставление земельного участка в аренду может осу ществляться на основании заявления гражданина, заинтересо ванного в предоставлении земельного участка. В этом случае процедура предоставления участка следующая.

В двухнедельный срок со дня получения заявления граж данина о предоставлении в аренду земельного участка уполно моченный орган может принять решение о проведении аукцио на по продаже земельного участка или о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого зе мельного участка, или опубликовать сообщение о приеме заяв лений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования.

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду зе мельного участка другие заявления не поступили, принимается решение о предоставлении такого земельного участка для жи лищного строительства в аренду гражданину, подавшему заяв ление. Договор аренды земельного участка подлежит заключе нию с этим гражданином в двухнедельный срок. Отметим, что обязателен государственный кадастровый учет такого земель ного участка, т. к. предметом сделки может быть только зе мельный участок, прошедший эту процедуру.

В случае поступления заявлений о предоставлении в арен ду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительст ва из земель, находящихся в государственной или муници пальной собственности. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполне ние работ по обустройству территории посредством строитель ства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами раз решенного использования. Для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки из земель, нахо дящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды может проводиться толь ко в отношении земельного участка, прошедшего государствен ный кадастровый учет. Победителем аукциона признается уча стник, предложивший наибольшую цену за право заключения договора.

Арендатор земельного участка обязан в установленные договором сроки выполнить подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории, работы по обуст ройству территории посредством строительства объектов инже нерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строитель ства передаче в государственную или муниципальную собст венность, осуществить строительство.

Арендатор земельного участка после утверждения доку ментации по планировке территории и государственного када стрового учета земельных участков, находящихся в границах ранее предоставленного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет исключи тельное право приобрести земельные участки в собственность или в аренду. Цена выкупа, размер арендной платы и порядок ее изменения в расчете на единицу площади должны быть опубликованы в извещении о проведении аукциона.

Собственник или арендатор указанных земельных участ ков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан осуществить строительство в сроки, предусмотренные при предоставлении земельного участка. При обороте земель ных участков к новым правообладателям переходит это обяза тельство.

В случае неисполнения указанных обязанностей, а также в случае ненадлежащего их исполнения ЗК РФ предусматривает следующие санкции:

– права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством;

– взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинанси рования Центрального банка РФ, действующей на день испол нения таких обязанностей, от размера арендной платы или раз мера земельного налога за каждый день просрочки, если дого вором не предусмотрено иное.

5.4. Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в основном в аренду. В постоянное (бессроч ное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, ка зенным предприятиям, центрам исторического наследия прези дентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В безвозмездное срочное пользование земель ные участки предоставляются религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения о пред варительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участ ка для строительства.

Выбор земельного участка для строительства и приня тие решения о предварительном согласовании места раз мещения объекта. Гражданин или юридическое лицо, заинте ресованные в предоставлении земельного участка для строи тельства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о вы боре земельного участка и предварительном согласовании мес та размещения объекта.

В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерно го размера земельного участка, испрашиваемое право на зе мельный участок. К заявлению может прилагаться технико экономическое обоснование проекта строительства или необхо димые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению граждани на или юридического лица либо по обращению исполнительно го органа государственной власти обеспечивает выбор земель ного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. При этом определяются варианты разме щения объекта и проводятся процедуры согласования с соот ветствующими службами в случаях, предусмотренных феде ральными законами (порядка 10 согласований). Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инже нерной, транспортной и социальной инфраструктур, техниче ские условия подключения объектов к сетям инженерно технического обеспечения предоставляются бесплатно соответ ствующими органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или пред стоящем предоставлении земельных участков для строительст ва. Если предполагается изъятие для государственных и муни ципальных нужд земельных участков, орган местного само управления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких земельных участков, находящихся в госу дарственной или муниципальной собственности, законные ин тересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия и предоставления этих земельных участков для строи тельства. В случае, если необходимо выкупить земельные уча стки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть уста новлены федеральными законами, законами субъектов РФ.

Результаты выбора земельного участка оформляются ак том о выборе земельного участка для строительства, а в необ ходимых случаях и для установления его охранной или сани тарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержден ные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадаст ровой карте территории в соответствии с возможными вариан тами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд к акту также прилагаются расчеты убыт ков собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предваритель ном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из ва риантов выбора земельного участка, или решение об отказе в раз мещении объекта. Копия решения выдается заявителю в семи дневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размеще ния объекта является основанием последующего принятия ре шения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пресекательный срок).

Если собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка осуществляют строительство или иное улучшение земельного участка после информирования их о возможном изъятии земельного участка или о резервировании земель, в границах которых расположен земельный участок, то указанные лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земель ном участке или с иным его улучшением.

Если по истечении трех лет (срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта) решение о предоставлении земельного участка не было приня то, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших такое реше ние, понесенных убытков.

Решение о предварительном согласовании места размеще ния объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суде. В случае при знания в судебном порядке недействительным решения о пред варительном согласовании места размещения объекта, орган, принявший такое решение, возмещает гражданину или юриди ческому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предвари тельном согласовании места размещения объекта.

Решение о предварительном согласовании места размеще ния объекта является основанием для выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществления его го сударственного кадастрового учета за счет граждан или юриди ческих лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Принятие решения о предоставлении земельного уча стка для строительства. Исполнительный орган государствен ной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересован ных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участ ка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Условия предоставления земельных участков для государ ственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земель ных участков у землепользователей, землевладельцев, растор жением или прекращением договоров их аренды. Условия мо гут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или ограничения исполь зования земельных участков.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суде.



Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.