авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Томский государственный ...»

-- [ Страница 3 ] --

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содержать сведе ния обо всех земельных участках, расположенных на оценивае мой территории. Не допускается отсутствие учетных характе ристик по земельным участкам, включенным в перечень, и на личие противоречивых данных.

2. Установление состава факторов, формирующих стои мость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего.

4. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в со ставе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории на селенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: то пографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т. п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане.

На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей после довательности:

1) наносятся границы территориальных зон;

2) выделяются территории с ограничениями в использова нии (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);

3) на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использо вания может проводиться группировка земельных участков.

Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

1) естественные рубежи (ярко выраженные элементы рель ефа – реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и по дошвы и т. д.);

2) крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

3) границы промышленных (производственных) зон, забо ры предприятий;

4) границы территорий, застроенных однотипными жилы ми домами (улицы, проезды, границы землепользований, уста новленные в процессе межевания земель);

5) границы земельных участков;

6) границы кадастровых районов, кадастровых кварталов.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной информации в раз резе факторов стоимости. При этом учитывается влияние сле дующих факторов стоимости:

1) доступность населения к центру города, объектам куль туры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным обору дованием и благоустройством территории;

3) транспортная доступность к местам приложения труда;

4) уровень развития сферы культурно-бытового обслужи вания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

5) историческая ценность застройки, эстетическая и ланд шафтная ценность территории;

6) состояние окружающей среды, санитарные и микро климатические условия;

7) инженерно-геологические условия строительства и сте пень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

8) рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной инфор мации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделяются единич ные подфакторы.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

– положений генерального плана населенного пункта;

– данных государственного кадастра недвижимости;

– государственного фонда данных, полученных в резуль тате проведения землеустройства;

– фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении органи заций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

– рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств массовой ин формации, в том числе официальных сайтов предприятий, ор ганизаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

– информации о рыночной стоимости объектов недвижи мости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оцен ке независимых оценщиков;

– иных источников, содержащих достоверную информацию.

В результате наложения влияния факторов корректируют границы оценочных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение ста тистических моделей расчета кадастровой стоимости путем оп ределения значений коэффициентов (параметров) модели. Ана лиз качества моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная ин формация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей, не включающая информацию обучающей выборки. Из всех полу ченных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, осуществля ется сбор дополнительной рыночной информации и (или) про водится дополнительная оценка рыночной стоимости земель ных участков, и (или) проводится перегруппировка земельных участков.

Если в результате расчета получается удельный показа тель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка данно го вида использования в руб./ед. площади, то кадастровая стои мость земельного участка вычисляется умножением УПКС на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков для и 12 видов разрешенного использования. Кадастровая стои мость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных во кзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земель ных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их ры ночной стоимости (т. е. кадастровая стоимость равна рыноч ной). Рыночная стоимость этих участков определяется в соот ветствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в РФ, в частности, Федеральным зако ном № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оцен ки, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ.

Кадастровая стоимость земельных участков для 13–15 ви дов разрешенного использования. Удельный показатель кадаст ровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорож ных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопрово дов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и ли ний радиофикации, воздушных линий электропередачи, объек тов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительст ва, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергети ки и связи;

размещения наземных сооружений и инфраструкту ры спутниковой связи, объектов космической деятельности, во енных объектов, принимается равным минимальному для дан ного населенного пункта значению УПКС земельных участков, предназначенных для размещения производственных и админи стративных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продо вольственного снабжения, сбыта и заготовок (девятый вид раз решенного использования). Кадастровая стоимость данных зе мельных участков определяется путем умножения УПКС на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых осо бо охраняемыми территориями и объектами, городскими леса ми, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ значения УПКС земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназна ченных для сельскохозяйственного использования, устанавли вается равной произведению среднего значения УПКС, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохо зяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 16-го вида разрешенного использования. Кадастровая стоимость земель ных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, буль варов, застав, переулков, проездов, тупиков;

земельных участ ков земель резерва;

земельных участков, занятых водными объ ектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации;

земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных не рассчитывается, а устанавлива ется равной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По резуль татам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земель ных участков того вида разрешенного использования, для кото рого указанное значение наибольшее. Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использова ния которых является жилая застройка, для них кадастровая стоимость устанавливается по этому виду использования.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специальным требо ваниям. Отчет направляется в региональные органы исполни тельной власти. Они в течение 30 дней должны принять реше ние об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета данные о ка дастровой стоимости могут служить налоговой базой для расче та земельного налога.

Результаты кадастровой оценки городских земель как со ставной части комплексной программы кадастровой оценки не движимости могут использоваться для следующих целей:

– формирования налогооблагаемой базы земель населен ных пунктов;

– установления ставок арендной платы за муниципаль ные земли;

– определения стартовых цен продажи прав собственно сти или аренды на конкурсах и аукционах;

– уточнения схемы территориально-экономического зо нирования;

– обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

– создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Контрольные вопросы 1. Что является объектом налогообложения земельным налогом?

2. Как определяется налоговая база земельного налога?

3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?

4. Установлены ли максимальные ставки земельного налога?

5. Кто и в отношении каких земельных участков освобождается от налогообложения?

6. Что такое государственная кадастровая оценка?

7. Кто проводит государственную оценку земель в РФ?

8. Как часто проводится кадастровая оценка земель в РФ?

9. В разрезе каких видов разрешенного использования опреде ляется кадастровая стоимость земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов?

10. Каким образом определяется кадастровая стоимость земель ных участков для различных видов разрешенного использования?

11. Как определяется кадастровая стоимость земельного участ ка с более чем одним видом разрешенного использования?

12. Каков заключительный этап государственной кадастровой оценки?

13. Для чего используется кадастровая стоимость земельных участков?

14. Для каких целей может использоваться кадастровая стои мость земельных участков?

Вопросы для самостоятельной работы 1. Каковы особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов?

2. Как может определяться арендная плата за аренду зе мельных участков, находящихся в государственной и муници пальной собственности?

Библиографический список Нормативные правовые акты 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ ч. 2 от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ.

3. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № «Об утверждении правил проведения государственной кадаст ровой оценки земель».

4. Приказ Министерства регионального развития РФ от 15.02.2007 г. № 39 «Об утверждении методических указаний по го сударственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

5. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственно сти Российской Федерации».

Учебники и учебные пособия 6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А.Г. Грязно вой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2007. – 560 с.

7. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков / В.И. Петров. – М. : КНОРУС, 2008. – 224 с.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ В пособии были рассмотрены некоторые вопросы право вого регулирования градостроительной деятельности, в частно сти, градостроительного зонирования территории населенного пункта, предоставления земельных участков для строительства, получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;

приведены установленные законодательством общие требования к организации информа ции в системах обеспечения градостроительной деятельности;

рассказано о налогообложении земельных участков и кадастро вой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Почерпнутые знания могут быть использованы при вы полнении лабораторных работ и курсового проекта по дисцип лине «Кадастр застроенных территорий», поскольку градо строительное зонирование, установление градостроительных регламентов, создание информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, оценочное зонирование яв ляются сложной проектной деятельностью, которая требует кроме технических знаний и навыков знания законодательства, умения обосновывать правомерность проектных решений.

Практическая деятельность в свою очередь стимулирует инте рес к правовым вопросам, изучению первоисточников, что в ре зультате дает понимание проблем и тенденций российского за конодательства.

Законы, регулирующие земельные, градостроительные, кадастровые отношения, в настоящий период совершенствуют ся, и для успешной работы необходим постоянный мониторинг законодательства. Чтобы стать специалистом, профессионалом, нужны навыки самостоятельной работы с нормативными пра вовыми актами, осознание ответственности за результаты своей деятельности.

Учебное издание Радченко Ирина Петровна ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Редактор Е.А. Кулешова Оригинал-макет подготовлен автором Подписано в печать 19.03.2010. Формат 6090/16.

Бумага офсет. Гарнитура Таймс.

Усл. печ. л. 5,92. Уч-изд. л. 5,36. Тираж 100 экз. Заказ № 102.

Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2.

Отпечатано с оригинал-макета ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.



Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.