авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ



Pages:     | 1 |   ...   | 33 | 34 || 36 | 37 |   ...   | 42 |

«Руководство по индексам потребительских цен Т е о р и я и п р а к т и к а Международное бюро труда ...»

-- [ Страница 35 ] --

v деления ряда издержек пользователя в периоде 0 на товар длительного пользования по всем срокам выпу pv0 (1 r 0 )uv0 (1 )(1 )...(1 ) 1a ска v. Так, допустим, что Pv+1 — ожидаемая на конец v1 v2 периода 0 цена единицы товара длительного пользова- (23.22) 0 0 0 [r (1 i )]P 0, 1, 2,...

i v ния, возраст которой на начало периода 0 составляет v v периодов, и пусть r 0 — упущенная выгода в связи с 23.53. Если реальная процентная ставка r 0 * опре вложением капитала для потребителя. Тогда дискон деляется как номинальная процентная ставка r 0 минус тированные к началу периода 0 издержки пользовате темпы инфляции для актива i 0, а незначительные по ля на единицу товара длительного пользования, воз 31Когда v = 0, то устанавливается тождество 1, то есть чле 30См.также работу Йоргенсона (1996), в которой содержится обзор эмпирических исследований, посвященных оценке ны перед квадратными скобками в правой части уравнения норм амортизации. (23.21) устанавливаются равными 1.

ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ (23.17), имеют одно и то же значение, где — поло величине члены v i 0 в уравнении (23.22) отбрасыва жительное число меньше единицы;

иными словами, ются, то ряд издержек пользователя на конец периода, предполагается, что для всех временных периодов t и определяемый уравнением (23.22), сводится к следую всех сроков выпуска v щему выражению:

vt = v = 0,1, 2,... (23.24) pv0 = (1 v1 )(1 v 2 )...(1 0 )[r 0* + v ]P Подставляя уравнение (23.24) в уравнение (23.22), получаем следующую формулу для ряда издержек v = 0, 1, 2,... (23.23) пользователя с учетом сроков выпуска в период 0:

Таким образом, если специалист по статистике цен pv0 )v [(1 r 0 ) (1 i 0 )(1 )]P (1 0, 1, 2,...

v располагает оценками норм амортизации с учетом сроков выпуска v и данными о реальной процент- (1 )p v ной ставке r 0 * и в состоянии собрать данные выбо рочного обследования о ценах на новые единицы (23.25) товара длительного пользования P 0, то можно рас 23.56. Согласно второй системе уравнений в считать ряд издержек пользователя с учетом сроков (23.25), все издержки пользователя с учетом сроков выпуска, который определяется уравнением (23.23).

выпуска пропорциональны издержкам пользователя на Для того чтобы довести построение модели до кон новый актив. Эта пропорциональность означает, что ца, специалист по статистике цен должен собрать использовать формулу индекса для агрегирования информацию об имеющихся в секторе домашних хо данных по различным срокам выпуска с целью пост зяйств запасах товара длительного пользования по роить агрегат услуг товара длительного пользования каждому сроку выпуска. Затем к этим значениям p и не обязательно. Для того чтобы убедиться в этом, по Q можно применить обычную теорию индексов, при лезно рассчитать совокупную стоимость услуг, ока этом набором p будут издержки пользователя с уче занных потребительским товаром длительного поль том сроков выпуска, а набором Q —запасы товара по зования со всеми сроками выпуска на начало перио срокам выпуска, относящиеся к каждому периоду.

да 0. Пусть q–v — количество товара длительного Некоторые примеры использования этой методоло пользования, купленное сектором домашних хо гии (с решениями) при различных допущениях от зяйств v периодов назад, где v = 1,2,…, и пусть q 0 — носительно норм амортизации и расчет ожидаемых новые покупки товара длительного пользования в темпов инфляции для актива можно найти в работах течение периода 0. p0 — цена этих выпущенных ра Диверта и Лоренса (2000) и Диверта (2003c)32. v нее товаров возраста v на начало период 0, которая 23.54. В следующих трех подразделах изложенная определяется выше уравнением (23.25). Таким обра выше общая методология конкретизируется с помо зом, совокупные услуги, оказанные товаром всех щью дополнительных допущений о модели амортиза ции с учетом сроков выпуска v. сроков выпуска, включая товары, купленные в пери оде 0, будут иметь следующую стоимость S 0:

Амортизация по методу S 0 = p0 q 0 + p10 q 1 + p 2 q 2 +...

0 геометрической прогрессии или снижающегося остатка = p 0 q 0 + (1 ) p 0 q 1 + (1 ) 2 p0 q 2 +..., 0 0 23.55. Метод амортизации по принципу снижаю- используя уравнение (23.25) щегося остатка восходит по крайней мере к Матесо ну (Matheson, 1910, стр. 55)33. Этот метод очень прост, = p 0 [q 0 + (1 )q 1 + (1 ) 2 q 2 +...] если описать его в алгебраической форме, представ ленной в предыдущем разделе: предполагается, что = p0Q0, 0 (23.26) все сквозные нормы амортизации с учетом сроков выпуска v, определенные уравнениями (23.15)– где относящееся к периоду 0 совокупное (скоррек тированное с учетом качества) количество услуг то вара длительного пользования, потребленное в пе риод 0, Q 0 определяется как 32Дополнительные примеры и рассмотрение этого вопроса можно найти в двух недавно изданных руководствах ОЭСР по Q 0 q 0 + (1 )q 1 + (1 ) 2 q 2 +...

измерению производительности и по измерению капитала;

(23.27) см. ОЭСР (2001a;

2001b).

33Можно было бы приписать изобретение этого метода Валь расу (1954, стр. 268–269), но он не представил его подробно- 23.57. Таким образом, совокупное количество услуг го изложения. Матесон (Matheson, 1910, стр. 91) для описа- в периоде 0, Q 0, равно новым покупкам товара дли ния этого метода использовал термин «убывающая стои тельного пользования в периоде 0, q 0, плюс единица мость». Хотеллинг (Hotelling, 1925, стр. 350) применял термин за вычетом нормы амортизации, умноженная на по «метод сокращающегося остатка», а Каннинг (Canning, 1929, купки товара длительного пользования в предыдущем стр. 276) — «формула уменьшающегося остатка».

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА периоде, q–1, плюс квадрат единицы за вычетом нор- где реальная процентная ставка для конкретного акти * ва в периоде 0, r0, определяется следующим образом:

мы амортизации, умноженный на покупки товара длительного пользования два периода назад, q –2, и т.д.

1 r 1 r 0* В качестве цены услуг, которую можно отнести к это 1 i му агрегату количеств, выступает p0 0, условно исчис- (23.30) ленная цена аренды или издержки пользователя на 23.60. Издержки пользователя на единицы товара новую единицу товара длительного пользования, куп длительного пользования, возраст которых составля ленную в периоде 0.

ет более L периодов, равны нулю;

то есть u v 0 для 23.58. Если известны норма амортизации и по v L. Если обратить внимание на члены, заключен купки товара длительного пользования в предыдущие ные в квадратные скобки в правой части уравнения периоды, то совокупное количество услуг Q 0 можно (23.29), можно заметить, что первый член представля легко рассчитать, используя уравнение (23.27). Тогда с ет собой реальную процентную ставку, соответствую помощью уравнения (23.26) можно увидеть, что стои щую издержкам упущенной выгоды, связанным с мость услуг товара длительного пользования (всех хранением и использованием единицы товара дли сроков выпуска), S t, раскладывается на цену p0, умно тельного пользования, возраст которой составляет v женную на количество Q0. Следовательно, если при периодов (и эти условно исчисленные процентные за меняется данная модель амортизации, нет необходи траты сокращаются по мере увеличения возраста това мости использовать формулу индекса для агрегирова ра длительного пользования), а второй член — амор ния данных по различным срокам выпуска.

тизацию, которая равна постоянному отношению 1/L.

23.61. В рамках данной модели амортизации Модель равномерной (линейной) необходимо отследить совершенные домашними хо амортизации зяйствами покупки товара длительного пользования за L периодов и взвесить количество этих покупок по 23.59. Другой очень распространенной моделью каждому сроку выпуска q–v с помощью соответству амортизации является модель равномерной (линейной) ющих издержек пользователя с учетом сроков выпу амортизации34. В этой модели тем или иным образом ска u 0, которые определяются уравнением (23.29), v определяется наиболее вероятный срок службы това или можно использовать издержки пользователя с ра длительного пользования, скажем, L периодов, так учетом сроков выпуска на конец периода p0, опреде v что после его использования в течение L периодов то ляемые как (1+r 0 )u 0 35.

v вар длительного пользования ликвидируется. В моде ли равномерной (линейной) амортизации предпола Модель амортизации по принципу гается, что сквозные цены периода 0 на актив с учетом сроков выпуска, Pv, описываются следующей моде «вечной повозки» или лью равномерного (линейного) снижения относи «электрической лампочки»

тельно цены периода 0 на новый актив, P 0:

23.62. Последней широко используемой моде Pv0 L v для v = 0, 1, 2,..., L–1. лью является модель амортизации по принципу «элек = (23.28) P0 L трической лампочки» или «вечной повозки»36. Со гласно этой модели товар длительного пользования При v = L, L + 1,...., предполагается, что Pv = 0.

оказывает одни и те же услуги при любом сроке вы Теперь подставим уравнения (23.20) и (23.28) в фор пуска: стул остается стулом независимо от его возра мулу издержек пользователя на начало периода ста (пока не развалится и не будет выброшен). По (23.19), чтобы получить следующий ряд издержек этому данная модель также требует оценки наиболее пользователя на товар длительного пользования с уче вероятного срока службы L потребительского товара том сроков выпуска в периоде 0:

длительного пользования37.

Pv0 (1 i 0 ) Pv0 1 /(1 r 0 ) v = 0, 1, 2, …, L uv 35Пример вместе с решением для данной модели амортизации = 0= можно найти у Диверта (2003b).

0 0 ( L v) P (1 i )( L v 1) P 36Можно показать, что истоки этой модели восходят к работе (1 r 0 ) L L Бем-Баверка (1891, стр. 342). Более полное описание можно найти у Халтена (1990, стр. 124) или Диверта (2003b).

37Допущение о едином сроке службы L товара длительного P 0 ( L v)r 0* 1 (23.29), пользования можно смягчить, воспользовавшись методоло 1 r 0* L L гией, которая приписывается Чарльзу Халтену:

«До сих пор мы исходили из одной и той же даты выбытия T для всех активов данной когорты (всех активов, введенных в 34Эта модель амортизации восходит к концу XIX века;

см. ра- данном году). Однако нет никакой причины считать это пра боты Матесона (1910, стр. 55), Гарке и Феллса (Garcke and вильным, и теорию легко можно расширить, допустив возмож Fells, 1893, стр. 98) или Каннинга (1929, стр. 265–266). ность различных дат выбытия. Данную когорту можно разбить ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ В модели «вечной повозки» предполагается, что 23.65. Издержки пользователя на конец периода 0, p 0, как обычно, равны издержкам пользователя на ряд издержек пользователя с учетом сроков выпуска на начало периода u 0, который определяется первой начало периода 0, u0, умноженным на коэффициент, v отражающий номинальную процентную ставку, 1 + r 0:

строкой уравнения (23.29), является постоянным для всех товаров, возраст которых меньше срока службы p 0 (1+r 0)u0. (23.36) L;

то есть принимается допущение о том, что:

23.66. Совокупные услуги товара всех сроков выпус u0 uv0 Pv0 (1 i 0 ) Pv0 1 (1 r 0 ) para v 0, 1, 2,..., L для ка, включая единицы, купленные в периоде 0, будут иметь следующую стоимость S 0:

0 Pv Pv +1 (23.31) S 0 = p0 q 0 + p10 q 1 + p 2 q 2 +...

0 где коэффициент дисконтирования определяется как 1+ i0 1 ( L 1) p0 q0 1 q q... q =, (23.32) 1 + r 0* 1+ r = p 0Q 0, (23.37) где совокупное (скорректированное с учетом качест а реальная процентная ставка для конкретного актива ва) количество услуг товара длительного пользования, r 0 * была определена уравнением (23.30). Теперь потребленных в периоде 0, Q 0, в случае данной мо второе уравнение в (23.31) можно использовать для дели амортизации по принципу «вечной повозки»

того, чтобы выразить цену актива со сроком выпуска v, определяется следующим образом:

Pv, через общие издержки пользователя u 0 и цену актива со сроком выпуска v + 1, Pv+1, так что:

Q 0 q 0 + q 1 + q 2 +... + q ( L 1) (23.38) u0 0 (23.33) Pv Pv 1 23.67. Итак, в данной модели амортизации агре гат количеств, рассчитанный с учетом сроков выпус 23.63. Теперь начнем с использования уравнения ка, — это простая сумма покупок домашних хозяйств (23.33) при v = 0, затем заменим P1, используя уравне- за последние L периодов. Как и в случае геометриче ние (23.33) при v = 1, затем заменим P2, используя ской модели амортизации, модель «электрической уравнение (23.33) при v = 2, и т.д. Этот процесс пол- лампочки» не требует агрегирования индексов по раз ностью завершается после L таких подстановок, по личным срокам выпуска: существует постоянная цена 0 услуг p 0, а соответствующее количество в периоде достижении PL, а PL, разумеется, равно нулю. Полу Q 0 представляет собой взвешенную сумму покупок чается следующее уравнение:

прошлых периодов для геометрической модели и P0 u0 u0 u0 L u... простую сумму покупок за последние L периодов для модели «электрической лампочки»38.

u 0 [1 2 L1 23.68. Каким образом различные модели аморти... ] зации можно разграничить эмпирически? В принци пе, информацию о ценах на бывшие в употреблении 1 L u0, 1 товары длительного пользования можно использо 1 1 вать для принятия решения о том, какая модель амортизации наиболее соответствует эмпирическим фактам. Это трудно сделать на практике, поэтому 1 L u0. разные статистические ведомства могут принимать 1 (23.34) различные допущения относительно «правильной»

модели амортизации (которая приводит к «правиль 23.64. Теперь используем последнее уравнение в ной» модели издержек пользователя с учетом сроков (23.34), чтобы найти постоянные для всех сроков вы выпуска), исходя из той информации, которая имеет пуска (относящиеся к началу периода) издержки ся в их распоряжении.

пользователя в случае данной модели, u 0, выражен ные через цену периода 0 на новую единицу товара Уникальные товары длительного длительного пользования, P 0, и коэффициент дис контирования, определяемый уравнением (23.32): пользования и подход на основе издержек пользователя u0 P0 (23.35) 1 L 23.69. В предыдущих разделах предполагалось, что вновь произведенная единица товара длительного на компоненты или субкогорты в соответствии с датами выбы тия, и каждой из них присвоить отдельное значение T. Тогда каждую субкогорту можно охарактеризовать собственным ря 38Таким образом, уравнение (23.38) является аналогом урав дом показателей эффективности, который, в частности, зависит нения (23.27) для агрегата количеств.

от срока службы этой субкогорты Ti (Халтен, 1990, стр. 125).

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА пользования от периода к периоду остается неизмен- этих обозначений издержки пользователя, связанные ной. Это означает, что единицы товара длительного с домом (возраст которого теперь составляет один пе риод), в периоде 1, P1, можно определить следующим пользования с различными сроками выпуска из пери ода в период повторяют друг друга. Следовательно, образом:

конкретную возрастную группу товара в текущем пе p1 (1 + r 1 ) P11 (1 + i1 )(1 1 ) P11, риоде можно сопоставить с той же возрастной груп- (23.41) пой в следующем периоде. В качестве примера рас смотрим издержки пользователя на новую единицу где P1 — цена дома, возраст которого теперь составля ет один период, на начало периода 1, r 1 — номиналь товара длительного пользования в периоде 0, p0, оп ределенные уравнением (23.8). Для удобства эта фор- ные издержки упущенной выгоды в связи с вложени мула воспроизводится еще раз: ем капитала, с которыми сталкивается домашнее хо зяйство в периоде 1, i1 — ожидаемые в периоде 1 тем (1 r 0 ) (1 i 0 )(1 ) P0 r 0 i0 (1 i 0 ) P p0 пы инфляции для товара длительного пользования, а 0 1 — норма амортизации дома, возраст которого равен (23.39) одному периоду, за один период. Для уникального то вара длительного пользования не существует цены на 23.70. Вспомним, что P 0 — покупная цена товара новую единицу товара длительного пользования на длительного пользования на начало периода 0, r 0 — начало периода 1, P 1, но естественным будет условно номинальные издержки упущенной выгоды в связи с рассчитать эту цену как потенциально наблюдаемую вложением капитала, с которыми сталкивается до рыночную цену на подержанный товар длительного машнее хозяйство в периоде 0, i 0 — ожидаемые в пе- пользования P1, деленную на единицу минус норма риоде 0 темпы инфляции товара длительного пользо амортизации в периоде 0, 0;

то есть определим услов вания, а 0 — норма амортизации новой единицы то но исчисленную цену периода 1 на новую единицу вара длительного пользования за один период. В пре уникального товара длительного пользования следую дыдущих разделах предполагалось, что издержи поль щим образом:

зователя в периоде 0, p0, на новую единицу товара дли тельного пользования можно сопоставить с соответст- P P 1 (23.42) вующими издержками пользователя в периоде 1, p0, на (1 ) новую единицу товара длительного пользования, куп ленную в периоде 1. Эти издержки пользователя в пе 23.73. Если уравнение (23.42) решить относитель риоде 1 можно определить следующим образом: но P1 и подставить это решение в формулу издержек пользователя, определяемую уравнением (23.41), то (1 r1 ) (1 i1 )(1 ) P1 r1 i1 (1 i1 ) P p0 0 0 получится следующее выражение для p1, то есть для (23.40) издержек пользователя в периоде 1 на уникальный товар длительного пользования, возраст которого составляет 23.71. Однако многие товары длительного поль один период:

зования производятся как единичные модели. На p1 )[(1 r1 ) (1 i1 )(1 )]P пример, у нового дома может быть много характери- (1 (23.43) 1 0 стик, присущих данному конкретному дому. В сле дующем периоде вряд ли будет построена его точная 23.74. Если далее предположить, что амортизация копия. Таким образом, если издержки пользователя уникального потребительского товара длительного на этот дом рассчитываются за период 0 и при этом пользования описывается геометрической моделью, то используется формула (23.39), в которой ключевую роль играет цена нового дома P 0, то в связи с тем, = = 0 1 (23.44) что в периоде 1 необязательно будет существовать Подставляя уравнение (23.44) в уравнения (23.43) и цена на сопоставимый новый дом такого же типа, (23.40), получаем следующее соотношение между невозможно будет рассчитать издержки пользовате условно исчисленной стоимостью аренды в периоде ля в периоде 1 на дом такого же типа p0, определяе новой единицы потребительского товара длительного мые уравнением (23.40), из-за отсутствия цены со пользования, p0, и издержками пользователя в перио поставимого нового дома P1.

де 1 на потребительский товар длительного пользова 23.72. Вспомним обозначение, которое было вве ния, возраст которого составляет один период, p1 :

дено выше в пунктах 23.43–23.54, где Pvt — цена еди ницы товара длительного пользования, возраст кото p 1 (23.45) рой составляет v периодов, на рынке подержанных p (1 ) товаров на начало периода t. Определим v как норму амортизации единицы товара длительного пользова ния, возраст которой на начало рассматриваемого 23.75. Таким образом, чтобы получить условно ис периода составляет v периодов. При использовании численную цену аренды уникального потребительско ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ нию с периодом 0, (1 + i 0), умноженному на наблю го товара длительного пользования в периоде 1, p0, ко даемую цену актива в периоде 0, P 0, то получается торая сопоставима с ценой аренды новой единицы по требительского товара длительного пользования в пе- следующее соотношение между двумя наблюдаемы риоде 0, p0, необходимо скорректировать на качество ми ценами на активы:

цену аренды товара длительного пользования, возраст )(1 i 0 )P (1 (23.46) 1 P которого составляет один период, в период 1, p1, разде- лив эту цену на единицу за вычетом нормы амортиза Таким образом, потенциально наблюдаемая в пери ции по геометрической модели за один период. Из оде 1 цена на подержанный актив, P1, равна цене данного наблюдения следуют некоторые выводы, ка- периода 0 на новый актив, P, умноженной на про сающиеся корректировки наблюдаемых ставок рыноч изведение двух коэффициентов: (1 – 0) — коэффи ной арендной платы за дома с учетом качества. Без та циента корректировки на качество, который учиты кого типа корректировки на качество наблюдаемые вает воздействие старения на уникальный актив, и ставки арендной платы за единицу жилья были бы си (1 + i 0) — коэффициента чистого изменения цены стематически заниженными, поскольку наблюдаемые от периода к периоду при неизменном качестве.

ставки арендной платы не корректируются с учетом Проблема, связанная с уникальными активами, за постепенного снижения качества этой единицы в ре ключается в том, что в данном случае уже отсутству зультате ее износа39.

ет сквозная информация о ценах на подержанные 23.76. Отметим, что для получения условно ис активы на любой момент времени, которая необхо численной покупной цены в периоде 1 на уникаль дима, чтобы определить раздельное влияние этих ный потребительский товар длительного пользова двух коэффициентов. Поэтому в случае уникальных ния, P 1, которая сопоставима с покупной ценой в активов существует фундаментальная проблема периоде 0 на новую единицу потребительского това идентификации;

без дополнительной информации ра длительного пользования, P 0, необходимо скор или допущений невозможно будет установить раз ректировать на качество цену периода 1 на подер дельное влияние износа актива и изменения цен ак жанный актив для товара длительного пользования, тива41. На практике эта проблема идентификации возраст которого составляет один период, P1, разде решается путем введения до некоторой степени лив эту цену на единицу за вычетом нормы аморти произвольных допущений относительно формы зации в периоде 0, 0;

вспомним приведенное выше ожидаемой амортизации актива42.

уравнение (23.42)40.

23.78. Жилье представляет собой наиболее важ 23.77. В заключение данного раздела отметим ный пример уникального актива. Вместе с тем по некоторые трудности экономического измерения, мимо проблем, кратко обозначенных в настоящем которые возникают при попытке эмпирически опре разделе, существуют и другие серьезные проблемы, делить нормы амортизации уникальных активов.

связанные с данной конкретной формой уникаль Вновь рассмотрим уравнение (23.42), согласно кото ного актива. Эти проблемы рассматриваются в сле рому потенциально наблюдаемую рыночную цену дующих разделах.

уникального актива на начало периода 1, p1, можно выразить как (1 – 0)P1, где P 1 — гипотетическая це на периода 1 на новую единицу уникального актива.

Если предполагается, что эта гипотетическая цена периода 1 на новый актив равна коэффициенту, от ражающему темпы инфляции в периоде 1 по сравне- 41Частные случаи этой фундаментальной проблемы иденти фикации отмечались в контексте различных эконометричес ких моделей жилья в работе Мартина Бэйли, Ричарда Мута и 39Из Хью Норса (Martin J. Bailey, Richard F. Muth and Hugh O.

этого общего наблюдения существует одно исключение:

Nourse, 1963, стр. 936): «В некоторых случаях может потребо если амортизация жилых помещений рассчитывается по ваться корректировка индекса цен с учетом амортизации.

принципу «вечной повозки», то корректировка на качество К сожалению, использование нашего регрессионного метода наблюдаемых ставок арендной платы за ту же самую единицу не позволяет вместе с индексом цен с легкостью оценить кор жилья с течением времени не требуется. Однако расчет амор ректировку на амортизацию… Поэтому при использовании тизации по методу «вечной повозки» на рынке жилья эмпи нашего метода для корректировки индекса цен с учетом рически маловероятен, поскольку арендаторы обычно готовы амортизации потребуется дополнительная информация».

платить за новую единицу надбавку сверх арендной платы за более старую единицу того же типа. Эмпирические данные, 42Например, если уникальным активом является картина ве подтверждающие существование этой «возрастной премии», ликого художника, можно принять допущение о том, что нор можно найти у Малпецци, Озанн и Тибодо (Malpezzi, Ozanne ма амортизации очень близка к нулю. Еще один пример: мож and Thibodeau, 1987) и Хоффмана и Курца (2002, стр. 19). но сделать разумное предположение о вероятном сроке служ 40Данный тип корректировки на качество цен активов для бы L уникального актива, а затем использовать амортизаци онную модель «вечной повозки» или модель равномерной уникальных потребительских товаров длительного пользова (линейной) амортизации. В ином случае срок службы L мож ния будет необходим при любых ситуациях;

то есть из этого но преобразовать в эквивалентную норму амортизации по ге правила нет исключений, как в случае амортизации по прин ометрической модели, используя правило преобразования ципу «вечной повозки» в контексте корректировки на качест = n/L, где n — число между 1 и 2.

во цен аренды.

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА Издержки пользователя на V 1a PS1a (1 PL1a QL )QS (23.50) жилые помещения, в которых проживают их владельцы Отметим присутствие в правой части уравнения (23.50) члена, отражающего амортизацию. Следует 23.79. Жилое помещение, в котором проживают ли связывать этот член с ожидаемой на начало пери его владельцы, представляет собой типичный пример 1a ода 1 ценой на новую единицу строения PS или с уникального потребительского товара длительного членом, отражающим площадь строения (его коли пользования, поэтому материал о корректировке с чество), QS ? Если исходить из принципа, что подоб учетом качества запасов и цен аренды, изложенный в ное должно сравниваться с подобным в случае цен, предыдущем разделе, применим и к этому товару.

то кажется предпочтительным связывать (1– 0) с Вместе с тем жилые помещения, в которых прожива- членом, отражающим количество, QS. Это согласу ют их владельцы, также являются примером составно ется с порядком учета уникальных активов, предло го товара;

то есть два отдельных товара объединяются женным в предыдущем разделе, согласно которому вместе и продаются (или сдаются в аренду) по единой первоначальную площадь строения QS следует скор цене. Этими двумя отдельными товарами являются:

ректировать с учетом качества в сторону уменьше – строение;

ния до величины (1 – 0) QS на начало периода 1.

– земля, на которой это строение расположено. 23.83. Теперь рассчитаем затраты (включая услов 23.80. Для того чтобы смоделировать эту ситуа- но исчисленные издержки упущенной выгоды в связи цию, рассмотрим конкретную вновь построенную с вложением капитала r 0 ) на покупку единицы жилья единицу жилья, которая приобретается в начале пе- в начале периода 0 и ее (гипотетическую) продажу в риода 0. Предположим, покупная цена составляет V 0. конце периода 0. Используя уравнения (23.47)– Эту стоимость можно рассматривать как сумму затрат (23.50), получаем следующие издержки пользователя 00 на строительство, скажем, PS QS, где QS — количество или условно исчисленную стоимость аренды на конец квадратных метров площади строения, а PS — цена периода 0, R 0, на единицу жилья:

строительства в расчете на квадратный метр на нача ло периода 0, и стоимости земли, скажем, PL QL, где R0 V 0 (1 r 0 ) V 1a 0 — количество квадратных метров земли, на кото QL = [ PS0QS PL0QL ](1 r 0 ) [ PS1a ( 0 0 PL1aQL ] )QS рой расположено строение, и прилегающей к нему земли, а PL — цена квадратного метра земли на нача = [PS0QS PL0QL ](1 r 0 ) ло периода 043. Таким образом, на начало периода [PS0 (1 iS )( 0 PL0 (1 iL )QL ] 0 )QS стоимость единицы жилья V 0 определяется следую- щим образом: 00 = p S QS p L QL, (23.51) 0 0 0 0 0 (23.47) V PQ PQ S S L L где взятые по отдельности издержки пользователя на 23.81. Предположим, что ожидаемая цена едини- 0 строение и землю в периоде 0, pS и pL, определяются 1a цы нового строения на начало периода 1 равна PS и следующим образом:

что ожидаемая цена единицы земли на начало перио 1a да 1 равна PL. Определим ожидаемые в периоде 0 тем- [(1 r 0 ) (1 iS )( )]PS pS 0 0 пы инфляции для новых строений и земли, iS и iL, соот = [r 0 iS (1 iS )]PS ветственно, следующим образом: (23.52) PS1a 1 iS [(1 r 0 ) (1 iL )]PL (23.48) PS0 pL 0 0 = [r iL ]PL (23.53) 1a P 1 iL L (23.49) 23.84. Отметим, что приведенные выше алгебра P L ические преобразования указывают на некоторые 23.82. Пусть 0 — норма амортизации строения в важные факторы, определяющие ставки рыночной периоде 0. Тогда ожидаемая стоимость строения и со арендной платы за арендуемые объекты недвижимос ответствующего земельного участка на начало перио ти. Формулы издержек пользователя, определяемые да 1 равна уравнениями (23.52) и (23.53), можно дополнительно упростить, если в данном случае принять такие же 43Если эта единица жилья является частью строения, включа приближения, как в пунктах 23.22–23.33 (вспомним ющего в себя множество единиц жилья, то прилегающая к уравнение (23.9);

то есть допустим, что члены r 0 – iS и ней земля будет представлять собой соответствующую долю r 0 – iL можно аппроксимировать с помощью реальной общей земельной площади.

ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ в которых проживают их владельцы. Отношение * процентной ставки r0 и отбросить незначительное по величине произведение 0 на iS в уравнении (23.52)).

0 арендной платы к стоимости можно рассматривать как оценку суммы подходящей реальной процентной Тогда издержки пользователя, определяемые урав ставки и нормы амортизации.

нениями (23.52) и (23.53), сводятся к следующим 23.87. Возвращаясь к модели условно исчислен выражениям:

ной стоимости аренды в периоде 0 применительно к (23.54) [r 0* ]PS pS новому строению, которая определяется уравнения ми (23.47)–(23.53), теперь рассчитаем затраты (вклю чая условно исчисленные издержки упущенной выго (23.55) r 0* PL pL ды в связи с вложением капитала r 1), связанные с по купкой бывшей в употреблении единицы жилья в на 23.85. Таким образом, условно исчисленная чале периода 1 и ее (гипотетической) продажей в кон арендная плата за единицу жилья, в которой прожи це периода 1. Итак, на начало периода 1 стоимость вают ее владельцы, состоит из следующих трех основ единицы жилья с учетом амортизации, V 1, определя ных видов издержек:

ется следующим образом:

• реальные издержки упущенной выгоды в связи с (23.56) вложением финансового капитала в строение;

PL1QL, V1 PS1 (1 0 )QS • реальные издержки упущенной выгоды в связи с где PS — цена строительства при сооружении новой вложением финансового капитала в землю;

• амортизация строения. единицы жилья того же типа на начало периода 1, а PL — цена земли, относящейся к этой единице жи 23.86. Приведенный выше упрощенный подход лья, на начало периода 1. Отметим, что уравнение к определению издержек пользователя на жилое по (23.56) представляет фактическую стоимость еди мещение можно еще более упростить, предполо ницы жилья на конец периода 0, тогда как аналогич жив, что количество земли, приходящееся на одно ное выражение (23.50) определяет ожидаемую стои строение, является постоянным, а потому совокуп мость единицы жилья на начало периода 0.

ные издержки пользователя на жилое помещение равны [r 0* + ]PH, где PH — скорректированный на 23.88. Предположим, что ожидаемая цена едини 2a цы нового строения на начало периода 2 равна PS и качество индекс цен на жилье, в котором учитывают что ожидаемая цена единицы земли на начало перио ся все объекты недвижимости, проданные в стране 2a да 2 равна PL. Определим ожидаемые в периоде домашним хозяйствам в течение рассматриваемого 1 периода, а — норма амортизации по геометрической темпы инфляции для новых строений и земли, iS и iL, со ответственно, следующим образом:

модели, относящаяся к составному объекту, которым являются принадлежащие домашнему хозяйству PS2a PS 1 iS (23.57) строение и земля. Этот крайне упрощенный подход используется в Исландии;

см. работу Гуднасона (Gudnason, 2003, стр. 28–29)44. Вариант этого подхода PL2a PL 1 iL (23.58) использует Бюро экономического анализа США, от 23.89. Пусть 1 — норма амортизации строения в носительно чего Лебоу и Радд (2003, стр. 168) отмеча ют, что в национальных счетах США жилищные услу- периоде 1. Тогда ожидаемая на начало периода 2 стои ги, производимые владельцами жилых помещений мость строения и прилегающей к нему земли равна для собственного потребления, условно исчисляются V 2a PS2a (1 PL2a QL )(1 )QS посредством применения отношений арендной пла 0 1 (23.59) ты к стоимости для жилых помещений, в которых проживают арендаторы, к запасу жилых помещений, 23.90. Используя уравнения (23.56)–(23.59), полу чаем следующие издержки пользователя или условно исчисленную стоимость аренды на конец периода 1, 44Используемая реальная процентная ставка составляет при R1, для единицы жилья, возраст которой составляет близительно четыре процента в год, а составная норма амор один период:

тизации земли и строений предполагается равной 1,25 про цента в год. Норма амортизации отдельно по строениям оце [ PS1 ( 1 P 1QL ]( 1 r 1 ) нивается в 1,5 процента в год. Налоги на имущество в ИПЦ )QS = Исландии учитываются отдельно. Информация о ценах на L жилье предоставляется Государственной оценочной палатой [ PS2 a ( 1 PL2 a QL ] 0 )( 1 )QS на основе данных о продажах объектов недвижимости как по новому, так и по бывшему в употреблении жилью. Государст [ PS1 ( 1 P 1QL ]( 1 r 1 ) венная оценочная палата также оценивает стоимость жилищ- )QS = ного фонда и земли в Исландии, используя для этого модель L [ PS1 ( 1 i S )( 1 PL1 ( 1 i 1 )QL ] )( гедонической регрессии, основанную на данных о продажах )QS 0 1 L объектов недвижимости. Данные о стоимости каждого жили ща, принадлежащего домашним хозяйствам, собираются в = p1 1 (1 p 1 QL, )QS ходе обследования бюджетов домашних хозяйств. (23.60) S L РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА на величину физического износа строений, QS, в где издержки пользователя на строения, возраст которых составляет один период, и землю в периоде 1, предыдущем периоде. Это то же самое положение, p1 и pL, определяются следующим образом:

которое было приведено в пунктах 23.69– 23.78, но в S данном разделе учитываются сложности, обуслов p1 1 [(1 r 1 ) (1 iS )( )]PS1 ленные тем фактом, что жилищные услуги представ S ляют собой сочетание услуг, оказываемых землей и = [r1 iS (1 iS )]PS (23.61) строениями.

23.92. Очевидно, что главными факторами, опре p1 [(1 r 1 ) (1 i1 )]PL1 = [r1 i1 ]PL1 (23.62) деляющими издержки пользователя на строения и L L L землю, являются индекс цен на строительство нового t 23.91. При сравнении издержек пользователя на жилья, PS, и индекс цен на землю для жилищного 0 t землю в периоде 0, pL, определяемых уравнением строительства, PL. Большинство статистических ве (23.53), с издержками пользователя на землю в перио- домств располагают индексом цен на новые жилые де 1, pL, определяемыми уравнением (23.62), можно строения при постоянном качестве, поскольку этот увидеть, что эти издержки пользователя имеют точно индекс требуется в национальных счетах для дефля такую же форму, а следовательно, являются сопоста- тирования инвестиционных расходов на жилые стро вимыми. Однако при сравнении издержек пользова- ения. Этот индекс можно использовать в качестве ап 0 t теля на новое строение в периоде 0, pS, определяемых проксимации PS 45. Кроме того, в национальных сче уравнением (23.52), с издержками пользователя на тах требуется условное исчисление жилищных услуг, строение, возраст которого составляет один период, в производимых владельцами жилых помещений для периоде 1, pS, определяемыми уравнением (23.61), собственного потребления, и поэтому такой компо можно заметить, что эти издержки пользователя не нент этого условного исчисления, как цена при по полностью сопоставимы, если норма амортизации в стоянном качестве, можно использовать для целей периоде 0, 0, не равна норме амортизации в периоде ИПЦ46. Если подразделение по национальным сче 1, 1. Если принять модель амортизации строений по там также составляет реальные квартальные балансы методу снижающегося остатка, то 0 = 1 =, где — активов и пассивов для экономики, то подразделение общая норма амортизации для всех периодов. Соглас- по статистике цен может располагать индексом цен но этому допущению, pS сопоставимы с издержками на землю для жилищного строительства. Даже в этом пользователя на новую единицу строений в периоде 0 случае будут проблемы со своевременным исчислени pS. Даже при допущении о геометрической модели ем ежемесячного индекса цен на землю47. Еще одним амортизации можно увидеть, что условно исчислен- возможным источником информации о ценах на зем ная арендная плата за единицу жилья, возраст кото- лю могут стать учреждения по регистрации прав соб рой составляет один период, в периоде 1, R1, опреде- ственности на землю и учетные документы компаний ляемая уравнением (23.60), не сопоставима с соответ- по недвижимости. Соответствующая информация по ствующей условно исчисленной арендной платой за новую единицу жилья в периоде 0, R 0, определяемой 45Этот индекс может представлять собой только аппроксима уравнением (23.51). Условно исчисленную арендную цию, поскольку он охватывает строительство как объектов плату R1, которая была бы сопоставима с R 0, можно недвижимости, сдаваемых в аренду, так и жилых помещений, в которых проживают их владельцы.

определить следующим образом:

46Однако в национальных счетах условное исчисление услуг, производимых владельцами жилых помещений для собствен R1 p 1 QS p1 QL = R 0 p1 QS, ного потребления, будет проводиться только на квартальной (23.63) S L S основе, а следовательно, потребуется определенная дополни тельная работа по расчету месячного дефлятора цен. Кроме где издержки пользователя на строения в периоде 1, того, хотя в СНС 1993 года рекомендуется условное исчисле ние жилищных услуг, производимых владельцами жилых по pS, определяются правой частью уравнения (23.61), мещений для собственного потребления, по методу эквива причем 1 равна общей норме амортизации и из- лентной арендной платы, это условное исчисление может держки пользователя на землю в периоде 1, pL, опре- охватывать условно исчисленную амортизацию только той деляются уравнением (23.62). Уравнение (23.63) части таких жилых помещений, которая относится к строени ям. Как указывалось выше, существует два других важных можно применить для корректировки цены арендуе дополнительных компонента, которые также следует включать мого объекта недвижимости с учетом качества следу в состав услуг, производимых владельцами жилищ, в которых ющим образом: если R 0 — наблюдаемая арендная они проживают, для собственного потребления, а именно:

плата за единицу в периоде 0, а R1 — наблюдаемая условно исчисленная реальная процентная ставка на строения арендная плата за ту же единицу жилья в периоде 1, и землю, на которой они расположены. Эти два последних ком понента условно исчисленных расходов, вероятно, значительно то наблюдаемая арендная плата R1 является слишком превышают компонент, относящийся к амортизации.

0, поэтому наблюдаемую низкой по сравнению с R 47Другим источником информации о стоимости земли для арендную плату в периоде 1 следует скорректировать жилищного строительства могут быть местные органы по с учетом качества в сторону повышения посредством налогообложению имущества, особенно если объекты недви цены аренды строений в периоде 1, pS, умноженной жимости оценивается по рыночным ценам.

ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ операциям с одной и той же недвижимостью может ипотечного кредита, так что быть использована в рамках методологии гедоничес кой регрессии;

см., например, работу Малпецци, (23.64) M0 f 0V 0 f 0 [PS0QS PL0QL ] Озанн и Тибодо (1987)48.

23.93. Существует много других трудностей изме рения цены и количества жилищных услуг, связанных 23.97. Пусть rM — номинальная процентная став с жилыми помещениями, в которых проживают их владельцы. В следующем разделе обсуждаются неко- ка по ипотечному кредиту за один период. Выгоды торые из проблем моделирования величины опреде- владельца в периоде 0 от владения единицей жилья ленных расходов, сопряженных с владением домом. остаются такими же, как и в предыдущем разделе, и равны V 1a, что определяется уравнением (23.50).

Порядок учета издержек, Однако издержки в периоде 0 теперь включают из держки в явном виде на выплату процентов по ипо связанных с жилыми течному кредиту, равные M 0(1 + rM), и условно исчис помещениями, в которых ленную стоимость затрат собственных средств, рав проживают их владельцы ную (1 – f 0)V 0(1 + r 0). Таким образом, теперь новая условно исчисленная арендная плата за использова 23.94. Существует много видов издержек, которые ние недвижимости в течение периода 0 составляет практически напрямую связаны с домовладением.

R0 (1 f 0 )V 0 (1 r 0 ) M 0 (1 rM ) V 1a Вместе с тем не всегда ясно, как разложить эти из держки на компоненты цены и количества. Ниже пе- (1 f 0 )[PS0QS PL0QL ](1 r 0 ) 0 = речисляются некоторые из этих компонентов издер f 0 [PS0QS PL0QL ](1 rM ) [PS1a ( 0 0 PL1a QL ] )QS жек и предлагается ряд способов определения связан- = p S * QS 0 p L*QL, 0 ных с ними цен. (23.65) Порядок учета издержек на выплату где новые издержки пользователя на строения и зем процентов по ипотечному кредиту 0* 0* лю в период 0, pS и pL, скорректированные с уче том процентов по ипотечному кредиту, определяют 23.95. Расчет издержек пользователя или ожи ся следующим образом:

даемой цены аренды, которую домовладелец дол жен взимать за использование единицы жилья в те p S* [(1 r 0 )(1 f 0 ) (1 rM ) f 0 (1 iS )( 0 )]PS чение одного периода, неявно предполагает, что владелец не несет никаких издержек на выплату = [r 0 (1 f 0 ) rM f 0 iS 0 (1 iS )]PS процентов по ипотечному кредиту, так что под про = [(r 0 iS )(1 f 0 ) ( rM 0 iS )f (1 iS )]PS центной ставкой r 0 понимаются издержки упущен- ной выгоды в связи с вложением собственного ка (23.66) питала для владельца. В данном разделе рассматри вается случай, когда владелец имеет ипотечный p L* [(1 r 0 )(1 f 0 ) (1 rM ) f 0 (1 iL )]PL 0 кредит на недвижимость.

23.96. Вспомним обозначения предыдущего раз = [r 0 (1 f 0 ) rM f 0 iL ]PL 0 (23.67) дела, где исчисляются издержки пользователя или ус = [(r iL )(1 f ) (rM iL )f 0 ]PL 0 0 0 0 ловно исчисленная стоимость аренды, R 0, на единицу жилья, приобретение которого финансируется за счет собственных средств;

см. уравнение (23.51). Теперь 23.98. При сравнении новых издержек пользо предположим, что покупка недвижимости частично вателя на строения и землю, которые определяются финансируется за счет ипотечного кредита на M 0 дол- уравнениями (23.66) и (23.67), с соответствующими ларов, полученной в начале периода 0. Пусть f 0 — до- издержками пользователя для жилищ, приобретае ля рыночной стоимости объекта недвижимости на мых за счет собственных средств, которые опреде начало периода 0, которая финансируется за счет ляются уравнениями (23.52) и (23.53), можно убе диться в том, что вместо прежних издержек упу щенной выгоды в связи с вложением капитала в 48Вомногих исследованиях, посвященных гедонической рег виде собственных средств r 0 теперь выступает взве рессии, в качестве зависимой переменной используется лога шенное среднее этих издержек упущенной выгоды рифм цены операции. Такая спецификация гедонической мо в связи с вложением собственных средств и про дели обычно не согласуется с аддитивным характером состав центной ставки по ипотечному кредиту, r 0(1 – f 0) + ляющих недвижимость компонентов — строений и земли, и мультипликативным характером корректировки с учетом rM f 0, где f 0 — доля стоимости единицы жилья на амортизации, представленной в уравнениях (23.47) и (23.56), начало периода 0, которая финансируется за счет с помощью которых определяется стоимость конкретного ипотечного кредита.

объекта недвижимости за ряд последовательных периодов.

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА Таким образом, ставки налогов на собственность S и 23.99. Руководители центральных банков часто L, определяемые уравнениями (23.68) и (23.69), вхо возражают против включения в ИПЦ процентов по ипотечным кредитам. Рассмотрение последних урав- дят в состав издержек пользователя на строения и 0 нений в (23.66) и в (23.67), однако, показывает, что но- землю, pS и pL, определяемых уравнениями (23.71) и минальная процентная ставка по ипотечным кредитам (23.72), просто по принципу аддитивности;

то есть rM компенсируется выгодой в результате ожидаемой эти члены прибавляются к определенным ранее чле инфляции для строений (iS в уравнении (23.66)) и для нам, отражающим амортизацию и реальную процент 0 в уравнении (23.67)), так что, как обычно, с земли (iL ную ставку50.

помощью этих формул издержек пользователя на са Порядок учета страхования мом деле исчисляются издержки на выплату реаль ных, а не номинальных, процентов.

имущества 23.102. На первый взгляд представляется, что по Порядок учета налогов рядок учета страхования имущества мог бы быть точ на собственность но таким же, как и порядок учета налогов на имуще 23.100. Вспомним издержки пользователя на стро- ство, рассмотренный в предыдущем подразделе. Так, ения и землю, определенные уравнениями (23.52) и если CS — стоимость страхования строения на начало (23.53). Теперь предположим, что владелец жилья периода 0, определим ставку страховой премии за строения в периоде 0, S, следующим образом:

0 0 должен платить налоги на собственность TS и TL за использование строения и земли, соответственно, в CS течение периода 049. Определим ставку налога на (23.73) PS0QS строения, S, и ставку налога на землю, L, в периоде S 0 следующим образом:

23.103. Новая условно исчисленная арендная плата (23.68) T 0 S за использование объекта недвижимости в течение PS0QS S периода 0, R 0, включая налог на имущество и страхо вые издержки, определяется следующим образом:

TL (23.69) PL0QL L R0 V 0 (1 r 0 ) TS0 TL0 CS V 1a 0 00 pLQL, pS QS (23.74) 23.101. Новая условно исчисленная арендная плата за использование объекта недвижимости в течение пе- где взятые по отдельности и скорректированные с риода 0, R 0, включающая издержки на уплату налога учетом налога и страховых затрат издержки пользо на собственность, определяется следующим образом: 0 вателя на строения и землю в периоде 0, pS и pL, оп ределяются следующим образом:

R0 V 0 (1 r 0 ) TS0 TL0 V 1a =[PS0QS PL0QL ](1 r 0 ) 0 00 0 00 P QS P QL [(1 r 0 ) (1 iS )( 0 0 ]PS ) SS LL pS (23.75) 0 S S 0 0 0 0 0 [P (1 i )(1 )Q P (1 i )Q ] = [r 0 iS 0 0 0 ]PS 0 (1 iS ) S S S L L L S S 00 = p S QS p L QL, (23.70) [(1 r 0 ) (1 iL ) 0 ]PL0 = [r 0 iL 0 ]PL pL L L где взятые по отдельности и скорректированные с (23.76) учетом налога издержки пользователя на строения и 0 землю в периоде 0, pS и pL, определяются следую 23.104. Таким образом, ставка страховой премии щим образом: S входит в издержки пользователя на строения pS, 0 определяемые уравнением (23.75), по принципу ад [(1 r 0 ) (1 iS )( 0 ]PS ) дитивности, аналогично тому, как в них входит став pS 0 S ка налога на имущество51. Если желательно распола (23.71) = [r 0 iS 0 0 ]PS (1 iS ) 0 S 50Если специалист по статистике цен использует принятое в [(1 r 0 ) (1 iL ) 0 ]PL pL (23.72) национальных счетах условное исчисление стоимости жи L = [r 0 iL L ]PL 0 0 лищных услуг, производимых владельцами жилых помеще ний для собственного потребления, следует позаботиться о том, чтобы в этот условный расчет входила стоимость налогов 49Если налоги на собственность не разбиваются на компонен на имущество.

ты строений и земли, следует просто условно разбить общий 51Такой порядок учета страхования имущества восходит к ра налог на компоненты строений и земли, исходя из стоимости боте Вальраса (1954, стр. 268–269).

обоих компонентов на начало периода.

ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ гать отдельным ценовым компонентом ИПЦ по франшиза или порог ущерба, ниже которого не до страхованию, то соответствующие цены периодов пускаются никакие требования. Если от периода к 0 и 1 можно, соответственно, определить как S PS периоду франшиза изменяется, то специалист по и S S 1P 1, а соответствующие расходы периодов 0 и статистике цен сталкивается с довольно сложной можно определить как S PS QS и S PS (1 – 0)QS, 000 11 проблемой корректировки с учетом качества.

соответственно52. Безусловно, если применяется та- Таким образом, можно заметить, что в данной обла кой раздельный порядок учета, то эти члены должны сти существует много сложных и все еще не решен быть исключены из соответствующих издержек ных проблем.

пользователя на строения.

Порядок учета расходов 23.105. Изложенный выше порядок учета нало гообложения и страхования имущества предполага на содержание и модернизацию ет, что уплата налогов на имущество и страховых 23.107. Еще одной проблемой, сопряженной с до премий производится в конце рассматриваемого пе мовладением, является порядок учета расходов на со риода;

см. приведенное выше уравнение (23.74). Хо держание, расходов на капитальный ремонт и расхо тя такое допущение может оказаться приемлемым дов, связанных с модернизацией и расширением.

приближением в случае выплаты налогов на имуще 23.108. Эмпирические данные указывают на то, ство, оно неприемлемо в случае выплаты страховых что обычный износ сооружения в результате старения премий: премия должна выплачиваться в начале, а и использования может быть компенсирован за счет не в конце периода страхования. С учетом этой расходов на содержание и модернизацию. Как эти трудности издержки пользователя на строения при расходы должны учитываться в контексте моделиро нимают следующий вид:


вания издержек и выгод, связанных с домовладением?

[(1 r 0 ) (1 iS )( 0 0 (1 r 0 )]PS ) 23.109. В литературе по национальным счетам pS 0 S S принято считать расходы на существенную модерни = [r 0 iS 0 0 (1 r 0 )]PS (1 iS ) 0 S S зацию и капитальный ремонт накоплением, а более мелкие расходы на текущие содержание и ремонт — (23.77) текущими расходами. Если следовать этому подходу при построении ИПЦ, то эти более мелкие расходы 23.106. Существует несколько дополнительных на текущее содержание можно учитывать так же, как проблем, связанных с моделированием страхования и расходы на другие товары недлительного пользова имущества.

ния и услуги. Расходы на существенную модерниза • Приведенные выше способы определения издер цию и капитальный ремонт не включаются в ИПЦ в жек пользователя предполагают, что риск по периоде их осуществления, а капитализируются и до вреждения имущества остается постоянным от бавляются к понесенным в рассматриваемом периоде периода к периоду. Если риск повреждения меня расходам на новые строения, так что рассчитанные в ется, то может быть целесообразным скорректи постоянных ценах инвестиции периода 0 в строения, ровать премию с учетом качества для обеспече- скажем, IS 53, включают в себя оба вида расходов.

ния постоянства риска, так чтобы подобное срав- 0 и Q 1 — наличие (в постоянных единицах ка Пусть QS нивалось с подобным. S чества) строений, в которых проживают их владель • В изложенном выше порядке учета используется цы, относящиеся к базисной совокупности на начало подход к страхованию на основе валовых премий;

периодов 0 и 1, соответственно. В таком случае при то есть предполагается, что владельцы жилья упла использовании геометрической модели амортизации, чивают премии за услуги по страхованию имущест согласно которой норма амортизации остается не ва независимо от того, предъявляют ли они требо изменной от периода к периоду, связь запаса строе вания о страховом возмещении или нет. При ис ний, в которых проживают их владельцы, на начало пользовании подхода на основе чистых премий вы- периода 1, QS, с запасом строений на начало периода 0, платы по урегулированию страховых требований 0 QS, и инвестициями в строения в период 0, IS, описы вычитаются из валовых выплат страховых премий.

вается следующим уравнением:

• Защита имущества может быть неполной;

то есть в страховом полисе могут предусматриваться раз- 1 0 (1 )QS (23.78) QS IS личные ограничения, касающиеся допустимого типа возмещений, кроме того, может существовать 53Пусть VIS — номинальная стоимость инвестиций в новые строения, в которых проживают их владельцы, в периоде 0, 52Аналогичным образом, если желательно располагать от плюс стоимость расходов на существенную модернизацию, дельным ценовым компонентом ИПЦ по налогам на имуще произведенных в течение периода 0. Тогда выраженное в по ство для строений, то соответствующие цены периодов 0 и можно определить как S PS и S PS, соответственно, а соответ- стоянных ценах количество инвестиций можно определить 00 0 0 0 как I S (VI S /P S, где PS — индекс цен строительства для новых ствующие расходы периодов 0 и 1 можно определить как S PS QS и S PS (1– 0)QS, соответственно. строений в периоде 0.

000 11 РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА качество n-го объекта недвижимости, с помощью ко 23.110. Таким образом, если предполагается амортизация строений по принципу убывающего ос- торых стандартизированная стоимость строений и 00 земли, PSQSn и PLQLn, соответственно, преобразуется татка, то при использовании общепринятой модели в фактическую рыночную стоимость в периоде 0, VSn накопления капитала порядок учета расходов на ка и VLn, соответственно;

то есть если имеются оценки питальный ремонт и существенную модернизацию не рыночной стоимости строений и земли для n-го объ создает серьезных концептуальных проблем: для это екта недвижимости в периоде 0, то n и n можно оп го необходимо только располагать оценкой месячной или квартальной нормы амортизации, начальной ределить следующим образом:

стоимостью запаса строений, в которых проживают VLn VSn их владельцы, за некоторый период, информацией о ;

n = 1,..., N (23.80) ;

n n PL QLn PS QSn совершенных сектором домашних хозяйств новых покупках жилых строений, информацией о расходах 23.113. Предположим, что информация о сумме владельцев на капитальный ремонт и существенную расходов на капитальный ремонт и существенную модернизацию, а также индексом цен строительства модернизацию n-го объекта недвижимости в течение на новые жилые строения. При своевременном по- периода 0, VRn, также имеется для каждого n-го объ ступлении этой информации можно рассчитать об- екта в выборке объектов недвижимости. Тогда стои новленные веса ИПЦ для строений, в которых про- мость n-го объекта недвижимости в периоде 1, Vn, живают их владельцы54. должна быть приблизительно равна 23.111. В завершение настоящего раздела рассмо трим, каким образом расходы на капитальный ремонт Vn1 PS1 (1 0 PL1QLn ;

n = 1,..., N )QSn VRn n n и существенную модернизацию могут учитываться в (23.81) регрессионной модели повторных продаж, в которой где — норма амортизации строений по геометриче используются данные об операциях продажи одной и ской модели. Все переменные в правой части уравне той же единицы жилья в двух или более периодах. Для ния (23.81) предполагаются известными, кроме зна того чтобы свести к минимуму сложности в обозначе чений индексов цен на строения и землю в периоде 1, ниях, рассмотрим крайне упрощенную ситуацию, 1 PS и PL, соответственно, и нормы амортизации по когда имеются данные о продажах N домов относи геометрической модели за один период. Если коли тельно однородного типа за два последовательных пе чество наблюдений N больше трех, то, как представ 0 риода. Предположим, что Vn и Vn — продажные цены ляется, эти три параметра, PS, PL и, можно оценить 1 в периодах 0 и 1, соответственно, для n = 1, 2,…, N.

посредством линейной регрессии, используя для рас Предположим, что исчислен индекс цен на строения четов N уравнений в (23.81). Однако этот способ ока для объектов недвижимости данного типа в периоде 0, зывается не вполне корректным. Проблема заключа PS, и соответствующий индекс цен на землю в перио ется в том, что параметры PS и (1 – ) появляются в де 0, PL 55. Проблема, стоящая перед специалистом по уравнении (23.81) мультипликативным образом, так статистике цен, заключается в том, чтобы использо что хотя произведение этих двух членов и можно оп вать данные о сопоставимых продажах за два периода ределить посредством регрессии, значения этих чле для исчисления этих двух индексов в периоде 1;

то нов по отдельности нельзя определить однозначно.

1 есть проблема состоит в исчислении PS и PL.

В данном случае вновь возникает проблема, которая 23.112. Стоимость единицы жилья в периоде 0 для обсуждалась в пунктах 23.69–23.78 в связи с уникаль N объектов недвижимости можно разложить на ком поненты строений и земли следующим образом:

Vn0 0 PS0 QSn PL0 QLn ;

n = 1, 2,..., N 0 56Вспомним уравнение (23.46). Эта фундаментальная пробле VSn VLn n n ма идентификации была признана Бэйли, Мутом и Норсом (23.79) (1963, стр. 936) в оригинальной статье, посвященной повтор ным продажам домов, однако ее проигнорировали как авторы 0 где VSn и VLn — оценки стоимости строения и земли n- этой работы, так и последующие пользователи методологии 0 го объекта недвижимости P S и P L — (известные) зна- повторных продаж. Другая проблема, поднимаемая в литера туре по гедонической регрессии в случае жилья, состоит в чения индекса цен на строения и землю для всех объ том, что обычно логарифм покупной цены принимается в ре ектов недвижимости данного типа в периоде 0, а QSn грессии в качестве зависимой переменной. Такая специфика и QLn — (известные) оценки количества строений и ция имеет некоторые преимущества, однако она не учитыва земли для n-го объекта недвижимости в периоде 0. ет должным образом аддитивный характер строений и земли Числа n и n — коэффициенты корректировки на как компонентов жилой недвижимости. Наконец, еще одна проблема, традиционно исследуемая в литературе по гедони ческой методологии применительно к жилью, состоит в том, 54Однако своевременное получение всей перечисленной ин что обычно отдельные индексы цен на землю и строения не формации связано с довольно серьезными практическими исчисляются. Важно обеспечить составление отдельных ин проблемами. дексов цен для этих двух компонентов, поскольку, как прави 55При отсутствии этих индексов для периода 0, P 0 и P 0 прини- ло, цена земли более изменчива и обычно в течение длитель S L маются равными 1. ных периодов времени растет быстрее, чем цена строений.

ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ ными потребительскими товарами длительного поль- этих строений. Для того чтобы смоделировать это яв t ление, допустим, что Rn — реальные расходы на со зования: используя только рыночные данные, нельзя установить раздельное влияние происходящего с те- держание, ремонт и модернизацию единицы жилья n в течение периода t, и предположим, что эти реаль чением времени старения актива (амортизации или потребления капитала) и повышения его цены56. ные расходы амортизируются в соответствии с геоме трической моделью по норме R. Разумно предполо 23.114. Существует три возможных решения этой проблемы идентификации: жить, что эти расходы увеличивают стоимость едини • использовать внешнюю оценку нормы амортиза- цы жилья, так что уравнение (23.82) необходимо за ции ;

менить следующим уравнением:


• использовать внешний индекс цен строительства )Rn PSt (1 )v QSn PRt [Rn ( Vnt t t 1 R PS вместо расчета его как параметра в уравнениях ) 2 Rn (1... (1 )v Rn v ] PLt QL un, t t t (23.81);

R R • отказаться от метода повторных продаж, а вместо (23.83) него использовать метод гедонической регрессии.

23.115. Какой была бы модель гедонической рег- t где PR — уровень цен в периоде t, определяющий ре рессии, учитывая приближенную аддитивность стои альные расходы на содержание, ремонт и модерни мости жилого строения и стоимости земли, на кото зацию единицы жилья данного класса. Если инфор рой это строение расположено? Если пренебречь про мация об этих реальных расходах на модернизацию блемой модернизации и принять геометрическую мо и ремонт, Rn, Rn, Rnt–2,..., Rnt–v, имеется по каждой t t– дель амортизации строения, то стоимость единицы единице в выборке единиц жилья, проданных в пе жилья n в периоде t, возраст которой составляет v пе риоде t, то параметры PS, PLt, PR, и R можно опре t t t риодов, Vn, должна быть приблизительно равна стои делить с помощью нелинейной регрессионной мо мости строения с учетом износа плюс стоимость зем дели, используя уравнение (23.83)57. Главная прак ли плюс терм ошибок, то есть приближенно должно тическая проблема, связанная с использованием выполняться следующее соотношение:

модели гедонической регрессии в описанных выше ситуациях, состоит в том, что обычно точные дан Vn = PS (1 – )v QSn + PL QL + un, t t t t (23.82) ные о расходах на модернизацию и ремонт по кон кретной единице жилья за время между строитель где — норма амортизации по геометрической моде- ством первоначальной единицы жилья и текущим ли за один период, QSn — количество квадратных ме- периодом отсутствуют. В отсутствие точных данных тров площади первоначального строения для едини- о ремонте и модернизации невозможно будет полу цы жилья n, QL — количество квадратных метров зем- чить точные оценки неизвестных параметров в мо t ли, на которой расположено жилое строение, а un — дели гедонической регрессии.

терм ошибок. PSt — существующий на начало периода t 23.117. Наконец, следует упомянуть еще одну уровень цен на строения данного типа, а PLt — соответ- практическую проблему, связанную с описанной вы ствующая цена земли для данного класса единиц жи- ше моделью гедонической регрессии. Теоретически, лья. Поскольку в выборку входят строения с более «нормальные» расходы на содержание могут вклю чем одним сроком выпуска (то есть с более чем од- t чаться в терм расходов на модернизацию, Rn, в урав ним v), то параметры PSt, PLt и можно определить нении (23.83). В таком случае включение нормальных посредством нелинейной регрессионной модели, t расходов на содержание в Rn приведет к увеличению оценок норм амортизации и R. Поэтому разные используя уравнение (23.82). Почему в рамках дан ной модели гедонической регрессии можно опреде- статистические ведомства, использующие различные лить уровни цен, тогда как в рамках модели повто- критерии для принятия решения о том, где проходит ряющихся продаж — нет? Ответ заключается в том, грань между «нормальным» содержанием и «капи что в гедонической модели (23.82) не предусмотре- тальным» ремонтом и «существенной» модернизаци ны коэффициенты корректировки с учетом качест- ей, будут получать разные оценки норм амортизации.

ва для каждой конкретной единицы жилья, а вместо этого предполагается, что после корректировки цен Порядок учета транзакционных с учетом возраста единицы и количества (в квадрат издержек в связи с покупкой домов ных метрах) первоначального строения и количест ва земли все единицы жилья в выборке будут иметь 23.118. Необходимо рассмотреть и другие издерж сопоставимое качество. ки, связанные с домовладением. Обычно, когда семья 23.116. К сожалению, многие жилые строения, покупает ту или иную единицу жилья, она должна уп которые вначале могут быть идентичными, с течени ем времени перестают быть одинаковыми ввиду раз- 57В ином случае, если данные об уровнях цен для P t и P t мож S R личающихся стандартов содержания, а также суще- но получить из индексов цен строительства, то оценивать эти ственной модернизации и расширения некоторых из параметры не требуется.

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА охватывает ИПЦ (например, страхование домов мо латить определенные сборы и понести определенные жет включаться в отдельную категорию), то стои издержки, которые могут включать:

мость условно исчисленной арендной платы для жи • комиссионные агентам по недвижимости, которые лых помещений, в которых проживают их владель помогают семье найти подходящий объект покупки;

цы, должна уменьшаться на сумму этих расходов, • различные налоги на операции, которые органы включенную в другие категории.

государственного управления могут взимать за 23.122. Кроме издержек, связанных с домовладе продажу имущества;

нием, которые были рассмотрены в предыдущем • различные юридические сборы, которые могут разделе, домовладельцы-арендодатели несут ряд до быть связаны с передачей прав собственности. полнительных издержек по сравнению с домовла 23.119. Должны ли вышеперечисленные сборы дельцами, проживающими в собственных жилых по рассматриваться как расходы в периоде покупки или мещениях. Эти дополнительные издержки будут от они должны просто считаться частью покупной цены ражаться в рыночной арендной плате. Таким обра объекта недвижимости, а значит, амортизироваться с зом, если рыночная арендная плата используется для течением времени в порядке, аналогичном тому, ко условного исчисления услуг, которые обеспечивает торый используется применительно к сооружениям в владение жилищем, то эти дополнительные издерж национальных счетах?

ки необходимо вычитать из рыночной арендной 23.120. Можно привести доводы в пользу обоих платы, используемой для целей условного исчисле подходов. Если покупки товаров длительного пользо ния, поскольку они не относятся к домовладельцам, вания рассматриваются с позиций издержек упущен проживающим в собственных жилых помещениях.

ной выгоды, то подходящей ценой единицы жилья в Эти дополнительные издержки, которые несут толь периоды после покупки объекта недвижимости явля ко домовладельцы-арендодатели, рассматриваются в ется стоимость этого объекта за вычетом налогов и пунктах 23.123–23.133.

сборов за операции. Согласно этой позиции транзак ционные издержки покупателя должны учитываться Издержки, связанные как расходы, понесенные в периоде покупки. Однако с повреждениями с позиций владельца недвижимости, купившего жи лье просто для сдачи в аренду, было бы нецелесооб 23.123. У арендаторов нет стимулов заботиться об разно в полном объеме взимать с арендатора эти сбо арендуемой недвижимости, как о своей собственной, ры за операции в первый месяц аренды. Домовладелец поэтому в случае арендуемого объекта недвижимости арендодатель, как правило, будет капитализировать амортизационные издержки скорее всего будут пре эти издержки и возмещать их постепенно в течение вышать нормы амортизации сопоставимых объектов периода времени, на протяжении которого он пред недвижимости, где проживают их владельцы. Обычно полагает владеть данным объектом недвижимости.

домовладельцы-арендодатели требуют внесения де Таким образом, можно обосновать использование позита для покрытия убытков от повреждений, но ча любого из этих подходов, и статистическое ведомство сто размер этих депозитов недостаточен для возмеще должно будет решить, какой порядок учета является ния издержек, связанных с реальным ущербом, кото наиболее удобным с его конкретной точки зрения.

рый причиняют некоторые арендаторы.

Издержки пользователя для Невыплата арендной платы и издержки, домовладельцев-арендодателей связанные с пустующим жильем и издержки пользователя для 23.124. Иногда арендаторы переживают финансо домовладельцев, проживающих вые трудности и неспособны выплачивать домовла в собственном жилище дельцам-арендодателям причитающуюся арендную плату. Обычно процесс выселения носит затяжной ха 23.121. В предыдущем разделе обсуждались раз- рактер, так что домовладельцы-арендодатели могут личные издержки, связанные с домовладением. Эти потерять арендную плату за несколько месяцев, издержки несут как те владельцы жилищ, которые прежде чем арендатор-неплательщик, наконец, осво проживают в них, так и те, кто сдает их внаем. По бодит жилье. Кроме того, домовладелец-арендодатель этому они будут отражаться в рыночной арендной несет дополнительные издержки по сравнению с до плате, и это необходимо учитывать, если для оценки мовладельцем, проживающим в собственном жили стоимости услуг, производимых владельцами жи ще, когда предназначенная для сдачи в аренду недви лищ, в которых они проживают, для собственного жимость пустует по причине отсутствия спроса58. Эти потребления, используется подход на основе услов но исчисленной арендной платы. Если некоторые или все такие издержки, связанные с жилыми поме- 58Втечение цикла деловой активности спрос на сдаваемые в щениями, в которых проживают их владельцы, аренду объекты недвижимости может испытывать существен включаются в другие категории расходов, которые ные колебания, в результате чего арендная плата может быть ТОВАРЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗДЕРЖКИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ Оказание дополнительных услуг дополнительные издержки будут учитываться в ры в случае арендуемых объектов ночной арендной плате, однако они не должны отра жаться на издержках пользователя в случае жилых по недвижимости мещений, в которых проживают их владельцы.

23.127. Нередко объекты недвижимости, сдавае Издержки, связанные с выпиской мые в аренду, оснащены некоторыми основными по требительскими товарами длительного пользования, счетов и содержанием жилья которые домовладельцы, проживающие в собствен 23.125. Домовладелец-арендодатель может быть ных жилищах, должны обеспечивать себе сами, на вынужден арендовать офисное помещение и нани- пример, холодильниками, кухонными плитами, сти мать сотрудников для рассылки арендаторам ежеме- ральными машинами, сушильными аппаратами и сячных счетов, а также для того, чтобы отвечать на кондиционерами. Кроме того, в некоторых сдавае мых квартирах домовладельцы-арендодатели могут запросы относительно содержания жилья. Владелец, платить за электричество или снабжение топливом.

который проживает в собственном жилище и тратит Таким образом, чтобы рыночная арендная плата была свое время на оказание услуг по содержанию жи сопоставима с условно исчисленной арендной платой лья59, предоставляет это время по ставке заработной за жилые помещения, в которых проживают их вла платы после уплаты налога на доходы, которая может дельцы, рыночную арендную плату следует скоррек быть ниже ставки заработной платы до уплаты нало тировать в сторону снижения с учетом указанных вы га на доходы, которую домовладелец-арендодатель ше факторов (которые будут отражены в каких-либо должен платить своим работникам. Чистый эффект других категориях расходов домовладельцев, прожи этих факторов проявляется в том, что рыночная вающих в собственном жилье).

арендная плата превышает соответствующие из 23.128. В силу перечисленных выше факторов на держки пользователя на жилые помещения, в кото блюдаемая рыночная арендная плата, как правило, рых проживают их владельцы.

будет выше, чем соответствующие издержки пользо вателя на объект недвижимости того же качества для Издержки упущенной выгоды владельца, проживающего в собственном жилище.

в связи с вложением капитала Поэтому если для стоимостной оценки услуг, произ водимых владельцами жилищ, в которых они прожи 23.126. Издержки упущенной выгоды в связи с вают, для собственного потребления, используется вложением капитала после уплаты налогов для домо подход на основе условно исчисленной арендной пла владельца, проживающего в собственном жилье, ко ты, то эта рассчитанная на базе рыночных ставок торые появляются в различных формулах издержек арендная плата должна быть скорректирована в сто пользователя, рассмотренных ранее в данной главе, рону уменьшения, чтобы учесть перечисленные выше как правило, будут ниже, чем издержки упущенной факторы.

выгоды в связи с вложением капитала до уплаты на 23.129. Хотя все указанные выше факторы, как логов для домовладельца-арендодателя. Иными сло правило, будут приводить к систематической ошибке вами, арендодатель несет дополнительные затраты в сторону завышения, если для условной оценки ус на уплату налога на доходы по сравнению с домовла луг, производимых владельцами жилищ, в которых дельцем, проживающим в собственном жилье. Кро- они проживают, для собственного потребления, ис ме того, арендодатель может выплачивать более пользуются нескорректированные ставки рыночной высокую премию за риск при использовании капи- арендной платы, существует еще один, до сих пор не тала, связанную с рисками повреждения и неуплаты обсуждавшийся, фактор, который может привести к арендной платы. значительной систематической ошибке в сторону за нижения. Этим фактором является регулирование арендной платы.

23.130. В нормальных условиях учет услуг, произ водимых владельцами жилищ, в которых они про ниже или намного выше, чем издержки пользователя для до мовладельцев, проживающих в собственном жилище. Поэто- живают, для собственного потребления, в соответст му арендная плата, условно исчисленная на основе рыночной вии с подходом на основе приобретения будет давать арендной платы за аналогичные объекты недвижимости, на наиболее низкие расходы, подход на основе издер протяжении цикла деловой активности может значительно жек пользователя будет давать более высокий уро отличаться от соответствующих издержек пользователя для вень расходов, а использование условно исчислен жилых помещений, в которых проживают их владельцы.

59Как правило, эти условно исчисленные издержки на содер ной рыночной арендной платы — наиболее высокий жание не будут учитываться в ИПЦ, но если издержки пользо- уровень расходов на услуги, производимые владель вателя на единицу жилья, в которой проживают ее владельцы, цами жилищ, в которых они проживают, для собст должны быть сопоставимы с рыночной арендной платой за венного потребления. В рамках первых двух подхо аналогичный объект недвижимости, то эти условно исчислен дов одним из главных факторов, определяющих це ные издержки на оплату труда должны включаться в расчет.

РУКОВОДСТВО ПО ИНДЕКСУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ну этих услуг, является цена строительства нового гармонизации, несмотря на тревожный факт сущест вования столь крупных различий между государства жилья. В случае подхода на основе издержек пользо ми-членами в долях населения, которое имеет в соб вателя еще одним важным фактором является цена ственности или арендует жилье. Исключение таких земли. В случае подхода на основе условно исчис услуг также соответствует международной рекомен ленной арендной платы в качестве главного факто дации, опубликованной МОТ 10 лет назад. Более то ра, определяющего цену услуг, производимых вла- го, ГИПЦ можно было бы дополнить отдельным ин дельцами жилищ, в которых они проживают, для дексом цен на жилье, который мог бы использовать собственного потребления, выступает индекс аренд- ся аналитиками как элемент совокупности показате ной платы. лей инфляции.

23.131. Представленный выше материал являет- Второй вариант состоит в том, чтобы включить в ся далеко не полным и не окончательным, тем не ме- ГИПЦ жилые помещения, в которых проживают их нее он показывает, что условное использование ста- владельцы, на основе издержек приобретения, по су вок рыночной арендной платы для единиц жилья, в ществу рассматривая их как любой другой товар дли которых проживают их владельцы, не является со- тельного пользования. Большая часть бывшего в употреблении жилья была бы исключена из рассмот вершенно очевидным. Необходимо позаботиться о рения, поскольку на практике индекс включал бы том, чтобы обеспечить исчисление «правильных» ве новые дома, а также небольшую часть жилых поме сов расходов.

щений, вновь приобретенных сектором домашних 23.132. Как можно видеть из приведенного выше хозяйств (продажи сектора компаний или государст материала, порядок учета услуг, производимых вла- венного сектора сектору домашних хозяйств).

дельцами жилищ, в которых они проживают, для соб В данном случае главная проблема носит практи ственного потребления, представляет особые трудно ческий характер: некоторые страны не располагают сти. Эстин (Astin, 1995, стр. 5) дал следующее описа- индексами цен на новые дома, а их построение мо ние некоторых трудностей, с которыми столкнулся жет быть сопряжено с трудностями и высокими за Европейский союз в попытке определить «наилуч- тратами. В настоящее время эти проблемы изучают ший» подход, который следует использовать при по- ся Целевой группой. Окончательные рекомендации строении гармонизированного индекса потребитель- ожидаются в конце 1999 года».

ских цен (ГИПЦ): По причине сложностей, связанных с разработкой «Особая проблема охвата связана с жилыми поме- порядка учета услуг, производимых владельцами щениями, в которых проживают их владельцы. Этот жилищ, в которых они проживают, для собственно сектор всегда был одним из самых сложных в плане го потребления, окончательные рекомендации для его учета при построении ИПЦ.

ГИПЦ все еще не изданы.

Строго говоря, цена жилых помещений не должна 23.133. Четвертый подход к порядку учета жи включаться в ИПЦ, поскольку они классифициру лищных услуг будет рассматриваться в следующем ются как капитал. С другой стороны, в националь разделе. Поскольку этот подход применим только ных счетах условно исчисленная арендная плата за к жилым помещениям, в которых проживают их жилые помещения, в которых проживают их вла владельцы, он не является «универсальным», как дельцы, классифицируется как часть потребитель три других подхода60.

ских расходов. Это обоснованно, если ставится цель измерить объем потребления такого капитального Подход на основе платежей ресурса, как жилье. Однако не это является предме том измерения с помощью ИПЦ.

23.134. Четвертый возможный подход к учету ус Некоторые страны, следуя концепции индекса компенсации, предпочли бы включать в ГИПЦ про- луг, производимых владельцами жилищ, в которых центы по ипотечным кредитам. Этот подход, дейст- они проживают, для собственного потребления, вительно, можно считать оправданным в случае ин- подход на основе платежей, Чарльз Гудхарт (2001, декса компенсации, поскольку месячные платежи по стр. F350–F351) характеризует следующим образом:

ипотечным кредитам, несомненно, являются важ «Второй основной подход — это подход на основе ным элементом в бюджете многих домашних хо платежей, в рамках которого измеряются фактичес зяйств: с точки зрения отдельно взятого домашнего кие денежные выплаты, в частности, первые выпла хозяйства увеличение процентной ставки имеет точ ты, выплаты в счет погашения основной суммы дол но такое же значение, как и повышение цены. Одна га и процентов по ипотечным кредитам или некото ко это неприемлемо в случае более широкого индек рое подмножество перечисленных выше платежей.

са инфляции.

В итоге после многочасового обсуждения Рабочая 60Подходы на основе приобретения, издержек пользователя и группа пришла к выводу о том, что существует толь эквивалентной арендной платы могут применяться в отноше ко два варианта. Первый состоит в том, чтобы просто нии любых потребительских товаров длительного пользова исключить из ГИПЦ услуги, производимые владель- ния, однако для применения подхода на основе эквивалент цами жилищ, в которых они проживают, для собст- ной арендной платы необходимо существование соответству венного потребления. По крайней мере, можно ут- ющих рынков аренды и лизинга для рассматриваемого товара длительного пользования.



Pages:     | 1 |   ...   | 33 | 34 || 36 | 37 |   ...   | 42 |
 



Похожие работы:





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.