авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

«Экспертный семинар «Нужно сделать так, чтобы земли Экспертный семинар работали для жилищного строительства». Д.А. Медведев президент РФ «Доступное жиль: ...»

-- [ Страница 2 ] --

В-четвертых, объективность, характеризующуюся обеспечением правдивости информации о деятельности предприятия, что повышает осознанность действий инвесторов и потребителей его продукции. Искаженная информация приводит к ошибкам в постановке целей и методов их достижения, деформациям системы управления, повышенному инвестиционному спросу и необоснованно высокой цене инвестиционных ресурсов и, как следствие, к отставанию в развитии и др. негативным последствиям.

В-пятых, достаточность, выражающуюся в детерминированном объеме информации, необходимом для принятия решений всеми участниками инвестиционной деятельности. Информационный дефицит повышает риск неоптимальных решений и ошибочных действий, а как известно цена ошибок в инвестиционной сфере чрезвычайно высока в силу хорошо известной и всесторонне исследованной специфики инвестиционной деятельности.

Имея в виду выявленные особенности целевого обмена информацией в процессах инвестирования предприятий, проанализируем разновидности ее воздействия на участников инвестиционной деятельности. Информационное воздействие, как показали исследования российских ученых, может подразделяться на несколько базовых типов:

- убеждающий;

- внушающий;

- интерпретирующий;

- манипулятивный.

Следует заметить, что любое информирование изначально, в силу своей природы и независимо от целей включает все перечисленные виды воздействия. Поэтому применительно к теме исследования речь должна идти не о том, присутствуют они или нет, а об их соотношении, о том, какой из них доминирует в данном коммуникативном акте, о профессиональном владении им.

Из вышесказанного следует, что все типы информационного воздействия востребованы в производственно-хозяйственной деятельности участников инвестиционной деятельности, а также становления предпосылок для успешного развития программ в рамках нацпроекта «Доступное жилье». В то же время реализация свойства достаточности позволяет использовать не все, а только информацию, логически выделенную и структурированную под определенную цель. Последняя является системным отражением содержания объективных экономических интересов субъектов инвестиционной деятельности, функционирующих в инвестиционной сфере с присущей ей совокупностью взаимоотношений между участниками. Применительно к инвестиционным процессам формами их реализации являются: субъекты, объекты, источники, формы и методы инвестирования. Именно методы инвестирования или, как называют их ряд авторов, инвестиционные технологии являются обобщенным выражением взаимодействия названных компонентов системы инвестирования. Будучи таковыми они предопределяют направленность и содержание бизнес-коммуникаций инвестиционной сферы.

Конторщиков Д.Н.

НИ МГСУ ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ФОРМЫ ОБЪЕДИНЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Как показал анализ практики строительства, его экономические результаты зависят от организации управления процессом создания конечной строительной продукции. Причем, речь идет о целостном, взаимоувязанном и однонаправленном воздействии на участников реализации инвестиционно строительного проекта. Основным субъектом управления в инвестиционно строительной деятельности является собственник или управляющий проектом.

Что касается динамических характеристик объекта управления, то они различны в зависимости от стадий жизненного цикла инвестиционно строительного проекта. Преобразование объектов управления по стадиям жизненного цикла системно исследовано в ряде научных работ, такими учеными, как Бакрунов Ю.О., Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г., Разу М.Л., Шапиро В.Д., Яськова Н.Ю. [1, 5]. В то же время функциональные характеристики каждой стадии с точки зрения предмета отношений участников строительства, как основа формирования организационных форм их взаимодействий, исследованы в гораздо меньшей степени. В основном они касаются процедур формирования и реализации единичного проекта, что не соответствует реальному положению дел, ибо на практике в редких случаях реализуется один проект. Речь идет, как правило, об инвестиционной программе, осуществляемой в соответствии с инвестиционной политикой компании. Изучение процессов разработки этой политики позволило сформировать следующий обобщенный алгоритм.

1) Формирование долгосрочных целей деятельности компании. В результате формируется качественно выраженные результирующие показатели деятельности.

2) Поиск новых перспективных сфер приложения свободного капитала, позволяющих представить результаты сравнительной характеристики вариантов вложения капитала.

3) Разработка инженерно-технологических, маркетинговых и финансовых прогнозов, направленных на прогноз развития финансовых и строительных рынков.

4) Формирование целей и подцелей инвестиционной деятельности. Как итог рассчитываются показатели инвестиционной деятельности.

5) Исследование рынка и идентификация возможных и доступных проектов, сориентированное на структуризацию проектного портфеля.

6) Экономическая оценка и перебор вариантов в условиях различных ограничений (временных, ресурсных, имеющих экономическую и социальную природу и др.). В процессе осуществляется отбор проектов в соответствии с инвестиционными целями компании.

7) Формирование инвестиционного портфеля с выходом на основные показатели инвестиционного портфеля.

8) Подготовка и периодическое уточнение бюджета капитальных вложений. В результате конкретизация характеристики (уровневые и динамические) бюджета капитальных вложений.

9) Перманентная оценка действующих проектов и расчет показателей эффективности проектов и портфеля.

10) Оценка последствий реализации завершившихся проектов.

Исследование хода формирования стратегии развития компании позволило выявить основные направления ее деятельности, сферы и приоритетность приложения капитала. При этом участники инвестиционно строительной деятельности исходят из:

приемлемой рентабельности, устойчивости роста, необходимой и возможной диверсификации бизнеса.

Вопрос о поиске перспективных сфер приложения капитала возникает по мере стабилизации выбранного бизнеса и появления денежных средств, которые собственники считают возможным не изымать из бизнеса. Любая инвестиционная программа базируется на прогнозных оценках маркетингового, технического, технологического и финансового характера, которые используются при разработке бюджета капиталовложений. С течением времени в крупной компании чаще всего формируется портфель перспективных проектов, которые могут быть реализованы по мере появления источников финансирования. Более того, любое конкретное целевое вложение капитала обычно может быть осуществлено различными способами, то есть, как правило, возникает понятие альтернативных проектов, из которых с помощью ряда критериев и выбирается окончательный вариант действий. В крупной компании инвестиционная деятельность, понимаемая как реализации совокупности чередующихся проектов, осуществляется практически непрерывно. Этим обусловливается необходимость постоянного текущего контроля и оценки действующих проектов на предмет целесообразности их продолжения или, напротив, завершения. Любой завершенный проект подлежит так называемому пост-аудиту, в ходе которого оцениваются полученные результаты и последствия.

Функциональная характеристика разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта в качестве новой возможности приложения капитала предполагает следующие основные стадии:

1) прединвестиционную;

2) строительную;

3) эксплуатационную;

4) ликвидационно-аналитическую.

На первой стадии замысел инвестиционно-строительного проекта формируется в рамках целевого инвестиционного вектора, как результата взаимодействия инвестиционных приоритетов совокупности чередующихся проектов. Выбор оптимального варианта реализации инвестиционных целей, то есть по существу принятие решения о разработке проекта предполагает с учетом реализации общепринятых процедур мониторинга инвестиционного рынка и достижение предварительных договоренностей о возможном финансировании работ по созданию объекта недвижимости. То есть уже на первой стадии в партнерском пуле целесообразно предусмотреть помимо традиционных контрагентов участие инвестиционных институтов и потенциальных соинвесторов, а также всех обеспечивающих информационное продвижение проекта участников. Особое значение в настоящее время имеет оформление прав на землю под строительство. Но этот вопрос носит до сих пор дискуссионный характер и является предметом самостоятельного исследования.

Вторая стадия в качестве стартового шага предполагает деятельность по имплантации проекта в имеющийся проектный портфель или инвестиционную программу, то есть приведение структуры активов и пассивов в соответствие со скорректированными (в связи с началом реализации нового проекта) целями.

Большое значение, учитывая содержание тенденций развития инвестиционно строительной деятельности, имеет выбор модели взаимодействия участников, так как именно она является формой сочетания их экономических интересов, обеспечивая однонаправленность и синхронизацию их действий по реализации проектов. Важно также понимать, что включение проекта в программу работ потребует в той или иной мере реорганизации деятельности и приведения кадровой и организационной структуры в соответствие с новыми целями деятельности. Особое значение имеет этап ввода объекта в действие, как завершающий процесс строительства в соответствии с параметрами проекта. И если ранее постановка на баланс не представляла трудностей, то в настоящее время, учитывая наличие большого количества соинвесторов, в том числе дольщиков (особенно по масштабным инвестиционно-строительным проектам), именно этот шаг становится по существу завершающим этапом строительства.

В рамках заключительной стадии отметим последний шаг – оценку и анализ соответствия поставленных и достигнутых целей. Данная задача является исключительно важной по причине того, что именно в процессе пост аудита систематизируется и корректируется методика экономического обоснования проектов, а также технология и культура надлежащего администрирования инвестиционной деятельности.

Анализ последовательной цепи объектов управления в процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов показал, что наиболее полной их характеристикой является система преемственных договорных взаимоотношений. В процессе управления объекты взаимодействия могут чередоваться между собой или выполняться одновременно в зависимости от организации деятельности в рамках каждого отдельно взятого инвестиционно-строительного проекта. Объекты управления могут быть разделены на части (как в случае с поиском исполнителей работ на проектное, генподрядное или субподрядное исполнение и пр.), управление которыми представляет собой аналогичную структуру.

Общая логика последовательного управления процессами реализации объектов представленной цепи позволяет создать целостную картину управления инвестиционно-строительным проектом, в рамках которого субъекты управления решают локальные задачи своей деятельности. При решении задач не всегда появляется однозначно верное решение. Это связано с различиями в видах возможных взаимодействий. Для выполнения инвестиционно-строительного проекта необходимо привлечь множество участников инвестиционно-строительной деятельности. Их общая структура представляет собой сложную организационно-экономическую систему.

Практикой были подтверждены следующие типы структур управляющих систем, изучаемые теорией управления:

линейная и линейно-штабная, обладающая выраженными вертикальными связями между подсистемами;

функциональная, рассматривающая управление через последовательное выполнение управленческих функций, присущих специализированным подсистемам;

матричная, объединяющая выше представленные способы на основе вертикальных и горизонтальных связей.

Очень важной характеристикой системы управления проектом является ее иерархичность. Иерархичность управления отражает соподчиненность систем управления в достижении конечной цели. Таким образом, организационная структура управления проектом основывается на иерархической системе взаимоотношений различных уровней управления, и число их тем больше, чем сложнее цель. Исходя из содержания подцелей, каждому уровню иерархии делегируется соответствующие полномочия. При этом, все уровни взаимодействуют между собой на основе сформированных и зафиксированных в договорном порядке связей.

В современном понимании в инвестиционно-строительной сфере существуют три уровня управления:

макроуровень, на котором субъектом управления являются федеральные структуры, а объектом управления - региональные структуры;

мезоуровень, на котором субъектом управления являются региональные органы законодательной и исполнительной власти, а объектом управления участники инвестиционно-строительной деятельности;

микроуровень, на котором субъектом управления являются предприятия и организации, а объектом - управления инвестиционно-строительные проекты и программы, в хозяйственной практике выступающие в форме различных договоров.

Все указанные уровни взаимодействуют между собой будучи взаимосвязанными не только по линии субъектов управления, но и в плане объектов управления. Современным толковым словарем [3] связь определяется как отношение взаимной зависимости, обусловленности, общности. В договоре эти имманентные связи принимают качественные и количественные формы, рождая взаимные обязательства и различные формы ответственности. Именно, так называемой договорной обвязкой, последовательно реализуются цели управления проектом. Причем, договорные отношения регулируют деятельность, как по вертикали и горизонтали, так и внутри каждого участника реализации проекта.

Проведенный анализ показал, что в современных рыночных условиях вертикальные связи имеют нормативный характер. Государство на основе законодательных изменений и бюджетных проектов выстраивает систему влияния на деятельность участников строительства, реализуя государственную политику. Бизнес-среда реагирует на государственное влияние или принятием правил хозяйственной деятельности или поиском путей обхода установленных государством правил. Если объект управления находит пути и начинает системно противостоять субъекту управления, государство вынуждено разрабатывать новые механизмы и рычаги воздействия на деятельность участников инвестиционно-строительной деятельности.

В рыночных условиях вертикальная связь в чистом виде присутствует только в случае влияния государства на конечный результат деятельности строительных (управляющих, девелоперских) компаний, выраженного системой инвестиционных отношений по реализации правительственных инвестиционно-строительных программ.

В отличие от вертикальных связей, горизонтальные изначально не предполагают постоянство, корректируясь в зависимости от ситуации.

Организационная структура и формы взаимодействия участников реализации проекта строительства являются временными и существуют в течение срока его жизни.

Отметим, что успех строительного проекта во многом зависит от структуры организации экономических отношений, складывающихся в процессе его реализации, то есть от степени упорядоченности и взаимосогласованности действий совокупности взаимосвязанных органов управления, расположенных на различных уровнях системы, и организационной формы взаимодействия между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса.

В то же время характерной чертой современного периода развития инвестиционно-строительной сферы является возникновение систем управления, представляющих собой не только различные формы объединения, в рамках которых участники строительного проекта выполняют ряд специальных функций, но и постоянно изменяющийся формат. Такие системы образовались, образуются и находятся в постоянном развитии в целях компенсации недостатков систем договорного типа в результате непрерывного поиска наиболее прогрессивных организационных форм объединения участников реализации инвестиционно-строительного проекта. Необходимость создания таких систем, особенно в условиях кризиса, заключается в целесообразности сочетания:

современных жестких требований к техническому уровню и качеству объектов;

растущей степенью индивидуализации запросов рынка в отношении потребительских свойств объектов строительства;

необходимости минимизации стоимости и сроков реализации проектов;

безальтернативности обеспечения хозяйственной самостоятельности и высокого уровня скоординированности деятельности участников инвестиционно-строительной деятельности.

Обеспечение указанных требований, особенно последнего, возможно в рамках, так называемых систем кластерного типа. К системам кластерного типа относятся объединения производственных, вспомогательных и других компаний инвестиционно-строительной сферы, имеющих разнообразные виды структурных связей или общих владельцев.

Построение систем кластерного типа предполагает необходимость в договорных горизонтальных связях, поскольку одним субъектом хозяйствования охватить все функциональные области строительного проекта чрезвычайно сложно, имея в виду неопределенность базовых условий и непредсказуемость его хода в период кризиса.

Рассматривая развитие экономических взглядов на вопросы организации деятельности в инвестиционно-строительной сфере, обратим внимание на характеристики структур, являющихся результатом организационной деятельности на разных управленческих уровнях. При этом, речь идет не о структурах, связанных отношениями собственности, либо в форме взаимного участия в капитале, либо в форме объединения материальных и нематериальных активов, либо долевой собственностью в управляющей компании, а о разнообразных более гибких структурах, деятельность элементов которых координируется рыночными механизмами, а не командно административны-ми методами. Структуры управления реализацией инвестиционных программ или портфелей проектов (и в том, и в другом случае организационной формой объектов управления является совокупность договоров, определяющих совокупность показателей, характеризующих отношения участников реализации инвестиционных целей) должны отражать специфику совместного функционирования разнопрофильных субъектов хозяйствования. Именно такие структуры в принятых научно-практических подходах [4] относят к типу кластерных образований.

В экономике под кластерными структурами понимают различные типы объединения компаний, связанных между собой общей идеей или проектом [2, 4]. По своей сути, функциональные и дивизионные объединения, например ассоциации, холдинги, промышленные группы, являются разновидностями кластерных объединений. Поэтому неслучайно в поисках новых форм организации деятельности многие современные работы обращаются к кластерной теории.

Среди ученых отсутствует единый подход к определению понятия «экономический кластер». Каждый автор дает определение кластера в контексте своего исследования. Принципиально всю совокупность подходов можно разделить на две группы. Первая – теоретическая - рассматривает кластеры как вид структур, изучая динамику развития (К.Кетелс), взаимосвязи между участниками (Д.Якобе, А.ДеМан, С.Розенфельд, И.Нестеренко, О.Осипова, М.Галушкина), среду применения и конкурентные преимуществ (М.Портер, Л.Янг). Вторая – практическая – основывается на применении кластерных структур для решения задач развития территорий (территориальный подход), исследуя особенности регионального управления (А.Н.Асаул, М.П.Войноренко, П.Ю.Ерофеев, А.Праздничных, Ю.А. Пруденко, С.В.Раевский), и задач развития отраслей (отраслевой подход), изучая специфику отраслевой организации деятельности (Е.И.Рубинштейн, В.Прайс, А.Воронов, А.Буряк).

В результате изучения разнообразных точек зрений целесообразно выделить основные свойства кластерных структур, которые в той или иной мере присутствуют в приведенных определениях. Это:

1) добровольность объединения;

2) гибкость структуры и динамичность форм взаимодействия;

3) различный тип локализации во времени;

4) целевая направленность взаимодействия;

5) единое пространство, географическое и территориальное расположение.

Учитывая современные возможности информационного обмена, фактическое отсутствие территориальных ограничений участия в реализации проектов, локализованных не только в стране, но и за рубежом, признак территориальной принадлежности не может являться существенным свойством.

Что касается целевой направленности взаимодействия, то применительно к теме исследования она выражается в получении эффекта масштаба экономической деятельности по реализации совместных инвестиционных программ, как совокупности комплексных инвестиционных портфелей участников инвестиционно-строительной деятельности. Под комплексными инвестиционными портфелями будем понимать совокупность инвестиционно строительных проектов, ценных бумаг и других инвестиционных договоров.

Учитывая вышесказанное экономический кластер в инвестиционно строительной сфере является принципиально новым способом самоорганизации участников инвестиционно-строительной деятельности, обладающим способностью получать эффект масштаба экономической деятельности по реализации комплексных инвестиционных портфелей и программ. Указанный способ самоорганизации предполагает саморазвитие и самоконтроль в условиях совместных усилий по синхронизации экономических интересов, что особенно актуально в период кризиса и восстановительного роста отрасли.

Как следует из данного определения, это добровольное объединение (самоорганизация), реализуемое в самых различных организационных формах на добровольных началах без какой-либо территориальной привязки и ограничений по составу участников. Главный признак такого объединения / кластера – способность получать эффект масштаба деятельности. Именно он, с точки зрения автора, является объективной причиной возникновения этого по сути нового способа самоорганизации со свойственным ему высоким потенциалом развития.

Библиографический список 1. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами. – М: Омега-Л, 2006.

2. Робертс Ф.С. Дискретные математические модели с приложениями к социальным, биологическим и экологическим задачам / Ф.С. Робертс;

пер. с англ. – М.: Наука, 1986.

3. Современный толковый словарь / М., Изд. «Большая Советская Энциклопедия», 2007 г.

4. Шиндина Т.А. Динамическая модель управления производственно договорной системой строительной компании // Теоретические и практические проблемы развития экономики России. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2005.

5. Яськова Н.Ю. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. М., МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009.

Красноштанов А.Н.

Депутат думы г. Иркутска ПРОБЛЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В Г. ИРКУТСКЕ Всем известно, что стоимость жилья формируют 5 показателей:

1) стоимость земельного участка 2) стоимость технических условий на подключение к инженерным сетям 3) стоимость проектирования и прохождения экспертизы 4) подъездные дороги и благоустройство 5) стоимость самого строительства Если позволите, начну с пятого пункта. При сбалансированном соотношении спроса и предложения готового жилья строительные компании вынуждены снижать стоимость квартир до разумных показателей норм прибыли и рентабельности. Как показал последний кризис, стоимость жилья на рынке опускалась в среднем до 30 %.

То же самое характерно и 4 пункту дорогам и благоустройству.

До 2009 года в городе Иркутске стоимость проектных работ была необоснованно завышена, кризис внес свои коррективы. Стоимость проектных работ сократилась до 40%.

Из всего выше сказанного видно, что из пяти показателей, повторюсь, при сбалансированном соотношении спроса и предложения готового жилья строительные компании будут вынуждены работать с минимальной нормой прибыльности и рентабельности.

Следовательно, нужно создать условия, чтобы рост предложений немного опережал спрос на готовое жилье.

На мой взгляд, необходимо определить 2 категории жилья:

1) коммерческое жилье для обеспеченных слоев населения 2) для бюджетников и приравненных к этой категории иркутян Вот здесь и можно и нужно найти резервы.

Все здесь сидящие понимают, что земельные участки – это очень большие деньги и служащие администрации всячески будут использовать свой административный ресурс, чтобы земельных участков под строительство жилья практически не выделялось, тем самым увеличивая стоимость предлагаемых участков.

На повестку дня ставится вопрос: « Кто в Иркутске в состоянии решить эту проблему?»

Сегодня, на мой взгляд, конечно, только губернатор и в малой степени мэр г. Иркутска. Следовательно, доступное жилье – это вопрос политический.

На сегодняшний день его можно решить. Если деятельность губернатора в регионе будет оцениваться не составлением красочных программ социально – экономического развития региона, а конкретными показателями. Одним из которых, ввод в эксплуатацию квадратных метров жилья.

То есть федеральный центр, одним из показателей работы губернатора оценивает - ежегодный прирост ввода жилья на 25%. Не выполнен этот показатель, губернатор едет послом в Монголию.

При такой постановке вопроса автоматически будут решены в течение года все проблемы по доступному жилью.

Жиль будут строить не только в пригороде Иркутска, таких как Луговое и тому подобное. А начнут осваивать земельные массивы Ленинского района, начнутся осваиваться участки земли за микрорайоном Солнечным, в районе Чертугеевского залива.

Как это решить?

Один из вариантов: свободные земельные участки оформляются на городской или областной УКС.

Проектируется пять - семь варианта типовых многоэтажных домов, чтобы в последующем сократить затраты на проектирование, а проводить только привязку к местности и проектировать наружные и внеплощадочные сети.

Сформировать программу по подключению к инженерным сетям и строительству подъездных дорог к крупным жилых массивам и обратиться к минрегионразвития за софинансирование этих программ через федеральный бюджет (такие программы существуют и это непосредственная обязанность губернатора).

Объявлять конкурс на возведение блок-секций под ключ на уже готовый проект с разрешением на строительство и поверьте мне, стоимость квадратного метра не будет больше 27 000 рублей плюс сети и благоустройство с подъездными дорогами по отдельному конкурсу за счет бюджета.

И снова задача губернатора обеспечить договоренность с банками о предоставлении ипотеки под небольшой процент.

Работники бюджетной сферы, служащие ежегодно получают компенсацию из бюджета для оплаты процентов по ипотеке.

Все жилье, которое будет построено на этих условиях, будет востребовано. Воспитатели, учителя, медработники, служащие в правоохранительных органах, будут реально ощущать заботу государства. Для примера могу сказать, бюджетом города Иркутска предусмотрено увеличение затрат на содержание городской администрации в 2010 году по сравнению с 2009 годом на сумму, которой хватит оплатить проценты ипотечных кредитов по сегодняшней ставке Сбербанка 650-ти бюджетникам, при условии приобретения ими квартир площадью 50 м2.

А глубокоуважаемые чиновники будут пользоваться административным ресурсом при выдаче технических условий и выделении земельных участков в центральных районах города для строительства элитного жилья. Но это уже не тема нашей конференции.

Смею заметить, я не сказал ничего нового – это уже было в 70-80 - ые годы прошлого столетия. И нам остается только воспользоваться уже имеющимся опытом.

Куменко А.Е.

НИ ИрГТУ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МАЛОЭТАЖНОГО ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОГО ЖИЛЬЯ Сегодня вопросам ресурсосбережения и повышения энергетической эффективности на всех уровнях управления уделяют огромное внимание. Это связано со многими причинами, такими как: непрерывное повышение стоимости топливно-энергетических ресурсов (далее – ТЭР), возрастающая потребность в этих ресурсах, нерациональное использование энергии и так далее. Наибольший потенциал энергосбережения для нашей страны выявлен в промышленном секторе и секторе ЖКХ.

И действительно, зачастую в зимний период можно увидеть здание, в котором все форточки отворены: это говорит о разрегулированности системы отопления и плохой работе системы вентиляции, а главное то, что жильцы этого дома непроизвольно обогревают улицу за свой счет! Чтобы избежать подобных недоразумений, необходимо разумно подходить не только к проектированию, но и к эксплуатации объектов недвижимости.

Существует три основных направления повышения энергоэффективности жилого дома:

Повышения термического сопротивления ограждающих 1.

конструкций. Достигается путем применения более совершенной теплоизоляции в конструкции стен, утепления фасадов навесными системами, установкой оконных блоков с заполнением трех – и пятикамерными стеклопакетами и т.п.

Снижение общего энергопотребления. Достигается путем 2.

регулировки и ремонта инженерных систем дома, использованием энергоэкономичного оборудования, установкой интеллектуальных систем управления домом (датчики движения, погодоведомая аппаратура) и т.п.

Использование альтернативных источников энергии.

3.

Использование энергии солнца, ветра, тепла земли, являющейся бесплатный, общедоступными и возобновляемыми.

Все эти способы приносят наибольший экономический эффект при их комплексном применении. Так, например, для Иркутской области, где годовое количество солнечных дней в некоторых районах превышает триста, а в зимний период бывают достаточно сильные заморозки, для обогрева дома эффективным будет использование солнечных конвекторов и батарей совместно с тепловым насосом.

В данном случае, взамен традиционной системы отопления, рациональнее будет использовать теплый водяной пол, причем в технических помещениях и помещениях, не предназначенных для постоянного пребывания людей (кладовая, гардеробная, кабинет) можно снизить температуру теплоносителя на 4-8 градусов, что будет давать существенную годовую экономию. На сегодняшний день рынок предлагает широкий выбор технологий устройства стен и кровли, тепловая защита которых намного выше тех, что использовали десять лет назад и более. Большую популярность приобретают каркасные энергоэффективные дома. Возведение домов на деревянном, либо металлическом каркасе требует немного времени и технически не представляет никакой сложность, по сравнению с деревянными и каменными домами – одни требуют времени на «усадку» сруба, другие – на устройство кладки. Кроме того, стоимость квадратного метра такого дома намного ниже, чем у его аналогов.

Однако, затраты на строительство энергоэффективного малоэтажного жилого дома с использованием альтернативных источников энергии выше, чем обычного. Так, устройство солнечного конвектора и комплекта солнечных батарей для коттеджа средних размеров (около 170 кв.м) приведет к удорожанию квадрата дома на 4-5 тыс. рублей. Это позволит экономить общее количество энергии до 100% летом и до 40% в зимнее время.

На графике 1.1 представлена величина и динамика экономии энергии за год в таком коттедже, для города Владивостока.

График 1.1.

Этот график можно считать справедливым и для Иркутской области, так как указанные регионы находятся в схожих климатических условиях. Зная затраты и экономию, нетрудно подсчитать окупаемость данной технологии.

Учитывая непрерывный рост тарифов2, срок окупаемости составит около 12- лет. Это крупная цифра по инвестиционным меркам, но стоит отметить, что срок эксплуатации данной системы составляет 20-25 лет, что позволяет говорить о длительном позитивном экономическом эффекте после прохождения точки окупаемости. Так же, предлагаемые технологии являются экологически чистыми и позволяют снизить вредную нагрузку на окружающую среду.

В настоящее время потребность в энергоэффективном малоэтажном жилье существует. Одним из первых в России проект доступного энергоэффективного малоэтажного жилья реализуется в пригороде г. Тюмени – еще в 2006 году началось строительство поселка городского типа «Комарово», однако влияние экономического кризиса 2008-2009 гг., а так же низкое качество монтажных работ пока не позволяет достичь ожидаемых результатов. Тем не менее, во Владивостоке, Томске, Омске, Казани и других регионах России ведется активное возведение малоэтажных жилых комплексов и ПГТ по энергоэффективным технологиям.

В Иркутской области такие дома пока появляются в индивидуальном порядке. Здесь есть все условия для создания доступного малоэтажного энергоэффективного жилья, стоимость квадратного метра которого, без учета стоимости земли, может составлять от 18 до 25 тыс. рублей за 1 кв.м. в зависимости от выбранного комплекса улучшений и площади дома. Это создает хорошие перспективы для развития жилищного хозяйства в данном направлении и привлечения в данный сегмент капитала инвесторов.

Библиографический список 1. В.В. Шеремет «Управление инвестициями: 2 том», М., Высшая школа, 1998 г. – 200 с.;

2. Иожеф Косо «Ваш ноый дом. Энергосберегающие технологии», М., КОнтент, 2008 г. – 230 с.;

3. Официальный сайт ТГАСУ http://www.tsuab.ru/;

4. Сайт ПГТ «Комарово» http://www.komarovo.org;

5. http://www.hexagroup.ru/node/73.

Прогнозный рост тарифов принят в размере 13% в год.

Кутенкова Н.С., Москвичев Д.В.

НИ МГСУ ПОДХОДЫ К ВЫБОРУ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ Наука и производство всегда неразрывно сотрудничали друг с другом.

Производство ставит задачи, которые необходимо решать, а ученные на них отвечают. В этом смысл прогресса и развития общества. Если проследить эволюцию общества именно такой порядок постановки вопроса предопределяет будущее. Однако, необходимо разделить этот процесс на два типа: назовем один из них эволюционный, другой – революционный. Большую часть времени, к счастью, общество живет в тихое, мирное время: нет никакой необходимости спешить, создаются лаборатории, проводятся дорогостоящие опыты, конечный результат проверен неоднократно и на финише мы получаем качественный продукт. Есть возможность использовать неограниченные ресурсы, привлекать штат специалистов и разносторонне изучать проблему.

Другой тип – революционный. Ни для кого не секрет, что именно революция или война (в прямом смысле), какой бы ужасной она не была, подталкивает общество на качественно новый рывок в создании технологий и рационального использования ограниченных ресурсов. Если проследить развитие общества с каменного века до наших дней, мы обнаружим, что именно необходимость защищать себя от врагов потребовала изобретения металлургии, пороха, электричества, ЭВМ, нанотехнологий, развитой системы экономических отношений.

Революционный путь изменений предполагает ситуацию, которая требует мобилизации, грамотного использования потенциальных возможностей и действий, направленных на скорейший выход из текущего положения. В течение времени характер действий менялся: от противодействия и противостояния к позиционным действиям экономического характера.

В сложившихся условиях проблеме оценки эффективности инвестиционных проектов уделяется все больше внимания, и это закономерно:

в условиях кризиса вопрос, как грамотно распорядиться инвестиционными ресурсами и как найти источники финансирования под каждый конкретный проект, встает с особенной остротой. Экономический кризис – глобальная проблема, но в особенности это коснулось строительной отрасли: из-за невозможности профинансировать свои проекты в достаточном объеме, многие строительные компании вынуждены были заморозить ведущееся строительство, задуматься о реконцепции этих проектов, просить своих кредиторов о возможностях реструктуризации долгов и возможной отсрочке их выплат или даже продать активы кредиторам. Условия недостаточности финансовых ресурсов, или рационирование капитала, диктуют правила поведения на рынке.

Учитывая меняющуюся экономическую ситуацию, появление новых факторов, влияющих на эффективность реализации инвестиционных проектов, необходимо заново изучить рынок инвестиционных проектов. Для этого авторы используют классификацию инвестиционных проектов с учетом отображения взаимосвязей между проектами (Рис.1).

Проекты Взаимонезависимые Коррелирующие друг с другом Взаимоисключающие Не исключающие друг друга (альтернативные) Взаимодополняющие (могут быть Эмерджентные (при совместной приняты или отклонены только реализации возникает дополнительный вместе) эффект) С эффектом замещения Комплементарные (реализация (реализации нового проекта одного проекта способствует способствует уменьшение доходов увеличению доходов по другому по другому проекту) проекту) Рис. 1. Классификация проектов по типу отношений На практике, чаще всего для инвестирования рассматриваются взаимоисключающие проекты, то есть альтернативные, которые можно классифицировать следующим образом:

альтернативными по капиталу альтернативными по решаемым задачам альтернативными по составу исполнителей альтернативными по времени выполнения (реализации) альтернативными по территориальному признаку альтернативными по приоритету Необходимо отметить, что в качестве альтернативных могут рассматриваться как несколько различных проектов, направленных, например, на решение одной и той же задачи или требующих одного и того же объема финансирования, которым располагает проектоустроитель, так и один и тот же проект, рассматриваемый в различных вариантах его осуществления – например, в зависимости от состава участников проекта. Данный качественный критерий – состав участников проекта – по нашему мнению, оказывает сильное влияние на сам проект, ведь в зависимости от состава участников акценты в проекте могут быть расставлены совершенно по-разному. Те же самые условия для одного состава участников могут быть приемлемыми, выгодными и полностью удовлетворяющими их требованиям, а для другого состава – невозможными, невыгодными и даже финансово нереализуемыми. Именно поэтому следует подчеркнуть: необходимо при первой возможности уделить особое внимание определению состава участников проекта и целей, ради которых они решили участвовать в этих проектах. Нередки случаи, когда инициатор проекта изменял состав участников, из-за того, что для основного инвестора самое главное было – получение сверхприбыли в короткие сроки.

Также хотелось бы обратить внимание на следующий момент: в любом инвестиционном проекте в строительной отрасли есть необходимый стандартный состав участников, без которого не обходится ни один проект. Это заказчик, генеральный подрядчик, инвестор.

Однако рассматривать только такой состав участников не совсем правильно: в проекте задействованы и другие не менее важные участники, которых необходимо учитывать, особенно если выполняемые ими функции каким-либо образом отличаются от типовых. Если же операции, выполняемые ими, тривиальны, то включать их в число участников проекта не следует, чтобы не создавать переизбытка информации (например, проектное бюро). Проектная документация должна содержать правильный, то есть целесообразный, список участников и полное описание их действий (кто инвестирует средства, кто осуществляет строительство, кем будет востребована продукция и по какой причине), иначе оценить эффективность инвестиционного проекта не предоставляется возможным.

Если оценивающий инвестиционный проект обладает приблизительными сведениями, например, о процентах по кредиту или стоимости СМР, то необязательно указывать в качестве участников проекта конкретный банк или конкретного подрядчика, важен выполняемый ими функционал. Можно даже исключить их из состава участников проекта, но в этом случае оценка этого проекта, ввиду принятого решения, будет содержать в себе больше рисков.

Этот уровень риска необходимо выяснить либо в процессе оценки, либо на последующих стадиях реализации, так как уменьшение количества участников проекта упрощает расчеты, но снижает точность оценки и обоснованность выводов о реализуемости проекта. Но важно сохранить требования этих участников, чтобы выбрать конечную цель проекта и путь развития.

В связи с вышеизложенным, был разработан алгоритм, позволяющий выявить состав тех участников проекта, с которыми необходимо согласовывать проект на ранних его стадиях (Рис. 2).

Проектоустроитель Достаточно ли фин.

средств? Поиск инвестора да Участие государства да Участие местной администрации да Являются ли условия Страхования компания страхования нетипичными?

да Есть ли особые условия Поставщики поставки?

да Известен ли покупатель Покупатель / Потребитель заранее? Есть ли особые условия?

да Есть ли особые требования?

Фирмы-консультанты Есть ли потребность в да посредниках, нетипична ли их Посредники функция?

да Есть ли потребность в Лицензиар лицензиях и ноу-хау?

Состав участников проекта утвержден Рис.2 Алгоритм отбора участников инвестиционного проекта Поскольку на практике, особенно на текущий момент, финансирование проекта из собственных источников строительными организациями производится крайне редко, практически никогда, то возникает первоочередная задача, связанная с поиском инвестора, иначе говоря, с поиском источников финансирования.

Однако перед тем, как решать вопрос по поиску источников финансирования среди множества различных вариантов, строительная организация должна определить, какой именно возможностью она может воспользоваться, какие источники являются для нее более доступными, какие менее, какова стоимость их привлечения.

Традиционно, источники инвестиций подразделяются на внешние и внутренние, которые в свою очередь делятся на привлеченные и заемные. Но с точки зрения самой организации, один из важнейших вопросов, на которые придется ответить руководству, - как и когда нужно возвращать полученные инвестиции. При такой постановке вопроса, рассматривая источники финансирования с точки зрения необходимости их возврата, авторы находят целесообразным предложить следующую классификацию источников финансирования (Рис. 3).

Источники финансирования Источники финансирования, не подлежащие Источники финансирования, возврату подлежащие возврату (прибыль, амортизация, средства от реализации ( кредиты, займы, эмиссия активов, взносы в УК, субсидии, не подлежащие облигаций, субсидии на возвратной возврату, обыкновенные акции, привилегированные основе, лизинг, акции) некумулятивные акции) Источники финансирования, Источники финансирования, подлежащие возврату в подлежащие возврату в полном неполном объеме (например, объеме (или превышающем привилегированные изначальную инвестицию) кумулятивные акции) Разделяются на:

Разделяются на:

- Подлежащие выплате в первую - Наделяющие очередь и не в первую инвестора влиянием - Подлежащие выплате по гибкому на ход управления графику и по жесткому компанией и не - Отличающиеся по периодичности наделяющие выплат (каждый месяц, год, в конце срока и т.п.) Рис. 3 Классификация источников финансирования по типам На основании вышеуказанной классификации этап поиска инвестора (источников финансирования) логично представить в виде следующего разработанного авторами алгоритма (Рис. 4).

Выбор источника финансирования (поиск инвестора) Источники Источники Источники финансирования, финансирования финансирования, подлежащие возврату собственные и подлежащие в полном объеме и не подлежащие возврату в объеме, возврату неполном объеме превышающем первоначальный нет Есть ли возможность использовать выбранные источники?

да Какова стоимость использования этого нет источника финансирования? Выгодно ли предприятию его использовать в данном проекте?

да нет Достаточно ли средств может дать этот источник?

да Инвесторы/ источники финансирования найдены Рис.4 Алгоритм поиска инвестора (источников финансирования) Выбирая источники финансирования для конкретного проекта, необходимо оценивать не только стоимость данного источника, но также его плюсы и минусы в целом. Чтобы иметь возможность сравнивать различные источники, необходимо обладать сведениями не только о наиболее привычных для строительной организации возможностях финансирования, но и о новых либо приобретающих новое значение в свете сложившихся рыночных условий источниках.

Для надежного и оптимального выбора источников финансирования, учитывая стратегию развития инвестиционного проекта, а также финансово экономические возможности предприятия, авторами предлагается сравнительная таблица, которая дает представление о преимуществах и недостатках различных источников финансирования (Таблица 1).

Таблица Преимущества и недостатки различных источников финансирования Источники Преимущества Недостатки финансирования Кредит 1) может быть получен в 1) сложность получения и наиболее краткие сроки (т.о. защита оформления от ухудшений на рынке) 2) необходимость гарантий 2) можно привлечь средства в /залога/ обеспечения большом размере, который намного 3) большой риск – банк или превышает объем собственных лизинговая компания может инвестиционных ресурсов отобрать предмет залога/ 3) при наличии персональных лизинговое имущество за отношений и существования нарушения графика платежей, обеспечения под кредит можно что может иметь плохие договориться о реструктуризации последствия для предприятия долга, т.е. об изменении графика вплоть до банкротства платежей 4) жесткая система выплат 4) осуществляется более (погашения долга), в ситуации высокий внешний контроль за нехватки средств кредиторы эффективностью инвестиционной часто требуют выпуска акций, деятельности и реализацией которые иногда входят в состав внутренних резервов ее развития и долгового соглашения и, когда повышения это необходимо, покрывают 5) долгосрочные кредиты убытки банков выход для компаний небольшого 5) долгосрочные кредиты размера, для которых еще обычно выдаются максимум на невозможно привлечь средства 2-3 года и под более высокие посредством выпуска ценных бумаг проценты, чем, например, страховые компании или пенсионные фонды, так как банки жестче связаны сроками погашения обязательств перед вкладчиками 6) При открытии кредитной линии банк обычно требует от строительной компании заключить договор об оценке объекта с определенной консалтинговой компанией, а это дополнительная статья расходов 1) компания может получить 1) средства нельзя получить IPO (Initial Public больше денег, чем от продажи быстро, а за время проведения Offering) активов или кредита под их залог данной операции ситуация на 2) несмотря на длительность и рынке может ухудшиться затратность операции, компания 2) более дорогой источник стратегически выигрывает в финансирования, чем кредит, долгосрочной перспективе, по так как акционеры требуют, сравнению с привлечением заемных чтобы доход от деятельности средств превышал доходность банковского депозита, как альтернативного источника вложения средств 3) необходимо проходить листинг на фондовой бирже, Множество жестких требований делает процесс размещения долгим и дорогостоящим 4) практика проведения IPO отечественных эмитентов на российском рынке выявила необходимость внесения определенных изменений в российское законодательство Секьюритизация 1) получение долгосрочного 1) цены размещения и дешевого финансирования рыночной стоимости ценных 2) диверсификация источников бумаг сильно зависят от финансирования текущей конъюнктуры на 3) замещение в балансе фондовом рынке и могут неликвидных долгосрочных значительно колебаться активов денежными средствами 2) положительный эффект от 4) высокая делимость и снижения стоимости ликвидность ценных бумаг финансирования можно достичь 5) наличие реального только при создании большого обеспечения по ценным бумагам пула активов (от 300 млн.

6) это реальная возможность для долларов и выше) инвесторов, не имеющих опыта и 3) из-за отсутствия достаточного объема денежных проработанного средств законодательства сделки по секьюритизации проводятся через создание SPV-компаний («проектных компаний») в третьих странах Акции 1) выплачивать дивиденды не 1) владельцы акций имеют обыкновенные обязательно право голоса при управлении 2) нет четко установленного компанией срока погашения 2) средства от эмиссии акций 3) если ситуация благоприятна (и продажи облигаций) нельзя для компании, то курс акций может получить быстро, а за время расти, соответственно, будет расти проведения данной операции стоимость имущества фирмы ситуация на рынке может ухудшиться 3) данный способ хорош для большой компании с репутацией, а для большой мало возможен из-за незначительный размеров 4) более дорогой источник финансирования, чем кредит, так как акционеры требуют, чтобы доход от деятельности превышал доходность банковского депозита, как альтернативного источника вложения средств Привилегирован- 1) хотя дивиденды должны 1) если выпущен большой ные акции выплачиваться ежегодно, выплаты объем акций, то движение акций могут быть отсрочены, при этом сложно контролировать владельцы привилегированных 2) большие затраты, кумулятивных акций теряют право связанные с эмиссией и на получение дивидендов за период размещением акций после истечения данного периода 3) более дорогой источник 2) владельцы не могут оказывать финансирования, чем кредит, влияния на политику предприятия так как акционеры требуют, 3) это одно из самых чтобы доход от деятельности безрисковых обязательств фирмы превышал доходность банковского депозита, как альтернативного источника вложения средств 4) сумма дивидендных платежей не вычитается из налогооблагаемой базы Финансовый 1) можно самостоятельно 1) налоговые льготы по НДС лизинг выбрать финансовое имущество и и налогу на прибыль не поставщика применимы к организациям, 2) на начальном этапе нужно которые ведут налогообложение оплатить лишь 25-30 % от по вмененной системе стоимости приобретаемого 2) лизингополучатель без оборудования в качестве аванса и согласия лизингодателя не оформить обязательную страховку может сдавать приобретенное 3) чаще всего, после истечения имущество в аренду, срока лизингового договора использовать его с целью залога оборудование отходит в или даже помещать его в какое собственность лизингополучателя либо другое место, не указанное 4) имеется возможность легально в договоре лизинга уменьшить суммы выплачиваемых 3) риск непреднамеренной налогов: лизинговые платежи в порчи имущества берет на себя полной мере относятся на лизингополучатель, страхование себестоимость и уменьшают осуществляется в пользу налогооблагаемую базу по налогу лизингодателя;

на прибыль лизингополучатель при этом 5) для лизингового имущества обязан содержать и разрешено использовать механизм использовать лизинговое ускоренной амортизации имущество в соответствии с 6) монтаж оборудования, его прописанными техническими гарантийное обслуживание, условиями и оплачивать все обучение персонала проводится связанные с этим потери Продавцом оборудования и включается в стоимость лизинговых платежей, что позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму и получить качественный сервис, тогда как в случае кредита эти работы производятся силами лизингополучателя и за его счет, и качество может пострадать 7) нет надобности выводить значительные средства из оборота, заранее рассчитанные лизинговые платежи согласно графику можно заложить в бюджет и в дальнейшем учитывать их при планировании 8) лизинговые компании чаще идут навстречу в вопросах реструктуризации долгов лизингополучателям, иногда есть возможность установить гибкий график выплат по лизинговым платежам, в зависимости от сезонности производимых работ и т.д.

Во время экономического кризиса строительная отрасль пострадала больше других. Вместе с тем она является одной из самых важных отраслей национальной экономики. Именно поэтому Правительством России и Антикризисным комитетом Российской Федерации были предложены довольно весомые меры помощи для строительных организаций. Например, компенсация затрат по процентам за пользование кредитными средствами, привлеченными у банков.

Также можно рассматривать популярную тенденцию последних лет – строительство жилых домов по заказу Министерства Обороны. Или по государственным контрактам с получением госгарантий. Все эти меры некоторым образом изменяют условия привлечения инвестиций, описанных в вышеприведенной таблице. Но наша цель – рассмотреть условия без дополнительных нюансов, которые, порой, носят временный характер.

Поэтому, сделаем поправку, что существуют методы, которые могут изменить приоритет тех или иных вариантов, сделать какой-нибудь из них привлекательнее, но тем не менее в общем случае стандартные источники финансирования являются основополагающими.

Однако, в связи со сложившейся на настоящей момент в стране кризисной ситуацией, не всегда получается воспользоваться всеми возможностями финансирования. В данный момент в связи со спадом, продолжающимся в строительной отрасли на текущий момент, многие банки отказывают строительным организациям в выдаче кредитов.

Таким образом, строительным компаниям приходится искать другие выходы, то есть другие источники денежных средств. Одним из перспективных для строительства направлений является сотрудничество с лизинговой компанией. Несмотря на то, что в 2009 году многие лизинговые компании имели большие финансовые трудности, связанные с отсутствием возможности самим взять кредит, по мнению авторов, в 2010 году лизинг приобретет ключевое значение в вопросах финансирования, строительной отрасли в частности. Банки, для которых первоочередное значение принимает возможность заемщика вернуть выданный кредит по жесткому графику и в конкретный срок, более заинтересованы давать кредиты лизинговым компаниям с солидной репутацией на рынке, ввиду большей прозрачности и обеспеченности данных операций. А лизинговые компании, в свою очередь, чаще идут на уступки строительным организациям - в частности, позволяя им выплачивать лизинговые платежи по более гибкому графику, но закладывая, однако, в состав лизинговых платежей свои расходы. Авторами был проведен качественный анализ источников финансирования, как первого шага в инвестиционном проекте. Был учтен также такой показатель, как популярность (развитость) такого или иного источника в России. По мнению авторов, лизинг на настоящий момент является неким приоритетным направлением для строительных компаний: даже если цена капитала получится в итоге дороже.

Более удобные схемы возврата средств могут помочь все-таки осуществить задуманные проекты или закончить уже начатые.

Экономика всего мира является совокупностью национальных экономик. С учетом глобализации нельзя сказать, что существуют проблемы, которые затрагивают только одну страну. Экономический кризис носит глобальный характер и имеет отношение ко всем. Строительная отрасль пострадала больше других. С чем это связано? Экономическая незащищенность и уязвимость – стандарты для этой отрасли или же ошибки владельцев строительных компаний? В начале статьи авторами были рассмотрены два типа процессов – эволюционный и революционный. В данный момент времени мы находимся в состоянии кризиса, тормозящего и те и другие процессы. И именно в настоящее время целесообразно взять небольшую паузу для переосмысления положения, в котором находится строительная отрасль в России. Может быть, есть некоторые ошибки в практике ведения бизнеса? Может быть, необходимо что то менять? Для этого необходимо было провести анализ докризисного периода, вычленить основные моменты, характерные для того времени и выяснить – какие же из них могли стать «слабым звеном», который привел к провалу 2008 2009 гг.? Именно поняв это, мы сможем избежать повторения похожих ситуаций в будущем. Ведь решение любой проблемы начинается с ее признания и поиска путей преодоления. В отношении поднятой проблемы списывать со счетов преимущества лизинга – это потерять время и проекты, что не допустимо в условиях кризиса.

Библиографический список 1. www.raexpert.ru 2. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учебное пособие. – М.:

Издательство «Дело» АХН, 3. Инвестиции: Учебник. /С.В. Валдайцев., П.П. Воробьев и др./ Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина – М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 4. Инвестиционная оценка. Асват Дамодаран. 2-е издание, исправленное. Альпина Бизнес Букс, 2005 г.

Михайлов А.Ю.

НИ ИрГТУ О НЕОБХОДИМОСТИ РАЗРАБОТКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ Градостроительство развитых стран уже давно накопило опыт проектирования в условиях субурбанизации и агломерационных процессов.

Автор убежден, что и российское градостроительство неизбежно столкнется с необходимостью разработки принципиально новой градостроительной документацией, учитывающей явную реалию наших дней – субурбанизацию.

Убедительным поводом для такого утверждения, например, является Иркутск:

«…В целом за последние годы за счет строительства комплексных и индивидуальных застроек Иркутский район занимает лидирующие позиции в области, в нынешнем году по объемам строительства обогнал крупные города Братск и Ангарск. Более высокие показатели наблюдаются только в городе Иркутске…» [1];

«…На 50% увеличился объем строительства жилья в Иркутском районе по сравнению с 2010 годом… …в 2011 году планируется сдать в эксплуатацию 150 тыс. кв. м...» [2].

Существует целый ряд факторов обуславливающих субурбанизацию Иркутска, в числе которых можно отметить острый спрос на индивидуальное жилье в областном центре и сложность его удовлетворения [3]:

«У нас в очереди на предоставление земельных участков стоит около тысяч человек. И это притом, что в самом Иркутске свободных земель попросту нет, - отметил и.о. главы города Андрей Лабыгин …».

Цитаты из прессы хорошо подтверждаются цифрами социальной и демографической статистики. Если в последние годы в Иркутске численность населения колеблется в диапазоне 580 – 590 тыс. (табл. 1), то Иркутский район демонстрирует тренд устойчивого прироста населения : 59,8 тыс. чел в 2002 г. и соответственно 85,5 тыс. чел в 2010 г. (http://www.adminirkrn.ru/qa/19.2.html).

Таблица Динамика изменения численности населения г. Иркутска Год 1994 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Население, 632,2 594,0 589,0 583,0 578,0 576,0 575,8 579,26 581,2 587, тыс.чел Таким образом, независимо от официального признания или непризнания самого факта идет процесс развития Иркутской агломерации, который рано или поздно придется учитывать в градостроительном планировании.

Одним из главных условий успешного агломерационного развития является соответствующее развитие транспортной инфраструктуры. Очень показательным в этом контексте является интервью Вячеслава Глазычева, заведующего кафедрой управления территориальным развитием Академии народного хозяйства при Правительстве РФ (www.hse.ru/org/persons/204451):

«…Процесс массовой малоэтажной застройки в районе крупнейших городов пока еще затруднителен. Она предполагает высокую развитость дорожной сети....Вложения в дорожную сеть требуются большие. … Запад такой механизм давно проработал: сначала, на «длинные» заемные средства, строится дорожная сеть, прокладываются коммуникации, затем застройщику продаются земельные лоты под эту сеть. Как наиболее удачный и приемлемый вариант развития дорожной сети в районах малоэтажной застройки можно обозначить общественный рельсовый транспорт, популярный в начале прошлого века и обретающий популярность вновь: электрички, трамвай.


…Рельсовый транспорт до ближайших городов-спутников был и остается оптимальным видом транспорта для эконом-класса, который не приводит к удорожанию создания и содержания инфраструктуры…»

В целом нынешнее состояние транспортной инфраструктуры Иркутска не позволяет качественно обслуживать сам город и уж совсем не соответствует задачам агломерационного развития Иркутска. Действующий СНиП 2.07.01- [4] (п. 6.2.) нормирует затраты времени в городах на передвижение от мест проживания до мест работы. Для 90 % трудящихся (в один конец) они не должны превышать, мин, для городов с населением, тыс. чел.:

2000 1000 500 250 100 и менее При населении 600 тыс. чел. 90 % передвижений по трудовым целям в Иркутске должно укладываться в пределах 37-38 мин. По результатам анкетирования населения в настоящее время требования градостроительных норм выполняются только для 55% населения (см. рис.1).

При анализе накладных затрат времени при совершении передвижений по трудовым целям обращают внимание высокие затраты времени на пересадки – 8,3 мин (средние значения по 13 зонам составляют 6,6 – 12,6 мин), что позволяет делать вывод о необходимости совершенствования ОДД в зонах пересадочных пунктов. Кроме того, для 30-35% населения доступность линий ГОТ превышает норматив 5 мин (средние значения по 13 зонам колеблются в диапазоне 4,6 – 6,7 мин), что является следствием низкой плотности сети ГОТ, которая составляет в Иркутске 1,5 км/км2.

Рис. 1. Средние затраты на передвижения в 13 укрупненных транспортных зонах Иркутска Полученные данные позволяют рекомендовать повышение плотности сети городского и соответственно плотности сети магистральных улиц, которая составляет 60% от показателей предусматривавшихся Генпланом Иркутска.

Поскольку у ряда из 13 укрупненных зон (см. рис. 1) средние продолжительности передвижения с трудовой целью превысили 40 мин необходимо возобновление экспрессных маршрутов.

Во многом качество транспортного обслуживания населения Иркутска вызвано нынешним развитием улично-дорожной сети (УДС) Иркутска. В г. протяженность магистральных улиц составила 119 км, что при площади застройки 11 950 га дает обеспеченность магистральными улицами 0, км/км2, что намного меньше 2 – 2,5 км/км2, требуемых градостроительными нормами нашей страны. Кроме того не были реализованы важнейшие решения старого генерального плана 1985-1987 гг. ЦНИИП (выполнен Градостроительства) по развитию УДС Иркутска:

кольцевая скоростная дорога, протяженностью 22 – 23 км с дополнительным мостом через р. Иркут (об этой скоростной дороге писалось в специальной градостроительной литературе еще в 1970-ых годах), на которую привязаны внешние входы в Иркутск : Ангарск Иркутск, новая дорога 1-ой категории Шелехов-Иркутск и т.д.;

«связка» внутри кольцевой скоростной дороги, включающая Новый ангарский мост и улицу Пискунова, реконструируемую как магистральная улица городского значения непрерывного движения.

ЦНИИП Градостроительства прогнозировал, что самый большой транспортный поток будет наблюдаться между новым мостом через Ангару и новым мостом через Иркут (до 50000 авт./сут.) на участке предлагаемой скоростной дороги. Прогнозная оценка разных сценариев развития УДС Иркутска, выполненная Транспортной лабораторией ИрГТУ в 2008 г. ( в рамках Комплексной схемы организации движения), подтвердила расчеты ЦНИИП Градостроительства (рис. 2).

Кроме того, по результатам моделирования кольцевая городская дорога позволяет разгрузить:

предместье Глазково (подходы к старому мосту: Ул. Боткина, ул.

Джамбула, пер. Спортивный, ул. Маяковского);

ул. Трактовая (снижение интенсивности движения на 35-40%);

центральную часть города.

В соответствии с этими результатами городская кольцевая дорога является основой УДС как самого Иркутска так агломерации, формирующейся вокруг него.

Рис. 2. Результаты моделирования суточных пассажиропотоков на общественном пассажирском транспорте и на индивидуальном автомобильном транспорте на 2020 г. Вариант с кольцевой дорогой По нашему мнению необходимо выполнять проектирование УДС Иркутска с учетом транспортных нагрузок. создаваемых Иркутским районом и другими населенными пунктами Иркутской агломерации. В настоящее время имеется транспортная модель Иркутска, включающая УДС, сеть маршрутного пассажирского транспорта и состоящую из 96 расчетных транспортных районов. Эту модель можно расширить на Иркутскую агломерацию путем добавления новых расчетных транспортных районов, включением в рассмотрение потоков на пригородном железнодорожном сообщении.

Имеющаяся в распоряжении ИрГТУ коммерческая версия пакета VISUM (макромоделирование транспортных и пассажирских потоков) позволяет выполнить эту работу.

Для современной европейской градостроительной практики характерно выполнение транспортного планирования в границах агломераций, а не для отдельных муниципалитетов. Характерным примером этого является совместная градостроительная программа двух городов Страсбурга (Франция) и Келя (Германия), образующих трансграничную агломерацию. Можно привести и примеры из истории советского градостроительства. В 1985-1987 гг.

был выполнен Генеральный план Ленинграда и Ленинградской области.

Библиографический список 1 Объемы строительства жилья в Иркутском районе выросли в полтора раза к 2010 году// http://www.dom-irk.ru/novosti/novosti/obwie_novosti/ob_emy_ stroitelstva _zhilya_v_ irkutskom_ rajone_vyrosli_ v_poltora_ raza_k_2010_godu/ 2 В Иркутском районе на 50% увеличился объем строительства жилья //http://pribaikal.ru/irkutskij-article/article/9068.html 3 Власти Иркутска и Иркутского района вырабатывают общую политику в области жилищной застройки// http://www.novoirk.ru/page/72/pub-781.html 4. СНиП 2.07.01 – 89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. – М.: ЦНТИ Госстроя СССР, 1989. – 56с.

Мурашова О.В.

НИ МГСУ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ «ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ»

Уровень затрат по эксплуатации современных зданий на настоящий момент по оценкам экспертов остается достаточно высоким и имеет тенденцию к росту. Ускорение технического прогресса и увеличение сложности протекающих бизнес процессов объективно воздействуют на требования арендаторов и собственников к качеству инфраструктуры занимаемых ими площадей офисных зданий. Требования, с одной стороны, дифференцируются, с другой усложняются. Это влияет и на увеличение энергопотребления зданиями. Несмотря на довольно низкий уровень заработной платы обслуживающего персонала по сравнению с другими странами, постоянное повышение стоимости энергоресурсов с каждым годом увеличивает долю эксплуатационных расходов в составе постоянных издержек организации.

Уровень эффективности управления инфраструктурой здания и оптимизация эксплуатационных расходов являются факторами повышения конкурентоспособности выпускаемой продукции или услуг. Строительства так называемого «Интеллектуального здания» (далее ИЗ), составляющие элементы которого поддерживают инфраструктуру здания в рамках целостной системы, позволяет комплексно решать проблему обеспечения высокого качества и конкурентоспособности отечественной недвижимости.

Создание ИЗ требует вложения дополнительных по сравнению с традиционными денежных средств в технологические процессы и решения, но в итоге эти средства, будучи направленными на повышение ценности объекта, в перспективе окупаются:

- полезность ИЗ, в первую очередь, связана со стоимостью прогнозных будущих выгод (оптимизацией использования материальных и трудовых ресурсов;

оптимизацией использования инженерного оборудования;

управление и учет расходов при эксплуатации, а так же управление себестоимостью строительства за счет объединения дублируемых систем и т.д.);

- если выбранные решения максимально соответствуют назначению объекта недвижимости, повышается потребительские качества объекта (за счет оптимизации бизнес-потоков, поддержания комфортной рабочей среды и т.д.).

Главной ошибкой принятых экономических подходов является то, что денежные средства на доведение объекта недвижимости до ИЗ рассматриваются как дополнительные затраты, а не как дополнительные инвестиции для получения значительной выгоды в будущем. Технологию ИЗ следует рассматривать как новый фактор увеличения стоимости проектирования и строительства. При этом увеличение объема инвестиций происходит на сумму меньшую, чем эффект, получаемый от реализации объекта в процессе его эксплуатации. Используя возможность наращивания потенциала системы и анализа рыночной конъюктуры, можно добиться оптимальной отдачи от вложенных средств, а также их дальнейшей максимизации. Создание ИЗ позволят построить здание с основным набором функций, с минимально необходимым набором аппаратных средств и постепенно их наращивать по мере появления потребности.

На основе анализа различных источников можно выделить следующие наиболее перспективные сегменты рынка недвижимости, где внедрение современных технологий наиболее актуально:

- интеллектуальные здания административного или промышленного назначения;

- медицинские центры;

- бизнес-центры;

- развлекательные центры.

Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ и принятия соответствующих решений.

Расчет на основании жизненного цикла обычно используют для инвестиционных проектов, для которых характерны большой объем вложений и длительный жизненный цикл. К такому типу проектов относится и проект ИЗ.

Структура и объем затрат могут значительно варьироваться в зависимости от стратегии, принятой в строительной организации. Главной задачей при планировании затрат является соответствие характеристик «Интеллектуального здания» задачам и уровню бизнеса, который оно призвано обслуживать. По проведенным исследованиям полный объем затрат на создание ИЗ, осуществляемый в течение первых 5 лет, может быть в несколько раз ниже объема оставшихся затрат, которые осуществляются в оставшееся время эксплуатации объекта.

На каждом этапе жизненного цикла затраты на создание и поддержание в период эксплуатации технологий ИЗ можно систематизировать по следующим направлениям:

- оборудование, установленное в здании;

- системное программное обеспечение;

- прикладное программное обеспечение;

- внешний консалтинг( услуги внешних консультантов);

- внутренняя работа (заработная плата сотрудников занятых внедрением и поддержкой системы);

- общепроизводственные затраты, ассоциированные с системой.

Сумма затрат на строительство и затрат на эксплуатацию здания на протяжении всего его жизненного цикла представляет собой стоимость владения зданием. В соответствии с моделью совокупной стоимостью владения (ССВ), можно разделить затраты совокупной стоимости владения на первоначальные (капитальные вложения) и текущие.

К первоначальным затратам относятся:

- стоимость разработки и внедрения проекта;

- привлечение внешних консультантов;

- первоначальные закупки основного программного обеспечения;

- первоначальные закупки аппаратного обеспечения.

Первоначальные затраты осуществляются, как правило, один раз, на начальных этапах создания системы управления. При этом выбор той или иной стратегии, аппаратной и программных платформ весьма существенно влияет на последующие текущие затраты. От выбранных технологий и их комплектации зависит последующая стоимость эксплуатации здания.

В свою очередь текущие затраты состоят из трех компонент:

- стоимость обновления и модернизации системы;

- затраты на управление системой в целом;

- скрытые затраты.

Под «затратами на управление системой» общепринято понимать расходы, связанные с управлением и администрированием компонентов автоматизированной системой управления зданий. Из этих затрат целесообразно выделить следующие:

- обучение административного персонала и конечных пользователей;

- заработная плата;

- привлечение внешних консультантов;

- учебные курсы и сертификация;

- техническая и организационное администрирование и сервис.

В статье «скрытые простои» предлагается выделить следующие виды затрат:

- затраты, связанные с перемещением, добавлением/удалением, изменением служб и сервисов;

-ошибки персонала;

- затраты, связанные с ликвидацией аварийных ситуаций.

Доля первоначальных издержек в общей стоимости владения зависит, в первую очередь, от периода "владения", который берется индивидуально для каждого объекта недвижимости. По различным расчетам, при периоде владения 40 лет, доля стоимости строительства и проектирования здания может составлять 11% от всех затрат (рис.1). Оставшиеся 89% это расходы при эксплуатации, которые рядом исследователей предлагается объединить в следующие группы [1]:

- платежи на энергоресурсы – 14%;

- затраты на ремонт и модернизацию – 25%;

- оплата труда инженеров службы эксплуатации – 50%.

На рис.1 показано формирование стоимостного жизненного цикла объекта недвижимости.

Строительство Платежи и ресурсы Ремонт оборудования Эксплуатация Рис.1. Структура затрат в стоимости владения зданием.* * Адаптировано для Российских условий на основе данных Финского союза стандартизации SFS(1999) Расчет совокупной стоимости владения осуществляется в два этапа. На первом этапе формируются промежуточные таблицы для определения входящих и исходящих платежей в период жизненного цикла здания. Затем, с учетом дисконтирования рассчитывается условный общий доход, который, очевидно будет отрицательным. При анализе различных вариантов реализации ИЗ при прочих равных условиях предпочтительнее будет вариант, имеющий наименьшую совокупную стоимость владения.

Анализ реализованных проектов ИЗ в России показал, что установив систему комплексной автоматизации в здании, можно добиться существенного сокращения эксплуатационных расходов при повышении эффективности управления объектом, а именно:

- снизить на 20-30% платежи на энергоресурсы;

- снизить на 40-60% затраты на профилактику, ремонт и модернизацию оборудования;

- сократить более чем на 60% затраты на оплату труда обслуживающего персонала и пр.

Таким образом, сокращение стоимости владения зданием имеет потенциал от 40% до 60% (рис.2.). [1] Э кономия С троительство Платежи за ресурсы Р емонт оборудования Э ксплуатация Рис.2. Структура затрат в стоимости владения «Интеллектуальным зданием»

В процессе реализации каждого проекта необходимо стремиться достичь оптимального соотношения между стоимостью строительства и расходами на дальнейшую эксплуатацию. При грамотной реализации проекта можно добиться того, что, к примеру, система комплексной автоматизации незначительно увеличит общую смету на строительство в расчете на кв.м общей площади объекта, а в большинстве случаев через 2-3 года стоимость владения обычным зданием начинает превышать стоимость владения «Интеллектуальным зданием». Тем самым достигается экономический эффект от реализации проекта ИЗ, когда затраты на владение «обычным» зданием начинают превышать затраты на владение «Интеллектуальным зданием», за счет эффектов достигаемых в процессе эксплуатации.

Библиографический список 1. Вроблевский Р.В. «Экономические обоснования автоматизации зданий», Май, 2006.

Наумов И.В.

Мэр Иркутского района Дорожкин Д.И.

Председатель КУМИ Иркутского района ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ИРКУТСКОМ РАЙОНЕ. ОПЫТ И ПРОБЛЕМЫ.

В недалеком прошлом, изменение ценностей повлекло и к пересмотру условий жизни наших соотечественников. Традиционный набор: квартира плюс небольшая дача стал трансформироваться в единую форму, а именно индивидуальное жилищное строительство. Жители нашей страны, впрочем как и во всем мире, осознали, что жить за городом комфортнее, экологичнее, безопаснее, уютнее. Не избежала такой ситуации и Иркутская область. А прочно ориентируясь на г. Иркутск, как на рынок труда и услуг, иркутяне устремились в пригород, сформировав так называемую «маятниковую»

миграцию. Не остались в стороне и жители северных территорий Иркутской области. Подверженные «западному» дрейфу (миграция на запад) в поисках возможности самореализации и лучших условий для жизни значительная часть из них пытается закрепиться в близи г. Иркутска, пополняя ряды жителей Иркутского района. В течение последних лет небольшие деревеньки расширились и обросли коттеджами, целые дворцы стали появляться в полях, образуя новые населнные пункты, к сожалению, по большей части не легитимные.

Поэтому Иркутский район из немногих территорий субъекта имеет ярко выраженную динамику прироста населения. Только за 2010г. администрацией Иркутского районного муниципального образования предоставлено около 1000 земельных участков с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство. Точного определения «индивидуального жилищного строительства» в законодательстве не указано, но из самого понятия следует, что круг субъектов рассматриваемых отношений имеет ограничения и означает, что со стороны участников строительства выступают физические лица – граждане.

Но возникли на этом фоне и проблемы. По сути, являясь, долгое время территорией с деревенским укладом и ярко выраженной сельскохозяйственной ориентацией мы оказались не готовы к такому притоку гостей. Из всей структуры земель Иркутского района, на долю земель населенных пунктов (а это именно та категория земель, на которой возможно строительство), приходится 1,2%. Кроме того, структура экономики традиционно превалирующая в районе не предполагала в свое время строительство мощной жилищно-коммунальной инфраструктуры, и мы вынуждены, к сожалению, констатировать, что е состояние в настоящее время не позволяет вести массовое строительство.

Но не все так печально. Дорогу осилит идущий, и район первым в области закончил схему территориального планирования, принятую 25.11. г., давая возможность муниципальным образованиям (а их в районе 21-о) взяться за разработку генеральных планов поселений. На данный момент в стадии разработки 11 ген. планов, 4-е в стадии завершения. Я хочу заострить Ваше внимание, что схемой территориального планирования Иркутского района предусмотрено расширение границ населенных пунктов на 13 000 Га.

Особо фокусирую внимание на 13 000 Га, земель планирующихся вовлечься в оборот под цели связанные, в основном, под строительство. Поэтому в схеме территориального планирования района зафиксировано увеличение числа жителей до 350 тыс. человек, из которых 300 тыс. - постоянное население. Под эти цифры предполагается создать и соответствующую инфраструктуру.

Основными территориями для комплексной застройки станут послки Большая Речка, Листвянка, Дзержинский, Мамоны, Молоджный, Хомутово и Маркова.

А теперь бы хотелось кратко о доступности жилья и о перспективах его развития в Иркутском районе.

Что такое доступность жилья? Это возможность его купить. Доступность подразумевает, что на рынке есть достаточное количество жилья, которое Вам подходит по цене и потребительским качествам, а у покупателя – необходимые деньги или возможность взять кредит. То есть финансовая возможность и выбор - это важнейшие критерии доступности.

Но доступность это еще и выбор, возможность выбирать жилье из массы сегментов, ориентируясь не только на стоимость жилья. Мы это поняли и теперь наряду с традиционным малоэтажным индивидуальным строительством пытаемся привлечь в район строительные компании специализирующиеся на различных сегментах жилья.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.