авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 10 ] --

ством и разделяется на три сектора. Первый — жилищный — предоставление качественных ЖКУ населению, комплекс, цели и  задачи которого состоят в  обеспечении как  заказчика и  потребителя, связанных системой дого нормальной эксплуатации объектов жилой и  нежилой не- ворных отношений;

движимости (бытовое обслуживание, торговые и  офисные — формирование программ социальной защиты ин здания, сфера досуга, образовательные учреждения, куль- тересов населения по  предоставлению льгот и  субсидий турно-просветительные и  учреждения здравоохранения в соответствии с установленным порядком;

и  др.). Второй — коммунальный комплекс, осуществляю- — применение принципов государственно-частного щий производство и поставку необходимых ресурсов (воды, партнерства (концессия);

тепла, электроэнергии, газа) для  обеспечения комфортных — управление рисками при организации взаимодей условий проживания. Третий — комплекс благоустройства, ствия между управляющими жилищными организаци осуществляющий все виды работ по обеспечению необходи- ями, поставщиками ЖКУ и  муниципальными органами мого уровня благоустройства окружающей городской среды власти в целях повышения эффективности их деятельно (строительство и содержание городских магистралей и мо- сти;

стов, озеленение, садово-парковое обслуживание, санитар- — демонополизация предприятий ЖКХ и  создание ная уборка, рекреация и т. п.) и оказание специальных услуг условий для развития конкурентных отношений;

(ритуальное обслуживание населения). — обеспечение прозрачности и  контролируемости С  позицией создания конкурентной среды, жилищ- финансовых и материально-технических потоков в управ ный комплекс является наиболее привлекательным, хотя лении жилищными организациями и предприятиями-по развитие конкуренции сдерживается существующей ставщиками ЖКУ и др.

Задачами системы управления в жилищном и комму структурой управления жилищным фондом.

Коммунальный комплекс характеризуется монополь- нальном комплексах муниципального образования явля ным положением большинства предприятий на  локаль- ются:

ных рынках, как  правило, в  пределах муниципальных — планирование и  выполнение комплекса меро образований, что обусловлено технологическими особен- приятий по  обеспечению установленных стандартов ностями и  условиями формирования систем жизнеобе- эксплуатации и содержания объектов и качества жилищ спечения территорий, связанными с  сетевой поставкой но-коммунального обслуживания;

ресурсов. Вместе с тем, в сфере естественных монополий — разработка и утверждение тарифов на отдельные имеются определенные возможности для  формирования виды жилищно-коммунальных услуг;

конкретной среды на отдельных технологических сегмен- — определение стратегии и программ реформирова тах производства и  предоставления соответствующих ния ЖКХ;

коммунальных услуг (ремонт оборудования и  объектов, — формирование конкурентной среды в  жилищно закупка материалов и топлива и т. д.) на основе конкурс- коммунальном секторе, в том числе на основе разделения ного привлечения организаций-исполнителей различных функций собственников управляющих жилищных орга организационно-правовых форм хозяйствования. низаций и исполнителей услуг и системы договорных от В  комплексе благоустройства сочетаются элементы ношений;

потенциально монопольных и  потенциально конкурент- — создание благоприятных организационно-эко ных секторов (санитарная уборка, сбор и утилизация бы- номических и  правовых условий для  развития само товых отходов, озеленение, благоустройство) управления граждан и эффективного функционирования Управление жилищным фондом и  системами его товариществ собственников жилья, регистрации объек жизнеобеспечения согласно действующему законодатель- тов недвижимого имущества, включая земельные участки;

РАСЭ-XV — организация центра жилищных субсидий с  уче- нию установленных нормативов и  стандартов качества, том прогнозируемого увеличения количества граждан, внедрения современных технологий, технических систем обращающихся за субсидиями в процессе реформирова- и оборудования для снижения удельных затрат при про ния ЖКК;

ведении работ.

— участие в  разработке программ обновления тер- Основными принципами государственной и  муни риторий сложившейся застройки, в  том числе рекон- ципальной жилищно-коммунальной политики являются:

струкции и  капитального ремонта жилищного фонда — доступность жилищных и  коммунальных услуг для  обеспечения безопасных и  функционально целесоо- (покрытие за  счет государства части расходов на  содер бразных условий проживания людей в здоровом доме. жание, ремонт или строительство жилья, предоставление Количественная оценка достижения степени реа- коммунальных услуг;

разработка, внедрение и поддержка лизации поставленных целей и  задач комплекса благоу- различных кредитно-финансовых механизмов приобрете стройства определяется через нормативы или стандарты, ния, реконструкции и капитального ремонта, строитель с применением соответствующих методов по оценке тех- ства жилья);

нического состояния дорожных покрытий, соответствия — высокое качество жилья (по уровню архитектуры, экологическим нормативам по санитарной очистке терри- качеству стройматериалов и отделки, а также по качеству торий и утилизации отходов. содержания, обслуживания и управления);

Система регулирования установленных нормативов — рыночная конкуренция (между частными управ должна включать: ляющими организациями, за  финансовую помощь — уровень технического состояния и  объемы со- федерального правительства и муниципалитетов, за бла держания территории муниципального образования горасположение жителей, за кредиты коммерческих бан в соответствии с предъявляемыми требованиями (по от- ков, за инвестиции населения и т. д.);

ношению к общей площади территорий, отдельно по ма- — многовариантность и  равноправие моделей гистралям, проездам, внутриквартальной территории);

по  строительству, приобретению, содержанию и  управ — оценку качества санитарного состояния террито- лению жильем (долевая собственность, совместная рий — определяется как отношение периода времени (ме- собственность, частная собственность;

различные орга сяц, недели) к общему годовому (квартальному) времени, низационные формы финансирования);

при  котором состояние площадей, улиц, проездов и  т. д. — саморегулирование, государственно-частное пар соответствует санитарным нормам;

тнерство, направленные на развитие принципов: государ — объем бытовых отходов, подлежащих сбору, ство — бизнес — общество;

транспортировке и обработке (ликвидации, утилизации);

— контроль жителей общественное участие в  бюд — величину площади озеленения (определяется жетном процессе муниципального образования (инфор соотношением фактически достигнутого уровня норма- мирование, консультации, совместное принятие решений, тивному уровню, при  котором обеспечивается условие партнерство, а также в зависимости от моделей управле соответствия требованиям качества зеленых насажде- ния предусматривается различная степень вовлечения ний). жителей в управление).

Данные показатели также могут использоваться Задача муниципалитета состоит в том, чтобы все его при  обосновании стандартов освещенности территорий, жители независимо от  уровня дохода были обеспечены нормативов содержания рекреационных зон, развитии качественными услугами ЖКК. Качество, объем, номен гостиничного и банно-прачечного хозяйств. клатура оказываемых услуг должны соответствовать су Задачи муниципального управления коммунальным ществующим социальным нормативам и  стандартами.

комплексом должны решаться с учетом особенностей и воз- Контроль за  качеством предоставляемых потребителям можностей местного самоуправления по  формированию услуг ЖКК (например, соблюдение стандартов подаваемой местного бюджета на  принципах самофинансирования. воды и  т. д.), выработку критериев оценки деятельности При  этом необходимо обеспечивать максимально требуе- предприятий и  организаций по  обеспечению указанных мые нормативы и стандарты обслуживания с учетом сба- услуг должен осуществлять муниципалитет. Показатели лансированных ресурсов и наличием финансовых средств. качества должны учитываться при  оценке деятельности Из  этого следует основной вывод: важным направлением предприятия ЖКК и  выделении дотаций. Особый инте деятельности местных органов управления является рас- рес представляет группа услуг ЖКК, которыми население ширение финансовой базы муниципального образования пользуется бесплатно. Это услуги дорожно-мостового, за  счет получения доходов от  использования вторичных садово-паркового хозяйства, городского освещения и др.

ресурсов при переработке отходов, создания безотходных Другим важнейшим направлением деятельности технологий при  санитарной очистке территорий, предо- в вопросах регулирования ЖКК является контроль за со ставления дополнительных сервисных услуг и т. д. блюдением прав потребителей в  вопросах оплаты услуг Повышение эффективности управления коммуналь- отрасли. Большинство предприятий ЖКК — монополи ным комплексом должно обеспечиваться за  счет совер- сты в своей области, что требует особого контроля за це шенствования организационного обеспечения, создания нами и качеством.

экономического механизма и индикативного планирова- Максимально допустимая доля собственных рас ния, системы регулирования мероприятий по  достиже- ходов граждан на  оплату жилья и  коммунальных услуг РАСЭ-XV устанавливается в  размере относительно совокупного от жилищных и коммунальных предприятий на персони дохода семьи. Компенсации (субсидии) на оплату жилья фицированные социальные счета граждан;

и  коммунальных услуг предоставляются местными ад- — совершенствование системы социальной защиты министрациями через их  соответствующие структуры населения с  учетом показателя доли расходов на  оплату в условиях отказа от дотирования предприятий, оказыва- ЖКУ в совокупном доходе семьи;

ющих данные услуги. — разделение функций собственника, управляю Органы местного самоуправления несут непосред- щего жилищным фондом и  подрядными организациями ственную ответственность за  планирование, развитие на основе договорных отношений;

и  обеспечение деятельности муниципальных объектов — организация передачи функций по  расчетам ЖКК. Сложившийся жилищный фонд и  ее инфраструк- за  ЖКУ в  единые расчетно-кассовые центры, имеющие тура, включая городское благоустройство и  озеленение, специализированную информационную базу;

требуют больших инвестиционных расходов как на  об- — регулирование тарифной политики и ценообразо новление и  новое строительство, так и на  поддержание вания;

объектов недвижимости в  надлежащем состоянии. Кро- — привлечение инвестиций в  ЖКК на  принципах ме того в  электроэнергетике, водопроводно-канализаци- софинансирования, с частичным бюджетным финансиро онном хозяйстве и  некоторых других подотраслях ЖКК ванием.

необходимы дополнительные капитальные вложения Основные механизмы реформирования приведены для создания резервных мощностей (затраты, как прави- на рис.3.6.

ло, производятся и за счет средств государства, и за счет Переход от  государственной собственности к  част средств муниципалитета). ной с  ее многообразием организационно-правовых форм Это обусловило необходимость децентрализации управления кардинально изменили систему управления управления, развития самостоятельности территорий. жилищным фондом. На  рынке жилья и  жилищных услуг В  результате перераспределения прав и  ответственности участвуют различные субъекты предпринимательской де территориальные органы власти получили больше прав ятельности. Муниципальные органы власти должны знать и  возможностей для  решения вопросов местного значе- их интересы и учитывать в своей политике, создавать такие ния, включая развитие ЖКК. Вместе с тем функции и за- условия, которые заинтересовывали бы в конечном резуль дачи местных органов власти заметно усложнились, так тате всех участников процесса жилищно-коммунального как теперь они должны опираться на собственные терри- обслуживания на  всех этапах жизненного цикла объекта ториальные ресурсы. недвижимости, включая содержание и  ремонт жилищ Жилищно-коммунальный комплекс как  многоотрас- ного фонда и  систем его жизнеобеспечения. Основными участниками являются: муниципалитет, население (по левая система региональной экономики с  особенностями его системы управления и  реформирования характери- требитель жилищно-коммунальных услуг и, одновремен зуется присущими каждому муниципальному рынку жи- но собственник приватизированного или приобретенного жилья), предприятия и  организации — исполнители жи лищно-коммунальных услуг внутренними взаимосвязями и основными показателями, характеризуемыми объемами лищно-коммунальных работ и  услуг и  новая структура — управляющая жилищная организация, которая должна существующего и строительства нового жилья, его стоимо стью, тарифами на услуги, уровнем их оплаты населением, стать основным связующим звеном между муниципальны структурой и динамикой привлекаемых инвестиций. ми органами власти, населением и исполнителями жилищ Методы формирования стратегии и  механизмы ре- но-коммунальных услуг (работ).

ализации программы реформы ЖКК в  муниципальном Проблемы управления жилищно-коммунальным образовании учитывали основные положения принятой комплексом и  механизмы его реформирования приведе в  2001  г. Правительством РФ «Подпрограммы реформи- ны на рис.3.7.

рования и модернизации жилищно-коммунального ком- В каждом муниципальном образовании должна быть плекса РФ» в составе федеральной программы «Жилище»: финансово, экономически и  социально обоснованная — обеспечение финансового оздоровления предпри- программа реформирования ЖКК, учитывающая мест ятий ЖКК на основе инвентаризации, реструктуризации ную социально-экономическую ситуацию, территориаль и ликвидации задолженности;

ные особенности и степень развитости рынка ЖКУ.

— отказ от  прямых дотаций за  жилищно-комму- Управление жилищным фондом и  системами его нальные услуги предприятиям ЖКК и  переход к  новой жизнеобеспечения согласно действующему законодатель модели экономических отношений на  основе создания ству находятся в ведении органов местного управления.

правовой базы;

На  уровне муниципального образования созда — передача бюджетных ресурсов, предназначенных ние эффективной системы управления в  соответствии на  дотирование коммунальных предприятий отрасли с  требованиями рыночных отношений рассматривается в систему адресной поддержки граждан — изменение ор- как  наиболее приоритетная задача в  условиях реформи ганизационно-правовых форм муниципальных унитар- рования ЖКХ, включающая формирование организаци ных предприятий;

онных структур управления, адекватных требованиям — организация передачи бюджетных ресурсов, рыночных методов, с обоснованием рациональных вари предназначенных на  дотирование предприятий ЖКК, антов муниципального управления и регулирования.

РАСЭ-XV Рис.3.6. Основные экономические механизмы для функционирования ЖКК РАСЭ-XV Рис.3.7. Проблемы управления ЖКК и механизм его реформирования РАСЭ-XV При  этом эффективность формирования стратегии но работающих для  реализации конечной цели управле хозяйствующих субъектов ЖКК не  может быть оценена ния. Модель раскрывает сущность современной системы каким-либо одним показателем. Для этих целей использу- управления ЖКК, которая направлена на повышение ка ют интегральные экономические показатели жизненного чества обслуживания потребителей (населения).

Первая подсистема (взаимодействие между генераль цикла предприятия — надежность, устойчивость, ста бильность и кризис, а также индикаторы социально-эко- ным направлением и стратегическими целями охватывает номического развития муниципального образования. федеральный уровень), который обеспечивает реализа цию следующих задач:

модель формирования эффективной системы — определение стратегии развития ЖКК на прогно управления жкк зируемый период;

Зарубежный и  отечественный опыт хозяйствования — разработка правового, технического и научно-ме показывает, что  управление деятельностью ЖКК осу- тодического инструментария достижения прогнозируе ществляется в трех основных проекциях: мых стратегических целей;

— правовой (нормативные и законодательные акты, — координация формирования эффективной си контроль за их исполнением);

стемы управления ЖКК и  организацию исполнения фе — экономической (бюджетное финансирование про- деральных стандартов качества и финансирования ЖКУ;

грамм, льготная и ценовая политика);

— инвестирование в природные ресурсы;

— организационно-распорядительной (формирова- — благоустройство и рекреация земель;

ние организационных структур управления). — охрану окружающей среды;

Управление ЖКК в  соответствии с  административ- — создание нового поколения транспортных но-территориальным делением регионов России, осущест- средств;

вляется на трех уровнях, состоящих из шести подсистем: — разработка ресурсосберегающих технологий;

— федеральном (по 7 федеральным округам);

— развитие энергетических мощностей, крупных во — региональном (республиканском, краевом, област- допроводно-канализационных сооружений.

Вторая подсистема (стратегические / тактические ном и окружного подчинения, городов Москвы и Санкт Петербурга, т. е. уровень субъектов Федерации);

цели) рассматривает задачи регионального (субфедераль — муниципальном (уровень местного самоуправления). ного) уровня, направленные на разработку косвенных ме Системно-комплексный подход к  организации эф- тодов управления ЖКК, а именно:

фективной структуры управления ЖКК представляет со- — определение направлений развития ЖКХ регио бой последовательно принимаемые на различных уровнях нов;

управления и неразрывно связанные между собой управ- — утверждение правовой базы функционирования ленческие решения во  всех сферах деятельности ЖКХ. ЖКК территорий (государственные социальные стандар Схема структуры управления жилищно-коммунальным ты, ценовое и  тарифное регулирование, лицензирование хозяйством с учетом изложенных подходов представлена и сертификация услуг);

на рис.3.8. — формирование реестра предприятий и организа Данная модель состоит из базовых функциональных ций естественных локальных монополистов и антимоно подсистем, синхронно, последовательно и  взаимосвяза- польное регулирование их деятельности;

Рис.3.8. Модель формирования эффективной системы управления ЖКК РАСЭ-XV Шестая подсистема является новым, обществен — организация работы государственной жилищной инспекции по сертификации услуг в ЖКК, лицензирова- но значимым, современным и  необходимым звеном эф нию деятельности по  эксплуатации инженерных систем фективной системы управления ЖКХ, через которую городов;

осуществляется изучение деятельности каждой из  пяти — формирование межбюджетных отношений;

базовых подсистем. Это организационные структуры — координация процессов изменения цен и  тари- и функции общественных организаций. Системный ана фов на услуги в зависимости от уровня доходов населения лиз конечных результатов работы системы управления и др. позволяет принимать рациональные управленческие ре Субъекты Федерации реализуют федеральные про- шения в каждой из подсистем и, таким образом, создает граммы, несут ответственность за их  выполнение, уста- «самовоспроизводящуюся» систему управления ЖКК, навливают уровень цен и тарифов на продукцию и услуги отвечающую конечным целям управления — повышению крупных компаний, обслуживающих всю территорию, качества жилищно-коммунального обслуживания потре подотчетную субъекту Федерации. Правительства субъ- бителей услуг (населения).

ектов Федерации несут ответственность за строительство литература федеральных и республиканских шоссейных дорог, часто — за развитие сети электро- и газоснабжения. 1.  Жилищно-коммунальное хозяйство: достижения Третья подсистема (тактические / оперативные цели) и  стратегия развития. // ЖКХ: Журнал руководителя муниципальный уровень, т. е. осуществляет функции ли- и главного бухгалтера. Ч. II. 2007. № 5. С.6.

нейного управления жилищно-коммунальной сферой 2. Токмаков В. П., Аванесян В. Р. Инвестиционные возмож и решает задачи: ности жилищно-коммунального хозяйства. // ЖКХ: Жур — разработки и  утверждения нормативной базы нал руководителя и главного бухгалтера. 2007. № 2. С.25.

ЖКК по  передаче муниципальных объектов в  хозяй- 3. Пронин Л. И. О повышении эффективного исполнения ственное ведение и ведению реестра муниципальных соб- полномочий органов местного самоуправления. // ЖКХ:

ственников;

Журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч.1. 2006. № — соблюдения нормативов потребления жилищно- 11. С.21.

коммунальных услуг, их параметрам и количеству;

4. Губина А. С. Риски инвестирования в жилищно-комму — организации эффективного функционирования нальный комплекс. // ЖКХ: Журнал руководителя и глав объектов ЖКК;

ного бухгалтера. Ч.1. 2006. № 3. С.45.

— формирования цен и тарифов на ЖКУ;

5. Зубов В. М. Тарифная пауза естественных монополий. // — разработки местных программ реформирования, Регион. 2006. № 1. С.211.

демонополизации и энергоресурсосбережения в ЖКК;

6. Губина А. С. Риски инвестирования в жилищно-комму — создания механизмов социальной защиты населе- нальный комплекс. // ЖКХ: Журнал руководителя и глав ния при повышении оплаты жилья и ЖКУ;

ного бухгалтера. Ч.1. 2006. № 3. С.46.

— организации контроля качества ЖКУ и  работы 7. Максимова  Н. С.  Реформа жилищно-коммунальной с обращениями граждан;

сферы — важнейший резерв сокращения бюджетных рас — другие вопросы муниципального значения. ходов. // Финансы. 2000. № 1. С.4.

Четвертая подсистема отвечает за  решение управ- 8. Чернышов Л. Н. Совершенствование управления недви ленческих задач органов местного самоуправления по ор- жимостью как фактор комплексной модернизации ЖКХ.

ганизации производства ЖКУ предприятиями различных // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч.1.

форм собственности с учетом оптимизации затрат, повы- 2006. № 7. С.16.

шения качества обслуживания потребителей и воспроиз- 9. Бламыков Д. В. Реформирование управления ЖКХ в от водства основных фондов ЖКК. ечественной экономике. // Вестник ТИСБИ. 2005. № 1.

Пятая подсистема раскрывает характерные особен- С.18.

ности и организационные предпосылки, связанные с по треблением ЖКУ, а именно:

— формирование договорных отношений по найму, аренде жилья, поставке коммунальных услуг;

— приватизация жилищного фонда;

— организация сбора платежей, представление льгот и субсидий по оплате ЖКУ;

— определение правил пользования жилыми поме щениями и местами общего пользования в жилых домах;

— формирование самоуправления в  жилищной сфере;

— контроль за  соблюдением стандартов качества ЖКУ;

— другие задачи, вытекающие из  отношений, скла дывающихся в жилищной сфере.

РАСЭ-XV ЧАсть IV ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, пред усмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ЭкоНомикА и УПРАвлеНие (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 № 58ФЗ) НедвижимостьЮ 2. В  случаях, предусмотренных законом, наряду с  государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или  учет отдельных видов не движимого имущества.

4.1. Недвижимость 3.  Орган, осуществляющий государственную реги и ее жизНеННый цикл страцию прав на  недвижимость и  сделок с  ней, обязан по  ходатайству правообладателя удостоверить произ Нормативно-правовое регулирование и классифи- веденную регистрацию путем выдачи документа о  за кация недвижимости регистрированном праве или  сделке либо совершением Определение понятия «недвижимость» дано в Граж- надписи на документе, представленном для регистрации.

данском кодексе Российской Федерации (далее по тексту 4.  Орган, осуществляющий государственную реги ГК РФ), который, следовательно, можно считать основой страцию прав на  недвижимость и  сделок с  ней, обязан всей системы нормативно-правового регулирования сфе- предоставлять информацию о  произведенной регистра ры недвижимости. ции и зарегистрированных правах любому лицу.

Приведем полностью текст наиболее существенных Информация предоставляется в  любом органе, осу для  последующего анализа правовых норм (статей ГК ществляющем регистрацию недвижимости, независимо РФ). Иначе говоря, недвижимость есть то, как она опре- от места совершения регистрации.

делена законом. Такое определение содержится в  I части 5. Отказ в государственной регистрации права на не Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): движимость или  сделки с  ней либо уклонение соответ «статья 130. Недвижимые и движимые вещи ствующего органа от  регистрации могут быть оспорены 1. К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, в суде.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 231ФЗ) недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, 6.  Порядок государственной регистрации и  осно перемещение которых без несоразмерного ущерба их на- вания отказа в  регистрации устанавливаются в  соответ значению невозможно, в  том числе здания, сооружения, ствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав объекты незавершенного строительства. на недвижимое имущество и сделок с ним.

статья 132. Предприятие (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 213ФЗ, от 03.06.2006 № 73ФЗ, от 04.12.2006 № 201ФЗ) 1. Предприятием как объектом прав признается иму К недвижимым вещам относятся также подлежащие щественный комплекс, используемый для осуществления государственной регистрации воздушные и морские суда, предпринимательской деятельности.

суда внутреннего плавания, космические объекты. Зако- Предприятие в целом как имущественный комплекс ном к  недвижимым вещам может быть отнесено и  иное признается недвижимостью.

имущество. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объ 2.  Вещи, не  относящиеся к  недвижимости, включая ектом купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуще- связанных с установлением, изменением и прекращением ством. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, вещных прав. В  состав предприятия как  имущественного кроме случаев, указанных в законе. комплекса входят все виды имущества, предназначенные статья 131. Государственная регистрация недви- для его деятельности, включая земельные участки, здания, жимости сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, Впредь до принятия соответствующих федеральных права требования, долги, а  также права на  обозначения, законов, основанных на  положениях пункта 1 статьи индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра 131 Гражданского кодекса РФ, применяется действую- боты и  услуги (коммерческое обозначение, товарные зна щий порядок регистрации прав на воздушные и морские ки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, суда, суда внутреннего плавания, космические объекты если иное не предусмотрено законом или договором.

(пункт 1 статьи 33 Федерального закона от  21.07.1997 (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 231ФЗ)».

№ 122ФЗ). Рассмотрим подробнее содержание этих статей, имея 1. Право собственности и другие вещные права на не- в виду, что наш анализ является экономическим.

движимые вещи, ограничения этих прав, их возникнове- Прежде всего, следует указать на  большое количе ние, переход и  прекращение подлежат государственной ство изменений, которые были внесены в  ст.ст.130- регистрации в  едином государственном реестре органа- с  момента введения в  действие ГК РФ (1 января ми, осуществляющими государственную регистрацию 1995 года). Разумеется, нет никаких гарантий, что эти из прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подле- менения будут последними. Юридический аспект анали жат: право собственности, право хозяйственного ведения, за прослеживается в том, что к недвижимому имуществу право оперативного управления, право пожизненного на- отнесены воздушные и  морские суда, суда внутреннего следуемого владения, право постоянного пользования, плавания, космические объекты. Любому человеку аб РАСЭ-XV солютно ясно, что  указанные объекты недвижимостью мости при его перемещении не может быть реализовано не  являются. В то  же время, совершенно очевидно, в принципе.

что разработчики имели какие-то объективные основа- Одним из  распространенных недостатков россий ния для включения указанных объектов в состав недви- ского законодательства является отсутствие в ряде необ жимости. В  данном случае ключевыми являются слова ходимых случаев так называемого закрытого перечня (он «подлежащие государственной регистрации». С  юриди- определяет какую-нибудь совокупность, к которой не мо ческой точки зрения это считается критерием принад- жет быть добавлен ни  один дополнительный элемент).

лежности к  недвижимости. Однако такая точка зрения В ст.130 ГК РФ записано: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Вот это «и иное»

противоречит положениям той же самой ст.130, которая определяет как  недвижимость «всё, что  прочно связано становится совершенно непонятным, какое именно иму с землей». Буквально следом содержится указание на то, щество и, что самое главное, по какому критерию может что  считать «мерилом прочности» этой связи: «переме быть дополнительно отнесено к  недвижимости. Предло щение которых без несоразмерного ущерба их назначению женное ранее определение позволяет избежать этого не невозможно». Никакой прочной связи с землей ни у воз- достатка.

душных и морских судов, ни у космических объектов нет, В отношении ст.131 ГК РФ можно отметить следую и  перемещение по  земле не  только несоразмерного, но щее:

и  вообще какого-либо вреда назначению транспортных — основной смысл данной статьи заключается том, средств не нанесет. В данном случае законодатели следо- что  «Право собственности и  другие вещные права на  не вали формальной логике: оказываясь на земле, воздуш- движимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, ные и морские суда, космические объекты приобретают переход и  прекращение подлежат государственной реги свойство стационарности (лат. stationarius — неподвиж- страции в едином государственном реестре», то есть не за ный). Тем не  менее, это вовсе не  означает, что  они ста- регистрированные права являются недействительными;

новятся недвижимостью, они всего лишь становятся — к настоящему времени принят и действует закон похожими на  недвижимость. Правильный критерий РФ «О системе государственной регистрации прав на не принадлежности к  недвижимым вещам (недвижимому движимое имущество и  сделок с  ним» ФЗ-122, который имуществу, недвижимости) может быть сформулирован устанавливает обязательность наличия и ведения Единого следующим образом: государственного реестра недвижимого имущества. С по недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, зиции юридического анализа это означает, что при отсут недвижимостью) являются все те объекты, которые ствии записи в реестре объект недвижимости в правовом официально зарегистрированы и могут быть использова смысле не  существует, не  может включаться в  граждан ны по  определенному назначению только при  обязатель ский оборот. В свою очередь, с позиции экономического ном условии их  нахождения в  стационарном состоянии анализа это означает, что стоимость такого объекта, даже на  точно ограниченной и  отмеченной части земной по если он фактически существует, будет равна нулю. Ниче верхности. го удивительного в этом нет, так как до момента государ Такое определение находится в  прямой логической ственной регистрации существование объекта является связи с  формулировкой несоразмерного ущерба (по- незаконным;

скольку назначение объекта есть не что  иное, как  вари- — как уже отмечалось, в качестве признака принад ант его использования). Кроме того, таким определением лежности к  недвижимости принята необходимость го от недвижимости «отсекаются» различные транспортные сударственной регистрации. Однако, как  всем известно, средства, — совершенно очевидно, что  они могут быть обязательной государственной регистрации подлежат все использованы по  назначению только в  том случае, когда автомобили, которые к  недвижимости не  относятся. Та не находятся в стационарном состоянии. ким образом, и в этом отношении имеет место противо Уточним, что стационарность не имеет абсолютного речивость отдельных правовых норм.

характера, современные технические возможности позво- Наконец, обратимся к анализу ст.132. Нужно ответить ляют перемещать в пространстве даже очень масштабные на главный вопрос — почему предприятие в целом как иму объекты недвижимости. Еще в 30-ые гг. ХХ века на 14 м щественный комплекс признается недвижимостью, если, было перемещено здание, в  котором в  настоящее время как прямо указанно в статье, в состав этого имуществен размещается московская мэрия (раньше оно находилось ного комплекса входят и  оборудование, и  инвентарь, ближе к  Красной площади). Из  зоны затопления Асуан- и сырьё, которые, разумеется, являются движимым иму ской плотины были перемещены и  подняты на  высоту ществом? Правильный ответ вытекает из предложенного до  60 м древнеегипетские храмы и  огромных размеров ранее определения недвижимости: предприятие действу скульптуры. Такие примеры можно множить и множить. ет, функционирует только потому, что находится в стаци Однако при этом следует учитывать, что во время переме- онарном состоянии, в фиксированных пространственных щения объект недвижимости нельзя использовать по сво- границах.

ему назначению, в  этом смысле стационарность имеет Помимо этих правовых норм, при  экономическом абсолютный характер. И  именно в  этом смысле следует анализе недвижимости следует также учитывать требова понимать формулировку из ст.130 ГК РФ «несоразмерный ния ст.ст.133-135 ГК РФ. Эти статьи детализируют общее ущерб их  назначению», — назначение объекта недвижи- понятие «вещь»:

РАСЭ-XV статья 133. Неделимые вещи законодательными актами. Вместе с тем, имеется и отли Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изме- чие: охват нормами правового регулирования у кодексов нения ее назначения, признается неделимой… гораздо шире. С учетом изложенного можно условно раз статья 134. сложные вещи делить относящиеся к сфере недвижимости законодатель Если разнородные вещи образуют единое целое, ные акты на три уровня: на верхнем уровне находится ГК предполагающее использование их по  общему назначе- РФ, на промежуточном — ЗК РФ, ГрК РФ, ЖК РФ и НК нию, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). РФ, а на нижнем — отдельные законы.

Действие сделки, заключенной по  поводу сложной Конкретизированные регламентирующие нормы, от вещи, распространяется на  все ее составные части, если носящиеся к  сфере недвижимости, содержатся в  подза договором не предусмотрено иное. конных актах — указах Президента РФ, постановлениях статья 135. Главная вещь и принадлежность Правительства РФ, федеральных органов власти и управ Вещь, предназначенная для  обслуживания другой, ления, высших судебных инстанций. Здесь имеется один главной, вещи и  связанная с  ней общим назначением весьма существенный нюанс [фр. nuance — оттенок, тон (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если до- кое различие]: любые постановления Конституционного говором не предусмотрено иное». Суда РФ подлежат неукоснительному исполнению сразу Объекты недвижимости, как уже отмечалось, в боль- после оглашения. Это означает, что  если Конституцион шинстве случаев являются сложными, комбинированны- ный Суд примет решение, относящееся тем или  иным ми [лат. combinare соединять — сочетание, соединение образом к  сфере недвижимости и  расходящиеся с  каки чего-либо в  определенном порядке]. Очень часто объ- ми-нибудь положениями действующих законов, то в  за екты недвижимости представляют собой сгруппирован- коны должны быть внесены соответствующие изменения ные определенным образом главное здание, пристройку (в равной степени это относится и ко всем подзаконным к нему, встроенное или встроенно-пристроенное помеще- актам). Иначе говоря, решения Конституционного Суда ние. Эти характеристики и учитываются в ст.ст.133-135. имеют наивысший приоритет.

ГК РФ является базовым, но далеко не единственным Еще более детализирующие регламентирующие нор правовым актом, относящимся к  сфере недвижимости. мы содержатся в огромном массиве документов, которые так и называются — нормативные [лат. почта — признан Базовым его следует считать потому, что в  нем содер жится дефиниция [лат. definito — краткое определение ный обязательным порядок]. Типичным примером явля какого-либо понятия;

толкование слова]. Все остальные ются Строительные нормы и  правила (СНиП), а  также положения, содержащиеся в  законодательных и  подза- Временные строительные нормы (ВСН), регламентиру конных актах, нормативных документах, основываются ющие порядок осуществления всех видов воспроизвод на исходном определении недвижимости. ственных мероприятий.

классификация недвижимости. Классификация Наряду с  ГК РФ регулированию сферы недвижимо [лат. classis разряд + facere делать] представляет собой си сти и  отношений в  ней посвящены такие важнейшие за конодательные акты, как  Земельный кодекс Российской стему соподчиненных классов объектов, составленную Федерации (ЗК РФ), Градостроительный кодекс Российской на основе учета общих признаков и закономерных связей Федерации (ГрК РФ), Жилищный кодекс Российской Феде- между ними. Она позволяет правильно ориентироваться рации (ЖК РФ). Несмотря на одинаковый ранг с ГК РФ — в многообразие объектов.

исходный («нулевой») уровень классификации все перечисленные акты являются кодексами [лат. codex, книга — систематизированный сборник законоположений, представляется очевидным: неосязаемых объектов не относящийся к какой-либо отрасли права], — ЗК РФ, ГрК движимости не  существует, все они являются вещами РФ и  ЖК РФ следует считать подчиненными по  отноше- (материальными объектами, натурально-вещественными нию к  ГК РФ. Обоснование такого вывода простое и  по- субстанциями, физическим телом). Следовательно, невоз нятное: только ГК РФ регулирует (точнее — устанавливает можно правильно определить стоимостный эквивалент основы правового регулирования) недвижимости в целом. объекта недвижимости, игнорируя его принадлежность Все остальные кодексы регулируют только один из  видов к вещам. Сама же вещь, как известно, определяется сво им натуральным наполнением (какая именно вещь), раз недвижимости и  связанные с  ней отношения (ЗК РФ — землю, ЖК РФ — жилищную недвижимость), либо один мером и  формой. Следовательно, эти признаки будут выступать в  качестве базисных стоимостнообразующих из  видов деятельности, цели и  содержание которой непо факторов. Всё остальное — влияние соотношения спро средственно связаны с недвижимостью (ГрК РФ).

К этим же актам следует отнести Налоговый кодекс са и  предложения, воздействие экологических факторов Российской Федерации (НК РФ), который содержит по- и  т. п. — будет являться лишь дополнением, некоторой ложения, относящиеся к налогообложению недвижимого корректировкой той стоимостной базы, которая зависит в первую очередь именно от натурально-вещественных ха имущества, — налоги, как известно, представляют собой один из основных механизмов экономического регулиро- рактеристик объекта недвижимости (то есть, условно го вания. воря, всё остальное будет анализироваться уже во вторую Что же касается конкретных законов (например, упо- или третью очередь).

минавшийся ранее ФЗ-122), то они ничем не отличаются Совершенно очевидно, что  величина стоимости бу от  кодексов в  том смысле, что, как и  кодексы, являются дет различной у одинаковых по площади и строительному РАСЭ-XV объему зданий, если эти здания имеют различный матери- безопасности). Здесь также имеется прямая корреляция [лат. correlatio — соотношение, соответствие, взаимос ал стен и другие, несовпадающие по натуральному соста ву характеристики (отделка, инженерные системы и т. д.). вязь]: с увеличением капитальности увеличивается и дол С  другой стороны, если материалы, из  которых сделаны говечность. Правильнее было  бы сказать, что  именно два объекта недвижимости, полностью совпадают, но эти в  целях увеличения долговечности при  строительстве принимают повышенную капитальность будущего ОН.

объекты отличаются друг от  друга своими размерами (площадь, объем), то и величина стоимости этих объектов Имеется еще  одно важное обстоятельство, капи будет не одинаковой. Существует и всегда действует жест- тальность объектов недвижимости одного и того  же на кая причинно-следственная связь вида: значения различается по уровням в зависимости от общей СОН = f (QОН), (4.1), конструктивной схемы и  материалов, использованных где СОН — стоимость объекта недвижимости;

при строительстве. Это означает, что, например, в составе QОН — качество объекта недвижимости, выражаемое со- жилищного фонда РФ одновременно находятся и эксплу вокупностью его вещественных характеристик. атируются здания с различным сроком службы, а значит Никому не  надо доказывать, что по  своим эксплуа- — с  различными сроками замены полностью изношен тационным качествам жилой дом с  наружными стенами ных зданий на новые. Естественно, при такой замене но толщиной в три кирпича (это порядка 80 см) с точки зре- вые здания должны иметь более высокую капитальность, ния рационального потребителя лучше, чем дом со стена- чем заменяемые.

ми толщиной полтора кирпича. Следствием такой оценки В  ходе экономического анализа недвижимости не потребителя будет признание им того факта, что первый обходимо найти точный ответ на  вопрос, чем  определя из  жилых домов должен стоить дороже. Но, разумеется, ется капитальность, что  является ее факторами. На  этот в  первом случае на  строительство дома будет затраче- вопрос очень часто отвечают неверно, утверждая, что ка но большее количество материалов, труда и, в  конечном питальность измеряется общим сроком службы, то  есть счете, рабочего времени. Прямая зависимость между за- долговечностью. На самом деле необходимо руководство тратами факторов производства, качеством ОН и  его ваться объективной причинно- следственной связью:

конструктивная схема и  материалы долговеч стоимостью неопровержимо доказывается на  практике:

ность (срок службы).

одними из самых дорогих на рынке жилищной недвижи мости являются так называемые «сталинские» дома, отли- Эту связь следует понимать таким образом: капи тальность определяется конструктивной схемой здания чительной особенностью которых является повышенная (можно даже сказать, избыточная) капитальность. (сооружения) и  использованными при  строительстве С учетом изложенного можно выразить зависимость материалами, а измеряется длительностью общего срока между качеством ОН и  затратами труда на  его создание службы.

(ЗТр) следующим образом: С  позиций экономического анализа недвижимости QОН = f (ЗТр {ЗТрОВЕЩ;

ЗТрЖ}), (4.2) наиболее существенным является вывод о том, что суще где ЗТрОВЕЩ — затраты овеществленного труда (на  ранее ствует прямая зависимость между капитальностью и  за произведенные материалы, строительные машины и  ме- тратами на  эксплуатацию и  все виды ремонтов здания, ханизмы и т. п.);

то есть:

ЗТрЖ — затраты живого труда (рабочих всех специально (4.3) стей, непосредственно выполнявших работы по созданию ОН). где: n — общее число видов затрат;

d — удельный вес в долях единицы;

Совершенно очевидно, что  эта зависимость являет ся прямой: невозможна ситуация, когда QОН улучшается, COH — стоимость объекта недвижимости;

K — капитальность объекта недвижимости.

а ЗТр уменьшаются.

Термин «капитальность» является одним из наибо- В рассматриваемой классификационной системе сег мент «Вещи» является корневым, впоследствии он разде лее распространенных в областях знаний, прямо или кос венно связанных со сферой недвижимости. Капитальность ляется на все более детальные части вплоть до единичных как характеристика зданий и сооружений оказывает очень элементов, которыми классификационная схема исчерпы существенное влияние на все экономические показатели, вается.

Следующий, I уровень классификации также вполне формируемые в  процессе строительства и  эксплуатации.

С  позиции качественного анализа капитальность проще очевиден. Разделение всех вещей на  движимые и  недви всего определить как «материалоёмкость» здания или со- жимые с позиций идентификации этих видов имущества оружения: капитальность тем выше, чем больше матери- закреплено в  п.2 ст.130 ГК РФ. При  этом самостоятель ного идентификационного признака [ср.-лат. identicus алов израсходовано при создании объекта недвижимости (т. е. чем  массивнее фундаменты, стены, перекрытия). отождествлять — установление сходства, совпадения Прямым следствием массивности конструкций является чего-либо с  чем-либо] движимое имущество не  имеет.

важнейшей из показателей — долговечность ОН, то есть, В  качестве него принят формальный признак, а  именно тот период времени, в течения которого объект может ис- — не принадлежность к недвижимому имуществу. С по пользоваться по  своему назначению с  соблюдением всех зиций экономического анализа разграничение указанных нормативных требований (прежде всего, по обеспечению «классов» имущества имеет не формальное, а сущностное РАСЭ-XV значение. Поскольку «родовым признаком» недвижимо- поскольку все они представляют собой овеществленный сти является прочная связь с  землей, именно эта связь труд, он и  будет являться субстанцией стоимости, а  ее выступает в качестве важнейшего и строго обязательного величина определяется размером затрат труда, израсхо стоимостнообразующего фактора любого объекта недви- дованных на создание (строительство) объекта недвижи жимого имущества, тогда как для движимого имущества мости.

При  рассмотрении III-го уровня классификации этот фактор отсутствует. Вне и помимо отражения проч ной связи с землей стоимостной эквивалент недвижимо требуется уточнить, что под  земельным участком пони сти определен быть не может в принципе — такова одна мается однозначно определенный в натуре и по докумен из  аксиом экономического анализа. При  этом использо- там фрагмент земной поверхности, зарегистрированный вание объектов недвижимости следует рассматривать в установленном порядке.

в качестве стоимостноформирующего фактора, а прочная Если провести условную аналогию с принятой клас связь с  землей представляет собой атрибутивную харак- сификацией биологических объектов, то  можно сказать, теристику [лат. attributum данное, приписанное — суще- что вся совокупность вещей подразделяется на «царства»

ственный, характерный признак, постоянное свойство] недвижимого и  движимого имущества, в  первом из  ко процесса такого использования. торых содержатся «классы» природных и не  природных Можно сделать еще  один значимый вывод: любой (искусственных) объектов. Для  целей экономического объект недвижимости наиболее правильно определять анализа наиболее существенное значение имеет вопрос, как  единый земельноимущественный комплекс [лат. каким образом используется земля, поскольку, как  уже complexus связь, сочетание — совокупность, сочета- отмечалось, именно использование вещи делает ее эконо ние предметов, составляющих одно целое] составными мическим благом и  является аксиоматическим условием частями которого являются пространственный базис формирования стоимости. В  соответствии с  п.1 ст.1 Зе (фрагмент земной поверхности) и собственно объект не- мельного кодекса (ЗК) РФ земля понимается:

движимости. К  сожалению, это важнейшее понятие «зе — как природный объект;

мельноимущественный комплекс» отсутствует в  ГК РФ, — как  природный ресурс, используемый в  качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хо а  его составные части являются объектами различных сфер правового регулирования (соответственно, земель- зяйстве и  основы осуществления хозяйственной и  иной ного, жилищного и гражданского законодательств). деятельности;

Принципиальное значение имеет II-й уровень клас- — как недвижимое имущество.

сификации, на  котором осуществляется деление всей Подобное представление о земле не во всем согласу недвижимости на  объекты природного происхождения ется с  основными положениями экономической теории и практики. Это следует понимать не как недостаток пра и  объекты, являющиеся продуктом (результатом) чело вового акта, а как  необходимость уточнения некоторых веческого труда. Согласно положениям экономической его положений, исходя из  целеполагания экономического теории стоимость природных благ нельзя измерить напря мую, непосредственно, поскольку отсутствует субстан- анализа.

ция [лат. substantia сущность — основа вещей и явлений] Прежде всего, земля представляет воплощенное в на и мера стоимости. Другими словами, стоимость, как уже туре, в  веществе природы пространство, являющееся, отмечалось, в реальности не существует, она представляет наряду со  временем, всеобщей формой существования собой продукт логического мышления, принятое услов- любого материального объекта. Дальнейшая детализа ное обозначение определенных процессов, явлений и от- ция понятия «земля» равнозначно последовательной ношений. Достаточно сложным является и вопрос о том, дифференциации (локализации) именно пространствен в чем именно нужно измерять стоимость. Ответ, который ных характеристик и  только во  вторую очередь связа практически всегда дается — что стоимость нужно изме- на с  различием видов использования земли.


Игнорируя рять в деньгах, является сугубо формальным, «за скобка- пространственные характеристики, мы никогда не  смо ми» остается сущностный ответ: от чего зависит величина жем определить в  качестве объекта анализа конкретный земельный участок, который, прежде всего, представляет стоимости, то  конкретное количество денег, которое яв ляется эквивалентом экономического блага (в  данном собой однозначно определенный системой геодезиче случае, природного объекта недвижимости). На практике ских координат фрагмент земной поверхности (общего может быть задействована только третья составляющая пространственного базиса) и, строго говоря, может быть стоимости — ее оценка. Она формируется либо в зависи- неиспользуемым. Принципиальные возражения вызы мости от естественного плодородия (при оценке стоимо- вает тезис о  земле как  основе хозяйственной и  иной де сти сельскохозяйственных земель), либо в  зависимости ятельности. Теория и  методология экономической науки однозначно определяют в  качестве такой основы труд.

от  эффективности использования находящихся на  зе мельном участке объектов недвижимости. Кроме того, методологически требуется четко разграни Проблема определения стоимостного эквивалента чить понятия «средство производства» и  «основа хозяй земли в  рамках экономического анализа недвижимости ственной деятельности». В  сельском и  лесном хозяйстве является одной из наиболее сложных и нуждается в тща- получение конечного продукта (товара) непосредственно тельном исследовании. В отношении неприродных объек- определяется фактором, называемым «естественное пло тов недвижимости проблема решается несколько проще: дородие», который, в свою очередь, можно рассматривать РАСЭ-XV как  производную от  пространственных характеристик. струкций, в том числе тех, которые называются основны Во всех других отраслях национальной экономики земля ми несущими (фундаменты, несущие стены, перекрытия).

играет вспомогательную роль в процессе создания товар- Все эти элементы у строений носят облегченный характер ной продукции, но  это никак не  «отменяет» ее фактора (то есть, некапитальный). Характерным примером строе как  средства производства (правильнее относить землю ний могут являться многие дачные домики, у которых за к пассивной части основных производственных фондов). частую фундамента (заглубленной в землю опоры здания С  учетом изложенного более точным представляется из бетона и / или) камня вообще нет. Находящиеся на дач определение земли как  «пространственного базиса жиз ном участке подсобный сарай, баня, собачья будка тоже недеятельности» (для  всех без  исключения конкретных в абсолютном большинстве случаев относятся к строени видов человеческой деятельности) и «фактора производ ям. Что по существу означает отсутствие у строений ка ства» (для  экономической деятельности, бизнеса). Раз- питального фундамента? Ответ очевиден — у  строений личие приведенных формулировок заключается в  том, отсутствует прочная связь с землей. Но тогда получается, что  вторая из  них относится только к  использованию что  строения не  являются объектами недвижимости, — земли в  процессе предпринимательской деятельности ведь именно неразрывная связь с землей, на что уже не од (бизнеса), а первая — ко всем остальным видам жизнеде- нократно указывалось, является «родовым признаком», ятельности. атрибутивной характеристикой недвижимости. При всей Объекты недвижимости, являющиеся результатом формальной правильности такой вывод всё  же являет труда, на III-м уровне классификационной иерархии под- ся неверным. Снова обратимся к  предложенному ранее разделяются на здания, сооружения, строения и предпри- определению недвижимости, — главным признаком при надлежности к ней является то, что объект недвижимого ятия. На  три из  этих классификационных группировок имущества может использоваться по своему назначению, (за  исключением строений) прямо указывается в  ГК РФ только если он находится в стационарном состоянии. Все (ст.ст.130 и 132). Строения как особый вид недвижимости в  ГК РФ отсутствуют, но  зато как  такой вид определены остальные характеристики, в том числе, и степень проч как  объекты незавершенного строительства, которые ности связи с  землей, следует рассматривать как  допол отсутствуют в  классификационной схеме. Требуется по- нительные. Соответственно, даже не  имея фундамента, яснить причины таких разночтений. Это соответствует строения все равно будут являться недвижимостью, по одному из обязательных требований полноценности ана- скольку иначе, чем в стационарном состоянии, использо лиза, которое состоит в  необходимости обоснования вать их невозможно.

Функция предприятия как  имущественного ком главных признаков отличия классификационных группи ровок. Проще говоря, необходимо объяснить, чем именно плекса, признаваемого недвижимостью — использование различаются между собой здания, сооружения, строения, для целей предпринимательской деятельности. Особо от предприятия, и  почему из  классификации исключены метим, что определение стоимости предприятия как ком объекты незавершенного строительства. Классификаци- плекса недвижимого имущества должна осуществляться онным признаком может быть только фактор исполь- без учета результатов и показателей функционирования предприятия как  бизнеса. Предприятие в  данном случае зования, точнее, его конкретизированное выражение, которому соответствует понятие «функция объекта — совокупность активов, необходимых для  осуществле (FОН)». В функциональном аспекте различия классифика- ния предпринимательской деятельности, «имущественная ционных группировок прослеживаются достаточно четко: предпосылка» бизнеса, но не сам бизнес. Таким образом, — здания потенциально обладают возможностью с  позиций правильного экономического анализа недви изменения своей первоначальной функции (это можно жимости два предприятия, имеющих идентичные имуще назвать перепрофилированием объекта недвижимости) ственные комплексы, будут иметь одинаковую стоимость, или  совмещения функций (пример — сосуществование даже если результаты их  предпринимательской деятель помещений различного назначения в  пределах одного ности различаются на порядок.

строительного объема). Таким образом, для зданий FОН Наконец, определимся с  тем, почему в  классифика const;

ционную схему не  включены объекты незавершенного строительства. Здесь опять вступают в  непримиримое, — для сооружения его функция является единствен антагонистическое противоречие [гр. antagnisma спор, ной и неизменяемой в принципе, то есть в данном случае FОН = const. Уточним, что речь идет об основной функции. борьба] формальный и сущностный признак принадлеж Например, на  мосту можно разместить, например, кафе ности объекта к  недвижимости. С  формальной точки или магазин, то есть, придать ему дополнительные функ- зрения, которая и  закреплена в  п.1 ст.130 ГК РФ, объек ции, но  основное назначение моста останется прежним ты незавершенного строительства должны относиться и изменить его невозможно. к  недвижимости, так как  они обладают прочной связью Что  же касается строений, то сразу  же нужно от- с землей. Но при этом упускается из виду главное обсто метить, что как  особый вид объектов они фигурируют ятельство: объект незавершенного строительства нель во многих нормативно-технических документах по стро- зя использовать по  какому-либо назначению, он еще ительству, а, стало быть, игнорировать их  нет никаких не  готов для  этого. Соответственно, невозможно и  на объективных оснований. Отличительной особенностью нести несоразмерный ущерб этому назначению. Как уже строений следует считать отсутствие капитальных кон- было показано, фактор использования превалирует [нем.

РАСЭ-XV prvalieren, лат. praevalere — преобладать, иметь преиму- представляет собой главную проблему экономического анализа. Само понятие «развитие» обязательно должно щество] над  фактором прочной связи с  землей. Только наличие использования (фактического или  предполагае- быть раскрыто применительно к  конкретному процессу мого) «порождает» стоимость объекта недвижимости (как и / или системе.

и любого другого экономического блага), а прочная связь Суммарная площадь всех населенных пунктов РФ с  землей, стационарность представляет собой необхо- составляет всего лишь около 3 % земельного фонда стра димое условие возможности использования. Поэтому ны. Развитие городов справедливо считается одним данный вид объектов в классификационную схему недви- из  главных признаков современной цивилизации, по жимости не включен. этому и саму цивилизацию часто называют урбанистиче Важнейшее значение имеет IV уровень классифика- ской [лат. urbanus городской]. Для сравнения, в Англии ционной иерархии, который можно условно назвать ка- площадь населенных пунктов составляет порядка 20 %.

тегорийным. Его элементами являются категории земель, Можно констатировать, что с этой точки зрения Россию а  также виды (категории) объектов недвижимости. Сра- считать в полной мере цивилизованной страной не при зу же отметим, что категоризация земель и объектов не- ходится.

движимости не является тождественной. В первом случае Отметим, что  существует одна серьезная проблема, она установлена законодательно в Земельном кодексе Рос- связанная со  2-й категорией земель. С  одной стороны, сийской Федерации (ЗК РФ) и охватывает все без исклю- вся территория в  пределах городской черты относится чения составные части общего земельного фонда страны. к землям населенных пунктов. С другой стороны, на тер Во втором случае категории установлены нормативными ритории фактически любого города, то  есть на  земле документами и охватывают только здания и сооружения конкретного населенного пункта практически всегда (последние — не  полностью). Критерием отнесения зем- расположены предприятия различных отраслей, объек ли к конкретной категории является целевое назначение, ты обороны и  безопасности, в  границах многих городов детализируемое в гл. гл. XIV-XVII ЗК РФ. Ст.7 ЗК РФ опре- имеются особо ценные природные и  исторические объ деляет, что земли Российской Федерации подразделяются екты, различные водоемы. Следовательно, на  практике на 7 категорий: земля населенного пункта как  гомогенное образование 1-я  категория — земли сельскохозяйственного на- [гр. homogen s однородный по составу] в 100 % случаев значения;


отсутствует: не  существует ни  одного города, террито 2-я категория — земли населенных пунктов;

рия которого застроена только жилыми домами, то  есть 3-я  категория — земли промышленности, энерге- который является населенным пунктом в  буквальном, тики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, предельном значении. Поскольку ЗК РФ устанавливает земли для обеспечения космической деятельности, земли для различных категорий земель неодинаковый режим ис обороны, безопасности и  земли иного специального на- пользования, это может вызвать негативные последствия, значения;

в частности, при определении стоимости. Так, например, 4-я  категория — земли особо охраняемых террито- вся территория города формально может рассматривать рий и объектов;

ся как  один объект оценки, но  множественность видов 5-я категория — земли лесного фонда;

использования ее отдельных фрагментов исключает воз 6-я категория — земли водного фонда;

можность иного варианта определения стоимости, кроме 7-я категория — земли запаса. как через оценку конкретных земельных участков с опре Данный перечень категорий земель является исчер- деленной функцией.

Весьма своеобразной выглядит 3-я  категория.

пывающим, какие-либо иные категории выделить нельзя (то  есть в  данном случае отсутствует недостаток, имею- Для  целей определения стоимости наиболее очевидным щийся в ст.130 ГК РФ и отмеченный ранее). является отнесение данной категории к  группе «фактор Необходимо установить, как  соотносятся между со- производства». Однако, подобное отнесение будет спра бой данные категории и классификационные группиров- ведливым только в  случае использования таких земель ки в составе III-го уровня иерархии. Полное соответствие в  предпринимательской деятельности, что  заведомо ис имеет место для  1-й категории (относится к  факторам ключается для земель обороны, безопасности, иного спе производства) и для  2-й категории (входит в  состав не- циального назначения, а  также земель для  обеспечения движимого имущества). Для  всех других категорий космической деятельности. Оценка земли должна про взаимосвязь нуждается в  дополнительных пояснениях изводиться в соответствии с существующим использова и уточнениях. нием (то  есть фактически — в  соответствии с  функцией Для  экономического анализа недвижимости перво- расположенных на земельном участке объектов недвижи степенное значение имеют земли населенных пунктов, так мости).

как именно в них сконцентрировано основное количество Отметим наиболее важный для  целей анализа факт:

объектов недвижимого имущества. Согласно определе- все эти земли предназначены для размещения на них со нию ст.84 ЗК РФ землями населенных пунктов признают- ответствующих объектов недвижимости. Для  земель ся земли, используемые и предназначенные для застройки промышленности это будут производственные здания, и развития населенных пунктов. Как будет подробно по- склады готовой продукции, здания фабричной (завод казано далее, эффективное развитие недвижимости ской) администрации и  т. д.;

для  земель энергетики это РАСЭ-XV будут такие объекты, как  ЛЭП, различные подстанции множества в  рамках общей совокупности по  вспомога и  распределительные устройства. На  землях иного спе- тельному (хотя и  важному) признаку. Следовательно, циального назначения также будут располагаться соот- в пределах каждой категории может быть выделен произ ветствующие объекты недвижимости после того, как это водный (внутренний) сегмент, совокупность которых, тем иное специальное назначение будет определено. не  менее, не  формирует самостоятельной категории, по К землям, включенным в 4-ю категорию, относятся скольку в подобном случае будет грубо нарушена логика те, которые имеют особо ценное значение и которые пол- классификации.

ностью или частично исключены из хозяйственного обо- Все эти многочисленные логические «нестыковки»

рота (лечебно-оздоровительные и  курортные местности;

могут быть устранены и  другим способом. Достаточно территории рекреационного назначения [лат. recreation только учесть, что  все особо ценные земли, вне зависи — восстановление];

земли историко-культурного назна- мости от их  принадлежности к  конкретной категории, объединены одним признаком: их  следует охранять, но чения).

их нельзя использовать (по крайней мере, в обычном режи Выделение этих земель в самостоятельную категорию ме). Они обладают парадоксальной «функцией неисполь представляется достаточно спорным. Проблема заклю зования». Парадоксальность отнюдь не  свидетельствует чается в  том, что в  данном случае нарушается главный принцип категорирования, и  вид использования земель о  неправильности. Ведь никого не  удивляет, например, подменяется их  статусом. Для  подтверждения этой по- что  покой является частным моментом движения (пред зиции обратимся к ст.94 ЗК РФ «Понятие и состав земель ставляет собой движение со скоростью, равной 0). Такая особо охраняемых территорий». Для начала обратим вни- особая функция хорошо выражается определением зе мание на два обстоятельства формального характера: мель как заповедных. С этой позиции они могут быть вы вопервых, само словосочетание «земли территорий» делены в самостоятельную категорию, соответствующую следует признать неудачным, налицо явная тавтология: классификации недвижимости в  целях экономического «территория» происходит от  латинского «terra», то  есть анализа.

земля, и  сама территория понимается, прежде всего, Разумеется, отмеченные обстоятельства нельзя счи тать недостатком ЗК, который является правоустанав именно как некоторый фрагмент земной поверхности;

вовторых, в  данной статье, как и  в  других статьях ливающим документом и, как  уже отмечалось, не  обязан соответствовать логике экономического анализа. В  этом гл. XVII, не  конкретизируется, что  именно следует счи тать особо охраняемыми объектами (вполне допустимо также прослеживается отмеченная ранее необходимость считать таковыми, например, все объекты обороны и без- множественности классификаций в зависимости от кон опасности, АЭС и многое другое). кретного предмета анализа (в  ЗК таким предметом яв Согласно п.1 ст.94 ЗК РФ критерием отнесения зе- ляются права и  порождаемые ими правоотношения, а мель к данной категории является не специфический вид в экономическом анализе — стоимость и все ее произво использования, как это установлено в ст.7, а особое значе- дные формы).

На  первый взгляд может показаться, что  5-я  кате ние, исключительная ценность земель, в связи с чем они гория однозначно относится к  факторам производства.

полностью или  частично изымаются из  хозяйственного использования и  оборота. Для  этих земель «установлен Ситуация, однако, осложняется тем, что в  соответствии особый правовой режим», в чем, собственно, и проявля- со  ст.101 ЗК РФ к  землям лесного фонда относятся все ется статус. В  п.2 ст.94 определяется состав особо охра- лесные земли, то есть земли, покрытые лесной раститель ностью, но далеко не все они включены в хозяйственный няемых земель. Анализируя этот состав, можно сделать вывод, что  нормы ЗК РФ трактуют особо ценные земли оборот. Следовательно, в  пределах данной категории со как земли, на которых находятся исключительно ценные существуют природные объекты и  факторы производ природные объекты, объекты недвижимости или те, с ко- ства. При  этом не  включенные в  хозяйственный оборот торыми связаны выдающиеся исторические события (на- земли лесного фонда неправомерно рассматривать в  ка пример, в  этом контексте Бородинское поле понимается честве потенциального фактора производства, так как все не «само по себе», а как территория Бородинской битвы). 100 % этих земель никогда и ни при каких условиях таким Таким образом, исключительная ценность приписывается образом использоваться не  будут — элементарно нечем не самой земле, а природным объектам и событиям, свя- станет дышать.

Часть земель 6-й категории (земли водного фонда) занным с каким либо земельным фрагментом. Это нельзя считать основанием для выделения таких земель в особую согласно п.1 ст.112 ЗК РФ представляют собой «земли, категорию, поскольку в действительности как особо цен- занятые водными объектами» (имеются в виду донья во ный объект земли могут быть выделены в  составе прак- доемов), а  также «земли водоохранных зон водных объ тически любой категории (например, зоны заповедного ектов». Они, следовательно, должны включаться в группу градостроительного режима в составе земель населенных «природный объект». Другая часть — это земли «гидро пунктов). Еще  раз подчеркнем: последовательная струк- технических сооружений и иных водохозяйственных со туризация недвижимости, формирование классифика- оружений, объектов». Их, очевидно, следует включить ционных элементов обеспечиваются по  критерию вида в  группу «фактор производства». Но  необходимо учи использования (целевому функциональному назначению), тывать то  обстоятельство, что  ряд таких сооружений а  режим использования формирует специфические под- (например, шлюзы) не являются объектами прямого ком РАСЭ-XV мерческого использования, и они, таким образом, долж- при определении его стоимости и как имущественного ны включаться в группу «недвижимое имущество». комплекса, и как бизнеса. В первом случае функция отсут Что  же касается 7-й категории, то  здесь необходи- ствует по  определению, поскольку имущественный ком плекс это неработающее предприятие. Во втором случае мо, прежде всего, отметить, что по  площади они зани мают третье место после земель сельскохозяйственного существует единая (интегральная) функция всех совмест назначения и земель лесного фонда (6,5 % всего земель- но используемых факторов производства и  составляю ного фонда страны). Сам этот факт нельзя считать по- щих их элементов.

ложительным, более 100 млн га земли вообще никак Вместе с  тем, никоим образом нельзя игнорировать не  используются. А  поскольку земли данной категории тот очевидный факт, что предприятие в целом всегда об являются неиспользуемыми, фактической (реальной) ладает определенной функцией, которую можно предста стоимости они иметь не  будут. Для  этих земель сто- вить в виде двухуровневой модели.

I уровень (высший) — общая функция, под которой имость может определяться только в  связи с  предпола гаемым использованием, а  ее величина будет зависеть понимается собственно предпринимательская деятель от того, в какую именно категорию будут переведены не- ность, то есть «самостоятельная, осуществляемая на свой используемые земли (п.2 ст.103 ЗК РФ). риск деятельность, направленная на систематическое по Перейдем к анализу деления объектов недвижимости лучение прибыли от  пользования имуществом, продажи по категориям. Для начала отметим, что в данном случае товаров, выполнения работ или  оказания услуг…» (п. невозможна «обратная постановка задачи», то есть дубли- ст.2 ГК РФ).

II уровень (низший) — детализированная функция, рование категорий земель — такая, например, категория, как «здания поселений» просто не имеет смысла. то  есть предпринимательская деятельность, конкрети Очевидно, что в  качестве отдельной категории зированная по  виду создаваемой товарной продукции, должны выделяться объекты недвижимости, имеющие выполняемых работ или  оказываемых услуг. Нетрудно самостоятельную функцию. Столь же очевидно, что функ- заметить, что  такая конкретизация соответствует отрас циональная структуризация будет достаточно условной. левой принадлежности предприятия. В  каждой отрасли Это можно проиллюстрировать простым примером. действуют свои стоимостнообразующие факторы и суще Допустим, в  качестве самостоятельных категорий со- ствует специфический процесс формирования стоимости, оружений выделены мосты и железные дороги. Сразу же отражающий отраслевые различия в технических, техно возникают, как минимум, три вопроса: логических, организационных и  других условиях произ — к какой категории следует отнести железнодорож- водства.

ный мост? С  учетом изложенного при  определении стоимости — не являются ли мосты и железные дороги детали- предприятия как  бизнеса целесообразно формировать зацией более общей категории, которую условно можно категории предприятий в  соответствии с их  принадлеж назвать «транспортными сооружениями»? ностью к конкретным отраслям. Состав отраслей целесо — насколько вообще правомерно выделение мосто- образно принимать по действующему Общероссийскому вых сооружений в отдельную категорию, если они в 100 % классификатору видов экономической деятельности (ОК случаев представляют собой не самодостаточный объект, ВЭД).

а элемент транспортной коммуникации? При  определении стоимости предприятия как  иму Однозначное и  непротиворечивое решение подоб- щественного комплекса его отраслевая принадлежность ных вопросов вряд ли возможно, подобные попытки, ско- имеет второстепенное значение и  проявляется только рее всего, приведут к вырождению анализа в казуистику. в составе имущества, а единственным (общим) стоимост нообразующим фактором является количество овещест Как известно, если трудность нельзя преодолеть, ее следу вленного труда, заключенного в этом имуществе.

ет обойти, в данном случае принять некоторые упроще V уровень классификации является завершающим ния, не затрагивающие существа проблемы.

Для  целей определения стоимости главное значение для  недвижимости, не  принадлежащей к  имущественно имеет то  обстоятельство, что  каждая самостоятельная му комплексу предприятия, и его элементы соответству функция формирует соответствующее множество стои- ют конкретному объекту недвижимости — земельному мостообразующих факторов, то есть, имеет место логиче- участку, зданию, сооружению, строению.

ская взаимосвязь следующего вида: Предложенная классификация исчерпывается VI уровнем, включающим конкретные ОН, которые Fi Кi fv (С) i {f (C) 1, f (C) 2….., f (C) n}, (4.4), где Fi — функция объекта недвижимости;

при  определении стоимости выступают либо в  качестве Кi — соответствующая классификационная категория;

элементов имущественного комплекса, либо в  качестве fv (С) i — полное множество факторов стоимости для объ- составных частей факторов производства. Может воз екта недвижимости с i-ой функцией (или, что то же самое, никнуть закономерный вопрос о  том, не являются  ли входящего в i-ую категорию), i=1,2,…, n;

дополнительным классификационным уровнем объек f (C) 1, f (C) 2….., f (C) n — конкретные факторы стоимости, ты недвижимости одного функционального назначения, являющиеся элементами факторного пространства fv (С) i. детализированные по  так называемым типологическим Отсутствие самостоятельной функции характерно и признакам. Так, например, жилые здания различаются для всех объектов недвижимости в составе предприятий по этажности, планировке квартир, конструктивной схе РАСЭ-XV к улучшению качества ОН, что непосредственно сказыва ме и т. д. и т. п. Можно ли по каждому из этих признаков формировать некоторую классификационную группиров- ется на величине стоимости.

ку? Правильное решение вопроса возможно только с уче- Гораздо сложнее обстоит дело с  обоснованием ве личины Сон для  объектов природного происхождения.

том одного обязательного условия: классификационные уровни выделяются до  тех пор, пока возникают допол- Совершенно очевидно, что  эту величину невозможно нительные стоимостнообразующие факторы и / или  пока определить непосредственно.

не обеспечивается полное тождество (совпадение) объек- Следовательно, необходимо вводить в  анализ та оценки и объекта гражданского оборота (в тех случаях, какие-то  дополнительные, и в  известном смысле, искус когда недвижимость может быть включена в этот оборот). ственные условия и ограничения.

По результатам проведенного анализа можно сделать К  основным из  таких условий и  ограничений отно следующие выводы: сятся два:

а) все ОН природного происхождения рассматривают 1. При прочих равных условиях основным фактором, ся как объекты реальной или гипотетической сделки купли воздействующим на величину стоимостного эквивалента продажи, то  есть единственным вариантом стоимостного недвижимости, является материальный фактор, то  есть эквивалента признается рыночная стоимость (Срын.);

совокупность натурально-вещественных характеристик б)  Срын. определяется для  конкретного предполагае объекта недвижимости (все прочие факторы следует мого вида использования ОН природного происхожде расценивать как  дополнительные, корректирующие ту ния, то есть один и тот  же ОН может иметь несколько стоимостную базу, которая формируется в результате воз в  равной степени обоснованных значений своей стоимо действия материального фактора).

сти (в зависимости от конкретного вида предполагаемого 2. Любой материальный объект имеет главное свой ство, необходимое для  полноценного экономического использования.

анализа, — он может быть с необходимой и достаточной Дополнительно действуют такие факторы, как  об точностью определен количественно (свойство измери стоятельства конкретной сделки (например, срочность), мости). а также неопределенность цен будущих периодов (напри 3. Переход от уровня I к уровню II осуществляется мер, в ситуациях возмещения ущерба от потери недвижи по закрепленному в законе критерию неразрывной связи мого имущества).

5. На  IV уровне никаких принципиальных затруд с землей, точнее — свойству стационарности как абсолют но необходимому условию, определяющему возможность нений в определении величины стоимости не возникает.

использования объекта недвижимости по определенному Главной является задача правильного определения клас функциональному назначению. сификационных групп в составе данного уровня.

Никаких признаков, определяющих принадлежность Для экономического анализа недвижимости важней шей классификационной группой ОН природного проис к движимому имуществу (Д) в законе не содержится. Глав ная причина — практически неограниченная номенклату- хождения является земля, — по той очевидной причине, ра [лат. nomenclatura — роспись имен, список, перечень] что она представляется собой первичный ОН.

Абсолютное большинство реальных ОН представ такого имущества.

4.  Важнейшее значение имеет переход от  уровня II ляет собой интегрированное единство первичного ОН к уровню III, так как именно он определяет теоретические (земельный участок), вторичного ОН, под которым пони основания определения величины стоимостного эквива- мается расположенный на  конкретном земельном участ ке ОН основного назначения, а также третичных ОН (ОН лента объектов недвижимости (Сон). Критерием разделе ния всей совокупности ОН в составе III уровня является вспомогательного использования, а  также встроенные, генезис ОН, то есть характер его происхождения. С этой пристроенные и встроено-пристроенные).

6. На V уровне осуществляется дальнейшая конкре точки зрения все ОН, по определению, разделяются на  класса — ОН природного происхождения и ОН, представ- тизация видов ОН.

ляющее собой результат труда. Такой объект природного ОН, как  земля, конкрети Удовлетворительное теоретическое обоснование зируется в соответствии с положениями ЗК РФ, хотя сами для определения величины Сон имеется только для объек- эти положения в  ряде случаев являются проблемными тов второго класса — трудовая теория стоимости. В со- (искусственные критерии категоризации земель).



Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.