авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 11 ] --

ответствии с ней величина Сон определяется совокупными Для  ОН, являющихся результатами труда, крите затратами общественно необходимым рабочим временем рий конкретизации можно считать единым — это на (ОНРВ) на  создание ОН. Одним из  основных аргументов личие определенной функции, под  которой понимается в пользу адекватности трудовой теории стоимости яв конкретный вид использования (как  уже отмечалось, ляется прямая корреляция между качеством ОН и  его для предприятия функцией можно считать их отраслевую стоимостью (4.1);

с  другой стороны, при  прочих равных принадлежность).

7. На VI уровне обеспечивается необходимая и доста условиях качество ОН коррелирует с  величиной затрат времени на его создание: точная конкретизация первичного ОН в виде земельного Qон = f (ОНРВ). участка, под  которым понимается однозначно определен (4.5).

ный в натуре и по документам фрагмент земной поверх Зависимость (4.5) предполагает увеличение расхо ности.

да материалов и труда в нормальных условиях приводит РАСЭ-XV Необходимая и достаточная определенность в натуре ситуацию, связанные с недвижимостью, наилучшим воз равнозначна наличию конкретных геодезических коорди- можным образом. Только в результате реализации таких натных границ земельного участка. решений мы получим требуемый результат фактиче Однозначная определенность земельного участка ски. Таким образом, целевое назначение экономического анализа недвижимости заключается в  комплексном эко по  документам означает идентичный перенос этих ко номическом обосновании тех управленческих решений, ординат в  регистрирующие и  правоустанавливающие реализация которых обеспечивает достижение резуль документы (единый реестр недвижимого имущества, зе тирующего критерия (это может быть максимум получа мельный кадастр, свидетельство о  праве собственности емого дохода, рыночной стоимости ОН или  ее прироста и т. п.).

Какова практическая значимость классификации и т. д.). Такая взаимосвязь может быть отражена как:

ЭН (экономика недвижимости) УН (управление не недвижимого имущества, каким именно образом она должна использоваться при  экономическом анализе не- движимостью).

Поэтому и  учебник назван «Экономика и  управле движимости? Ответ на  этот вопрос можно сформулиро ние недвижимостью» — это, если можно так выразиться, вать следующим образом:

— без наличия классификации правильный научный две стороны одной медали. Экономическая деятельность анализ, в том числе, экономический, невозможен в прин- создает материальную основу жизни общества, а «фунда ципе. Классификация систематизирует, упорядочивает ментом», на котором держится не только экономическая, некоторое множество объектов. При этом упорядочивает но и любая другая жизнедеятельность, является недвижи мость. Без  использования ОН различного функциональ именно таким образом, какой требуется для достижения цели анализа. Отсюда и вытекают различия между право- ного назначения жизнь современного общества просто вой классификацией и той, которая используется в эконо- невозможна. Естественно, для  того, чтобы деятельность мическом анализе недвижимости;



была эффективной, необходимо управление. Насколь — каждый классификационный уровень содержит ко оно было эффективным, мы узнаем через сравнение стоимостнообразующие факторы, а  также причинно экономических показателей. Таким образом, экономика следственные связи между ними, что  можно считать не- и  управление недвижимостью находятся между собой и обходимым и достаточным основанием для определения в прямой, и в обратной связи.

Итак, ответ на  вопрос «Зачем?» состоит из  двух ча величины стоимостного эквивалента объектов недвижи мости. стей:

вопервых, для  использования полученных знаний, Выполненный анализ представляет собой ответ на  вопрос, что  такое экономика недвижимости. Теперь умений и навыков в своей будущей практической деятель нужно более подробно ответить на следующий вопрос — ности;

зачем изучается экономика недвижимости. Вкратце ответ вовторых, для создания абсолютно необходимых ус сводится к следующему: ловий принятия эффективных управленческих решений — любая строительная специальность тем или иным в сфере недвижимости.

образом изучает что-либо, связанное с недвижимостью;

Базовые концептуальные модели экономического — одним из  направлений подготовки специали анализа недвижимости стов по строительству является экономика и менеджмент строительства;

Получив ответы на  вопросы «Что?» и  «Зачем?», мы — в  границах подготовки экономистов и  менедже- можем перейти к  главному из  вопросов экономического анализа недвижимости — «Почему?». Это самое «почему»

ров по  строительству обязательным является формиро вание знаний, умений и навыков экономического анализа является сложносоставным, в нем объединено множество недвижимости, что достигается по результатам изучения различных конкретных вопросов.

экономики недвижимости. Ранее указывалось, что  неотъемлемой частью лю Не краткий ответ следует начать с, на первый взгляд, бого анализа является так называемая аксиоматика. Ос парадоксального утверждения: экономический анализ новное внимание при  этом было уделено обязательным как таковой никакого самостоятельного значения не име требованиям и  условиям, в  соответствии с  которыми ет. Представим себе, что  соответствующий специалист осуществляется анализ (определенность понятийно-ка выполнил качественно и в полном объеме экономический тегорийного аппарата, умение использовать абстрактные анализ какого-либо процесса или  ситуации, связанных понятия и т. д.). Теперь требуется определить аксиомати с  недвижимостью. В  результате получена всесторонняя ку конкретного вида анализа, которым для  нас является обоснованная величина CОН или степени ее изменения (± экономический анализ недвижимости. В  качестве такой CОН), или какие-то другие связанные со стоимостью пока- аксиоматики предлагается рассматривать совокупность базовых концептуальных моделей.





затели. Экономический анализ недвижимости можно счи тать законченным, но это ровным счетом ничего не дает основные фазы жизненного цикла для  практической деятельности. Необходимо выполнить решающий шаг: на  основе результатов экономического Недвижимость имеет продолжительный срок жиз анализа принять эффективные управленческие решения, ни. Наиболее устойчивой во времени является планиро которые позволят осуществлять процесс или  изменить вочная структура города, сформированная как результат РАСЭ-XV Рис.4.1. Жизненный цикл недвижимости документацией производится строительство объекта.

градостроительной деятельности. Улицы старых городов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, Длительность этой стадии, в  зависимости от  вида объ а выходящая на них застройка успела обновиться несколь- екта, обычно составляет 1-2  года. Крупный строитель ко раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз ный проект, например АЭС-1000, может осуществляться подвергаются капитальному ремонту. При планировании в течение 10 лет и больше, будучи разбитым на отдельные зданий или их  капитального ремонта период до  следую- строительные и технологические комплексы.

Эксплуатация здания. После завершения строи щего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой заплани рованный срок называется жизненным циклом строения тельства объект эксплуатируется в  течение длительного (здания или  сооружения). Жизненный цикл обществен- времени (например, 50 лет), с целью выполнения в нем ос ных зданий составляет 50-100 лет, жилых зданий 50 лет, а новной деятельности. За ним организуется уход, текущий у промышленных и складских зданий — чаще всего огра- и капитальный ремонт. Большинство объектов на протя ничивается пределом в 30 лет. жении всего жизненного цикла сохраняют одно и то  же Основными фазами существования строения явля- назначение (школы остаются школами, квартиры — квар ются строительство, эксплуатация и снос (рис.4.1). тирами и т. д.).

снос. С того времени, как приносимый зданием до строительство. Стадию строительства можно разде- ход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые лить на стадию предварительного планирования проекта, на  уход и  содержание, здание должно быть снесено и стадию проектирования и стадию строительства. на  его месте построено новое. Если земельный участок На  стадии предварительного планирования дается не представляет собой большой ценности, а снос, наобо обоснование целесообразности данного проекта, а также рот, связан со  значительными затратами, здание может составляется его программа, определяющая основные ко- оставаться без  ухода и  эксплуатации. Такие обветшав личественные и  качественные показатели будущего объ- шие строения негативно влияют на  окружающую среду.

екта, уровень затрат, с  достаточной степенью точности, В  крупных городах промышленные окраины, застроен временные цели строительства объекта. ные много лет назад, в настоящее время оказались внутри На  стадии проектирования владелец объекта зака- города. Местные органы власти пытаются найти решения зывает проектную документацию, с  точным определе- по новому использованию старых промышленных строе нием всех его параметров. В  соответствии с  проектной ний и территорий.

РАСЭ-XV Экономика жизненного цикла. С точки зрения эко- чина переезда — смена места работы, повышение дохо номики жизненного цикла недвижимости решающим дов и качества жизни, увеличение семьи и др. На рис.4.2, является эффективное обеспечение 50-летнего срока осу- в  показана схема функционального городского магази ществления основной деятельности. Значение строитель- на. Его функциональное назначение остается тем  же са ства и  содержания объекта в  течение всего жизненного мым, но  старые складские помещения перепланируются цикла в общем составляет 15-20 %. Только при прожива- под торговые залы и с целью их расширения приобрета нии значение строительства становится существенным. ются соседние объекты недвижимости. На рис.4.2, г пред влияние на  недвижимость «жилищной карьеры». ставлен жизненный цикл с  точки зрения пользователя.

В небольших жилых домах пользователи меняются в ос- Пользователь 1, расширяя свою деятельность в  течение новном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных своего жизненного цикла, много раз переезжает в новую жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. При- недвижимость. Особенно это хорошо видно на  примере Рис.4.2. Структуры жизненного цикла недвижимости в зависимости от «жилищной карьеры» и основной деятельности РАСЭ-XV Рис.4.3. Технические жизненные циклы разных частей недвижимости промышленных предприятий. Новые линии по  выпуску струкций происходит с  различной скоростью (рис.4.3).

продукции, а  также возросшее значение перевозок, за- Деятельность, происходящая в здании, со временем меня ставляют предприятия перебираться на  более выгодные ется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания места. является наиболее прочной его частью. Он, как правило, В  квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно не  меняется в  течение жизненного цикла. Несущие кон меняются через 5-10 лет. Как правило, со сменой жильцов струкции являются долговременными, и поэтому не всег в квартире требуется проведение косметического ремонта да возможно изменить пространственное решение здания.

(например, окраска и замена обоев). Многоэтажный жи- Трубы и  приборы систем отопления, канализации лой дом, расположенный в центре города, на протяжении и  вентиляции требуют капитального ремонта, по  край своего жизненного цикла может сменить свое функци- ней мере, один раз на  протяжении всего жизненного ональное назначение на  офисное здание, что  потребует цикла здания. Периодически требует более значитель проведения уже более основательного ремонта. Коммер- ных изменений офисная автоматизация в  офисных зда ческое здание (например, универмаг), может в  течение ниях, устройства активного отдыха, а также развлечений длительного времени сохранять свое назначение и  даже и  обслуживающие их  системы, расположенные в  общих своего владельца. Во многих случаях пользователи торго- помещениях жилых зданий. Правильная организация вой и офисной недвижимости меняются, их предприятия профилактики и  текущего ремонта можно продлить растут, им требуется большие помещения, либо пред- жизненные циклы разных частей недвижимости. Эконо приятия закрываются и в их помещения въезжают новые мический жизненный цикл здания может быть короче предприниматели. его технического жизненного цикла. Массовая миграция жизненные циклы разных частей недвижимости. из сельской местности в города оставляет пустыми квар На  протяжении жизненного цикла здания физическое тиры, расположенные в  неблагополучных населенных и  моральное старение его помещений, систем и  кон- пунктах. Например, в Восточной Германии имеется около РАСЭ-XV 1 млн квартир в многоэтажных жилых зданиях;

20 % жи- десятилетий. Каждая новая теория или  методика имеет лого фонда остается пустым, поскольку рабочие места, свои преимущества и недостатки. То что работает в одной и  вслед за  ними люди, переместились в  другие регионы. ситуации, может быть непригодным в  другой. Реальный В странах СНГ (Казахстан, Армения и др.) из-за миграции мир не может измениться быстро и легко под одним лишь русскоязычного населения рыночная цена квартир в  не- воздействием той или иной теории. Эти теории можно ус сколько раз ниже их себестоимости. ловно разделить на три группы: традиционные (классиче культурное наследие. Фонд старой застройки ская школа), бихевиористические (неоклассическая школа) признается важным элементом культурного наследия и теория системного подхода (современная школа).

России. Московский Кремль или Зимний Дворец в Санкт Принципиальная структура модели управления Петербурге представляют значительную архитектурную недвижимостью и характеристика ее элементов ценность и являются свидетелями истории нации. Такое наследие должно обязательно сохраняться. В  основном Достижение целей, стоящих перед любой системой за  сохранность культурного наследия отвечают специ- управления, обеспечивается путем реализации конкрет альные органы по  охране памятников. Часто с  экономи- ных функций и  задач управления. Функции управления ческой точки зрения это является дорогостоящей задачей делятся на общие и частные.

(достаточно упомянуть программы восстановления исто- Общие функции постоянны для  хозяйствующего рических центров Москвы и Санкт-Петербурга). субъекта любого профиля или рода деятельности, част ные же функции определяются целями конкретного хо зяйствующего субъекта и  зависят от их  типа, размера, места и  рода деятельности. При  этом хозяйствующими субъектами называют все единицы экономики (физиче 4.2. УПРАвлеНие ские и / или юридические лица), принимающие самосто НедвижимостьЮ ятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколь основные принципы управления ко лиц, составляющих некоторое единое волевое обра Модель управления состоит из системы и из струк зование (семья, компания, ассоциация, правительство туры управления. Системы управления одна от  другой и т. д.).

отличаются главным образом по  тому, какую роль в  мо- Компании (организации) являются производствен дели они отводят структуре, а какую — другим факторам. но-хозяйственными единицами. В  экономическом смыс Наиболее обобщающей характеристикой модели является ле для  недвижимости это означает участие компании метод управления. в  создании готовой строительной продукции (объекта Существует две основные системы управления: фор недвижимости), аренде, залоге, продаже, т. е. выполнение мальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархич- каких-либо целей.

ность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) Цели экономических решений, принимаемых ком — не  запрещает исполнителю действовать по  горизон- паниями, могут быть различными. Например, получение тальным и пересекающим связям. максимальной прибыли, сохранение или обеспечение со При  первой системе в  сотрудниках поощряется ис- ответствующей доли продукции на  рынке, возмещение полнительность, а во втором — инициатива, творческий издержек, достижение экономической или политической подход к делу. власти, сохранение семейного наследства и  т. д. С  точки Формальная система опирается на  организацион- зрения достижения прибыли различают производствен ную структуру предприятия;

неформальная — на  его но-экономический принцип и  принцип удовлетворения микрокультуру. Формальный подход работает успеш- потребности.

Производственноэкономический принцип — это но только в  том случае, когда работа поддается регла ментации, количественной оценке и  сопоставлению главный принцип любой компании, чья экономическая (например, в  массовом строительстве). Однако сфера деятельность направлена на  получение прибыли. При применения формального подхода сужается главным об- быль возникает как разница между доходами и расхода разом из-за возросшей нестабильности внешней среды. ми. Если хотят максимизировать прибыль оптимального Неформальная система предполагает постоянное количества продукции с  минимальными издержками на  ее производство, то  говорят о  принципе максимиза изменение объектов управления. Замысел основателя ции прибыли.

проявится в том, что он определит состав и расположе Принцип удовлетворения потребностей — это глав ние объектов — домов, магазинов, детских садов и  т. д.

— но  маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. ный принцип всех компаний, чья экономическая деятель При таком подходе люди более склонны относится к ра- ность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворить боте не как  к  средству получения прожиточного мини- свои потребности (нужды) в определенных областях:

мума, а как  к  средству реализации своих жизненных — общественные компании (например, застройщи устремлений. ки (заказчики), находящиеся в  подчинении муниципа Вопросы управления и принятия решений изучались, литетов), стремятся при  этом к  соразмерности прибыли (принцип соразмерности);

анализировались и  обсуждались на  протяжении многих РАСЭ-XV Рис.4.4. Общая модель управления недвижимостью — другие общественные компании (например, ком- Макро- и  мезоэкономические условия функци мунальные эксплуатирующие организации — ДЭЗы, онирования данной модели условно ранжируются ЖЭКи, РЭУ, коммунальные транспортные компании) ра- и  помещены на  разных орбитах центрального круга ботают при  ценах, возмещающих издержки, и / или  даже по  следующему порядку: ближе всех к  центру распо получают дотацию из субсидий из общественных фондов, ложены факторы, определяющие механизм сочетания муниципальных фондов (принцип возмещения издержек государственного (в  данном случае муниципального) или общеэкономический принцип). регулирования с рыночным механизмом;

на следующем Вышеперечисленные принципы лежат в  основе об- уровне находится развитие строительной отрасли, со щей модели управления рынка недвижимостью (рис.4.4), ставляющее основу непрерывного процесса расширения где главными хозяйствующими субъектами являются и возобновления основных фондов путем строительства застройщик, владелец (конечный собственник) и  поль- объектов недвижимости, реконструкции, модернизации, зователь. капитального ремонта и т. д.;

затем макроэкономические Основные параметры модели: воспроизводство ос- условия функционирования центральных органов вла новных фондов;

мобилизация финансовых источников сти с  вероятным возникновением трех классов риска накопления;

удовлетворение потребностей хозяйствую- — экономического, фискально-монетарного и  социаль щего субъекта. В центре этого круга находится треуголь- но-политического.

ник, который символизирует достижение определенного Такое ранжирование имеет условный характер уровня соразмерной прибыли. и  между макро-, мезо- и  микроуровнями существуют весьма сложные взаимодействия.

РАСЭ-XV 4.3. девелоПмеНт жение действующих предприятий, приобретение машин, Недвижимости оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изы скательские работы и другие затраты. Классификацию ин цели и  принципы организации девелопмента не- вестиций представлена на рис.4.5.

движимости Кроме того, вопрос классификации инвестиций Понятие «девелопмент» (от английского «to develop» до сих пор остается спорным и в российской экономиче — развивать, разрабатывать, раскрывать) в  самом ши- ской науке.

роком смысле — деятельность, предусматривающая Инвестиции принято классифицировать относительно:

качественные изменения в объекте и обеспечивающая по- — объекта приложения;

вышение его стоимости. К  объектам девелопмента в  об- — формы инвестирования;

щем случае относят не  только объекты недвижимости, — фактора времени.

но и, например, информационные технологии. Относительно объекта приложения инвестиции Девелопмент недвижимости можно определить можно разделить на два вида: портфельные и реальные.

как  качественное преобразование недвижимости, обе- Портфельные инвестиции — вложения в  ценные спечивающее возрастание ее стоимости, а также как про- бумаги с  целью последующей игры на  изменение курса фессиональную деятельность по  организации процесса и (или) получение дивиденда, а также участия в управле девелопмента. нии хозяйствующим субъектом;

Создание каждого объекта недвижимости представ- Реальные инвестиции — вложения частной фирмы ляет собой особый инвестиционный проект, в связи с чем, или  государства в  производство какой-либо продукции, основой исследования процесса девелопмента является которые, в свою очередь, могут быть классифицированы подход к нему как к инвестиционному проекту. следующим образом:

Понятие «проект» широко используется в современ- — инвестиции в  повышение эффективности.

ной экономической литературе и хозяйственной практике Их  целью является, прежде всего, создание условий и все же относится к числу терминов, толкование которых для  снижения затрат за  счет замены оборудования, об не является еще однозначным. учения персонала или  перемещения производственных Наиболее удачным определением понятия «проект» мощностей в  регионы с  более выгодными условиями представляется следующее: проект — система сформу- производства;

лированных в его рамках целей, создаваемых или модер- — инвестиции в расширение производства. Задачей низируемых для их  реализации физических объектов, такого инвестирования является расширение возможно технологических процессов, технической и  организаци- стей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рын онной документации для  них, материальных, финансо- ков в рамках уже существующих производств;

вых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих — инвестиции в создание новых производств. Такие решений и мероприятий по их выполнению. инвестиции обеспечивают создание совершенно новых В  Федеральном законе от  25 февраля 1999  года № предприятий, которые будут выпускать ранее не изготав 39-ФЗ «Об  инвестиционной деятельности в  Россий- ливавшиеся товары (или оказывать новый тип услуг), либо ской Федерации, осуществляемой в  форме капитальных позволят фирме предпринять попытку выхода с ранее уже вложений» приводится следующее определение: «Ин- выпускавшимися товарами на новые для нее рынки;

вестиционный проект — обоснование экономической — инвестиции ради удовлетворения требований го целесообразности, объема и сроков осуществления капи- сударственных органов управления. Эта разновидность тальных вложений, в  том числе необходимая проектно- инвестиций становится необходимой в том случае, когда сметная документация, разработанная в  соответствии фирма оказывается перед необходимостью удовлетворить с законодательством Российской Федерации и утвержден- требования властей в части либо экологических стандар ными в  установленном порядке стандартами (нормами тов, либо безопасности продукции, либо иных условий и  правилами), а  также описание практических действий деятельности, которые не могут быть обеспечены за счет по осуществлению инвестиций». только совершенствования менеджмента.

Под  инвестициями в  данном Федеральном законе По  формам инвестирования выделяют следующие понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное инвестиции:

имущество, в том числе имущественные права, имеющие — приобретение целостных имущественных ком денежную оценку, вкладываемые в  объекты предприни- плексов. Оно представляет собой инвестиционную опера мательской и (или) иной деятельности в целях получения цию крупных предприятий, обеспечивающую отраслевую, прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. товарную или региональную диверсификацию их деятель Необходимо отметить, что  вопрос классификации ности, обычно обеспечивает «эффект синергизма»;

инвестиций не  затронут в  вышеуказанном Федеральном — по формам воспроизводства: — новое строитель законе. Единственной выделенной разновидностью инве- ство;

реконструкция;

модернизация.

стиций являются капитальные вложения, под  которыми По фактору времени выделяют следующие инвести понимаются инвестиции в  основной капитал (основные ции:

средства), в  том числе затраты на  новое строительство, — краткосрочные инвестиции;

расширение, реконструкцию и  техническое перевоору- — долгосрочные инвестиции.

РАСЭ-XV Рис.4.5. Классификация инвестиций РАСЭ-XV В  западной экономической науке существует не- ет собой «процесс обоснования и  реализации наиболее сколько различных подходов к классификации инвести- эффективных форм вложения капитала, направленных ций. на  расширение экономического потенциала предпри Американские экономисты С.  Фишер, Р.  Дорнбуш, ятия» [3].

Р. Шмалензи [1] рассматривают инвестиционные расходы Данное определение, затрагивая основные стадии как затраты на создание новых мощностей по производ- инвестиционной деятельности, не  достаточно полно от ству машин, финансирование жилищного, промышлен- ражает ее цель. Во-первых, более высокий потенциал ного, сельскохозяйственного строительства, а  также означает наличие возможности для  получения большей товарных запасов. прибыли, но  данная возможность, особенно в  условиях Для этой группы авторов характерно, что в понятие российской действительности, не  обязательно будет ре инвестиций они не вкладывают ценные бумаги, нематери- ализована, а, следовательно, может привести к  убыткам.

альные активы, какие-либо другие ценности. Во-вторых, инвестиционная деятельность может быть Немецкий профессор Вайнрих классифицирует ин- связана с  удовлетворением требований общественно вестиции относительно объекта приложения и характера сти, которые не  направлены на  увеличение ее потенциа использования. ла. В связи с этим можно было бы привести определение Различают инвестиции рисковые, прямые, портфель- понятия инвестиционной деятельности или  инвестици ные и аннуитет. онных операций — это «…операции, связанные с вложе Существуют также классификации, по  которым вы- нием денежных средств в реализацию проектов, которые деляют реальные инвестиции (то есть инвестиции в при- будут обеспечивать получение выгод в  течение периода, ращение капитала) и  финансовые инвестиции (то  есть превышающего один год» [4].

вложения в ценные бумаги), а также прямые инвестиции Определение инвестиционной деятельности, данное (форма вложений, которая дает инвестору непосредствен- в Федеральном Законе от 25 февраля от 1999 года №39-ФЗ, ное право собственности на  ценную бумагу или  имуще- — «вложение инвестиций и осуществление практических ство) [2] и косвенные инвестиции (вложения в портфель, действий в  целях получения прибыли и  (или) достиже иначе говоря, набор ценных бумаг или  имущественных ния иного полезного эффекта» — хотя, с одной стороны, ценностей) [2]. и является достаточно универсальным, так как под иным Несмотря на  то, что  все рассмотренные класси- полезным эффектом можно подразумевать и  эффект фикации преследуют разные цели, можно отметить, для третьего лица, все же не отражает основной смысл со что практически любая из классификаций рассматривает временной концепции эффективности, заключающийся инвестиции с точки зрения различных интересов, пресле- в достижении баланса интересов.

дуемых инвестором в процессе вложения средств. Так, на- Наиболее полно отражает суть инвестиционной де пример, деление инвестиций на реальные и портфельные ятельности следующее определение: «инвестиционная выделяет такие цели инвестора как увеличение потенциа- деятельность — это деятельность, связанная с  выбором, ла предприятия или получение дивидендов, соответствен- обоснованием и реализацией таких форм вложения капи но. Различие между рисковыми, прямыми, портфельными тала, которые способствуют расширению экономическо инвестициями и аннуитетом заключается в различной за- го потенциала и  долгосрочному увеличению стоимости интересованности инвестора в доходности инвестирова- предприятия (бизнеса) для инвестора».

ния и ее соотношении с риском. На основе вышесказанного, можно привести сравни Деятельность по  реализации инвестиций опреде- тельную характеристику финансовых активов и инвести ляется, как  инвестиционная деятельность и  представля- ций в недвижимость, что будет отражено в табл.4.1.

Таблица 4.1.

сравнительная характеристика финансовых активов и инвестиций в недвижимость.

Наименование показателя инвестиции в финансовые активы инвестиции в недвижимость Отличительные черты 1. Объект вложения Финансовые инструменты, обращающиеся Объекты недвижимости: здания и на рынке: ценные бумаги, долевое участие сооружения, земельные участки, в предприятии, паи, вложения в денежные улучшения, недры, водные объекты, леса, средства, банковские депозиты, объекты программы федерального, регионального тезаврации, чеки, вклады. Обязательства и иного уровня и пр.

других предприятий по выплате средств за поставленную продукцию, кассовая наличность и др.

2. Сроки реализации Ограничены (акции – сроком жизни Долгосрочный / бессрочный характер компании, другие ценные бумаги – сроком их выпуска) РАСЭ-XV Наименование показателя инвестиции в финансовые активы инвестиции в недвижимость 3. Ликвидность Выше, чем у реальных инвестиций (может Низкая (иногда зависит от цены быть близка к абсолютной) вследствие предложения конкретного объекта и обращения на биржевом рынке может быть достаточно высокой) 4. Сложность заключения сделки Не сложная, по сравнению со сделками с Высокая сложность реальными инвестициями, которые могут включать несколько составляющих 5. Цель вложения Спекулятивные цели Спекулятивный интерес редко, чаще жилищный вопрос или производственный интерес 6. Соотношение риск / доходность Риск может быть как высоким, так и низким, Риск низкий, доходность прямо соответственно, и доходность тоже пропорциональна риску 7. Ценообразование Отработаны рыночные механизмы Специфическое ценообразование из-за уникальности каждого объекта недвижимости 8. Уникальность Эмиссионные ценные бумаги идентичны Уникальность каждого объекта внутри одного выпуска недвижимости 9. Возможность перемещения Легко перемещаемы Невозможно без потери стоимости объекта в пространстве объекта недвижимости 10. Эластичность предложения Эластично Неэластично, т.к. рынок недвижимости и девелоперских услуг ограничен 11. Влияние инфляции Подвержены инфляционным колебаниям Меньше подвержены инфляционным достаточно сильно колебаниям 12. Подверженность износу Нет Подвержены практически всем видам износа 13. Форма вложения Контракт, запись на бумаге, сертификат Материальная форма (земля, недвижимое имущество – право собственности) 14. Сущность Не дают приращение реального Дают приращение капитала (увеличение вещественного капитала, но способны средств производства, материально приносить прибыль, в т.ч. спекулятивный вещественных ценностей) доход 15. Элементы инфраструктуры Фондовые биржи, депозитарии, брокерские и Девелоперские и инвестиционные дилерские конторы компании, проектно-изыскательские и монтажные конторы и институты и т.п.

16. Срок полезного использования Неограничен Ограничен: характеризуется наличием износа 17. Денежные потоки (их природа) По сроку не ограничены (в виде дивидендов, По сроку ограничены (в виде прибыли, процентов и т.п.) разницы между ценой приобретения и ценой перепродажи) 18. Капиталоемкость Не всегда высокая Сравнительно высокая 19. Результат операции Денежный Материальный объект 20. Характер использования Спекулятивные цели, хеджирование Спекулятивные цели, а также инфляционных, процентных и пр.рисков возможность использования для личного или общественного потребления исходя из функционального назначения 21. Издержки на совершение Низкие транзакционные затраты на Сложность структуры объекта, высокие сделки подготовку и совершение сделки, структура издержки на реализацию и подготовку объекта простая сделки 22. Цель осуществления 1) игра на изменении курсов ценных бумаг 1) повышение эффективности инвестиций 2) получение дохода в виде дивиденда, производства купонного дохода и пр. 2) расширение производства 3) участие в управление хозяйствующим 3) создание новых производств субъектом 4) удовлетворение требований государственных органов РАСЭ-XV Наименование показателя инвестиции в финансовые активы инвестиции в недвижимость 23. Взаимосвязь с операционной Часть финансовой, а не операционной От реализованных предприятием деятельностью деятельности реальных инвестиционных проектов во многом зависят параметры будущего операционного процесса, потенциал возрастания объемов его операционной деятельности 24. Размер первоначальных Размер инвестиций может быть минимальным Инвестиции в недвижимость требуют инвестиционных затрат (зависит от возможностей инвестора) значительных капиталовложений 25. Обратимость Обратимы, т.к. инвестор может в любой Инвестиции в недвижимость частично момент продать на финансовом рынке или полностью необратимы: имеют не удовлетворяющие его требованиям длительный срок экспозиции. Изменить финансовые активы и сформировать новый решение по принятым инвестиционным портфель ценных бумаг проектам, в ряде случаев невозможно, за исключение использования в них опционов.

26. Необходимые затраты Низкий «пороговый» уровень инвестиций Высокий «пороговый» уровень инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести в таком количестве, как хочется инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой, - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

27. Длительность Ниже, чем у инвестиций в реальные активы Длительный прединвестиционного периода 28. Передача прав собственности Регистрация в специальном реестре Государственная регистрация 29. Способность изменения Невозможно Объект можно реконструировать, материальной характеристики расширить и пр.

объекта 30. Дефицитность Ограниченность в пределах финансовых Ограниченность в пределах земной ресурсов поверхности 31. Вид риска В основном систематический риск, связанный Влияние несистематического риска непосредственно с изменениями на фондовом велико, но также имеет свое влияние и рынке систематический риск 32. Факторы стоимости Доходность, ликвидность, надежность, Доходность, надежность, финансовое положение и статус эмитента, местоположение, площадь, улучшения цель и права инвестора, срок погашения, состояния фондового рынка и национальной экономики 33. Возможность хищения Возможность кражи, если не ведется реестр Невозможно похитить 34. Информированность Доступность к полной и достоверной Доступность к полной и достоверной инвесторов информации информации о ценах сделки невелика Общие черты 1. Ориентация инвестора на эффективность и прибыльность вложений 2. В основе определения стоимости объекта инвестирования лежит совокупный денежный поток, приносимый объектом инвестирования 3. Стоимость обратно пропорционально степени риска, связанного с вложением в конкретный объект 4. Цели инвестирования: получение текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов 5. Соотношение спроса и предложения определяет цену актива 6. Неоднородность 7. Относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками РАСЭ-XV Таким образом, с учетом вышеизложенных понятий, мости, хотя  бы потому, что в  одном проекте совмещены девелопмент представляет собой метод организации ин и  риэлтерские, и  строительные, и  архитектурные, и  фи вестиционного процесса, подразумевающий организацию нансовые операции.

финансирования и  осуществления проекта по  развитию Целью девелопмента недвижимости является по недвижимости в  заданные сроки и в  пределах соответ лучение дохода (прибыли) за  счет создания объектов, ствующих ограничений с целью извлечения коммерческой удовлетворяющих потребности приобретателей (по выгоды. Девелопмент недвижимости является одним купателей, арендаторов) недвижимости. Любой деве из  важнейших направлений реальных инвестиций, по- лопмент объекта недвижимости связан с  физическими скольку результатом этого процесса является возникно- изменениями, которые обеспечивают появление у объек вение нового объекта недвижимости. та новых потребительских качеств, соответствующих из Девелопментом на  рынке занимаются професси- меняющимся потребностям рынка. Эти изменения могут ональные компании, которые обладают достаточно быть кардинальными (преобразование незастроенного широким возможностями для  осуществления своей дея- участка земли в участок со зданием), могут быть не очень тельности, к чему и обязывает сам процесс девелопмента. заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта В развитых странах различают два основных вида де- из одного функционального использования в другое, на велопмента — умеренный девелопмент (feedevelopment) пример, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда и  рискованный девелопмент (speculative development). присутствуют, являясь необходимым признаком девелоп Иногда к девелопменту относят и строительство объекта мента, необходимым условием для  повышения экономи недвижимости под  себя (buildtosuit), однако такая дея- ческого эффекта от использования объекта.

тельность не имеет целью получение прибыли [5]. В  условиях современной экономики важной ха В первой схеме — feedevelopment — девелопер не бе- рактеристикой физического потенциала объектов не рет на  себя финансовых рисков. Чаще всего инвестор движимости является их  способность к  саморазвитию, нанимает девелопера, чтобы последний на  выбранном переходу от  одного вида использования к  другому.

земельном участке построил здание «под  ключ» и, воз- В  связи с  этим изменяются требования к  объемно-пла можно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера нировочным решениям, которые должны обеспечивать происходит, как  правило, посредством тендера. В  таком возможность преобразования внутреннего пространства проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. зданий, позволяющего менять вариант их  использова Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, ния — от торгового зала к созданию офисных помещений необходимые согласования с  властями, строительство или конференц-залов и т. п.

и  сдачу площадей. На  все необходимые работы он при- Правовой аспект девелопмента связан с  юридиче влекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, ин- ским оформлением произведенных изменений, появления жиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь качественно нового объекта недвижимости, обладающего проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руковод- ценностью большей, чем  исходный. Регистрация вновь ство проекта в  особо сложных случаях может достигать созданного объекта и  прав на  него является принципи 10 % от стоимости проекта. ально важным моментом, поскольку только после этого При второй разновидности — speculative development можно говорить о завершении процесса девелопмента.

— девелопер создает коммерческую недвижимость, вы- Экономический аспект девелопмента реализуется ступая, как  единоличный организатор проекта. По  сути, в  повышении ценности объекта недвижимости вслед девелопер выполняет все те же функции, что и в первой ствие произведенных физических изменений. При  этом схеме, но, кроме этого, занимается еще и  построением сами физические изменения еще не  являются аргумен финансовой схемы проекта, вкладывая при  этом в  него том в пользу увеличения ценности объекта — они влекут собственные средства, становящиеся стержнем будущей за  собой изменение ценности объекта лишь постольку, финансовой схемы. поскольку обеспечивают появление объекта, обладающе Финансовая схема крупных девелоперских проек- го потребительскими качествами, делающими этот объект тов обычно представляет собой сложную комбинацию востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности собственных средств девелопера, привлеченных инве- обеспечивается не любыми физическими преобразовани стиций, банковских кредитов и  предарендных платежей ями, а такими, которые соответствуют требованиям рын от  будущих арендаторов. При  смешанном финансирова- ка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, нии девелопер имеет долю в будущем доходном здании и тем  выше ценность создаваемого объекта, тем  выше эф при вложении на раннем этапе порядка 10 % от стоимости фективность девелопмента.

проекта претендует в будущем на долю до 50 % введенного Таким образом, прирост ценности объекта обеспечи в эксплуатацию объекта недвижимости. вается в  первую очередь не  тогда, когда осуществляется Естественно, что  высокая прибыльность операций строительство, а  тогда, когда выбирается вариант деве speculative development объясняется высокими рисками лопмента.

реализации девелоперского проекта, которые несет деве- В  процессе девелопмента решается комплекс вза лопер. В связи с этим большинство специалистов сходит- имосвязанных проблем, в  связи с  чем, процесс девелоп ся в том, что девелопмент такого рода является наиболее мента можно разбить на  подпроцессы, связанные друг сложной из всех возможных операций на рынке недвижи- с другом в определенной последовательности.

РАСЭ-XV Процесс организации девелоперской деятельности В наиболее общем виде проект девелопмента может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, ор- Процесс — совокупность последовательных дей ганизационно-проектная, строительная, причем каждая ствий для  достижения какого-либо результата. Процесс из них может занимать несколько лет. Разделение на ука- девелопмента есть реализация идеи девелопера, когда занные составляющие представляется интересным, пре- построенные площади объектов недвижимости пользу жде всего, потому что подчеркивает важность указанных ются спросом их арендаторов и покупателей. Управление составляющих. процессом девелопмента представляет собой приложе Выделяют пять основных этапов реализации про- ние знаний, опыта, методов и средств к работам проекта ектов девелопмента, каждый из которых, в свою очередь, для удовлетворения требований, предъявляемых к проек разбивается на ряд составляющих: ту, и ожиданий участников проекта.

1. Разработка концепции и предварительное рассмо- Для  того чтобы начать рассмотрение процесса де трение проекта: велопмента, необходимо уделить внимание функциям — постановка целей девелопмента и  алгоритма процесса девелопмента недвижимости, а также его участ их достижения;

никам:

— определение основной стратегии девелопмента;

— определение сущности девелопмента недвижимо — исследование рынка и  определение подходящего сти;

местоположения для реализации проекта. — определение сущности девелоперского процесса;

2. Оценка местоположения и технико-экономическое — восьмиуровневая модель девелопмента недвижи обоснование проекта: мости;

— анализ спроса и физической возможности реали- — характеристика девелоперов;

зации проекта;

— участники / партнеры девелоперского процесса;

— проведение предварительных консультаций с ор- — рыночная конъюнктура и  технико-экономиче ганами государственного регулирования;

ское обоснование проекта;

— прогнозирование вероятной позиции других за- — дизайн и проектные решения проекта;

интересованных сторон;

— факторы, формирующие стоимость девелопер — определение вероятности получения финансов. ской компании.

3. Проектирование и оценка проекта: В  хорошо продуманном девелоперском проекте фи — формирование команды девелопера;

нансы не являются главной целью, скорее на первое место — подготовка бизнес-плана проекта;

выходит логика, которая позволяет девелоперу сочетать — проектирование, расчет затрат и  оценка эффек- и правильно использовать в своих целях несколько участ тивности проекта;

ников (каждый — с  собственным набором целей), что, — получение согласований и разрешений от органов в конечном счете, будет создавать и преувеличивать при государственного контроля;

быль.

— внесение (при необходимости) изменений в про сущность девелоперского процесса ект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство: Процесс девелопмента недвижимости — реализа — выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

ция идеи девелопера, когда построенные площади объ — создание системы взаимодействия между участ- ектов недвижимости пользуются спросом их арендаторов никами реализации проекта;

и  покупателей. Такие факторы, как: земля, рабочая сила, — создание системы контроля за ходом реализации капитал, управление (менеджмент) и  предприниматель проекта. ство необходимы девелоперу, чтобы преобразовать свою 5.  Маркетинг, управление и  распоряжение результа- идею в действительность. Причем ценность объектов де тами: велопмента возрастает при использовании всех факторов — определение периода, способа и  персонала в комплексе с грамотным обслуживанием объекта. Когда для маркетинговой кампании;

такие три фактора, как: место, время и обслуживание, со — обеспечение сохранности и безопасности объекта;

четаются, то потребители девелоперских услуг получают — анализ и при необходимости внесение изменений выгоды от построенного объекта. Конечный продукт де в работу агентов по продажам;

велоперского процесса — новый или  преобразованный — управление денежными потоками по проекту. девелоперский проект — является результатом скоорди Следует отметить, что данные этапы не обязательно нированных усилий многих профессионалов в этой сфере.

последовательно следуют друг за другом, они могут про- Девелоперская деятельность не  осуществляется без  фи текать параллельно. Некоторые этапы иногда не выделя- нансовой поддержки и часто требует крупных финансовых ют и не рассматривают как отдельный этап, например, то, вливаний. Только тогда строительство или  реконструк что  относится к  маркетингу и  управлению денежными ция зданий может быть начата, привлекая к себе огромное потоками. По  сути, перечисленные выше составляющие число участников: архитекторов, дизайнеров, строителей, проектов девелопмента следует рассматривать как этапы, инженеров и  т. п. До, после и  вовремя реализации деве через которые раскрываются различные аспекты реализа- лоперского процесса девелопер сотрудничает с органами ции проектов девелопмента. власти по одобрению проекта, согласовывая с ними свои РАСЭ-XV шаги по  изменениям в  проекте, а  также по  выполнению девелоперы должны уметь принимать текущие решения строительных норм и правил, инфраструктуре и т. д. Всё не только для следующего шага, но и для целого цикла жиз большие группы сообщества становятся ключевыми фи- ни всего проекта. Таким образом, процесс девелопмента гурами (игроками) в  процессе девелопмента, т. к. они требует взаимодействия различных составляющих (стро формируют спрос на  те или  иные строящиеся площади, ительство, финансы, управление, маркетинг и взаимодей и время в этом уравнении выступает в роли важнейшего ствия с  органами власти), каждая из  которых оказывает фактора. И, наконец, продажа или сдача в аренду площа- влияние друг на  друга на  всех стадиях (этапах) рассма дей пользователям в соответствующем (необходимом им) триваемой модели девелопмента в  течение длительного месте по  заранее намеченной (или  более высокой) цене времени. Огромная ошибка — недооценить важность является действием, которое доказывает о  том, что  дан- управления активом и управление собственностью после ный девелоперский проект разработан и  организован того, как проект построен. Институциональные инвесто правильно и пользуется спросом. Естественно, что всё это ры и  собственники ликвидных объектов недвижимости требует экспертизы от  участников рынка, архитекторов, осознают о периодической потребности в модернизации, риэлтеров, юристов и др. реконструкции проведении текущих ремонтов их зданий Сегодня девелоперская деятельность требует пла- с  той целью, чтобы продлить срок экономической жиз нирования и  прогнозирования в  развитии рынка не- ни актива, тем  самым, увеличивая возможности в  полу движимости, маркетинге, росте экономики страны чении доходов. Осторожное и  тщательно продуманное и  численности ее населения, росте доходов населения, планирование на  этапах 1-7 должно дать девелоперам о новейших элементах в области проектирования и стро- возможность найти пути минимизации затрат по проек ительства зданий, инфраструктуре, финансировании ту, а также рассмотреть неудачи, постигшие проекты в ре проекта, изучении рисков по  проекту, контроле за  ними троспективных периодах.

и управлении фактором времени. Учитывая, что  девелоперская деятельность в  значи тельной степени определяет будущие операционные из общая модель девелопмента недвижимости держки и что ожидаемая величина таких затрат является Девелоперы следят за  последовательностью шагов основной в стоимости девелоперского проекта, то сегод с  момента, когда они задумали проект, до  момента вве- няшние девелоперы уделяют особое внимание более рен дения его в  эксплуатацию и  продолжения управления табельному строительству.

активом. Несмотря на  то, что  различные наблюдатели В-четвертых, необходимо помнить, что  процесс де за  девелоперским процессом могут немного по-другому велопмента — динамический процесс. Процесс девелоп рассмотреть последовательность шагов, их  суть от  это- мента — сложный процесс, требующий внимания ко всей го не  изменяется. Как  минимум, процесс девелопмента окружающей среде.

требует следующих элементов: задумка идеи, проверка И, наконец, девелопмент недвижимости является ее выполнимости, обсуждение условий контрактов и до- глобальным. Финансирование большинства крупных говоров, выполнение формальных обязательств, соз- проектов осуществляется за  счет прихода иностранных дание проекта, его завершение, и, наконец, управление строительных и  девелоперских фирм. В  связи с  тем, что созданным активом. Почти на  всех стадиях девелопер- в России в последнее время растет благосостояние граж ского проекта девелопер должен иметь стратегию выхода дан, девелоперы должны быть готовы ответить на эти за из проекта (некие дополнительные возможности, которые просы.

вносит в  девелоперский процесс модель опционного це Характеристика девелоперов, участники девело нообразования) — либо продать проект до  его заверше перского проекта, рыночная конъюнктура и тЭо про ния, либо после. Данные суждения раскрывают сущность екта восьмиуровневой модели (рис.4.6). Последующие момен ты детализируют действия, которые составляют данную Существует несколько видов девелоперов. Неко модель девелопмента. торые ведут проекты только по  жилой недвижимости, Прежде чем  рассматривать каждый из  этапов моде- другие — связаны с  коммерческой или  производствен ли в  отдельности, необходимо акцентировать внимание ной недвижимостью. Одни девелоперы занимают нишу на отдельных пунктах девелоперского процесса. только в  пределах городской черты, другие — выходят Во-первых, процесс девелопмента является линей- на национальный или международный уровень. Есть де ным, каждый из этапов идет последовательно друг за дру- велоперы, которые для  реализации каждой из  функций гом, что отражено на схеме выше. девелоперского проекта нанимают различные организа Во-вторых, девелопмент — это искусство. Он явля- ции (от дизайна здания до сдачи помещений в аренду). Как ется творческим, часто чрезвычайно сложным, частично и  в  большинстве профессий, девелоперы делятся на  тех, логичным и  интуитивным процессом. Изучение отдель- для  которых репутация выше предполагаемой прибыли, ных компонентов девелопмента недвижимости может и тех, кто не в состоянии уважать закон. Для того чтобы оказать помощь игрокам рынка недвижимости макси- начать реализацию своего проекта девелоперы должны мально использовать их  возможности для  достижения получить разрешения местных органов власти, для  чего успеха. В-третьих, на  каждом этапе девелоперы должны иногда требуется перепроектировать проект, следова уметь рассмотреть оставшиеся стадии. Другими словами, тельно, возникает еще одна черта девелопера — гибкость.

РАСЭ-XV Рис.4.6. Восьмиуровневая модель девелоперского процесса РАСЭ-XV Следующий момент заключается в  том, что  девелоперы процесс, наряду с  пониманием ретроспективной и  те должны уметь найти потенциальных арендаторов или по- кущей ситуацией, прогнозированием будущих тенден купателей. ций в  демографических показателях, рассмотрением Описание профессии девелопера включает в себя со- земельных правоотношений, составляет в  совокупности вмещение нескольких ролей таких, как: создатель, посред- вопросы, на  которые необходимо получить ответы: дей ник, управляющий риском, инвестор, составляя в  целом ствительно  ли возможно реализовать девелоперский намного сложное понимание понятия предприниматель, проект, как его лучше создать и на каких конечных потре который просто покупает по цене ниже, чтобы потом про- бителей он будет ориентирован, и как управлять работой?

дать подороже. Совмещение различных ролей — часть ис- Изменения, которые могут произойти в проекте, требуют кусства и квалификации девелопера. Девелоперы наделены корректировок и дополнений к основной восьмиуровне таким качеством, как  целеустремленность, что  является вой модели.

для  них более важным, чем  получение скорейшей при- Профессиональные девелоперы всегда полагались были от  реализации проекта. Важной задачей девелопера на  большое количество добытой достоверной информа является убедить кредитора предоставить денежные сред- ции, что в  некоторых ситуациях уменьшает возможные ства на той или иной стадии девелоперского проекта, т. к. потери (сегодня огромное количество баз данных доступ кредиторы помнят о переизбытке строительных площадей ны в Интернете, как платных, так и бесплатных).

в том или ином сегменте на рынке недвижимости. Поэтому Поскольку в исследовании предлагается рассмотреть девелопер должен уметь изучить и  правильно спрогнози- все стадии девелоперского процесса по  порядку более ровать ситуацию на рынке недвижимости. Каков ожидае- детально, начнем с  рассмотрения традиционного цикла мый темп роста занятости на рынке труда? Каков прогноз финансирования проекта от  приобретения земельного доходов населения? Каковы спрос и предложения на рынке участка под  строительство объекта, непосредственное недвижимости? Каковы наилучшая конфигурация и требу- строительство до  сдачи его в  эксплуатацию и  последую емые площади объектов недвижимости? Сколько объектов щее управление активом. Данная последовательность со недвижимости сможет поглотить рынок, по  какой цене и хранилась до  настоящего времени, однако длительность за  какой промежуток времени? Каковы обязательства пе- стадий возросла, т. к. количество имеющихся в  наличии ред кредиторами? Сколько квадратных метров построен- свободных земельных участков сокращается, переговоры ных объектов сможет быть реализовано на рынке: сколько с  участниками девелоперского процесса становятся всё продано, сколько сдано в аренду? Результаты исследований более затяжными.

рынка смогут дать ответ на  вопрос, какой доход сможет Из  всех стадий модели девелопмента наиболее важ получить девелопер от  реализации проекта, какова зани- ным считается «уровень два». Определение Джеймса маемая ниша, а также о масштабах конкуренции на данном Грааскампа о выполнимости проекта, данное им в 1970-х сегменте рынка. Анализ рынка должен включить в  себя гг., является самым подходящим: «девелоперский про и анализ действующего законодательства в этой сфере де- ект выполним, когда аналитик в  области недвижимо ятельности. Помимо этого анализ и  исследование рынка го имущества приходит к  выводу, что  есть вероятность недвижимости могут сыграть хорошую службу при финан- удовлетворения поставленных целей, когда намеченный сировании проекта, после чего могут быть проданы в каче- курс действий по  реализации девелоперского проекта стве справочных данных другим организациям. проверен на определенные ограничения и достаточность Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта необходимых ресурсов» [6]. На  протяжении реализации — является одной из заключительных функций процесса девелоперского проекта всегда очень важно понимать девелопмента: проект выполним, если его предполагаемые не только выполнимость проекта в целом, выполнимость финансовые результаты превышают затраты. Стоимость проекта для  его участников, но  особенно важно, чтобы девелоперского проекта — сумма дисконтированных де- сам девелопер понимал и  мог определить выполнимость нежных потоков за период реализации проекта. Будущее своего проекта. Сегодняшний девелопер должен бороться не  является прямолинейной зависимостью от  прошлого, за скорейшее выполнение своего проекта, тогда он будет хотя аналитик тщательно исследует ретроспективную конкурентоспособным на рынке.

информацию и текущее состояние рынка, будущее — это Дизайн объекта девелоперского проекта важен с точ то, что имеет наибольшее значение для девелоперов: они ки зрения восприятия участниками девелоперского про стараются создать такие проекты, которые удовлетворят екта, т. е. он определяет, как будет выглядеть законченный потребности пользователей на  протяжении всего срока объект. Проектные решения создаются с целью правиль полезного использования проекта. Никто не  может пол- ного понимания функциональных возможностей, основ ностью видеть того, что ожидает его в будущем, но всё же ных элементов, размеров, конструктивных решений и т. п.

девелопер должен быть, по  крайней мере, на  несколько объекта строительства различными участниками девело шагов впереди. перского проекта.

Круг специалистов, привлекаемых на различных эта Факторы, формирующие стоимость девелоперской пах проекта девелопмента весьма широк (рис.4.7).

компании Ранее упоминавшаяся общая (восьмиуровневая) модель девелопмента является основным моментом При  оценке компаний, осуществляющих деятель в  принятии решений по  девелоперским проектам. Этот ность на рынке недвижимости, в поле зрения в основном РАСЭ-XV Рис.4.7. Участники девелоперского проекта попадают компании, относящиеся к девелоперским ком- это завершенные проекты, находящиеся в собственности паниям, либо компании, учрежденные с  единственной компании и  проекты, которые она реализует в  будущем.

целью владения доходным объектом недвижимости и его Первый составной элемент — чистые активы — представ эксплуатации. ляющий собой основной капитал (за  вычетом заемных При оценке стоимости девелоперской компании учи- средств), принадлежащий компании в  построенных ею тывается большое число факторов, такие как: существую- объектах недвижимости. Второй составной элемент — щая в компании система управления бизнес-процессами, проекты, которые компания может дать рынку в будущем.

конкурентоспособность компании, потенциал для  стра- Существует еще  один из  вариантов оценки стоимо тегического партнерства и  возможностей синергии, сти девелоперской компании — анализ рыночных коти влияние существующих акционеров и восприятие потен- ровок акций аналогичных компаний и сопоставление их циальных миноритарных акционеров и др. Акции каждой с показателями оцениваемой компании.


из двух групп указанных компаний имеют определенную основные стадии и фазы девелоперского проекта стоимость, формирующуюся за  счет разных факторов, важнейшим из  которых является сумма потенциальных Для того чтобы процесс девелопмента имел место не денежных дивидендов, формируемых за счет операцион- обходимы: пространство (свободная земля) и  население ной выручки за вычетом всех расходов и налогов, которые (общество) (возможности девелопмента расширяются платит девелоперская компания. с  приростом населения). Поиск будущих возможностей Между тем, существуют только два основных источ- требует детального рассмотрения основных демографи ника формирования стоимости девелоперской компании, ческих и  экономических показателей, т. к. они меняются РАСЭ-XV со временем. Детальный анализ населения может сказать вых шагов для  прогнозирования возможностей в  буду о  будущих пользователях объектами рынка недвижимо- щем является понимание текущей и  ретроспективной сти. Кроме того, при  использовании демографических ситуаций. Многие изменения невозможно предсказать данных можно исследовать национальные, региональные или  спрогнозировать (например, поток миграционных и местные рынки, их конкурентное окружение. работников в  Москву продолжается, т. к. работодатели Территория г. Москва составляет 1080,47 кв. км, Мо- предлагают заработную плату на много меньше, чем ко сковской области — 47000 кв. км. Численность населения ренному москвичу, но  больше, чем  граждане из  других в г. Москва в 2005 г., по данным Росстата, составило 10407 регионов смогли бы получить у себя на родине. Развитие тыс. чел., а Московской области 6628,4 тыс. чел. Следова- данной ситуации возможно двумя противоположными тельно, на  1 чел. в  Москве приходится 103,82 кв. м зем- путями: либо этот процесс останется на том же уровне, ли, в Московской области — 7090,70 кв. м земли. Исходя либо прекратится в связи с низкой квалификацией деше из  того, что в  Московской области еще  есть в  наличии вой рабочей силы). Кроме того, не  каждая стадия жиз участки свободной земли можно предположить о выгод- ненных циклов того или  иного объекта коммерческой ных перспективах по  развитию девелоперских проектов. недвижимости работает слаженно. Например, в  конце Необходимо отметить, что в  связи с  нехваткой свобод- 90-х гг. XX века спрос на офисные помещения оставался ной земли в Москве, построенные объекты девелопмента высоким, хотя свободные вакансии практически отсут в столице будут дорожать, а у девелоперов на рынке Мо- ствовали. Напротив, поиск арендаторов для  торговых сковской области появляются возможности возводить бо- площадей был затруднен, и  стоимость за  1 кв. м была лее качественные объекты с большей полезной площадью достаточно низкой в  связи с  маленькой загрузкой объ и  меньшим земельным участком, уже имея опыт строи- ектов.

тельства в Москве. В  связи с  тем, что в  Москве большая плотность на Если затрагивать второй момент (возможности деве- селения и  практически не  осталось свободной земли, лопмента расширяются с приростом населения), то в це- девелоперы направили свой потенциал на  область, т. к.

лом прирост населения возможен двумя способами: чем дальше от центра, тем дешевле земля, ниже издержки — естественное увеличение (больше людей рож- производства. Начало 90-х гг. XX века изменило техноло дается, чем  умирает). Если говорить о  России в  целом, гии коммуникаций Заказчика (Клиента) с Исполнителем то  сегодня страна испытывает демографический кризис, (Девелопером): местоположение стало играть не  такую население несколько лет подряд сокращается в  среднем важную роль, как  раньше, появились электронные сети, на 700 тыс. чел. в год;

Интернет, сотовые телефоны, электронная почта. Сейчас — миграционный прирост населения. По  прибли- больше людей ищет место работы ближе к  дому, а  т. к.

зительным оценкам Российской Академии наук (РАН), появляются новые районы массовой жилой застройки в  России работает 1 млн приезжих из  Украины и  Азер- на  окраине Москвы и  городах Московской области, сле байджана, 500 тыс. из  Таджикистана, почти 400 тыс. довательно, необходимо в  этих районах предусмотреть из Узбекистана, 300 тыс. из Киргизии и приблизительно новые рабочие места.

столько  же из  Армении. Относительно скромное при- Итак, на основе вышеизложенного можно отметить, сутствие в России выходцев из Молдавии, Грузии и Ка- что  те из  девелоперов, которые лучше всего предвидят захстана — 154 тыс., 117 тыс. и  50 тыс. соответственно будущее, будут пожинать самые большие плоды. Техно — объясняется небольшой численностью населения этих логии строительства, индивидуальные предпочтения по стран. Подробный анализ девелоперами демографиче- требителей, политика Правительства, демографическая ских показателей говорит не  только о  том, насколько ситуация, источники капитала и экономика в целом всё больше людей будет находиться в стране, но и их возраст, это развивается время от  времени, правда, иногда мед состав семьи, образование, что позволит более точно из- леннее, а  иногда быстрее в  период того или  иного кри учить потребности людей на  ближайшую перспективу. зиса. Все участники девелоперского процесса должны Важным элементом в изучении потребительского спроса уметь увидеть спрос на  свой объект, предложения сво населения являются его доходы, однако оценить доход их конкурентов, потребительские предпочтения своих населения в теневой экономике точно не представляется потенциальных клиентов и  вероятность их  изменения возможным, а одним из определяющих факторов спроса со временем.

на  коммерческую недвижимость является рост занято- В соответствии с Руководством по оценке эффектив сти, например, занятость розничных торговцев растет ности инвестиций, утвержденным Минэкономики Рос параллельно с ростом торговых площадей, причем рост сии, Минфином России и  Госстроем России от  21 июня занятости наблюдается, как  правило, в  экономически 1999 года № ВК-477, выделяют 3 стадии инвестиционного, развитых регионах. в частности девелоперского проекта:

Для  местных органов власти рост занятости — до- 1. Прединвестиционная стадия (предпроектная).

полнительный источник в  получении доходов от  нало- 2. Инвестиционная стадия (стадия реализации).

гообложения, но, в то  же время, это и  дополнительные 3.  Стадия эксплуатации (проектирование и  строи потребности в  дорогостоящем коммунальном обслужи- тельство).

вании и инфраструктуре. Рассмотрим более подробно вышеуказанные стадии Для участников рынка недвижимости одним из пер- девелопмента.

РАСЭ-XV Предпроектная (прединвестиционная) стадия внешних коммуникаций. Подлежат расчету также расходы На данной стадии наиболее важным этапом является на маркетинг, на выкуп доли, предназначенной для нужд анализ рынка недвижимости. города. Должны быть спланированы расходы на получе Исследование и анализ рынка недвижимости должны ние различных разрешений и  согласования со  стороны быть осуществлены с  акцентом на  регион расположения органов надзора и контроля. При необходимости в расчет проекта. Исследования должны отражать главные тенден- принимаются таможенные сборы и пошлины. Обязатель ции российского рынка недвижимости;

базовые сегмен- ным элементом расчета должны быть накладные расходы ты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги гостиницы, торговые площади), их  взаимоотношения и проч.).

и перспективы развития;

основные тенденции движения Все вышеприведенные данные, а  также иные аспек ты отражаются в  детально разработанном бизнесплане, спроса на  рынке недвижимости (покупатели и  аренда торы);

основные тенденции предложения на  рынке не- включающем финансовый, юридический, организацион движимости;

состояние конкуренции на  рынке;

прогноз ный и  временной анализ, а  также прогноз поступлений состояния спроса и предложения;

прогноз движения цен;

и расходов на период до пяти лет.

Бизнесплан должен содержать оценку эффективно прогноз конкурентной среды.

На основе данного анализа должны быть определены сти инвестиций, сравнительный анализ использования рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу различных источников финансирования, рекомендации проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные фи и маркетинговой стратегии. нансовые и налоговые схемы реализации проекта.

При  осуществлении данного этапа необходим про- На данной стадии уже возможна разработка типовой гноз рынка на  обозримое будущее. Если на  рынке су- кредитной заявки и инвестиционного предложения, отве ществует выраженный дефицит зданий определенной чающих требованиям кредитных учреждений. Параллель категории, то  грамотно реализованные девелоперские но должна быть произведена разработка юридического проекты в  этих секторах будут привлекательными, обеспечения проекта, соответствующего выбранной фи по крайней мере, в среднесрочном периоде. нансовой схеме, заканчивающаяся юридическим заклю При  анализе следует иметь в  виду, что  рынок не- чением по проекту.

движимости может находиться в  состоянии депрессии Итогом этого этапа является полный пакет всех раз под  действием проблем переходных экономик. С  улуч- решений и согласований, необходимых для начала проек шением экономической ситуации следует ожидать роста тирования и строительства.

на рынке недвижимости. Таким образом, можно утверж- Следующим этапом является оформление ис дать, что  девелоперские проекты, отвечающие глубоким ходно-разрешительной документации (ИРД), которая структурным потребностям рынка, являются наиболее представляет собой обширный комплекс различных гра привлекательными и наименее рискованными. достроительных документов и  согласований. Именно В  результате проведенного анализа рынка недви- эта стадия является началом организации и  проведения жимости должен быть выработан оптимальный вариант практических мероприятий по приобретению заказчиком девелоперского проекта, после чего начинаются работы прав на объект. Предпроектная подготовка строительства по целевому подбору конкретных проектов. предусматривает прединвестиционный и  инвестицион Следующей составляющей предпроектной стадии яв- ный периоды.

ляется формирование стратегии девелоперского проекта. В  прединвестиционный период предпроектной под Существует мнение, что сделки с недвижимостью яв- готовки разрабатываются следующие стадии градостро ляются, по  существу, финансовыми операциями [7]. Это ительной документации: схемы размещения жилищного означает, что  развитие проектов недвижимости в  боль- и  других видов строительства;

схемы инженерного обе шей степени относится к  категории финансов, нежели спечения территории строительства и  реконструкции;

к любому другому виду деятельности. Операции с недви- градостроительные планы районов;

проекты планировки жимостью требуют крупных капиталовложений, поэтому территории. Данные стадии градостроительной докумен хорошо продуманное построение стратегической схемы тации выполняются в  соответствии с  Генеральным пла может предопределить либо успех, либо провал проекта. ном развития города.

Одним из  важнейших мероприятий на  предпроект- В  инвестиционный период предпроектной подго ной стадии является инвестиционный анализ. товки осуществляются: разработка градостроительного Ключевым элементом девелоперского проекта с  по- обоснования размещения объекта (при  отсутствии ут зиции инвестора является его финансовый анализ, по- вержденной прединвестиционной градостроительной зволяющий, в  конечном итоге, оценить эффективность документации);

подготовка исходно-разрешительной до осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ кументации (ИРД);

оформление правового акта город проектов включает в основном следующие элементы: раз- ской администрации — разрешения на  осуществление работку различных сценариев бюджета проекта, включая градостроительной деятельности.

оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, сто- Результатом предпроектной подготовки является имости проектирования, стоимости строительства, от- правовой акт городской администрации (разрешение делки. Обязательно оцениваются затраты на  подведение на  осуществление градостроительной деятельности), РАСЭ-XV определяющий заказчика-застройщика и  условия прове- Таблица 4.2.

дения инвестиционно-строительной деятельности. Факторы, ограничивающие деловую активность Ключевое значение на  предпроектной стадии име- строительных организаций (в % от общего числа ет привлечение кредитных и  инвестиционных ресурсов. строительных организаций) Традиционной является схема финансирования, при  ко- Факторы торой инвестор начинает строительство, имея лишь часть Высокий уровень налогов средств, необходимых для реализации проекта. Оставша Неплатежеспособность заказчиков яся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов Высокая стоимость материалов, конструкций, и  кредиторов. Этот этап реализации любого девелопер- изделий ского проекта является его наиболее сложным и  узким Недостаток заказов на работы местом.

Конкуренция со стороны других строительных фирм На  этой стадии ключевым вопросом также являют Недостаток квалифицированных рабочих ся затраты на приобретение прав на землю. В различных Нехватка и изношенность машин и механизмов субъектах РФ складывается своя практика осуществления приобретения земли. Столичный опыт регулирования ин- Высокий процент коммерческого кредита вестиционных отношений в  строительстве заключается Источник: Росстат (www.gks.ru) в  следующем. Первый способ приобретения прав на  зе мельный участок под  строительство состоит в  заключе нии инвестиционного контракта между администрацией Как показывает практика, качество управления про города и потенциальным инвестором. В этом случае в ка- ектом оказывается решающим фактором успеха или  не честве расчета за  предоставленный земельный участок удачи проекта. Опытные инвесторы уделяют особое идет долевое распределение нежилых помещений между внимание качеству управления проектами строительства инвестором и городом. Второй вариант — когда инвестор любой недвижимости, в которых они участвуют. Эффек выкупает или приобретает права аренды земли на 49 лет. тивное управление девелоперским проектом гарантирует, По результатам предпроектной стадии девелоперская что здание будет всегда занято арендаторами, состав кото компания поможет инвестору окончательно утвердить рых тщательно подобран, помещение будет содержаться концепцию проекта, включающую следующие основ- в хорошем состоянии, чтобы избежать потерь стоимости ные элементы: назначение объекта, функциональное ис- или  ухода арендаторов, соответствующие услуги будут пользование объекта, архитектурные, потребительские предоставляться без  неоправданных затрат, разногласия и инженерные требования к зданию, требования по вну- с  арендаторами будут оперативно улаживаться и с  ними тренней планировке и  отделке, инвестиционная, а  так- будут поддерживаться партнерские отношения.

же управленческая и  строительная концепции проекта. При  грамотном подходе к  организации процессов Уточняются юридические параметры проекта, составля- строительства видится нецелесообразной экономия ется полное техническое задание владельцу, утверждается средств на управлении, попытка инвесторам самим вы эскизное предложение. полнять функции управляющего или  поручать это не профессиональному или  неопытному менеджеру. Даже инвестиционная стадия непродолжительный период простоя здания, не занято А. Стадия проектирования. На стадии проектирова- го арендаторами из-за  недостаточного регулирования ния предполагается, что девелопер имеет проработанную отношений с ними или из-за технических проблем с са финансовую схему, предусматривающую последователь- мим зданием, которых можно было бы избежать, вызы ную организацию финансирования. Основные параметры вает быстрый перерасход тех средств, которые можно схемы согласовываются еще на  предпроектной стадии было  бы потратить на  более профессиональный менед в  период привлечения финансовых ресурсов, однако жмент.

на данной стадии происходит детализация, и уточняются Руководство проектированием составляет основное конкретные механизмы. содержание этапа проектирования.

Наиболее важными вопросами, прорабатываемые В  г.Москва требования государственных инстанций на стадии проектирования, являются вопросы, связанные к  представляемой на  утверждение проектной докумен с  налогообложением и  формированием профессиональ- тации варьируются в  зависимости от  размера проекта.

ной архитектурно-инженерной групп. Уровень налогов Очень важно уже на  стадии проектирования поддержи играет важную роль из-за сравнительно длительного пе- вать контакты со  всеми имеющими отношение к  строи риода, в течение которого идут денежные потоки. тельству государственными службами.

Итогом данного этапа становятся утвержденная и со- На  этот момент можно определить размер бюджета гласованная комплексная концепция проекта и тщатель- уже с погрешностью до 10 %. В дальнейшем смета должна но подобранная команда проектировщиков, подрядчиков постоянно уточняться.

и  консультантов, готовая приступить к  реализации про- Девелоперская компания от имени инвестора может екта. Росстат отмечает следующие факторы, ограничи- осуществлять на этой стадии следующие действия:

вающие деловую активность строительных организаций — оформление в  надлежащем порядке в  государ (табл.4.2). ственных и  муниципальных органах исходно-разреши РАСЭ-XV тельных документов: распоряжение мэра (префекта) вляется разработка ТЭО, на второй — разработка рабочей по проекту, инвестиционный контракт, землеотвод (дого- документации.

Б.  Стадия строительства. Девелоперская компа вор аренды земли), градостроительное заключение-зада ние, геоподоснова, технические условия присоединения, ния может полностью представлять интересы инвестора технический паспорт, техническое задание на проектиро- на  этапе строительства, осуществляя проведение город вание;

ских, российских или  международных тендеров среди — получение согласований и  разрешений (для  г. строительных подрядчиков. Эти мероприятия включа Москва) в: Мэрии, префектуре, территориальном управ- ют: разработку полного пакета тендерной документации;

лении земельного комитета, Москомархитектуре, Мо- собственно организацию и  проведение тендеров среди скомприроде, санэпид-надзоре, управлении по  охране подрядных и  субподрядных организаций;

подготовку памятников, отделе подземных сооружений, органах контрактов и ведение переговоров.

по  гражданской обороне и  чрезвычайным ситуациям, Следующим этапом является непосредственное ГИБДД, органах пожарной службы, эксплуатационных управление строительством, которое заключается в  раз службах инженерных коммуникаций (Мосэнерго, Мосво- работке и оптимизации программы строительства, органи доканал, Мосгорсвет, Мосводосток, Мосзеленхозстрой), зации взаимоотношений с органами власти и управления Мосгорэкспертизе и т. д. в части согласований по строительству, в контроле за полу Девелоперская компания полностью представля- чением подрядчиком всей разрешительной документации ет интересы инвестора на  этапе проектирования, в  том (лицензии, сертификаты), в контроле за сроками мобили числе руководит формированием группы проектиров- зационного и строительного этапа, в получении согласова щиков, включая проведение тендера по выбору: главного ний при  проведении работ по  внешним коммуникациям, архитектора проекта;



Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 22 |
 

Похожие работы:





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.