авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 12 ] --

архитектора по  инженерным си- в  контроле за  качеством строительных работ, в  контроле стемам;

архитектора-конструктора;

и заключение с ними за реализацией всех договорных обязательств по проекту, контракта. в контроле за подготовкой объекта к эксплуатации.

Под  контролем девелоперской компании должен Заключительной стадией данного этапа является сда находиться этап подготовки эскизного проекта и  тех- ча объекта в  эксплуатацию. Поскольку на  данном этапе нико-экономического обоснования (ТЭО), включая: осуществляется непосредственное строительство объек согласование задания на  проектирование ТЭО в  муни- та, эта стадия является самой дорогостоящей и  обычно ципальных органах;

управление разработкой эскизного самой длительной во всем цикле девелоперского проекта.

В.  Эксплуатационная стадия (стадия реализации).

проекта и ТЭО;

проведение проектных и архитектурных совещаний;

получение окончательных технических усло- В первую очередь эта стадия включает маркетинг на рын вий присоединения объекта к  городским коммуникаци- ке реализуемых площадей.

ям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, В  том случае, если проект реализуется инвестором телефон);

согласование в государственных инспектирую- в коммерческих целях, девелоперская компания осущест щих органах (Государственная противопожарная инспек- вляет комплекс услуг по разработке и реализации страте ция, Санэпидстанция, Административно-техническая гии продажи объекта или сдачи его в аренду.

инспекция и  пр.);

получение заключения Мосгорэкспер- Реализация маркетинговой кампании включает сле тизы. дующие этапы:

Этап рабочего проектирования включает: — разработку маркетинговой концепции и  страте — управление рабочим проектированием объекта;

гии;

— управление проектированием внешних коммуни- — разработку логотипа проекта и всех вытекающих каций;

атрибутов;

— проведение проектных и архитектурных совеща- — разработку пакета рекламно-информационных ний;

материалов, описывающих проект, для привлечения оте — корректировку ТЭО;

чественных и иностранных арендаторов или покупателей;

— подготовку тендерной документации для подряд- — издание соответствующих брошюр и  буклетов, чиков по строительству;

размещение рекламы в средствах массовой информации;

— разработку и корректировку строительного бюд- — подготовку пресс-релизов о  ходе развития про жета. екта;

Следует отметить, что для  технически несложных — осуществление прямой рассылки рекламных ма объектов или по  проектам повторного применения до- териалов потенциальным клиентам и профессиональным пускается одностадийное проектирование, которое брокерам;

заключается в разработке рабочего проекта объекта (ут- — проведение презентаций проекта с участием пред верждаемой части и рабочей документации). ставителей государственных структур;

Для технически сложных и крупных объектов, когда — разработку типового договора аренды или  про разработка проектной документации в одну стадию нера- дажи;

циональна ввиду сложности, необходимости подробной — проведение переговоров с  потенциальными кли проработки и согласований нет, проектная документация ентами и заключение контрактов на аренду или продажу разрабатывается в две стадии. На первой стадии осущест- помещений.

РАСЭ-XV На завершающей стадии в функции девелопера вхо- инвестор может ощутить преимущества концепции дит контроль за эксплуатацией здания и работой инже- комплексного управления строительными проектами, нерных систем после окончания строительства. На этом реализуемой управляющей или девелоперской компани этапе девелопер помогает инвестору реализовать ос- ей. Ранее нами был рассмотрен перечень специалистов, новную цель проекта — достичь максимальной эффек- привлекаемых на различных этапах реализации проекта тивности осуществленных инвестиций. Именно здесь девелопмента.

Таблица 4.3.

содержание фаз жизненного цикла девелоперского проекта Прединвестиционная инвестиционная (строительная) Прединвестицион- Разработка Проведение тор- строительно- завершение стро ные исследования проектно-сметной гов и заключение монтажные ительной фазы документации, контрактов;

орга- работы проекта Эксплуатаци планирование низация закупок онная проекта и подготов- и поставок, под ка к строительству готовительные работы 1. Изучение прогно- 1. Разработка плана 1. Тендеры на 1. Разработка опе- 1. Пуско-наладоч- 1. Эксплуатация.

зов и направлений проектно-изыска- проектно-изыска- ративного плана ные работы. 2. Ремонт.

развития страны тельских работ. тельские работы строительства. 2. Сдача-приемка 3. Развитие про (региона, города). 2. Задание на разра- и заключение 2. Разработка объекта. изводства.

2. Формирование ботку и разработка контрактов. графиков работы 3. Закрытие кон- 4. Закрытие инвестиционного ТЭО. 2. Тендеры на по- машин. тракта. проекта.

замысла. 3. Согласование, экс- ставку оборудова- 3. Выполнение 4. Демобилизация 3. Подготовка хода- пертиза и утвержде- ния и заключение строительно-мон- ресурсов.

тайства о намере- ние ТЭО строитель- контрактов. тажных работ. 5. Анализ резуль ниях. ства. 3. Тендеры на под- 4. Мониторинг и татов.

4. Предваритель- 4. Выдача задания на рядные работы контроль.

ное согласование проектирование. и заключение 5. Корректировка инвестиционного 5. Разработка, контрактов. плана проекта замысла. согласование и ут- 4. Тендеры на ус- и оперативного 5. Составление и верждение рабочей луги консультан- плана строитель регистрация оферт. документации. тов и заключение ства (управление 6. Разработка обо- 6. Принятие оконча- контрактов. изменениями).

снования инве- тельного решения об 5. Разработка 6. Оплата вы стиций, оценка инвестировании. планов (графиков) полненных работ жизнеспособности 7. Покупка или отвод поставки ресур- и поставок.

проекта. земли под строитель- сов.

8. Экологическое ство. 6. Подготови обоснование. 8. Разрешение на тельные работы к 9. Экспертиза. строительство. строительству.

10. Предварительное 9. Задание на раз инвестиционное работку проекта решение. производства работ.

11. Разработка пред- 10. Разработка плана варительного плана проекта.

проекта.

РАСЭ-XV 4.4. сделки НА РыНкАХ — рынок земли;

Недвижимости — рынок нежилых помещений (зданий);

— рынок жилых помещений (зданий).

основные операции (сделки) на рынках недвижи- Каждый из  основных товарных рынков разделяет мости ся на  самостоятельные рынки, например: рынок земли Рыночный оборот — это движение товаров / услуг, ос сельскохозяйственного назначения, рынок торговых по новными регуляторами которого являются спрос и пред мещений, рынок жилья в частной собственности, рынок ложение. Участники (субъекты) рынка, совершающие арендного жилья, рынок загородного жилья и др.

сделки с создаваемыми и находящимися в обороте това- Рынки недвижимости функционируют посредством рами / услугами (объектами рынка) оперируют понятия- совершения операций, каждая рыночная операция — это ми «цена-качество». Описание рынка в таких категориях гражданско-правовая сделка. Для этого, прежде всего, не позволяет с большей или меньшей точностью рассчитать обходимо рассмотреть гражданско-правовой режим не объемы спроса и  предложения и, как  результат, сделать движимости, как объекта оборота (товара) и конкретных прогноз изменения цены и ликвидности товара. видов операций (сделок).

Каждый субъект рынка действует исходя из доступ Недвижимое имущество и  связанные с  ним права ного для  него рыночного прогноза. При  этом достовер как объект гражданско-правового оборота ность прогноза (риска) означает прибыль, а  ошибка в прогнозе — убытки. Операции с  недвижимостью — часть общего граж Для  описания рынка введено понятие «секторов», данско-правового оборота. Недвижимость имеет боль в  рамках которых обращаются подобные (сравнимые) шую общественную значимость, в связи с этим ее статус товары / услуги, каждый из  которых является самосто- регулируется как общими принципами и нормами граж ятельным рынком и при  необходимости в  свою очередь данского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс может быть разбит на  некоторые составляющие. Важно, РФ), так и  специальными законодательными и  подза что в  рамках отдельных товарных рынков сравнивается конными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, не сам товар, а сделки с ним;

например, один и тот же объ- Закон о  порядке регистрации операций с  недвижимым ект недвижимости можно получить купив его или  взяв имуществом, Положение о  порядке и  условиях продажи в аренду, очевидно, что две эти рыночные операции могут муниципального жилья в г. Москве и др.).

принадлежать к разным секторам (рынкам), что находит С  точки зрения российского гражданского законо отражение, прежде всего, в цене сделки. дательства, недвижимое имущество — один из объектов Недвижимость — один из самых капиталоемких объ- гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают ектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных оборотоспособностью, т. е. могут свободно отчуждаться в этот сектор очень велики, поэтому описание рынка не- или переходить от одного лица к другому в порядке уни движимости отличается глубоким структурированием версального правопреемства (наследование, реорганиза и  детализацией, т. е. разбивкой на  большое количество ция юридического лица) либо иным способом. Согласно товарных секторов (рынков). В операциях с недвижимо- законов РФ некоторые виды объектов гражданских прав стью большое значение имеет и  территориальный фак- могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограничен тор, в  разных местах складывается разное соотношение ную оборотоспособность, то  есть могут принадлежать «спрос-предложение», правовое регулирование сделок лишь некоторым участникам оборота, третьи попада также отличается в той части, которая относится к компе- ют в специальный режим оборота. Правила отчуждения тенции субъектов федерации и  органов местного самоу- и перехода от одного лица к другому определяется специ правления. В результате этого субъекты рынка оперируют альным законодательством.

такими понятиями как «рынок жилья в частной собствен- К  недвижимости относятся объекты, обладающие ности в городе Н.», «арендный рынок торговых помеще- всеми перечисленными видами оборотоспособности, та ний в области Б.» и т. д. кие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, В России основа существующих товарных рынков не- рудные месторождения, промышленные и иные предпри движимости сложилась в результате проведенных в стра- ятия и др.

не трех приватизационных процессов: приватизации Таким образом, существует большое количество жилья, так называемой малой приватизации (привати- разнообразных видов недвижимости, обладающей зация предприятий торговли и бытового обслуживания) разной оборотоспособностью. Так, «Земля и  другие и  большой приватизации (приватизация предприятий природные ресурсы могут отчуждаться… В  той мере, промышленности и  строительства). Эти процессы про- в какой их оборот допускается законами о земле и дру ходили с  большими различиями в  разных территориях, гих природных ресурсах» (п.3 ст.129 ГК РФ), отчужде что нашло свое отражение в нынешнем состоянии терри- ние предприятий регулируется специальными законами ториальных рынков недвижимости. об  акционерных обществах и  других хозяйственных В настоящей главе описано содержание основных опе- объединениях. В соответствии с установленной законом раций с недвижимостью в структуре товарных рынков. оборотоспособностью разных видов недвижимости Традиционно рынок недвижимости разделяется сложились и  разные товарные рынки недвижимости.

на три основные товарные сектора (рынка): Например, до  настоящего времени из  гражданского РАСЭ-XV (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяй- но не имеет права распоряжения и т. д. При этом каждое ственного назначения. из перечисленных правомочий собственника само по себе Ниже в  данной главе рассматриваются операции или в сочетании с другими может быть уступлено другому (сделки) с  недвижимостью, которые могут служить ин- лицу, т. е. стать предметом рыночного оборота.

струментом управляющего имущественным комплексом, Недвижимое имущество имеет большую обще включающим в  себя объекты недвижимости. Распреде- ственную значимость, недостаточное или  неадекватное ление отдельных видов сделок по разделам жилой- и не- регулирование в  этой области могут иметь негативные жилой недвижимости сделано не по  формальному, а последствия для  всего общества, поэтому в  дополне по  функциональному принципу, так сделки купли-про- ние к  общему гражданскому законодательству действует дажи, дарения, ренты могут осуществляться с  любыми большое количество специальных законов и подзаконных видами недвижимости, но имеют особенности регулиро- актов, регулирующих статус различных видов недвижи вания и частоту применения в практической деятельности мости, режим их  использования и  распоряжения.

Уже управляющих. В раздел сделок с нежилой недвижимостью сложились и постоянно развиваются несколько самостоя включено описание операций с предприятиями, которые тельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, являются самостоятельным объектом оборота, но именно градостроительное законодательства. При  этом в  идеале операции с предприятиями часто являются юридической право должно играть лишь служебную роль, т. е. создавать формой сделок с принадлежащими им объектами недви- максимально выгодные условия для реализации реальных жимости. экономических интересов, являющихся основой рынка.

В рыночный (гражданско-правовой) оборот поступа- В  связи с  этим ниже в  данной главе будут рассмотрены ют законно принадлежащие сторонам имущество и права, операции с  недвижимостью как  отдельные виды граж данско-правовых сделок, осуществляемых как  операции при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. На по товарным секторам рынка недвижимости.

пример, если государственное предприятие (ГП) продает кому-либо свое административное здание, такая сделка виды операций (сделок) с  жилищной недвижи может принести значительные убытки покупателю, так мости как ГП, как правило, является не собственником, а лишь управляющим этим о бъектом недвижимости на  правах Основанием для  осуществления операций (сделок) хозяйственного ведения или  оперативного управления с  жилищной недвижимостью являются принятые в  Рос (глава 19 ГК РФ) и не может его самостоятельно продать. сии федеральное законодательство и  правовые акты, ко Основой для  возникновения и  существования ры- торые обусловили возникновение новых жилищных прав ночного оборота является право собственности. В связи и обязанностей. К их числу относятся:

с этим, прежде всего, рассмотрим общее содержание пра- — договора и  иные сделки, предусмотренные феде ва собственности. ральным законом, а также договора и иные сделки, хотя и В  соответствии со  ст.209 п.1 ГК РФ «Собственнику не предусмотренные федеральным законом, но не проти принадлежат права владения, пользования и распоряже- воречащие ему;

ния своим имуществом». — акты государственных органов и  акты органов Важнейший элемент этой нормы — «свое имуще- местного самоуправления, которые предусмотрены жи ство», т. е. законное основание права собственности. лищным законодательством в  качестве основания воз Второй важнейший элемент п.1 ст.209 — определение никновения жилищных прав и обязанностей;

правомочий собственника, которые состоят из  традици- — судебные решения, установившие жилищные онной для  российского права триады: владения, пользо- права и обязанности;

вания и распоряжения. — приобретение в собственность жилых помещений Владение — законная (юридически обеспеченная) воз по основаниям, допускаемым федеральным законом (на можность иметь у себя данное имущество, содержать его следство, дарение);

в своем хозяйстве, фактически им обладать. — членство в  жилищных или  жилищно-строитель Пользование — законная возможность эксплуатации, ных кооперативах;

хозяйственного или  иного использования данного имуще — действия (бездействие) участников жилищных ства путем извлечения из него его полезных свойств, его отношений или наступление событий, с которыми феде потребления. ральный закон или иной нормативный правовой акт свя Распоряжение — возможность определять юриди зывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

ческую судьбу данного имущества путем изменения его операции (сделки) с  жилыми помещениями госу принадлежности, состояния или назначения (отчуждение дарственной и муниципальной собственности по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).

Важно, что  правомочия собственника могут быть Современный подход к операциям (сделкам) с объ распределены между разными лицами. Например, арен- ектами жилищной недвижимости связан, прежде все датор объекта имеет право владения и  пользования, но го, с  восстановлением в  России частной собственности не имеет права распоряжения имуществом;

квартиросъ- на жилые помещения. Жилищная политика государства емщик имеет право владения и  ограниченного пользо- направлена на  децентрализацию системы управления вания (только для проживания, без извлечения выгоды), жилищным фондом, бывшего ранее преимущественно РАСЭ-XV в государственной собственности, путем его разделения одного из совместно проживающих лиц, в том числе несо на  государственную, которая включает собственность вершеннолетних.

А.  Принципы и  условия приватизации жилых поме федеральную и  субъектов федерации, а  также муници щений.

пальную. Центральным звеном децентрализации стало возникновение частной собственности в жилищной сфе- Приобретение в  собственность в  порядке привати ре. Начало данному этапу положено фундаментальными зации жилого помещения государственного и  муници для экономики нашей страны законами, возродившими пального жилищного фонда социального использования частную собственность, такими как  Конституция РФ, осуществляется гражданином РФ бесплатно один раз. Это Закон о  приватизации, Гражданский и  Жилищный Ко- означает, что  данное помещение, независимо от  его раз дексы РФ. мера бесплатно становится собственностью физического Первым шагом на  пути создания частной собствен- лица или физических лиц (членов его семьи), выразивших ности в  жилищной сфере послужила приватизация жи- свою волю на принятие в собственность данного жилого лищного фонда, то  есть передача жилых помещений помещения. Оформление в собственность осуществляет из  государственной и  муниципальной собственности ся в  соответствии с  законодательно установленными ус в частную собственность граждан. Приватизация жилья, ловиями приватизации.

осуществляемая в  России с  1991  г. — грандиозное пере- Собственники в  результате приватизации приоб распределение собственности значительной части на- ретают все права связанные с  триадой прав собствен ционального достояния, которым является созданный ности: использованием, владением и  распоряжением в стране жилищный фонд. жилым помещением со всеми обременениями по его со Приватизация жилья, в соответствии с Законом РФ держанию и  эксплуатации. Жилые помещения в  домах, от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищно- требующих капитального ремонта также соответствии го фонда в Российской Федерации», осуществляется в на- с законом, подлежат приватизации. При этом за бывшим шей стране путем бесплатной передачи государственного наймодателем (государством) сохраняется обязанность и  муниципального жилищного фонда гражданам на  до- производить капитальный ремонт дома в  соответствии бровольной основе занимаемых или  забронированных с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищ ими жилых помещений в  частную собственность. При- ного фонда.

ватизация жилья не  относится к  рыночным операциям, Органы государственной власти или  органы мест но по  количеству совершаемых сделок занимает доми- ного самоуправления, предприятия, учреждения вправе нирующее положение среди операций с жилой недвижи- выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, при мостью в стране. К настоящему времени более 75 % всего надлежащие им на праве собственности, с целью более ра имеющегося в стране государственного и муниципально- ционального их перераспределения.

го жилищного фонда перешло в  частную собственность Жилищный фонд, находящийся в  хозяйствен граждан. Оставшаяся часть жилищного фонда сохра- ном ведении предприятий или  оперативном управ нят свой статус государственного и  муниципального лении учреждений, при  переходе государственных жилищного фонда, предоставляемого для  проживания или  муниципальных предприятий, учреждений в  иную по  различным видам договоров: социального, специали- форму собственности либо при их ликвидации передает зированного и коммерческого найма. ся в хозяйственное ведение или оперативное управление Данным законом установлены основные принци- правопреемникам этих предприятий, учреждений (если пы осуществления приватизации, определены правовые, они определены) либо в ведение органов местного самоу социальные и  экономические основы преобразований правления поселений. При этом сохраняются все жилищ в  отношениях собственности на  жилище. Целью зако- ные права граждан, в  том числе права на  приватизацию на является создание условий для  осуществления права жилых помещений.

граждан на  свободный выбор способа удовлетворения Передача жилых помещений в  собственность граж потребностей в  жилище, а  также улучшения использо- дан осуществляется уполномоченными собственниками вания и  сохранности жилищного фонда. Соответствен- указанных жилых помещений органами государствен но, осуществляется и  перенос бремени ответственности ной власти, органами местного самоуправления, а также за  его содержание, и  эксплуатацию на  конкретных соб- государственными или  муниципальными унитарными ственников. предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд Граждане РФ, занимающие жилые помещения в  го- на  праве хозяйственного ведения, государственными сударственном и  муниципальном жилищном фонде, или  муниципальными учреждениями, казенными пред включая жилищный фонд, находящийся в  хозяйствен- приятиями, в  оперативное управление которых передан ном ведении предприятий или  оперативном управлении жилищный фонд.

учреждений (ведомственный фонд), на  условиях соци- Передача жилых помещений в  собственность граж ального найма, вправе с  согласия всех совместно про- дан оформляется договором передачи, заключаемым ор живающих совершеннолетних членов семьи, а  также ганами государственной власти или  органами местного несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобре- самоуправления поселений, предприятием, учреждением сти эти помещения в  собственность. Жилые помещения с  гражданином, получающим жилое помещение в  соб передаются в общую собственность либо в собственность ственность в  порядке, установленном соответствующим РАСЭ-XV представительным органом власти. При этом нотариаль- обратиться в  суд. В  случае отказа в  приватизации зани ного удостоверения договора передачи не требуется и го- маемого гражданином жилого помещения, между ним сударственная пошлина не взимается. и  местной администрацией (предприятием, за  которым Решение о приватизации жилья должно приниматься на  праве полного хозяйственного закреплен, или  уч по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня по- реждением, в  оперативное управление которого передан дачи документов. В договор передачи жилого помещения жилищный фонд) возникает спор о  гражданском праве, в  собственность включаются несовершеннолетние, име- который разрешается судом по  правилам гражданского ющие право пользования данным жилым помещением производства.

и проживающие совместно с лицами, которым это жилое В случае возникновения спора по поводу правомер помещение передается в общую с несовершеннолетними ности договора передачи жилого помещения, в том числе собственность, или  несовершеннолетние, проживающие в  собственность одного из  его пользователей, этот дого отдельно от указанных лиц, но не утратившие право поль- вор, а также свидетельство о праве собственности по тре зования данным жилым помещением. бованию заинтересованных лиц могут быть признаны Несовершеннолетние, ставшие собственниками за- судом недействительными по  основаниям, установлен нимаемого жилого помещения в  порядке его привати- ным гражданским законодательством для  признания зации, сохраняют право на  однократную бесплатную сделки недействительной.

приватизацию жилого помещения в домах государствен- Наниматели, бывшие члены семьи собственника, ного и  муниципального жилищного фонда после дости- другие лица, не  являющиеся собственниками привати жения ими совершеннолетия. зированного жилого помещения, но  имеющие самостоя Жилые помещения, в  которых проживают исклю- тельное право пользования этим помещением, могут быть чительно несовершеннолетние в  возрасте до  14  лет, пе- выселены собственником только в случаях и по основани редаются им в  собственность по  заявлению родителей ям, предусмотренным законом. В случае, если указанные (усыновителей), опекунов с  предварительного разреше- лица вселились в жилое помещение до его приватизации ния органов опеки и попечительства либо по инициативе и  имели право стать участниками общей собственности указанных органов. Жилые помещения, в  которых про- на  данное помещение, но  отказались от  этого, согласив живают исключительно несовершеннолетние в  возрасте шись на  приватизацию жилья другими лицами, то  суд, от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заяв- выясняя доводы и  возражения таких лиц против вы лению с согласия родителей (усыновителей), попечителей селения, должен проверить обстоятельства и  условия, и органов опеки и попечительства. на  которых эти лица не  пожелали оформить право соб В  случае смерти родителей, а  также в  иных случаях ственности на свое имя. В необходимых случаях, напри утраты попечения родителей, если в  жилом помещении мер, когда при  отказе от  приватизации гражданин был остались проживать исключительно несовершеннолет- введен в  заблуждение либо не  способен был понимать ние, органы опеки и попечительства, руководители учреж- значение своих действий или когда собственник нарушил дений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения договоренность об  условиях такого отказа, гражданин родителей, опекуны (попечители), приемные родители имеет право на предъявление встречного иска о призна или  иные законные представители несовершеннолетних нии недействительным заключенного договора на прива в течение трех месяцев оформляют договор передачи жи- тизацию жилого помещения.

Б. Деприватизация жилья. Для граждан, приватизи лого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Оформление дого- ровавших жилые помещения, которые являются для них вора передачи в собственность жилых помещений, в ко- единственным местом постоянного проживания, со торых проживают исключительно несовершеннолетние, храняется право передать принадлежащие им на  праве проводится за  счет средств собственников жилых поме- собственности и  свободные от  обязательств жилые по щений, осуществляющих их передачу. мещения в  государственную или  муниципальную соб Собственники жилищного фонда или  уполномо- ственность. Соответствующие органы исполнительной ченные ими органы, а  также предприятия, за  которыми власти, органы местного самоуправления или уполномо закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ве- ченные ими лица обязаны принять их в  собственность дения, и учреждения, в оперативное управление которых и  заключить договоры социального найма этих жилых передан жилищный фонд, с согласия собственников впра- помещений с  этими гражданами в  порядке, установлен ве принимать решения о приватизации служебных жилых ном законодательством РФ, законодательством субъектов помещений и находящегося в сельской местности жилищ- РФ и нормативными правовыми актами органов местного ного фонда стационарных учреждений социальной защи- самоуправления. За время, прошедшее с начала привати ты населения. зации, предоставленным правом (деприватизации) вос Право собственности на приобретенное жилое поме- пользовалось относительно незначительное количество щение возникает с момента государственной регистрации граждан (не  более 5 %) от  общего числа собственников, права в Едином государственном реестре прав на недви- участвовавших в приватизации.

жимое имущество и сделок с ним. Вступление, благодаря приватизации, в  права соб В  случае нарушения прав гражданина при  решении ственности на  жилые помещения предоставило граж вопросов приватизации жилых помещений он вправе данам возможность свободно пользоваться и  владеть РАСЭ-XV своими жилыми помещениями, вкладывать свои средства члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в соб в их  улучшение и  увеличение, осуществлять накопление ственности членов семьи и  подлежащего налогообложе жилой собственности, а также эффективно распоряжать- нию.

ся своей недвижимостью, выступая с  ней на  рынке не- Предоставление гражданам жилых помещений по  договору социального найма осуществляется на  ос движимости, создавая объективную основу для  выхода новании нормы предоставления площади жилого поме жилой недвижимости на конкурентный рынок.

щения. Нормой предоставления является минимальный операции найма размер площади жилого помещения, исходя из которого Предоставление жилых помещений государствен- определяется размер общей площади жилого помещения, ного и  муниципального жилищного фонда по  догово- предоставляемого по  договору социального найма. Нор рам найма ма предоставления устанавливается органом местного Предоставление жилых помещений государствен- самоуправления в  зависимости от  достигнутого в  соот ной (муниципальной) собственности по договорам найма ветствующем муниципальном образовании уровня обе традиционно не относятся к рыночному обороту и регу- спеченности жилыми помещениями, предоставляемыми лируются в соответствии с действующим жилищным за- по договорам социального найма.

конодательством. На  основании принятого Жилищного Вне очереди жилые помещения по  договорам соци Кодекса РФ (29 декабря 2004  года № 188-ФЗ) жилые по- ального найма предоставляются:

мещения государственной (муниципальной) форм соб- — гражданам, жилые помещения которых признаны ственности предоставляются гражданам по  следующим в установленном порядке непригодными для проживания видам договоров: и ремонту или реконструкции не подлежат;

— по договорам социального найма — детям-сиротам и  детям, оставшимся без  попе — по договорам коммерческого найма чения родителей, лицам из  числа детей-сирот и  детей, — по договорам специализированного найма. оставшихся без  попечения родителей, по  окончании их  пребывания в  образовательных и  иных учреждени Предоставление жилых помещений государствен- ях, в  том числе в  учреждениях социального обслужива ного и  муниципального жилищного фонда по  догово- ния, в  приемных семьях, детских домах семейного типа, рам социального найма при  прекращении опеки (попечительства), а  также В  соответствии с  законодательством по  договорам по окончании службы в Вооруженных Силах Российской социального найма жилые помещения государственного Федерации или по возвращении из учреждений, исполня и  муниципального жилищного фонда предоставляются ющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам по следующим основаниям: нуждающихся в жи — гражданам, страдающим тяжелыми формами хро лых помещениях и  признанных в  установленном порядке нических заболеваний, (в соответствии с перечнем забо малоимущими. леваний.

Для  определения категории граждан нуждающихся Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в  жилье жилищным кодексом РФ введена нормативная в  жилых помещениях осуществляется органом местного величина — учетная норма площади жилого помещения. самоуправления (далее — орган, осуществляющий при Учетной нормой площади жилого помещения является нятие на  учет) на  основании заявлений данных граждан минимальный размер площади жилого помещения, ис- (далее — заявления о  принятии на  учет), поданных ими ходя из  которого, определяется уровень обеспеченности в указанный орган по месту своего жительства. В случа граждан общей площадью жилого помещения в  целях ях и в порядке, которые установлены законодательством, их  принятия на  учет в  качестве нуждающихся в  жилых граждане могут подать заявления о принятии на учет не помещениях. Учетная норма устанавливается органом по месту своего жительства. Принятие на указанный учет местного самоуправления. недееспособных граждан осуществляется на  основании Граждане, являющиеся нанимателями жилых поме- заявлений о  принятии на  учет, поданных их  законными щений по договорам социального найма (включая членов представителями.

семьи) либо собственниками жилых помещений (включая С  заявлениями о  принятии на  учет должны быть членов семьи), обеспеченные общей площадью жилого представлены документы, подтверждающие право со помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, ответствующих граждан состоять на  учете в  качестве имеют возможность встать на учет для получения жилья нуждающихся в  жилых помещениях. Гражданину, пода по договорам социального найма. Такую же возможность вшему заявление о  принятии на  учет, выдается распис имеют граждане, проживающие в  помещениях, не  отве- ка в получении этих документов с указанием их перечня чающих установленным для жилых помещений условиям и  даты их  получения органом, осуществляющим приня и требованиям. тие на учет.

Малоимущими гражданами в целях получения жилья Решение о  принятии на  учет или об  отказе в  при по договорам социального найма являются граждане, если нятии на  учет должно быть принято по  результатам они признаны таковыми органом местного самоуправле- рассмотрения заявления о  принятии на  учет и  иных ния в порядке, установленном законом соответствующего представленных документов органом, осуществляющим субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих РАСЭ-XV дней со дня представления указанных документов в дан- ма может быть предоставлено общей площадью, пре ный орган. Орган, осуществляющий принятие на  учет, вышающей норму предоставления на  одного человека, не позднее чем  через три рабочих дня со дня принятия но не более чем в два раза, если такое жилое помещение решения о  принятии на  учет выдает или  направляет представляет собой одну комнату или  однокомнатную гражданину, подавшему соответствующее заявление квартиру либо предназначено для  вселения гражданина, о принятии на учет, документ, подтверждающий приня- страдающего одной из тяжелых форм хронических забо тие такого решения. леваний.

По договорам социального найма жилые помещения Жилые помещения по  договорам социального най гражданам, предоставляются на  основании решений ор- ма не  предоставляются иностранным гражданам, лицам гана местного самоуправления. Решения о  предоставле- без  гражданства, если международным договором Рос нии жилых помещений по договорам социального найма сийской Федерации не предусмотрено иное.

выдаются или  направляются гражданам, в  отношении Пользование жилым помещением по  договору со которых данные решения приняты, не позднее чем через циального найма осуществляется в соответствии с дого три рабочих дня со  дня принятия данных решений. Ре- вором социального найма данного жилого помещения.

шение о предоставлении жилого помещения по договору Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме социального найма является основанием заключения со- по договору социального найма данного жилого помеще ответствующего договора социального найма в срок, уста- ния приобретает право пользования общим имуществом новленный данным решением. в этом доме.

Переход права собственности на занимаемое по дого договор социального найма жилого помещения вору социального найма жилое помещение, права хозяй Договор социального найма жилого помещения за- ственного ведения или  права оперативного управления ключается в  письменной форме на  основании решения таким жилым помещением не влечет за собой расторже о  предоставлении жилого помещения жилищного фон- ние или изменение условий договора социального найма да социального использования. Форма типового догово- жилого помещения.

ра социального найма жилого помещения утверждается Права, обязанности и  ответственность государ Правительством Российской Федерации.

ственного и  муниципального наймодателя жилого по По  договору социального найма жилого помещения мещения по договору социального найма одна сторона — собственник жилого помещения государ ственного или  муниципального жилищного фонда (дей- Наймодатель жилого помещения по  договору соци ствующие от его имени уполномоченный государственный ального найма имеет право требовать своевременного орган или  уполномоченный орган местного самоуправле- внесения платы:

ния) либо управомоченое им лицо (наймодатель) обязует- — за  пользование жилым помещением (плата ся передать другой стороне — гражданину (нанимателю) за наем);

в пользование — для проживания в нем и владение жилое — за  содержание и  ремонт жилого помещения, помещение. Изменение оснований и условий, дающих пра- включая услуги и работы по управлению общим имуще во на получение жилого помещения по договору социаль- ством дома;

ного найма, не является основанием расторжения договора — за коммунальные услуги.

социального найма жилого помещения Наймодатель жилого помещения по  договору соци Предметом договора социального найма жилого по- ального найма обязан:

мещения должно быть жилое помещение (жилой дом, — передать нанимателю свободное от прав иных лиц квартира, часть жилого дома или  квартиры). Самостоя- жилое помещение в надлежащем состоянии и принимать тельным предметом договора социального найма жилого участие в  надлежащем содержании и в  ремонте общего помещения не  могут быть неизолированное жилое по- имущества в многоквартирном доме, в котором находится мещение, помещения вспомогательного использования, сданное внаем жилое помещение;

а также общее имущество в многоквартирном доме. — обеспечивать предоставление нанимателю необ Договор социального найма жилого помещения за- ходимых коммунальных услуг надлежащего качества ключается без установления (ограничения) срока его дей- — своевременно осуществлять капитальный ремонт ствия. жилого помещения. При  неисполнении или  ненадлежа По  договору социального найма жилое помещение щем исполнении обязанностей по  своевременному про должно предоставляться гражданам по  месту их  жи- ведению капитального ремонта сданного внаем жилого тельства (в черте соответствующего населенного пункта) помещения, общего имущества в многоквартирном доме общей площадью на одного человека не менее нормы пре- и  устройств, находящихся в  жилом помещении и  пред доставления. назначенных для  предоставления коммунальных услуг, При  предоставлении жилых помещений по  догово- предусмотренных жилищным законодательством и дого рам социального найма заселение одной комнаты лицами вором социального найма наймодатель жилого помеще разного пола, за исключением супругов, допускается толь- ния несет, предусмотренную законом ответственность.

ко с их согласия. Наниматель жилого помещения в этих случаях имеет пра Жилое помещение по  договору социального най- во по своему выбору потребовать:

РАСЭ-XV — уменьшения платы за  пользование занимаемым выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жи жилым помещением, общим имуществом в  многоквар- тельства договор социального найма жилого помещения тирном доме;

считается расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя расторжение договора — возмещения своих расходов на  устранение недо статков жилого помещения и  (или) общего имущества социального найма жилого помещения допускается в су в многоквартирном доме;

дебном порядке в следующих случаях:

— возмещения убытков, причиненных ненадлежа- — невнесения нанимателем платы за жилое помеще щим исполнением или неисполнением указанных обязан- ние, содержание и  ремонт и  (или) коммунальные услуги ностей наймодателя. в течение более шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения Права, обязанности и ответственность нанимателя нанимателем или другими гражданами, за действия кото жилого помещения по договору социального найма рых он отвечает;

Наниматель жилого помещения по  договору соци- — систематического нарушения прав и  законных ального найма имеет право в установленном порядке: интересов соседей, которое делает невозможным совмест — использовать жилое помещение по  назначению, ное проживание в одном жилом помещении;

а также осуществлять владение им в установленных пре- — использования жилого помещения не по назначе делах;

нию.

— вселять в  занимаемое жилое помещение иных Договор социального найма жилого помещения пре лиц;

кращается в связи с утратой (разрушением) жилого поме — сдавать жилое помещение в поднаем;

щения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Выселение граждан из жилых помещений, предостав — разрешать проживание в жилом помещении вре менных жильцов;

ленных по  договорам социального найма, производится — осуществлять обмен или замену занимаемого жи- в судебном порядке:

лого помещения;

— с  предоставлением других благоустроенных жи — требовать от  наймодателя своевременного про- лых помещений по договорам социального найма;

ведения капитального ремонта жилого помещения, над- — с  предоставлением других жилых помещений лежащего участия в  содержании общего имущества по договорам социального найма;

в многоквартирном доме, а также предоставления комму- — без предоставления других жилых помещений.

нальных услуг. Граждане выселяются из жилых помещений с предо Наниматель жилого помещения по  договору соци- ставлением других благоустроенных жилых помещений ального найма обязан: по  договорам социального найма в  случае, если: дом, — обеспечивать сохранность жилого помещения;

в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, — поддерживать надлежащее состояние жилого по- жилое помещение, занимаемое по  договору социального мещения и общего имущества дома;

найма, подлежит переводу в нежилое помещение или при — проводить текущий ремонт жилого помещения знано непригодным для проживания, и  участвовать в  проведении текущего ремонта общего В этих случаях гражданам, выселяемых из таких по имущества дома;

мещений наймодателем предоставляется другое благо — своевременно вносить плату за  наем жилого по- устроенное жилое помещение по  договору социального мещения, за содержание и ремонт, включая управление об- найма.

щим имуществом дома, а также за коммунальные услуги;

Особые условия предоставления жилых помещений — не производить переустройство и реконструкцию по договору социального найма возникают при проведе жилого помещения без согласия наймодателя;

нии капитального ремонта или  реконструкции жилого — информировать наймодателя в установленные до- дома.

говором сроки об изменении оснований и условий, даю- Если в результате проведения капитального ремонта щих право пользования жилым помещением по договору или  реконструкции дома жилое помещение, занимаемое социального найма. нанимателем и  членами его семьи по  договору социаль Наниматель жилого помещения по  договору соци- ного найма, не  может быть сохранено или  его общая ального найма, не  исполняющий обязанностей, предус- площадь уменьшится, в  результате чего проживающие мотренных жилищным законодательством и  договором в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны социального найма жилого помещения, несет ответствен- нуждающимися в  жилых помещениях, либо увеличится, ность, предусмотренную законодательством. в  результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на  одного члена семьи существенно превы Расторжение и прекращение договора социального сит норму предоставления, другое жилое помещение долж найма жилого помещения но быть предоставлено по  договору социального найма наймодателем до  начала капитального ремонта или  ре Договор социального найма жилого помещения мо жет быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. конструкции. При  этом наниматель и  проживающие со При  этом необходимо письменное согласие всех членов вместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое семьи, проживающих совместно с нанимателем. В случае помещение, общая площадь которого в результате прове РАСЭ-XV дения капитального ремонта или  реконструкции умень- Обмен жилого помещения не допускается, если:

шилась. — нанимателю предъявлен иск о  расторжении В  случаях, когда наниматель и  проживающие со- или изменении договора найма жилого помещения;

вместно с ним члены его семьи в течение более шести ме- — обмен носит фиктивный характер;

сяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое — обмениваемое жилое помещение признано помещение и коммунальные услуги, они могут быть высе- в установленном порядке непригодным для проживания лены в судебном порядке с предоставлением другого жи- или  подлежит сносу или  переоборудованию для  исполь лого помещения по договору социального найма, размер зования в других целях;

которого соответствует размеру жилого помещения, уста- — предстоит капитальный ремонт дома с  переу новленному для вселения граждан в общежитие (не более стройством и перепланировкой жилых помещений;

6 кв. м). — помещение является служебным или  находится По  требованию наймодателя или  других заинтере- в общежитии;

сованных лиц выселяются в  судебном порядке без  пре — в  связи с  обменом жилищные условия одной доставления другого жилого помещения наниматель из  обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и  проживающие совместно с  ним члены его семьи, ко- в  результате чего граждане становятся нуждающимися торые используют жилое помещение не по  назначению, в улучшении жилищных условий.

систематически нарушают права и законные интересы со- Законодательством могут быть установлены и другие седей или бесхозяйственно обращаются с жилым помеще- условия, при которых обмен запрещается.

нием, допуская его разрушение. Для  обмена жилого помещения необходимо пись Без  предоставления другого жилого помещения мо- менное согласие проживающих с  нанимателем совер гут быть выселены из  жилого помещения граждане, ли- шеннолетних членов семьи, в  том числе и  временно шенные родительских прав, если совместное проживание отсутствующих, за  которыми сохраняется право на  жи этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены лую площадь. Если предстоит обмен смежных комнат, родительских прав, признано судом невозможным. связанных общим входом, или хотя бы одной из них, тре буется письменное согласие всех проживающих в них на обмен жилых помещений, предоставленных по до- нимателей и совершеннолетних членов их семей.

говорам социального найма В случае, если нанимателем жилого помещения явля Обмен жилых помещений — операция, с  помощью ется ограниченно дееспособное лицо (лицо, находящиеся которой наниматели жилых помещений государствен- под опекой, или попечительством), необходимо письмен ной (муниципальной) собственности могут произвести ное согласие, опекуна (попечителя).

обмен жилых помещений, не расторгая отношений с соб- Обмен жилыми помещениями, предоставленными ственником жилищного фонда. Этот вид нерыночных по  договорам социального найма, может быть совершен операций возник во времена распределительной системы между гражданами, проживающими в  жилых помеще жилищного обеспечения и продолжает достаточно актив- ниях, расположенных как в  одном, так и в  разных насе но функционировать в жилищном фонде социального ис- ленных пунктах на  территории Российской Федерации.

пользования. Обмен жилыми помещениями осуществляется без  огра Обмен жилыми помещениями между нанимателя- ничения количества его участников, при соблюдении за ми данных помещений по договорам социального найма конодательных норм.

осуществляется с  согласия соответствующих наймодате- Если в  результате обмена граждане объединяются лей на  основании заключенного между указанными на- в одну семью для проживания в одном жилом помещении, нимателями договора об  обмене жилыми помещениями. то с нанимателем и членами его семьи заключается один Договор об  обмене жилыми помещениями заключается договор социального найма жилого помещения, получен в письменной форме путем составления одного докумен- ного по обмену. В случае, когда проживающие по одному та, подписанного соответствующими нанимателями. договору социального найма наниматель и  совершенно Договор об  обмене жилыми помещениями (ориги- летние члены его семьи в результате обмена получают два нал) представляется нанимателями, заключившими дан- или более жилых помещения, то с каждым из них заклю ный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них чаются отдельные договоры социального найма.

заключены договоры социального найма обмениваемых Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе жилых помещений, для  получения согласия на  осущест- с  письменного согласия нанимателя и  остальных членов вление соответствующего обмена. Такое согласие или от- семьи обменять приходящуюся на  его долю жилую пло каз в  даче такого согласия оформляется наймодателем щадь с другим лицом при условии, что въезжающий в по в письменной форме и должны быть выданы им обратив- рядке обмена вселится в качестве члена семьи нанимателя шемуся за согласием нанимателю или представителю на- этого помещения нимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня При  отсутствии согласия членов семьи нанимате обращения. ля на  обмен любой из  них вправе требовать в  судеб Обмен жилыми помещениями производится с взаим- ном порядке принудительного обмена занимаемого ной передачей прав и обязанностей, вытекающих из дого- помещения на помещение в разных домах (квартирах), вора социального найма жилого помещения. при этом учитываются заслуживающие внимание дово РАСЭ-XV ды и интересы лиц, проживающих в обмениваемом по- глашению сторон в договоре поднайма такого жилого по мещении. мещения.


Суд может признать обмен жилыми помещениями Договор поднайма жилого помещения, предостав недействительным: ленного по договору социального найма, прекращается:

— если в  ходе обмена нарушены требования, пред- — по соглашению сторон;

усмотренные законодательством;

— по истечении срока, на который он был заключен;

— по  основаниям, установленным гражданским за- — при  невыполнении поднанимателем условий до конодательство для признания сделки недействительной. говора поднайма жилого помещения;

В  случае признания обмена недействительным сто- — при  прекращении договора социального найма роны подлежат переселению в  ранее занимаемые жилые жилого помещения.

помещения. Если обмен признается недействительным В случае, если по прекращении или расторжении до из-за неправомерных действий одной из сторон, то вино- говора поднайма жилого помещения поднаниматель от вная сторона обязана возместить другой стороне убытки казывается освободить жилое помещение, поднаниматель возникшие вследствие обмена. подлежит выселению в судебном порядке без предостав ления другого жилого помещения вместе с  проживаю Поднаем жилого помещения, предоставленного щими с ним гражданами. Если договор поднайма жилого по договору социального найма помещения, предоставленного по  договору социального Наниматель жилого помещения, предоставленного найма, заключен без указания срока, сторона договора — по  договору социального найма, с  согласия в  письмен- инициатор прекращения договора обязана предупредить ной форме проживающих совместно с  ним членов его другую сторону о прекращении договора поднайма за три семьи и наймодателя вправе передать часть занимаемого месяца.

им жилого помещения, а в случае временного выезда все операции (сделки) с  жилыми помещениями госу жилое помещение в  поднаем. Договор поднайма жилого дарственного и муниципального специализированного помещения, предоставленного по  договору социального жилищного фонда найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого Особым видом операций (сделок) является передача помещения на  одного проживающего составит не  менее в  пользование гражданам на  возмездной основе жилых учетной нормы, а в  коммунальной квартире — не  менее помещений государственного и  муниципального специ нормы предоставления. ализированного жилищного фонда.

Договор поднайма жилого помещения, предостав- В  качестве специализированных жилых помеще ленного по  договору социального найма, заключается ний используются жилые помещения государственного в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жи- и  муниципального жилищных фондов после отнесения лого помещения, предоставленного по  договору соци- таких помещений к  разряду специализированных с  со ального найма, передается наймодателю такого жилого блюдением требований и в порядке, которые установле помещения. ны Правительством Российской Федерации. Включение Договор поднайма жилого помещения, предостав- жилого помещения в  специализированный жилищный ленного по  договору социального найма, заключается фонд с  отнесением такого помещения к  определенно на срок, определяемый сторонами договора поднайма та- му виду специализированных жилых помещений и  ис кого жилого помещения. Если в договоре срок не опреде- ключение жилого помещения из  указанного фонда лен, договор считается заключенным на один год. осуществляются на  основании решений органа, осу Пользование по  договору поднайма жилыми поме- ществляющего управление государственным или  муни щениями, предоставленными по  договору социального ципальным жилищным фондом. Специализированные найма, осуществляется в  соответствии с  договором под- жилые помещения не  подлежат отчуждению, передаче найма жилого помещения нормативными правовыми ак- в аренду. Передача в пользование осуществляется на ос тами. новании договоров найма специализированных жилых Поднаниматель не  приобретает самостоятельное помещений.

право пользования жилым помещением. Ответственным К  жилым помещениям специализированного жи перед наймодателем по договору социального найма жи- лищного фонда (далее — специализированные жилые по лого помещения остается наниматель. Передача жилого мещения) относятся:

помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом — служебные жилые помещения;

помещении проживает или в  него вселяется гражданин, — жилые помещения в общежитиях;

страдающий в одной из тяжелых форм хронических забо- — жилые помещения маневренного фонда;

леваний — жилые помещения в домах системы социального Договор поднайма жилого помещения, предостав- обслуживания населения;

ленного по  договору социального найма, является воз- — жилые помещения фонда для временного поселе мездным. Порядок, условия, сроки внесения и  размер ния вынужденных переселенцев;

платы за  поднаем жилого помещения, предоставленного — жилые помещения фонда для временного поселе по договору социального найма, устанавливаются по со- ния лиц, признанных беженцами;

РАСЭ-XV — жилые помещения для  социальной защиты от- Жилые помещения маневренного фонда предостав дельных категорий граждан. ляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров Служебные жилые помещения предназначены жилой площади на  одного человека. Договор найма жи для  проживания граждан в  связи с  характером их  тру- лого помещения маневренного фонда заключается на пе довых отношений с  органом государственной власти, риод:

органом местного самоуправления, государственным — до завершения капитального ремонта или рекон унитарным предприятием, государственным или  муни- струкции дома;

ципальным учреждением, в связи с прохождением служ- — до  завершения расчетов с  гражданами, утратив бы, в связи с назначением на государственную должность шими жилые помещения в результате обращения взыска Российской Федерации или  государственную должность ния на них, после продажи жилых помещений, на которые субъекта Российской Федерации либо в  связи с  избра- было обращено взыскание;

нием на выборные должности в органы государственной — до завершения расчетов с гражданами, единствен власти или органы местного самоуправления. ное жилое помещение которых стало непригодным для про Служебные жилые помещения предоставляются живания в  результате чрезвычайных обстоятельств, либо гражданам в виде отдельной квартиры. Договор найма слу- до предоставления им жилых помещений государственно жебного жилого помещения заключается на период трудо- го или муниципального жилищного фонда.

вых отношений, прохождения службы либо нахождения Окончание периода, на  который заключен договор на государственной должности Российской Федерации, го- найма жилого помещения маневренного фонда, является сударственной должности субъекта Российской Федерации основанием прекращения данного договора.

Жилые помещения в  домах системы социального об или на выборной должности. Прекращение трудовых отно служивания населения предназначаются для  проживания шений либо пребывания на  государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъ- граждан, которые в  соответствии с  законодательством екта Российской Федерации или на выборной должности, отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной а  также увольнение со  службы является основанием пре- социальной защите с  предоставлением им медицинских кращения договора найма служебного жилого помещения. и социально-бытовых услуг. Порядок, условия предостав Жилые помещения в  общежитиях предназначены ления жилых помещений в  домах системы социального для  временного проживания граждан в  период их  рабо- обслуживания населения и пользования такими жилыми ты, службы или обучения. Под общежития предоставля- помещениями устанавливаются законодательством РФ ются специально построенные или  переоборудованные и субъектов РФ.

Жилые помещения для  социальной защиты отдель для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения ных категорий граждан предназначены для  проживания в  общежитиях укомплектовываются мебелью и  други ми необходимыми для  проживания граждан предмета- граждан, которые в  соответствии с  законодательством ми. Жилые помещения в  общежитиях предоставляются отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной из расчета не менее шести квадратных метров жилой пло- социальной защите. Категории граждан, нуждающихся щади на одного человека. в  специальной социальной защите, устанавливаются за Договор найма жилого помещения в общежитии за- конодательством РФ и субъектов РФ.

ключается на период трудовых отношений, прохождения Предоставление жилых помещений для  социальной службы или  обучения. Прекращение трудовых отноше- защиты отдельных категорий граждан по договорам без ний, учебы, а также увольнение со службы является осно- возмездного пользования осуществляется в  порядке и ванием прекращения договора найма жилого помещения на условиях, которые установлены законодательством РФ в общежитии. и субъектов РФ.

Жилые помещения маневренного фонда предназначе- Жилые помещения для  временного поселения вы нужденных переселенцев и  лиц, признанных беженцами, ны для временного проживания граждан:

— в связи с капитальным ремонтом или реконструк- предназначены для  временного проживания граждан, цией дома, в котором находятся жилые помещения, зани- признанных в  установленном федеральным законом по маемые ими по договорам социального найма;

рядке соответственно вынужденными переселенцами — утративших жилые помещения в  результате об- и  беженцами. Порядок предоставления жилых помеще ращения взыскания на  эти жилые помещения, которые ний фондов для  временного поселения вынужденных были приобретены за  счет кредита банка или  иной кре- переселенцев и  лиц, признанных беженцами, устанавли дитной организации либо средств целевого займа, пре- вается федеральными законами.


доставленного юридическим лицом на  приобретение договор найма специализированного жилого по жилого помещения, и  заложены в  обеспечение возврата мещения кредита или  целевого займа, если на  момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для  них Специализированные жилые помещения предостав единственными;

ляются на  основании решений собственников таких по — единственные жилые помещения которых стали мещений (действующих от их  имени уполномоченных непригодными для проживания в результате чрезвычай- органов государственной власти или  уполномоченных ных обстоятельств. органов местного самоуправления) или уполномоченных РАСЭ-XV ими лиц по договорам найма специализированных жилых сятся жилые помещения государственной и муниципаль помещений. ной собственности, предоставляемые для  проживания Договор найма специализированного жилого по- на  условиях возмездного пользования. Данный вид до мещения заключается на  основании решения о  пре- говоров относится к разряду рыночных операций. В рос доставлении такого помещения. В  договоре найма сийском законодательстве различаются следующие виды специализированного жилого помещения определяются сделок на возмездной основе:

предмет договора, права и  обязанности сторон по  поль- — предоставление жилых помещений государствен зованию специализированным жилым помещением. Фор- ной и  муниципальной собственности в  пользование ма типового договора найма специализированных жилых гражданам (физическим лицам) на  условиях коммерче помещений утверждается Правительством РФ. ского найма (в дальнейшем найма);

По  договору найма специализированного жилого — предоставление жилых помещений государствен помещения одна сторона — собственник специализи- ной и  муниципальной собственности юридическим ли рованного жилого помещения (уполномоченный орган цам на  условиях (аренды) для  передачи в  пользование государственной власти или  уполномоченный орган гражданам (физическим лицам). Предоставление жилых местного самоуправления), или уполномоченное им лицо помещений государственного и муниципального жилищ (наймодатель) передает другой стороне — гражданину ного фонда на условиях коммерческого найма или аренды (нанимателю) на условиях возмездного (за плату) пользо и заключение договоров возможно как с гражданами (фи вания и владения жилое помещение для временного про- зическими лицами) и юридическими лицами Российской живания в нем. Федерации, так и зарубежными гражданами (физически Исключением является предоставление жилых по- ми) и юридическими лицами.

мещений для  социальной защиты отдельных категорий В нашей стране такой вид рыночных операций с жи граждан, с которыми заключаются договоры безвозмезд- лыми помещениями государственной и  муниципальной ного пользования. собственности находится в  стадии развития. Законода Договор найма специализированного жилого по- тельной основой для  заключения таких сделок являются мещения заключается в  письменной форме. В  договоре положения ГК РФ. Наиболее эффективно данные опера найма специализированного жилого помещения указыва- ции реализуются в системе доходных домов на условиях ются члены семьи нанимателя. заключения договоров аренды на  нежилые помещения Наниматель специализированного жилого помеще- под офисы юридических лиц с одновременным заключе ния не  вправе осуществлять обмен занимаемого жилого нием договоров аренды на жилые помещения для прожи помещения, а также передавать его в поднаем. вания своих сотрудников.

При коммерческом найме размер платы за жилое по Расторжение договора найма специализированно- мещение устанавливается по  соглашению сторон и  фик го жилого помещения сируется в договоре найма (аренды) жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого поме- При этом региональные и муниципальные органы власти щения может быть расторгнут в любое время по соглаше- ежегодно устанавливают максимальные размеры платы нию сторон. за жилые помещения, соответственно, плата, согласован Договор найма специализированного жилого по- ная в договоре, не должна превышать этот размер. Одно мещения может быть расторгнут в  судебном порядке стороннее изменение размера платы за жилое помещение, по требованию наймодателя при неисполнении нанимате- если это не предусмотрено законом или договором, не до лем и проживающими совместно с ним членами его семьи пускается.

обязательств по  договору найма специализированного Срок действия договора найма жилого помещения жилого помещения, а также в иных предусмотренных за- не  может превышать пяти лет. Даже если в  соглашении конодательством случаях. сторон срок не  определен, договор считается заключен В случаях расторжения или прекращения договоров ным на  пять лет. При  заключении договора краткосроч найма специализированных жилых помещений граждане ного найма (т. е. на  срок до  одного года), необходимо должны освободить жилые помещения, которые они за- учитывать, что  такой договор, характеризуется рядом нимали по данным договорам. В случае отказа освободить особенностей, в  частности договором могут быть уста такие жилые помещения указанные граждане подлежат новлены следующие ограничения прав и  обязанностей выселению в  судебном порядке без  предоставления дру- нанимателя и лиц, с ним проживающих:

гих жилых помещений, за исключением случаев, установ- — в  договоре не  указываются граждане, постоянно ленных законодательством РФ и субъектов РФ. проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

— наниматель и  граждане, постоянно с  ним про коммерческий наем (аренда) жилья. Предостав- живающие, по договору краткосрочного найма не имеют ление жилых помещений государственного и  му- права вселять временных жильцов и поднанимателей;

ниципального жилищного фонда по  договорам — наниматель не может быть заменен одним из со коммерческого найма вершеннолетних граждан, постоянно проживающих с на В  соответствии с  законодательством (ст.19 ЖК РФ) нимателем в занимаемом жилом помещении;

к жилищному фонду коммерческого использования отно- — нанимателю не  может быть предоставлен по  ре РАСЭ-XV шению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, оборудования, мест общего пользования дома и содержа послуживших основанием для  расторжения договора нием придомовой территории.

найма. Обслуживание и  ремонт приватизированного жи Законом предусмотрены эффективные гарантии за- лья осуществляются с  обязательным соблюдением еди щиты прав нанимателя. Так истечение срока договора ных правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного жилищного найма не означает, что нанимателю предсто- фонда на  условиях, установленных для  домов государ ит освобождать занимаемое помещение. Согласно ст.684 ственного и муниципального жилищного фонда. В этих ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на за- целях собственники могут образовывать товарищества ключение договора найма жилого помещения на  новый и  иные объединения. Собственники жилых помеще срок. Не  позднее, чем за  три месяца до  истечения срока ний вправе самостоятельно определять организацию договора найма жилого помещения наймодатель должен для  управления общим имуществом многоквартирных предложить нанимателю заключить договор на тех  же домов, независимо от  организационно — правовой или иных условиях либо предупредить нанимателя об от- формы этих организаций, заключать самостоятельно казе от продления договора в связи с решением не сдавать или  через управляющие организации договоры с  экс в  течение не  менее года жилое помещение внаем. Если плуатационными, обслуживающими, коммунальными наймодатель пропустил указанный срок, а  наниматель и  другими службами для  надлежащего содержания об не отказался от продления договора, то договор считается щего имущества и  создания благоприятных и  безопас продленным на тех же условиях и на тот же срок. ных условий проживания граждан При  согласовании условий договора наниматель Владение, пользование и  распоряжение общей до не  вправе требовать увеличение числа лиц, постоянно левой собственностью осуществляется по  согласию всех с  ним проживающих по  договору найма. Тем не  менее, ее участников. В  случае разногласий, порядок владения, если наймодатель, наниматель и  граждане, постоянно пользования и  распоряжения определяется по  иску лю с  ним проживающие, не  имеют возражений, то в  жилое бого из  участников. Каждый участник общей долевой помещение могут быть вселены другие граждане в  каче- собственности на  жилое помещение обязан соразмерно стве постоянно проживающих с  нанимателем. Когда не- со своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обходимо вселить несовершеннолетних детей, такого платежей, а также в затратах по управлению, содержанию согласия не требуется. и сохранению общего имущества многоквартирного дома.

В случае, когда наймодатель отказался от продления сделки с  жилыми помещениями в  частной соб договора, не желая сдавать помещение внаем, при этом он ственности в течении года со дня истечения срока договора с нанима купля-продажа жилых помещений телем заключил договор найма жилого помещения с дру гим лицом, наниматель вправе требовать в суде не только Купля-продажа жилых помещений — самая распро признания такого договора недействительным, но и воз- страненная операция на  российских рынках недвижи мещения убытков, причиненных отказом возобновить мости, при  этом особенная часть Гражданского Кодекса с ним договор. России содержит лишь общее регулирование сделок куп Договор найма (аренды) жилого помещения может ли-продажи недвижимости, одним из видов которой яв быть расторгнут нанимателем. О  своем намерении на- ляется жилье (жилые помещения, здания).

Особенностями сделок куплипродажи жилых поме ниматель должен письменно предупредить наймодателя щений, установленными ГК РФ, являются:

за три месяца.

За любой из сторон сохраняется право расторжения — установление дополнительного существенного договора найма (аренды) в  судебном порядке в  случае, условия (несоблюдение которого ведет к  недействитель если жилое помещение станет непригодным для  посто- ности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих янного проживания, а  также в  случае его аварийного в соответствии с законом право пользования этим жилым состояния ив других случаях, предусмотренных законода- помещением после его приобретения новым собственни тельством. ком;

Рассмотренные выше виды операций (сделок) с  жи- — вступление договора купли-продажи жилого по лыми помещениями государственного и муниципального мещения в силу (договор считается заключенным) только жилищного фонда в значительной степени демонстриру- с момента его государственной регистрации.

ют социальную составляющую в  обеспечении граждан Все остальное существующее объемное регулиро жильем. вание этого вида операций осуществляется в  виде за При  этом активно развиваются рыночные механиз- конодательства и  актов исполнительной власти членов мы перераспределения жилья, возможности улучшения федерации и органов местного самоуправления.

жилищных условий населения, ставшего собственниками Остальное нормативное регулирование сделок куп жилья благодаря приватизации или с  помощью других ли-продажи жилья принимается на  уровне субъектов сделок (купли-продажи, мены и т. д.). Российской Федерации и органов местного самоуправле Собственники жилых помещений соразмерно зани- ния, что приводит к существенным различиям в практи маемой ими площади в своем доме участвуют в расходах, ческой деятельности жилищных рынков (осуществления связанных с  обслуживанием и  ремонтом инженерного операций) в различных территориях.

РАСЭ-XV Ниже приводятся общие положения для  договоров говоре цена не предусмотрена и не может быть определена купли-продажи в России. исходя из условий договора, исполнение договора должно Предмет договора купли-продажи недвижимости быть оплачено по  цене, которая при  сравнимых обстоя должен быть точно определен, т. е. В договоре должны со- тельствах обычно взимается за аналогичные товары.

держаться данные, позволяющие точно установить какое Если цена в договоре продажи установлена за едини недвижимое имущество передается покупателю, в  том цу площади жилого помещения, как  правило, за  1 кв. м числе данные, позволяющие определить передаваемое общей площади, то общая цена жилого помещения, подле имущество в составе другого объекта недвижимости или жащая уплате, определяется исходя из фактического раз на  земельном участке. Неопределенность предмета дого- мера переданного покупателю жилого помещения. Когда вора ведет к  его ничтожности (договор считается неза- иное не  предусмотрено законодательством или  догово ключенным). ром продажи жилого помещения, установленная в  нем В  случае купли-продажи жилого помещения пред- цена недвижимого имущества, находящегося на  земель мет договора обладает дополнительной важной и неотъ- ном участке, включает цену передаваемой с этим жилым емлемой характеристикой — передаваемая недвижимость помещением соответствующей части земельного участка должна иметь статус жилого помещения (дома), т. е. быть или права на нее.

зарегистрирована в  качестве жилого помещения (дома) Как  уже упоминалось выше, другим существенным в  соответствующих государственных органах (как  пра- условием договора купли-продажи жилья, является пере вило, в  территориальном Бюро технической инвента- чень лиц, сохраняющих в  соответствии с  законом право ризации). Жилые помещения должны отвечать ряду пользования этим жилым помещением, с  указанием нормативных требований, установленных законодатель- их прав. Такими лицами могут быть:

ством. — наниматель жилого помещения и постоянно про Жилое помещение, являющееся предметом дого- живающие с ним граждане;

вора купли-продажи, должно принадлежать гражда- — гражданин, являющийся поднанимателем жило нину или  юридическому лицу на  праве собственности. го помещения, в пределах срока действия срока договора Документом, устанавливающим право собственности найма;

на  продаваемое жилое помещение, является Свидетель- — получатель ренты, сохраняющий право пожиз ство о  праве собственности на  жилое помещение (дом). ненного проживания (возможно с правом пожизненного В  настоящее время в  практике заключения таких сделок содержания) в жилом помещении.

на большинстве территорий требуется и дополнительное Переход права собственности на жилой дом или квар доказательство права собственности в  виде документа, тиру к другому лицу не является основанием для прекра подтверждающего законность приобретения недвижимо- щения законного права пользования жилым помещением.

сти в собственность. Таким дополнительным доказатель- Договор купли-продажи жилого помещения заклю ством могут служить: чается в письменной форме путем составления одного до — Договор передачи приватизированного жилого кумента, подписанного сторонами.

помещения;

Договор продажи жилого дома, квартиры, части — Свидетельство о праве на наследство;

жилого дома подлежит государственной регистрации — Договор о  возведении индивидуального жилого и считается заключенным с момента такой регистрации.

дома на праве личной собственности;

Например, в  г.Москве договор купли-продажи жилого — Договор о строительстве коллективом индивиду- помещения после оформления должен быть обязатель альных застройщиков жилого дома;

но зарегистрирован в  Комитете муниципального жилья.

— Договор купли-продажи;

До  момента регистрации данного договора фактически — Договор дарения;

собственником жилого помещения считается продавец.

— Договор мены;

После государственной регистрации договор купли — Договор о разделе строения;

продажи жилого помещения не может быть аннулирован — Исполнительный лист или  копия вступившего по желанию сторон, в этом случае необходимо заключить в  законную силу решения суда, подтверждающего право новый договор о расторжении первоначального договора.

собственности на жилое помещение;

В  рамках государственной регистрации сделок куп — Копия решения суда о разделе дома между супру- ли-продажи должна осуществляться проверка соблю гами. дения охраняемых законом прав на  данное помещение.

Существенным условием договора купли-продажи Например, для  того чтобы продать жилое помещение, жилого помещения является цена. в  котором проживают несовершеннолетние дети, следу Если в договоре отсутствует согласованное сторона- ет получить разрешение органов опеки и попечительства ми в письменной форме условие о цене жилого помеще- на  совершение подобной сделки;

если жилое помещение ния, то договор о его продаже считается незаключенным. является совместной собственностью супругов, то для от Цена жилого помещения определяется соглашением сто- чуждения жилья необходимо согласие второго супруга.

рон. К договорам купли-продажи недвижимости не при- Можно ожидать, что по  мере развития регистраци меняется правило из общих положений о договорах (глава онной системы, будет выполнена поставленная перед ней 27 ГК РФ), устанавливающего, что, если в возмездном до- задача учета в  одной базе данных всех законных прав, РАСЭ-XV мена жилыми помещениями связанных со  всеми объектами недвижимости, однако в  настоящее время для  регистрации операции с  жилым В  результате приватизации жилья широкое распро помещением необходимо представить определенный па- странение получил договор мены жилыми помещениями.

кет документов, чей состав определяется региональным Этот договором оформляется обмен жилой недвижимо и  местным законодательством. Например, для  соверше- стью в частной собственности.

ния сделки купли-продажи приватизированной квартиры По договору мены каждая сторон обязуется передать в г. Москве необходимо представить: в собственность другой стороны одно жилое помещение — договор передачи муниципального (государ- в обмен на другое. При этом каждая из сторон признает ственного) жилья, зарегистрированный в установленном ся продавцом жилого помещения, которое она обязуется порядке;

передать, и покупателем жилого помещения, которое она — свидетельство оправе собственности на  жилое обязуется принять в обмен.

помещение;

К договору мены применяются правила о купле-про — соглашение совладельцев жилого помещения даже жилых помещений в той части, которая не противо на  его куплю-продажу, в  случае если помещение нахо- речит существу мены. Так, к  договору не  применяются дится в общей (долевой или совместной) собственности, правила, регламентирующие порядок денежных расчетов или разрешение органов опеки и попечительства, в случае по  договору купли-продажи, как  противоречащие суще если стороной сделки является ограниченно дееспособное ству мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме лицо;

случая мены неравноценными жилыми помещениями, — справка бюро технической инвентаризации не производятся.

об оценке стоимости жилого помещения. Как и  в  договоре купли-продажи существенным ус На продавце лежит обязанность предупредить поку- ловием договора является точное определение его пред пателя, как о явных, так и о скрытых недостатках жилого мета. В  договоре мены должны быть указаны данные, помещения, если они ему известны. В случае, если данные позволяющие установить, какие именно жилые помеще недостатки не  были оговорены в  договоре купли-прода- ния подлежат обмену, в т. ч. данные, определяющие распо жи жилого помещения. Покупатель вправе потребовать ложение недвижимости на  соответствующем земельном от продавца снижения цены, устранения таких дефектов;



Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.