авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 | 15 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 13 ] --

участке либо в составе другого недвижимого имущества.

самостоятельно устранить такие дефекты и  потребовать При составлении договора, в его тексте необходимо ого от продавца компенсации затрат на устранение дефектов;

ворить также все хозяйственные и  бытовые строения отказаться от исполнения договора и потребовать возвра- и  сооружения (сарай, баня, колоде мастерская, бассейн, та уплаченных денег. теплицы и т. д.). Которые переходят в собственность ново Важно отметить, что покупатель не имеет права тре- го владельца вместе с домом. Если указанные данные в до бовать замены, поскольку помещение, являющееся пред- говор мены отсутствуют, то  предмет договора считается метом договора, является индивидуально определенным. несогласованным сторонами, а соответствующий договор Поскольку незаселенные квартиры в домах, подлежа- — незаключенным.

щих реконструкции и капитальному ремонту, все кварти- Так  же как и  при  купле-продаже, стороны обязаны ры в которых предназначены для продажи, кроме квартир предупредить друг друга о  правах третьих лиц на  обме в домах закрытых военных городков, могут быть проданы ниваемые жилые помещения, а  также передать недви в собственность гражданам, практически во всех террито- жимость, соответствующую условиям договора о  его риях существуют особенное регулирование таких сделок. качестве.

Специальное регулирование касается как  ценообразова- Если иное не вытекает из договора мены, обменива ния, определения объектов, подлежащих продаже, опреде- емые жилые помещения предполагаются равноценными, ления допущенных покупателей, так и порядка принятия а расходы по их передаче и принятию несет в каждом слу решения о продаже. чае та сторона, на которую возлагаются соответствующие Очевидно, что в условиях незавершенности системы обязанности. К  расходам на  передачу и  принятие обме регистрации прав на  недвижимое имущество, оформ- ниваемых жилых помещений, прежде всего, относятся ление сделок купли-продажи часто требует специаль- расходы по  оформлению прав собственности на  эти по ных знаний и  навыков по  проверке многочисленных мещения.

фактов. В  настоящее время в  России эту функцию вы- В  случае если обмениваемые по  договору мены жи полняют агентства по  работе с  недвижимостью, одна- лые помещения признаются сторонами неравноценными, ко такие агентства не  принимают на  себя материальной одна из сторон оплачивает разницу в ценах. Оплата разни ответственности за  недостатки в  своей работе. При  том, цы должна быть произведена непосредственно до или по что любые споры, возникшие из или в связи с заключени- сле передачи жилого помещения. Договором может быть ем и исполнением договоров купли-продажи недвижимо- предусмотрен другой порядок производства платежа.

сти, угрожают сторонам значительными материальными Стороны могут предусмотреть в  договоре сроки, потерями, недостаточное развитие регистрационной си- в  которые передадут друг другу обмениваемые жилые стемы, повышающее коммерческие риски сторон, являют- помещения. Моменты передачи помещений могут не  со ся одним из основных факторов сдерживающих развитие впадать. Если в  договоре мены сроки передачи не  уре рынка недвижимости в целом. гулированы и  они не  совпадают, применяется правила РАСЭ-XV ГК РФ о  встречном исполнении обязательств, т. е., если заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок имеет место неисполнение одной из  сторон своих обя- своего действия.

зательств либо обстоятельства свидетельствуют о  том, дарение жилого помещения что обязательства по договору не будут исполнены в уста новленный срок, другая сторона вправе приостановить Собственник жилого помещения может подарить его исполнение либо отказаться от  договора и  потребовать любому физическому или  юридическому лицу, оформив возмещение убытков. данную сделку с недвижимостью договором дарения.

Договор мены жилыми помещениями заключает- По договору дарения одна сторона (даритель) безвоз ся в  письменной форме путем составления одного доку- мездно передает или  обязуется передать другой стороне мента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы (одаряемому) жилое помещение. Предметом договора договора влечет его недействительность. Договор мены дарения может быть и  имущественное право (требова жилыми помещениями подлежит государственной ре- ние) к  третьему лицу, например, право безвозмездного гистрации тех же органах, что и договор купли-продажи пользования. Договор дарения должен содержать точное жилого помещения и считается заключенным с момента определение жилого помещения, являющегося предметом такой регистрации. дарения, в противном случае договор считается ничтож По  договору мены осуществляется переход пра- ным.

ва собственности на  обмениваемые жилые помещения, Невозможен договор дарения при встречном испол что  подлежит обязательной государственной регистра- нении, также как и  с  отсрочкой исполнения до  смерти ции. До  государственной регистрации перехода права дарителя. Такие сделки оформляются другими видами до собственности покупатель не  вправе распоряжаться по- говоров.

лученным в результате мены жилым помещением, несмо- Законом запрещается заключение договоров даре тря на то, что предмет договора получен им во владение ния:

и (или) пользование. — от имени малолетних и граждан, признанных не В случае уклонения одной из сторон от государствен- дееспособными, их законными представителями;

ной регистрации перехода права собственности на недви- — работникам лечебных, воспитательных учреж жимость, другая сторона имеет право получить судебное дений, учреждений социальной защиты и  других анало решение об  обязательной государственной регистрации гичных учреждений гражданами, находящимися в  них и возмещении причиненных такой задержкой убытков. на  лечении, содержании или  воспитании, супругами Сторона, у  которой третьим лицом изъято жилое и родственниками этих граждан;

помещение, приобретенное по  договору мены, по  ос- — государственным служащим и служащим органов нованиям, возникшим до  исполнения договора, вправе муниципальных образований в связи с их должностным потребовать от другой стороны возврата жилого помеще- положением или в  связи с  исполнением ими служебных ния, полученного последней в обмен, и (или) возмещения обязанностей;

убытков. — в отношениях между коммерческими организаци ями.

Аренда жилого помещения Дарение жилого помещения, находящегося в  общей Договором аренды считается соглашение, по  кото- совместной собственности, допускается при согласии всех рому арендодатель предоставляет арендатору и  членам участников совместной собственности. Дарение одним его семьи жилое помещение без  ограничения размеров из  участников совместной собственности жилого поме за  договорную плату во  временное владение и  пользо- щения может быть признано недействительным по  тре вание либо пользование, а арендатор обязуется исполь- бованию остальных участников по  мотивам отсутствия зовать его в  соответствии с  договором и  своевременно у  участника, совершившего сделку, необходимых полно вносить арендную плату, включая плату за  коммуналь- мочий только в случае, если удастся доказать, что одаряе ные услуги. мый знал или заведомо должен был знать об этом.

Согласно Закону РФ «Об  основах федеральной жи- Если дарение совершается через представителя, то лищной политики» от 24 декабря 1992 года № 4218-1. Соб- в доверенности должен быть назван одаряемый и указан ственники жилищного фонда имеют право предоставлять предмет дарения. В противном случае такая доверенность гражданам, юридическим лицам квартиры или дома лю- является ничтожной.

бой площади по договору аренды. Доли государственного Договор дарения жилого помещения может быть и муниципального жилищного фонда, предоставляемого заключен под  условием, которое является необходимой по договору аренды, определяются Правительством Рос- предпосылкой возникновения обязательства дарителя.

сийской Федерации и  органами исполнительной власти Например, даритель может обещать подарить квартиру субъектов Российской Федерации. на свадьбу. Разумеется, если свадьба не состоится, не воз С  введением в  действие второй части Гражданского никнет и обязанность дарителя реализовать свое обеща кодекса, принятого Государственной думой 22 декабря ние.

1995 года, Договор аренды жилого помещения может за- Как  любая сделка с  недвижимостью договор даре ключаться только между юридическими лицами. Однако ния жилого помещения заключается в письменной форме договоры аренды жилых помещений с участием граждан, и  подлежит государственной регистрации в  органе, осу РАСЭ-XV Наследование жилого помещения ществляющем государственную регистрацию прав соб ственности на жилые помещения. Переход права собственности на  недвижимое иму Одаряемый вправе в любое время до передачи ему щество вследствие смерти собственника осуществляется жилого помещения отказаться от  него. В  этом случае по наследству.

договор дарения считается расторгнутым. Так как дого- Наследование — нерыночная операция с недвижимо вор дарения жилого помещения заключается в письмен- стью. В связи с этим отметим лишь следующее:

ной форме и  подлежит государственной регистрации, — наследование недвижимого имущества возможно то и отказ от такого дара должен быть совершен в пись- по завещанию и по закону и регулируется положениями менной форме и  зарегистрирован в  соответствующем специального раздела гражданского законодательства, органе. посвященного наследованию;

Даритель может отказаться от исполнения договора, — вступление наследника в права собственника не содержащего обещание передать в  будущем одаряемому движимого имущества обусловлено государственной ре помещение, если: гистрацией прав на недвижимое имущество.

— после заключения договора имущественное общие положения о ренте и рента на условиях по или  семейное положение либо состояние здоровья да жизненного содержания с иждивением рителя изменилось настолько, что  исполнение договора в  новых условиях приведет к  существенному снижению В обороте жилой недвижимости в дополнение к до уровня его жизни;

говорам купли-продажи и дарения все чаще применяются — одаряемый совершил покушение на  его жизнь, договоры ренты. В настоящее время эта договорная фор жизнь кого-либо из  членов его семьи или  близких род- ма хорошо подходит к  операциям, когда собственником ственников либо умышленно причинил дарителю теле- жилья является пожилой человек или лицо с ограничен сные повреждения. ными доходами, которое желает улучшить свое матери В случае умышленного лишения жизни дарителя пра- альное положение за  счет использования своей (жилой) во требования судебной отмены дарения принадлежит недвижимости.

наследникам дарителя. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) Если даритель отказывается от исполнения договора передает другой стороне (плательщику ренты) в собствен дарения по  перечисленным основаниям, то  одаряемый ность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен не приобретает права требовать возмещения убытков. на  полученное имущество периодически выплачивать Дарение может быть отменено: получателю ренту в виде определенной денежной суммы — дарителем в случае, предусмотренным в пп. выше;

либо предоставления средств на его содержание в другой — судом по  требованию дарителя, если обращение форме.

одаряемого с подаренным имуществом, представляющим Срок выплаты ренты может быть установлен по до для  дарителя большую неимущественную ценность, соз- говору:

дает угрозу его безвозмездной утраты;

— бессрочно (постоянная рента);

— судом по  требованию заинтересованной сторо- — на  срок жизни получателя ренты (пожизненная ны может быть отменено дарение, совершенное индиви- рента).

дуальным предпринимателем или  юридическим лицом Пожизненная рента может быть установлена на усло в  нарушение положений закона о  несостоятельности виях пожизненного содержания с иждивением.

(банкротстве) за  счет средств, связанных с  его предпри- Договор ренты с  отчуждение недвижимого имуще нимательской деятельностью, в  течение шести месяцев, ства заключается в  нотариальной форме и  подлежит го предшествовавших объявлению такого лица несостоя- сударственной регистрации в  соответствии с  правилами тельным (банкротом). регистрации прав на недвижимость.

Рента — это обременение недвижимого имуще Также договором дарения может быть предусмотре но право дарителя отменить дарение в  случае, если он ства, которое передается вместе с  имуществом при  всех переживет одаряемого. последующих сделках с  обремененным имуществом, В случае отмены дарения одаряемый обязан возвра- т. е. при  продаже обремененной рентой квартиры, обя тить подаренное жилое помещение, если оно не было от- зательство выплачивать ренту переходит к  новому соб чуждено третьему лицу и сохранилось в натуре к моменту ственнику. При  этом лицо, передавшее другому лицу отмены дарения. обремененное рентой имущество, несет перед получа Вред, причиненный жизни, здоровью или  имуще- телем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответ ству одаряемого гражданина вследствие недостатков по- ственность второй очереди, дополнительную) с  новым даренного жилого помещения, подлежит возмещению собственником. Ответственность лица, передавшего дру дарителем в  соответствии с  правилами, регулирующими гому лицу обремененное рентой имущество, может быть обязательства вследствие причинения вреда, если дока- повышена до  солидарной (т. е. равной ответственности зано, что  эти недостатки возникли до  передачи жилого получателя имущества) если это предусмотрено догово помещения одаряемому, не относятся к числу явных и да- ром или законом.

ритель, хотя и знал о них, но не предупредил об этом ода- Дополнительно к  обязательству выплачивать ренту, ряемого. для  получателя имущества договором может быть пред РАСЭ-XV усмотрена обязанность оплатить получаемое имущество. обязанностью принимать меры к  недопущению сниже В этом случае к договору ренты применяются и положе- ния стоимости данного имущества в  период действия ния ГК РФ о  договоре купли-продажи, не  противореча- договора.

щие существу договора ренты. Обязательства выплаты пожизненной ренты и  пре Если имущество передается плательщику ренты доставления пожизненного содержания с  иждивением без дополнительной платы, к договору ренты применяют- прекращаются смертью получателя ренты.

ся также положения ГК РФ о договоре дарения, не проти- При существенном нарушении плательщиков ренты воречащие существу договора ренты. своих обязательств, получатель ренты вправе потребо Рента выплачивается в денежной форме, если догово- вать возврата переданного им недвижимого имущества, ром ее предусмотрено иное, законом установлен порядок или уплаты ему выкупной цены ренты. В этом случае пла ее индексации ее размера пропорционально росту мини- тельщик ренты не может требовать возврата истраченно мальной оплаты труда в стране. го им на содержание и иждивение получателя рента.

Обязанность выплаты ренты является денежным операции с  нежилыми помещениями (зданиями обязательством, в  связи с  этим при  просрочке в  упла и сооружениями) те ренты, получатель имеет предусмотренное законом право на получение процентов на просроченные к уплате К нежилым относятся здания, используемые для про суммы. Получатель ренты, передавший жилье, также по- изводственных, торговых, административных, культурно лучает право залога на это имущество в обеспечение вы- просветительских, научно-исследовательских, учебных, полнения обязательств плательщика ренты. лечебных, складских и других целей.

Постоянная рента может быть выкуплена как по тре- Жилые здания могут включать в себя нежилые поме бованию (инициативе) плательщика, так и по инициативе щения (поликлиники, магазины, столовые и  т. п.), также получателя, в  случаях и на  условиях, специально огово- нежилые здания могут иметь жилые помещения (служеб ренных в законе (ст.592, 593 ГК РФ);

после выкупа ренты ные квартиры в здании, используемом под контору).

недвижимое имущество освобождается от  данного об- Здания, расположенные на  земельном участке, де ременения. В  случае, когда выкупная цена не  оговорена лятся на основные и служебные. К основному относится договором, она определяется как годовая сумма рентных здание, являющееся главным по капитальности построй платежей — когда имущество передавалось за  дополни- ки, архитектурным признакам и по  своему назначению.

тельную плату, — и  сумму годовых платежей плюс цена Строение, выполняющее обслуживающую роль по отно переданного имущества — когда имущество передавалось шению к  основному зданию, причисляют к  служебному без дополнительной платы. (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

В  случае, когда оплата ренты производится не в  де- Для  того, чтобы здание могло быть использовано нежной форме, а путем обеспечения жизненных потреб- в  качестве объекта оборота, оно должно обладать опре ностей получателя ренты, сделка оформляется договором деленными признаками. Здание должно быть принято пожизненного содержания с иждивением. в  эксплуатацию. Не  может быть предметом сделки с  не По  договору пожизненного содержания с  иждиве- движимостью самовольно построенное здание. В  бюро нием получатель ренты — гражданин перелает принад- технической инвентаризации ведется реестр объектов не лежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок движимости в собственности юридических и физических или  иную недвижимость в  собственность плательщика лиц. Комитеты по  управлению имуществом субъектов ренты, который обязуется осуществить пожизненное со- РФ ведут учет государственной собственности субъектов держание с  иждивением гражданина и  (или) указанного РФ их реестр. Государственный комитет РФ по управле им третьего лица (лиц). К этому договору в полной мере нию государственным имуществом осуществляет учет применяются все положения ГК РФ о  договоре ренты, объектов федеральной собственности и  ведет их  реестр, за  исключением особых положений, предусмотренных а органы местного самоуправления — учет объектов му параграфом 4 главы 33 ГК РФ. ниципальной собственности и их реестр.

Пожизненное содержание с иждивением может осу сделки с нежилыми помещениями (зданиями и со ществляться в форме обеспечения потребностей в жили оружениями) ще, питании, одежде, медицинском уходе и др., Например, купля-продажа нежилых помещений (зданий) оплате ритуальных услуг. При этом потребности в жилье могут обеспечиваться правом проживания в  передан- Также как купля продажа жилых помещений, анало ном по данному договору жилом помещении. Договором гичная операция с  нежилыми помещениями (зданиями) должна быть определена общая стоимость всего объема регулируется положениями п.7 главы 30 ГК РФ. Ниже бу содержания с иждивением;

договором также может быть дут рассмотрены особенности условий и исполнения сде предусмотрена замена содержания на  выплату периоди- лок с нежилыми объектами.

ческих платежей в денежной форме. Как уже отмечалось, договор купли-продажи недви Право плательщика ренты на  использование и  от- жимости должен содержать точные данные, позволяющие чуждение имущества, переданного ему по  договору по- определенно установить предмет договора, в т. ч. данные жизненного содержания с  иждивением, ограничено определяющие расположение недвижимости на  соответ предварительным согласием получателя ренты, а  также ствующем участке либо в  составе другого недвижимого РАСЭ-XV имущества. В  связи с  этим, договор должен содержать на нежилое помещение (здание), поскольку оно возника в текстовом или графическом виде (в виде выкопировок ет у покупателя с момента государственной регистрации из планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позво- этого права. При этом сам договор купли-продажи нежи ляли бы установить, какой именно объект недвижимости лого помещения (здания) считается заключенным в  мо подлежит передаче покупателю по  договору. Это данные мент подписания сторонами. Это означает, что  стороны об  индивидуальных признаках конкретного помещения несут взаимную ответственность предпринимают пред (здания) — месторасположении, наименовании, назначе- усмотренные договором действия непосредственно после нии, этажности, площади и других характеристиках. Если подписания договора, но в отношениях с третьими лица эти сведения в договоре отсутствуют, то условия о недви- ми их права остаются неизменными до государственной жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не- регистрации перехода прав. Таким образом даже передача согласованным сторонами, а  соответствующий договор продавцом покупателю части правомочий собственника незаключенным. покупателю (фактическая передача имущества) не  дает При  продаже нежилого помещения (здания) пред- покупателю права распоряжаться имуществом (прода метом договора являются также права на  ту часть зе- вать, отдавать в залог, сдавать в аренду и пр.) до момента мельного участка, которая занята этой недвижимостью регистрации перехода права собственности.

и необходима для ее использования. В  случае, если, одна из  сторон уклоняется от  реги Если продавец нежилого помещения (здания) яв- страции перехода права собственности на  нежилое по ляется собственником земельного участка, на  котором мещение (здание), суд вправе по  требованию другой находится продаваемая недвижимость, то покупателю пе- стороны вынести решение о  государственной регистра редается право собственности или предоставляется право ции перехода права собственности. В таком случае сторо аренды, либо иное право на  соответствующую часть зе- на, необоснованно уклоняющаяся от  регистрации, будет мельного участка, предусмотренное в  договоре (напри- вынуждена возместить другой стороне убытки, вызван мер, право беспрепятственного доступа, проезда, прохода ные задержкой регистрации.

к объекту). В случае, если стороны не оговорили в дого- Передача объекта недвижимости продавцом и  при воре право покупателя на  соответствующий земельный нятие ее покупателем осуществляется по подписываемому участок, ему переходит право собственности на ту часть сторонами передаточному акту или иному документу о пе земельного участка, которая занята недвижимостью и не- редаче. Обязательство продавца передать недвижимость обходима для ее использования. покупателю считается исполненным после того, как  сто Если продавец нежилого помещения (здания) не яв- ронами подписан соответствующий документ о  передаче.

ляется собственником земельного участка, на  котором Вместе с тем, законом или в договором может быть пред находится продаваемая недвижимость, покупатель впра- усмотрен иной порядок передачи недвижимости.

ве пользоваться соответствующей частью земельного Уклонение одной из сторон от подписания докумен участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости та о передаче нежилого помещения (здания) на условиях, (аренда, бессрочное пользование и  др.). При  этом про- предусмотренных договором, следует расценивать как от давать недвижимость можно без  согласия собственника каз, соответственно, продавца от  выполнения обязанно земельного участка, если это не  противоречит условиям сти передать недвижимость, а покупателя — принять ее.

пользования земельным участком, установленным зако- Уклонение одной из сторон от подписания приемо-пере ном или договором. даточных документов является основанием для  другой Другим существенным условием договора купли- стороны для  требования о  принудительном исполнении продажи нежилого помещения (здания) является цена. договора и возмещении убытков.

Если стороны не согласуют в письменной форме условия Даже если покупатель примет нежилое помещение о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается (здание), несоответствующее условиям договора, в  том незаключенным. Цена недвижимости в  договоре может числе когда стороны оговорили такое несоответствие быть установлена за  единицу ее площади. В  этом случае в  документе передаче, это не  будет служить основанием общая цена нежилого помещения (здания) будет опреде- для освобождения продавца от ответственности за ненад ляться исходя из  фактического размера переданной по- лежащее исполнение договора.

купателю недвижимости. При  этом, установленная цена Если продавец передал покупателю нежилое поме продаваемой недвижимости включает цену передаваемой щение (здание), не отвечающее условиям договора купли вместе с  ней соответствующей части земельного участка продажи о его качестве, то покупатель вправе требовать:

или прав не нее. — соразмерного уменьшении покупной цены;

Все договоры купли-продажи недвижимости заклю- — безвозмездном устранении недостатков в  разум чаются в  письменной форме путем составления одного ный срок;

документа, подписанного сторонами. Несоблюдение фор- — возмещении своих расходов на  самостоятельное мы договора ведет к его недействительности. устранение недостатков нежилого помещения (здания).

Принимая во внимание обязательную государствен- Если качество переданной недвижимости будет су ную регистрацию прав на  недвижимость, важно обра- щественно отличаться от  предусмотренного в  договоре тить внимание на  то, что  момент заключения договора (например, обнаружатся неустранимые недостатки либо не  совпадает с  моментом перехода права собственности на и  устранение потребуются несоразмерные расходы РАСЭ-XV или затраты времени т. п.), то покупатель вправе отказать- участника гражданского оборота (право- и дееспоспособ ся от исполнения договора купли-продажи и потребовать ность).

возврата уплаченной им за нежилое помещений (здание) Для юридических лиц понятие дееспособности иден денежной суммы и  требовать возмещения понесенных тично понятию правоспособности;

правоспособность убытков. юридического лица возникает в  момент его создания и  прекращается с  исключением его из  государственного Аренда (субаренда) нежилых помещений (зданий реестра предприятий и организаций.

и сооружений). Безвозмездное пользование Предметом договора (объектом) аренды могут быть Отношения по  аренде недвижимости регулируются земельные участки и  другие обособленные природные положениями п.1 гл.34 ГК РФ, а к аренде зданий и соору- объекты, предприятия и другие имущественные комплек жений также применяются положения специального па- сы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют раграфа 4 той же главы. своих естественных свойств в процессе их использования.

По  договору аренды арендодатель обязуется предо- Как и при любой операции с недвижимостью, в дого ставить арендатору имущество за  плату во  временное воре аренды должны быть указаны индивидуально опре владение и  пользование или во  временное пользование. деленные признаки объекта аренды, позволяющие твердо При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арен- установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

датором в результате использования арендованного иму- При нарушении этих требований в договоре объект арен щества, является собственностью арендатора. ды считается не согласованным сторонами, а соответству Право сдачи имущества в  аренду принадлежит его ющий договор — незаключенным.

собственнику или  лицу, управомоченному собственни- Аренда зданий и сооружений предусматривает пере ком или законом сдавать имущество в аренду. дачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту Предприятия могут сдавать в  аренду недвижимое часть земельного участка которая занята этой недвижи имущество, принадлежащее им на  праве хозяйственно- мостью и необходима для ее использования. Право арен го ведения, только с  согласия собственника. Федераль- датора на  земельный участок, на  котором расположено ное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания арендуемое здание или сооружение, производно от того, без  согласия Государственного комитета РФ по  управле- какое право на  него имеет арендодатель (собственность, нию государственным имуществом, на практике эти пол- аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуе номочия передаются территориальным органам ГКИ. мое владение или другие правомочия).

Сдача в аренду объектов недвижимости, относящих- В  договоре аренды должны быть изложены усло ся к  муниципальной собственности, входит в  компетен- вия пользования земельным участком. Если эти условия цию органов местного самоуправления (Федеральный не оговорены договором, то это не влечет недействитель Закон «Об общих принципах организации местного само- ности данного договора, а регулируются законом. В этом управления в Российской Федерации»). случае к  арендатору переходит на  срок аренды здания Недвижимое имущество, принадлежащее по  праву или  сооружения право пользования той частью земель хозяйственного ведения предприятиям железнодорож- ного участка, которая занята данным объектом аренды ного транспорта, может сдаваться в  аренду с  согласия и необходима для использования в соответствии с его на федерального органа исполнительной власти в  области значением.

железнодорожного транспорта (Федеральным Законом При определении прав арендатора на соответствую от 20 июля 1995 года № 153-ФЗ «О федеральном железно- щий земельные участок необходимо учитывать установ дорожном транспорте»). ленные законодательством ограничения. Так, земельный Постановлением Правительства РФ от  10 февраля участок может предоставляться на  праве пожизненного 1994  года № 96 «О  делегировании полномочий Прави- наследуемого владения только гражданам.

тельства РФ по  управлению и  распоряжению объектами В случаях, когда земельный участок, на котором на федеральной собственности» определена компетенция ходится арендованное здание или сооружение, продается Федеральных органов исполнительной власти при  ис- другому лицу, за  арендатором этого здания или  соору пользовании административных зданий и  служебных жения сохраняется право пользования части земельного помещений, находящихся в  федеральной собственности участка, которая занята зданием или  сооружением и  не и предназначенных для размещения федеральных органов обходима для его использования, на условиях, действовав исполнительной власти и государственных учреждений. ших до  продажи земельного участка. Данное положение Законодательство допускает возможность проведе- направлено на  защиту законны интересов арендатора ния субъектами РФ аукционов или  конкурсов на  право здания при изменении собственника земельного участка, аренды здания (нежилого помещения), при  этом здание на котором расположена арендованная недвижимость.

должно относиться к  государственной собственности Установленная законом форма договора аренды — субъекта РФ или  муниципальной собственности. С  по- простая письменная (т. е. не  нотариальная), путем со бедителем аукциона или  конкурса заключается договор ставления одного документа, подписанного сторонами.

аренды здания (нежилого помещения). Тем  самым исключена возможность оформления дого Второй стороной в  договоре аренды является арен- вора путем обмена документами посредством почтовой, датор, к  которому предъявляются общие требования телеграфной или иной связи.

РАСЭ-XV Договоры аренды нежилых помещений подлежит нами соответствующего документа о передаче, если иное безусловной государственной регистрации, а  договор не предусмотрено законом иди договором. Уклонение од аренды зданий и  сооружений, подлежит государствен- ной из сторон от подписания документа о передаче здания ной регистрации и считается заключенные с момента та- (сооружения) на  условиях, предусмотренных договором, кой регистрации, если заключен на срок не менее одного рассматривается как  отказ соответственно арендодате года,. ля от  исполнения обязанности по  передаче имущества, В качестве объекта государственной регистрации не- а  арендатора — от  принятия имущества. В  случае, если движимого имущества может быть определено основное обе стороны отказываются от подписания передаточного здание без  служебных строений с  конкретным порядко- акта или иного документа о передаче здания, это следует вым номером по улице (переулку) либо основное здание рассматривать как расторжение договора по соглашению и служебные строения, расположенные на одном земель- сторон.

ном участке как единый объект. После того как состоялась передача объекта аренды, Законодательством не  установлено ограничений арендатор обязан пользоваться имуществом в  соответ на  срок аренды здания, стороны вправе определить его ствии с условиями договора аренды, а если такие условия самостоятельно (краткосрочный или  долгосрочный). в договоре не оговорены, — в соответствии с назначением Если стороны не  определили срок аренды в  договоре, имущества.

тогда договор аренды считается заключенным на  не- Так, например, использование арендованного жилого определенный срок. В  таком случае у  каждой из  сто- помещения в качестве административного (офиса) явля рон появляется возможность в любое время отказаться ется нарушением условий договора и служит основанием от договора, предупредив об этом другую сторону за три для досрочного расторжения договора судом по требова месяца. нию арендодателя.

Размер арендной платы — существенное условие до- С  согласия арендодателя арендатор имеет право говора, при отсутствии согласованного сторонами в пись- на следующие действия по распоряжению арендованным менной форме условия о размере арендной платы договор имуществом:

аренды считается незаключенным. Размер арендной пла- — сдавать в субаренду (поднаем);

ты может изменяться по соглашению сторон. — передавать свои права и обязанности по договору В  предусмотренных законом случаях (например, аренды другому лицу (перенаем);

в случаях аренды государственного имущества) применя- — предоставлять арендованное имущество в безвоз ется нормативный способ расчета ставок арендной платы, мездное пользование;

устанавливаемый или  регулируемый уполномоченными — отдавать арендные права в  залог и  вносить их на то государственными органами. в  качестве вклада в  уставный капитал хозяйственных Обычно ставки арендной платы устанавливаются товариществ и  обществ или  паевого взноса в  производ за  единицу площади арендованного здания — 1 кв. м. ственный кооператив.

Стороны могут отдать предпочтение» и  иным показате- Во всех перечисленных случаях арендатор сохраняет лям. Если аренда здания носит долгосрочный характер то, ответственность по договору перед арендодателем.

как правило, применяется годовая ставка. Так как  договор субаренды является производным Общий размер арендной платы за здание рассчиты- от  договора аренды, то  права субарендатора не  могут вается путем суммирования платежей за  аренду отдель- превышать прав на  объект аренды по  первоначально ных помещений здания. му договору аренды. Досрочное прекращение договора В случаях, когда договором плата за аренду помеще- аренды прекращение заключенного в соответствии с ним ния, здания или сооружения установлена за единицу его договора субаренды. В этом случае добросовестный (за площади или иного показателя, арендная плата определя- конный) субарендатор имеет право на  заключение ним ется исходя из  фактически переданного арендатору раз- договора аренды на имущество, находящееся в его поль мера здания или сооружения. зовании по  договору субаренды. Такой договор может Если иное не предусмотрено законом или договором, быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды плата за пользование зданием или сооружением включа- на условиях, соответствующих условиям прекращенного ет плату за пользование земельным участком, на котором договора аренды. Таким образом, закон защищает права оно расположено, или  передаваемой вместе с  ним соот- добросовестно арендатора при досрочном прекращении ветствующей частью участка. договора аренды, позволяя ему заключить самостоя Законом определен порядок передачи арендатору тельный договор на имущество, которым он пользовался и  возвращение им по  окончании срока договора арен- на  условиях субаренды, в  пределах оставшегося срока ды здания, который, по  сути, сложился на  практике еще субаренды.

до  принятия ГК. Передача здания или  сооружения осу- К договорам субаренды применяются правила о до ществляется по  передаточному акту или  иному доку- говорах аренды, если иное не установлено законом.

менту о  передаче, который подписывают обе стороны. Арендодателем по  договору субаренды является Обязательство арендодателя передать здание арендатору арендатор по основному договору, а субарендатор по от считается исполненным после предоставления его арен- ношению к нему выступает арендатором. Так как договор датору во владение или пользование и подписания сторо- субаренды зависим от  договора аренды, то в  случае ни РАСЭ-XV чтожности последнего все договоры субаренды являются с правом выкупа арендованного имущества (т. е. предус ничтожными. матривающие переход права собственности на арендован Обязанностью арендодателя является производство ное имущество), заключаются в форме, предусмотренной за  свой счет капитального ремонта переданного в  арен- для договоров купли-продажи данного вида недвижимого ду имущества. Обязанность арендатора — поддерживать имущества.

имущество в исправном состоянии, производить за свой Выкуп сданного в  аренду имущества государствен счет текущий ремонт и  нести расходы по  содержанию ных и  муниципальных предприятий является одним имущества, если иное не установлено законом или дого- из  способов приватизации, поэтому порядок выкупа вором аренды. и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают Капитальный ремонт объекта аренды следует про- акты, регулирующие приватизацию.

изводить в  срок, установленный договором, а  если он Условие о  выкупе арендованного имущества сто не  определен договором или  вызван неотложной необ- роны могут установить дополнительным соглашением.

ходимостью, то в  разумный срок. Собственник имуще- При этом они вправе договориться о зачете ранее выпла ства должен поддерживать объект аренды в  состоянии, ченной арендной платы в выкупную цену.

пригодном для  использования его по  назначению. Та- Следует помнить, что законом могут быть установ кая обязанность возлагается на  арендодателя потому, лены случаи запрета на  выкуп арендованного имуще что  амортизационные отчисления на  восстановление ства.

имущества, которое относится к  основным фондам, По прекращении действия договора, арендатор обя как правило, входят составной частью в сумму арендной зан вернуть арендодателю имущество независимо от  ос платы. нований прекращения договора. Причем имущество В  случае невыполнения арендодателем обязанности должно быть возвращено в том состоянии, в котором его по производству капитального ремонта арендатор имеет арендатор получил, с  учетом нормального износа, или право по своему выбору: в состоянии, обусловленном договором, например, после — произвести капитальный ремонт и  взыскать реставрации, если согласно договору арендатор обязался с  арендодателя стоимость ремонта или  зачесть ее в  счет ее осуществить.

арендной платы;

В  случае несвоевременного возврата арендованно — потребовать соответственного уменьшения го имущества арендодатель вправе потребовать внесе арендной платы;

ния арендной платы за все время просрочки. Однако это — потребовать расторжения договора и  возмеще- не  означает продления договора аренды, если до  окон ния убытков. чания срока действия договора арендодатель уведомил Традиционно решается вопрос о  последствиях, арендатора о  намерении не  возобновлять договор. Если связанных с  улучшением объекта аренды. Отделимые полученная арендная плата не  покрывает причиненных улучшения арендованного имущества, произведенные арендодателю убытков, то он может потребовать их воз арендатором, являются его собственностью, если иное мещения.

не  предусмотрено договором аренды. Следовательно, Когда за  несвоевременный возврат арендованного арендатор имеет право их изъять. имущества договором предусмотрена неустойка, убытки Стоимость неотделимых улучшений возмещается могут быть взысканы в  полной сумме сверх неустойки, арендатору в  случае, если они произведены с  согласия если иное не установлено договором.

арендодателя. Неотделимыми остаются такие улучшения, Добросовестное выполнение своих обязанностей которые не могут быть отделены без вреда для имущества. сторонами по договору нередко приводит к тому, что до Однако данное положение носит диспозитивный харак- говорные отношения между ними возобновляются (прод тер, и стороны в договоре аренды могут определить иной ляются). Если арендатор надлежащим образом исполнил порядок распределения затрат, вызванных улучшением обязанности, то по  истечении срока договора он имеет арендованного имущества с согласия арендодателя. преимущественное перед другими лицами право на  за Улучшения арендованного имущества, как  от- ключение договора аренды на  новый срок, если иное делимые, так и  неотделимые, произведенные за  счет не  предусмотрено законом или  договором аренды. Од амортизационных отчислений от этого имущества, явля- нако преимущественное право арендатора не  означает, ются собственностью арендодателя. Объясняется это тем, что арендодатель обязан заключить новый договор арен что  амортизационными отчислениями должен распоря- ды на прежних условиях.

жаться арендодатель, и, следовательно, улучшения произ- Под надлежащим исполнением обязанностей аренда водились за счет его средств. тором имеется в виду:

Договор аренды может быть прекращен выкупом — использование имущества в  соответствии с  его арендованного имущества. Ст.624 ГК устанавливает: «… назначением и условиями договора;

в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, — поддерживание имущества в  исправном состоя что арендованное имущество переходит в собственность нии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недо арендатора по  истечении срока аренды или до  его исте- пущение существенного ухудшения имущества;

чения при  условии внесения арендатором всей обуслов- — своевременное внесение платы за  пользование ленной договором выкупной цены». Договоры аренды имуществом.

РАСЭ-XV операции с  недвижимостью в  составе предпри Данный перечень не является исчерпывающим, дого ятия вором аренды или законодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. При желании реа- Предприятие с точки зрения гражданского законода лизовать преимущественное право на  заключение нового тельства — это обособленный имущественный комплекс, договора, то есть продолжить арендные отношения, арен- а в рамках гражданского (рыночного) оборота, предпри датор обязан письменно уведомить об  этом арендодателя ятие — самостоятельный товар. В его состав часто входят в срок, указанный в договоре аренды, а если он не опреде- отдельные объекты недвижимости. Зачастую на  прак лен, то в разумный срок до окончания действия договора. тике операции с  недвижимым имуществом предпри При  заключении договора аренды на  новый срок ятия осуществляются как сделки с самим предприятием.

его условия могут быть изменены по  соглашению сто- Например, территория, находящаяся в  городской черте рон. Это может касаться срока договора, возлагаемых и принадлежащая предприятию, имеет не только зареги на  арендатора обязанностей по  проведению капиталь- стрированного собственника, но и  закрепленный за  ней ного ремонта, размера арендной платы и  др. Следует и связанный с собственником градостроительный статус;

учитывать, что при заключении нового договора аренды обусловлена выданными на имя собственника разрешени стороны не связаны условиями ранее действовавшего до- ями и согласованиями поставщиков коммунальных услуг говора. А преимущественное право следует понимать так: и т. д. В этих условиях изменение личности собственника при  предложении одинаковых условий аренды разными (продажа земельного участка) сопряжена с  тратами зна лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. чительного времени и средств, которых можно избежать, Арендатор не может требовать возобновления договора, приобретая не земельный участок, а предприятие в целом.

если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать иму- При  этом, как  уже отмечалось, предприятие явля щество в аренду. ется самостоятельным объектом гражданских прав и Условиями договор аренды стороны могут исклю- в  то  же время недвижимым имуществом. Это означает, чить возможность продолжения арендных отношений что  операции с  недвижимостью, принадлежащей пред на  новый срок, либо указать дополнительные условия, приятию, регулируются двумя правовыми институтами:

при  выполнении которых арендатор приобретает пре- законодательством об операциях с недвижимостью и за имущественное право на  заключение договора аренды конодательством о данном конкретном виде предприятия на новый срок. (хозяйственного объединения) — акционерных обще ствах, товариществах и др.

Безвозмездное пользование помещениями (здани- Вследствие этого у  участников конкретной сделки, ями и сооружениями) связанной с  недвижимостью в  собственности предприя По  договору безвозмездного пользования (догово- тия, есть альтернатива и выбор между сделкой с недвижи ру ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать мостью и сделкой с предприятием, который разрешается или  передает вещь в  безвозмездное пользование другой с  учетом таких факторов как  доля оперируемой недви стороне (ссудополучателю), а  последняя обязуется вер- жимости в  общем объеме имущества предприятия, срок нуть ту  же вещь в  том состоянии, в  котором она ее по- и стоимость оформления сделки и другие.

лучила, с  учетом нормального износа или в  состоянии, В  качестве модельной можно привести следующую обусловленном договором. ситуацию. Владелец международной гостиничной сети Ссудодателем может быть собственник имущества планирует построить новый отель в историческом центре или  иное лицо, управомоченное на то  законом или  соб- большого города. Он подобрал участок земли, который ственником. Коммерческие организации не  могут пере- находится на  правах бессрочной аренды у  собственни давать имущество в  безвозмездное пользование своим ка расположенного на  участке здания. Обе стороны за учредителям, участникам, руководителям, членам своих интересованы в  уступке данного участка земли новому органов управления и контроля. владельцу. Переоформление прав пользователя земель Предметом договора безвозмездного пользования ного участка связано с прохождением непрозрачной бю могут быть все разрешенные объекты аренды. рократической процедуры, завершение которой трудно К  договорам безвозмездного пользования применя- прогнозируемо по  срокам и  стоимости. В  тоже время ются правила, предусмотренные для  договоров аренды процедура изменения собственника предприятия более в части: прозрачна и  просчитываема в  терминах бизнес-плана.

— если срок договора не  определен сторонами, он Стороны предпочитают совершить сделку купли-прода считается заключенным на неопределенный срок;

жи предприятия, владеющего объектом недвижимости, — обязанности ссудополучателя использовать полу- владение которым и  является истинной целью покупа ченное имущество по назначению и условиями договора, теля. Рассмотрим вопросы, связанные с  доверительным а также последствий нарушения этой обязанности;

управлением ипотекой.

— условий возобновления договора по  истечении доверительное управление недвижимостью.

его срока при отсутствии возражений ссудодателя;

зарубежный опыт трастовых операций — собственности на отделимые и неотделимые улуч шения полученного в безвозмездное пользование имуще- Начнем с  «антиналоговых» схем траста. Класси ства. ческий англосаксонский траст зародился в  XIV  веке РАСЭ-XV в Британии (соответственно), как одна из форм личного использует эти средства и  официально направляет из влеченные доходы выгодоприобретателю (benneficiary), налогового планирования. Он до  сих пор используется за  рубежом для  минимизации налогов на  имущество и в пользу которого и учрежден траст (рис.4.8).

на  наследство. Такой траст, как  правило, учреждается Форма простого траста сейчас сохранилась в  своем на длительный срок. В классической практике договора первозданном виде, пожалуй, только в Лихтенштейне, где траста с  целью налогового планирования могут заклю- закон позволяет адвокату — учредителю траста при  вы чаться равно как в  устной, так и в  письменной форме, зове в суд не разглашать имени собственника.

поэтому центральной фигурой при учреждении класси- Впоследствии для повышения эффективности траста ческого траста является адвокат (редко — нотариус), так как  средства планирования налогов в  Англии появилась концепция дискреционного траста, в котором один из до как  получение дохода и  возврат имущества всецело за висят от компетенции. верительных собственников решает, кому из  нескольких Схема простого траста следующая. Собственник бенефициаров предстоит выполнять эту функцию в  те (beneficial owner), как  правило нерезидент, поручает до- кущем году. Таким образом, задача налоговых органов веренному лицу, выступающему учредителем (settler) сильно осложняется, так как им приходится распутывать (в англ. правовой системе solicitor — поверенный, совме- целую цепочку, чтобы добраться до собственника.

щающий функции континентального нотариуса и  ад- Однако в 1969 г. английские налоговые органы доби воката), распорядиться его имуществом, выделяемым лись принятия закона, в соответствии с которым многие для  доверительного управления (trust property), а  учре- имущества такого типа траста оказались ликвидирован дитель официально вверяет имущество доверительному ными. В  связи с  этим в  большинстве случаев дискреци собственнику (trustee), которым, как  правило, является онный траст стал не  намного более привлекательным какая-нибудь компания. Доверительный собственник по сравнению с простым.

Рис.4.8. Схема трастов, используемых за рубежом РАСЭ-XV Рис.4.9. Схема сложного альтернативного траста Вначале 80-х гг. распространилась схема альтерна- группу D. Пункты 5 и 6 — первый и второй уровни воз тивного траста (рис.4.9). можных бенефициаров. Затем доходы «второстепенного В основе этой схемы лежит тайное обязательство до- лица икс» переуступаются холдинговой группе D и следу верительного собственника назначить учредителя выгодо- ет новая передача — фирмам Е, F, G. Например, панамская приобретателем. Эта схема превосходно работает и по сей акционерная компания (G) получает доходы от  Е и  F и день благодаря такой особенности механизма англосак- в свою очередь передает средства, освобожденной от на сонского права, что адвокат или независимый бухгалтер, логообложения фире (10), которая уже и переводит деньги который будет представлять интересы учредителя перед на люксембургский счет (11). Наконец, учредитель вычи налоговыми органами, не  может знать, существует  ли тает свой гонорар и расходы.


соответствующая договоренность о  назначении бенефи- Естественно, такая схема оказывается весьма доро циара между учредителем и доверительным собственни- гостоящей, и  применяют ее только в  тех случаях, когда ком, и поэтому он (т. е. адвокат или бухгалтер) без ущерба экономия, связанная с  планированием налогов, превы требованиям профессиональной этики сможет сказать, сит стоимость содержания всех этих фирм. Дешевле мо жет оказаться создание лихтенштейнского штифтунга что «насколько ему известно», его клиент не является вы годоприобретателем траста. — специфической формы траста с  одним уровнем бене Однако положение адвоката (бухгалтера) может фициаров: как  отмечалось выше, в  Лихтенштейне права осложниться, если при  расследовании вопрос будет адвоката охранять клиентскую тайну от налоговых орга формулироваться иначе: не является  ли клиент одним нов защищены наиболее полно.

из возможных бенефициаров? Другой вид траста — передача в  доверительное Иногда используют сложный альтернативный управление финансовому институту или  трастовой ком траст. пании индивидуальных денежных средств.

Здесь, как и в предыдущей схеме, доверительный соб- Зарубежные банки, имеющие вековой опыт ведения ственник связан с коллегией управляющих доверительных трастовых операций и соответствующие средства для ана собственников, которые решают, которая из  нескольких лиза рынка, предлагают своим клиентам различные схемы групп учредителей получит доходы, извлеченные в  ходе управления портфелями, которые разработаны таким об прошедшего финансового года. разом, что  учитывают все элементы, определяющие воз Коллегия управляющих доверительных собственни- можности и риски.

ков дает тайное обязательство назначить «второстепенное В  зависимости от  суммы начального капитала, кото лицо икс», одновременно settler дает тайное обязатель- рой располагает инвестор, и от его инвестиционной стра ство назначить, например, люксембургскую холдинговую тегии разрабатываются оптимальные варианты вложений.

РАСЭ-XV Идеальный портфель имеет в  своем составе раз- Минимальное его значение — уровень доходности госу личные международные финансовые инструменты дарственных ценных бумаг, максимальное — вероятность (краткосрочные депозиты, облигации, конвертируемые банкротства проекта.

облигации, акции), внутренние финансовые продукты 5. При  технико-экономическом обосновании инве («агрессивные» фонды банка, предназначенные для  опе- стиционного проекта норма дисконтирования (Е) и вну раций с валютными фьючерсами и на рынках опционов) тренняя норма доходности (IRR), кроме составляющих и  внешние (например, офшорные фонды, зарегистриро- реальной доходности, темпов инфляции и их произведе ванные и управляемые в офшорных зонах). ния, должны учитывать степень риска проекта.

При  заключении договора с  клиентом банк отдель- 6. Изменения основных показателей доходности ма но оговаривает, в  каких случаях, при  каких условиях и кро-, мезо- и микроуровней прежде всего зависит от воз для  какой цели клиент уполномочивает его прибегать можностей субъекта предпринимательской деятельности к  фьючерсным и / или  опционным операциям, и  опреде- эффективно управлять риском.

ляет возможности использования средств, как для арби- Теория управления рисками предполагает рассмо тражных, так и для спекулятивных целей. трение общих принципов и  закономерностей экономи Зарубежные банки в  своей работе используют мно- ческого развития, системы имущественного комплекса жество финансовых инструментов, многие из которых не- при  условии, что  государство вмешивается в  экономику доступны российским. Заметим, кстати, что и доходность, только с  целью минимизации негативных последствий которая складывается по  операциям западных фондов, для рынка.

может сделать честь любому из  российских операторов Классификация рисков по  иерархическим уровням рынка. Тем не менее, последние активно развивают и это экономики направление внутри России. Интерес к привлечению де- Любая рыночная экономика опирается на три фунда нежных средств мелких и средних инвесторов для форми- ментальных принципа:

рования фондов доверительного управления проявляют — экономическую свободу;

многие банки, но  реально работающих незначительное — экономические отношения;

количество. В этот сектор приходят лишь те, кто хорошо — частную собственность.

освоил доверительные операции со  счетами индивиду- Условно предполагаем, что  социальная и  политиче альных клиентов и, самое главное, стремится расширять ская, фискальная и монетарная политики близки по своим этот рынок и дальше. целям и направленности.

В  целях классификации рисков и  выбора единых принципов по их формированию выделим три основные класса рисков — экономический, социально-политиче ский и  фискально-монетарный. Модель экономической 4.5. РАзвитие Недвижимости надежности субъекта предпринимательской деятельно классификация рисков в  управлении недвижимо- сти с учетом риска Ri, Rj, Rk.

стью Под  экономическим риском (Аi) понимается сово Теория управления рисками предусматривает: купность неопределенностей, возникающих в  развитии 1. При открытой рыночной экономике иерархическая большой системы в  целом и  ее составляющих, в  том граница между макро-, мезо- и  микроуровнями практи- числе, если ставится цель по  установлению общеэконо чески «стирается» по  причине общности и  связанности мического равновесия такой системы и  темпов роста интересов продавцов и  покупателей на  рынках товаров ее внутреннего валового продукта (ВВП) через выпуск и  услуг, рабочей силы и  ценных бумаг, организованных конкурентоспособной продукции на  мировом рынке, форм производства и  международного разделения труда выборе рационального сочетания форм производства, и другим. осуществление эффективных мероприятий с  исполь 2. Общее экономическое равновесие большой системы зованием государственных антициклических методов зависит от трех классов риска — экономического (Ai), соци- и механизмов и т. д.

ально-политического (Aj) и  фискально-монетарного (Ak), Фискально-монетарный риск (Ак) представляет со которые взаимодействуют одновременно на  всех уровнях бой совокупность неопределенностей, возникающих экономики с различной степенью и зависимостью. при  решении задач по  обеспечению экономического ро 3.  Экономическая надежность функционирования ста и стабильности больших, сложных систем с помощью производственной системы зависит от взаимосвязей между проводимой государством финансовой и бюджетной по величиной риска (R), доходностью (Р) и финансовой устой- литики, через механизмы стабилизации уровня цен и оп чивостью (FS) субъекта предпринимательской деятельно- тимальные налоговые норм эффективного вмешательства сти. С  изменением степени риска доходность возрастает Центрального Банка по  регулированию конъюнктуры или уменьшается в определенном процентном отношении и обеспечению денежной массы другое.

к риску и к хозяйственно-финансовой устойчивости. Под социально-политическим риском (Аj) понимает 4. Областью допустимых значений доходности и фи- ся совокупность неопределенностей, возникающих в раз нансовой устойчивости является доверительный интер- витии большой системы в целом и ее составляющих, в том вал риска с  определенными граничными значениями. числе, при  вмешательстве государства в  политику цено РАСЭ-XV образования, а  также в  решение задач по  мобилизации — удовлетворение потребностей населения;

и концентраций источников накопления имущественных — поддержание конкуренции;

и интеллектуальных ценностей для: — увеличение налоговых поступлений в казну госу • обеспечения социальной защиты всех групп населе- дарства;

ния от жизненных рисков общего характера;

— рациональное использование природных ресурсов;

• справедливого распределения доходов;

— снижение уровня инфляции;

• сокращение безработицы;

— сокращение безработицы и другие.

• регулирование физических объемов предложения Все факторы, так или  иначе влияющие на  риск или спрос» через цену и другие. в управлении недвижимостью, можно условно разделить Страновой риск объединяет Ai, Aj и  Ak — это риск на две группы: объективные и субъективные или соответ изменения текущих или  будущих экономических, соци- ственно, неуправляемые и управляемые факторы.

ально-политических и  фискально-монетарных условий К первой группе относятся факторы, непосредствен большой системы и ее составляющих в той степени, в ко- но не  зависящие от  предприятия, связанного с  рынком торой они могут повлиять на способность страны, отдель- недвижимости (инфляция, конкуренция, экономические ной отрасли и  предприятия отвечать по  взятым на  себя кризисы в экономике, погодные условия).

обязательствам. Ко  второй группе факторов относятся факторы, Для  построения общей модели теории управления непосредственным образом связанные с  деятельно риска необходимо классифицировать риски по ступеням стью и  характеристикой конкретного субъекта пред их  общности, начиная с  выбора так называемого опре- принимательства (производственно-технический делителя. Разработка по  таблицы определителей сту- потенциал, организация производства и  труда, уровень пеней классификации являет исходной предпосылкой, техники и  безопасности и  другое), также факторы, ха обусловливающей надежность результатов последующих рактеризующие фирмы-контрагенты (поставщиков, суб расчетов. Анализ общности рассматриваемых рисков подрядчиков, проектировщиков) и  фирмы-конкуренты, по  ступеням «класс», «подкласс», «группа», «подгруппа», информация о которых является очень важным услови «вид», «тип» позволяет предоставь дополнительную воз- ем успешной хозяйственно-финансовой деятельности можность повышения надежности системы управления предприятия.


недвижимостью. Промышленный риск связан с изменениями в эконо Необходимо дополнительно классифицировать ри- мическом состоянии строительной отрасли, как  внутри, ски по стадиям проявления и признаку предсказуемости так и по отношению к другим отраслям, ее особенностью — внешние непредсказуемые, внешние предсказуемые, функционировать и развиваться.

внутренние риски предприятия — хозяйственная деятель- Применительно к  строительной отрасли источни ность строительной фирмы и  возможность реализации ками риска являются изменения в  налоговых нормах, ею инвестиционного проекта. Данный подход к  оценке СНиПах, отраслевых конструкциях, условиях получения рисков позволит установить предельно возможную устой- кредитов и т. д. При оценке промышленного риска необ чивость рассматриваемой системы (проекта), получить ходимо учитывать следующее:

максимальный доход, с  заданной степенью управляемо- — деятельность строительной отрасли в взаимодей сти рисками. ствии с  смежными отраслями за  определенный период Рассмотрим более подробно риски на  макро-, мезо- времени (жизненный цикл отрасли);

и микроуровнях. — насколько деятельность смежных отраслей устой А. Экономический риск. чива по сравнению с экономикой страны;

Экономический риск делится на  внешний и  вну- — возможный выбор строительными фирмами аль тренние риски, предсказуемые и непредсказуемые риски, тернативы переключения своих капитальных вложений на мезоуровне — промышленный, аграрный и риск сфе- в другие отрасли;

ры обслуживания. На микроуровне промышленный риск — какова классификация фирм по  объему выпол делится на  риск хозяйственной деятельности фирмы — няемых работ, численности работающих, финансовым предпринимательский и инвестиционный. результатом их  хозяйственной деятельности внутри от Экономический риск — это сложный риск. При  его расли и др.

анализе принимают во  внимание многочисленные фак- Существуют различные подходы к  оценке промыш торы воздействия. Экономический риск является след- ленного риска — бета-анализ или  фактор-анализ. Бета ствием тенденций в развитии экономики страны в целом анализ подробно рассмотрен в специальной финансовой и строительной отрасли в том числе. литературе, а главная суть его по отношению к промыш Страновой риск связан с  процессом производства ленному риску состоит в том, что берутся основные пока и его пятью основными факторами — труд, земля, капи- затели деятельности отрасли по отношению к результатам деятельности всей экономики. При  =1 — нормальное тал, менеджмент и информация.

состояние отрасли, р1 — стабильное состояние и 1 — Как  известно, производство выполняет в  обществе следующие функции: значительные изменения и колебания в отрасли.

— роста реального внутреннего валового продукта Фактор-анализ промышленного риска предусматри (ВВП);

вает использование двух факторов:

РАСЭ-XV — стадии промышленного жизненного цикла от- циклические меры могут иметь противоположный эф расли;

фект.

— внутриотраслевую конкурентную среду. Про- Фискально-монетарные риски связаны с  эффектив мышленный жизненный цикл отрасли имеет несколько ным извлечением денежного обращения на  внутреннем стадий, каждая из  которой будет иметь свои характери- и  внешнем рынках, регулированием объема денежной стики по  показателям темпов роста реализации строи- массы. При  различных темпах инфляции на  внутреннем тельной продукции, доходов и другим. и  внешнем рынках государство по  отношению к  отече Такими стадиями являются: пионерная стадия (высо- ственной валюте проводит работу по  ревальвированию кий уровень риска и конкуренции, рост объемов продаж (в  сторону повышения ее паритета) и  девальвированию строительной продукции и увеличения прибыли);

стадия (обесценивание), для  того чтобы сохранить ее покупа расширения (приток инвестиций и  стабилизация цен);

тельную силу на рынке. Фискально-монетарный риск при стадия стабилизации;

стадия затухания. сутствует при регулировании объема денежной массы, где Внутриотраслевая конкурентная среда используется государство может влиять на цены, инвестиционные про для  определения финансовой устойчивости фирм стро- цессы, потребление населения, объем национального про ительной отрасли по  отношению к  фирмам других от- изводства и темпы экономического роста.

раслей и  может рассматриваться в  качестве показателя Как известно, в случае отсутствия всестороннего го промышленного риска. сударственного контроля за  динамикой зарплаты и  цен При этом используются следующие данные: степень (замораживание цен и зарплаты) или их «отпуск» порож ценовой и  неценовой конкуренции, рыночная способ- дает инфляцию и  гиперинфляцию. Без  механизма учета ность покупателей и  поставщиков, наличие людских, фискально-монетарных рисков невозможно эффективно финансовых и производственных ресурсов, уровень кон- влиять на инфляцию.

центраций предприятий и другие.

классификация рисков хозяйственной деятельно А. Социальнополитический риск сти строительной фирмы К социально-политическим рискам относятся юри дические и  правовые факторы. Государство осущест- Практика предпринимательства и менеджмента в ре вляет торговое и  валютное регулирование, использует альных условиях рынка требует обоснованного принятия валютные ограничения и  валютные интервенции, кво- решений, связанного с риском. Поэтому, прежде чем при тирование, лицензирование, таможенные пошлины, ступить к  выработке решения, необходимо установить субсидии и  другое. Все эти инструменты тесно взаи- с риском какого вида и типа придется иметь дело.

мосвязаны. В решениях, зависящих от случайных обстоятельств, Изменения в  социальной политике повлияют на  за- на  первый план выступает установление вероятностных нятость, уровень доходов, объем национального произ- закономерностей риска. Критерием правильности реше водства и размеры импорта и экспорта. ний, связанных с  риском, является конечный результат Причинно-следственные связи могут быть и иными. действия.

Важно установить взаимосвязанность рисков и  степень Постоянными элементами задач, содержащих риск их влияния на все инструменты социальной и экономиче- являются альтернативные варианты, гипотезы об  обста ской политики, так как любое действие имеет цену риска, новке и ряд возможных исходов, а  соответственно, риски не  могут действовать изолиро- Главный задачей субъекта предпринимательства яв ванно друг от друга. ляется правильный выбор одной из  альтернатив, приво Б. Фискальномонетарный риск дящий к  наиболее желательному исходу действий. Этот Фискальная и  монетарная политика государства — выбор осуществляется на  основе представления о  цели важный инструмент для  достижения макроэкономиче- и  задаче путем прогнозирования условий обстановки.

ской стабилизации экономики. Фискально-монетарные Существует три возможных типа представления задачи, риски требуют определения области стимулирования связанной с риском:

деловой активности отрасли и фирм с помощью антици- — вероятное представление (осознание принимаю клических мер в области государственных доходов и рас- щей фирмой решения о случайном характере процессов, ходов. Составляющей частью фискальных рисков является приводящих к риску);

финансово-бюджетная политика. — эвристическое представление (формируется Фискальные риски состоят из следующих факторов, и  анализируется система различных факторов, от  кото которые приводят.к дестабилизации экономики — чрез- рых зависит доход с соблюдением принципов иерархиза мерно высокие налоги, неправильная политика, связан- ции и конкретизации);

ная с  частными капиталовложениями (эффект дохода — детерминистское представление (строится пред и  эффект производительности), гипертрофированные положение, что задача не содержит случайных факторов размеры расходной части государственного бюджета, и решение ее определяется строгими правилами).

чрезмерное или недостаточное регулирование (проблема Предпринимательский риск по  стадиям проявления дозирования) в области конъюнктуры, либо запоздалое делится на следующие разновидности:

или  преждевременное государственное вмешательство — риск, связанный с реализацией инвестиционного (проблема выбора времени). В  подобных случаях анти- проекта, включающий этапы выведения товара на  ры РАСЭ-XV нок (период окупаемости инвестиций — РР), этап роста, считываются в валюту основную для головной компании этап зрелости, этап насыщения рынка, этап упадка (ухода по причине:

с рынка);

• необходимости составления единой консолидиро — риск, связанный с  хозяйственной деятельностью ванной отчетности;

самой строительной фирмы. • общей оценки эффективности работы компании;

Согласно принятого классификатора рисков, пред- • удовлетворения потребностей кредиторов и  пра принимательский риск делится на два вида: вильного расчета налогов.

А.3. Риск экономических валютных последствий (эко • финансовый;

• коммерческий. номический валютный риск) определяется как  вероят Финансовый риск состоит из  следующих типов: ва- ность благоприятного воздействия изменений обменного лютный, кредитный, процентный и рыночный. курса на экономическое положение фирмы.

Коммерческий риск делится на маркетинговый и де- Риск экономических валютных последствий со ловой риски. Рассмотрим каждый из  перечисленных ри- пряжен с  такими вопросами как  уменьшение объема сков. товарооборота или  изменения фирмы на  факторы про Финансовый риск изводства и готовую продукцию по сравнению с другими А. Валютные риски представляют собой вероятность ценами на  внутреннем рынке, изменения уровня конку пучения валютных доходов или потерь, связанных с изме- рентоспособности со  стороны производителей алогич нением курса одной иностранной валюты по отношению ной продукции, сдерживанием роста заработной платы к другой, в том числе национальной валюты при проведе- из-за проводимой политики правительства или в резуль нии внешнеэкономических, кредитных операций, а также тате инфляции.

Б.  Кредитный риск — это вероятность получения при  сведении фирмой своей инвестиционной политики в другой зоне. определенного результата кредитором после уплаты (не Компании всех типов подвержены риску вследствие уплаты) заемщиком, например, строительной фирмой, колебаний обменных курсов валют и процентных ставок. основного долга и процентов по кредиту в соответствии Факторы, влияющие на валютные риски: со сроками и условиями кредитного договора.

— статистика платежного баланса;

Кредитный риск делится на следующие типы:

— финансовые решения;

— риск невозврата кредита или «дель-кредере»;

— правительственная финансовая (расходы) и  мо- — депозитный риск;

нетарная политика (рост предложения денег), как  важ- — лизинговый;

ный показатель инфляции, а также ситуация с резервами — факторинговый;

форфейтный и др.

страны;

В зависимости от того, кто выступает в качестве кре — увеличение «спреда» (разрыва) между официаль- дитора кредиты делятся на:

ным и рыночным курсами;

— частные, предоставляемые фирмами, банками — последствия изменения валютных курсов. правительственные;

Валютный риск связан с неопределенностью будуще- — смешанные, в  которых участвуют частные пред го движения процентных ставок, то есть цены националь- приятия и государство;

ной валюты по отношению к иностранной. Он оказывает — межгосударственные.

Б.1. Риск невозврата кредита. Наиболее распро влияние на  заемщиков, кредиторов, инвесторов и  спе кулянтов. Исходя из  вышеизложенного, валютный риск страненными кредитными услугами являются ссуды, имеет следующие разновидности: операционный валют- которые построены на  основе определенных кредитов ный риск;

трансляционный валютный риск;

риск эконо- — по типам заемщика, по срокам, по характеру обеспе мических валютных последствий и др. чения, по  способу предоставления, по  порядку погаше А.1. Операционный валютный риск (риск сделок) ния, по характеру процентной ставки, по способу уплаты можно охарактеризовать как  вероятность недополуче- процентов, по  числу кредиторов, по  предоставляемым ния прибыли или появления убытков в результате непо- услугам и т. д.

средственного воздействия изменения обменного курса Из всех типов банковских ссуд, наибольший вес при на ожидаемые поступления денежных средств. Основное ходится на ссуды строительным предприятиям. Среди них различие между оплатой товаров и услуг у себя в стране выделяют краткосрочные ссуды до 1 года, (для сбаланси и за  рубежом заключается в  том, что в  международных рования оборотных средств), среднесрочные (1-3  года), сделках используется более чем одна валюта. и  долгосрочные ссуды (свыше 3  лет), служащие одним А.2. Трансляционный валютный риск — это риск из  важных источников капитальных вложений при  реа убытков или  прироста при  составлении балансового от- лизации инвестиционных проектов.

чета, когда активы и  пассивы дочерней компании пере- Выбор различных вариантов вложения капитала ча считываются в  валюту головной компании. Его иногда сто связано со значительной неопределенностью.

Б.2. Депозитный риск относится к  рискам ликвид называют как  расчетный, или  балансовый риск. Его ис точником является возможность несоответствия между ности и связан с досрочным отзывом вкладчиками своих активами и  пассивами, выраженными в  валютах разных вкладов из кредитного учреждения.

стран. Финансовые отчеты в  иностранной валюте пере- Среди различных вкладов особое место занимают РАСЭ-XV депозиты до  востребования и  срочные вклады, как  наи- Риск по  лизингу связан с  множеством факторов, более распространенные. но главные среди них являются два фактора:

Предупреждению потерь или  формировании депо- — качество лизинговой сделки;

зитов могут способствовать особые условия, включаемые — нарушение срока поставки оборудования.

Б.4. Факторинговый риск — вероятность получения в  договор о  кредитном вкладе, который должен заклю чаться между клиентом и банком. определенного результата посредством покупки специ Периодически кредитное учреждение должно оцени- ализированной финансовой компанией денежных требо вать степень использования находящихся в его распоря- ваний экспортера импортеру. При  покупке требований жении депозитов. Для  этого определяется коэффициент факторинговая компания применяет обычно открытую связанности депозитов. Он должен быть равен «1», что оз- цессию, то есть извещает покупателя об уступке требова начает, что  все депозиты кредитора задействованы в  его ний экспортера, и реже скрытую цессию, когда покупате обороте. лю о ней не сообщается.

Б.3. Лизинговый риск. Исходя из особенностей ор- Факторами, способствующими снижению издержек ганизации отношений между лизингополучателями обращения, ускорению оборота капитала и  освобожде и  лизингодателями различаются прямой и  косвенный нию от риска неплатежа, являются:

лизинг. — заблаговременная реализация портфеля долговых Прямой лизинг имеет место в том случае, когда изго- требований;

товитель или владелец имущества сам выступает лизинго- — упрощенная структура баланса;

дателем, а косвенный — когда сдача в аренду ведется через — сокращение срока инкассации требований на кли третье лицо. ентов и др.

Б.5. Форфейтный риск — это риск кредитной орга По  методу кредитования различается срочный и  возобновленный лизинг. При  срочном лизинге осу- низации по  оплате долгового обязательства импортера, ществляется одноразовая аренда, а при  возобновляемом без  права регресса (оборота) долговых и  платежных до (ролловерном) — договор лизинга возобновляется по ис- кументов на  прежнего владельца. Форфейтирование, течении первого срока договора. как форма кредитования внешней торговли дает некото В зависимости от особенностей сдаваемого в аренду рое преимущество экспортеру: страхование риска непла объекта различают лизинг движимого имущества и  ли- тежа;

освобождение его от  дебиторской задолженности, зинг недвижимого имущества. фиксированную договором твердую учетную ставку Обычно лизинг недвижимости применяется и другое.

В.  Процентный риск — вероятность получения при  строительстве. Строительство объектов недвижи мости часто сталкивается с нехваткой собственных и за- определенного результата кредитными учреждениями, емных средств. В  этих условиях лизинговые компании инвестиционными фондами, селенговыми компания практикуют кредитование строительства с последующим ми и  другими в  результате изменения процентных ста лизингом недвижимости. вок, выплачиваемых ими по  привлеченным средствам, Лизинговая компания строит и  оборудует объекты над ставками по предоставленным кредитам. Выделяются недвижимости и  получает значительную долю прибыли следующие типы процентного риска:

от их  эксплуатации, но  осуществляет эту эксплуатацию • позиционный;

не она, а фирма, которой объект сдается в аренду. • структурный и др.

В.1. Позиционный риск — это риск по какой-то пози Клиент, получивший в  пользование построенный объект, может пользоваться этим объектом или  сдавать ции — по проценту в данный конкретный момент. Напри его по  частям в  аренду. Капитал, вложенный в  инвести- мер, кредитная организация выдала строительной фирме ционно-лизинговый бизнес, в  отличие от  денежного ка- кредит с плавающей процентной ставкой. Неизвестно, при питала не  подвержен инфляции. Земля и  недвижимость несет  ли она кредитной организации доход. Что  можно в условиях рыночной экономики обычно дорожают. в целях управления этим риском предусмотреть в балансе?

При  оценке рисков, возникающих при  лизинговых Прежде всего, нужно изменить проценты по вкладам операциях, кредитное учреждение обычно принимает и уровнять проценты по активам и пассивам баланса кре во внимание следующие факторы: дитной организации.

В.2. Структурный риск — это риск в  целом по  ба — коммерческая репутация и  финансовое положе ние компании лизингополучателя;

лансу кредитной организации, вызванного изменениями — экономическая, социально-политическая и  фи- на  денежной рынке в  связи с  колебаниями процентных скально-монетарная ситуация в стране пребывания этой ставок.

компании (риск национализации, риск осложненный Следовательно, процентный риск влияет как на при в реализации залогового права.);

быль, полученную от процентов, так и на баланс кредит — продажная цена объема сделки, динамика измене- ной организации в целом.

ния этой цены на вторичном рынке в течение последую- Причины процентного риска:

щих лет;

— неточный выбор разновидностей процентной — условия эксплуатации объекта лизинга фирмой — ставки (постоянная, фиксированная, плавающая, снижа лизингополучателем. ющая и др.);

РАСЭ-XV — недоучет в кредитном договоре возможных изме- коммерческому риску. При этом, чем больше способность нений процентных ставок;



Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 | 15 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.