авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 15 ] --

для исследования, поскольку наиболее важным для изуче- Оценка результатов натурных испытаний выполня ния является состояние материала именно в ответствен- ется на основании их всестороннего анализа и сопостав ных местах конструкций. Несмотря на  эти недостатки, ляется с  данными теоретических расчетов, уточненных испытания предварительно отобранных из  конструкций в соответствии с фактическими размерами, характеристи образцов широко применяются, так как  этот способ до- ками материала и состоянием исследуемого объекта.

статочно прост и позволяет получить характеристики ма- Учитывая, что  натурные испытания конструкций териала с высокой точностью. сложны, дороги, трудоемки и не  всегда дают желаемую Образцы в  металлических конструкциях с  целью полноту информации, в  процессе детального обследова уменьшения ослабления сечения берутся минимальных ния применяют испытания на  моделях. Сущность этих размеров. Их  отбор обычно осуществляется методом испытаний состоит в том, что натурный объект на основе огневой резки. Места отбора должны быть заполнены принципов теории подобия заменяется аналогом-моде вставками со сваркой и, в случае необходимости, усилены лью, а результаты испытаний чаще всего носят на количе накладками. ственный, а качественный характер.

В  бетоне, в  отличие от  металла, испытания должны Испытания строительных конструкций на  моделях проводиться на  крупных образцах. Стандартами пред- позволяют:

усмотрено, что  размеры кубиков бетона для  испытания • выявить действительную картину распределения на  сжатие должны быть не  менее 70х70х70 мм, а  бало- усилий во всех характерных сечениях и узловых соедине чек на  изгиб должны иметь сечение 100х100 мм и  длину ниях элементов конструкций;

400 мм. Такие условия можно выполнить только в массив- • произвести экспериментальным путем анализ на ных конструкциях. В  других случаях можно испытывать пряженного состояния реальной конструкции взамен образцы нестандартных сечений. Очень важно при  от- аналитического расчета;

боре образцов бетона избежать повреждения их  граней. • проверить правильность гипотез, положенных в ос Для  этого используют алмазные дисковые и  ленточные нову аналитического расчета;

пилы. Пустоты, образовавшиеся в  элементах бетонных • уточнить расчетную схему конструкции;

конструкций после выемки образцов, должны быть сразу • определить запас прочности конструкции, характер заделаны. Для этих целей лучше применять бетон на безу- разрушения и разрушающую нагрузку;

садочном цементе во избежание появления трещин по ме- • установить влияние различных факторов на работу стам стыков. конструкции.

В  деревянных конструкциях вырезка образцов На  основании проведенных обследований осущест для  лабораторной проверки физико-механических ха- вляется перерасчет строительных конструкций здания рактеристик, как  правило, нецелесообразна. Следует или  сооружения. Расчеты выполняются на  основании также учитывать, что  несущая способность деревянных и с  учетом уточненных обследованием геометрических конструкций зависит не только от свойств материала, но параметров объекта и  его конструктивных элементов, и  от  наличия или  отсутствия дефектов и  повреждений реальной расчетной схемы, наличия дефектов и повреж древесины, а также от гнили. Для обнаружения и оценки дений, фактических нагрузок и условий эксплуатации зда этих факторов требуются не лабораторные испытания об- ния или сооружения.

разцов, а тщательный осмотр деревянных конструкций.

Сводная оценка состояния объекта недвижимости Рекомендуемые методы и  порядок определения ха рактеристик материалов бетонных, железобетонных, Для  получения данных о  конструктивных решени каменных, металлических и  деревянных конструкций ях и фактическом составе зданий и сооружений, а также приведен в СП 13-102-2003. для определения текущего состояния строительных кон В. Наиболее точную информацию о напряженном со- струкций и элементов эксперт по недвижимости должен стоянии конструкции с  учетом ее реальной работы дает в  любом случае выполнить их  обследование. Результаты РАСЭ-XV обследования являются основой для  расчета стоимости тивным только при системном подходе. Метод системного строительства или  ремонта обследуемого объекта, опре- подхода предусматривает анализ факторов, влияющих деления физического износа конструктивных элементов на технические характеристики объекта в целом.

и здания в целом. В  числе факторов, характеризующих объект и  его Блок-схема инженерного алгоритма обследования техническое состояние, необходимо учитывать:

зданий и сооружений представлена на рис.5.3. 1)  архитектурно-планировочные и  архитектурно Обследование проводится для  решения различных композиционные решения;

задач, основными из которых являются: 2)  инженерно-геологические условия площадки, — оценка пригодности земельных участков для стро- на которой сооружен объект;

ительства;

3) характеристику конструктивных решений;

— оценка технического состояния и  эксплуата- 4) состояние систем жизнеобеспечения объекта;

ционных качеств зданий и  сооружений с  точки зрения 5) состояние оснований и фундаментов с учетом ги диагностики дефектов и повреждений строительных кон- дрогеологических особенностей площадки строительства;

струкций;

6) влияние объектов, размещенных и функциониру — оценка технического состояния зданий и  соору- ющих в зоне оцениваемого объекта;

жений для  обоснования решений по их  реконструкции, 7) состояние несущих и ограждающих конструкций;

модернизации или  изменению функционального назна- 8) состояние инженерных сооружений.

чения;

Программа обследования определяется, прежде — техническая инвентаризация и регистрация объ- всего, его задачей. Например, программа периодиче ектов недвижимости;

ских обследований, проводимых в  процессе эксплуата — оценка стоимости объектов недвижимости. ции для  оценки технического состояния зданий, будет В  зависимости от  вида решаемых задач обследова- отличаться от  программы обследований, проводимых ние объектов может проводиться в  различных формах. для оценки состояния конструкций в связи с реконструк Для решения задач об оценке пригодности участков и тех- цией здания или аварийным состоянием.

нического состояния зданий и сооружений наиболее при- Обследование подлежащих строительной рекон емлемой является форма технической экспертизы. струкции зданий и  сооружений должно выполняться Техническая экспертиза представляет собой ком- на  основе технического задания, составляемого пред плексную задачу, решение которой может быть эффек- приятием-заказчиком. В  задании должны быть указаны Рис.5.3. Блок-схема инженерного алгоритма РАСЭ-XV основные требования к конструкциям в связи с намечае- грузках и  воздействиях, расчетные схемы, статические мой реконструкцией, в частности новые технологические расчеты, рекомендации по  технологии изготовления, нагрузки, воздействия, требуемые габариты помещений монтажу и  эксплуатации, материалы завода-изготови и т. д. теля конструкций, сертификаты материалов, сведения Как правило, техническое задание содержит следую- о  контроле за  качеством, о  возможных заменах, соста щие разделы: обоснование для выполнения работы;

цели ве бетона, режиме изготовления, пооперационном кон и задачи работы;

состояние вопроса;

состав работы;

кра- троле (для  преднапряженных конструкций сведения ткое содержание отчетных материалов;

обязанности за- о  способе, величине и  контроле натяжения арматуры), казчика. паспорта готовых изделий, исполнительные документы При  проведении технической экспертизы вся суще- строительства — журналы производства работ, исполни ствующая документация на здание должна быть просмо- тельные схемы монтажа, акты на скрытые работы, сведе трена экспертом и проанализирована. ния о повреждениях конструкций при транспортировке Основными документами, которые следует собрать и  монтаже, протоколы испытания контрольных кубов и изучить на данном этапе, являются: бетона замоноличивания, схемы геодезических съемок, — справочные материалы о  природно-климатиче- акты приемки объекта, содержащие сведения о  недора ских и экологических условиях в районе здания;

ботках, материалы по эксплуатации конструкций, сведе — нормативная документация для  проектирования ния о выполнявшихся ремонтах или усилениях, данные и  строительства объектов, функциональное назначение об  агрессивности среды, отчеты специализированных которых соответствует назначению рассматриваемого организаций о  ранее выполненных обследованиях, от здания;

четы о  гидрогеологических исследованиях территории, — исполнительная документация по  строительству на которой расположено здание. Нередко часть этой до (журналы работ, акты на скрытые работы, протоколы со- кументации отсутствует, что  затрудняет обследование, гласования изменений к проекту, исполнительные схемы);

особенно при  отсутствии рабочих чертежей обследуе — документы инвентарного дела, включающие мых конструкций.

в себя акт технического обследования и технический па- Ознакомление с  проектно-технической документа спорт;

цией объекта недвижимости, сопоставление и  изучение — эксплуатационная документация, содержащая этих материалов позволяет более точно составить про сведения об изменениях физического состояния объекта, грамму обследования, а  зачастую предугадать причины объемах и сроках выполнения ремонтных работ, о рекон- и характер возможных скрытых дефектов.

струкции и модернизации. Оценка технического состояния здания не  должна Одной из  важнейших составляющих технической базироваться на  субъективном впечатлении от  визуаль документации на  объект является технический паспорт ного осмотра здания. Все полученные при  проведении на  каждое здание и  сооружение, в  котором достаточно технической экспертизы данные необходимо сопостав полно приведены все необходимые характеристики зда- лять с нормативными требованиями.

ний и сооружений. Общая оценка состояния архитектурно-планировоч Из паспорта выбирается и анализируется следующая ных решений оцениваемого объекта должна базироваться информация: на принятых направлениях его дальнейшего использова — технико-экономическая характеристика;

ния или преобразования.

— архитектурно-планировочные и  конструктивные Оценка должна выявить:

изменения, которые произошли за время эксплуатации;

— возможность совершенствования планировочно — год постройки объекта, его кубатура, площади;

го решения;

— чертежи планов, разрезов, фасадов;

— возможность использования объекта без  его ре — сведения о ремонтах. конструкции;

При  изучении технического паспорта необходимо — возможность усиления, ремонта несущих кон учесть дату его составления. Если здание является объ- струкций, если такая необходимость выявляется, без раз ектом нового строительства, то технический паспорт дает борки;

достаточное представление о  его конструктивных осо- — объем конструкций, подлежащих замене;

бенностях. Если же паспорт составлен много лет назад и — необходимость и  рекомендуемый способ усиле не пополнялся новыми сведениями, то может быть полу- ния оснований;

чена неверная информация о конструктивных элементах — достаточность обеспечения технических потреб здания, т. к. возможно, что здание за период его эксплуа- ностей инженерными сооружениями и сетями;

тационной жизни подвергалось несколько раз капиталь- — необходимость перекладки сетей жизнеобеспече ному ремонту или реконструкции. ния объекта;

Необходимо также рассмотреть и изучить дополни- — влияние производств и  негативных факторов тельную документацию для определения тех характери- в зоне расположения объекта на эксплуатационные харак стик здания, которые скрыты от  внешнего наблюдения. теристики оцениваемого объекта;

К  ней относятся рабочие чертежи и  пояснительная — объем необходимых работ для снижения негатив записка к  ним, содержащая данные о  проектных на- ного влияния размещенных в зоне производств и систем;

РАСЭ-XV Таблица 5.1.

— возможность улучшения транспортного Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий обслуживания (с ориентировочным объемом ра бот). Группы капитальности Типы зданий При  оценке технического состояния здания I II III IV V VI следует определить:

Жилые здания 150 125 100 50 30 — оставшийся срок службы здания;

Общественные здания 175 150 100 75 30 — возможные варианты реконструкции или ремонта здания;

— части здания, не пригодные по своему со стоянию к ремонту. Доли восстановительной стоимости отдельных эле Нормативные усредненные сроки службы граждан- ментов и  систем в  общей восстановительной стоимости ских зданий в  зависимости от  группы капитальности, здания принимаются по утвержденным укрупненным по определяемые сроком службы фундаментов, стен и пере- казателям восстановительной стоимости зданий (УПВС), крытий, представлены в табл.5.1. а  доли элементов и  систем, не  имеющих утвержденных В  табл.5.1 введено такое понятие, как  группы капи- УПВС, — по их сметной стоимости.

тальности зданий: Усредненные доли восстановительной стоимости I — каменные, особо капитальные здания;

фунда- конструктивных элементов в  укрупненных элементах менты каменные или  железобетонные, стены каменные, и  устройств в  системах инженерного оборудования зда перекрытия железобетонные;

нормативный срок службы ния приведены в табл.5.2 и 5.3 и в «Правилах оценки фи 150-175 лет;

зического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

II — каменные, обыкновенные здания, стены кирпич- Физический износ систем инженерного обору ные, крупнопанельные, фундаменты бетонные, перекры- дования зданий в  целом определяется на  основании тия железобетонные или кирпичные своды по стальным оценки технического состояния устройств, составля балкам;

нормативный срок службы 125-150 лет;

ющих эти системы. Если в  процессе эксплуатации не III — каменные, обыкновенные здания, стены которые устройства заменяются новыми, физический из  облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты износ системы уточняется расчетом на  основании сро бетонные, перекрытия деревянные, железобетонные ков эксплуатации отдельных устройств по  графикам.

или каменные своды по стальным балкам;

нормативный За  окончательную оценку следует принимать большее срок службы 100 лет;

значение.

IV — деревянные здания, стены деревянные рублен- Физический износ газового и лифтового оборудова ные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия дере- ния определяется в  соответствии со  специальными нор вянные, нормативный срок службы 50-75 лет;

мативными документами. При определении физического V — сборно-щитовые здания, стены каркасные, щи- износа участка или системы, имеющих все признаки изно товые, глинобитные, саманные, фундаменты на  деревян- са, которые соответствуют определенному интервалу его ных стульях или  бутовых столбах;

нормативный срок значений, износ следует принимать равным верхней гра службы 30 лет;

нице. Если выявлен только один или несколько признаков VI — каркасно-камышитовые и прочие облегченные износа, то физический износ следует принимать равным здания;

нормативный срок службы 5-15 лет. нижней границе интервала.

Нормативные сроки службы являются достаточно ус- Функциональный износ — это потеря стоимости ловными. Об этом свидетельствует сравнение норматив- из-за  неспособности сооружения адекватно выполнять ных сроков, принятых в разных странах для одинаковых на  момент проведения оценки те функции, для  которых конструкций. Например, расчетный срок службы бетон- оно предназначено.

ных и  железобетонных фундаментов принят в  Венгрии Основные технические параметры для  определения и Бельгии 150 лет, во Франции 100 лет, в Швеции 80 лет, совместного учета исправимого и неисправимого функци онального износа сведены в табл.5.4.

в Англии 60 лет.

Таблица 5.2.

Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов Наименование Группа капитальности Наименование укрупненных конструктивных конструктивных элементов I II III IV V элементов Стены и перегородки (100%) Стены 73 86 80 76 Перегородки 27 14 20 24 Крыша (100%) Конструкция крыши 75 40 40 40 Кровельное покрытие 25 60 60 60 Проемы Окна 48 56 56 67 Двери 52 44 44 33 РАСЭ-XV Таблица 5.3.

Удельный вес устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости), % Этажность Системы Устройства инженерного оборудования 1–3 4–6 9–12 более Внутреннее Магистрали 40 30 25 горячее водоснабжение Стояки 30 40 45 Полотенцесушители 10 13 15 Смесители 10 10 10 Запорная арматура 9 7 5 Центральное отопление Магистрали 35 25 20 Стояки 26 27 29 Отопительные приборы 30 40 45 Запорная арматура 9 7 5 Калориферы – 1 1 Внутренний Трубопроводы 45 42 38 водопровод Запорная арматура 30 32 34 Бачки смывные 25 26 28 Этажность Системы Устройства инженерного оборудования 1–3 4–6 9–12 более Внутренняя Мойки, раковины, канализация умывальники 25 25 20 Ванны 30 30 35 Унитазы 20 20 25 Трубопроводы 25 25 20 Внутреннее Магистрали 20 20 25 электрооборудование Внутренние сети 25 25 22 Электроприборы 30 32 33 ВРУ 25 23 20 Таблица 5.4.

Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа Моральный Краткая характеристика здания износ, % Планировка квартир пригодна для посемейного поселения;

перегородки и перекрытия несгораемые;

дом 0– оснащен всеми видами благоустройства, но нет горячей воды и телефона 10–25 Перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично Планировка квартир не совпадает по вертикали, имеются темные или проходные кухни и другие помещения, 36– отсутствуют ванные комнаты Бессистемное расположение помещений (не совпадают по вертикали) санузлы и кухни расположены над жилыми помещениями, отсутствуют все виды благоустройства При  выполнении технической экспертизы следует тия дефектов, причинами которых является накопление учитывать такие возможные изменения физико-меха- во  времени повреждений в  элементах и  узлах конструк нических свойств конструкций зданий и  сооружений, ций, что  определяется износом и  старением материалов, которые приводят к  ухудшению комфорта помещений несоответствием фактических и  расчётных схем, несо и даже к аварийным ситуациям. То есть, на протяжении блюдением правил эксплуатации и т. д.

периода эксплуатации объекта были возможны измене- Степень среднего износа можно ориентировоч ния прочностных и функциональных параметров здания но установить из  опыта наблюдений за  состоянием или сооружения, которые значительно снижают их потре- конструкций в  зданиях и  сооружениях. Например, де бительскую ценность и рыночную стоимость. ревянные строения долговечностью в 75 лет (IV катего Нарушение эксплуатационной способности стро- рия капитальности) изнашивается обычно следующим ительных конструкций происходит вследствие разви- образом:

РАСЭ-XV — в первые 20 лет — по 1 % в год;

технической экспертизы объекта зависит от  поставлен — от 20 до 40 лет — по 1,25 % в год;

ной цели — сохранять или видоизменять внешний облик и внутреннее содержание объекта.

— от 40 до 75 лет — по 1,50 % в год.

В случае изменения внешнего облика объекта обсле Каменные строения долговечностью в 125-150 лет (I дования (надстройка, пристройка, устройство атриума и II категория капитальности) изнашиваются: и  т. д.) и  состава инженерного обеспечения необходимо тщательно учитывать весь комплекс градостроительных, — в первые 40 лет — по 0,5 % в год;

архитектурных, технологических и  конструкторских во — от 40 до 80 лет — по 0,6 % в год;

просов, в том числе:

— от 80 до 125 лет — по 0,8 % в год;

— сочетание внешнего вида объекта обследования — от 125 до 150 лет — по 1,0 % в год. с  обликом окружающей застройкой, с  историческими Если при технической оценке окажется, что каменное традициями и другими особенностями городской или по здание, рассчитанное по долговечности на 125 лет, изно- селковой среды;

силось за 25 лет на 35 %, то есть основания предположить — привлекательность ландшафта территории и гар наличие ненормального износа, обусловленного непра- мония комплекса объектов с окружающей средой;

вильной эксплуатацией, низким качеством строительных — состояние транспортных коммуникаций и  удоб материалов, неправильной технологией строительного ство их эксплуатации для рассматриваемого объекта;

производства, ошибками в расчётах или другими причи- — нормативное обеспечение мощностей водо-, теп нами. ло-, газопроводных, канализационных и  электрических Капитальность зданий и  сооружений и их  долго- сетей для обследуемого объекта;

вечность зависят от принятых в проекте решений, а так- — достаточные характеристики прочности и устой же от  технического состояния фундаментов и  несущих чивости грунтовых сред и  существующих несущих конструкций (капитальных стен, каркаса), перекрытий и  ограждающих конструкций для их  использования и крыши, включая кровлю. в дальнейшей эксплуатации или реконструкции;

Как  правило, все внезапные ухудшения техническо- — экологическое состояние окружающей среды, го состояния зданий или  сооружений зависят от  состо- в том числе радиационная опасность помещений и грун яния фундаментов, которые, в  свою очередь, вызваны тов в основании объекта и близлежащей территории.

неблагоприятными геологическими и  гидрологически- Общие рекомендации по  способу устранения де ми условиями строительной площадки, не  учтёнными фектов, обнаруженных в  ходе технической экспертизы при строительстве или изменившихся в процессе эксплу- (на  примере гражданских зданий) могут быть изложены атации. Эти условия могут быть как общими (зоны проса- в виде табл.5.7.

дочных, вечномёрзлых, заторфованных и  других особых В соответствии с результатами оценки обследования видов грунтов оснований), так и конкретными условиями состояния несущих, ограждающих и  декоративных кон площадок (насыпи, бывшие отвалы, слоистые напластова- струкций, а также грунтов оснований на объекте и близ ния, карсты и т. д.). лежащей территории принимается решение:

Оценку состояния здания или  сооружения Таблица 5.5.

следует осуществлять по со- Уровень износа элементов здания и оборудования вокупному состоянию всех Удельный Физический износ элементов здания и основных конструктивных вес элемента оборудования, % элементов и  технологиче Элементы здания в общей ского оборудования. При по результатам средневзвешенная степень стоимости мер такой оценки приведен обследования физического износа здания, % в табл.5.5.

Фундаменты 7 16 1, Величина износа может быть получена с  помощью Стены и перегородки 28 29 8, технико-экономического Перекрытия 9 32 2, метода, который заключает- Крыши 2 37 0, ся в  определении размеров Полы 7 42 2, затрат на устранение износа Окна и двери 11 19 2, в процентах от восстанови Внутренняя отделка 17 64 10, тельной стоимости здания.

Показатели морального из- Сантехническое и носа, рассчитанные по  это- электротехническое 12 18 2, оборудование му методу для жилого дома приведены в табл.5.6. Прочие элементы 7 14 0, Сводная оценка состоя- Итого 100 - Q = 32% ния объекта недвижимости РАСЭ-XV Таблица 5.6. — по общей схеме и индивидуальным решениям во Оценка морального состояния объекта технической просов отопления, вентиляции и звукоизоляции на объ экспертизы ектах технической экспертизы;

— архитектурные и  конструктивные решения для объекта обследования;

Показатели — об  условиях соблюдения требований экологии морального на территории обследуемых объектов.

износа, % от Заключение технической экспертизы по  объек Признаки морального износа жилого дома восстанови тельной стои- ту недвижимости служит основанием для  проведения мости жилого дальнейших экспертиз — экономической и управленче дома ской.

1 Дефекты планировки:

1. Отсутствие:

5.3. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА а) кухонь санитарных узлов 2,9 Цели и  задачи экологической оценки. Городская ванных комнат среда и экология б) совмещенные санитарные узлы (кроме Неблагоприятная экологическая ситуация практи однокомнатных квартир) чески во  всех регионах России и  негативная динамика в) планировка, не обеспечивающая заселение ее постоянного ухудшения требуют безотлагательных квартир одной семьей, при средней общей и последовательных усилий со стороны государства и об площади квартир в доме, м2:

щественности по локализации и (или) ликвидации нега 46-55 56-65 7 тивных последствий хозяйственной деятельности. В этой 66-85 9 связи усилия по  поиску приемлемых решений в  области 86-120 11 охраны окружающей среды стали такой же неотъемлемой св.120 частью реализации любого инвестиционного замысла, 2. Отсутствие отдельных видов инженерного как и  выбор оптимальных строительных, технологиче благоустройства: ских и технических решений при проектировании.

центрального отопления 2,6 Одной из самых острых проблем любого современно водопровода 0, го населенного пункта является разрушение или  серьез канализации 1, ное нарушение экологического равновесия природной электроснабжения 2, среды. Урбоэкология тесным образом переплелась с про газоснабжения 1, блемами социальными, национальными, этическими горячего водоснабжения 1, и  др. Новая фаза развития экологии поселения требует ванн 3, создания интегрированной муниципальной политики радиотрансляционной сети 0, в области охраны окружающей среды как основы рассчи коллективных телевизионных антенн 1, танной на  длительный срок программы благоденствия.

телефонного ввода 0, Требуется единый подход к различным явлениям города лифтов при отметке пола верхнего этажа от уровня тротуара более 14 м 6,6 как экосистемы, изучение взаимосвязи между природны мусоропроводов (в зданиях с отметкой пола ми условиями жизни и общественными явлениями. Город верхнего этажа от уровня тротуара 11,2 м и и  окружающая среда, застроенные площади, транспорт более). ная инфраструктура, потоки энергии, качество жизни 3. Несоответствие конструкций современным в  домах, организация профессиональной деятельности нормативным требованиям:

должны рассматриваться с  учетом экологического под полное отсутствие несгораемых и хода.

незагнивающих перекрытий Над  крупными городами атмосфера содержит в  то же, перегородок 1, раз больше аэрозолей и в 25 раз больше газов. При этом Примечание. При наличии приведенных в таблице отклонений от 60-70 % газового загрязнения дает автомобильный транс современных нормативных требований не во всех квартирах показатели порт. Более активная конденсация влаги приводит к уве уменьшаются пропорционально количеству этих квартир.

личению осадков на  5-10 %. Самоочищению атмосферы препятствует снижение на  10-20 % солнечной радиации — о состоянии объекта или комплекса объектов;

и скорости ветра.

— о  планировочных и  конструктивных решени- При  малой подвижности воздуха тепловые анома ях по каждому объекту и в целом для всего строительства лии над городом охватывают слои атмосферы в 250-400 м, для оптимизации намечаемого строительного производства;

а  перепады температуры могут достигать 5-6°С. С  ними — по транспортным схемам и магистральным лини- связаны температурные инверсии, приводящие к  повы ям водопровода, канализации и теплотрассам;

шенному загрязнению, туманам и смогу.

РАСЭ-XV Таблица 5.7.

Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции гражданских зданий Группа зданий по Общая характеристика технического состояния Рекомендации по устранению показателю общего износа здания 1 2 I (до 10%) Неисправности основных строительных Техническое обслуживание и текущий конструкций и инженерного оборудования ремонт отсутствуют. Существуют незначительные повреждения отдельных элементов II (до 20%) Наличие значительных неисправностей инженерного Текущий ремонт отдельных элементов оборудования, крыши, фасадов, благоустройства инженерного оборудования и других систем III (до 30%) Неисправности фундаментов, стен, перекрытий, Для обеспечения нормальной перегородок отсутствуют или незначительны. эксплуатации необходим капитальный Оконные и дверные заполнения, покрытия полов ремонт здания с усилением или заменой имеют значительные повреждения. Неисправности всех неисправностей элементов крыш, инженерного оборудования, наружных коммуникаций незначительны. Эксплуатация здания возможна с ограничениями IV (до 40 %) Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки Для обеспечения нормальной имеют значительные неисправности при эксплуатации необходим капитальный ограниченном распространении. Оконные и дверные ремонт с восстановлением или заполнения, крыша, инженерное оборудование частичной заменой фундаментов, стен, имеют значительные неисправности при массовом перекрытий, перегородок, инженерного их распространении по всему зданию. Эксплуатация оборудования, покрытия крыш, полов возможна со значительными ограничениями V (от 40 до 79 % для Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки Требуется немедленный капитальный каменных зданий и от 45 до имеют значительные неисправности при их ремонт (реконструкция) всего здания с 65 % для деревянных зданий) массовом распространении по всему зданию. восстановлением фундаментов, стен и Эксплуатация здания должна быть немедленно полной заменой крыши, перекрытий и прекращена перегородок VI (свыше 70% для Основные строительные конструкции здания не Проведение капитального ремонта каменных, свыше 65% для способны выполнять заданные функции из-за нецелесообразно. Здание - памятник деревянных) высокого физического износа. архитектуры подвергается частичной Эксплуатация здания должна быть прекращена. разборке и восстановлению в Обеспечивается проведение охранно- первозданном виде. Рядовая застройка поддерживающих работ сносится Города потребляют в  10 и  более раз больше воды Растительный покров городов обычно практически в  расчете на  1 человека, чем  сельские районы, а  загряз- полностью представлен «культурными насаждениями»

нение водоемов достигает катастрофических размеров. — парками, скверами, газонами, цветниками, аллеями.

Объемы сточных вод достигают 1 м2 в  сутки на  одного Развитие зеленых насаждений городов протекает в  ис человека. Поэтому практически все крупные города ис- кусственных условиях, постоянно поддерживается че пытывают дефицит водных ресурсов и многие из них по- ловеком. Многолетние растения в  городах развиваются лучают воду из удаленных источников. в условиях сильного угнетения.

Водоносные горизонты под  городами сильно ис- Изучение экологии города — это не просто исследо тощены в  результате непрерывных откачек скважинами вание, но  единый подход к  явлениям городской жизни, и колодцами, и, кроме того, загрязнены на значительную рассмотрение города как  единой экосистемы, исследо глубину. вание взаимодействия между природными условиями Коренному преобразованию подвергается и  по- жизни и общественными процессами. К сфере городской чвенный покров городских территорий. На  больших экологии относятся проблемы уплотнения застройки площадях, под  магистралями и  кварталами, он физиче- и  уменьшения площади зеленых насаждений, повреж ски уничтожается, а в зонах рекреаций — парки, скверы, дения зданий и  памятников в  результате загрязнения дворы — сильно деградирует, загрязняется бытовыми от- среды, концентрации вредных веществ и шумовых воз ходами, вредными веществами из атмосферы, тяжелыми действий, роста массы выбросов в атмосферу, растущего металлами, обнаженность почв способствует водной и ве- количества мусора, ухудшения качества питьевой воды тровой эрозии. и многое другое.

РАСЭ-XV Экологическая обстановка конкретной тер ритории определяется как совокупность условий и  факторов абиотического, биотического и  тех ногенного происхождения, определяющих состо яние и процессы в окружающей среде (рис.5.4).

При  экологическом обследовании объектов недвижимости (ОН) наряду с  инвентаризацией и  анализом негативных факторов загрязнения окружающей природно-антропогенной среды ОН определяются и  характеристики благопри ятных экологических факторов, которые рас сматриваются как  позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияю щий на  рыночную привлекательность ОН. Если предположить, что ОН находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то эколо гический психосоциальный эффект может харак теризоваться рядом позитивных экологических факторов.

Сегодня практически во всех экономически развитых странах мира на практике применяется экологическая оценка намечаемой деятельности как  «превентивный» упреждающий инструмент экологической политики. Под  экологической Рис.5.4. Факторы формирования экологической обстановки оценкой понимается процесс систематического анализа и оценки экологических последствий на мечаемой деятельности, консультаций с  заин тересованными сторонами, а  также учет результатов пертиза и  оценка воздействия на  окружающую среду.

этого анализа и консультаций в планировании, проекти- В этой связи функцию экологической оценки фактически ровании, утверждении и осуществлении данной деятель- выполняет государственная экологическая экспертиза ности. (ГЭЭ), которая организуется и проводится в соответствии Главная цель рассмотрения экологических аспектов с действующим законодательством федеральным органом инвестиционных проектов — избежать или свести к ми- исполнительной власти в области экологической экспер нимуму остроту экологических проблем, которые могут тизы и органами государственной власти субъектов Рос возникнуть в  ходе их  реализации. Не  случайно в  боль- сийской Федерации.

Экологическая экспертиза — это специальное из шинстве развитых стран экологическая оценка намеча емой хозяйственной деятельности стала неотъемлемой учение хозяйственных и  технических проектов, объ частью всех этапов оценки инвестиционного проекта ектов и  процессов с  целью выработки обоснованного заключения об их соответствии экологическим нормам и контроля за его реализацией (рис.5.5).

Экологическая оценка позволяет гарантировать, и требованиям.

что  лицо, принимающее решение о  возможности фи- Основным законодательным актом в  области эко нансовой поддержки инвестиционного проекта, осве- логической экспертизы до  настоящего времени в  России домлено об экологических последствиях его реализации является Федеральный закон от 23.11.95 №174-ФЗ «Об эко и  примет их во  внимание при  принятии решения;

пре- логической экспертизе» (с  изменениями от  15.04. дотвратить возникновение экологических рисков, угро- от  17.12.09). Этот законодательный документ, а  также жающих успешному осуществлению инвестиционного подзаконные акты, конкретизирующие и уточняющие его проекта и  возврату капитала;

обеспечить учет всех за- положения, определяют требования к проведению эколо трат и  обязательств в  расчетах экономической эффек- гической экспертизы (табл.5.8).

тивности осуществления инвестиционного проекта В нормативно-правовую базу экологической экспер с указанием тех из них, которые способствуют решению тизы также включены кодексы (Земельный, Лесной, Во экологических проблем;

подтвердить экологическую дный и  Градостроительный), законы, указы Президента эффективность реализации инвестиционного проекта, и  постановления Правительства, приказы министерств выражающуюся в  улучшении состояния окружающей и  ведомств, государственные стандарты, другие норма среды. тивные акты.

Однако в  России и в  других странах СНГ экологи- Таким образом, инвестирование, как  форма вложе ческая оценка в  широком понимании находится в  на- ния капитала в  развитие хозяйственной деятельности чальной фазе своего развития, поэтому основными ее (создание нового предприятия, расширение, реконструк составляющими на  сегодня являются экологическая экс- ция, техническое перевооружение действующего пред РАСЭ-XV Рис.5.5. Общая схема процесса экологической оценки инвестиционных проектов (UNEP, 1996) приятия, приобретение оборудования, товаров или услуг), проведения до принятия решений о реализации объекта;

заключается не только в получении прибыли, но и в реше- комплексности оценки воздействия на окружающую при нии экологических задач и проблем. родную среду и  его последствий;

обязательности учета требований экологической безопасности;

достоверности Государственная экологическая экспертиза и  полноты информации, представляемой на  экологиче Государственная экологическая экспертиза осущест- скую экспертизу;

независимости экспертов экологической вляется на  принципах презумпции потенциальной эко- экспертизы;

научной обоснованности, объективности логической опасности любой намечаемой хозяйственной и законности заключений экологической экспертизы;

от деятельности, поскольку уровень современных техноло- ветственности участников экологической экспертизы;

гий и  используемой техники не  позволяет избежать не- вневедомственности в организации и проведении, широ гативных последствий для  природы;

обязательности ее кой гласности и участия общественности.

РАСЭ-XV Таблица 5.8.

Основные нормативно-правовые акты федерального уровня в области экологической экспертизы в Российской Федерации Орган государственной власти, Нормативно-правовой акт Год принявший (утвердивший) данный документ Закон РСФСР «Об охране окружающей природной среды» 1991, 1993 Верховный Совет РСФСР Федеральный закон «Об экологической экспертизе» 1995 Законодательное Собрание РФ Положение о порядке проведения государственной экологической 1996 Правительство РФ экспертизы Госкомэкология РФ, утвержден в Минюсте Регламент проведения государственной экологической экспертизы РФ Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной Госкомэкология РФ, утвержден в Минюсте деятельности на окружающую среду в Российской Федерации РФ Положение об оценке воздействия на окружающую среду Минприроды РФ, утвержден в Минюсте в Российской Федерации (действовало до мая 2000 года) РФ Инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной и иной 1995 Минприроды РФ деятельности Перечень нормативных документов, рекомендуемых к использованию при проведении государственной экологической экспертизы, а также 1997 Госкомэкология РФ при составлении экологического обоснования хозяйственной и иной деятельности Рекомендации по экологическому сопровождению инвестиционно 1998 Госстрой РФ строительных проектов Экологическая экспертиза призвана выполнять ное воздействие как непосредственно на объекты недви функции перспективного предупредительного контро- жимости (коррозия металлических конструкций зданий ля проектной документации и  одновременно функции и сооружений и пр.), так и на обитателей рассматриваемо надзора за  экологическим соответствием результатов го объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, реализации проектов. По мере того, как основные при- работающих в офисе и так далее).

Физическое загрязнение. Изменение физических пара оритеты экологической стратегии России меняются с  природоохранных на  предупреждающие, процедуре метров окружающей природно-антропогенной среды: те экологической экспертизы проектов должны уделять пловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), особое внимание: радиационное и др.:

— тепловое загрязнение рассматривается как  повы • выявлению экологических проблем на ранних ста диях рассмотрения проектов;

шение температуры среды исследуемого объекта, напри • включению в проекты мероприятий, направленных мер, в  связи с  выбросами нагретого воздуха, отходящих на улучшение качества окружающей среды;

газов и воды от источников загрязнения (промышленных • разработке мероприятий по предотвращению, умень- или иных предприятий), расположенных недалеко от ис шению и компенсации экологического ущерба и риска. следуемого объекта;

— световое загрязнение — изменение естественной В соответствии с требованиями по составу и содер жанию экспертного заключения по природоохранной ча- освещенности территории объекта недвижимости вслед сти ТЭО на  строительство при  рассмотрении и  анализе ствие действия затенения от ближайших объектов недви представленных материалов эксперт должен обращать жимости и искусственных источников света;

— шумовое загрязнение — увеличение интенсивно внимание на  вопросы охраны всех компонентов окру жающей природной среды — атмосферы, гидросферы, сти шума сверх природного уровня, влияющее на прожи литосферы и  биосферы, учитывая по  возможности все вающих либо работающих на  рассматриваемом объекте процессы негативного воздействия на них. недвижимости;

Механическое загрязнение. Захламление (например, — электромагнитное загрязнение — изменение элек мусор, твердые бытовые отходы) территории, участка тромагнитных свойств среды, в пространстве которой на земли, объекта недвижимости, оказывающее лишь меха- ходится исследуемый объект (от  линий электропередач, ническое негативное воздействие без физико-химических радио и  телевидения, работы промышленных установок последствий. и так далее);

Химическое загрязнение. Изменение химических — радиационное загрязнение — превышение есте свойств атмосферы, почвы и воды, оказывающее негатив- ственного уровня содержания в среде радиационных ве РАСЭ-XV ществ, в  пространстве которой находится исследуемый стик, на условия обитания и воспроизводства животных объект. и растительных видов;

Особую группу антропогенных воздействий состав- — возможности естественного и  искусственного ляют аэродинамические нарушения: возмущения, разре- восстановления нарушенных природных ландшафтов;

жения и температурные инверсии. прогноз изменения природной обстановки в  результате Возмущения проявляют себя в изменении направле- вмешательства (строительства, эксплуатации, производ ния и скорости движения воздушного потока. Например, ства, бытовой деятельности и др.);

при строительстве зданий повышенной этажности аэро- — дифференциация участков и  зон повышенной динамические характеристики участка резко меняются. экологической уязвимости, требующих интенсивных при Образуются вихреобразные атмосферные потоки огром- родоохранных мероприятий.

ной силы, способные в  ряде случаев повреждать осте- В представляемой на экологическую экспертизу про кление и  облицовку зданий. На  прилегающих к  зданиям ектной документации и сопутствующих материалах долж территориях в зимний период возникают огромные снеж- ны быть рассмотрены следующие вопросы:

ные заносы, создающие дискомфортные условия для  пе- — исходные данные для разработки решений по пре шеходов. дотвращению загрязнения атмосферного воздуха;

Зоны разрежения, т. е. зоны аэродинамических теней, — краткая характеристика физико-географических образуются над кровлей зон подпора, вызванных плохой условий района строительства с учетом природно-клима обтекаемостью зданий и сооружений. тических особенностей;

Температурные инверсии — один из видов атмосфер- — сведения о существующих фоновых концентраци ных нарушений, которые возникают вследствие интен- ях вредных веществ в атмосферном воздухе;

сивного тепловыделения от различных предприятий. — перечень и характеристики источников выбросов;

Ниже приводится перечень вопросов, включающий — результаты расчета приземных концентраций, весь круг аспектов экологической экспертизы, который анализ и предложения по предельно допустимым выбро должен уточняться при  рассмотрении конкретного ТЭО сам и временно согласованным выбросам;

в зависимости от особенностей объекта. — обоснование решений по  предотвращению В представляемых на экологическую экспертизу мате- (или  сокращению) выбросов загрязняющих веществ риалах инженерно-геологических, ландшафтных и эколо- и  выбору оборудования и  аппаратуры для  локализации гических изысканий должны быть отражены следующие и очистки выбросов;

вопросы (в контексте природосбережения, рационально- — сведения о сметной стоимости объектов и работ, го использования природных ресурсов, особенно лими- связанных с осуществлением воздухоохранных меропри тируемых, экологической безопасности населения и т. п.): ятий;

— данные о геологических, гидрогеологических, гео- — решения по снижению производственных шумов криологических и других условиях осваиваемой террито- и вибраций;

рии;

— ситуационная карта-схема района размещения — результаты полевых и лабораторных исследований;

сооружения с указанием на ней границ санитарно-защит — исходные данные и  требования, необходимые ной зоны, селитебной территории и местоположения рас для разработки природоохранных мероприятий в техни- четных точек;

ческом проекте;

— генеральный план с указанием расположения ис — материалы о  естественном растительном и  по- точников выбросов загрязняющих веществ в  атмосферу чвенном покрове и рельефе;

и устройств по очистке этих выбросов;

— сведения о  положении уровня грунтовых вод — карты-схемы и  сводные таблицы с  результатами (в  случае необходимости данные по  другим типам под- расчетов загрязнения атмосферы при  неблагоприятных земных вод) и гидрографической сети;

погодных условиях и выбросов по веществам и комбина — материалы о  распространении растительных циям веществ с суммирующимися вредными воздействи и животных видов в районе строительства, путях мигра- ями на объекты окружающей природной среды;

ции, местах нерестилищ и т. п.;

— предложения по  предотвращению аварийных — количественные оценки влияния элементов сбросов сточных вод, по  предельно допустимым и  вре естественной природной обстановки на  инженерно-гео- менно согласованным сбросам сточных вод;

логические характеристики территории — динамику тем- — решения по повторно-последовательному исполь пературных полей, склоновые, криогенные, эрозионные зованию воды;

и другие процессы;

— решения по предупреждению загрязнения рыбо — характеристики типов и  интенсивностей есте- хозяйственных водоемов при  проведении лесосплавных, ственных процессов рельефообразования, появляющихся гидромеханизированных, взрывных и  других работ, со или активизирующихся вследствие строительства;

хранению естественного состояния водоемов;

— уровни влияния различных техногенных воздей- — компенсационные мероприятия по  восстановле ствий (снятие растительного покрова, отсыпка дорожно- нию рыбных запасов и рыбозащитные мероприятия;

го полотна, прохождение транспорта и т. п.) на изменение — материалы по  восстановлению нарушенных тер инженерно-геологических и  ландшафтных характери- риторий, включая охрану недр, рекультивацию, восста РАСЭ-XV новление растительного и животного мира (обоснование администрациями городов, т. к. старые директивные ме способа снятия и хранения плодородного слоя;

проектные тоды управления развитием территорий в новых условиях решения по  восстановлению земельного участка, при- оказались малоэффективными.

ведению его в  состояние, пригодное для  использования Не  вполне готовыми к  новой ситуации оказались по  назначению;

технические решения по  предотвраще- и  градостроители, которые в  условиях администра нию возникновения или  активизации неблагоприятных тивно-командного управления и  затратной экономики рельефообразующих процессов — водная и  ветровая не  заботились о  финансовой стороне развития городов.

эрозия, оползание и  оплывание склонов, заболачивание Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стра и  подтопление;

решения по  восстановлению существо- тегических планов социально-экономического развития вавшей до  начала строительства системы естественного городов с учетом ландшафтных особенностей, градостро стока;

данные об объемах отходов производства, а также ительство стало основой генпланов, обязательных к  ис перечень мероприятий по их переработке и утилизации;

полнению. В  связи с  этим, в  настоящее время проблема сведения о  необходимых мероприятиях по  охране недр анализа местоположения объектов недвижимости при ре и сохранению среды обитания животных и путей их ми- ализации программ территориально-пространственного грации). развития города становится все более актуальной, а  от В представляемой на экологическую экспертизу про- сутствие единых законов при  застройке новых частей ектно-технологической документации по  организации города и реконструкции старой его части, существенным и  проведению строительно-монтажных работ должны образом влияет на стоимость недвижимости в различных быть рассмотрены с  позиций экологизации следующие частях города.

Город представляет собой сложную систему, связан вопросы:

— наличие сведений о  неблагоприятных воздей- ную с  непредсказуемостью поведения людей, т. е. это со ствиях на  окружающую среду (нарушение многолетней циально-экономическая система, основными признаками мерзлоты, нарушение связности верхнего слоя грунта которой являются: структурированность, взаимосвязан и  растительного покрова;

химические, бактериологиче- ность составляющих систему частей, подчиненность ор ские, радиационные и другие виды загрязнений и т. п.);

ганизации системы определенной цели.

— сроки, особенности производства работ и  меры Одним из  подходов, используемых при  экспертизе местоположения, является системно-иерархический под по восстановлению нарушенных участков территории;

ход (СИП), который позволяет упорядочить изучение свя — способы сохранения гидрогеологического, гео ботанического и  других режимов естественного баланса зей внутри системы.


в создаваемой ПТГ;

Сущность этого подхода заключается в  том, что  го — методы и технологии рационального использова- родская система с  позиций градостроительства имеет ния почвеннорастительных и водных ресурсов в регионе три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, строительства;

собственно система, надсистема), которые соответству — транспортные схемы и  характеристики (с  эко- ют трем областям деятельности человека в  организации логической точки зрения) механических транспортных своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству средств и др. и районной планировке.

Первый уровень: архитектурно-планировочная си стема (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и  функцио нально-взаимосвязанным комплексом сооружений и  го 5.4. ЭКСПЕРТИЗА родских пространств — АПС.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЭКСПРЕСС- В  качестве элементов этой системы выступают от дельные сооружения, участки открытых пространств ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОГО для  различных форм социальной активности (рынки, ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В  качестве Экспертиза местоположения как  основной меха- элементов выступают отдельные АПС, а  внутренняя низм реализации территориально-пространственного целостность системы этого уровня определяется устой развития недвижимости чивыми регулярными трудовыми и  культурно-бытовы В настоящее время города все больше страдают от не- ми связями населения (как в компактном традиционном достаточно грамотного применения основных концепций городе). Город является городской системой, если в  нем управления развитием территорий в  условиях перехода замыкаются все системообразующие связи. Размеры к многоукладной экономике, отсутствия системных пред- и  реальные границы городской системы определяются ставлений о современных методах управления социально- величиной предельно допустимых затрат времени на ре экономическим развитием муниципальных образований, гулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла которые давно стали обязательным элементом любого это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (PC). Город западного муниципалитета. Быстрый переход к  много укладной экономике поставил сложные проблемы перед ские скопления, крупные города, агломерации — ее эле РАСЭ-XV Системно-функциональный подход (СФП) экс менты. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на  основе замкнутых производственных ци- пертизы местоположения используется там, где важ клов и решая задачи поддержания общего экологического ным аспектом оказывается многофункциональность баланса и имеют необходимые ресурсы для известной ав- элемента городской структуры. Этот подход предполага тономии PC в рамках глобальной экономической системы. ет, что в  единой системе после удаления (исчезновения) Системный подход к  экспертизе местоположения каких-то  элементов, выполнявших определенные функ в  отличие от  классического научного подхода позволяет ции, другие элементы принимают их на себя либо опосре сделать следующие утверждения о городе: дованно, либо, преобразуясь так, что принимают на себя • город, урбанизированная территория — открытая новые для них функции.

сложная система со свойствами, значительная часть кото- Системно-иерархический и  системно-функциональ рых не свойственна ни одному из его элементов, взятому ный подход описывают город как  статичную систему.

Используемый на  практике системно-диалектический в отдельности. Например, население — это еще не город, подход (СДП) показывает систему в развитии. Примем ус но без населения вся городская инфраструктура уже точ но не является городом. Это омертвленный капитал. Или, ловные обозначения:

f1 (t) — функция, описывающая настоящее состояние например, безопасность жителя в городе — свойство, за висящее от  силовой, экономической, социальной и  при- системы;

fo (t-T1) — функция, описывающая состояние систе родоохранной подсистем.

• отдельные функции города, имеющие высокую мы на T1 — более ранний момент по отношению к насто востребованность, могут выполняться разными элемен- ящему;

f1 (t + Т2) — функция, описывающая целеполагание — тами. В  случае уничтожения, гибели элементов опреде ленного типа, выполняющих конкретные функции, эти будущее состояние системы.

функции могут быть взяты на  себя элементами других Необходимо принимать во внимание:

• связь настоящего с прошлым f1 (t) = fo (t-T1), типов, то есть другие элементы могут выработать у себя (5.1) • зависимость будущего от настоящего f1 (t) = f2 (t + Т2). (5.2) способность выполнять функцию, замещающую утра ченную или  недоступную в  стоимостном отношении. Система этих уравнений описывает системно-диа Так, при отставании строительства в новом районе объ- лектический подход предполагающий, что без учета целе ектов торговли, соцкультбыта происходит создание до- устремленности города как системы и без знания истории полнительных объектов на  основных путях следования невозможно прогнозировать ее будущее развитие.

жителей нового района с  работы домой. Эти дополни- Таким образом, можно сделать предположение, тельные объекты, замещающие планируемые, могут что  город, является высоко урбанизированной террито быть совершенно непохожими на требуемые, но, в то же рией, находящийся в  тесном взаимодействии с  внешней время, они могут оттянуть на себя потенциал и мощно- средой. В связи с этим, экспертиза местоположения пред сти, необходимые для оказания торговых и коммуналь- ставляет собой сложный процесс моделирования отдель ных услуг в самом районе. ных аспектов функционирования городов в современных Множество факторов, существенно влияющих на са- условиях, основное внимание в  котором делается на  из моразвитие города, обозримо (порядка одного десятка), учение города с  позиций системного анализа. Именно но  каждый из  них может оказаться решающим для  гло- такой подход наиболее полно учитывает города как систе бального изменения направления развития города и цен- мы и конкретного объекта недвижимости, находящегося ность местоположения. Поэтому прогнозы относительно в нем.

будущей ценности местоположения недвижимости но Система критериев и факторов экспертизы место сят, в  основном, вид совокупности сценариев развития, положения различающихся не по  степени вероятности, а по  опти мистичности. При  прогнозировании инвестиционной Логической основой для разработки системы крите привлекательности территорий города, необходимо ис- риев экспертизы местоположения послужит тенденция пользовать следующие критерии: повышения использования территорий, наиболее удобно • прогнозирование развития городской среды невоз- расположенных по  отношению к  центру города, местам можно без учета истории развития города, его современ- концентрации деятельности, транспортным магистралям, ного состояния, целеполагания;

экологически благоприятным районам с  богатым ланд • потребности функциональных подсистем города шафтным и  архитектурным окружением. Это позволяет определяют его структурно-иерархическое устройство, а описать и оценить экологическую, экономическую (функ не наоборот. циональную) и градостроительную ценность территории, Открытость города, как системы, допускает как при- которую занимает объект недвижимости.

ток, так и отток жителей в зависимости от соотношения Таким образом, фактор урбанизации территории его качеств с такими качествами внешней среды, как без- в  большой мере определяет ценность, престижность опасность, востребованность профессиональных знаний участка застройки.

Урбанизированные территории — это элементы и навыков, стоимость жизни, наличие свободного жилья.

Ограниченность ресурсов города дает право населению (объекты) системы расселения, для  которых характерны покинуть его без особых трагедий. следующие свойства:

РАСЭ-XV Б.  Плотность населения. Этот параметр имеет • профессиональные занятия населения в  большин стве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сель- смысл системного признака только для  урбанизирован скохозяйственными работами;

ной территории — фактического города или для  части • высокая концентрация обмена информацией, ко- территории, населенной не  меньшим числом жителей, операция людей в их деятельности, направлена к наивы- чем  официальное число жителей в  поселке городского годнейшему использованию материальной среды в целях типа или в известном населенном пункте, имеющем ста благоустройства данного объекта и  своего социального тус города. Характерное значение, обычно, около 1 чело благосостояния;

века на 100 м2. Минимальное значение для случаев, когда • высокоэффективное производство за  счет интен- фактический и  административный город имеют близкие сивного разделения труда;

площади, составляет 0,3 жителя на 100 м2. Точные значе • внутренняя целостность объектов, обусловленная ния здесь не возможны из-за разнообразия администра устойчивыми социально-функциональными связями зна- тивных решений о включении ненаселенных территорий чительного по  численности населения (по  затратам вре- по тем или иным конъюнктурным соображениям в преде мени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном лы административных границ.

В. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу на направлении);

• высокая интенсивность общественных форм жизни. селения. Этот параметр важен с точки зрения возможно В  современных условиях эти свойства, характерные сти территории прокормить свое население и тем самым ранее только для  города, все больше распространяются оправдать свое существование. Этот показатель важен на  обширные территории, которые невозможно отожде- именно для  формальной экономики. При  этом следует ствить с представлением о компактном пространственно учитывать статистическую закономерность, согласно ко обособленном от  своего окружения населенном пункте, торой нормальное развитие происходит в  случае, если которое было изначально положено в основу термина «го- на  капитальное строительство на  территории тратится род». около 25 % ВРП, созданного на ней, а нормальное функци Иными словами, и город, и то, что мы называем ур- онирование (воспроизводство), если на  территории тра банизированной территорией — это не  только скопле- тится 67 % заработанного на ней.


ние жителей, но и ценная питательная производственная Для  территории меньшей, чем  субъект федерации, и  жизненная среда, обладающая определенными каче- ВРП обычно не  рассчитывается. Но  существует выход, ствами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен который состоит в возможности оценки ВРП по объемам на  объекты недвижимости в  зависимости от  ценности «региональных» перевозок между оцениваемой террито их местоположения. рией и внешней по отношению к ней.

Г. Расчет валового городского продукта (ВГП) не вхо Рассмотрим основные признаки урбанизированно сти территорий, которые учитываются при  экспертизе дит в настоящее время в перечень показателей, рассчиты местоположения недвижимости. ваемых Госкомстатом России (за  исключением Москвы А. Размеры урбанизированной территории, на терри- и  Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Со тории которой находится недвижимость, напрямую свя- гласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчи заны с допустимыми и оптимальными характеристиками тывать ВГП можно двумя способами:

• Первый метод аналогичен расчету ВВП произ численности и плотности населения.

Максимальные размеры связаны с  транспортной водственным методом, при  котором валовой продукт доступностью, которая, в  свою очередь, определяется рассчитывается как  сумма добавленных стоимостей, господствующим способом перемещения жителей в пре- создаваемых в  отраслях экономики. Он основывается делах урбанизированной территории. С  позиции разви- на предположении о том, что отношение валового город тия территории главное различие современных и старых ского продукта к  валовому внутреннему продукту про городов в их  размерах и  транспортной инфраструкту- порционально соотношению занятых в  разных отраслях ре. Транспортная доступность изменила представления экономики в городе и в целом по стране. Предполагается о размерах города. также, что  заработная плата отражает реальную вели Формула, связывающая среднюю продолжительность чину произведенной добавленной стоимости, поэтому трудовой поездки в один конец (в часах) — М со средней для  соизмерения производительности городской и  на продолжительностью рабочего дня (в  часах) — Р выгля- циональной экономики добавляется множитель, рав дит следующем образом: ный соотношению зарплат в отраслях экономики города М = (12,3-Р) / 6. (5.3) и страны. Доля не распределяемой по отраслям величины Если равенство выполняется, то  город устойчиво добавленной стоимости на  городском уровне принима развивается, если существует перевес в какую-то сторону, ется равной этому показателю на  национальном уровне.

то у города есть либо перспектива роста, либо он впослед- Очевидно, что в условиях функционирования российской ствии может распасться на  самостоятельные экономиче- экономики подобным способом можно получить самые ские единицы. Учитывая продолжительность рабочего приблизительные оценки величины произведенного ва дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, мож- лового городского продукта;

• Второй метод, учитывая особенности российской но вычислить размеры стабильно целостной урбанизиро ванной территории. статистики доходов, дает еще более приблизительный ре РАСЭ-XV зультат, так как исходит из посылки, что валовой город- При  анализе местоположения объекта недвижимости ской продукт составляет долю ВВП, равную отношению с  экологической точки зрения учитываются следующие общего дохода домохозяйств в городе и по стране в целом. критерии:

Величина душевого производства ВГП в  сопостав- — наличие в непосредственной близости сырьевых, лении со  средним для  страны уровнем является одним трудовых, водных ресурсов;

из  важнейших показателей эффективности городской — природно-климатические факторы (грунты, грун экономики. товые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селе Д. Производительная сила городской среды определя- вые потоки);

ет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, — расположение промышленных объектов относи в среднем, за один час труда. По мере развития города, ин- тельно места расположения объекта недвижимости;

дустриального строительства, совершенствования техно- — расположение селитебных территорий с  подве логий производства, повышения квалификации населения тренной стороны относительно промышленных объектов и  создания новых средств производства производитель- (это требование определяется векторной диаграммой, по казывающей направление господствующих ветров — роза ная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот ветров).

рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации. Помимо природоохранных ограничений, на  эколо В наше время система знаний и технологий обновляется гическую оценку влияют также планировочные огра не реже, чем раз в 5-7 лет, что это означает фактически не- ничения, связанные с  функциональными процессами, обходимость непрерывного образования. происходящими в  городе. Эти ограничения касаются, Рассмотрим более подробно, какие критерии могут прежде всего, санитарной характеристики промышлен влиять на территориально-пространственную оценку ме- ных объектов и взаимосвязи промышленных территорий стоположения объекта недвижимости. Среди наиболее с селитебной зоной.

значимых можно выделить следующие три критерия: Все промышленные предприятия (районы), в зависи — экологический критерий;

мости от расположения в системе города, могут быть раз — экономический критерий;

делены на три основные группы:

— градостроительный критерий. — на  территории жилых районов располагаются малые предприятия местной, легкой, пищевой промыш Экологический критерий ленности, точного приборостроения, административные Территориальная обеспеченность градообразующих и офисные здания;

институтов внутри городских ресурсов значительно пре- — на  периферии города размещаются такие пред вышает другие элементы по масштабу и, как правило, они приятия, как заводы машиностроения, легкой и пищевой композиционно выделены и составляют важный элемент промышленности, опытные производства и пр., они уда города. Оценка экологической ситуации в месте располо- лены от жилья на 50-500 м;

жения объекта недвижимости может существенным об- — вне города располагаются крупные производства разом влиять на ее стоимость. тяжелой промышленности, металлургии, химии, выделя При  анализе места расположения недвижимости, ющие значительные объемы производственных выбро определяют в какой функциональной зоне он находится. сов, они отдалены от  города на  расстояние от  1000- Среди основных градообразующих функциональных зон до 8000 м.

города можно выделить следующие: Таким образом, показатели экологического кри — селитебная зона, объединяющая жильё, систе- терия складываются из  определения уровня загрязне мы обслуживания, транспорта, городской центр, ули- ния атмосферного воздуха по  основным ингредиентам цы, набережные, бульвары, учреждения уникального (и специфическим выбросам), а также шумовых воздей назначения, административно-управленческие объекты, ствий на  среду. В  качестве индикатора специфических промышленные объекты, не  создающие экологическую выбросов могут служить пробы снегового покрова, от нагрузку на городские районы;

бираемые по  равномерной сети с  шагом 1 км. По  этим — промышленная зона, которая включает в  себя материалам строится карта загрязнения территории го промышленные районы и отдельные объекты, складское рода, а  затем карты расчетных концентраций веществ, и  коммунальное хозяйство, санитарно-защитные зоны диффузирующих в  воздухе. Наложение этих двух карт и пр., требующие необходимого отдаления от селитебной и  выявляет зоны «повышенного», «среднего» и  «низко зоны;

го» уровней загрязнения. Полученная картина воздуш — внешний транспорт — территории, занятые же- ного «рельефа», как и  данные по  поверхности земли, лезной дорогой, автодорогами, аэропортом, морским позволяет оценить зону, в которую попадает рассматри или  речным портом, вокзалом, автовокзалом, речным ваемый объект недвижимости, а следовательно, дать за вокзалом и пр.;

ключение о ценности его месторасположения с позиции — общественная зелень включает городские парки, экологического критерия.

лесопарки, зоны отдыха в пределах границ города. Предполагаемая универсальность выбора важней Взаиморазмещение этих основных функциональ- ших критериев оценки решений основана на нескольких закономерностях. Городская среда — это процесс гармо ных элементов города подчинено множеству факторов.

РАСЭ-XV нии и конфликта множества сред, важнейшие из которых — социальная, материальная (экономическая), экологиче ская и ландшафтная;

средовой подход — в единстве много образия жизнедеятельности города;

система критериев отражает оценку состояния среды на  основе взаимодей ствия ее основных элементов друг с другом.

В систему критериев входят такие пространственные и непространственные характеристики (например, соци альный критерий раскрывает трудовые ситуации, связан ные с процессами трудоустройства и расселения). Среди показателей качества ландшафта или  композиции каж дый конкретный случай может способствовать введению в модель новых ситуационных критериев, раскрывающих специфику места. Таким образом, предполагаемая систе ма критериев может изменяться в соответствии с задачей и ситуацией.

Рис.5.6. Система взаимодействия объекта недвижимости В условиях нарастания экологического кризиса учет с факторами окружающей среды и  оценка влияния экологических рисков на  местополо жение объекта недвижимости становится объективной закономерностью. Основными по  масштабу загрязнения являются промышленные предприятия, которые распола- • материальные загрязнения — запыление атмосфе гаются на территории городов. Промышленные предпри- ры, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жид ятия относятся к числу субъектов предпринимательской кие и твердые химические соединения и элементы;

деятельности, от которых зависит уровень экологической • энергетические загрязнения — теплота, шум, вибра безопасности, рациональность использования природ- ция, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизиру ных ресурсов, а также благосостояние нынешних и буду- ющее излучение.

щих поколений. Модель взаимодействия предприятия с окружающей Как  отмечалось ранее, под  экологическими рисками средой можно представить в следующем виде (рис.5.6).

понимаются угрозы, которые могут возникать вслед- Деятельность промышленных предприятий оказыва ствие недооценки роли и  значения экологических фак- ет влияние на все компоненты природы (воздух, воду, по торов в  деятельности предприятия, а  также угрозы, чву, растительный и животный мир и т. д.) Атмосферные вызываемые неопределенностью последствий принима- загрязнения ускоряют разрушение строительных матери емых решений. алов, металлических, резиновых и других изделий, а также Экологические риски, как  категория предпринима- увеличивают скорость коррозионного разрушения обору тельской деятельности определяются с помощью данных дования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения о  вероятностях наступления неблагоприятных событий окружающей среды наносят здоровью населения.

и  последствиях реализации этих событий, соответству- Для  оценки влияния предприятия на  экологиче ющих величинам экологического ущерба. Неблагоприят- скую обстановку и как  следствие — на  ценность ме ные события могут возникнуть из-за сбоев в технологии стоположения объекта недвижимости, необходимо производства, при авариях, катастрофах и других чрезвы- произвести анализ экологичности выпускаемой им про чайных ситуациях и, как правило, приводят к нанесению дукции. К  свойствам экологичности, характеризующим ущерба окружающей среде, связанного с ее загрязнением способность продукции оказывать химическое воздей и, как следствие, — влияют на ценность местоположения ствие на окружающую среду, относятся:

объекта недвижимости. • токсичность выделяющихся веществ;

Под  загрязнением окружающей среды понимается • способность выделять вещества, влияющие на  ор поступление в  эту среду любых твердых, жидких, газоо- ганолептические свойства элементов окружающей среды;

бразных веществ, микроорганизмов и  энергии, оказыва- • стабильность выделений вредных веществ.

ющих отрицательной воздействие на  здоровье человека, К  свойствам экологичности, характеризующим спо флору, фауну и экологические системы в целом. собность продукции оказывать физическое воздействие Источники выбросов можно классифицировать на окружающую среду, относятся:

на  стационарные и  мобильные. Стационарными источ- • склонность к механическим колебаниям;

никами являются промышленные и энергетические объ- • способность создавать электромагнитное поле ра екты. К  мобильным источникам загрязнений относятся диочастотного диапазона;

транспортные средства, землеройная и дорожная техника, • радиационная активность;

которые выбрасывают значительный объем загрязнений • способность изменять характеристики почвы в воду, воздух и почву. при давлении на нее.

Виды загрязнений от  деятельности промышленных К  свойствам экологичности, характеризующим спо предприятий классифицируются по двум группам: собность продукции оказывать микробиологическое воз РАСЭ-XV действие на окружающую среду относится биологическая в системе экономических, социальных и политических по активность микроорганизмов и  продуктов их  жизнедея- казателей.

тельности, выделяющихся из  препаратов микробиологи- Побудительные механизмы привлечения инвестиций ческого синтеза. характеризуются тремя классами:

Фискально-монетарные. Это меры, направленные Учет риска влияния на  экологическую обстановку района, где располагается объект недвижимости, возмож- на снижение налогового бремени, ссудной политики ком но производить с  использованием следующих формул мерческих банков и сокращение периода окупаемости ин и  зависимостей. Для  суммарной оценки экологических вестиций.

Финансовые. Прямые платежи и помощь со стороны рисков используется следующее выражение:

национальных, региональных и местных администраций,, (5.4) направленные на привлечение важных проектов и управ где pi — вероятность наступления i-го неблагоприятного ление инвестиционными потоками;

частичное возмеще события;

ние инвестиций вложенных в земельные участки, здания хi — экономический ущерб от  загрязнения окружающей и  оборудование, компенсация затрат на  научно-исследо среды, наносимого i-м событием. вательские и  опытно-конструкторские рабств (НИОКР) Риск, который определен, как  наступление неблаго- за счет занижения прибыли.

Социально-политические. Меры, подразумевающие приятного события, сам по себе ни плох, ни хорош. Толь ко с  введением функции полезности можно установить, совершенствование технических и  операционных усло как он повлиял на достижение экономических целей пред- вий для различных компаний. В качестве примера нефи приятия. нансовых побудителей может выступать:

Посредством функции полезности u (x) можно вы- • государственное финансирование развития мест разить склонность предприятия к  риску. Обычно раз- ной инфраструктуры, т. е. подъездные автомобильные личают нейтральную, положительную и  отрицательную и ж / д пути, причалы;

развитие телекоммуникаций, водо склонность к риску. снабжения, дренажных систем, энергообеспечения и т. п.;

В случае нейтральной склонности к риску оценка по- • ассигнования на  специальные образовательные лезности совпадает с  суммарной оценкой экологических программы для местного персонала;

рисков: • социальная направленность, уровень инвестицион ной привлекательности и др.;

. (5.5) • предоставление возможности иностранным компа При  положительной склонности к  риску оценка по- ниям участвовать в открытых тендерах на равных правах лезности будет ниже, чем  суммарная оценка экологиче- с местными компаниями;

ских рисков: • информационные туристические визиты инвесто ров за счет государства;

. (5.6) • упрощенные механизмы ратификации: быстрое ут Такая ситуация возможна в том случае, когда эконо- верждение проектов путем непосредственного контакта мический ущерб от экологических рисков выше, чем пред- с ответственным лицом.

полагаемая величина прибыли. Среди основных экономических критериев, которые При отрицательной склонности к риску, когда оценка влияют на  ценность местоположения объекта недвижи полезности выше, чем  суммарная оценка экологических мости, можно выделить следующие:

рисков, экологический ущерб будет минимальным, а по- а) близость к транспортным магистралям;

лезность будет выше: б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта;

. (5.7) в) наличие автостоянок;

В  условиях рыночной экономики предприятия, г)  ситуация с  инфраструктурой (строительство но как правило, ставят перед собой такие цели, как достиже- вых, реконструкция существующих инженерных сетей);

ние определенного уровня прибыли или дохода, поэтому д) ситуация с подъездными дорогами: строительство экологический риск можно рассматривать, как  возмож- новых, реконструкция существующих.

ность или  даже опасность отклонения от  желаемого ре- В условиях рынка земель для определения экономи зультата. ческой ценности местоположения объекта недвижимо сти, необходимо определить сравнительную ценность Экономический критерий участка городской территории, где он расположен, кото Структурная политика города в  экономической те- рая при оценке всех вариантов территориально-простран ории понимается, как  политика коррекции пропорций, ственного роста города составляет суммарные результаты отношений и  системных связей экономического разви- по городу в целом. Для установления сравнительной цен тия городского сообщества, поиска такого распределе- ности земельных участков, используется утвержденные ния людских ресурсов, земли, недвижимости, финансов распоряжением Минимущества России от  07.03.2002 № и других ресурсов по различным направлениям развития 568-р «Методические рекомендации по определению ры с целью получения ожидаемого результата, выраженного ночной стоимости земельных участков», которые пред РАСЭ-XV то  время как  улучшения — это вклад в  стоимость. Сто полагают использование следующих методов проведения оценки: имость земли может быть равна или  даже быть больше, Метод сравнения продаж — применяется для оценки чем стоимость всей собственности.

земельных участков, как  занятых зданиями, строениями При  рассмотрении различных вариантов использо и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных вания земли главной задачей является нахождение такой участков), так и  земельных участков, не  занятых здани- стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую ями, строениями и  (или) сооружениями (далее — неза- остаточную стоимость земли.

строенных земельных участков). Условие применения Следует различать термины «земля» и «участок». Ка метода — наличие информации о ценах сделок с земель- кая-либо часть земельной территории называется участ ными участками, являющимися аналогами оцениваемого. ком, если она оборудована и  готова к  использованию При отсутствии информации о ценах сделок с земельны- в  различных целях. Улучшения, проводимые для  созда ми участками допускается использование цен предложе- ния участка, подразделяются на  внешние и  внутренние.



Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.