авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 16 ] --

ния (спроса). К  внешним улучшениям относят устройство улиц, тро Метод выделения — применяется для оценки застро- туаров, дренажных и  инженерных сетей. К  внутренним енных земельных участков. улучшениям относят планировку, озеленение, асфальти Условия применения метода: рование, устройство выпусков для  подключения инже — наличие информации о  ценах сделок с  едиными нерных сетей, коммуникаций связи и т. д.

объектами недвижимости, аналогичными единому объ- При  покупке либо свободного участка, либо участ екту недвижимости, включающему в  себя оцениваемый ка с  улучшениями, типичный покупатель интересует земельный участок. При  отсутствии информации о  це- ся, каким потенциалом повышения стоимости обладает нах сделок допускается использование цен предложения данный объект. При этом, обычно, рассматриваются сле (спроса);

дующие факторы:

— соответствие улучшений земельного участка его • перспективность местоположения;

наиболее эффективному использованию. • состояние спроса на предполагаемый тип недвижи Метод распределения — также применяется для оцен- мости;

ки застроенных земельных участков. • юридические нормы на предполагаемые улучшения;

Условия применения идентичны предыдущему, • физические характеристики участка;

но  предполагают дополнительно наличие информации • финансовая обоснованность проекта.

Местоположение участка считается главным пара о  наиболее вероятной доле земельного участка в  рыноч ной стоимости единого объекта недвижимости. метром, определяющим его стоимость. Перспективность Метод капитализации земельной ренты — применя- местоположения зависит от доступности участка, преоб ется для оценки застроенных и незастроенных земельных ладающего типа застройки в данном месте и предполагае участков. Условие применения метода — возможность мого характера использования участка.

Состояние рыночного спроса, получаемое в  резуль получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. тате анализа местного рынка, позволяет выявить наи В  рамках данного метода величина земельной рен- более целесообразные варианты использования участка.

ты может рассчитываться, как  доход от  сдачи в  аренду Должен быть выявлен целевой сегмент рынка, на  ко земельного участка на  условиях, сложившихся на  рынке тором следует развивать деятельность, т. е. выделены земли. конкретные потребители на  конкретные типы недви Метод остатка — применяется для оценки застро- жимости. На  основе анализа должны быть обоснованы енных и незастроенных земельных участков. Условие при- мероприятия по  завоеванию данного сегмента рынка.

менения метода — возможность застройки оцениваемого Для  определения масштаба и  времени реализации про земельного участка улучшениями, приносящими доход. екта по  результатам анализа спроса и  предложения Метод предполагаемого использования — применяет- следует рассчитать коэффициент емкости рынка (отно ся для  оценки застроенных и  незастроенных земельных шение числа проданных участков за  период к  общему участков. числу предлагаемых участков).

Условие применения метода — возможность исполь- Юридические нормативы, действующие на  данном зования земельного участка способом, приносящим доход. рынке, с  точки зрения перспективности, носят, в  основ Рассмотрим более подробно каждый из  существую- ном, ограничительный характер. Несоответствие пред щих методов. полагаемых улучшений законодательным или  другим С экономической точки зрения, рыночная стоимость нормам может привести к значительным убыткам, штра участка земли всегда должна рассматриваться с  точки фам и т. д.

Физические характеристики участка определя зрения использования его как  свободного и  доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономическо- ют физическую возможность выполнения улучшений.

го использования. К  физическим характеристикам относят топографию, Земля в первую очередь имеет право на доход, при- инженерно-геологические и гидрогеологические характе носимый всей собственностью, поэтому при  оценке не- ристики участка, существующее зонирование, экологиче движимости считается, что  земля имеет стоимость, в ские параметры и т. д.

РАСЭ-XV Финансовая обоснованность проекта позволя- топляемых участков, на освоение территорий со сложным ет спрогнозировать экономическую целесообразность рельефом или неблагоприятными инженерно-строитель осуществления конкретного проекта с  учетом величи- ными условиями и т. п.);

ны и  времени поступления и  расходования денежных • функциональными (изменение характера функцио средств. нального использования территории, например, изъятие На практике, для оценки рыночной стоимости земли сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной за применяют следующие методы: стройки и др.);

• метод сравнения продаж;

• технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций — водоснабже • метод распределения;

• метод выделения;

ния, канализации, транспорта и т. д. в связи с ограничен • метод разбивки на участки;

ной пропускной способностью или радиусом действия);

• техника остатка для земли;

• структурными (дальнейшее развитие города нужда • капитализация земельной арендной платы. ется в трансформации планировочной структуры, напри Следует заметить, что все методы основаны на трех мер, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в  сфере обслуживания — необходимость резкого скачка базисных подходах к  оценке стоимости. Метод сравне ния продаж и  метод капитализации дохода (земельной емкости обслуживающих учреждений).

арендной платы) могут быть прямо применены к оценке Пороговый анализ условий территориального ро стоимости земли. Распределение и  выделение основаны ста города позволяет выявить и количественно оценить на затратном методе и методе сравнения продаж. Техника дискретные порции градостроительных ресурсов, кото остатка для земли основана на затратном методе и методе рые могут быть использованы в  процессе развития го капитализации дохода. Метод разбивки на участки бази- рода. Он показывает, таким образом, лишь внутренние руется на всех трех подходах. возможности города, но не  отвечает на  вопрос, каковы потребности в  этих возможностях. Для  ответа на  этот Градостроительный критерий вопрос, без которого экспертиза местоположения с уче Стадийность и  цикличность развития города вызы- том перспектив развития города является малоэффек ваются, в  первую очередь, изменениями внешней среды тивной, целесообразно учесть, то что  наращивание и технологическим прогрессом, а сами процессы террито- градообразующей базы происходит также дискретно, риального развития городов сопряжены с  непрерывным определенными порциями, которые можно прогнозиро изменением и усложнением их внутренней организации. вать. Таким образом, пороговый анализ территориаль Как правило, смена технологического уклада приво- ных ресурсов города необходимо дополнить подобным дит к ослабеванию ряда функций города и появлению но- анализом роста градообразующей базы, что может быть вого, связанного со сменой производственного процесса, осуществлено на  основе использования метода энерго состава городской инфраструктуры, включая транспорт- производственных циклов.

ную. Иногда это приводит к  смене технологии массовой Пороговый анализ в  использовании территориаль застройки. ных ресурсов городов при  экспертизе местоположения Существует диалектическая зависимость между про- объектов недвижимости (пространственных порогов) и цессами роста города и  качественным совершенство- в  наращивании их  градообразующей базы (путем выяв ванием его структурно-функциональной организации. ления территориально-производственных комплексов и Развитие города можно уподобить процессу, где фаза их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершен количественного роста с  определенной периодичностью ности) весьма перспективный из  возможных методов сменяется фазой качественной перестройки — структур- прогнозирования развития городов. Он может дать важ ной реорганизации системы. Такая логическая модель ную (хотя и не  исчерпывающую) информацию предпро городского роста согласуется с  имеющимися эмпири- ектного характера, существенно необходимую для выбора ческими данными. Переход количественных изменений оптимальных решений.

в качественные может происходить в результате уникаль- Как правило, когда плотность зданий и сооружений ных управленческих решений, каждое из которых связано в городе становится достаточно высокой, происходит ре визия освоенных территорий — не обязательно путем ре с безвозвратным началом процесса принципиального из менения инфраструктуры города. конструкции главных магистралей, но часто и прокладкой Согласно существующей в  настоящее время теории новых путей по  задворкам старой части города. Наибо порогов, развитие города представляет собой последо- лее устойчивые структуры города — его центр (особен вательность указанных уникальных решений и действий но исторический) и  трассировка основных магистралей.

по  созданию и  реконструкции городской инфраструкту- Более изменяемой является жилая застройка. Еще  менее ры и по освоению новых земель. Эти решения и действия стабильными должны быть зеленые насаждения и  дру связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкоо- гие незастроенные пространства, которые являются бразным ростом капиталовложений. Пороги могут быть: резервом развития более стабильных функционально • физическими (необходимость значительных за- планировочных элементов города (жилых зон, участков трат на  сооружение моста и  создание инфраструктуры для строительства деловых и общественных зданий, про на другом берегу реки, на осушение заболоченных и под- изводственных территорий, дорог и т. п.).

РАСЭ-XV Первыми кандидатами на  территории, отторгаемые Существующая практика принятия решений в  гра под  жилищное строительство, оказываются сельскохо- достроительном проектировании основывается на  ком зяйственные угодья на границе с городом. плексном анализе и  сопоставлении исходной ситуации При выборе зон для приращения к территории горо- социально-функциональной программы-задания на про да с  точки зрения порогового анализа полезно принять ектирование и  вариантов планировочной организации во внимание рекомендации, сведенные в табл.5.9. объекта проектирования. Процесс проектирования носит Таблица 5.9.

Характеристика природных и планировочных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства Природные и планировочные Особо неблагоприятные Благоприятные территории Неблагоприятные территории факторы территории Рельеф Уклон поверхности от 0,5 до Уклон поверхности менее 0,5% Уклон поверхности свыше 20%, 10% и от 10 до 20%, а в горных а в горных местностях более местностях до 30% 30% Грунты Допускающие устройство Требующие устройство Требующие устройство фундаментов зданий и фундаментов усиленного типа сложных фундаментов при сооружений обычного при расчетном сопротивлении расчетном сопротивлении типа при расчетном в пределах от 1 до 1,5 кг/см2 менее 1 кг/см2;

а также сопротивлении от 1,5 кг/см2 и (пески, глины, суглинки, лесс плывуны и макропористые более (пески, суглинки глины, непросадочный и др.) просадочные грунты лесс непросадочный) Гидрогеологические условия Залегание безнапорных Залегание безнапорных Залегание водоносных водоносных горизонтов водоносных горизонтов горизонтов на глубине менее на глубине не более 3 м;

не на глубине от 1 до 3 м от м от поверхности требуется понижения уровня поверхности;

требуется грунтовых вод и устройства понижение уровня грунтовых гидроизоляции вод и устройство сложной гидроизоляции Затопляемость Незатопляемые или Расположенные между Затопляемые один раз 25 лет затопляемые не чаще, линиями затопления и чаще (4% обеспеченности и чем один раз в 100 лет паводками, повторяющимися более), также расположенные (обеспеченность 1%) один раз в 100 лет (1% в нижнем бьефе крупных обеспеченности) и один раз водоемов и подвергающиеся в 25 лет (4% обеспеченности) опасности затопления при с наивысшим горизонтом разрушении плотины или высоких вод не более 0,6 м над дамбы с катастрофическими уровнем земли последствиями Заболоченность Заболоченность отсутствует. Требуются специальные Значительная заболоченность Осушение территории работы по осушению. грунтового питания, трудно возможно простейшими Торфяники слоем менее 1 м осушаемая. Торфяники слоем способами более 2 м Овраги Малочисленные неглубокие Недействующие овраги с Интенсивное (до 3 м) овраги с пологими крутыми склонами глубиной оврагообразование.

склонами. Рост оврагов не 10 м. Оврагообразование Стабилизировавшиеся овраги наблюдается слабое, на небольшой площади с крутыми склонами глубиной свыше 10м Оползни Оползни отсутствуют Отдельные оползневые Многочисленные оползневые склоны, требующие склоны, требующие укрепления укрепления Размыв берегов водотоков и Размыв отсутствует Размыв и переработка берегов Реки с блуждающими руслами, водохранилищ в ряде мест;

зона переработки значительное распространение не превышает по ширине 10 м размыва и переработки берегов;

зона переработки превышает 10 м по ширине РАСЭ-XV Карст Карст отсутствует Незначительное число Значительное число воронок неглубоких воронок затухшего активного карста глубиной карста более 10 м. Наличие в пределах территории подземных пустот Почва Черноземы, красноземы, по Слабозасоленные почвы, Солонцы, солончаки;

механическому составу – выщелоченные, кислые, почвенный слой отсутствует, легкие и средние суглинки, по механическому составу по механическому составу супеси – пески, глины, средние и – скальные породы почвы, тяжелые, суглинки тяжелые зараженные гниющими органическими и радиоактивными веществами Ветры Хорошо проветриваемые Замкнутые котловины с Расположенные в пределах и защищенные от сильных длительным застоем воздуха санитарно-защитных зон от и вредоносных ветров и и участки, не защищенные промышленных предприятий бурь или допускающие от сильных и вредоносных и других источников сильного устройство ветрозащитных ветров и бурь. Расположенные загрязнения атмосферы зеленых зон. Расположенные с подветренной стороны по с наветренной стороны по отношению к источникам отношению к источникам сильного загрязнения сильного загрязнения атмосферы, но за пределами атмосферы санитарно-защитных зон Инсоляция Нормально инсолируемые в Сильно затененные горами Неинсолируемые в течение течение всего года и холмами (не более всего года половины нормальной продолжительности инсоляции) творческий характер и включает, наряду с теоретическим и степень ресурсообеспечения (природного и техническо обоснованием и  расчетом, инженерные и  художествен- го) территории объекта.

ные элементы творчества, выражаемые в  интуитивных Примером такого рода анализа может служить ана решениях, синтезирующих многообразную и  многопла- лиз разработки функциональной программы развития новую информацию. При  этом значительная часть гра- фрагмента исторически сложившегося городского центра достроительной информации формируется в  образном и  проекта его архитектурно-планировочной структуры.

выражении. Вместе с тем роль научного обоснования воз- Иными словами, предпроектный анализ исходной ситу растает как в связи с ростом сложности и масштабов объ- ации последовательно осуществляется сначала с позиций ектов, так и в связи с развитием знаний и рационализации разработки социально-функциональной программы, а за решений в  области не  только утилитарно-практической, тем — с  позиций собственно архитектурно-градострои но и эстетической. тельного проектирования.

Содержанием обоснований решений при  оцен- Наряду с  приведенной схемой анализа при  рассмо ке местоположения объекта недвижимости яв- трении местоположения недвижимости, проводится ляется сопоставление исходной ситуации, целей анализ и оценка социально-функциональной программы проекта. Градостроительными средствами формирова- с  позиций ее ресурсообеспеченности и  задач простран ния материально-пространственной среды общественной ственной реализации. Примером может служить разме жизнедеятельности являются планировочная организа- щение в  городе общественных центров определенного ция и  инженерно-техническое оборудование террито- назначения или зон отдыха и их пространственная орга рии. Исходная ситуация при  анализе местоположения низация.

любого объекта недвижимости характеризуется природ- Таким образом, анализ градостроительной ценно ными условиями района, в  котором он располагается, сти объекта недвижимости всегда основаны на сопостав демографическими данными, сложившимся хозяйствен- лении трех элементов: исходной ситуации, программы ным и  градостроительным использованием территории, и проектного решения в разных их сочетаниях и ориента характером и  состоянием застройки (в  условиях рекон- ции на конечный результат (оценку ресурсов территории, струкции), санитарно-гигиеническими характеристика- выбор программы ее освоения и выбор варианта ее пла ми, общей инвестированностью территории (прошлыми нировочной организации).

капиталовложениями в  застройку, инженерные сети Среди основных градостроительных факторов, вли и  благоустройство территории). Комплексное представ- яющих на  ценность местоположения объекта недвижи ление об исходной ситуации характеризует сложившееся мости (с  учетом градостроительного критерия) принято к  моменту проектирования пространственное строение выделять следующие:

РАСЭ-XV 5.5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ Градостроительный, в т. ч. престижность места:

ЭКСПЕРТИЗЫ а) малоэтажная, беспорядочная застройка;

б) многоэтажные здания — банки, административно Цели и  задачи прединвестиционного исследова деловой центр;

ния эффективности инвестиционно-строительных в) сооружения культуры — театры, музеи;

проектов г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны;

д) наличие торговых центров Объекты недвижимости являются конечным про — ландшафтный, в т. ч.: дуктом деятельности предприятий и  организаций инве а) наличие водных поверхностей;

стиционно-строительного комплекса (ИСК), в  процессе б) наличие зеленых массивов;

которой происходит:

в) близость к центру города;

1.  Преобразование ресурсов в  капитальные вложе г) наличие архитектурных памятников. ния, то  есть трансформация инвестиций в  конкретные Применительно к  разным объектам недвижимо- объекты инвестиционной деятельности.

сти содержание задач градостроительного анализа 2. Превращение вложенных средств в прирост капи различается в  связи с  изменением требований к  терри- тальной стоимости, то  есть трансформация инвестиций ториальным ресурсам, к  условиям и  составу факторов, в новую потребительскую стоимость.

оцениваемых в  процессе решения. Так, при  размеще- 3.  Прирост капитальной стоимости в  форме дохода нии промышленного узла проектировщик комплексно (прибыли) и / или социальной эффективности.

оценивает минерально-сырьевые, энергетические, то- Необходимо отметить двойственный характер ре пливные, водные, трудовые ресурсы, характеристики шения, связанного с  направлением для  реализации сложившегося в  регионе или в  городе народнохозяй- инвестиционного проекта капитальных вложений, ственного комплекса и  др. При  решении вопросов ре- как классической формы инвестиций:

конструкции сложившегося ядра города оцениваются — его временной аспект, т. к. доход — конечная цель такие показатели исходной ситуации, как  сложившаяся инвестиционной деятельности — может быть получен застройка, инженерное оборудование и  транспортная только в будущем;

обеспеченность, место территории в системе городского — его характер, как пари, т. е. своего рода коммерче зонирования, историко-архитектурная ценность среды, ский, финансовый и экономический риск, поскольку ожи ее санитарное состояние. даемый доход может быть и не получен.

В  табл. 5.10 и  5.11 показаны основные градообразу- Это обстоятельство предопределяет необходимость ющие факторы, которые необходимо учитывать при ана- проведения квалификационных экономических экспер лизе местоположения недвижимости как при  новом тиз по каждому инвестиционному проекту, а также оцен строительстве, так и при реконструкции сложившейся за- ки объектов недвижимости — как  новых, создаваемых стройки города, а также рекомендации по повышению ее в  качестве конечного результата инвестиционной дея градостроительной ценности. тельности, так и  существующих, предполагаемых к  ком мерческому использованию.

Таблица 5.10.

Район освоения и нового строительства Анализ и оценка исходной Разработка социально-функциональной Рекомендации по выбору проектного решения ситуации программы (задание на проектирование) Ландшафтное зонирование Расчет общей численности населения Выбор площадки.

территории (геология, рельеф, города. Формирование межселенных связей города в растительность и др.). Развитие градообразующей базы: системе расселения.

Характеристика строительных отраслевая структура занятого населения. Расчет территории (баланс).

условий площадок. Развитие сферы обслуживания – Зонирование по интенсивности освоения.

Характеристика территории по расчет емкости учреждений с учетом Функциональное зонирование территории.

условиям транспортных связей сопряженного населения. Трассировка улично-дорожной сети.

(внешние коммуникации). Расчет потребностей в жилище с учетом Районирование территории (деление на Место предполагаемых площадок в половозрастной и семейной структуры. городские трудоселитебные районы, жилые системе сложившегося расселения Разработка программы экологического районы и микрорайоны).

(связь с городом-центром, баланса в развитии города. Размещение общегородского центра и тяготеющие поселения). Программа реализации генерального формирование системы центров культурно Определение емкости площадок. плана. бытового обслуживания.

Очередность строительства с учетом Экологическое зонирование и разработка строительной базы. микроклиматического паспорта города:

выделение санитарно-защитных зон.

Композиционное решение города.

РАСЭ-XV Таблица 5.11.

Район реконструкции исторически сложившейся застройки Анализ и оценка исходной Разработка социально-функциональной Рекомендации по выбору проектного решения ситуации программы (задание на проектирование) Размещение района в плане города Демографическая гипотеза (численность Определение границ реконструируемого (место в функциональной и и структура населения, проживающего в района.

транспортной структуре). районе реконструкции, характеристики Функциональное зонирование территории.

Ландшафтный анализ территории. дневного населения). Формирование системы транспортных и Характеристика опорного фонда Развитие сферы обслуживания (расчет пешеходных связей района с другими частями застройки (капитальность, емкости с учетом дневного населения). города.

инженерное оборудование Развитие административных, научных, Предложения по реконструкции и новому физический и моральный износ). производственных функций района. функциональному использованию зданий, Функциональный анализ района. Расчет потребностей в жилище с учетом вертикальному зонированию.

Историко-архитектурный специфики состава населения района. Формирование системы озеленения и и композиционный анализ Разработка программы охраны памятников благоустройства.

застройки. истории и архитектуры. Определение зон охраны памятников и Санитарно-гигиеническая Разработка экологической программы регламентация строительства в этих зонах характеристика (условия совершенствования городской среды. (этажность, материал, характер архитектуры инсоляции, аэрации, уровень шума, Разработка программы реализации зданий).

состояние воздушного бассейна). проекта. Формирование системы административно Анализ населения (численность, общественных комплексов с учетом их половозрастной состав, типы общегородской доступности.

семей, данные по дневному Разработка градостроительных мероприятий по населению). совершенствованию санитарно-гигиенических условий (санация застройки, озеленение и др.).

Разработка композиционной структуры района с учетом использования архитектурно градостроительного наследия.

Наиболее наглядной и простой моделью инвестици онного процесса является инвестиционная цепь (рис.5.7).

Решение о предпочтительности инвестирования про- Рис.5.7. Упрощенная модель инвестиционного процесса:

екта — предварительное инвестиционное решение — при- 1 — бизнес-идея, получение прав, концепция проекта нимается, как  правило, на  стадии появления концепции (проектное предложение);

(идеи) проекта). Здесь предварительно определяется уро- 2 — предпроект (предварительный проект), бизнес-план;

3 — окончательный проект;

вень будущей технологии, ее новизна, перспективность, 4 — строительные работы (готовая строительная продукция);

а также условия, при которых может быть достигнута эф 5 — реализация проекта;

фективность инвестиционного проекта.

6 — объект в стадии эксплуатации (содержание).

От технологичности принимаемых на предпроектной стадии решений во  многом зависят сроки проектирова ния и строительства, окупаемости проекта, эксплуатаци- териев, отражающих не  только экономические, но и  со онные расходы и другие показатели. циальные, экологические и  др. последствия. Проблема Предварительным инвестиционным решением за- усложняется тем, что при обосновании решения, наряду вершается этап так называемого прединвестиционного с  параметрами будущего объекта, во  внимание должны исследования проекта — наиболее ответственный этап, приниматься также и  критерии, характеризующие бу на  котором формируется технический уровень, качество дущего потенциального подрядчика, как  организатора и  цена будущего объекта, его потребительские свойства реализации инвестиционного проекта — его репутация, и  технология возведения. Всесторонняя и  объективная опыт по сооружению аналогичных проектов, финансовое оценка инвестиционного решения требует учета разно- положение, надежность как делового партнера и т. п.

образных аспектов исследуемой проблемной ситуации, Характерным для процесса обоснования инвестици наиболее важными из которых, являются: онного решения является неполнота информации и  вы — многокритериальность (при  несоизмеримости сокий уровень ее неопределенности. Это объясняется и противоречивости большой части критериев);

тем, что последствия инвестиционного решения распро — неизмеримость некоторых факторов, влияющих страняются на достаточно большой промежуток времени на результаты выбора. — до  3-5 и  более лет, и  многие факторы, определяющие Последствия инвестиционных решений носят ком- качество решения, могут быть установлены на прединве плексный характер, и оптимальное решение может быть стиционной стадии лишь с той или иной мерой достовер получено только на  основе использования системы кри- ности.

РАСЭ-XV Наконец, выработка инвестиционного решения от- та проводится предварительное технико-экономическое носится к  такой области человеческой деятельности, исследование.

в  которой опыт, интуиция и  субъективные оценки лиц, Укрупненно прединвестиционное исследование про принимающих решения (ЛПР), являются одним из  важ- екта можно распределить по следующим стадиям:

ных компонентов самой процедуры подготовки решения. I — выявление инвестиционных возможностей про екта — экспресс-оценка (исследование возможностей ин Исследования возможностей проекта имеют до вольно общий характер и  основываются главным об- вестирования на  основании общих данных концепции разом на  обобщенных оценках. Данные по  затратам инвестиционного проекта);

обычно берутся из проектов — аналогов, а не на основе II — предварительные технико-экономические ис конкретных материалов поставщиков, потребителей следования проекта (оценка замысла и изучение дополни и  т. д. В  зависимости от  характера изучаемых условий тельных данных инвестиционного проекта);

проводится исследование либо общих возможностей, III — технико-экономическое обоснование проекта — feasibility study (формулирование проекта — обоснова либо возможностей для  конкретного проекта, либо и то и другое вместе. ние его осуществимости и эффективности на основании Исследования общих возможностей содержат дан- всех доступных данных и факторов);

ные о  районе реализации проекта, его географическом IV — заключение по оценке проекта (вариантов про положении, экономической характеристике, характере екта) и принятие окончательного решения об инвестиро занятости и  доходах на  душу населения, об  освоенных вании.

и потенциальных факторах производства, наличных при- Строгое следование этим стадиям не  всегда ис родных ресурсах, возможностях и стоимости их использо- пользуется на практике и решение об инвестировании вания, средствах инфраструктуры, особенно транспорта может быть принято не только после окончании работ и энергоснабжения, главных статьях экспорта и импорта по очередной стадии, но и в процессе работы над любой данного района, о существующем спросе на предполагае- из них.

мую к выпуску продукцию, а также о наличии мощностей В  качестве заказчиков прединвестиционных ис строительных организаций для  осуществления проекта следований могут выступать: правительственные ин и о  дополнительных затратах, связанных с  реализацией ституты, цель которых заключается в  привлечении проекта в данном районе. инвестиций в  создание отечественных, иностранных Исследования возможностей конкретных проектов или смешанных предприятий;

негосударственные, в т. ч.

проводятся на  основании выявления общих возможно- общественные организации, инвестиционные компа стей инвестирования и  анализа общих данных инвести- нии и фонды, банки, а также частные компании и пред ционного проекта по следующим разделам: приятия, которые прямо заинтересованы в  данном • месторасположение и площадка строительства объ- инвестировании. Прединвестиционные исследования екта;

проекта осуществляются различными организациями:

• спрос на  конкретную продукцию на  внутреннем правительственными учреждениями, занимающимися и внешнем рынке;

вопросами развития, промышленными предприятия • наличие сырьевых материалов;

ми, специализированными консультативными и произ • ориентировочная мощность и характер технологи- водственными фирмами.

А. Предварительное технико-экономическое исследо ческих процессов производства;

вание проекта следует рассматривать, как  промежуточ • потребность в кадрах;

• срок осуществления проекта;

ную стадию между исследованием возможностей проекта • инвестиционные и  производственные издержки и его подробным технико-экономическим обоснованием, и риски;

причем различие заключается главным образом в степени • источники финансирования и коммерческой рента- подробности и достоверности полученной информации.

На  стадии предварительного технико-экономиче бельности проекта;

ского исследования изучаются возможные экономические • экономическая выгода от его осуществления.

По  действующим промышленным предприятиям альтернативы:

анализируются, кроме того, данные о номенклатуре про- • рынка и  мощности предприятия (исследования изводимой продукции, уровне ее сертификации и  объ- спроса и рынка, продаж и маркетинга, производственной емах выпуска, а  также положительные и  отрицательные программы и мощности предприятия);

факторы деятельности предприятия в целом, уровень тех- • материальных затрат;

нологии и характеристика имеющегося оборудования. • места размещения предприятия и  площадки осу По  результатам исследования возможностей инве- ществления проекта;

стирования составляется заключение. • технических аспектов проекта (технологии и обору Однако окончательное решение об  инвестировании дования, состава объектов гражданского строительства);

проекта принимается, как правило, после технико-эконо- • накладных расходов (общезаводских, администра мического обоснования, что  является более длительным тивных и коммерческих);

и дорогостоящим процессом. Поэтому перед выделением • кадров (рабочей силы, ИТР и служащих);

средств на такое исследование для оценки замысла проек- • сроков осуществления проекта;

РАСЭ-XV • финансового аспекта (инвестиционных затрат, ис- (для проведения подробного технико-экономического ис точников финансирования проекта, издержек производ- следования сложного проекта).

ства и коммерческой прибыльности). Общепризнанных норм, устанавливающих стои При  этом исполнитель исследования, кроме более мость прединвестиционных исследований, не  существу глубокой проработки имеющихся общих данных инве- ет. Стоимость проектов и исследований весьма различна стиционного проекта, совместно с заказчиком оценивает и  зависит от  таких факторов, как  масштабы и  характер уровень возможных рисков, изыскивает и  анализирует проекта, тип, тематика и  тщательность прединвестици другую дополнительную информацию, влияющую на эф- онного исследования, уровня учреждений — заказчиков фективность проекта. и подрядчиков, а также от опыта консультантов и экспер По результатам предварительного технико-экономи- тов, затрат их времени и усилий, необходимых для сбора ческого исследования могут быть сделаны следующие вы- и оценки необходимых материалов.

воды: Однако в  целом в  мировой практике существует — инвестирование является настолько перспектив- тенденция увязывать стоимость исследований с общими ным, что  решение о  нем может быть принято на  основе инвестиционными издержками. Затраты на  проведение информации, полученной на  стадии предварительного прединвестиционных исследований в  процентах от  об технико-экономического обоснования;

щей стоимости проекта примерно составляют:

— все аспекты проекта имеют важное значение • исследование возможностей — 0,21,0 %;

с  точки зрения его выполнимости и  определяют необ- • предварительное техникоэкономическое исследо ходимость тщательного изучения путем проведения до- вание 0,25-1,5 %;

полнительных функциональных или  вспомогательных • техникоэкономическое исследование — от 1,33,0 % исследований, например, обзора рынков, проведения ла- для мелких предприятий и до 0,2-1,0 % для крупных пред бораторных испытаний, испытаний на  опытном произ- приятий, использующую сложную технологию.

водстве;

Приведенные удельные показатели стоимости этапов — данной информации достаточно для определения исследований для  условий России необходимо увеличи того, что замысел проекта является нежизнеспособным;

вать на  25-75 % из-за  отсутствия необходимой информа — концепция проекта оправдывает необходимость ционной базы, недостаточной автоматизации проектных проведения детального анализа и  разработки технико- работ и других факторов.

экономического обоснования. Издержки на  проведение вспомогательных иссле Работу по  проведению технико-экономического ис- дований и  лабораторных испытаний не  относятся к  ин следования целесообразно поручать группе экспертов, вестиционным издержкам на  проект, а  определяются в состав которой должны входить специалисты по основ- в  соответствии с их  предполагаемым масштабом и  дли ным аспектам проблем, затрагиваемым в проекте: тельностью проведения.

— специалист-системотехник по управлению проек- Точность данных прединвестиционных исследо тами (желательно в качестве руководителя проектов);

ваний по  смете затрат на  реализацию проекта и  произ — специалист по промышленной экономике;

водственные издержки увеличивается по  мере перехода — специалист по анализу рынка;

исследований проекта от одной стадии к другой.

— технолог, занимающийся вопросами соответству- Примерная степень точности оставляет для:

ющей отрасли промышленности;

— исследования возможностей — 30 %;

— инженер-механик, специалист по оборудованию;

— предварительного технико-экономического ис — инженер-строитель;

следования — 20 %;

— эксперты по  управлению промышленностью — технико-экономических исследований — 10 %.

и анализу хозяйственной деятельности. Указанные данные носят эмпирический характер В  состав группы на  краткосрочной основе могут и зависят от сложности проекта, а также от опыта экспер включаться такие специалисты, как  юристы, эксперты тов и использованных методов определения издержек.

по специальным вопросам и другие. При необходимости получения более точных данных Важную роль в  проведении исследования играет прединвестиционные исследования проводятся на  базе инвестор. Во многих случаях осуществление проекта на- создаваемых для  этих целей опытно-экспериментальных чинается инвестором, который часто также является производств (пилотные проекты).

лицом, проводившим или  инициировавшим исследова- Использование описанных общих подходов к пре ние возможностей, и  поэтому его можно считать одним динвестиционным исследованиям проектов способ из  главных источников информации об  общих услови- ствует:

ях осуществления проекта. Во  время подготовки иссле- — сближению стиля работы производственных дования инвестор решает многие вопросы (например, структур с финансовыми;

по маркетингу и производственным программам, выбору — унификации методов составления и исследования альтернативных вариантов). проектов;

Прединвестиционные исследования охватывают пе- — сокращению затрат времени на квалифицирован риод от  месяца (для  проведения относительно просто- ную подготовку документов, представляемых на конкур го исследования возможностей) до  одного или  двух лет сы инвестиционных проектов.

РАСЭ-XV Б.  Основой технической, экономической и  коммерче- • программы осуществления проекта, включая смет ской оценки для принятия окончательного решения об ин- ные расходы, сроки и графики строительства.

вестировании проекта служит технико-экономическое В  технико-экономическом исследовании дается фи обоснование проекта (feasibility-study). нансовая и  экономическая оценка проекта, рассчитыва Такое исследование должно способствовать, напри- ются общие инвестиционные издержки, определяется мер, разработке проекта промышленного предприятия предполагаемая структура капитала, источники финан определенной производственной мощности в конкретном сирования и проценты за кредиты, а также исчисляются районе с  использованием конкретного вида или  видов производственные издержки.

технологии в зависимости от местных условий, при уста- На основе этих данных определяется период окупае новленных размерах инвестиций, рассчитанных из- мости затрат, дается оценка коммерческой прибыльности держках производства и  доходов от  продаж, способных и экономической значимости проекта.

обеспечить окупаемость вложенного капитала в заплани- Окончательные оценки размера требуемых инве рованный срок. стиций и  возможных издержек производства, а  также Многократный процесс исследования, охваты- последующие подсчеты финансовой и экономической вы вающий возможные альтернативные решения про- годности делаются в  том случае, когда масштаб проекта изводственных программ, выбора места размещения четко определен с учетом всех необходимых компонентов производственных площадок, технологии, вариантов за- и их стоимости. Проработки проекта фиксируется в чер трат на общезаводское, инженерное, и гражданское стро- тежах, схемах и  расчетах, которые в  дальнейшем служат ительство, технологию и организационные мероприятия, в  качестве вспомогательного материала для  дальнейшей должен обеспечивать снижение объема инвестиций и из- работы над проектом.

В.  После анализа в  технико-экономическом обосно держек производства.

вании различных альтернатив составляется окончатель До  его проведения в  полном объеме в  отдельных ное заключение по  всем основным проблемам проекта.

случаях целесообразно произвести так называемую экс пресс-оценку эффективности инвестиционного проекта. Для удобства изложения эти заключения и рекомендации Исследование возможностей инвестирования — экс- обобщаются в  бизнес-плане, охватывающем все важней пресс-оценка проекта проводится с целью предваритель- шие аспекты исследования.

ного выявления реальности его осуществления и  его Основные принципы и методы оценки эффектив рентабельности.

ности и  финансовой реализуемости инвестиционно Если полученные данные свидетельствуют о  недо строительных проектов статочной рентабельности проекта, следует произвести корректировку его параметров и производственной про- Эффективность инвестиционно-строительного граммы, материальных факторов производства или видов проекта (далее — проект) — категория, отражающая со используемой технологии с тем, чтобы доработать проект ответствие проекта целям и  интересам его участников.

и сделать его рентабельным. Поступлениями и затратами этих субъектов определяют Если  же, несмотря на  повторный анализ всех вари- ся различные виды эффективности.

антов, данный проект нерентабелен, то этот вывод и яв- Рекомендуется оценивать следующие виды эффек ляется окончательным результатом исследования. Таким тивности:

• эффективность проекта в целом;

образом, укрупненно-прединвестиционное исследование • эффективность участия в проекте.

проекта включает анализ:

• общих условий осуществления проекта и его исход- Показатели эффективности проекта характеризуют ных данных;

с экономической точки зрения технические, технологиче • рынка сбыта продукции и рациональной мощности ские и организационные проектные решения. Эффектив предприятия;

ность проекта в целом оценивается с целью определения • материальных факторов производства (приблизи- потенциальной привлекательности проекта для  возмож тельные потребности в  сырье, материалах, энергии и  ус- ных участников и поисков источников финансирования.

ловия их обеспечения);

Она включает в себя:

• общественную (социально-экономическую) эф • места размещения площадки строительства, включая определение стоимости земельного участка и  учета влия- фективность проекта;

• коммерческую эффективность проекта.

ния создаваемого производства на окружающую среду;

• проектноконструкторской документации, вклю- Показатели общественной эффективности учи чая определение основных параметров проекта, техноло- тывают социально-экономические последствия осу гии и  оборудования, необходимости и  состава объектов ществления проекта для  общества в  целом, в  том числе, гражданского строительства, примерных затрат на приоб- как непосредственные результаты и затраты проекта, так ретение оборудования, технологий и строительство граж- и «внешние» эффекты. «Внешние» эффекты рекомендует данских объектов;

ся учитывать в количественной форме при наличии соот • организации управления предприятием и  наклад- ветствующих нормативных и  методических материалов.

ных расходов;

Если «внешние» эффекты не допускают количественного • потребности в кадрах и затрат на трудовые ресурсы;

учета, следует провести качественную оценку их влияния.

РАСЭ-XV Эти положения относятся также к расчетам региональной анализа предусматривает использование определенной эффективности. системы аналитических методов и  показателей, которые Показатели коммерческой эффективности проекта в совокупности позволяют придти к достаточно надежно учитывают финансовые последствия его осуществления му и объективному выводу.

для  участника, реализующего инвестиционный проект, Наиболее часто применяются пять основных мето в  предположении, что  он производит все необходимые дов, которые можно объединить в две группы:

1. Методы, основанные на применении концепции для  реализации проекта затраты и  пользуется всеми его дисконтирования:

результатами.

Эффективность участия в проекте определяется с це- • метод определения чистой текущей стоимости;

лью проверки реализуемости инвестиционного проекта • метод расчета рентабельности инвестиций;

и заинтересованности в нем всех его участников. • метод расчета внутренней нормы прибыли.

2. Методы, не предполагающие использования кон Эффективность участия в проекте включает:

— эффективность участия предприятий в проекте цепции дисконтирования:

(эффективность проекта для предприятий-участников);

• метод расчета периода окупаемости инвестиций;

— эффективность инвестирования в  акции пред- • метод определения бухгалтерской рентабельности приятия (эффективность для  акционеров акционерных инвестиций.

предприятий — участников инвестиционного проекта);

Прежде чем начать рассматривать эти методы оценки — эффективность участия в проекте структур бо- инвестиций подробно, необходимо оговорить одну услов лее высокого уровня по  отношению к  предприятиям — ность. Речь пойдет о том, что далее будут рассматривать участникам инвестиционного проекта, в том числе: все пять упомянутых выше методов как способы опреде — региональную и  народнохозяйственную эффек- ления абсолютной приемлемости инвестиций.

тивность — для отдельных регионов и народного хозяй ства РФ;

— отраслевую эффективность — для отдельных от раслей народного хозяйства, финансово-промышленных 5.6. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ групп, объединений предприятий и холдинговых структур;

УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ — бюджетную эффективность (эффективность участия государства в  проекте с  точки зрения расходов НЕДВИЖИМОСТИ и доходов бюджетов всех уровней).

Цели, задачи и  особенности управленческой экс В  мировой практике сложились подходы к  оценке пертизы эффективности инвестиционных проектов, предусматри вающие: Управленческая экспертиза направлена на выявление • моделирование потоков продукции, ресурсов и де- эффективности системы управления объектом недви нежных средств;

жимости, выработку схемы рекомендуемого управления • учет результатов анализа рынка, финансового со- объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффек стояния предприятия, претендующего на  реализацию тивного использования (ЛНЭИ)», а  также данных, полу инвестиционного проекта, степени доверия к  руководи- ченных в рамках предыдущих экспертиз.

телям проекта, влияния реализации проекта на  окружа- Концептуальная модель управления недвижимо ющую среду и т. д.;

стью, учитывающая экономические интересы управля • определение эффекта путем сопоставления пред- ющей компании представлена в  виде следующей схемы стоящих интегральных результатов и  затрат с  ориента- (рис.5.8).

цией на достижение требуемой нормы дохода на капитал Особенностью проведения управленческой экспер или иных показателей;

тизы является необходимость учета характера проекта • приведение предстоящих разновременных расходов использования и развития объекта недвижимости, т. е. его и  доходов к  условиям их  соизмеримости по  экономиче- целевую направленности.

ской ценности в начальном этапе;

Различают социальные (школы, детские учреждения, • учет влияния инфляции, задержек платежей и дру- социальное жилье и др.), коммерческие и экономические гих факторов, на  ценность используемых денежных проекты объектов недвижимости, при возведении и экс средств;

плуатации которых могут решаться социально-экономи • учет неопределенности и рисков, связанных с осу- ческие и градостроительные задачи.

ществлением проекта. Социальные проекты — это проекты, в  результа Смысл оценки любого инвестиционного проекта со- те осуществления которых население получает ряд пре стоит в уяснении ответа на очень простой вопрос: оправ- имуществ: улучшение жилищных условий, образования, дают ли будущие выгоды сегодняшние затраты? здравоохранения и др.

Однако при всей своей простоте этот вопрос при бли- Коммерческие проекты должны окупаться непо жайшем рассмотрении обнаруживает столько граней, средственно через результаты хозяйственной деятельно что найти однозначный ответ на него оказывается край- сти. Их инвестирование осуществляется коммерческими не сложно. Именно поэтому теория инвестиционного структурами самостоятельно либо совместно с  городом, РАСЭ-XV Рис.5.8. Модель деятельности компании по управлению недвижимостью РАСЭ-XV предоставляющим в качестве своей доли объекты недви- и  поддержание работоспособного состояния всех техни жимости и другие ресурсы. ческих систем).

Экономические проекты (муниципальная недвижи- • Исследование и изучение возможных потоков мате мость) окупаются в основном косвенно, например, через риальных и энергетических ресурсов, включая основные повышение арендных ставок после ремонта нежилых объ- и  вспомогательные материалы, поддержание оптималь ектов или через расширение налогооблагаемой базы в ре- ных уровней их запасов и нормального энергоснабжения зультате реализации проекта. (электрической и тепловой энергии).

Некоторые проекты могут иметь одновременно эко- • Исследование и  изучение возможных потоков номическую и коммерческую направленность. трудовых ресурсов (подготовка и  обучение кадров, до При  реализации проектов используются различные укомплектование с учет выбытия специалистами нужной подходы к  управлению объектами недвижимости, в  ко- профессии и квалификации, обучение работников смеж торых, например, предпочтение может отдаваться управ- ным профессиям и др.).

лению качеством (объекта, продукции, производства, • Исследование и  изучение возможных финансовых окружающей среды), удовлетворению потребностей кли- потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связан ентов. Таким образом, определяются главные задачи экс- ных с содержанием, эксплуатацией, поддержанием и раз пертизы. витием объекта недвижимости).


В  общем виде главными задачами управленческой Таким образом, степень детализации предмета управ экспертизы являются: ления и  проведение управленческой экспертизы объек • Установление перечня ее предметов. тивно определяется прогнозируемым уровнем разделения • Разработка соответствующим им апробированных труда относительно процессов эксплуатации, поддержа и приемлемых индикаторов. ния технического состояния и  развития объекта недви • Подготовка рекомендаций по определению объема жимости. Чем более разделены указанные выше процессы экспертизы. относительно данного объекта управления, тем  больше • Осуществление этапов управленческой экспертизы, в нем предметов управления, разнообразнее их взаимос включая техническое состояние конструкций, инженер- вязь и  сложнее структура предмета управления (это за ных коммуникаций и оборудования. висит также от  назначения объекта недвижимости, его Перечень предметов управленческой экспертизы объема, площадей и т. п.).

объекта недвижимости устанавливается, исходя из  глав- С учетом системного подхода к управленческой экс ных целей управления недвижимостью с  учетом сба- пертизе выстраивается следующая схема и порядок стан лансированности интересов пользователей, владельцев, дартизации предметов управления недвижимостью:

организаций и фирм, предлагающих услуги в области не- 1) для жилищной недвижимости дается классифика движимости и официальных лиц. ция объектов исследования и характерных для них пред С  учетом целей управления объектами недвижимо- метов управления по  уровню стандартов эксплуатации сти и используемых подходов формируются задачи основ- и формам собственности (рис.5.9);

ных участников этого процесса. 2)  обобщаются циклично повторяемые процессы, Предметом управления объектом недвижимости выступающие в  качестве предметов управления на  рас служит обычно то материальное явление, которое проис- сматриваемом уровне руководства;

ходит в составе производственно-хозяйственных или фи- 3)  определяется в  каждом агрегированном и  обоб нансовых функций и  определяет совокупность общих щенном процессе состав производственно-технологиче предметов деятельности работников аппарата управле- ских функций управляемых объектов;

ния всех его участников. Учитывая современный уровень 4) обобщается характер органов системы управления общественного разделения труда в данной сфере, общий первичными подразделениями (эксплуатационные, сер предмет управления (объект недвижимости) может объ- висные и т. п.);

единять ряд частных или единичных конкретно-ориенти- 5)  обобщается состав и  содержание коммуникаций, рованных предметов управления: взаимосвязей и взаимодействия указанных выше первич • Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (из- ных подразделений с  внешней средой, определяется си учение рынка и  соответствующие маркетинговые ис- стема их параметров;

следования, изучение и  поиск возможных источников 6)  обобщается содержание деятельности вышестоя инвестирования, формирование портфеля заказов на ис- щих органов управления недвижимостью с определением пользование объекта недвижимости, подбор управля- административно-хозяйственных функций.

ющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей В  соответствии с  указанным перечнем предметов и других участников процесса). экспертизы разрабатываются соответствующие им апро • Исследование и изучение возможных потоков тех- бированные и приемлемые индикаторы экспертизы. Так, нических ресурсов, в том числе используемых во всех тех- кроме общих индикаторов для  каждого вида объектов нических системах, включая инженерное оборудование, недвижимости с учетом его месторасположения и других а  также для их  ремонта и  эксплуатации (выбор эффек- потребительских свойств устанавливаются групповые тивных способов возмещения предметов и  средств тру- либо индивидуальные индикаторы.

да, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов Далее подготавливаются рекомендации по определе РАСЭ-XV Рис.5.9. Примерный перечень мероприятий и работ, включаемых в стандарты эксплуатации по созданию комфортного «здорового» дома РАСЭ-XV нию объема экспертизы и организации системы контрол- ем. Задачами владельца являются владение и организация линга. управления собственностью, в  т. ч. управление фондом Одной из  главных задач управленческой эксперти- помещений, организация их  содержания, профилактики зы является установление предметов этого вида экспер- и  текущего ремонта, а  также решение блока управлен тизы, которое осуществляется исходя из  главных целей ческих задач, включая экономическое и  юридическое управления недвижимостью с  учетом сбалансированно- управление, управление использованием помещений сти интересов пользователей, владельцев, предприятий и оказание услуг. Все это требует создания надежной си и  организаций, предлагающих услуги в  области недви- стемы учета и контроля.

Г.  Контроль. Объединяя все формы контрольной жимости, государственных и  муниципальных органов управления. деятельности, система контроллинга призван объектив Задачами пользователя являются определение по- но, качественно и количественно оценить работу первич требности в  помещениях, приобретение помещений, ных подразделений и вышестоящих уровней управления, управление рациональным использованием помещений, а  также управляющих фирм и  организаций. В  состав управление информацией, экономическое и  юридиче- традиционных форм контрольной деятельности входит ское управление недвижимостью, а также обслуживанием достаточно широкий набор различных средств и  спосо объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, бов контроля, но  преимущество отдается результатам можно выделить блок управленческих задач. финансового и  бухгалтерского учета и  анализа. Систем А.  Управление рациональным использованием по- ный подход к  организации контроллинга переставляет мещений по своему характеру является постоянной опе- акценты с  чисто количественных стоимостных параме ративной работой. У  управляющей компании меняются тров на  органичное устройство контролируемого объек задачи, меняется персонал. Грамотное управление пер- та, на его структурные отношения, свойства и состояния.

соналом предполагает, что руководителю известно, где и Системный контроллинг, цель которого — обеспечить кем выполняется работа. Правильно организованная ин- адекватное соотношение частей и целого в системе управ формационная система на предприятии помогает управ- ления недвижимостью, является исходным инструмен лять движением клиентов, посетителей, почты и т. д. том, обозначающим границы и  сферы компетенции Б. Управление информацией. На предприятии долж- контрольной деятельности всех участников управления на быть организована целостная система, предполага- недвижимостью и  создает возможность выявить факто ющая наличие обученного персонала, который может ры, обеспечивающие связь и  взаимодействие с  внешней грамотно устанавливать, использовать и обслуживать все средой, в условиях, когда руководству различных уровней ее элементы (приборы, сети и  программы), а  также под- управления, включая управляющие фирмы и  организа готовленным к работе по сбору и обработке информации. ции, часто приходится осуществлять многие непрофиль В последнее время возникла необходимость во внедрении ные задачи и  функции по  отношению к  внешней среде, систем менеджмента, связанных с информационной без- в  том числе, установление связей с  местными органами опасностью. исполнительной власти и выполнение их некоторых соци Создание интегрированной информационной систе- альных заказов, стремление к диверсификации и др.

мы, ориентированной на реальные процессы управления Практические приемы организации управления недвижимостью, дает ряд преимуществ:

нежилыми зданиями и сооружениями обслуживание (внедрение, документирование, раз витие) одной системы проще, чем нескольких параллель- К категории нежилых объектов недвижимости отно ных систем;

сятся здания административного, торгового и складского совместный аудит систем (по  сравнению с  раз- назначения.

дельным аудитом) понижает затраты на  его проведение К  категории нежилых, то  есть административных и уменьшает число аудиторских проверок;

(офисных) зданий и помещений относятся здания, пред постоянное улучшение экологического состояния назначенные для размещения и осуществления непроиз объекта и окружающей среды. водственной профессиональной деятельности различного В. Экономическое и юридическое управление недви- рода учреждений.

жимостью. Экономическое управление недвижимостью По своему характеру и месторасположению они под наряду с  решением ряда стратегических экономических разделяются на следующие основные категории:

задач предполагает профессиональную организацию бух- — нежилые помещения, расположенные на нижних галтерского и сметного дела. Необходима точная инфор- этажах, в том числе цокольных и подвальных, жилых до мация о расходах как на объекте в целом, так и отдельных мов.

его помещениях, производствах и на  виды выпускаемой В этих помещениях могут располагаться учреждения продукции. Мероприятия и  затраты на  профилактику и  организации, осуществляющие эксплуатацию жилого и ремонт отражаются в бизнес-планах и позволяют посто- фонда (ДЕЗ, ЖЭК, диспетчерские службы, технический янно контролировать состояние объекта. персонал), а также коммерческие организации (отделения Управление недвижимостью строится на договорных банков, туристические агентства, библиотеки, хранили отношениях, условия которых нужно точно и  юридиче- ща, магазины);

ски грамотно разрабатывать и следить за их выполнени- — отдельно стоящие ранее построенные здания ад РАСЭ-XV министративного назначения — заводоуправления, про- среды. Управление адаптацией основывается на результа ектные и научно-исследовательские институты, в которых тах прогнозирования ситуаций функционирования. Это часть освободившихся помещений (этажей, подъездов), создает возможности для заблаговременного приготовле сдается в аренду коммерческим организациям на услови- ния к «нежелательным» ситуациям, учета положительных ях, определенных в договорах аренды;


и  отрицательных последствий, а  также для  вмешатель — специально построенные здания (комплексы ства в процесс развития событий и контроля последнего.

зданий), предназначенные для  сдачи площадей в  аренду Обычно управление разделяется на  две составляющие:

коммерческим организациям, так называемые бизнес- управление по локализации помех и управление, компен центры. Они отличаются более комфортабельными ус- сирующее отклонения.

Предпринимательское поведение — сочетание по ловиями размещения коммерческих структур, уровнем сервиса и технической оснащенности. стоянной направленности на поиск новых возможностей Методы организации управления, в частности, офис- (новая продукция, новые услуги и технологии, новые ор ными зданиями и помещениями зависят от характера ука- ганизационно-управленческие и  технологические «ноу занных помещений, их размеров и месторасположения. хау» и  т. п.) с  эффективным использованием ресурсов, Однако принципы и экономический механизм управ- требующихся для достижения поставленных целей.

ления в любом случае неразрывно связаны с требовани- Несмотря на  общность вышеприведенных принци ями рынка, стремлением собственника, действующего пов для  всех уровней управления, на  практике методы самостоятельно или по  договору доверительного управ- организации управления офисными зданиями и помеще ления объектом со  специализированной организацией, ниями различаются и зависят главным образом от класса привлечь интерес коммерческой организации к «своему» и характеристики этих помещений.

объекту (зданию, помещению) и  «удержать» его в  каче- Равным образом различаются объем и  качество ус стве арендатора площадей, расположенных в этом здании, луг, виды и уровень сервиса, которые представляют вла если взаимные обязательства сторон, оговоренные в дого- дельцы (арендодатели) помещений их пользователям.

В  первом случае, когда офисные помещения рас воре аренды, неукоснительно исполняются.

положены на нижних этажах жилых домов управление Таким образом, управление недвижимостью, в  том числе офисными зданиями и  помещениями, относится ими осуществляет сам владелец, если помещение от к классу гибких производственных систем. чуждено, и  управляющая компания, осуществляющая Согласно основополагающим концепциям эволю- управление и эксплуатацию всего здания. Набор услуг, ционной экономики, в  рыночных условиях хозяйствую- представляемый в  этом случае пользователю помеще щие субъекты не имеют каких-либо имманентных целей ния, минимален:

и  мотивов поведения за  исключением цели выживания — подвод в помещение систем водопровода, канали и  роста. Они формируются в  процессах поиска и  «есте- зации, теплоснабжения и электроснабжения;

ственного отбора» во  взаимодействии с  окружающей — уборка наружной территории вокруг всего зда средой. На  передний план выдвигается задача создания ния, в том числе в зимнее время;

новых инструментов регулирования общественного про- — вывоз мусора с общей контейнерной площадки.

изводства, соответствующих новым условиям хозяйство- В этом случае процесс управления практически сво вания и  приведение системы управления в  соответствие дится к решению задач, возникающих в процессе эксплуа с принципами рыночной организации хозяйства. тации здания и встроенных помещений.

Ненамного шире спектр услуг в управлении офисны Анализ отечественного и  зарубежного опыта орга ми помещениями в отдельных ранее построенных здани низации управления системами позволяет сделать вывод о том, что в основу такой концепции должны быть поло- ях целевого назначения (заводоуправления, институты жены следующие три принципа: маркетинг, адаптация, и т. п.), сдаваемые частично в аренду коммерческим орга предпринимательское поведение, эффективность кото- низациям.

рых возрастает по мере формирования ориентированных К описанным в первом случае услугам добавляются:

на рынок экономической среды и рыночной инфраструк- — охрана здания и организации пропускной системы;

туры. — услуги автостоянок;

Маркетинг — это ориентация на  нужды и  потреб- — услуги системного администратора по  обслужи ности заказчиков (потребителей), то  есть создание по- ванию общих компьютерных систем;

требительской удовлетворенности в  качестве основы — услуги операторов внутренней телефонной сети.

для достижения целей организации. И в первом и во втором случае пользователь помеще Адаптация — инструмент повышения живучести ор- ния (арендатор) вынужден самостоятельно организовать ганизации в  динамично изменяющейся среде и  средство ремонт, замену и эксплуатацию:

воспроизводства хозяйственного механизма, обеспечива- — внутренних сантехнических систем в помещении;

ющего стабильное развитие организации в долговремен- — электрической разводки и светильников;

ной перспективе. — установки и содержания средств наружной рекла Адаптация в  данном случае — это также приспосо- мы и информации;

бление строения и функций систем управления к услови- — содержание входов и  части фасада, относящиеся ям существования и деятельности объекта и окружающей к арендуемому помещению, включая наружные крыльца, РАСЭ-XV козырьки и навесы, двери и окна по периметру помеще- мой мебелью, расходными материалами, хозяйственным ния. инвентарем.

Качественно иной является организация управление Контролирует и  обеспечивает рациональное рас зданиями бизнес-центров, изначально предназначенным ходование материалов, выделяемых для  хозяйственных для  сдачи помещений в  аренду коммерческим организа- целей.

циям с  целью извлечения дохода (прибыли) от  эксплу- Обеспечивает составление установленной отчетности.

атации здания и  компенсации инвестиций, вложенных Ведет учет имущества, переданного в  эксплуатацию (привлеченных) в его строительство. в соответствии с направлением деятельности сотрудника.

При этом применяются две основные схемы органи- Проводит ежеквартальную сверку данных учета иму зации управления зданиями бизнес-центров: щества с данными аналогичного учета в бухгалтерии.

Управление и  эксплуатацию зданием осуществляет Обеспечивает наиболее благоприятные и безопасные собственник, в большинстве случаев выдвигая в качестве условия труда сотрудников офиса.

управляющей компании специально созданное им хозрас- Контролирует соблюдение работниками правил четное подразделение или выступая самостоятельно. и  норм охраны труда и  противопожарной безопасности, В  любом случае при  подписании договора аренды в части обеспечения свободных путей эвакуации.

он выступает в  качестве собственника, назначая при  не- Одним из  ведущих технических специалистов явля обходимости своего агента по управлению зданием и его ется также энергетик.

техническому обслуживанию, должным образом лицен- Его главной задачей является обеспечение надежной зированному в  соответствии с  действующими городски- и безопасной работы систем электроснабжения, электри ми правилами. ческих систем и  устройств, систем вентиляции и  конди Характер деятельности арендатора помещений в биз- ционирования, тепловых сетей и оборудования.

нес-центрах зачастую требует организации собственной Для  решения этой задачи энергетик выполняет сле системы доступа в арендуемые помещения, видео-наблю- дующие должностные обязанности:

дения и других мер по обеспечению безопасности, вклю- 1.  Организует и  контролирует работу технического чая использование собственного персонала по  ремонту персонала (в т. ч. персонала подрядных организаций), сле и  обслуживанию внутренних систем водоснабжения, дит за соблюдением производственной и трудовой дисци канализации, электроснабжения, слаботочных систем, плины, техники безопасности.

а  также помещений специального назначения — сервер- 2.  Организует и  принимает непосредственное уча ных, сейфовых комнат, операционных касс и т. п. стие в  своевременном и  качественном проведении об Для  решения этих задач арендатор, как  правило, служивания, профилактики, ремонта, модернизации содержит в  своем штате не  только обслуживающий (на- и  реконструкции электрических систем и  устройств, си пример, уборщицы, официанты, охранники), но и  адми- стем вентиляции, кондиционирования, тепловых сетей нистративно-технический персонал (офис-менеджер, и оборудования.

энергетик, системный администратор и др. специалисты). 3.  Представляет и  защищает интересы компании Ключевой фигурой в  организации управления при  взаимодействии с  городскими энергетическими и  обеспечения нормальных условий жизнедеятельности службами и со  службами арендодателя;

организует вы структурных подразделений арендатора в арендуемых по- полнение предписаний органов государственного энерге мещениях является офис-менеджер. тического надзора.

Он обеспечивает: 4.  Взаимодействует с  сервисными организациями, — рабочие контакты с  эксплуатационными и  дис- осуществляет технадзор при  производстве монтажных петчерскими службами собственника (агента);

и  наладочных работ силами подрядной организации — организацию работы по поддержанию в рабочем и обеспечивает качественную приёмку выполненных ра состоянии, чистоте и  порядке служебных помещений бот, комплектность технической и исполнительной доку и закрепленных за ним территорий;

ментации.

— оказание помощи в вопросах материально-техни- 5. Организует и проводит техническую учёбу и изуче ческого обеспечения оборудованием, материалами и  хо- ние эксплуатационным персоналом правил эксплуатации зяйственным инвентарём для нормальной работы;

электроустановок и  правил техники безопасности экс — поддержание хороших деловых отношений с пар- плуатируемого оборудования, схем и  инструкций. Несёт тнерами, клиентами, коллегами;

ответственность в  соответствии с  действующим законо — осуществление связи с  другими структурными дательством за нарушение «Правил техники безопасности подразделениями своей организации;

при эксплуатации электроустановок потребителей» и «Пра — прогнозирование будущих проблем, с  целью за- вил эксплуатации электроустановок потребителей».

благовременного определения путей их решения. 6. Разрабатывает на основании действующих руково Офис-менеджер: дящих материалов графики регламентных работ инженер Руководит деятельностью обслуживающего персона- ного оборудования и электрических сетей.

ла, контролирует результаты его работы, состояние трудо- 7. Организует учёт расхода электрической и тепловой вой и производственной дисциплины. энергии, разрабатывает мероприятия по её экономии.

Организует работу по  снабжению офиса необходи- 8.  Обеспечивает своевременное снабжение эксплуа РАСЭ-XV тационного персонала материалами, инструментом, ин- салтинговых компаний по  недвижимости в  г.Москве и дивидуальными средствами защиты и спецодеждой. в  России, предлагающей полный комплекс услуг, можно 9. Организует и обеспечивает учёт имущества, пере- составить общую картину деятельности на рынке недви данного в эксплуатацию, в соответствии с направлением жимости профессиональных управляющих организаций.

своей деятельности. В состав их основных услуг входят:

Агентские услуги — сдача в  аренду, купля-продажа 10. Проводит ежеквартальную сверку данных прово димого учёта имущества с  данными аналогичного учёта офисных, торговых, производственных и многофункцио в бухгалтерии компании. нальных объектов. Консультационные услуги.

Работа с корпоративными клиентами — комплекс Системный администратор контролирует режим и безопасность работы серверной, прохождение оператив- ное решение всего спектра вопросов по  недвижимости.

ной информации и  штатных данных целевых программ, Рекомендации по  стратегии развития фонда недвижи а также бесперебойную работу персональных компьюте- мости компаний, поиск вариантов, ведение переговоров ров пользователей, обеспечивает выполнение поступаю- и заключение договоров аренды и купли-продажи.

Управление проектами — выполнение функций За щих заявок на устранение сбоев в работе и консультацию пользователей ПК и участников целевых программ, пред- казчика, руководство проектными, технологическими упреждает несанкционированный доступ в  систему по- и строительными циклами, посреднические работы и ус сторонних лиц. луги в строительстве.

Инвестиционные услуги и оценка — консультации Многие арендодатели (собственники зданий или их агенты) предлагают арендаторам по отдельным догово- в  области приобретения и  продажи недвижимости, фи рам на согласованных условиях дополнительные услуги. нансовый анализ и оценка.

Управление недвижимостью — управление актива Например, ЗАО «Стройсервис» в г.Москве предлага ет арендаторам в  качестве уполномоченного агента соб- ми, организация отношений с арендаторами, комплексная ственника здания бизнес-центра «Парус»: техническая эксплуатация, консультации и  аудит систем — выполнение любых внутренних и ремонтно-стро- управления и эксплуатации.

ительных работ;

Услуги по  управлению недвижимостью предполага — обслуживание телекоммуникаций, включая уста- ют, в частности, следующее наполнение:

А. Управление активами новку индивидуальных, в т. ч. спутниковых TV-антенн;

— комплексную уборку помещений;

— стратегический план долгосрочного сохранения — открытую (на  охраняемой территории) и  закры- и увеличения стоимости объекта недвижимости;

тую (в подземной части здания) автостоянку;

— финансовый менеджмент и рефинансирование;

— мойку автомобилей в любое время года. — оценка и прогнозирование;

Однако более современной и  совершенной формой — позиционирование на рынке;

управления зданиями бизнес-центров, является довери- — перепрофилирование и оптимизация использова тельное управление ими от  имени и по  поручению соб- ния объектов.

Б. Организация отношений ственника специализированными организациями.

Эти организации действуют в соответствии со ст.1012 — управление финансовыми потоками;

«Договор доверительного управления имуществом» ГК — обеспечение соблюдения правил внутреннего РФ в интересах самого собственника либо названного им распорядка пользователями, сотрудниками и  арендато другого лица — выгодоприобретателя. рами;

Привлечение компаний, специализирующихся — подготовка инструкций и руководств для пользо на управлении недвижимостью, практика которых в Рос- вателей, арендаторов и персонала;

сии и в г.Москве, в частности, началась в 90-х гг. с управле- — обзор арендных ставок;

подготовка арендных ния зданиями бизнес-центров, таких как Park Place, Ducat сводок;

Place II (компания Hines) и другими. — контроль за  выполнением условий договоров В настоящее время этот сектор рынка освоен доста- аренды, соблюдением сроков арендных платежей;

точно широко и у собственников объектов недвижимо- — разработка программы удержания арендаторов.

сти появилась хорошая возможность достаточный выбор Схема действия управляющей компании представле для  привлечения к  квалифицированному управлению на на рис.5.10.

В. Управление недвижимостью и комплексная техни современными зданиями, в  том числе бизнес-центров, ческая эксплуатация специализированных организаций, способных обеспе чить организацию управления, сервис, виды и  объем — создание бюджета эксплуатационных расходов предоставляемых услуг на уровне международных стан- и контроль за его выполнением;

дартов. — разработка интегрированной системы управле Одной из  таких известных компаний является, на- ния зданием;

пример, Noble Gibbons, перечень услуг и  возможностей — обеспечение соблюдения правил пожарной без которой может дать достаточно полное представление опасности;

об этой сфере бизнеса вообще. — эксплуатация инженерных и  технических систем На  примере этой компании, одной из  ведущих кон- здания;

РАСЭ-XV Рис.5.10. Схема действия управляющей компании — комплексная уборка и  другие хозяйственные ус- — более высокие арендные ставки;

луги;

— расширение возможностей управления активами — благоустройство прилегающей территории;

за счет рефинансирования и разработки стратегий отчуж — круглосуточная диспетчерская служба;

дения объекта;

— контроль состояния конструктивных элементов — профессиональная организация отношений соб здания;

ственника с арендаторами, поставщиками, подрядчиками, — обеспечение наличия лицензий и  необходимых городскими коммунальными службами и организациями, разрешений;

страховыми и другими компаниями.

Д. Для арендаторов — разработка программы страхования, оценка ри сков;

— офис в  престижном бизнес-центре, управляемом — юридическая поддержка;

профессиональной компанией;

— работа службы приема посетителей (reception);

— высокий уровень комфорта и безопасности;

— организация в здании службы питания;

— международный уровень обслуживания;

— обслуживание автостоянки. — экономия средств за  счет профессионального Эффективное управление недвижимостью одинаково управления расходами по эксплуатации здания;

выгодно как для собственника здания, так и для арендато- — минимизация собственных накладных админи ров. С одной стороны, возрастают доходы собственника, стративно-технических расходов;

с  другой — сокращаются расходы арендаторов. Преиму- — присутствие на  объекте опытных технических щества привлечения профессиональной управляющей специалистов управляющей организации, обеспечиваю организации в современных условиях очевидны для всех щих эффективную эксплуатацию здания;

участников, в т. ч.: — возможность сконцентрировать усилия собствен Г. Для собственника здания ного персонала на развитии основного бизнеса;

— сохранение и увеличение стоимости недвижимо- — снижение эксплуатационных расходов на 15-30 %;

сти, снижение естественного износа здания;

— прямой доступ к международным ресурсам, опы — повышение привлекательности объекта для  за- ту и знаниям зарубежных специалистов в области недви падных арендаторов;

жимости;

РАСЭ-XV — постоянное совершенствование технологии об- Приведенные схемы действия, описание и  состав служивания здания;

услуг профессиональной управляющей организации — полное соответствие лицензионным и сертифика- по недвижимости практически универсальны для любых ционным требованиям. объектов, в то числе торговых и торгово-развлекательных центров, складских помещений (в этом случае в управле Организация индивидуальной системы управления нии участвуют, как правило, компании, представляющие и эксплуатации включает в себя следующие этапы: услуги в области логистики), а также жилых комплексов, Этап 1. Предварительный анализ в том числе так называемого элитного жилья.

• определяются индивидуальные потребности и зада- В практике использования офисных, торговых, склад чи клиента в области управления недвижимостью;

ских и других нежилых зданий и помещений на условиях • проводятся инспекции объекта;

аренды используются в основном следующие термины:

Базовая арендная ставка устанавливается нередко • анализируются особенности построенного или про ектируемого здания, оценивается существующая система в рублях за 1 кв. м в год, не включает налоги, страховку, эксплуатации;

обычно не подвергается пересмотру, в течение срока до • планируется объем и  периодичность проведения говора аренды. Устанавливаемая арендная ставка может работ;

включать или не  включать эксплуатационные расходы • собирается и анализируется техническая докумен- и стандартный пакет по отделке.

Эксплуатационные расходы — обычно включа тация по зданию.

Этап 2. Подготовка программы эксплуатации ют в  себя управление зданием, коммунальные платежи, • проводится анализ документации объекта;

охрану, техническое обслуживание, уборку помещений • составляется база данных по объекту;



Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.