авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 17 ] --

общего пользования, вывоз мусора, налоги на  собствен • проводятся тендеры на предоставление услуг;

ность, страховку, НДС. Потребление электроэнергии • определяется и  разрабатывается индивидуальная оплачивается обычно по факту. Величина эксплуатацион методика эксплуатации объекта;

ных расходов может значительно варьироваться. Средняя • разрабатываются должностные инструкции и штат- их ставка в Москве для бизнес-центров класса А и В со ное расписание;

ставляет от 1500 руб. до 3000 руб. за 1 кв. м в год.

Условия оплаты — арендная плата и эксплуатацион • готовятся необходимые документы и инструкции;

• составляется бюджет эксплуатационных расходов;

ные расходы оплачиваются, как правило, авансом поквар • собственнику предоставляется подробный план тально.

Страховой депозит в  любом случае не  превышает по управлению и эксплуатации объекта.

Этап 3. Реализация программы управления трехмесячной арендной ставки, удерживается арендода • проводится приемка здания в управление и эксплу- телем на беспроцентном банковском счете, однако, может атацию;

вообще не  взиматься (в  зависимости от  класса здания • составляется реестр поставщиков и график предо- и условий договора с арендатором), Срок договора аренды — в  новых зданиях класса ставления услуг;

• реализуется план по  управлению и  эксплуатации А  составляет от  3 до  5  лет. Более короткие сроки арен объекта;

ды возможны в помещениях класса В или на вторичном • персонал и подрядные компании приступают к вы- рынке.

Период, свободный от выплаты арендной платы — полнению своих обязанностей при постоянном контроле со стороны управляющей организации;

до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов, в том числе • налаживается система отношений между соб- срока договора аренды и степени готовности помещений, ственником, арендаторами, подрядными организациями предоставляемых в аренду.

Право продления договора аренды — предпо и управляющей организацией;

• организуется система технической и  финансовой чтительное право продления договора аренды предо отчетности. ставляется действующему арендатору в  соответствии Этап 4. Мониторинг и обеспечение качества услуг с  Гражданским Кодексом РФ. Особые права и  условия • координируется и контролируется проведение всех продления договора подлежат обсуждению в  процессе эксплуатационных работ на объекте;

переговоров.

Право досрочного расторжения договора — по до • собственнику регулярно предоставляются финан совые отчеты;

говоренности.

Степень готовности помещения — как правило, но • контролируется эффективность системы управле ния и эксплуатации здания;

вые высококачественные здания предлагаются под  вну • реализуется программа обеспечения качества пре- треннюю отделку, при этом площади общего пользования доставляемых услуг;

полностью отделаны, работают туалеты, лифты, ото • обеспечивается соответствие требованиям лицен- пление и  системы безопасности, подведены инженер зирования и сертификации;

ные системы. Помещения класса В обычно предлагаются • поддерживается постоянная связь с клиентами с це- в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторично лью контроля качества предоставляемых услуг. го рынка — в существующем виде.

РАСЭ-XV Внутренняя отделка — стоимость отделки может систем управления недвижимостью в  хозяйствующих включаться или не включаться в базовую арендную ставку. субъектах предусматривают использование различных В случае если стоимость отделки не включается в базовую показателей, основанных, главным образом, на использо арендную плату, она может учитываться при определении вании данных бухгалтерского и финансового учета, а так периода, свободного от  оплаты арендной платы. Следу- же некоторых других показателей. В табл.5.12 проводится ет учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке сравнительный анализ существующих методических под не  покрывает всех расходов арендатора на  отделку. Дан- ходов к  оценке эффективности управления недвижимо ный вопрос рекомендуется уточнять до подписания дого- стью хозяйствующих субъектов.

вора аренды. Рыночная экономика характеризуется динамично стью ситуации, как в хозяйственной деятельности, так и Оценка эффективности системы управления не- во внешней среде. В этих условиях наибольшее значение движимостью в  управлении недвижимостью приобретает оператив Методические подходы к  оценке эффективности ный ситуационный анализ, проведение которого зависит Таблица 5.12.

Анализ существующих методических подходов к оценке эффективности управления нежилой недвижимостью в муниципальных образованиях Объекты определения Используемые показатели Достоинства Недостатки эффективности 1 2 3 1.Определение эффективности Показатели, Растущая эффективность Высокая эффективность управления по критериям и характеризующие хозяйственной деятельности хозяйственной деятельности показателям эффективности результаты в целом характеризует не всегда является показателем хозяйственной деятельности эффективное управление эффективного управления организацией недвижимостью, снижения эксплуатационных затарат, роста ценности и ее отдачи (для муниципального бюджета) 2. Определение эффективности Показатели отношения Оценка эффективности Используемые показатели затрат на управление результатов управления к затрат на управление свидетельствуют лишь о том, на хозяйственной деятельностью затратам на управление характеризует важную сколько затраты на управление сторону эффективности адекватны получаемым результатам, управления организацией тогда как эффективность управления – более широкое понятие. Они не позволяют выявить причины изменения показателя эффективности управления 3.Определение эффективности Показатели, Устранен один из недостатков Используемые показатели управления на основе системы характеризующие предыдущих направлений. характеризуют не все аспекты показателей, характеризующих деятельность Для оценки используются управления. Практически систему управления в целом муниципальных органов результирующие показатели, не применяются показатели управления в т.ч. отдача в бюджет эффективности использования недвижимости и затруднено определение причин в силу непрозрачности системы управления 4. Определение Показатели, Достижение системой Возникает трудность в эффективности управления характеризующие степень управления своих целей количественной оценке степени посредством качественной и достижения целей системы свидетельствует о ее достижения целей и результатов количественной оценки целей управления эффективности процесса управления, не решает проблемы определения направлений повышения эффективности системы управления 5. Определение эффективности Показатели выполнения Оценка эффективности Сложность определения управленческих решений принимаемых решений, их управленческих решений качества выполнения решений.

качества и оперативности является важнейшим Характеризует скорее качество моментом при решении управленческого труда, но не проблем оценки качества эффективность системы управления системы управления РАСЭ-XV от своевременно получаемой информации, которая край- в относительном виде, изменяющемся от 0 до 1. При этом не неоднородна. Схема взаимосвязи отдельных ее видов значение частного показателя близкое к  нулю означает отличается сложностью, а  сама информация — закры- самую низкую его величину, а к  единице — самую вы тостью. В то же время возрастает поток второстепенной сокую.

информации, что приводит к избыточности данных в ин- В рамках инновационного подхода Эиннов.=f (к7,……….,к12), формационных системах, о чем свидетельствует практика (5.9) где, к7- показатель адаптивности системы к инновациям;

так называемых больших систем крупнейших российских к8- показатель результативности использования методов городов.

Поэтому возникает необходимость в  создании ло- реинжиниринга (BPR) в  организации, управляющей не кальных информационных систем для  оперативного жилой недвижимостью;

к9- показатель оперативности выполнения ИТ управления, что в свою очередь позволило бы рассматри вать и  оценивать эффективность использования и  экс- подразделениями работ;

к10- показатель охвата компьютеризацией рабочих мест;

плуатации объектов недвижимости и  эффективность к11- показатель соответствия уровня квалификации самой системы оперативного управления ею. В результа те можно было  бы оценить эффективность воздействия управленческих работников;

к12- показатель текучести управленческих кадров;

оперативного управления на  процессы использования к7= Ир / Ипр., и  функционирования объектов нежилой недвижимости (5.10) в  рамках традиционных организационных форм, струк (5.11) тур и методов управления Этрад.. В данном случае источни ком эффекта является совершенствование организации где Ир- количество инноваций, реализованных в  расчет учета, мониторинг, организация контроля за  полным и своевременным поступлением прямых и косвенных до- ном периоде, единиц;

Ипр. — количество инноваций, предложенных к  внедре ходов, за  надлежащим использованием и  эксплуатацией объектов. нию в расчетном периоде, единиц.

где Дbpr — приращение дохода от недвижимости при вне В  рамках инновационного подхода и с  учетом этих предпосылок можно снизить уровень текущих эксплуата- дрении BPR, руб.

Добщ- общий доход от использования недвижимости, руб;

ционных затрат за счет конкурсного отбора управляющих, ЗО — затраты от операционной деятельности, руб.;

эксплуатационных и сервисных организаций, мониторин ЗУ — затраты на управление, включая затраты на внедре га инженерных систем и оборудования, изыскания источ ников единовременных затрат на модернизацию. ние BPR, руб.

Дbpr= Добщ — ЗО — ЗУ.

Реализовать поставленные задачи в  рамках тради- (5.12) к9= Мс / Мобщ., ционного подхода в полном объеме весьма затруднитель- (5.13) где Мс- количество документов своевременно подготов но. Использование для  менеджмента объектов нежилой недвижимости бизнес-процессного подхода позволяет ленных ИТ-подразделениями в  течение расчетного пе риода, единиц;

Мобщ — общее количество документов, сформулировать по-новому задачи определения эффек тивности системы управления. Исходя из этих задач, не- подготавливаемых ИТ-подразделениями в  течение рас обходимо выбрать соответствующие методы и  оценки четного периода, единиц.

к10= Рк / Чср, эффективности этой системы (Эиннов.). (5.14) где Рк — количество рабочих мест, оснащенных компью Тогда эффективность определяется в  следующей по следовательности: определяются частные показатели — терами;

Этрад. и  Эиннов., интегральный показатель, далее строится Чср. — среднесписочная численность работников, чел.

к11= Чфакт / Чтреб., модель зависимости интегрального показателя от частных. (5.15) В рамках традиционного подхода Этрад. в зависимости где Чфакт и  Чтреб. — фактическая и  требуемая численность от частных показателей определяется: управленческого персонала, образовательный уровень ко Этрад.= f (к1, к2, ….,к6), (5.8) торого соответствует квалификационным требованиям, чел.

где к1- показатель роста ценности объекта нежилой не- к12=Чу / Чср., (5.16) где Чср. — среднесписочная численность работников, чел.;

движимости;

к2- показатель своевременности поступления основных Чу- численность уволившихся работников за  расчетный доходов;

период, чел.

к3- показатель полноты поступлений дополнительных до- Значения всех вышеуказанных показателей рассчи ходов (реклама, платные автостоянки и т. п.);

тываются или определяются экспертным путем и заносят к4- показатель заполняемости помещений;

ся в  таблицу исходных данных. Показатели, полученные к5- показатель доходности в соответствии с направлением расчетным путем, представляются в относительном виде.

использования объекта;

В таком  же виде представляются и  показатели, получен к6- показатель сохранения направления использования. ные экспертным путем. Перед экспертами также ставится В качестве расчетного периода принимается год (квар- задача определения коэффициентов весомости частных тал). показателей для  расчета обобщающих показателей. Рас чет обобщающих показателей Этрад. и Эиннов производится Указанные показатели могут быть представлены РАСЭ-XV Формирование бизнес-систем по управлению объ по формуле:

ектами недвижимости в управляющей организации Организационные структуры современных управ или Этрад.= (к1 х a1) + (к2 х a2) + (к3 х а3) + ляющих организаций и  компаний основаны на  принци + (к4 х а4) + (к5 х а5) + (к6 х а6), (5.17) пах специализации и  разделения управленческого труда.

где Этрад. — показатель, характеризующий результат со- Основное преимущество таких структур — отсутствие вершенствования традиционных методов управления перекрестных операций в  одном функциональном под объектами нежилой недвижимости;

аi — коэффициенты разделении.

весомости i-го частного показателя. Однако такие структуры в значительной степени ори ентированы на  решение внутренних проблем предприя тий и организаций, обеспечивая простоту иерархических (5.18) связей, специализацию и централизацию функций управ ления. В  зарубежной практике получили распростране где Эиннов. — показатель, характеризующий результат реа- ние бизнес-процессные и  проектные структуры, а  также лизации инновационных мер в сфере управления объек- реинжиниринг. Последний ориентирован не на  решение тами нежилой недвижимости;

отдельных задач, а на  процессы, реализация которых аj- коэффициенты весомости j-го частного показателя. обеспечивает получение результата, имеющего ценность Формула расчета интегрального показателя эффек- для клиента (потребителя).

тивности выглядит следующим образом: В условиях объединения отдельных операций и задач в сложные процессы возникла необходимость в широком использовании реинжиниринга и  информационных тех нологий. При  реинжиниринге бизнес-процессов (ВРR) вносятся изменения и выбираются инновационные пути (5.19) выполнения работ и  операций бизнес-процессов. Про исходит не  просто их  усовершенствование или  модифи где А1 и  А2- коэффициенты весомости обобщающих по- кация, а  радикальное изменение. Вносимые изменения казателей. приводят к  резкому улучшению показателей экономиче При этом необходимо учитывать, что Этрад. может быть ской деятельности.

обеспечен за счет принятия эпизодических мер превентив- Внедрение ВРR необходимо начинать в тех секторах ного характера: подготовка программ, распоряжений;

орга- управления нежилой недвижимостью, в  которых сосре низация совершенствования учета, контроля, оценки и т. п. доточены наиболее крупные финансовые потоки: арен Однако как показывает практика закрепить на длительный да высокодоходных помещений нежилой недвижимости период эффект от  указанных мероприятий не  всегда уда- и  инвестиционные проекты воспроизводства этих объ ется, так как все эти меры обычно реализуются в условиях ектов.

традиционных структур и методов управления. Таким образом, наиболее подходящей сферой опти Внедрение BPR может привести к коренным измене- мального сочетания современных технологий, очевидно, ниям и  обеспечить рост ценности недвижимости и  всех являются управляющие и  девелоперские организации указанных выше показателей (в  т. ч. своевременности и компании.

оплаты аренды, повышения заполняемости предназначен- При  процессном подходе управляющая компания ных для  аренды помещений, обеспечения соответствия рассматривается как  бизнес-система. Постоянное со ставок арендной платы профилю деятельности арендато- вершенствование происходящих в  ней процессов может ра и др.). быть достигнуто в  течение ряда последовательных эта Применение BPR сопряжено с целым рядом дополни- пов. Таких этапов можно выделить не  менее пяти. Каж тельных затрат, связанных с: дый из них определяется на основании опыта управления • повышением квалификации и стимулированием ра- объектами нежилой недвижимости с учетом требований ботников аппарата управления;

рынка, удовлетворенности потребителей и  эффективно • достижением сбалансированности процессов сти процессов. Для каждого этапа характерны: стратегия управления и  обеспечения финансовыми и  информаци- и способы улучшения процесса использования объектов онными ресурсами;

нежилой недвижимости;

применяемые методы экономи • мониторингом сегментов рынка объектов нежилой ческого управления;

учет рисков и др.

недвижимости;

Рассмотрим последовательно этапы формирова • проведением анализа, выбора, внедрения и  реин- ния бизнес-системы по управлению объектами нежилой жиниринга бизнес-процессов;

недвижимости в  управляющей компании (организа • созданием и развитием бизнессистем;

ции). На  каждом этапе формирования бизнес-системы • приобретением программных пакетов по IDF и об- по управлению объектами учитывается уровень управля учением сотрудников аппарата управления работе с про- емости бизнес-процесса. Исходя из  этого, формируется граммными продуктами. стратегия и  способы улучшения процесса использова ния объектов:

РАСЭ-XV • на  первом этапе разрабатываются способы реше- ектов, а также наиболее подготовленные управленческие ния рутинных проблем и  задач (учет, контроль и  т. п.). кадры. Одновременно с  этим есть большая потребность Для  этого используется причинно-следственный анализ в повышении уровня управленческой деятельности в це решения таких проблем и  задач. Он дает возможность лом и качества информационных услуг в частности.

устранить отдельные неполадки в процессе, а не улучшить его с целью повышения результативности;

• на втором этапе используется стратегия непрерыв ного улучшения управления объектами. Ее следует при менять, когда необходимость значительного улучшения в ближайшем будущем не велика и требуется в основном только снизить риски. Методы улучшения заключаются в  разработке стандартов управления, снижения продол жительности управленческого цикла, устранения потерь и в неукоснительном выполнении процедур, команд, ин струкций и стандартов управления.

• на третьем, четвертом и пятом этапах возника ет необходимость существенного улучшения процесса, что  может быть достигнуто за  счет использования ин новационных проектов: предпринимательских (3 этап);

нацеленных на  будущее, в  т. ч. спекулятивных (4 этап);

с  достаточно высоким уровнем риска, в  т. ч. амбициоз ных (5 этап). Каждому из  этих проектов соответствуют свои виды рисков, методы управления ими, характер по ведения лиц, принимающих решение, и  момент реакции на случайные события. Эволюция методов экономическо го управления от первого до пятого этапов предусматри вает: управление с учетом рыночных критериев и анализ бизнес-процесса (1 этап);

выбор бизнес-процесса (2 этап);

реинжиниринг бизнес-процесса (3 этап);

формирование бизнес-системы (4 этап) и организацию ее управления ( этап).

Управление процессом использования объекта осу ществляется: на  основе мониторинга и  последующего контроля (1);

управления по  отклонениям (2);

с  помо щью подготовки мероприятий по  изменению процесса (3);

с учетом и оценкой затрат по процессу в целом, в т. ч.

с учетом затрат на информационные технологии (4);

вне дрение бизнес-системы, включая использование инфор мационных технологий (5).

Этапы характеризуются: повышением определенно сти условий функционирования и управления объектами (1);

ростом уровня стандартизации (2);

повышением ре зультативности (3);

ростом эффективности, в т. ч. за счет прямого и  косвенного эффекта (4) и  повышением адап тивности (5).

Отдельный этап состоит из 6 работ (процессов), каж дая из которых имеет согласно матрице соответствующий код. После определения продолжительности этих работ (например, методом экспертных оценок) можно присту пить к составлению и оптимизации сетевой модели.

Предлагаемая модель формирования бизнес-системы предназначена для управляющей организации (компании) и  ее также можно использовать после соответствующей корректировки для девелоперской фирмы.

В указанных сферах деятельности одновременно со четаются крупные финансовые потоки и  значительные материальные ресурсы для реализации высококонкурен тоспособных инновационных и  инвестиционных про РАСЭ-XV ЧАсть VI — растущие отрасли, рост которых часто затушевы вается общеэкономическим спадом. Их  выявляют путем УПРАвление РискАми сопоставления общего роста с отраслевым;

в неДвиЖимости — защищенные отрасли, которые не  зависят от  из менения состояния экономики в целом (например, произ водство продуктов питания);

— циклические отрасли, в которых колебания цен 6.1. Риски в совРеменном и  объемов происходят в  унисон с  общеэкономически стРоительном бизнесе ми изменениями (пример, производство электроприбо ров);

Анализ факторов, влияющих на риски субъекта хо- — контрциклические отрасли, и в  первую очередь зяйственной деятельности это добыча минерального сырья, особенно золота и неф Для  количественной оценки рисков необходи- ти. Развитие этих отраслей часто достигает максимума ма их  квалификация по  ступеням общности, начиная во время относительно непродолжительных и неглубоких с  выбора, так называемого определителя. Разработка экономических спадов;

квалификационной таблицы определителей ступеней — чувствительные к изменению доходности (строи является исходной предпосылкой, обусловливающей тельная отрасль). В отраслях этой группы колебания про надежность результатов последующих расчетов. Ана- исходят в зависимости от изменения процентных ставок лиз общности рассматриваемых рисков осуществляется банков (например, предоставление доступных банков по  ступеням: «класс», «подкласс», «группа», «подгруп- ских кредитов).

В заключении качественный анализ проводимый от па», «вид», «тип».

Риск по уровню оценки подразделяется на: раслевых исследований, проясняет следующие вопросы:

— страновой (общегосударственный);

— историческое развитие отрасли в стране и мире;

— отраслевой;

— условия конкуренции: защищенность от  про — риск субъекта хозяйственной деятельности (про- никновения новых конкурентов, отношения между ектный) (реализация «фирмой» инвестиционно-строи- существующими конкурентами, возможность товаров-за тельного проекта);

менителей;

— индивидуальный, связанный с  положением от- — производственный потенциал производителей дельного индивидуального предпринимателя. и платежеспособность покупателей;

страновой риск — это риск изменения текущих — структурные изменения;

или будущих экономических, социально-политических — законодательные положения, действующие в  от и фискально-монетарных условий большой системы и ее расли.

составляющих в той степени, в которой они могут повли- По  указанным материалам делаются выводы о  пер ять на способность страны, отдельной отрасли и фирм от- спективности вложения средств в  предприятия данной вечать по взятым на себя обязательствам. отрасли и о  риске, который несет инвестор, вкладывая Этот вид риска определяется инвестиционным кли- свои средства в компании, занимающиеся данным видом матом, созданным в государстве. деятельности.

Отраслевой риск оценивается в ходе индустриально- Риск субъекта хозяйственной деятельности или риск на  уровне отдельно взятой фирмы оценивается с  помо го анализа, состоящего из трех частей:

— определение стадии жизненного цикла отрасли;

щью методики анализа деятельности компании. Последо — установление позиции отрасли в отношении дело- вательность анализа:

вого цикла на значительной территории с учетом макроэ- — оценивается масштаб и характер деятельности:

кономических условий;

— определяются основные направления ее деятель — качественный анализ и прогнозирование перспек- ности, в  каких направлениях происходит диверсифика тив развития отрасли, как в целом, так и на региональном ция, доминируют  ли позиции фирмы на  рынке и кто  ее (территориальном) уровне. основные конкуренты, каков объём производства, про В  качестве исходной информации для  первой части даж, затрат и  прибыли и  каковы тенденции изменения используются объем продажи, доходы, дивиденды, соци- этих показателей во времени;

ологические исследования по инвестициям и инновациям — анализируется уровень производства и  менед на предприятиях данного сектора экономики. жмента в  фирме: какова «цена фирмы» (ее репутация), Для  инвестора наиболее благоприятным является каков уровень технологии производства, имеются ли па вложение средств в  ценные бумаги компании тех отрас- тенты, изобретения, насколько интегрирована фирма, лей, которые находятся в  стадии расширения, во  время включая «вертикальную» и  «горизонтальную» интегра которой стабильные и  высокие дивиденды сочетаются цию, насколько стабилен оборот фирмы по годам и по ме с относительно низким уровнем риска. сяцам (кварталам). Далее дается оценка менеджменту Оценка цикличности развития отрасли основана компании, стабильности окладов служащих, зарплаты на сравнении ее динамики развития с общеэкономически- рабочих и прочим организационным условиям производ ми тенденциями. По этому признаку различают: ства;

РАСЭ-XV — рассчитываются основные финансовые коэффи- населения от жизненных рисков общего характера, спра циенты и делается вывод о финансовом состоянии орга- ведливого распределения доходов, сокращение безрабо низации (компании). тицы, регулирование физических объемов предложения При проведении исследований на уровне отдельных (спроса) через справедливую цену, доступной для  боль фирм крупнейшие рейтинговые агентства ориентируются шинства групп населения.

на  следующие показатели в  расчете на  одну акцию: про- В  табл.6.1 представлена классификация рисков дажи (оборот), общий доход, амортизация, уплаченные на макро-, мезо- и микроуровнях в зависимости от функ налоги, зарплата работников, рабочий капитал и  капи- циональности назначения, общности задач, степень таловложения (затраты на  приобретение). Кроме того, схожести операций и  других факторов распределения, ими учитываются такие показатели, как отношение цены а  именно по  стадиям проявления и  признаку предска к прибыли, дивиденды в процентах к сумме продаж, при- зуемости (внешние непредсказуемые, внешние предска рост дивидендов, прирост прибыли к активам. зуемые) для  хозяйствующих субъектов строительного Индивидуальный риск, связанный с  индивидуальным бизнеса.

положением предпринимателя на  рынке строительного Данный подход к оценке рисков позволит установить бизнеса. предельно возможную надежность рассматриваемой си По  результатам комплексного анализа делаются вы- стемы (проекта), получить максимальный доход с задан воды об  инвестиционной привлекательности данного ной степенью управляемости рисками.

вида деятельности индивидуального предпринимателя Рассмотрим более подробно риски на  макро-, мезо в  сравнении с  альтернативными вариантами вложений и микроуровнях.

с  позиции отраслевого, внутрифирменного риска и  ин Экономический риск дивидуального риска инвестора. Поскольку подобный анализ достаточно дорогой и  сравнительно длительный, При его анализе принимают во внимание многочис он производится не всегда, а при решении стратегических ленные факторы воздействия. Экономический риск явля вопросов инвестирования. ется следствием тенденций в развитии экономики страны В  целях классификации рисков и  выбора единых в  целом, в  том числе строительной отрасли и  жилищно принципов по их  формированию выделим 3 основные коммунального хозяйства.

класса странового риска: Экономический страновой риск связан с  процессом — экономический;

производства.

— социально-политический;

Как  известно, производство выполняет в  обществе — фискально-монетарный. следующие функции:

Модель экономической надежности субъекта хозяй- — рост реального внутреннего валового продукта ственной деятельности в  общем виде с  учетом классов (ВВП);

странового риска представлена на рис. 6.1.

Под  экономическим риском (Ri) понимается сово купность неопределенностей, возникающих в  развитии национального хозяйства в целом, в том числе ее состав ляющих по  достижению цели установления общеэконо мического равновесия такой системы и  темпов роста ее валового внутреннего продукта (ВВП) через выпуск кон курентоспособной продукции на мировом рынке, выборе рационального сочетания форм производства в отраслях, осуществление эффективных мероприятий с использова нием государственных антициклических методов и меха низмов и др.

Фискально-монетарный риск (Rk) представляет собой совокупность неопределенностей, возникающих при  решении задач по  обеспечению экономического ро ста и стабильности национального хозяйства с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной по литики, через механизмы стабилизации уровня цен, оп тимальные налоговые платежи и механизм эффективного регулирования Центрального Банка РФ по конъюнктуре и обеспечению денежной эмиссии.

Рис.6.1. Модель экономической надежности субъекта Под социально-политическим риском (Rj) понимает предпринимательской деятельности с учетом странового совокупность неопределенностей, возникающих в разви и отраслевого риска:

тии национального хозяйства в целом и ее социальных со Ri — экономический риск;

ставляющих, в том числе при вмешательстве государства Rj — социально-политический риск;

в политику: обеспечения социальной защиты всех групп Rk — фискально-монетарный риск.

РАСЭ-XV Таблица 6.1.

классификация рисков Уровень Классификационные управления Область возникновения Уровень оценки Наименование рисков признаки экономикой I. Макроуровень Общее регулирование Класс Страновой Экономический экономикой, внутренние (общегосударственный) Социально-политический законы конкуренции и др.

Фискально-монетарный Политическая стабильность, ведущая роль государства и др. Бюджетная и финансовая политика государства II. Мезоуровень Корпоративные Группа Отраслевой Промышленный формы собственности, Строительный полная хозяйственная Аграрный самостоятельность, право Сфера обслуживания фирм на вход и выход в Транспортный отрасль и др. Жилищно коммунального хозяйства III. Микроуровень По стадиям проявления - риск Вид Риск субъекта I. Инвестиционный хозяйственной деятельности хозяйственной II. Предпринимательский строительной фирмы и риск деятельности III. Экологический проекта. (фирменный) IV. Специфический Функциональное назначение - привязка к определенным видам проекта Функциональное назначение - управление финансовыми и коммерческими операциями Хозяйственная деятельность Тип Связанный с Для инвестиционного строительной фирмы положением инвестора риска:

по реализации 1.Финансовый отдельного проекта 2. Коммерческий Для финансового риска:

1.1. валютный 1.2. кредитный 1.3. процентный 1.4. рыночный (Портфельный) и др.

Для коммерческого риска:

2.1. Маркетинговый 2.2. Деловой и др.

Разновидность Для валютного риска (1.1): 1.1.п — удовлетворение потребностей населения;

и  субъективные или  соответственно, управляемые и  не — поддержание конкуренции;

управляемые факторы.

— увеличение налоговых поступлений в казну госу- К первой группе относятся факторы, непосредствен дарства;

но не  зависящие от  строительной фирмы, управляющей — рациональное использование природных ресурсов;

жилищной организации (инфляция, конкуренция, эконо — снижение уровня инфляции;

мические кризисы в экономике, погодные условия).

— сокращение безработицы и другие. Ко  второй группе относятся факторы, непосред Все факторы, так или иначе влияющие на риск в стро- ственным образом связанные с  деятельностью и  ха ительной отрасли и  жилищно-коммунальном хозяйстве, рактеристикой конкретной строительной фирмы можно условно разделить на  две группы: объективные (производственно-технический потенциал, организация РАСЭ-XV производства и  труда, уровень техники и  безопасности и зарплаты) или их «отпуск» порождает инфляцию и гипе и  другое), а  также факторы, характеризующие фирмы- ринфляцию. Без механизма учета фискально-монетарных контрагенты (поставщиков, субподрядчиков, проекти- рисков невозможно эффективно влиять на инфляцию.

ровщиков) и фирмы-конкуренты, информация о которых отраслевой (строительный риск) связан с  измене является очень важным условием успешной хозяйствен но-финансовой деятельности фирмы. ниями в  экономическом состоянии отрасли, как  внутри, так и по отношению к другим отраслям, ее особенностью социально-политический риск функционировать и развиваться.

На социально-политические риски влияют юридиче- Применительно к  строительной отрасли источни ские и правовые факторы. Государство осуществляет тор- ками риска являются изменения в  налоговых нормах, говое и  валютное регулирование, использует валютные СНиПах, отраслевых инструкциях, условиях получения ограничения, интервенции, квотирование;

лицензирова- кредитов и  другом. При  оценке строительного риска не ние, таможенные пошлины, субсидии и  другое. Все эти обходимо учитывать следующие факторы:

рыночные инструменты тесно взаимосвязаны. • деятельность строительной отрасли в  взаимо Изменения в  социальной политике влияют на  заня- действии с  смежными отраслями, в  том числе с  жилищ тость, уровень доходов, объем национального производ- но-коммунальным хозяйством за  определенный период ства и размеры импорта и экспорта. времени (жизненный цикл отрасли);

Причинно-следственные связи могут быть и  други- • насколько деятельность смежных отраслей устой ми. Важно установить взаимосвязанность рисков и  сте- чива по сравнению с экономикой страны;

пень их  влияния, так как  любое действие имеет цену • возможный выбор строительными фирмами аль риска. Соответственно, риски не  могут действовать изо- тернативы переключения своих возможностей на  другие лированно друг от друга, они взаимосвязаны. отрасли.

Жизненный цикл строительной отрасли имеет не Фискально-монетарный риск сколько стадий, каждая из  которой имеет свои харак Фискальная и  монетарная политика государства теристики по  показателям темпов роста реализации — важный инструмент для  достижения макроэкономи- строительной продукции, доходов и другим.

ческой стабилизации национального хозяйства. Фискаль- Фирменный риск — внутриотраслевая конкурентная но-монетарные риски требуют определения области среда -используется для определения финансовой устой стимулирования деловой активности, например, строи- чивости фирм строительной отрасли или  ЖКХ по  отно тельной отрасли и ее фирм с помощью определенных мер шению к фирмам других отраслей.

в  области государственных доходов и  расходов. Состав- При  этом учитываются степень ценовой и  нецено ляющей частью фискальных рисков является финансово- вой конкуренции, рыночная способность покупателей бюджетная политика страны. и поставщиков, наличие людских, финансовых производ Фискальные риски состоят из следующих факторов, ственных ресурсов, уровень концентраций предприятий которые приводят к  дестабилизации экономики — вы- и другие.

сокие налоги, неправильная политика, связанная с  част классификация рисков хозяйственной деятельно ными капиталовложениями (эффект дохода и  эффект сти субъектов строительного бизнеса производительности), гипертрофированные размеры расходной части государственного бюджета, чрезмерное Практика предпринимательства и менеджмента в ре или  недостаточное регулирование (проблема дозирова- альных условиях рынка требует обоснованного принятия ния) в  области конъюнктуры, либо запоздалое или  пре- решений, связанного с риском. Поэтому, прежде чем при ждевременное государственное вмешательство (проблема ступить к  выработке решения, необходимо установить выбора времени). с риском какого вида и типа придется иметь дело.

Фискально-монетарные риски связаны с  эффектив- В решениях, зависящих от случайных обстоятельств, ным обеспечением денежного обращения на  внутреннем на  первый план выступает установление вероятностных и внешнем рынках, регулированием объема денежной массы. закономерностей риска.

При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем Постоянными элементами задач, содержащих риск, рынках государство по  отношению к  отечественной валюте являются альтернативные варианты, гипотезы об  обста проводит работу по ревальвированию (в сторону повышения новке и ряд возможных исходов.

ее паритета) или девальвированию (обесценивание), для того Главный задачей субъектов предпринимательства чтобы сохранить ее покупательную силу на рынке. Фискаль- в  строительной и  жилищно-коммунальной сферах яв но-монетарный риск присутствует при  регулировании объ- ляется правильный выбор одной из  альтернатив, при ема денежной массы, где государство может влиять на цены, водящий к  наиболее желательному исходу действий.

инвестиционные процессы потребление населения, объем на- Существует три возможных типа представления задачи, ционального производства темпы экономического роста от- связанной с риском:

• вероятное представление (осознание принимаю дельной отрасли и т. п.

Отсутствие всестороннего государственного кон- щей фирмой решения о  случайном характере процессов, троля за динамикой зарплаты и цен (замораживание цен приводящих к риску);

РАСЭ-XV • эвристическое представление (формируется и ана- продукции на момент ввода объекта в эксплуатацию, пре лизируется система различных факторов, от которых за- вышением сметной стоимости проекта, задержкой ввода висит доход с  соблюдением принципов иерархизации предприятия эксплуатацию, истечением сроков действия и конкретизации);

гарантии поставщиков, изменением себестоимости про • детерминистское представление (строится пред- дукции вследствие повышения цен на сырье и материалы положение, что задача не содержит случайных факторов и другие.

и решение ее определяется строгими правилами). В ходе строительства и эксплуатации на проект могут В соответствии с классификацией табл.6.1 существу- влиять различные факторы технического, коммерческого, ют следующие виды рисков хозяйственной деятельности экономического, социально-политического и фискально строительной фирмы: инвестиционный, предпринима- монетарного характера.

тельский, экономический, специфический. Инвестиционный риск делится на следующие типы:

— незавершение строительства;

инвестиционный риск — риск превышения затрат;

Объект недвижимости или  любая продукция — производственный риск;

или  производственный фактор вследствие особенностей — риски, связанные с рынком;

своей материальной субстанции или в  силу экономиче- — финансовые риски;

ской необходимости потребляется не  сразу, а  частями, — риск консервации проекта.

А. Риск незавершения строительства особенно су имеет присущий ему жизненный цикл.

Риск проекта обусловлен особенностями его жиз- ществен при реализации крупных инвестиционных про ненного цикла, типом, местоположением географическим ектов, в основном он покрывается гарантией завершения.

размещением, характеристикой заказчика, субподрядчи- Строительство может быть не завершено вследствие ков, материалов и другими. Риск компании и риск проекта аварии, которая в  состоянии уничтожить весь проект являются управляемыми параметрами в отличие от дру- или  его часть (это риск, который сложно предвидеть), гих рисков подгруппы. банкротства подрядчиков, изменений в  разработанном Различают следующие стадии типичного жизненного бизнес-плане и  невозможностью его реализовать (риск цикла проекта: предоперационная, операционная и  экс- технического характера, который нелегко определить плуатационная. инвестору) или, что  важнее всего, расхождений в  смете Предоперационная и  операционная стадии реали- проекта «до» и  «после» начала производства, изменений зации проекта соответствует инвестиционному риску. в экономической среде (цены, налоги) и другое.

Эксплуатационная стадия проекта соответствует предпри- В этих случаях вынуждать компанию продолжать ре нимательскому риску, который будет рассмотрен далее. ализацию невыгодного проекта нецелесообразно. Даже При анализе предоперационной стадии инвестици- если имеется надежная гарантия завершения проекта, онного риска оценивают: заказчику проекта придется предоставить гарантии (пря — финансово-экономическую жизнеспособность мые и  косвенные), чтобы выплатить суммы, предостав проекта;

ленные в кредит инвесторами.

Б.  Риск превышения затрат вследствие измене — организационно-технический потенциал;

— функции и задачи основных участников;

ния первоначального плана реализации проекта или  за — состав проекта производства работ;

нижения расчетных затрат на  строительство. Принимая — уровень гарантий по кредитам. во  внимание изменения в  первоначальной смете, инве При  исследовании операционной стадии инвести- сторы могут вносить поправку на возросшую сумму фи ционного риска оценивают: нансирования от ранее установленного лимита. Для того, — структуру управления проекта;

чтобы превысить эту сумму заемщику следует догово — ход реализации и завершения проекта;

риться о принятии на себя соответствующих рисков, взяв — качество выполнения проекта. обязательства покрыть с  помощью дополнительных (ре Анализ по стадиям осуществления проекта позволя- зервных) кредитов непредвиденные дополнительные из ет выявить риски на каждом этапе, найти рациональные держки.

пути финансирования, размер предлагаемых гарантий, Задержки сроков строительства приводят к  превы надежность функционирования проекта, размеры ожи- шению затрат и, как  следствие, к  увеличению платежей даемых доходов и эффективные методы управления ими. процентов, которые капитализируются в течение периода Инвестиционный риск проекта делится на  типы строительства. Они могут повлечь и более серьезные по рисков в  зависимости от  способов финансирования, ас- следствия, например, расторжение контрактов на  прода сортимента выпускаемой продукции, конкурентной стра- жу, если поставка товаров не  может быть осуществлена тегии фирмы в отрасли и другие. до определенного срока.

На всех стадиях осуществления проекта присутству- После завершения проекта на  ожидаемые потоки ют общеэкономические, социально-политические и  фи- наличности также могут повлиять различные факторы скально-монетарные риски. риска.

На  первой и  второй фазах реализации проекта воз- Стадия после завершения проекта наступает только никают риски, связанные с  моральным устареванием по  достижении определенных, заранее установленных РАСЭ-XV критериев, например, успешного проведения контроль- Согласно принятого классификатора рисков (табл.6.1) предпринимательский риск делится на  два ных испытаний, в  большинстве случаев завершение проекта должно быть удостоверено независимыми кон- вида рисков:

сультантами, которые приглашаются инвесторами-креди- • финансовый;

торами. • коммерческий.

В. Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски») могут быть вызваны тех- Финансовые риски по типам делятся на:

А.  Валютные риски представляют собой вероят ническими проблемами (не  отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетво- ность получения валютных доходов или  потерь, свя рительное обучение персонала), или  экономическими занных с  изменением курса одной иностранной валюты проблемами (рост издержек производства, недостаток сы- по  отношению к  другой, в  том числе национальной ва рьевых запасов). Кредиторы обычно берут на себя боль- люты при проведении внешнеэкономических, кредитных шинство этих рисков при условии, что проектные риски операций, а  также при  проведении фирмой своей инве поддаются оценке и «управляемые». стиционной политики в другой стране.

Г. Риски, связанные с рынком («риски реализации») Компании всех типов подвержены риску вследствие могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объ- колебаний обменных курсов валют и процентных ставок.

ема, сегментации), устареванием продукции или ее несо- • Факторы, влияющие на валютные риски:

ответствии современным требованиям рынка, снижением • статистика платежного баланса;

ожидаемых цен или ухудшением возможностей реализа- • финансовые решения;

ции (например, расторжение долгосрочных контрактов • правительственная финансовая и монетарная поли на  реализацию). Этот вид рисков ограничивается, хотя тика, как важный показатель инфляции, а также ситуация и не исключается полностью благодаря соблюдению раз- с резервами страны;

умной осторожности при  оценке предполагаемой цены, • увеличение «спреда» (разрыва) между официаль детальном анализе договоров купли-продажи, особенно ным и рыночным курсами;

условий, регулирующих порядок их пересмотра и аннули- • последствия изменения валютных курсов.

рования, и всесторонним изучением рынка. Валютный риск связан с неопределенностью будуще Д.  Финансовые риски проекта связаны с  возмож- го движения процентных ставок, то есть цены националь ным ростом расходов в  случае, если кредиты предостав- ной валюты по отношению к иностранной. Он оказывает ляются по  «плавающей» ставке (имеющей тенденцию влияние на заемщиков, кредиторов, инвесторов и спеку к  росту), или  снижается платежеспособность заемщика. лянтов. Исходя из вышеизложенного, валютный риск Этот риск можно снизить требованием ограничения ди- имеет следующие разновидности:

А.1. операционный валютный риск (риск сделок) видендов, вынуждением принятия заемщиком определен ных соотношений тех или иных статей баланса и другими можно охарактеризовать, как  вероятность недополуче условиями кредита. ния прибыли или появления убытков в результате непо Е.  Риск консервации проекта. При  проектном фи- средственного воздействия изменения обменного курса нансировании инвесторы полагаются на  поток налично- на ожидаемые поступления денежных средств. Основное сти, предназначенный для погашения кредита, и решение различие между оплатой товаров и услуг у себя в стране прекратить эксплуатацию построенного объекта ведет и за  рубежом заключается в  том, что в  международных к  вынужденным убыткам. Поэтому инвесторы требуют сделках используется более чем одна валюта.

А.2. трансляционный валютный риск — это риск гарантий осуществления финансовых операций на  срок, в  течение которого проект дает доходы. Это необходи- убытков или  прироста при  составлении балансового от мо, для  покрытия издержек производства, если заказ- чета, когда активы и  пассивы дочерней компании пере чик прекращает осуществление финансовых операций, считываются в  валюту головной компании. Его иногда как только рентабельность покажется ему недостаточной называют расчетный, или балансовый риск. Его источни по  сравнению с  той, которая обеспечивается от  других ком является возможность несоответствия между актива объектов, куда он вкладывает инвестиции. ми и пассивами, выраженными в валютах разных стран.

Кроме того, риск консервации проекта может быть Финансовые отчеты в иностранной валюте пересчитыва уменьшен требованием финансового вовлечения заказчи- ются в валюту основную для головной компании по при ков посредством их совместного (с кредиторами) участия чине:

в капиталовложениях и / или путем организации финанси- • необходимости составления единой консолидиро рования с правом регресса и подходящих финансовых со- ванной отчетности;

отношениях. Важно также создать стабильную общность • общей оценки эффективности работы компании;

интересов всех участников проекта: спонсоров, постав- • удовлетворения потребностей кредиторов и  пра щиков, покупателей, инвесторов. вильного расчета налогов.

А.3. Риск экономических валютных последствий Предпринимательский риск по стадиям проявления (экономический валютный риск) определяется как  веро на этапах жизненного цикла фирмы зависит от экономи- ятность неблагоприятного воздействия изменений обмен ческого состояния фирмы. ного курса на экономическое положение фирмы.

РАСЭ-XV По  методу кредитования различается срочный Риск экономических валютных последствий со и  возобновленный лизинг. При  срочном лизинге осу пряжен с  такими вопросами как  уменьшение объема товарооборота или  изменения цен фирмы на  факторы ществляется одноразовая аренда, а при  возобновляемом производства и готовую продукцию по сравнению с дру- (ролловерном) — договор лизинга возобновляется по ис гими ценами на  внутреннем рынке, изменения уровня течении первого срока договора.

конкурентоспособности со стороны производителей ана- В зависимости от особенностей сдаваемого в аренду логичной продукции, сдерживанием роста заработной объекта различают лизинг движимого имущества и  ли платы из-за  проводимой политики правительства или зинг недвижимого имущества.

в результате инфляции. Обычно лизинг недвижимости применяется Б.  Кредитный риск — это вероятность получения при строительстве. Строительство объектов недвижимо определенного результата строительной фирмой после сти часто наталкивается на  нехватку собственных и  за уплаты (неуплаты) кредитору основного долга и процен- емных средств. В  этих условиях лизинговые компании тов по  кредиту в  соответствии со  сроками и  условиями практикуют кредитование строительства с последующим кредитного договора. лизингом недвижимости.

Кредитный риск делится на  следующие разновид- Лизинговая компания строит и  оборудует объекты ность: недвижимости и  получает значительную долю прибыли б.1. Риск невозврата кредита. Наиболее распростра- от их  эксплуатации, но  осуществляет эту эксплуатацию ненными кредитными услугами являются ссуды, которые не она, а фирма, которой объект сдается в аренду.

построены на основе определенных кредитов — по типам Клиент, получивший в  пользование построенный заемщика, по срокам, по характеру обеспечения, по спо- объект, может пользоваться этим объектом или  сдавать собу предоставления порядку погашения, по  характеру по частям в аренду. Капитал, вложенный в инвестицион процентной ставки, по способ уплаты процентов, по чис- но-лизинговый бизнес, в отличие от денежного капитала лу кредиторов, по предоставляемым услугам и другие. не  подвержен инфляции, так как  земля и  недвижимость Из всех типов банковских ссуд, наибольший вес при- в условиях рыночной экономики обычно дорожают.


ходится на ссуды строительным предприятиям. Среди них При  оценке рисков, возникающих при  лизинговых выделяют краткосрочные ссуды до 1 года, (для сбаланси- операциях, кредитное учреждение обычно принимает рования оборотных средств), среднесрочные (1-3  года), во внимание следующие факторы:

и  долгосрочные ссуды (свыше 3  лет), служащие одним • коммерческая репутация и финансовое положение из  важных источников капитальных вложений при  реа- компании лизингополучателя;

лизации инвестиционных проектов. • экономическая, социально-политическая и  фи Выбор различных вариантов вложения капитала ча- скально-монетарная ситуация в стране пребывания этой сто связано со значительной неопределенностью. компании (риск национализации, риск осложненный б.2. Депозитный риск относится к  рискам ликвид- в реализации залогового права и другие);

ности и связан с досрочным отзывом вкладчиками своих • продажная цена объема сделки, динамика измене вкладов из кредитного учреждения. ния этой Цены на вторичном рынке в течение последую Среди различных вкладов особое место занимают щих лет;

депозиты до  востребования и  срочные вклады, как  наи- • условия эксплуатации объекта лизинга фирмой- ли более распространенные. зингополучателем.

Предупреждению потерь или  формировании депо- Риск по  лизингу связан с  множеством факторов, зитов могут способствовать особые условия, включаемые но главным среди них являются два фактора:

в  договор о  кредитном вкладе, который должен заклю- • качество лизинговой сделки;

чаться между клиентом и банком. • нарушение срока поставки оборудования.

б.4. Факторинговый риск — вероятность получения Периодически кредитное учреждение должно оцени вать степень использования находящихся в его распоря- определенного результата посредством покупки специ жении депозитов. Для  этого определяется коэффициент ализированной финансовой компанией денежных требо связанности депозитов. Он должен быть равен «1», что оз- ваний экспортера импортеру. При  покупке требований факторинговая компания применяет обычно открытую начает, что  все депозиты кредитора задействованы в  его цессию то  есть извещает покупателя о  уступке требова обороте.

б.3. лизинговый риск, учет которого является ний экспортера, и реже скрытую цессию, когда покупате важным в  хозяйственной деятельности управлений ме- лю о ней не сообщается.

ханизации и  перевозок строительных грузов. Исходя Факторами, способствующими снижению издержек из  особенностей организационных отношений между обращения ускорению оборота капитала и освобождению лизингополучателями и лизингодателями различают пря- от риска неплатежа, являются:

мой и косвенный лизинг. • заблаговременная реализация портфеля долговых Прямой лизинг имеет место в том случае, когда изго- требований;

товитель или владелец имущества сам выступает лизинго- • упрощенная структура баланса;

дателем, косвенный — когда сдача в аренду ведется через • сокращение срока инкассации требований на кли третье лицо. ентов и другое.

РАСЭ-XV б.5. Форфейтный риск — это риск кредитной орга- управляющего. Этой опасности можно избежать, продав низации по оплате долгового обязательства строительной портфель, но  это оказалось  бы дорогостоящей и  невы компании (девелоперской компании), без права регресса годной операцией. Следовательно, управляющие фонда (оборота) долговых и платежных документов на прежнего ми будут заинтересованы в знании методов от снижения владельца. Форфейтирование, как  форма кредитования стоимости портфеля, которые позволили  бы избежать дает некоторое преимущество фирме: страхование риска дорогостоящей процедуры продажи портфеля, а  значит, неплатежа;

освобождение его от  дебиторской задолжен- и  последующей повторной покупки долгосрочных обли ности, фиксированную договором твердую учетную став- гаций в портфель.

инвестиционный портфель обозначает набор, цен ку и другое.

б.6. Процентный риск — вероятность получения ных бумаг в руках одного инвестора, причем в определен определенного результата финансово-строительными ном их структурном сочетании.

корпорациями, инвестиционно-строительными фирма- Рыночный (портфельный) риск обычно сосредото ми, инвестиционными фондами, селенговыми компа- чен на  группе капитальных вложений и  показывает, на ниями и  другими в  результате изменения процентных сколько рискованными является какое-либо вложение ставок, выплачиваемых ими по привлеченным средствам, с учетом диверсификации самого портфеля инвестиций.

над ставками по предоставленным кредитам.

коммерческие риски Причины процентного риска:

коммерческий риск — это вероятность получения • неточный выбор разновидностей процентной став ки (постоянная, фиксированная, плавающая, снижающая определенного результата в  результате осуществления и другие);

мероприятий по использованию совокупного потенциала • недоучет в кредитном договоре возможных измене- фирмы.

ния процентных ставок;

Чем стабильнее спрос на продукцию, например, стро • изменения в  процентной политике Центрального ительной фирмы, тем меньше коммерческий риск. Фирмы, Банка;

строительная продукция которых продается на  рынках • установка единого процента на весь срок пользова- с  большим колебаниями цен, подвергаются более высо ния кредитом;

ким рискам, чем такие же фирмы, но с более стабильными • отсутствие в  кредитной организации разработан- ценами на свою продукцию.

ной стратегии процентной политики;

Фирмы, обладающие очень нестабильной стоимо • не точное определение величины процентной ставки. стью издержек производства, подвергаются большему б.7. Рыночный (портфельный) риск — это вероят- коммерческому риску. При этом, чем больше способность ность получения определенного результата по операциям, фирмы изменять цены продукции, а, следовательно, и ре связанным с выпуском, размещением и куплей-продажей альны изменения издержек, тем ниже степень коммерче ценных бумаг. ского риска и наоборот.

Ценные бумаги подразделяются на  коммерческие Коммерческие риски делятся на  маркетинговые, де и фондовые. Коммерческие ценные бумаги обслуживают ловые и эксплуатационные.

А. Маркетинговые риски связаны с:

процесс товарооборота и  определенные имущественные сделки (чеки, складские и  залоговые свидетельства, за- • изменением цен продаж продукции после заключе кладные обращения). ния контракта;

Фондовые ценные бумаги обслуживают на биржевом • неплатежеспособностью покупателя или заемщика;

рынке (фондовая или  валютная биржа), и на  внебирже- • изменчивостью спроса на продукцию.

Б. Деловые риски связаны с:

вом рынке.

Доходность (эффективность) ценных бумаг зависит • отказом заказчика от приема готовой строительной от трех факторов: цены покупки, промежуточных выплат продукции или  изменившимися условиями реализацией и цены продажи. объекта жилой недвижимости;

Существует обратная связь между процентными • изменчивостью стоимости издержек строительного ставками и ценами на финансовые активы. Наиболее оче- производства.

видно эта взаимосвязь проявляется для  долгосрочных Факторы, влияющие на  маркетинговый и  деловой активов, например, акций и долгосрочных государствен- риски: правовые аспекты, издержки, конкуренция, опыт ных облигаций. Держатель портфеля подвергается риску и контроль, сложность продукции другое.

В. Эксплуатационные риски убытков от повышения процентных ставок по ценным бу магам, так как в этом случае уменьшится стоимость порт- После окончания строительства возникают риски, феля. связанные с  эксплуатацией объекта. Прогноз таких ри Например, портфель управляющего фондом может сков является очень важным этапом, потому что  они включать долгосрочные государственные облигации сто- действуют в течение длительного срока, где не всегда воз имостью в 10 млн руб. В случае повышения процентных можно их учесть. К ним относятся:

в.1. Риск по доходам ставок стоимость портфеля уменьшится. К  примеру, из менение ставки с  9 до  11 % годовых может обесценить Данный риск может подразделяться на риск чистого портфель на  1,8 млн руб., что не  может не  беспокоить объёма использования инфраструктур (так называемый РАСЭ-XV в.5. Финансовые риски для  эксплуатационной «риск пользования») и риск цен, ведущий к недополуче фазы нию выручки.

в.2. Риск чистого объёма связан в основном с про- К этой категории относятся те же разновидности ри ектами инфраструктур, и, в  частности, это касается сков, что и для этапа проектирование — строительство.

вновь создаваемых транспортных сооружений. Значение Так как на этапе эксплуатации число участников кон риска тем выше, чем больше случаев ремонта существую- тракта увеличивается по сравнению с этапами проектных щей инфраструктуры (например, приведение в соответ- работ и строительства, то возрастают финансовые риски.

ствие с  нормами автомагистрали, существующих дорог, Они возникают по  вине оператора, акционеров, постав платные инженерные сооружения, общественный транс- щиков, покупателей.

порт и  т. д.). Особенно это касается объектов нового Риски, связанные с  финансовой частью контрак строительства, которые конкурируют с уже существую- та, и, в  особенности, риски обмена и  процентной ставки щими на  бесплатных условиях объектами инфраструк- тем выше, чем больше сроки выполнения контракта и воз туры или если пользование ими требует незначительных мещения капиталов. Кроме того, дивиденды, предназначен средств. ные для  иностранных акционеров, требуется оплачивать Принятие ошибочных решений без  должного мар- в  твердой валюте, из-за  чего растет риск обмена. Что  ка кетингового исследования на первоначальном этапе раз- сается риска, связанного с  инфляционной индексацией, работки проекта, могут привести к  банкротству всего контрактов на закупку, эксплуатацию и продажу проектов, проекта, независимо от  уровня спроса. Гибкость спроса то  его количественное значение определяется в  момент и  предложения является определяющим фактором, учет сделки и  ежегодно пересматривается. Риск, связанный которого при анализе рынка является довольно сложным с  индексацией приводит к  более значительному росту за процессом. Ошибочные оценки могут касаться как перво- трат, чем доходов (так называемый «эффект ножниц»).


Г. Косвенные риски, связанные с внешними факто начального уровня спроса (срока «достижения рабочего рами режима») так и уровня роста денежных потоков на сред несрочный и долгосрочный периоды. Эти риски возникают за  счет деятельности самих Некоторые типы проектов, в частности, в области во- участников проекта и  имеют как  финансовый источник доснабжения, не имеют проблем со сбытом своей продук- образования расходов местных бюджетов, так и коммер ции, но зато могут чутко реагировать на цену продаж и её ческий. Это является очень важным фактором для  част приемлемость для населения. В этом случае риск чистого ных партнёров, так как  отражается на  исполнении ими объёма небольшой, а риск доходов значителен. задач, связанных с коммунальным обслуживанием, а так в.3. Прямые непредвиденные риски снижения до- же органами.

ходов связаны с уровнем спроса и с гибкостью цен. Сами Г.1. Риски форс-мажорных обстоятельств. К  ним доходы без  увеличения эксплуатационных затрат могут относятся: природные катастрофы, политические собы оказаться недостаточными. Это может быть вызвано раз- тия (например, эмбарго на поставки сырья, отказ на раз личными причинами, в  том числе результатами работы решение приезда иностранных специалистов и т. д.).

Г.2. макроэкономические риски. Связаны с падени оператора, его квалификацией;

нерегулярностью обслу живания;

забастовками;

техническими неполадками;

ем курса валют и их влияние на рентабельность проектов, полным или частичным непоступлением субсидий;

отсут- энергетический кризис, экономический кризис, который ствием требуемых поставок в  соответствии с  условиями выражается в понижении жизненного уровня населения.

концессионного контракта (поставки горючего для  те- Макроэкономические риски могут возникать также плостанций, поступление воды для  устройства водохра- из-за недооценки внешних обстоятельств (отсутствие ре нилища и  др.);

неоплатой клиентом или  пользователем гионального рынка) или появления новых законодатель предоставляемых услуг (для  проектов, связанных с  теп- но-правовых норм.

Г.3. Фискально-монетарные риски. Возникают ло-, водо- и энергохозяйством) и др.

в.4. Риск повышения эксплуатационных затрат при  несоблюдении законов и  действующих правовых Некоторые факторы вызвать повышение эксплуата- норм. Законодательная среда должна пониматься в  ши ционных затрат. К ним относятся: управленческие риски роком смысле и, в  частности, включать: коммерческое (качество менеджмента ниже, чем  было предусмотрено право;

банковское право;

налоговое законодательство;

за проектом);

упущения или  недооценка одной из  статей кон об охране окружающей среды;

специфические законы расходов;

повышение цен на сырьё, материалы и оборудо- в  отношении секторов деятельности проекта;

судебные вание;

климатические обстоятельства;

недооценка затрат процедуры, (например, статьи, связанные с  решением на  содержание, ремонт и  модернизацию оборудования;

спорных вопросов, наличие или отсутствие возможности увеличение субъектов права пользования инфраструк- обращения в международный суд).

турными объектами, профинансированных участниками Экологические риски и их экономическая оценка концессии без  компенсаций вложенных затрат;

повыше А. Воздействие предприятий на состояние окружа ние требования властей к  безопасности и  качеству об ющей среды служивания потребителей);

привлечение подрядчиков к эксплуатационным работам, не имеющих опыта практи- В  условиях нарастания экологического кризиса эко ческой работы. логизация общественного развития как  комплекс мер РАСЭ-XV Рис.6.2. Модель взаимодействия предприятия и окружающей среды по  обеспечению экологической безопасности стано- транспортные средства, землеройная и дорожная техника, вится объективной закономерностью. Промышленные которые выбрасывают значительный объем загрязнений предприятия относятся к  числу субъектов предприни- в воду, воздух и почву.

мательской деятельности, от  которых зависит уровень Виды загрязнений от  деятельности промышленных экологической безопасности, рациональность использо- предприятий классифицируются по двум группам:

вания природных ресурсов, а  также благосостояние ны- • материальные загрязнения — запыление атмосфе нешних и будущих поколений. ры, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жид Происходящие в  последнее время изменения в  де- кие и твердые химические соединения и элементы;

ятельности предприятий вызваны ухудшением экологи- • энергетические загрязнения — теплота, шум, вибра ческой ситуации, ужесточением законодательства и норм ция, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизиру экологической ответственности, давлением конкуренции. ющее излучение.

Большинство предприятий рассматривает эту про- Модель взаимодействия предприятия с окружающей блему не как  риск или  дополнительное бремя, связан- средой можно представить в следующем виде (рис.6.2).

ное с  повышенными природоохранными издержками Деятельность промышленных предприятий оказыва или  угрозой закрытия бизнеса, но и  как  шанс выхода ет влияние на все компоненты природы (воздух, воду, по на новые рынки. чву, растительный и животный мир и т. д.) Атмосферные Под  экологическими рисками понимаются угрозы, загрязнения ускоряют разрушение строительных матери которые могут возникать вследствие недооценки роли алов, металлических, резиновых и других изделий, а также и значения экологических факторов в деятельности пред- увеличивают скорость коррозионного разрушения обору приятия, а также угрозы, вызываемые неопределенностью дования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения последствий принимаемых решений. окружающей среды наносят здоровью населения.

Экологические риски как  категория предпринима- Наибольший экологический ущерб наносят ава тельской деятельности определяются с помощью данных рийные ситуации, к  которым относятся промышленные о вероятностях наступления неблагоприятных событий взрывы и пожары, залповые выбросы и сбросы загрязня и  последствиях реализации этих событий, соответству- ющих веществ в  результате поломки оборудования, тре ющих величинам экологического ущерба. Неблагоприят- щин и разрывов коммуникаций.

ные события могут возникнуть из-за сбоев в технологии Для  оценки воздействия предприятий на  окружаю производства, при авариях, катастрофах и других чрез- щую среду экологических рисков целесообразно состав вычайных ситуациях и, как  правило, приводят к  на- лять экологический баланс.

несению ущерба окружающей среде, связанного с  ее Экологический баланс представляет собой инстру загрязнением. мент, посредством которого фиксируются воздействия Под  загрязнением окружающей среды понимается предприятия на окружающую среду.

поступление в  эту среду любых твердых, жидких, газоо- Экологический баланс включает: баланс «затраты бразных веществ, микроорганизмов и  энергии, оказыва- выпуск», баланс процессов, баланс продукции (рис.6.3).

ющих отрицательной воздействие на  здоровье человека, Баланс «затраты-выпуск» предназначен для  анали флору, фауну и экологические системы в целом. за, с  одной стороны, всех материальных и  энергетиче Загрязнение является в  определенном смысле нор- ских ресурсов (входные потоки), а с другой — продукции мальным результатом работы любого предприятия, и  выбросов предприятия (выходные потоки). Процессы, ориентированного на получение прибыли. Достигая соб- происходящие внутри предприятия при  этом не  учиты ственных преимуществ, предприятия очень часто не при- ваются. Этот баланс отражает трансформацию поступаю нимают во внимание проблемы, создаваемые их бизнесом щих на предприятие сырья, материалов и энергии в другие для других. формы — продукцию, отходы, выбросы. На  основании Источники выбросов можно классифицировать этого баланса входные и выходные потоки сопоставляют на  стационарные и  мобильные. Стационарными источ- ся друг с другом.

никами являются промышленные и энергетические объ- Поскольку при формировании баланса «затраты-вы екты. К  мобильным источникам загрязнений относятся пуск» предприятие рассматривается как «черный ящик», РАСЭ-XV Рис.6.3. Структура экологического баланса предприятия а  материальные и  энергетические трансформационные (6.2) процессы, происходящие на нем, не принимаются во вни мание, то  он должен дополняться балансом процессов. При  положительной склонности к  риску оценка по Баланс процессов позволяет анализировать воздействие лезности будет ниже, чем  суммарная оценка экологиче каждого процесса на окружающую среду. ских рисков:

Для  оценки экологического воздействия произво- (6.3) димой предприятием продукции на  окружающую среду предназначен баланс продукции. При  этом необходимо Такая ситуация возможна в том случае, когда эконо рассматривать общий экологический жизненный цикла мический ущерб от экологических рисков выше, чем пред продукции, так как продукция не только в процессе про- полагаемая величина прибыли.

изводства, но и в процессе использования и утилизации При отрицательной склонности к риску, когда оценка наносит значительный ущерб окружающей среде. полезности выше, чем  суммарная оценка экологических Величина экологического ущерба, оцениваемая в де- рисков, экологический ущерб будет минимальным, а по нежном выражении, называется экономическим ущербом лезность будет выше:

от  загрязнения окружающей природной среды. Поэтому (6.4) для суммарной оценки экологических рисков () предпри нимательской деятельности используется следующее вы- В  условиях рыночной экономики предприятия, ражение: как правило, ставят перед собой такие цели, как достиже ние определенного уровня прибыли или дохода, поэтому (6.1) экологический риск можно рассматривать как  возмож где i — вероятность наступления i-го неблагоприятного ность или  даже опасность отклонения от  желаемого ре события;

зультата.

xi — экономический ущерб от  загрязнения окружающей Таким образом, в качестве возможного уровня эко среды, наносимого i-м событием. логического риска предприятия может быть принят Риск, который определен, как  наступление неблаго- такой его уровень, который не  приведет к  снижению приятного события, сам по себе ни плох, ни хорош. Толь- экономических целей предприятия. Такой риск не  за ко с  введением функции полезности можно установить трагивает экономические интересы предприятия до  тех как он повлиял на достижение экономических целей пред- пор, пока соответствующий ущерб не приведет к потере приятия. прибыли.

Посредством функции полезности u ( (x)) можно Экологический ущерб и  вероятность наступления выразить склонность предприятия к риску. Обычно раз- неблагоприятного события могут иметь как  бесконечно личают нейтральную, положительную и  отрицательную большое, так и  бесконечно малое значение. Независимо склонность к риску. от величины этих параметров (6.1) этот риск для общества В случае нейтральной склонности к риску оценка по- является существенным, если уровень экологического лезности совпадает с  суммарной оценкой экологических ущерба превышает установленные нормативы. С позиции рисков: отдельного предприятия первоочередное значение имеет РАСЭ-XV Рис.6.4. Связи между экологическим, инвестиционным и предпринимательскими рисками предприятия не  столько экологический риск, сколько экономический щие экологический ущерб персоналу предприятия и жи риск и в том числе финансовый. телям близлежащих территорий. Возникающие при этом Если основная цель деятельности предприятия на- пожары, взрывы и  выбросы токсичных газов приводят правлена на получение максимальной прибыли, то недо- к вредным последствиям для окружающей среды в целом стижение ее величины из-за экологических рисков может и могут стать причиной травм и смертельных несчастных рассматриваться, как экономический риск. Если прибыль случаев как  среди работающих на  данном предприятии, превышает заданную величину, то  эту ситуацию можно так и  среди населения близлежащих территорий. В  ка рассматривать как шанс. честве характеристик риска при  этом рассматривается Как было сказано выше инвестиционный риск мож- математическое ожидание числа пораженных людей и ве но определить как  угрозу недостижения поставленных роятность различных степеней поражения.

экономических целей, а его размер оценивается возмож- В  условиях рыночной конкуренции недополучение ными санкциями из-за  превышения принятого уровня прибыли из-за экологических рисков определяется с уче экологического риска. В этом случае экологический риск том спроса на продукцию (рис.6.5).

предприятия рассматривается как угроза каких-либо по- На  рис.6.5 по  горизонтальной оси указан объем терь, связанных со снижением денежных доходов, имиджа производства, по  вертикальной — денежные показате фирмы, здоровья сотрудников и  т. д. Взаимосвязь между ли (доходы и  затраты). Кривая «И» отражает издержки экологическим, инвестиционным и  предприниматель- на  производство продукции без  учета экологического риска, кривая «Иэк» — издержки с учетом экологического ским рисками представлена на рис.6.4.

риска, а кривая «Д» соответствует спросу на продукцию.

Существует две основные ситуации, при  которых у  предприятия возникают экологические риски. Первая, Цель предприятия достигается при объеме производ ства «Q», при котором доход составляет Дпр, а прибыль бу когда появление экологического ущерба и его последствия дет равна П = Дпр — Иф. Недополучение прибыли при этом не определены, вторая, когда экологический ущерб уже на ступил, но его экономические последствия для предприя- определяется соотношением издержек на  производство тия не определены. Если первая ситуация характеризуется без учета экономического риска и фактическими издерж ками: П = Иф — Ипр, что соответствует величине эколо наличием как  экологического, так и  экономического ри ска, то  вторая — наличием лишь экономического риска. гического риска.

Первой ситуации соответствует потенциальный экологи- Платные разрешения на  выбросы дают предпри ческий ущерб, второй — фактический. ятиям право на  загрязнение окружающую среду в  соот Определяя экологические риски, необходимо иметь ветствии с установленной нормой. Из-за введения платы в  виду, что  данное предприятие может нанести ущерб за  выбросы выгоды, получаемые экологически вредным и  другим предприятиям, которые в  свою очередь также предприятием, снижаются.

должны реагировать на  возникновение неблагоприят- Действие платных разрешений на  выбросы мож ных для них ситуаций или событий. Пока реакция других но проанализировать с  помощью упрощенной эконо предприятий неизвестна, размер ущерба от  экологиче- мической модели. Предприятия, имеющие разрешения ского риска нельзя определить. Поэтому общий размер на выбросы могут анализировать затраты на очистку про экологического ущерба должен определяться с  учетом изводимых ими выбросов и затраты на ущерб окружаю возможных санкций, предъявляемых другими предпри- щей среды. Маржинальные затраты на очистку выбросов ятиями. (MAC, marginal abatment cost) определяют ту сумму допол Кроме этого необходимо учитывать экологические нительных расходов, которые требуются на очистку каж риски, возникающие при аварийных ситуациях и нанося- дой новой единичной порции выбросов. Маржинальные РАСЭ-XV и  применять противорисковые мероприятия, на правленные на снижение экологических рисков.

Затраты на  противорисковые мероприятия могут изменяться в  широких пределах. Поэтому одинаковый экологический эффект может быть до стигнут при весьма различных затратах, что влияет на выбор наиболее экономных вариантов меропри ятий, предотвращающих загрязнения окружающей среды.

Однако в  большинстве случаев затраты обыч но возрастают экспоненциально при  линейном увеличении степени очистки. Поэтому небольшое сокращение уровня загрязнения можно достигнуть с  помощью относительно недорогих мероприятий.

Дальнейшее  же сокращение загрязнений требует все более сложных и  дорогостоящих мер, а  полное устранение, по-видимому, недостижимо при любых затратах.

Таким образом, при  изучении экономических показателей конкретных мероприятий по  устране Рис.6.5. Значимость издержек от экологических рисков нию последствий возможных экологических рисков необходимо учитывать влияние совокупности фак затраты на очистку выбросов, приходящиеся на единицу торов, определяющих уровень затрат на противори продукции, снижаются при  увеличении объема выпу- сковые мероприятия и использовать различные способы скаемой продукции. Маржинальные затраты на  ущерб снижения экологических рисков.

окружающей среды от загрязнения (MEC) наоборот уве специфические риски личиваются по  мере увеличения объема выпускаемой продукции. В рамках партнёрства частный оператор подвергает Когда маржинальные затраты на  очистку выбросов ся рискам, присущим любому партнёрству при  взаимо равны маржинальным затратам на ущерб от загрязнения, действии с государственным (муниципальным) сектором.

то затраты на ликвидацию ущерба полностью покрывают- Их  называют специфическими рисками, которые воз ся платой за выбросы (точка «С» на рис.6.6). никают по  причине: экспроприации, национализации, В  этом случае общая стоимость всех разрешений конфискации, эмбарго;

изменения правительственных на выбросы в ситуации рыночного равновесия будет со- приоритетов, появление законов с  обратным действием ответствовать «Р» (рис.6.6). по применению институционального контекста;

непрохо Внесение платы за выбросы не освобождает предпри- димости банковских платежей или  неконвертируемости ятие от выполнения мероприятий по охране окружающей доходов. полученных по проекту.

среды. Экономический ущерб от  выбросов в  пределах К данному риску добавляется так называемый:

А. Расширенный политический риск, который вклю установленных норм включается в себестоимость продук ции и соответственно в его цену. чает в  себя несоблюдение государственными (муници Если количество выбросов превышает уста новленную норму, то  предприятию предъявля ются штрафные санкции, поэтому имеет смысл вкладывать инвестиции в очистные технологии, поскольку, как  правило, затраты на  них ниже чем штрафные санкции.

Размер экологических рисков предприятий определяет цену риска как  часть рискованного объекта собственности, находящейся в зоне дей ствия этих предприятий. Например, продавец недвижимости может потерять часть ее стоимо сти из-за  экологических рисков, поскольку по купатели не пожелают ее приобретать в данном районе за  предложенную цену, учитывающую экологические риски.



Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.