авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 17 | 18 || 20 | 21 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 19 ] --

в  себя всестороннее изучение маркетинговой, научно • вероятность получения инвестиций;

технической, технологической, социологической ситуа • управляемость процессом инвестирования, степень ции, среды его функционирования как источников риска, свободы распоряжения инвестициями. анализа внешних и внутренних факторов риска, постро В  условиях, неблагоприятных для  инвестирования, ение и анализ сценариев развития событий при действии целесообразно формировать пулы или клубы инвесторов. тех или  иных факторов риска, определение показателей Данная схема финансирования реализация инвести- оценки уровня риска, а также в установлении механизмов ционного проекта более привлекательна для  инвестора. и моделей взаимосвязи показателей и факторов риска.

Управление риском опирается на результаты его оцен Более того, проект может быть реализован как в  рамках дочернего предприятия, так и в рамках консорциума (вре- ки. Объектом оценки и  управления риском являются менное объединение инвесторов, инициаторов и  испол- стратегические решения предприятия, стратегический нителей инвестиционного проекта). план и совокупность проектов, детализирующих его.

Оперативные меры, связанные с  реализацией ин- Практическое использование рекомендаций позво вестиционной политики, следует дополнить стратеги- ляет:

ческими действиями на  перспективу, к  числу которых, 1) выявить потенциально возможные ситуации, свя безусловно, относится подготовка специалистов в  этой занные с  неблагоприятным развитием событий, резуль области. татом которых может быть недостижение поставленных Требования, предъявляемые к менеджерам сегодня: целей;

• глубокое знание предметной области и способность 2) получать характеристики возможного ущерба, свя понять суть любой разработки мирового класса;

занного с нежелательным развитием событий;

• умение быть экспертом (умение грамотно ставить 3) заблаговременно при подготовке решений плани задачу перед экспертами и понимать их заключения);

ровать и при необходимости осуществлять меры по сни • фундаментальная подготовка, обеспечивающая до- жению уровня риска до приемлемого;

статочно широкую эрудицию и  способность в  короткое 4)  учитывать при  принятии решений расходы, свя время освоить новое направление;

занные с  предварительной оценкой и  управлением ри • знание основ современного менеджмента, экономи- ском.

РАСЭ-XV Часть VII Строительная деятельность создает условия для  устой чивого развития экономики страны. В  процессе экс ФинансЫ и Кредит плуатации недвижимости реализуется потенциал ее в недвижимости капитализации, заложенный в  проекте и  материализуе мый в процессе строительства. В то же время финансовый инструментарий эксплуатационной стадии управления недвижимостью является лишь частью финансовой си 7.1. Финансирование стемы управления недвижимостью, которая по определе недвижимости нию должна быть адекватна, как  эксплуатационной, так и инвестиционно-строительной деятельности в сфере не в строительной сФере движимости.

Функциональные особенности финансов в  сфере Особенности строительной и эксплуатационной дея недвижимости тельности в сфере недвижимости определяются:

Недвижимость — это объект экономического обо- 1)  спецификой строительной продукции, ее капи рота, выполняющий множество функций. Исторически талоемкостью, характером локализации в  пространстве недвижимость рассматривалась только как  фактор про- и уникальностью, длительным циклом ее создания, мно изводства, а не как финансовый ресурс, финансовое обя- жественностью участников, наличием в каждом конкрет зательство или  объект инвестиций. В  этом смысле она ном случае проекта, сметы с соответствующим составом характеризовалась лишь потребительской ценностью. Со- и  структурой ресурсов, динамическим характером стои временные представления рассматривают функциональ- мостных характеристик ресурсов под воздействием фак ную способность недвижимости быть товаром особого тора времени и др.

рода, объектом или  способом обеспечения инвестиций, 2)  условиями труда, связанными с  необходимостью финансовым ресурсом, предметом потребления, факто- учета влияния климата, времени года, места выполнения ром (средством) производства и др. работ (внутри здания или снаружи) и др.;

Таким образом, недвижимость является товаром, 3)  характером использования техники и  инвента причем как потребительским товаром длительного поль- ря, зависимостью от  этажности строительства, уровня зования, так и  товаром финансового характера. Кро- унификации и  местоположения объектов недвижимости ме того, ей присуща двойственная природа как  вещи и и др.;

как объекта права. Вследствие этого, под рынком недви- 4)  спецификой материально-технического обеспече жимости часто понимается рынок оборота прав на недви- ния, его динамическим характером и адаптивными свой жимость, а не недвижимости как таковой. ствами в  связи с  различной удаленностью строящегося Отметим, что  недвижимость, будучи объектом воз- объекта от производителей строительных материалов, де действия финансовой системы, не является финансовым талей и конструкций, финансовых центров и др.

ресурсом в  чистом виде, реализуя лишь потенциальную Наибольшие трудности в  подготовке и  реализации возможность поступления денег или  возникновения строительства объекта связаны с  длительностью сроков финансовых обязательств. Недвижимость не  приводит реализации всех работ и одновременным изменением ус к возникновению действительного и неотъемлемого пра- ловий внутренней и внешней среды. В масштабе до года ва на получение, к примеру, денежных средств или ценных и  более, в  течении которого осуществляется строитель бумаг. В то же время, функционирование сферы недвижи- ство, происходят как  положительные, так и  отрицатель мости невозможно без использования финансов во всем ные тенденции развития (рис.7.2).

их функциональном многообразии. На  рынок поступают новые виды материалов В первую очередь отметим, что сфера недвижимости и  техники, которые в  большей степени соответству обеспечивает расширенное воспроизводство. Для  этого ют современным проектным решениям строительства в оборот вовлекаются как государственные, так и финан- (энергоэффективность, экологичность), архитектурные сы коммерческих предприятий и  частные инвестиции. концепции городов и поселений требуют пересмотра па При  этом источником их  образования являются финан- раметров создаваемых объектов недвижимости (переход совые ресурсы государства, частного бизнеса, домашних от многоэтажного строительства на малоэтажное и т. д.), хозяйств и  международных фондов. Особенности фи- с  течением времени изменяются характеристики инфра нансов в сфере недвижимости определяются характером структуры (увеличивается загруженность подъездных инвестиционно-строительной и эксплуатационной видов и  близлежащих дорог, парковочных территорий), исчер деятельности. Именно они определяют специфический пываются мощности инженерных сетей (тепло, электри характер возникновения и оборота финансов. чество, водоснабжение и канализация) и др.

В  курсе экономических дисциплин строительство Все это, в  конечном счете, обуславливает особые требования к  реализации распределительной, воспроиз характеризуется как  отдельная самостоятельная сфе водственной и  контрольной функций финансов в  сфере ра деятельности, предназначенная для  ввода в  действие новых, а  также реконструкции, расширения, ремонта недвижимости. Это связано с изменениями:

и  технического перевооружения действующих объектов 1) цен на финансовые ресурсы инвестиционно-стро производственного и  непроизводственного назначения. ительной и эксплуатационной деятельности;

РАСЭ-XV Рис.7.1. Функции финансов (часть 1) РАСЭ-XV Рис.7.12. Функции финансов (часть 2) РАСЭ-XV конструкций в процессе реали зации строительного проекта по желанию заказчика;

3)  переход на  другие виды строительных ресурсов, как  вследствие их  морального старения, снятия их с  произ водства, так и в результате удо рожания;

4) развитие инфраструкту ры и  инженерных коммуника ций из-за  достижения предела их мощности;

5)  внедрение современных энергоэффективных, экологич ных и  интеллектуальных зда ний;

6) временное поддержание строительной и эксплуатацион ной деятельности в связи с воз никновением различных, в том числе форс-мажорных обстоя Рис.7.2. Положительные и отрицательные тенденции в процессе создания недвижимости тельств и многое другое.

Обратим внимание, что  учитывая свойства финан 2)  рыночной конъюнктуры, влияющей на  выручку сов, участники сферы недвижимости не приобретают сра от инвестиционно-строительной и эксплуатационной де- зу, единовременно все строительные материалы, технику, ятельности в большую или меньшую сторону;

инвентарь и др., необходимые для реализации всего про 3) величины запасов и резервов предприятий сферы екта недвижимости. В  процессе строительства и  эксплу недвижимости с необходимостью выделения финансовых атации на  протяжении длительного периода происходит средств на поддержание резервов;

поэтапное приобретение строительных ресурсов в  со 4)  систем и  фондов оплаты труда, отвечающих не- ответствии с их  наличием, потребностями, оперативной обходимости привлечения специалистов с  необходимой корректировкой их вида и состава. Таким образом, объем квалификацией;

финансовых ресурсов в каждый момент времени приво 5) величины непредвиденных статей затрат по проек- дится в соответствие с графиками поставок. Следователь там недвижимости и другим финансовым условиям. но, цена финансовых ресурсов в  различные периоды Финансы и их  функции позволяют обеспечивать является величиной, динамично изменяющейся.

Распределительная функция финансов реализуется устойчивое развитие недвижимости, поддерживая режим эффективного использования экономических ресурсов1 участниками сферы недвижимости при  распределении (рис.7.3). выручки и ее использовании на:

В  процессе реализации проектов недвижимости 1) выполнение финансовых обязательств, в т. ч. воз и  ее последующей эксплуатации с  помощью распредели- врат кредита и выплат процентов по нему;

тельной функции финансов обеспечивается первичное 2) оплату труда строительных рабочих и администра распределение и  эффективное перераспределение эконо- тивно-управлен-ческого персонала;

мических ресурсов по мере возникновения такой необхо- 3) приобретение основных фондов;

димости. 4)  осуществление отчислений на  страхование и  ре Реализация распределительной функции финансов зервирование;

помимо механизма, рассмотренного в  предшествующем 5) обязательные платежи государству, саморегулиру разделе, осуществляется путем мобилизации и использо- емым (СРО) и страховым организациям.

С  помощью воспроизводственной функции финан вания финансовых ресурсов на:

1)  приобретение дополнительных строительных ма- сов осуществляется создание и  развитие объектов не териалов из-за ошибок в расчетах или их порчи и вынуж- движимости, позволяющих поддерживать и  расширять денного перерасхода;

масштабы деятельности в  сфере недвижимости. Созда 2)  замещение строительных материалов, деталей, ние недвижимости может осуществляться как за  счет Экономическими ресурсами строительного предприятия являются земельные ресурсы для застройки, сырье и материалы, трудовые ресурсы, производственные и  административные здания, строительная техника, рабочее оборудование, информационные ресурсы в  виде нормативных документов для осуществления строительства (технические регламенты, СНиПы, сметные нормы и другие методические документы), денежные средства и др.

РАСЭ-XV Рис.7.3. Функции финансов в обеспечении развития недвижимости собственной прибыли предприятий, так и  посредством кризиса в середине 2008 года, но и строительных ресурсов.

привлечения кредитов банков, средств инвестиционных Также могут по различным причинам затягиваться сроки компаний и  фондов, эмиссии ценных бумаг (акции, об- строительства. Как следствие, увеличивается потребность лигации), государственных ресурсов. Для  строительной в финансовых ресурсах. В этом случае весь спектр мето и  эксплуатационной деятельности из-за  высокой капи- дов финансового менеджмента должен быть направлен талоемкости объектов недвижимости характерно при- на  поиск источников привлечения дополнительных фи влечение капитала из  внешних источников. Чаще всего нансовых ресурсов.

используются долевые средства и  банковские кредиты. Возможным способом решения проблемы является Практически любой застройщик перед началом реализа- размещение облигационного займа. По  критерию вели ции проекта недвижимости изыскивает кредитные ресур- чины процентных выплат он рассматривается, как более сы, без  которых финансирование строительства объекта предпочтительный вариант дополнительного привлече невозможно.

ния финансовых ресурсов по  сравнению с  банковской В процессе реализации проекта недвижимости может ссудой или  средствами инвестиционных фондов. Так происходить удорожание не только банковских кредитов, же могут быть изменены условия использования ранее как это, к примеру, наблюдалось в период экономического привлеченного финансового ресурса. Имеющийся бан РАСЭ-XV ковский кредит при невозможности его погашения по до- расходов и  доходов, ведется управленческий, бухгалтер говоренности с банком целесообразно перенести на более ский и  налоговый учет и  др. Финансовая деятельность поздний срок с  помощью процедуры рефинансирования анализируется и контролируется с помощью методов ко кредита. эффициентного анализа, абсолютных и  относительных Вместе с тем, необходимо учитывать, что активы (ре- показателей и других видов расчетно-аналитического ин сурсы) в  денежной форме не  являются абсолютно пред- струментария.

почтительными в отношении активов (ресурсов) в форме Таким образом, реализация основных функций фи запасов строительных материалов, изделий, конструк- нансов в  сфере недвижимости позволяет эффективно ций и других ресурсов, необходимых для текущего и бу- воспроизводить и развивать процессы создания и эксплу дущего строительства. Денежным средствам, в  отличие атации недвижимости, реализовывать и  контролировать от  запасов строительных материалов, характерны про- осуществление проектов недвижимости, как основы раз цессы обесценивания в  результате инфляции. Поэтому вития национальной экономики.

актуальным вопросом в управлении процессом создания и эксплуатации недвижимости является поиск эффектив ного воспроизводственного баланса, структуры активов, сочетание их  денежной и  материально-вещественной 7.2. ФинансовЫй механизм формы. При  условии наличия временно свободных фи управления недвижимостьЮ нансовых ресурсов у  участников сферы недвижимости, они могут направляться либо в  реконструкцию и  капи понятие, структура и виды финансового механизма тальный ремонт имеющихся объектов недвижимости с целью существенного улучшения их эксплуатационных Реализация целей и  задач финансовой политики характеристик, либо в  новые инвестиционные проекты, осуществляется с  помощью применения различных либо в расширение строительного производства или мо- способов организации финансовых отношений на цен дернизацию эксплуатационной деятельности, пополнение трализованном и  децентрализованном уровнях, кото основных и оборотных фондов, либо вкладываться в цен- рые в совокупности определяют содержание механизма ные бумаги и депозиты банков. реализации функций, достижения целей и  задач фи С  помощью контрольной функции финансов в  сфе- нансов. Поскольку мы рассматриваем финансы в сфере недвижимости, то под финансовым механизмом следует ре недвижимости происходит обеспечение целевого ис понимать совокупность финансовых методов и инстру пользования ресурсов инвестиционно-строительной ментов, используемых субъектами финансовых отно и  эксплуатационной деятельности. Выраженные в  стои шений, выступающих в  различных организационных мостной форме ресурсы поддаются измерению на любой формах, в целях обеспечения расширенного воспроизвод стадии реализации проекта недвижимости и  использу ства недвижимости.

ются для  определения графика последующих расчетов, необходимых денежных средств, масштабов и  периодов Формы организации финансовых отношений эко их  привлечения. Привлеченные и  заемные финансовые номических субъектов очень важны. Так, отношения ресурсы контролируются на  всех этапах их  использо- государственных и  муниципальных органов между со вания. В  результате определяется возможность выплат бой и  хозяйственными субъектами в  основном строят сумм кредита и  процентов банку, выполнения иных фи- ся на  нормативной основе и  регулируются Бюджетным, нансовых обязательств, одновременно поддерживается Налоговым, Гражданским, Земельным, Трудовым, Жи необходимый уровень прибыли. С помощью контрольной лищным, Градостроительным и  др. кодексами, а  также функции финансов корректируются периоды реализации федеральными и  региональными законами, Указами, проектов недвижимости, в течение которых возникает не- Постановлениями, Распоряжениями и  финансовыми до обходимость привлечения заемных средств. говорами. Отношения хозяйственных субъектов регу Контроль позволяет оценить, насколько эффективно лируются финансовыми договорами. Организационные в проекте недвижимости используются собственные и за- формы финансовых отношений, складывающиеся между емные средства, какие траты требуют оптимизации, а так- подразделениями хозяйственных субъектов, зависят от же выявить пути устранения перерасхода и  нецелевого их  организационно-правовой формы и  организацион использования ресурсов. ной структуры управления. Последние являются предме Для реализации контрольной функции целесообраз- том изучения теории управления. В предметной области но использование методов проектного управления с фор- финансов рассматриваются лишь особенности оборота мированием точных графиков поставки и использования финансовых ресурсов основных видов субъектов хозяй строительных ресурсов. Наиболее полное информацион- ствования.

ное обеспечение проекта недвижимости является залогом Финансовый механизм (рис.7.4) включает совокуп эффективности реализации контрольных функций фи- ность:

нансов в специфических условиях сферы недвижимости. 1) финансовых рынков;

Контроль общехозяйственных процессов в сфере не- 2)  субъектов финансовых отношений: финансовые движимости обеспечивается также, как в других отраслях институты и хозяйствующие субъекты;

и  сферах деятельности. Отслеживаются все источники 3) финансовых методов;

РАСЭ-XV 4) финансовых инструментов;

5)  подсистем правового, нор мативного, информационного, ма териально-технического, кадрового, инфраструктурного обеспечения.

Основные элементы финансо вого механизма, а  именно финансо вые инструменты, финансовые рынки и институты достаточно подробно рас смотрены. Тем не  менее, оборот фи нансовых инструментов в  финансовом механизме имеет ряд специфических особенностей, требующих уточнения.

Финансовые инструменты, будучи договорной формой оборота финансо вых активов и  обязательств, по  эконо мической сути являющихся рычагами и  стимулами (рис.7.5), позволяют ре гулировать интенсивность процессов оборота финансовых ресурсов в  опе ративном режиме времени путем ис пользования различных способов их образования и использования.

Содержание способов образования и использования финансовых ресурсов представлено на рис.7.6.

Мобилизация финансовых ре сурсов осуществляется, в  первую оче Рис.7.4. Структура финансового механизма редь, путем накопления. Имея в  виду, что  этот процесс может быть гораздо более длительным, нежели необходимо для  достижения целей развития, ис пользуются заемные и  привлеченные средства, позволяя ресурсно напол нить деятельность по развитию недви жимости.

Распределение финансовых ресур сов независимо от  масштаба деятель ности и  отраслевой принадлежности предполагает:

во-первых, установление пре дельных значений расходов (лими тирование) по  направлениям, видам и субъектам деятельности, в некоторых случаях используются методы норми рования затрат;

во-вторых, субсидирование в  де нежной или натуральной форме за счет бюджетных средств, а  также средств специальных фондов.

Расходование собственных, при влеченных и  заемных средств про изводится на  основе использования платежно-расчетного и  зачетного инструментария. Имея в  виду дина мичность процессов современного раз вития, деятельность хозяйствующих Рис.7.5. Характеристика финансовых инструментов субъектов требует корректировки, РАСЭ-XV Рис.7.6. Способы образования и использования финансовых ресурсов адаптации к  изменяющимся условиям. Это объективно спонсирование и  др. Категория методов является очень предопределяет растущую роль финансового маневри- динамичной и  изменяется в  соответствии с  практикой рования, включающего оперативное перераспределение их  использования, расширением состава и  видоизмене финансовых ресурсов между подразделениями, проекта- нием содержания. Финансовые методы действуют в двух ми и  видами ресурсов, используемых субъектом хозяй- направлениях, с одной стороны управляя движением фи ствования. Финансовое маневрирование осуществляется нансовых ресурсов, с  другой регулируя финансовые от путем ресурсного замещения, расширения или  сужения ношения, позволяя соизмерять затраты с  результатами ресурсной базы, а  также с  помощью таких финансовых и обеспечивать эффективное использование финансовых методов, как депонирование временно высвободившихся ресурсов.

средств, их конвертация в ценные бумаги различной сте- Финансовые методы чрезвычайно разнообразны пени ликвидности и др. по своему содержанию. Они используются на всех стадиях Финансовые активы и  обязательства в  финансо- общественного производства, охватывая также все этапы вом механизме выступают в  форме финансовых рычагов жизненного цикла недвижимости. Финансовое планиро и стимулов. Они охватывают такие экономические кате- вание и  прогнозирование реализует один из  основных гории, как прибыль, убытки, доход, ставки налогов и пла- принципов развития — принцип целеполагания. Неко тежей, амортизационные отчисления, процентные ставки, торые подходы сводят финансовое планирование к фор дивиденды, арендную плату, котировки валютных курсов мированию бюджетов всех уровней хозяйствования. Это и  др. Порядок образования, величина и  динамика этих не  вполне отвечает методологической основе планиро рычагов предопределяют уровень деловой активности. вания, предусматривающей расширительную трактовку От  них зависят обобщающие параметры уровня и  дина- структуры финансового плана и системы его показателей.

мики развития национальной экономики в целом и всех Они охватывают не только основные характеристики фи его подсистем. Отражая взаимодействие сторон финан- нансовых потоков в абсолютном выражении, но и систему сового договора, финансовый рычаг (финансовый актив) показателей финансовой устойчивости функционирова и  стимул (финансовое обязательство), составляют суть ния общественного хозяйства и его составляющих. Кроме финансового инструмента. В  хозяйственной практике того, современные трактовки учитывают систему показа он и реализует финансовые методы, как способы воздей- телей финансовой безопасности, как  одной из  основных ствия финансовых отношений на процессы производства, составляющих экономической безопасности устойчивого распределения, обмена, потребления и  развития недви- развития.

жимости (рис.7.7). В  последнее время в  практике хозяйствования из К  финансовым методам отнесем: финансовое пла- меняется и  дополняется содержание некоторых финан нирование и  прогнозирование, бюджетирование, са- совых методов, появляются новые финансовые методы.

мофинансирование, налогообложение, страхование, Так, конвертация денежных средств расширяет сферу инвестирование, конвертацию, реструктуризацию, применения, распространяясь на  действие финансовых РАСЭ-XV инструментов. Ускорение хозяйствен ных оборотов актуализирует проблему конвертации (обмена) ценных бумаг, обязательств, долгов, рождая такой но вый финансовый инструмент, как своп.

Рост объемов долгосрочного кредито вания в  условиях конъюнктурных из менений, приводящих к  расхождению запланированных с  фактическими параметрами деятельности, приводит к необходимости использования такого финансового метода, как  реструктури зация задолженностей.

В  процессе реструктуризации мо жет изменяться порядок и график пла тежей, а в  ряде случаев производится частичное списание задолженностей.

Такие методы, как  спонсирование, финансовый лизинг и  др. призваны компенсировать недостаток средств в  бюджетах различного уровня и  спо собствовать ускоренному продвиже нию и  реализации проектов развития недвижимости.

По  форме воздействия финансо вые методы управления условно под разделяются на два типа:

конкретно-адресные распоряже- Рис.7.7. Финансовые методы ния и приказы. В некоторых классифи кациях их обозначают, как административные;

ные премиальные системы, как собственному персоналу, экономические — общие нормы и правила (меры мо- так и  структурным подразделением, дочерним компани тивации, штрафные санкции, ставки взаимозачетов и др.). ям и  сторонам хозяйственных договоров. Использует В ряде классификаций их называют нормативными. ся система поощрения участников реализации проекта Содержание методов представлено на рисунке 7.8. недвижимости. С  помощью перераспределения чистой В  качестве конкретно-адресных методов в  сфе- прибыли, образования специальных фондов оказывается ре недвижимости используются лимиты расходования стимулирующее воздействие на ту или иную сторону де строительных материалов, затрат на  оплату труда и  др., ятельности.

различные нормативы стоимостных показателей. Пери- Использование финансовых инструментов, реали одичность пересмотра адресных методов устанавлива- зация финансовых методов, невозможно без реализации ется по  мере необходимости. Но в  период их  действия функций обеспечения. Кратко раскроем содержание обе конкретно-адресные методы имеют силу обязательного спечения функционирования финансового механизма.

исполнения и  позволяют административно-управленче- Оно включает:

1.  Правовое обеспечение функционирования финан скому персоналу реализовывать на  практике свои реше ния. Финансовые процессы требуют строгого контроля сового механизма, охватывающее законодательные акты, за их исполнением. Отдельные конкретно-адресные мето- постановления, приказы, лицензии, циркулярные письма ды могут устанавливаться государством. Это, например, и другие правовые документы компетентных органов вла меры, предусмотренные системой налогообложения, по- сти федерального, субфедерального и  местных уровней.

рядок ведения бухгалтерского учета и др. Все внутренние К правовому обеспечению относятся также уставы хозяй распоряжения предприятия в этой области жестко привя- ствующих субъектов.

2.  Нормативное обеспечение, как  совокупность ин заны к требованию действующих законов.

Система саморегулирования в  строительстве также струкций, нормативов, норм, тарифных ставок, мето определена законом, включая порядок участия в  СРО, дических указаний и  разъяснений и  т. п., в  том числе осуществление взносов и платежей. Более подробно о де- издаваемых соответствующими министерствами и ведом ятельности СРО представлено в учебнике «Организация, ствами.

3.  Материально-техническое обеспечение. К  нему планирование и управление в строительстве.

Нормативные методы финансового регулирования предъявляются особые требования в  связи с  развитием призваны управлять коммерческой активностью хозяй- финансового рынка. Речь идет не  только об  оснащении ствующего субъекта. Для этого устанавливаются различ- хозяйствующих субъектов оргтехникой и  обеспечении РАСЭ-XV Рис.7.8. Методы финансового регулирования вхождения в  коммуникационные сети, но и  средствах нансовом состоянии предприятий-поставщиков;

данные защиты финансовой информации. Развитие и  распро- о  состоянии рынка товаров и  услуг и  покупательского странение информационных технологий, позволяющих спроса и т. п.

ускорить платежно-расчетные операции, упростить про- Использование той или иной финансовой информа цедуры заимствований, залога, реструктуризации, вен- ции зависит от поставленных целей. Внутренние каналы чурного финансирования, спонсирования, взаимозачетов распространения финансовой информации характеризу и  многое другое, одновременно требует иного качества ются установлением обратной связи, обильными инфор кадрового обеспечения, не только владеющего финансовы- мационными потоками, которые могут принимать форму ми знаниями и информационными технологиями, но ори- директивных указаний.

ентирующегося в  правовом пространстве, способного Финансовый механизм включает множество взаи к быстрой адаптации и обучению. мосвязанных между собой элементов, соответствующих 4. Информационное обеспечение. Оно состоит из раз- огромному разнообразию финансовых отношений. С це ного рода экономической, научно-технической, коммер- лью их  упорядочения, структурирования, приведения ческой, финансовой и  прочей информации, по  существу в  определенную систему финансовый механизм класси отражающей все аспекты функционирования финансово- фицируют по различным признакам.

В зависимости от доминирующего в обществе типа го механизма.

производственных отношений в  хозяйственной практи К финансовой информации относятся сведения о фи нансовой устойчивости и платежеспособности партнеров ке различают финансовые механизмы трех видов: цен и  конкурентов, о  ценах, курсах, дивидендах, процентах трализованный, свойственный планово-директивному на товарном, фондовом и валютном рынках и т. п. хозяйству, рыночный, реализующий либерально-демо В базу финансовой информации входят: данные о ре- кратические принципы хозяйствования, развивающийся, зультатах предпринимательской деятельности;

действу- использующий смешанные принципы и методы.

Учитывая состав сфер и  звеньев финансовой систе ющая законодательная база;

стратегические целевые мы, функционирование которых обеспечивает финан установки и  планируемые показатели;

сведения о  фи РАСЭ-XV совый механизм, он состоит из  финансовых механизмов регулирование воздействия отдельных элементов финан субъектов хозяйствования и  механизмов государствен- сового механизма на  общественное производство и  его ных и муниципальных финансов. конкретные сферы, во-вторых, инициирование ускорения В  состав финансового механизма субъектов хозяй- развития соответствующих отраслей экономики, видов ствования входят: деятельности, добиваясь в  конечном итоге реализации 1)  финансовый механизм коммерческих предпри- целей и задач финансовой политики.

ятий;

Элементы финансового механизма изменяются в за 2)  финансовый механизм некоммерческих предпри- висимости от  условий экономического и  социального ятий;

развития национальной экономики, ее отраслей и сфер. В 3) финансовый механизм индивидуальных предпри- то же время независимо от вида финансового механизма нимателей. состав и структура его основных элементов остаются еди Финансовый механизм государственных и  муници- ными, что и придает финансовому механизму целостный пальных финансов включает: характер.

1) бюджетный механизм;

Финансовый механизм, увязывающий финансовые 2)  финансовый механизм функционирования госу- инструменты, деятельность финансовых институтов и хо дарственных внебюджетных фондов. зяйствующих субъектов на финансовых рынках, реализу Внутри каждого из  перечисленных видов финансо- ет интересы основных участников сферы недвижимости.

вого механизма используются разнообразные критерии Именно их специфика и предопределяет в конечном счете его дальнейшего деления. Так, например, в  бюджетном особенности финансового механизма, функционирующе механизме, в  зависимости от  экономического содержания го в сфере недвижимости.

разных групп бюджетных отношений, выделяют три типа участники сферы недвижимости механизмов:

1)  мобилизационный, аккумулирующий денежные Поскольку предметом изучения курса «Финансы средства в федеральный, региональные и местные бюдже- и  кредит в  недвижимости» являются финансовые отно ты;

шения, рассмотрим участников сферы недвижимости 2)  расходный, обслуживающий использование бюд- как  стороны финансовых отношений, осуществляющих жетных средств путем их  предоставления юридическим мобилизацию, распределение и  использование финансо и физическим лицам;

вых ресурсов.

3)  распределительный, отвечающий за  межбюджет- В  процессе создания и  развития объектов недви ное распределение и  перераспределение финансовых ре- жимости принимает участие множество субъектов сурсов. хозяйствования, органов государственной власти, обще В  соответствии с  государственным устройством ственные организации и  др. Среди участников сферы Российской Федерации в финансовом механизме выделя- недвижимости выделим основных с точки зрения форми ют три вида финансовых механизмов: Российской Феде- рования финансового механизма создания, эксплуатации рации, субъектов РФ, органов местного самоуправления. и развития недвижимости (рис.7.9).

Государство в  форме государственных и  муници Такое деление обусловлено компетенцией органов государственной власти и органов местного самоуправле- пальных органов, согласующих и  экспертных организа ния в области регулирования финансовых отношений, ре- ций выступает прежде всего как  регулятор финансовых гламентируемой Конституцией РФ, Бюджетным кодексом отношений, законодатель градостроительных и  эксплуа РФ (БК РФ) и Налоговым кодексом РФ (НК РФ). тационных норм и  стандартов, согласующая инстанция, По воздействию на общественное производство в со- а  также как  крупнейший собственник и  распорядитель ставе финансового механизма выделяют следующие типы: земельных ресурсов и имущественных комплексов (ком 1) механизм мобилизации, распределения и расходо- мунальной, транспортной, энергетической, социальной вания финансовых ресурсов;

инфраструктуры). Реализуя свои функции в  обществен 2) механизм финансового регулирования обществен- ном производстве, как  сторона финансовых отношений ного производства;

государство может являться: инвестором (соинвестором) 3)  механизм финансового стимулирования обще- застройки, заказчиком работ, гарантом, руководителем ственного производства. проекта (к  примеру, Национального проекта «Жилье»

Финансовые механизмы различной направленности и др.), участником взаиморасчетов и др.

реализуют свои цели с помощью множества способов об- Функцию руководителя проекта со всеми присущими разования и использования финансовых ресурсов, таких финансовыми методами и инструментами государство ре как маневрирование, накопление, взаимозачет и др. ализует через уполномоченные органы — Министерства, В  составе каждого из  перечисленных механизмов Агентства, Фонды. Они выступают не  только как  распо используются различные источники формирования, ме- рядители бюджетных средств — инвесторы, но и как ор тоды мобилизации и распределения, методы их распреде- ганизаторы процессов инвестиционно-строительной ления, принципы организации финансово-хозяйственной деятельности, создавая в своем составе службы заказчика.

деятельности и  построения финансовых отношений. На  всех этапах развития национальной экономики Учитывая эти особенности, осуществляется, во-первых, государству присуща функция гаранта складывающихся РАСЭ-XV Рис.7.9. Основные участники сферы недвижимости финансовых отношений. Государственные гарантии в ос- ет в двух лицах и как инвестор, финансирующий процесс новном обслуживают проекты, реализуемые в социально создания недвижимости, и как  потребитель (пользова значимых и общественно необходимых сферах. тель) объекта недвижимости. Кроме указанной имеет В  финансовом механизме управления недвижи- ся еще  одна финансовая особенность государственного мостью важна функция государства, как  мобилизатора строительного заказа — возможность соинвестирования, и  распределителя бюджетных средств в  сферу недвижи- т. е. участия различных инвесторов в реализации ГСЗ.

мости. Такое распределение осуществляется через систе- На рынке ГСЗ инвесторы выступают в роли самосто му налогообложения и обязательных платежей в бюджет, ятельных субъектов и могут выполнять двоякие функции.

а также через систему размещения государственного стро- Во-первых, они могут выступать совместно с органами го ительного заказа (ГСЗ). Его финансовой особенностью сударственного регулирования, используя принцип ком является совмещение функций инвестора с  функциями бинирования инвестиций, направляемых на конкретный потребителя ГСЗ. Государство в данном случае выступа- государственный заказ. Существует практика использо РАСЭ-XV вания комбинированных инвестиций, причем доля ГСЗ, следнем случае используется финансовый инструмент реализуемых на такой базе, может варьироваться в зави- аренды.

симости от стратегии развития региона. Например, доля Рыночная стоимость права аренды зависит от место совмещенных инвестиций в  Санкт-Петербурге относи- расположения земельного участка, наличия транспортной тельно невелика — около 10 % от общего объема инвести- и  инженерной инфраструктуры, степени его готовности ций, а в Удмуртии она приближается к 90 %. для застройки. Она также определяется характером прав Во-вторых, инвесторы могут выступать заказчиками арендатора, сроком их  действия, имеющимися обреме по отношению к строительным организациям, непосред- нениями права аренды, а  также целевым назначением ственно инвестируя производство строительных работ земельного участка и  зависит от  ожидаемых значений по конкретному госзаказу. В этом случае функции инве- продолжительности и  вероятности получения дохода стора совмещаются с  функциями потребителя государ- от реализации права аренды объекта за определенный пе ственного строительного заказа. Рис.7.10 иллюстрирует риод времени.

связи, которые возникают на рынке ГСЗ вследствие раз- Особенностью реализации арендных отношений личий в  характере участия инвестора в  формировании в недвижимости является то обстоятельство, что рыноч и выполнении государственного заказа на строительную ная стоимость участка со временем изменяется, поэтому продукцию. оценка земли проводится по  состоянию на  конкретную К числу основных субъектов (участников) рынка го- дату. При  изменении целевого назначения участка (раз сударственного строительного заказа на  практике отно- решенного использования) его рыночная стоимость так сятся: же изменяется. Важно отметить, что  использование 1) представители государства, формирующие ГСЗ;

финансовых инструментов, обслуживающих оборот зе 2) строительные предприятия;

мельных ресурсов, осуществляется государством путем 3) организации-инвесторы. организации конкурсов в  форме торгов. Тенденцией на Включение инвесторов в состав основных участников стоящего времени является переход на электронный фор государственного строительного заказа можно рассма- мат их проведения.

Собственники недвижимости являются ключевой тривать как  специфическую характеристику ГСЗ. Имен но она отличает госзаказ на  строительную продукцию фигурой на рынке недвижимости. Заметим, что государ от госзаказов других видов. С этой точки зрения, ГСЗ есть ство РФ по-прежнему является крупнейшим собствен особый вид государственных закупок, который сохраняет ником, обладая самыми большими по  объему в  мире все черты, свойственные процессу госзакупок, но разви- земельными ресурсами и имущественными комплексами.

вает и дополняет их на основе развития взаимодействия В то же время на рынке недвижимости появились не толь между строительными предприятиями и инвесторами. ко частные владельцы земли, но и собственники локаль Кроме указанных особенностей участия государ- ных инфраструктурных объектов, а также объектов жилой ства в  финансовом механизме сферы недвижимости су- и доходной недвижимости. По типу субъекта собственно ществует финансовая специфика оборота земли. Будучи сти правообладатели (титулодержатели) подразделяются крупнейшим землевладельцем и  осуществляя функции на юридические и физические лица. Значение физических возмездного предоставления пригодного для  создания лиц в  сфере жилой недвижимости и  землевладения воз и  последующей эксплуатации недвижимости земельного растает по  мере развития рыночных отношений в  наци участка, государство может выступать прямым продав- ональной экономике страны. Особенностью российского цом земельных ресурсов, а также их арендодателем. В по- рынка недвижимости является появление девелоперских компаний, осуществляющих не только ин теграционные функции на  этапе создания строительной продукции, но и иницииру ющих, финансирующих строительство, а в  последствии и  управляющих объектами построенной недвижимости. С  точки зре ния качества финансовых ресурсов, ис пользуемых девелоперскими компаниями, они могут быть собственными, заемными и привлеченными.

Роль девелоперских компаний россий ского (комплексного) типа в  финансовом механизме управления недвижимостью за ключается в том, что они выполняют весь комплекс финансового обеспечения стро ительства и  последующей эксплуатации объекта недвижимости. Таким образом, финансовые функции девелоперов пред Рис.7.10. Связи между субъектами рынка ГСЗ ставляют собой обеспечение расширен РАСЭ-XV ного воспроизводства недвижимости на  всех этапах ее для  России достаточно распространена ситуация, когда жизненного цикла. Более подробно о деятельности деве- банки входят в проект на условиях инвестирования через лоперских компаний рассмотрено в учебнике «Экономика дочерние компании и напрямую участвуют в совместных и управление недвижимости». предприятиях, финансово-промышленных группах, реа В  целом, собственники, обладая определенными лизующих проекты недвижимости;

б) пенсионные фонды. На западе они являются круп правами на  тот или  иной объект недвижимости, могут предложить его на продажу, заложить, внести в качестве ным источником финансирования операций с  недви взноса в  уставный фонд или  управлять им с  целью воз- жимостью. Они могут заниматься, как  краткосрочным врата и приумножения вложенных средств. В случае при- строительным кредитованием, так и  долгосрочным ипо обретения у собственника права на недвижимость на тех течным финансированием, используя обычно фикси или иных условиях, например, с определенным графиком рованные ставки кредитования. В  российской практике платежей, хозяйственный субъект становится сначала ин- пенсионные фонды только начинают полноценно уча вестором, а в последствии — титулодержателем. В случае ствовать в финансовом механизме сферы недвижимости;

в)  инвестиционные управляющие фондами недвижи аренды — арендатором. Если  же предусмотрена аренда мости. Паевые инвестиционные фонды становятся все с правом выкупа, то арендатор после выкупа становится собственником недвижимости. более важным механизмом привлечения капитала для фи В последнее время активно развивается долевая (пае- нансирования проектов в  сфере недвижимости. Они вая) собственность на объекты недвижимости. Они могут объединяют капиталы многих инвесторов, как  правило, принадлежать Паевым инвестиционным фондам (ПИ- частных, в целях финансирования строительства с после Фам). В результате управления объектами недвижимости дующей продажей или эксплуатации различных видов не и получения доходов от ее эксплуатации ПИФы выплачи- движимости. Паевые инвестиционные фонды создаются вают пайщикам дивиденды. и функционируют с использованием профессионального Собственники недвижимости, реализуя функции за- управления, так называемых управляющих компаний;

г) участники рынка ценных бумаг — это профессио стройщика, могут единолично инвестировать создание недвижимости. Но чаще всего они прибегают к кредитам нальные организации, работающие на  рынке облигаций банка или методам соинвестирования на долевых началах. и ценных бумаг. Они осуществляют подготовку необходи После ввода недвижимости в  эксплуатацию собствен- мого комплекта документов для  выпуска (эмиссии) цен ник может использовать объект для  собственных нужд ных бумаг, проводят регистрацию выпуска и организуют или сдавать его в аренду. Весь финансовый инструмента- его размещение.

Участники строительства и  эксплуатации не рий, в основе которого лежит материальное обеспечение движимости представляют собой различные коммер в форме недвижимости, используется собственником не зависимо от  его вида, организационно-правовой формы ческие и  общественные организации. Их  основные и страновой принадлежности. функции в  сфере недвижимости заключаются в  инте Права и обязанности титулодержателя регулируются грации инвестиционно-строительной деятельности, Гражданским, Градостроительным, Жилищным, Налого- разработке проектной документации, выполнении стро вым кодексами и другими законодательными актами фе- ительно-монтажных работ, управлении недвижимостью, деральной и региональной подведомственности. экспертизе, страховании, консультационной поддержке, Инвесторы, в  том числе хозяйственные субъекты контроле качества, выполнении других работ. Участники или  финансовые институты (в  форме банков, инвести- строительства и  эксплуатации недвижимости, как  пра ционных фондов, финансовых компаний и  др.), являют- вило, являются получателями и  плательщиками денеж ся владельцами финансовых ресурсов, обращающихся ных средств, могут выступать заемщиками, дольщиками, в сфере недвижимости, выступая в качестве кредиторов, а также участниками рынка ценных бумаг и др.

гарантов, дольщиков, управляющих финансовыми ресур- Одной из  современных тенденций развития ин сами, участников рынка ценных бумаг и др. вестиционно-строительной деятельности и  деятель Главная их  функция в  финансовом механизме со- ности по  управлению недвижимостью являются консультанты, оказывающие консультационные услуги стоит в  организации финансирования, реализации всех этапов проекта недвижимости. Указанные участники на  различных стадиях реализации инвестиционно-стро производят расчет эффективности реализации проек- ительного проектов. Консультационные услуги могут ока та, предварительно оценивая статьи всех расходов и  по- зывать, как  юридические, так и  физические лица. Среди ступлений в  денежном выражении. Для  осуществления основных консультантов сферы недвижимости выделим финансирования может привлекаться ссудный капитал играющих важную роль в  функционировании финансо банков или других финансовых институтов. Для каждого вого механизма:

1)  консультант по  девелопменту. Подобного рода финансового инструмента используются присущие ему методы обоснования. услуги появляются на  развитых рынках недвижимости.

Среди основных инвесторов отметим: Их  деятельность направлена на  оптимизацию организа а) коммерческие банки. Финансовые ресурсы коммер- ционно-экономических и финансовых процессов реализа ческих банков являются основным источником как  кра- ции проекта недвижимости на всех этапах его жизненного ткосрочных, так и  среднесрочных кредитов. Однако цикла. Консультантами по  девелопменту, как  правило, РАСЭ-XV становятся опытные девелоперы, реализовавшие не один ся консультант-эколог. Его наличие не  только ускоряет проект, успешно работающие с  государственными ор- получение разрешений на  строительство, обеспечивает ганами в  получении разрешительной документации, поддержку общественности, но и существенно расширяет с  инвесторами в  привлечении финансовых ресурсов, и, круг инвесторов, особенно физических лиц;

6)  консультант по  ландшафтному дизайну. Основ как правило, состоящие в каких-либо ассоциациях и объ единениях профессиональных девелоперов. К  подобного ной задачей данного консультанта является сопровожде рода услугам рекомендуется прибегать компаниям, начи- ние проекта посредством консультирования архитекторов нающим деятельность в сфере недвижимости с тем, чтобы и  проектировщиков в  вопросах благоустройства и  озе получить недостающие практические знания и  наладить ленения территории. Исходя из  имеющихся условий необходимые связи и контакты, особенно с финансовыми развиваемого участка — рельефа, состава почвы и расти институтами. Практика показывает, что именно недоста- тельности, — при содействии консультанта формируется ток опыта в  финансовой сфере приводит к  отрицатель- внешний вид объекта с  целью придания ему индивиду ным последствиям управления недвижимостью;

альности. Извлечь максимум эффекта в  экономической 2)  консультант по  маркетингу. Его основной за- и эстетической форме — вот главная задача консультан дачей является создание такой концепции объекта не- тов этого типа;

7)  консультант по  землеустройству. Этот участник движимости, которая после ее воплощения в  жизнь будет в  максимальной степени востребована рынком. сферы недвижимости привлекается к проектам развития Концепция, с  одной стороны, является предваритель- земельных участков (лэнд-девелопмент), а  также к  мас ным бизнес-планом, а с  другой стороны, представляет штабным проектам девелопмента зданий. Консультанты собой техническое задание архитекторам и проектиров- по  землеустройству занимаются распределением типов щикам. Консультант по  маркетингу следит за  процес- землепользования на  объектах согласно пожеланиям за сами, происходящими на  рынке, ведет маркетинговые казчика в целях максимального использования потенциа исследования и на этой основе оценивает перспективное ла участка и создают наиболее эффективную планировку преимущество вложений, снижая риски потери или не- землепользования смежных участков, обеспечивая не дополучения прибыли;

обходимую плотность застройки и  инфраструктуру. Его 3)  консультант по  архитектуре (архитекторы). главная задача заключается в максимально быстрой и эф Работая во  взаимодействии с  консультантами по  мар- фективной капитализации земельных ресурсов, как осно кетингу, инженерным системам и  экологии, становится вополагающей части недвижимости;

8)  консультант по  финансам. Задача финансового основным идеологом архитектурно-градостроительной концепции. Архитектурно-градостроительная концеп- консультанта — защита интересов собственника (титу ция является зримым образом будущего здания (зданий лодержателя) в  сфере финансов. В  его компетенции вы и сооружений определенной территории) и ложится в ос- работка схем хозяйственных сделок, минимизирующих нову последующей работы архитекторов и  проектиров- финансовые потери и  оптимизирующих налоговые пла щиков, разрабатывающих всю проектную документацию тежи. Финансовый консультант стремится сократить для  будущего объекта. Их  деятельность позволяет избе- до предельно возможного уровня возможные бюджетные жать дополнительных затрат на ликвидацию неизбежных и хозяйственные расходы, а также максимально снизить в отсутствии концепции ошибок. Наличие в проекте из- цену заемных финансовых ресурсов.


вестных консультантов по маркетингу и архитектуре по- Помимо консультантов в  сфере недвижимости ос вышает доверие инвестиционной среды и  способствует новную роль играют следующие участники:

1. Управляющие недвижимостью. Суть их деятельно привлечению финансовых ресурсов по  минимальной цене;

сти в  осуществлении административно-правового, орга 4) консультант по инженерным системам. Ведает во- низационно-экономического и  финансового управления просами инженерной подготовки территории будущего объектом, включающего в  себя сдачу в  аренду или  реа объекта, а также решением задач инженерного обеспече- лизацию площадей, организацию всего юридического ния объекта и  его оснащения необходимыми инженер- и  финансового документооборота, а  также техническую ными системами. Его участие в  проекте оптимизирует эксплуатацию здания (обеспечение работы всех систем, затраты финансовых ресурсов по соответствующей статье охрана, уборка). При  этом часто техническая эксплуата расходов;

ция осуществляется через привлечение специализирован 5)  консультант по  экологии. Координирует рабо- ной эксплуатирующей организации.

ту по проекту в вопросах экологии, которым в развитых Управляющие компании осуществляют свою деятель странах уделяется все большее внимание. Это заставляет ность с целью повышения эффективности процессов раз собственников (титулодержателей) проводить масштаб- вития объектов недвижимости. В финансовом механизме ную работу по экологическому обоснованию, включая ин- они активно используют такие финансовые инструменты, женерно-экологические изыскания, оценку воздействия как займы, аренду, эмиссионные механизмы и пр.

объекта недвижимости на  окружающую среду, разра- Управляющие компании взаимодействуют со  мно ботку мероприятий по охране окружающей среды, в том жеством финансовых институтов, реализуя все функции, числе с  защитой результатов на  публичных слушаниях присущие финансам и отвечая за их эффективность перед по  проекту. Организатором всей этой работы становит- собственником объекта недвижимости.

РАСЭ-XV 2.  Риэлторы (брокеры по  операциям с  недвижимо- и  обслуживание инженерных систем здания, их  охра стью и  агенты по  аренде). Основные операции риэлто- ну, уборку объектов и  прилегающих территорий и  т. д.

ра: организация сделок купли-продажи объектов;

поиск Как  правило, основной задачей этих компаний является и  привлечение арендаторов на  объект недвижимости. администрирование и  поддержание всех систем жизне По сути, риэлторская деятельность выражается в согласо- обеспечения здания в  исправном состоянии (электро вании интересов покупателя и продавца на рынке недви- снабжение, отопление, водоснабжение, канализация, жимости. При  этом, он даже может выступать гарантом кондиционирование, вентиляция, пожарная сигнали сделки. В отличие от обычного посредника риэлтор ока- зация, пожаротушение, системы безопасности и  т. д.).

зывает целый комплекс организационных и финансовых Для  этого компании используют разнообразные финан услуг, отстаивая по мере необходимости интересы обеих совые инструменты и  взаимодействуют с  различными сторон, проверяя у  них наличие документов, необходи- финансовыми институтами, являясь заемщиками, пору мых для совершения и регистрации сделки, согласовывая чителями, плательщиками и  получателями финансовых график и  порядок взаиморасчетов, организуя процесс ресурсов, эмитентами ценных бумаг и др.

7.  Технические и  юридические эксперты и  компании.

самой регистрации и  совершения расчетов. В  случае не хватки финансовых ресурсов риэлторы могут выступать Технические и  юридические эксперты и  компании игра как финансовые консультанты. Выполнение риэлторских ют важную роль в процессе принятия решения о приоб функций могут принимать на себя консультанты по мар- ретении готового к  эксплуатации или  незавершенного кетингу и  управляющие недвижимостью, так как  они объекта недвижимости. Технический эксперт проводит владеют информацией об  объекте, состоянии рынка не- детальную экспертизу состояния строительных элемен движимости, финансовых рынков и др. тов, конструкций здания и  инженерных систем, а  также 3.  Строительные подрядчики. Строительные компа- получает информацию об инженерных ограничениях раз нии выполняют строительно-монтажные работы. Резуль- виваемой территории (окружающая застройка, геология, татом их деятельности являются выполненные и сданные наличие необходимых мощностей внешних инженерных заказчику строительные работы. Строительные подряд- сетей, наличие сервитутов охраняемых объектов на  раз чики делятся на  генеральных подрядчиков и  субподряд- виваемой территории). Юридический эксперт проводит чиков. Генподрядчики являются координаторами всего детальную экспертизу всех правоустанавливающих до процесса строительства, включая взаиморасчеты с  суб- кументов: свидетельства о  собственности, кадастрового подрядчиками, выполняющими отдельные виды работ. плана, всех существующих и  возможных в  будущем об Подрядчики могут осуществлять работы по  предоплате, ременений объекта, оснований для возникновения права с авансовым платежом и расчетами по окончании работ. собственности у  продавца и  т. д. Экспертиза позволяет Они могут кредитоваться, быть своего рода кредитора- инвестору понять, с чем ему придется столкнуться в про ми в случае расчетов за выполненные работы, выступать цессе приобретения и последующего развития приобрета дольщиками строящегося объекта и др. емого объекта. Указанные участники помимо получения 4. Поставщики строительных материалов. Их роль оплаты за оказанные услуги могут становиться долевыми аналогична строительным подрядчиком. Результатом инвесторами, в ряде случаев поручителями и участника их деятельности является выполнение договоров постав- ми рынка ценных бумаг.

8.  Технический заказчик (заказчик-застройщик).

ки. Поставка может осуществляться по предоплате, с ча стичной оплатой (авансированием), с  оплатой по  факту Участник сферы недвижимости, присущий исключитель поставок. Также как подрядчики, поставщики могут кре- но российским условиям хозяйствования. Его название дитоваться, выступать поручителями, дольщиками и др. связано с  советским периодом строительной отрасли.

5. Оценщики и аудиторы. Задачей оценщика являет- Существующая в настоящее время нормативная докумен ся определение рыночной стоимости того или иного объ- тация в сфере строительства не претерпела значительных екта недвижимости, а в  ряде случаев и  бизнеса в  целом. изменений с советских времен, поэтому все также подраз Оценочная стоимость является справочной величиной умевает наличие технического заказчика.

и  служит неким ориентиром для  всех участников рынка Согласно перечню видов деятельности по  стро недвижимости при  формировании цены сделок, а  также ительству зданий и  сооружений, разработанному является абсолютно необходимой при  получении креди- Госстроем России, выполнение функций заказчика — за тов в финансово-кредитных учреждениях. От результата стройщика включает виды деятельности, представлен оценки зависит сумма и условия кредита. Аудиторы при- ные на рис.7.11.

влекаются для  проведения аудиторских проверок фи- В  финансовом механизме заказчик-застройщик вы нансовой и бухгалтерской отчетности участников рынка полняет ряд функций: организует и  осуществляет взаи недвижимости, а  также для  консультаций в  области на- морасчеты, контролирует целевое расходование средств, логообложения, подготовки отчетов и  рекомендаций может выступать поручителем, в ряде случаев заемщиком по  оформлению необходимых первичных документов, и др.

9.  Инжиниринговые организации: проектный, произ оценки эффективности финансовой деятельности.

6.  Эксплуатирующие компании. Оказывают спектр водственный, технологический, финансово-стоимост ной и  комплексный инжиниринг. Инжиниринг (от  англ.

услуг, связанных с  текущим обслуживанием объекта не движимости, осуществляя техническую эксплуатацию engineering, — изобретательность, знания) — одна РАСЭ-XV Рис.7.11. Виды деятельности заказчика — застройщика из  форм повышения эффективности бизнеса, суть кото- занности по  проверке всех правоустанавливающих до рой состоит в  предоставлении услуг исследовательского, кументов на  объект недвижимости. Они удостоверяют проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, права собственников на имущество и гарантируют поку производственного характера, включая подготовку ТЭО, пателям и  арендаторам юридическую чистоту собствен выработку рекомендаций в  области организации про- ности, подтверждая, что  она не  находится под  залогом, изводства, управления и  финансирования, а  также ре- не  облагается какими-либо неучтенными налогами, сер ализации продукции. Инжиниринговые услуги могут витутами и что на нее нет удержания или ареста и иных оказываться как традиционными проектными, так и спе- ограничений на право пользования. Титульные компании циализированными инжиниринговыми компаниями, обеспечивают защиту от возможных будущих исков в от способными оказывать услуги в  различных предметных ношении собственности, которую они страхуют. Таким областях, включая финансовую сферу, и привлекать к вы- образом, без  них нормализация финансовых отношений полнению и финансированию работ необходимых хозяй- на рынке недвижимости в современных условиях не пред ственных субъектов. ставляется возможной.


10. Страховые компании, титульные компании, в) Компании-гаранты (компании-поручители) и га компании-гаранты, гарантийные агентства. Услугами рантийные агентства. Данные компании за определен данных компаний пользуются в  основном девелоперы, ную плату предоставляют гарантию (поручительство), инвесторы, строительные подрядчики, управляющие по  которому организация-гарант совместно с  основ компании для страхования возможных рисков. ным должником (обычно подрядчиком) гарантирует а)  Страховые компании. Участники процесса раз- точное исполнение условий договора девелоперу. К ус вития объектов недвижимости используют следующие лугам данных организаций прибегают строительные основные услуги страховых компаний: имущественное подрядчики, от  которых девелопер обычно требует страхование, страхование бизнеса (финансовых рисков), гарантий исполнения. Подобные же гарантии исполне страхование строительно-монтажных работ. Страхование ния может потребовать и  инвестор от  девелопера. Ча подразумевает приобретение страхового полиса на опре- сто предоставление подобных услуг принимают на себя деленную сумму покрытия. Страховые компании, имею- коммерческие банки.

11. Рекламные и PR-агентства, разработчики лого щие значительные свободные средства, также занимаются типов и  др. Благодаря рекламе, информация о  проекте кредитованием крупных проектов, особенно в  условиях развитого рынка, а также в случае реализации междуна- и / или объекте недвижимости доводится до потенциаль родных девелоперских проектов. ных пользователей, формируя представление о  проекте б)  Титульные компании впервые появились в  США. (девелопере), выделяя его среди конкурентов и  обеспе Эти компании занимаются так называемым титульным чивая интерес инвесторов и участников рынка недвижи страхованием. К их  услугам прибегают инвесторы и  де- мости.

12. Средства массовой информации. Существенную велоперы, решившие приобрести крупные объекты не движимости, а также риэлторы, осуществляющие сделки роль на рынке коммерческой недвижимости играют сред купли-продажи. Титульные компании берут на себя обя- ства массовой информации (СМИ), как профильные, так РАСЭ-XV и  относящиеся к  категории бизнес-изданий. Они взаи- Специфика финансового механизма с  точки зрения модействуют с участниками рынка, освещая те или иные состава и структуры субъектов хозяйствования заключа события в  сфере недвижимости (реализацию наиболее ется в их высокой адаптивности к конкретным условиям значимых проектов, проведение крупных сделок, реорга- реализации проектов недвижимости. Так, в ряде регионов низацию или  банкротство компаний, изменение право- девелоперский способ организации инвестиционно-стро вой среды и т. п.), анализируя и систематизируя основные ительной и управленческой деятельности в сфере недви рыночные тенденции. СМИ делятся на печатные (газеты, жимости пока только развивается и  титулодержателями журналы), электронные (телевидение, радио, Интернет- объектов являются, к  примеру, градообразующие пред ресурсы) и  специальные (агентства экономической ин- приятия или  инвестиционно-строительные компании.

формации). В ряде крупных городов (Москва, Санкт-Петербург и др.) В сфере недвижимости в настоящее время возраста- девелоперы самостоятельно реализуют функции заказчи ет роль общественных организаций, как  саморегулируе- ка-застройщика. Применительно к сфере финансов важно мых, так и объединений потребителей продукции и услуг понять, что финансовым центром реализации и управле сферы недвижимости. Также в  связи с  расширением ис- ния проектом недвижимости должен стать интегратор ин пользования конкурсных механизмов, обслуживающих вестиционно-строительной деятельности и деятельности воспроизводственную и распределительную функции фи- по управлению недвижимости. Его функции могут выпол нансов в сфере недвижимости, возникают специализиро- нять строительные холдинги, финансово-промышленные ванные организаторы торгов и конкурсов. В целом состав группы, девелоперские компании, иногда банк или паевой и  структура участников сферы недвижимости должны инвестиционный фонд.

изменяться в зависимости от динамики основных рыноч- Для полноценного понимания необходимых измене ных условий расширенного воспроизводства и  устойчи- ний в составе и структуре участников сферы недвижимо вого развития национальной экономики, ее сфер, рынка сти уточним и систематизируем функции недвижимости недвижимости и его перспектив. в финансовом механизме.

Подводя итог рассмотрению состава и  структуры Функции недвижимости в финансовом механизме участников рынка недвижимости с точки зрения их функ циональной нагрузки в финансовом механизме, предста- В финансовой системе значение недвижимости опре вим принципиальную схему их взаимодействия с учетом деляется ее способностью быть: товаром и  предметом российской специфики рынка недвижимости (рис.7.12). потребления особого рода, объектом инвестиций, фи Стрелками на  рисунке показано движение финансовых нансовым активом и  др. В  соответствии с  различными ресурсов. задачами финансирования, присущими фазам жизненно Как следует из рисунка, центральное место занимают го цикла, недвижимость выполняет различные функции основные участники финансовых отношений, обслужива- в финансовом механизме (рис.7.13).

ющие процесс создания и развития недвижимости и яв- Так, в фазе подготовки проекта недвижимости в ус ляющиеся заемщиками, поручителями, распорядителями, ловиях проведения прединвестиционного исследования дольщиками финансовых ресурсов. В  составе основных и получения исходно-разрешительной документации не принято выделять следующих участников: движимости свойственны следующие финансовые функ ции — залогового и  эмиссионного обеспечения, а  также 1) органы власти;

объекта инвестирования (№ 1-2). Возможность реализа 2) девелоперов;

3) заказчиков-застройщиков;

ции объекта недвижимости в  любой стадии готовности 4) подрядчиков. снижает финансовые риски невозврата заемных и  при Такая структура характерна для  осуществления влеченных финансовых ресурсов. Функция залога и эмис инвестиционно-строительных проектов недвижимости сионного обеспечения присуща объекту недвижимости крупными девелоперскими компаниями, реализующи- на  всем протяжении жизненного цикла вплоть до  фазы ми их по  принципу замкнутого цикла. Разумеется, ри- ликвидации. В  любой момент титулодержатель объекта сунок имеет долю условности. В  нем не  представлены недвижимости может его оформить в  залог для  получе разнообразные консультанты, участвующие в  процес- ния кредита под различные собственные цели или предъ сах создания и  управления недвижимостью, информа- явить подписчикам на  облигации, акции, паи в  качестве ционные органы, освещающие проекты недвижимости обеспечения.

Функция объекта инвестирования возникает также и  создающие определенный информационный фон, са морегулируемые организации, замещающие ряд функ- в  самом начале процесса разработки и  реализации про ций государственного управления. Последние все екта и  означает его нацеленность на  освоение инвести в  большей степени становятся полноценными участни- ций и  получение дохода инвестором. Инвестиционная ками сферы недвижимости. Наконец, огромное значение функциональная нагрузка существует абсолютно на всех имеют организации — вузы, колледжи, центры повыше- фазах жизненного цикла объекта недвижимости. Инве ния квалификации и др. Они по сути своей деятельности стирование востребовано и в  фазе эксплуатации недви обслуживают функционирование всех участников рын- жимости для  ее реконструкции, ремонта, переоснастки ка недвижимости, обеспечивая их высококвалифициро- и  осуществления других мероприятий, обеспечивающих ванными кадрами. повышение коммерческой эффективности использования РАСЭ-XV Рис.7.12. Субъекты финансового механизма сферы недвижимости РАСЭ-XV Рис.7.13. Роль строительной продукции в финансовой системе РАСЭ-XV недвижимости. При  ликвидации объекта он также мо- но не ликвидируется полностью. Это связано с достаточ жет быть объектом инвестирования, если за этим следует но большими относительными затратам и  трудностями улучшение земельного ресурса, возведение нового объек- нахождения источников погашения расходов на ликвида та и получение прибыли. В противном случае реализуется цию объектов недвижимости.

только функция статьи расходов. Основные закономерности процесса управления На  стадии строительства к  обозначенным двум недвижимостью и  его финансовой составляющей пре функциям добавляется функция статьи расходов в  ча- допределяются содержанием фаз жизненного цикла не сти оплаты строительных работ, включая материалы, из- движимости или  ее воспроизводственными этапами.

делия и  конструкции, земельные участки, эксплуатацию Их  суть сводится к: новому строительству, реконструк строительной техники, выплаты зарплаты и т. д. В после- ции, модернизации, капитальному ремонту, текущему дующем, на  стадиях эксплуатации и  ремонта, расходы ремонту, обслуживанию и ликвидации объекта недвижи продолжают существовать по-прежнему и связаны с теку- мости. То есть воспроизводство недвижимости — это не щим содержанием объекта недвижимости. При этом, не- прерывный процесс ее возобновления и предотвращения завершенный объект уже может быть источником дохода, преждевременного износа.

к примеру, при заключении договора бронирования пло- При  рассмотрении финансового механизма в  сфе щадей или их  частичной переуступки. Незавершенный ре недвижимости с  точки зрения реализации функций объект может также служить видом взноса в совместную финансов, а  именно воспроизводственной, распредели деятельность. тельной и  контрольной, целесообразно выделить спосо В  отношении базы налогообложения следует от- бы образования и  использования финансовых ресурсов:

метить, что на  стадии строительства, когда объект еще мобилизация ресурсов, их распределение и расходование, не имеет законченного физического выражения и не про- учет и контроль, маневрирование и взаимозачет, списание шел государственную регистрацию, налог на  имущество и накопление и др. Их роль и значение различны в зависи не взимается. мости от этапов жизненного цикла и форм воспроизвод На  стадии эксплуатации, ремонта, реконструкции, ства объекта недвижимости.

объект недвижимости приобретает дополнительно ряд Например, новое строительство, предполагающее функций (№ 6-7). Во-первых, объект становится полно- полное возмещение физического и  морального износов ценным источником дохода. Инвестиции начинают оку- ветхих фондов, актуализирует такие формы финансовых паться и  приносить доход в  результате коммерческой отношений, которые в  максимальной степени обеспечи эксплуатации недвижимости. Заметим, что  инвестиции вают необходимый и достаточный уровень финансирова ния экономически эффективного, экологически безопасного также могли быть осуществлены при приобретении уже и социально востребованного строительного процесса. До готового объекта строительства. В этом случае он будет способен реализовать весь спектр финансовых функций говоры долевого участия фиксируют финансовые отноше и  может быть полноценно использован в  финансовом ния, которые обслуживаются одновременно следующими механизме. финансовыми методами: депонирования (сбережения), Во-вторых, в  стадии эксплуатации объект недвижи- инвестирования в форме ипотечного кредитования и без мости представляет собой также довольно распростра- возмездного бюджетного субсидирования. При  этом, ис ненную форму сбережений и  накоплений. В  связи с  тем, пользуются такие финансовые рычаги, как паевые взносы, что  объект недвижимости имеет материальную основу, процентные ставки, финансовые санкции и др. Востребо конкретное функциональное назначение, неразрывно ванным становится и весь арсенал способов образования связан с землей — ресурсом, стоимость которого возрас- и использования финансовых ресурсов. Строительный про тает во времени, стоимость недвижимости в наименьшей цесс организуется в рамках легитимного нормативно-пра степени подвержена колебаниям цен на  рынке. Для  со- вового пространства. Новое строительство, как  правило, хранения и  приумножения капитала, долгосрочные ин- требует взаимодействия со всем спектром представителей вестиции в  наибольшей степени подходят для  вложения финансовой инфраструктуры: банками, инвестиционны в  недвижимость, особенно в  условиях использования ми фондами, биржами, финансовыми компаниями и  др., низких ставок ее налогообложения. Недвижимость так- а также СМИ и общественными организациями. При этом, же в  наименьшей степени подвержена инфляции. Объ- все элементы финансового механизма должны не  только екты имущественных прав, сохраняющие свою стоимость находиться во  взаимном соответствии, но и  изменяться на длительном промежутке времени, как следствие явля- и дополняться в зависимости от стадии строительства, из ются одной из предпочтительных форм взноса в уставный менения условий внешней среды, конъюнктуры рынка, фи капитал при  учреждении нового субъекта хозяйствова- нансового состояния партнеров и др.

ния и в других случаях, когда в качестве взноса в совмест- Совсем иначе формируются элементы финан ную деятельность допускается взнос в виде недвижимого сового механизма эксплуатации недвижимости. Ин имущества. вестиционные методы уступают место страховым На стадии ликвидации (утилизации) объекта недви- и  учетно-контрольным, самофинансированию и  депо жимости уровень расходов возрастает в  связи с  необхо- нированию. Финансовые отношения с  партнерами пре димостью проведения демонтажных работ. В  практике образуются в  финансовые отношения с  арендаторами.

нередки случаи, когда объект выведен из  эксплуатации, Актуализируются такие рычаги и стимулы, как ставки на РАСЭ-XV логов и  платежей, амортизационные отчисления, аренд- ности порядка, форм и  видов взаиморасчетов, штраф ная плата, дивиденды и др. ных санкций за  невыполнение договорных отношений, В  таблице 7.1 показана взаимосвязь форм воспро- взаимных гарантий и др.

изводства в стадии активной эксплуатации с основными Если в  плановой экономике при  невыполнении до элементами финансового механизма. говора предприятием ничего серьезного не происходило, Разумеется, приведенное деление достаточно услов- т. к. государство брало решение всех проблем в  конеч но, но удобно для анализа и необходимо, с одной стороны, ном счете на  себя, то в  условиях рыночной экономики для целей моделирования финансового механизма в кон- невыполнение договора в  результате неудачно сформу кретных условиях, как базовый макет в обобщенном виде, лированного пункта (условия) может привести к возник с другой для целей обучения и понимания характера взаи- новению серьезных финансовых проблем и в  конечном мосвязи элементов финансового механизма. счете к банкротству. Так к примеру, беспочвенны требо Предположим, что меры государственного регулиро- вания хозяйствующих субъектов к  третьим лицам, если вания обеспечивают экологическую безопасность и соци- они не  являются участниками договора, а  всего лишь альную востребованность деятельности по  управлению указаны в его тексте. Выплатив аванс подрядной органи недвижимостью. В  этом случае финансовый механизм зации на  счета третьих лиц, заказчик рискует остаться управления недвижимостью выстраивается с  ориен- без средств. Его иск по требованию возврата средств даже тацией на  обеспечение устойчивого экономически эф- не будет принят судом.

фективного развития, что  возможно лишь при  условии В  реальной российской практике хозяйствующим расширенного воспроизводства недвижимости. Для этого субъектам часто приходится сталкиваться с  допущен финансовый механизм должен отвечать следующим тре- ным в  отношении их  неисполнением финансового обя бованиям: зательства. Например, в  условиях финансового кризиса 1)  быть способным обеспечивать заданную субъек- 2008  г. коммерческие банки неправомерно удерживали том хозяйствования целевую направленность деятель- у  себя средства, перечисляемые по  поручению, нано ности в рамках всех форм и на всех стадиях жизненного ся их  владельцам материальный ущерб. В  таких случаях цикла недвижимости;

предприятия должны использовать нормы Гражданско 2) удерживать проектную ориентацию и абсолютные го кодекса ст.395 «Ответственность за  неисполнение де значения затрат в рамках, соответствующих расчетным нежного обязательства», где указано, что за пользование денежным потокам;

чужими денежными средствами вследствие их  неправо 3) обеспечивать заданное качество нового строитель- мерного удержания, уклонения от их возврата, иной про ства, реконструкции, модернизации, капитального ремон- срочки в их  уплате либо необоснованного получения та, текущего ремонта и обслуживания недвижимости;

или  сбережения за  счет другого лица подлежат уплате 4) соблюдать принцип «симметрии рисков», как эко- проценты на сумму этих средств. Определен также поря номически целесообразного соотношения рисков, док и величина взыскиваемых процентов, равных средне в  первую очередь, между субъектами хозяйствования взвешенной ставке рефинансирования, установленной в пределах их партнерского пула, во вторую, между ожи- Банком России, за период удержания средств.

даемым изменением результата и необходимыми для это- Основные способы обеспечения исполнения обяза го затратами;

тельств, которые, в частности, применяют коммерческие 5)  координировать коммерческие связи, используя банки в  отношении предприятий, содержатся в  ст. контракты и обеспечивая их преемственность по фазам «Способы обеспечения исполнения обязательств».

и этапам воспроизводства недвижимости;

Но  даже, если стороны исполняют взятые обязательства 6) осуществлять финансовое маневрирование в опера- важно, чтобы они носили экономически обоснованный, тивном режиме времени. не  кабальный характер. Представьте себе гипотетически Формирование финансового механизма управления действующий кредитный договор предприятия с банком, недвижимостью, имея в виду его элементную базу должно заключенный на  10  лет в  1997  г. с  предусмотренной ин быть подчинено структуре финансового механизма. фляционной корректировкой основной суммы и со став Ряд рычагов и стимулов, таких как ставки налогов, кой процента за  кредит равной 140 % годовых без  права ставка рефинансирования, акцизы, таможенные пошли- досрочного погашения кредита!

ны, нормы резервирования и  др. являются неотъемле- Базируясь на  рассмотренной функциональной на мой частью государственного регулирования. Поэтому грузке недвижимости в финансовой системе и характере моделируя функции финансового механизма, адекват- элементов финансового механизма по фазам жизненного ного требованиям эффективного управления недвижи- цикла объекта, систематизируем специфические особен мостью на всех фазах ее расширенного воспроизводства, ности финансового механизма в сфере недвижимости.

мы исходим из  необходимости исследования только особенности финансового механизма в  сфере не зависящих от  деятельности хозяйствующего субъекта движимости элементов финансового механизма. В этой связи перво степенную роль играет процесс контрактирования (за- Сфера недвижимости обладает рядом специфиче крепления в  договорах, имеющих юридическую силу) ских черт, которые необходимо учесть в  финансовом условий финансового взаимодействия сторон. В особен- механизме. Он должен соответствовать базовым осо Таблица 7.1.



Pages:     | 1 |   ...   | 17 | 18 || 20 | 21 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.