авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 22 |

«РОССИЙСКАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ XV НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬНОЙ И ЖИЛИщНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРАХ РОССИИ ...»

-- [ Страница 6 ] --

ния (эксплуатации). Многие современные исследователи, например Методология как  система методов и  принципов, П. Г. Грабовый, Ю. Н. Кулаков [20] утверждают, что полу определяющих и  направляющих нашу познавательную чить необходимые человеку блага можно только двумя деятельность вообще, и в  области экономических за способами: либо забирая их у  природы, либо создавая конов в  частности, предполагает применение законов их  собственным трудом — третьего не  дано. Принимая и  принципов материалистической диалектики к  анализу во внимание, что вся история развития человечества — экономических законов с учетом особенностей экономи не что иное, как процесс нарастания и совершенствова ческой деятельности людей. Из учения о всеобщей связи ния трудовой деятельности по созданию благ, правомерно и взаимообусловленности процессов и явлений реальной считать, что  именно сама эта деятельность обусловила действительности вытекает необходимость системного трансформацию понятия «благо» в «экономическое бла подхода к познанию и использованию экономических за го». Следует добавить, что жилье — это дорогостоящая конов. В этой связи, в основу анализа современного рын потребность, требующая значительных средств, которые ка жилой недвижимости, как  системы экономических не  могут быть заработаны за  короткий период. Более отношений, нами положен системный подход, предпо того, неизбежность возникновения и  острота данной лагающий разработку методов исследования сложноорга потребности обуславливаются, как  правило, созданием низованных объектов: многоуровневых, иерархических, человеком собственной семьи и увеличением ее числен самоорганизующихся и саморазвивающихся. ности.

В  целях выявления сущностного содержания эконо Двойственный характер специфики категории «жи мической категории «рынок жилой недвижимости» следует лье» проявляется посредством приобретения в  соб провести анализ специфики и особенностей центральной ственность квартиры или индивидуального жилого дома категории рынка жилой недвижимости — собственно кате и посредством приобретения жилищных услуг на услови гории «жилье». Необходимость такой постановки вопроса ях найма или аренды. При этом недвижимость как товар автором настоящей публикации обоснована тем, что  раз существует всегда в двух видах: товар — объект (для при личные экономисты — и  представители классической обретения в собственность) и товар — услуга (для найма политической экономии, и современные исследователи — и аренды).

поразному понимают и трактуют сам термин «жилье». В этой связи Г. Поляковский [9] приводит 2 толкова Рассмотрим «жилье» как  экономическое благо, ния сущности «жилья». Первое из них — жилищный фонд удовлетворяющее человеческую потребность. Известно, — он относит к строениям или домам, второе — к аспекту Вопервых, управление – это осознанный процесс, т.е. управляющее лицо заранее продумало, наметило, осознало виды используемых им управля ющих воздействий. Управление, осуществляемое людьми, есть плод разума, а не инстинкта или неконтролируемых эмоций.

Вовторых, управление есть не всякое, а энергетически слабое, чаще всего информационное воздействие на объект. Так, например, если человек фи зически воздействует на объект, перемещает предмет с места на место, то такое воздействие нельзя считать управлением объектом или предметом.

А вот если человек отдает команду либо легким движением руки поворачивает руль, вследствие чего приводятся в движение мощные объекты, люди вовлекаются в процессы деятельности, то это уже управление. Управление с этой точки зрения характеризуется тем, что слабое по физической мощ ности, затрачиваемой энергии воздействие приводит к гораздо более весомым, масштабным, энергетически ощутимым результатам. Управление есть слабое воздействие, порождающее сильный эффект.

РАСЭ-XV текущего функционирования жилища. Кроме того, этим тельного пользования, имеет длительный цикл воспроиз исследователем выделяется 5 характерных особенностей, водства, а расходы на жилье в связи с высокой стоимостью существенно отличающих жилье от других товаров: и ценой составляют существенную долю в балансе доходов — вопервых, жилой фонд неоднороден: жилища и расходов людей. Расходы на жилье и полезный эффект различаются по  размеру, местоположению, времени по от его использования подвержены сильному воздействию стройки, внутренней планировке, отделке и  коммуналь внешних факторов: изменению направлений в жилищной ным удобствам;

политике социальнодемографических факторов, харак — вовторых, жилье является недвижимостью: пере тера урбанизации и  изменения экологической обстанов мещать жилища из одного места в другое непрактично;

ки, колебаний цен на землю [5].

— втретьих, жилье долговечно: если содержать его Таким образом, на основе систематизации и анализа в порядке, оно может служить несколько десятилетий;

изложенных выше представлений о  жилье можно сфор — вчетвертых, жилье является дорогим товаром: мулировать следующее определение: «жилье» — это спец чтобы приобрести его в  собственность, обычная семья ифический капитальный товар длительного пользования, должна взять немалый заем;

удовлетворяющий важнейшие потребности личности — впятых, издержки переезда также высоки: поми в независимости, ведении обособленного хозяйства, соз мо существенной денежной стоимости собственно пере дании собственной семьи, уединении, если необходимо, езда, существуют также «психологические» издержки, получении большего комфорта и домашнего уюта.

связанные с тем, что приходится расставаться с привыч «Жилье» характеризует социальный статус и  уро ным окружением — школой, магазинами и друзьями. вень доходов человека. Главным критериальным и  ро Своеобразие специфического товара «жилье», довым признаком, позволяющим классифицировать по мнению Л. Ю. Руди [11], заключается в следующем: жилье как отличительный от других объект правового — жилью свойственны черты, как  частного, так регулирования, и  главной его специфической особен и  общественного товара. На  уровне квартиры, дома — ностью является неразрывная связь жилища с  землей.

это частный товар. На уровне района, города — это эле Кроме того, в  условиях рынка жилая площадь пред мент инфраструктуры, который должен соответствовать ставляет собой типичный объект рыночных отноше не  только экономическим, но и  социальным, экологиче ний и  подлежит купле и  продаже по  рыночным ценам ским, эстетическим критериям;

наравне с  другими товарами: жилье — такая  же соб — выступая как  потребность первой необходимо ственность, как и  иные виды имущества. Право стро сти, жилье в то же время имеет ярко выраженные черты ительства и  продажи жилья принадлежит на  равных престижного товара, который свидетельствует о социаль началах государственным, коллективным, кооператив ном статусе владельца;

ным организациям и гражданам.

— жилье, с  одной стороны, является потребитель В  условиях рыночных отношений жилищнокомму ским благом, необходимым для  жизнедеятельности че нальные услуги (ЖКУ) тоже являются товаром. Но  если ловека, а с  другой стороны, его приобретение можно вывод о  том, что  услуга в  материальновещественной рассматривать как  способ вложения капитала. Это «ка форме является товаром, не вызывает сомнений, то по по питальное» благо, имеющее высокую капитальную стои воду ЖКУ нематериального свойства необходима допол мость и, следовательно, цену;

нительная аргументация. В  этой связи следует считать, — жилье является единственным товаром, столь что  ЖКУ все  же присуща товарная форма, обусловлен сильно стимулирующим труд и сбережение;

ная актами продажи и покупки на специфическом рынке, — жилье относится к  числу товаров, потребность то есть на рынке ЖКУ. На ее производство затрачивается в которых практически ненасыщаема;

труд — как конкретный, так и абстрактный, измеряемый — жилье выступает не  только как  вещь, потреби рабочим временем, необходимым для  оказания услуги тельское благо. Оно — главнейшее из  условий жизнеде данного вида, которое определяет ее цену — как  денеж ятельности людей, элемент сферы семейных отношений, ное выражение и  стоимостное содержание. С  полити наконец, неотъемлемая черта образа жизни. коэкономической точки зрения ЖКУ, независимо от  ее Е. Н.  Жильцов и  В. Н.  Казаков [5] считают «жилье» конкретной формы — это единство потребительной стои важнейшей частью социальной инфраструктуры, при мости и стоимости продукта труда, являющимся товаром званной обеспечивать удовлетворение социальнобы особого рода.

товых нужд населения. Роль жилища, по их  мнению, В  этой связи Г.  Поляковский отмечает, что на  рын заключается в  обеспечении охраны людей от  внешних ке жилищных услуг спрос исходит от  жильцов, которые неблагоприятных природных явлений, создании усло могут быть как  владельцами занимаемой жилой площа вий для  развития семьи, личности, повышении общего ди, так и  просто квартиросъемщиками. По  его мнению, культурного и  профессионального уровня людей. Кроме семьи вынуждены распределять свой доход между по того, жилище дает возможность пользования коммуналь треблением различных товаров, и жилье является только ными услугами и  современными бытовыми приборами одним из них. Поэтому спрос на жилищные услуги зави и устройствами, облегчающими домашний труд. сит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимо Специфика жилья как  экономического блага, по сти других товаров, таких, как продукты питания, одежда их мнению, состоит в том, что оно является благом дли или  развлечения. Стоимость жилищных услуг определя РАСЭ-XV ется как сумма денег, выплачиваемая ежегодно за пользо и общественные (содержание зеленых насаждений, убор вание жильем [9]. ка и  освещение улиц и  дорог) [18]. Однако мы считаем Он справедливо, с  нашей точки зрения, считает, представленную выше классификацию недостаточно обо что  размеры квартплаты определяются на  рынке жилищ снованной: ЖКУ следует рассматривать как  публичные, ных услуг, а не  на  рынке капитала (жилищного фонда). общественно и социально значимые услуги.

Предложение на нем жестко определено размером жилищ Проведенное исследование экономической сущно ного фонда, т. е. рынком капитала. Спрос на  жилищные сти ЖКУ позволяет сделать вывод о том, что исследуемые услуги зависит от  уровня квартплаты и  других внешних услуги обладают характеристиками и  вещного продукта, факторов, таких, например, как  уровень доходов и  число и «неосязаемой» работы (невещного продукта). Она (сущ семей. Задача рынка жилищных услуг состоит в том, что ность) определяет ЖКУ как полезное действие потребля бы определить уровень квартплаты, при  котором спрос емой стоимости сырья, материалов, непосредственного на жилищные услуги будет уравновешен их предложением. живого труда в  его конкретной форме, направленного При  прочих равных условиях рост числа семей приводит на удовлетворение специфической потребности человека к повышению спроса на жилищные услуги. Если при этом и формирование системы его жизнеобеспечения.

предложение не изменяется, то растет квартплата. Кроме того, по  своей экономической природе ЖКУ Следует отметить, что в настоящее время между по есть специфическая форма социальноэкономических нятиями «жилищные услуги» и  «коммунальные услу отношений между производителем и  потребителем, воз ги» существуют определенные различия. В  частности, никающих на основе полезного действия труда, потребля «коммунальность» означает такое устройство матери емого не в качестве деятельности, а в качестве полезного альнотехнологической среды, при  котором все ее части эффекта, путем присвоения его результатов определен представляют единую нерасчлененную систему и не  мо ным коллективом, группой и, наконец, индивидуумом.

гут быть обособлены без  угрозы ее распада. Функции Эффект полезности ЖКУ не существует отдельно от про по поддержанию и развитию коммунальной инфраструк цесса его производства в виде какойлибо вещи. По этой туры выполняет не совокупность частных субъектов, ре причине ЖКУ в  отличие от  вещного продукта труда ализующих свои собственные интересы, а  государство, не  может быть накоплена, а  процессы ее производства выражающее общественный интерес. Оно создает соот и  потребления во  времени совпадают. Тем не  менее, по ветствующую систему управления и  через центральные следствия потребления ЖКУ могут иметь материаль органы определяет общие правила пользования комму ный и долговременный характер, например, обеспечение нальной инфраструктурой для всех хозяйствующих субъ граждан жильем со всеми удобствами4.

ектов. Подчеркнем, что  спрос на  ЖКУ представляет собой В  жилищном хозяйстве «коммунальность» принято такое количество ЖКУ, которые хотят приобрести и  ис выражать в  наличии единых систем жизнеобеспечения пользовать как отдельные семьи, так и население в целом.

для  основной части жилищного фонда. Устройство этих Это количество обратно пропорционально ценам на ЖКУ систем таково, что на  каждом участке поддерживаются и  прямо пропорционально доходу семьи. Рост благо установленные стандарты обслуживания и  единые усло состояния семей стимулирует спрос на  жилье и  ЖКУ вия пользования. При этом коммунальные системы созда со стороны каждой семьи и одновременно рост их числа, ют поток коммунальных услуг, структура которых требует то  есть увеличение спроса на  жилье и  ЖКУ в  масштабе уточнения. В состав коммунальных услуг иногда предла всего населения. Однако, если доход рассматривать вне гают включить водоснабжение и  канализацию, подачу зависимости от  восприятия семьями перспектив соб электрической и  тепловой энергии (отопление, горячее ственного благосостояния, то он не оказывает значитель водоснабжение), газа, вывоз бытовых отходов. В  данном ного влияния на  спрос. Потребление ЖКУ определяется определении последнюю составляющую относят на опла их  характером как  общественных благ. Специфический ту за  содержание и  ремонт жилья (техническое обслу общественный характер потребления ЖКУ в  условиях живание) 3. Поэтому, коммунальные услуги — это весь различных отношений собственности не  позволяет ему технологический цикл работ, обеспечивающий производ принять форму классического рыночного спроса на  ин ство и реализацию услуги непосредственно потребителю, дивидуальный товар.

а также дальнейшее обслуживание и ремонт инженерных В  этой связи одной из  стратегических целей госу систем, включая внутридомовые по канализованию, водо дарственной жилищнокоммунальной политики должно, тепло, электро и газоснабжению. стать создание систем жизнеобеспечения, которые обе Один из разработчиков концепции реформирования спечивали бы гарантированное и устойчивое улучшение ЖКХ Л. Н. Чернышов подразделяет ЖКУ на личные (ус качества жизни населения. Для  этого необходимо опи луги жилищного хозяйства, пассажирского транспорта) раться на  систему взаимосвязей, главными из  которых, Несмотря на то, что подобные работы выполняются, как правило, специализированными предприятиями по договорам субподряда с жилищно ремонтноэксплуатационными предприятиями. Соответственно, отнесение данного вида услуг к услугам по содержанию и ремонту жилья предусмотрено «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда».

При этом эффект от потребления ЖКУ зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Так, состояние общих помещений жилого дома определяется не только квалификацией уборщика, его добросовестного труда и времени работы, но и степенью его содержания со стороны жильцов. Полезный эффект ЖКУ – это результат совместных усилий ее производителя и потребителя.

РАСЭ-XV по  мнению Л. Н.  Чернышова, являются сбалансирован На практике ценовая эластичность спроса на жилье ность и  взаимоувязка развития, содержания и  эксплу во многом определяет подвижность цен на него. Кривая атации систем жизнеобеспечения с  общей политикой спроса с ценовой эластичностью, равной единице, озна социальноэкономического развития муниципального чает, что  количественный спрос на  жилье изменяется образования, эффективность, оптимальность, комплекс в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластич ность, надежность и  устойчивость функционирования ность меньше единицы, такой спрос относительно не ЖКК [18]. эластичен;

если  же эластичность превышает единицу, Под влиянием постоянно изменяющихся социальных то  спрос эластичен, то  есть очень чувствителен к  изме условий и  материальных возможностей людей, под  воз нениям цен. Здесь возможны две крайности: с одной сто действием развивающейся техники и научнотехническо роны, количественный спрос может быть совершенно го прогресса изменяются представления человека о своем нечувствителен к изменениям цен;

в этом случае можно жилище, оценка его с точки зрения комфортности, степе говорить о  том, что  спрос является совершенно неэла ни удовлетворенности тем или  иным решением. Влияют стичным. И наоборот, даже самое малое повышение цен на  оценку также образ жизни человека, его социальное может заставить спрос упасть до  нуля — в  этом случае положение, место жительства, природноклиматические спрос на жилье является совершенно эластичным по от условия, национальнобытовые традиции. Е. Б.  Смирнов ношению к цене.

выделяет следующие основные характеристики жилья, Предложение жилья складывается из  общего ко влияющие на  рыночную цену жилищного фонда и  жи личества жилых единиц7 и цен на них. В краткосрочной лищных услуг: качество жилья (интерьер, вид отопления, перспективе предложение жилья является неизменным, возраст здания), общая площадь жилья, количество ком то  есть оно совершенно неэластично по  отношению нат и туалетов, внешний вид соседних жилищ, расстояние к  ценам на  отдельные жилища. Неэластичная приро до центра города [13]. да краткосрочного предложения жилья прямо следует В классическом понимании рынок — это система эко из  того, что  оно не  может быть мгновенно произведе номических отношений, возникающих на основе устойчи но (путем строительства новых домов или перестройки вого взаимодействия товарного и денежного обращения. существующих) либо уничтожено (за счет амортизации Суть рыночных отношений сводится к  возмещению за или разрушения). Таким образом, в краткосрочной пер трат продавцов (производителей) и получению ими при спективе предложение жилья совершенно не  зависит были, а также удовлетворению платежеспособного спроса от цены, по которой продаются дома и квартиры, то есть покупателей на  основе свободного, взаимного соглаше функция предложения является неэластичной по  отно ния, возмездности, эквивалентности и  конкурентности. шению к ценам.

Рыночный механизм — это механизм взаимосвязи и вза Г.  Поляковский отмечает, что со  временем предло имодействия основных элементов рынка: предложения, жение жилищного фонда8 может быть увеличено. Такие спроса и цены5. увеличения предложения жилищного фонда называют Следует отметить, что в условиях рынка цены на жи жилищными инвестициями. Чистые инвестиции наблю лье (как и на любые другие виды товаров и услуг) зависят даются в  том случае, когда валовые инвестиции превы от взаимодействия спроса на него с его предложением. Так, шают амортизацию и  прочие потери жилищного фонда.

разработчик концепции эластичного спроса А. Маршалл По  его мнению, равновесная цена жилья — это цена, с  помощью модели, ставшей классической и  известной при  которой спрос на  жилье уравновешивается предло в экономической теории как «крест Маршалла», доказал, жением. Как  только условия спроса изменяются, вызы что  товарноденежный обмен потому и  становится дей вая увеличение реальных цен на жилье, создается стимул ствительно возможным, что интересы покупателей и про для  новых инвестиций и  постепенного увеличения жи давцов при определенном уровне цены совпадают. лищного фонда. Вероятность таких инвестиций зависит Принимая во  внимание вышеизложенное, и  учиты от соотношения новой, повышенной цены на жилье и сто вая, что количественный спрос на большинство произво имости его строительства. Для  количественной оценки димых товаров и услуг возрастает по мере снижения цен, этого инвестиционного процесса он предлагает использо можно предположить, что снижение цен на жилье (при не вать разные показатели: количество начатых строек, чис изменности прочих факторов, влияющих на спрос) долж ло полученных разрешений на  строительство и  валовой но привести к повышению спроса на него6. объем инвестиций [9].

К субъектам рынка принято относить коммерческие банки, домашние хозяйства, предприятия и государство. Объектами рыночного хозяйства являются товары и услуги, факторы производства (труд, земля, средства производства), деньги, капитал, ценные бумаги, государственные льготы и субсидии, социальные выплаты и преференции. Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравнове шивание многочисленных индивидуальных свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг – с одной стороны, и покупателей – с другой стороны.

Для описания кривой спроса и ее реакции на экономические факторы служит эластичность спроса: форма наклона кривой показывает, насколько изменится количественный спрос на жилье при данном изменении цен. Соответствующий показатель – ценовая эластичность спроса – представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах).

Жилая единица – жилой дом или квартира, предназначенные для проживания, как правило одной семьей. Жилая единица является учетной еди ницей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилищный фонд – совокупность заселенных и незаселенных жилых единиц.

РАСЭ-XV Г. М.  Стерник и  Н. Н.  Ноздрина к  важным индика (потенциала). При  этом обеспечение эффективного вза торам состояния рынка жилой недвижимости относят имодействия ресурсов должно осуществляться посред конъюнктуру: ством управления этим процессом.

— объем предложения — число квартир, поступив Допустим, экономические ресурсы используются ших на продажу за определенный период времени (месяц);

для строительства новых жилых домов. Их денежную сто — структура предложения — доля (процент) квар имость составят расходы на землю, материалы и рабочую тир различных типов (по качеству, размеру, местоположе силу. И  ремонт существующего ветхого жилого фонда, нию) в общем объеме предложения;

который осуществляется, в принципе, из «одного карма — объем спроса — число заявок на покупку квартир, на» будет в этом случае вмененными издержками, то есть поступивших за определенный период (месяц);

производиться будет за счет тех же ресурсов. В этом слу — структура спроса — доля (процент) заявок на раз чае органы государственной власти или местного самоу личные типы квартир за месяц;

правления своим решением могут абсолютно все ресурсы — соотношение спроса и предложения — отношение по статье «Развитие жилищнокоммунального хозяйства»

числа заявок на покупку к числу предложений на продажу направить на  строительство новых современных жилых квартир различных типов за месяц;

домов, а могут снизить объем этого строительства с тем, — объем сделок — число сделок за месяц;

чтобы направить часть этих средств на  реконструкцию — структура сделок — доля сделок по  квартирам и  ремонт отслужившего свой ресурс старого неблаго различных типов в общем объеме;

устроенного жилья.

— активность рынка — отношение числа сделок Следует признать, что  основной проблемой эффек на квартиры различных типов (зарегистрированных в го тивного функционирования экономической системы родском органе регистрации) к числу предложений, а так является проблема выбора возможного варианта свое же среднее время экспозиции (от  момента выставления го развития. По  этому поводу критик Г.  Гегеля, датский на продажу до момента продажи);

философ С.  Кьеркергор отмечал, что  главный принцип, — ликвидность объектов — среднее время экспози которым руководствуется человек — это выбор;

выбирая ции квартиры (время от момента выставления на прода одно, мы отбрасываем другое [7]. Например, проведенные жу до момента продажи). Р. Дж.  Страйком исследования рынков городского жи Другая важная характеристика состояния рынка жи лья показали, что в  центральных районах большинства лья — емкость: крупнейших городов России, где стоимость земли очень — общая численность населения (данные переписи высока, снос старых домов первых массовых серий и стро населения);

ительство новых для «среднего класса» экономически це — данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо);

лесообразней их реконструкции [17].

— общий коэффициент прироста населения (раз На  основании вышеизложенного можно сделать ность общих коэффициентов рождаемости и смертности);

вывод о  том, что  объемы строительства новых жилых — обеспеченность населения жильем (характеризует домов и  реконструкция существующих старых, непри степень напряженности потенциального спроса на рынке годных для  проживания, не  только альтернативны, но жилья);

и  взаимодополняемы. Экономический смысл транс — уровень жизни населения [16]. формации состоит в  том, что  общество осуществляет Следует отметить, что  возможности экономической технологический выбор в  экономике, в  данном случае системы ограничены редкостью применяемых ресурсов, — между строительством новых и реконструкцией ста которая по мере развития общества не только сохраняется, рых жилых домов, путем перераспределения ресурсов.

но порой и возрастает. Это обусловлено тем, что истоща Другими словами, национальная экономика, полностью ются невоспроизводимые природные ресурсы, потребле реализующая свой потенциал, не может увеличить про ние не  дает новые импульсы для  развития производства изводство какоголибо блага, не  поступившись другим новых товаров и услуг. Качественные характеристики по благом;

при этом функционирование системы на грани следних меняются, что вызывает рост потребностей в по це своих производственных возможностей свидетель требительских товарах и инвестициях. Но так как ресурсы ствует о ее эффективности.

ограничены, то общество должно делать выбор. Выбирая, Следует подчеркнуть, что  жилая площадь в  ус общество вынуждено от чегото отказаться, чемто посту ловиях рынка представляет собой типичный объект питься, то  есть принести некую жертву, чтобы получить рыночных отношений и  подлежит купле и  продаже желаемый результат. по рыночным ценам наравне с другими товарами: жилье Если рассматривать экономическую систему как це — такая же собственность, как и иные виды имущества.

леориентированную целостную структуру (то  есть со Право строительства и  продажи жилья принадлежит став элементов системы и  порядок связи между ними), на  равных началах государственным, коллективным, то  получение выхода (результата функционирования) кооперативным организациям и  гражданам. При  этом системы возможно только при согласованном по времени не  следует думать, что  подобная система бесчеловеч и в  пространстве взаимодействии различных ресурсов, на и  лишает беднейшие слои населения возможности необходимых для  решения поставленных задач. Эле улучшать свои жилищные условия, отдавая все предпо менты воздействуют на  объекты при  помощи ресурсов чтение богатым.

РАСЭ-XV Анализ практики функционирования жилищной и др., а также отношений между ними, и является не про сферы развитых стран, а  также нормативноправовой стой их  суммой, а их  взаимосвязью и  взаимодействием, базы по переводу отечественной жилищной сферы на ры придающим системе качественную определенность соци ночные методы хозяйствования, показал следующие пре альноэкономического развития.

имущества рыночной системы в  сравнении с  ушедшей Экономические преобразования двух последних де в историю административнокомандной: сятилетий существенно изменили облик и  ориентиры — рынок выступает как гибкий инструмент, откры общественного развития России. Практика реализации вающий возможность улучшения жилищных условий рыночных реформ в нашей стране позволила выявить ряд всем группам населения, стимулирующий не только стро отраслей экономики и социальной сферы, определяющих ительство нового жилья, но и улучшение использования успех преобразований экономической системы в  целом.

существующего жилого фонда;

К их числу следует отнести жилищное строительство, ко — создание рынка в жилищной сфере намного упро торое реально может стать «опорной точкой» системных стит обмен, переезд в другое место жительства, передачу социальноэкономических преобразований. Кроме того, жилой площади по наследству, улучшит отношение людей состояние этого сегмента национальной экономики явля к  жилому фонду, будет способствовать реализации из ется индикатором, позволяющим достаточно объективно бытков жилой площади, устранит многочисленные махи оценивать программные установки и  результаты прово нации с жильем, его скрытую продажу. димых в стране реформ.

Рынок готового жилья следует рассматривать Своеобразие проведения экономических реформ как  взаимодействие двух рынков — рынка жилищно в  современной России состоит в  движении к  истори го фонда и  рынка жилищных услуг. На  первом рынке ческому синтезу, в  реализации комплексного подхода в качестве участников выступают субъекты, желающие к  оценке накопленного опыта. Правомерность своей приобрести жилье в  собственность и  субъекты, жела позиции мы аргументируем мнением Л. И.  Абалкина:

ющие продать или построить его. На втором — домов «Качественно новые явления, определяющие главные ладельцы, проживающие в  своих домах и  квартирах, линии происходящих в  мире перемен, опираются собственники жилья, желающие сдать его в  аренду, на  накопленный потенциал материальной, духовной а также квартиросъемщики. и политической культуры. Достижения культуры, за не Основываясь на  объективном характере и  особен многими исключениями, не  исчезают и, постепенно ностях функционирования «социоприродохозяйствен накапливаясь, образуют кумулятивный эффект обще ных» систем, системы «рынок строительства» и  «рынка ственного прогресса. Чем  богаче это накопление, во готового жилья», мы считаем, что существуют достаточ площенное в опыте, знаниях, нравственных ценностях, но веские основания для  проведения аналогий между демократических институтах и хозяйственных структу вышеперечисленными системами вплоть до  перенесе рах, тем  прочнее основание для  дальнейшего поступа ния известных закономерностей из  одной предметной тельного развития общества» [1].

области в другую9. Для выявления основных тенденций, осмысления за Опираясь на  данный вывод, природу и  экономи кономерностей и особенностей развития отечественного ческую сущность рынка жилой недвижимости, а  также рынка жилой недвижимости, а  также в  целях формиро теорию конвергенции, возможно определить слияние вания экономических взглядов, свободного ориентиро и  взаимодействие существующих в  реальности, но  рас вания в  проблемах жилищной политики, эффективного сматриваемых ранее и в  настоящее время в  экономиче использования полученных навыков для  исследования ской теории изолированно друг от друга «рынка готовой объективных законов в развитии рынка жилой недвижи жилой недвижимости» и  «рынка строительства жилой мости, выработки обоснования и  последующей реализа недвижимости» как  возникновение качественно новой ции альтернативных хозяйственных решений необходимо системы экономических отношений — рынка жилой не изучение исторического процесса возникновения, раз движимости. вития и смены экономических идей и воззрений по мере Таким образом, «рынок жилой недвижимости» — это происходящих изменений в  экономике, науке, техни система экономических отношений между заказчиками, ке и  социальной сфере. Результаты проведенных нами подрядчиками, государством, инвесторами, поставщи исследований свидетельствуют о  том, что  требования ками и  кредитными учреждениями в  области непосред к  качеству и  стоимости жилища, его конструктивным ственного производства жилища, его распределения, особенностям на  разных этапах исторического развития обмена и  потребления с  использованием основных фак существенно менялись. Во  многом развитие жилищной торов производства: земли, труда, капитала и  предпри сферы определилось образом жизни, укладом, традиция нимательской деятельности. Рынок жилой недвижимости ми, уровнем достатка населения.

включает в  себя все многообразие участников рынка Используя исторический метод, мы изучили хозяй строительства жилья, рынка готового жилья, рынка ЖКУ ственные процессы и явления отечественной жилищной Так, согласно принципу системной самоорганизации движущейся материи помимо тенденции к самопроизвольной деградации (энтропии) любой экономической системе присуща тенденция к самопроизвольной организации в более сложные экономические системы. Условия этого заключаются в том, что система должна быть материальной, открытой (т. е. обладать возможностью обмениваться с другими системами ресурсом) и неравновесной.

В связи с тем, что экономическая система – «рынок жилья» удовлетворяет всем этим условиям, она является самоорганизующейся.

РАСЭ-XV сферы в той последовательности, в которой они в самой Дальнейшее развитие исследуемого рынка харак жизни возникали, развивались и  сменялись одни други теризуется следующим. Освоение русскими Западного ми. Такой подход позволил выявить основные тенденции, Казахстана и  Аляски, эпоха «золотой лихорадки» в  Со конкретно и наглядно представить многообразие законо единенных Штатах востребовали так называемый mail — мерностей и особенностей рынка жилья, как экономиче house (дом по почте). Отличительной особенностью этих ской системы10. разных по  конструкции домов являлось объединяющее В  древней Руси для  возведения не  только жилья, но их общее качество — они доставлялись на место установ и хозяйственных помещений (амбаров, бань и пр.), а так ки за  сотни километров в  разобранном и  упакованном же для  строительства церквей, крепостных сооружений виде. Так, при осаде Казани в 1551 г. для расквартирова и  других объектов использовали срубную технику. Исто ния русских войск из заготовленных заранее срубов всего рик И. Забелин приводит опись поповских хором, датиро за один месяц был сооружен укрепленный городок Сви ванную 1676 г., которая, по нашему мнению, вполне может яжск. Вдали от  стен осажденного города делали срубы служить характеристикой деревянных построек в  Крем осадных башен, которые потом собирали на  боевых по ле и  бытовых порядков жившего здесь духовенства: «А зициях. Нельзя также не упомянуть и знаменитый «Гуляй на томъ дворъ хоромного строения горница съ комнатою город» — переносную крепость из  срубных элементов.

на  жилыхъ подклътяхъ;

противъ ихъ съни съ вышкою, Вышесказанное позволяет предположить, что идея соору а изъ съней крыльцо выходное о двух лестницахъ. Позади жения жилища из  предварительно изготовленных стан горницы и  комнаты съни. Баня дву сажень. Погребъ ду дартизированных элементов издавна эксплуатировалась бовый трехъ сажень;

над  тъмъ погребомъ напогребница самыми разными народами, и она нисколько не противо съ сушиломъ трехъ сажень. Подлъ напогреницы и  суши речит природе человека. Это позволяет нам утверждать, ла на  столбахъ сушило жъ рубленое четырехъ сажень;

а что идея сборности имеет перспективы не только в обо под темъ сушиломъ погребъ дубовый. А по другую сторо зримом будущем в условиях технизированного общества, ну воротъ конюшня, а на ней сушило старое. А около того но как таковая не исчезнет никогда.

двора съ трехъ сторонъ отгорожено заборомъ. Да  подлъ Следующим этапом развития исследуемого рынка сушила и погреба ворота о двухъ щитахъ да калитка…» [6]. можно считать тот период, когда помимо востребован В  крупных городах, часто подверженных опусто ности жилища как  первичной физиологической потреб шительным пожарам, существовали так называемые ности и обязательного материального блага, встал вопрос «избяные дворы», где срубы и  детали домов (окна, две о его стоимости. Следует подчеркнуть, что если для элиты ри и  пр.) заготавливали впрок. Известный европейский общества этот вопрос на всем протяжении истории осо путешественник XVII  в. А.  Олеарий, побывавший в  Мо бой роли не играл, то для малообеспеченных слоев насе скве, рассказывал о «специальном рынке готовых срубов ления он актуален и в настоящее время.

для  строительства жилья и  различных построек». Объ Экономический анализ истории развития отече емноконструктивные ячейки срубного дома были чаще ственного рынка жилой недвижимости позволяет ква всего однокамерными или  двухкамерными пятистенны лифицировать жилищную проблему как  масштабную и, ми, а крупные хоромы набирали из многих стандартных по сути своей, социальную. Ее не существует, когда отдель срубных клетей. Мы считаем, что срубное строительство ная личность или семья нуждается в жилище, но вскоре положило начало заводскому изготовлению жилых домов, строит или  покупает его. Она возникает, когда большие дало новый импульс развитию жилищностроительного социальные группы испытывают острую потребность рынка. в  жилище, но в  силу конкретноисторических условий Следует отметить, что  эволюция развития жилищ эта потребность остается неудовлетворенной. Впервые ной сферы в любой стране, в том числе и в России, тесно эта проблема как социальная возникла при капитализме.

связана с  эволюцией системы хозяйствования и  эконо Непосредственными причинами быстрого возрастания мических взглядов на  жилищную проблему. Экономиче потребности в  жилищах были индустриализация, урба ские отношения участников жилищного строительства низация, приток пролетариата в  новые промышленные развивались и  совершенствовались вместе с  развитием города. Требования пролетариата о  предоставлении ему факторов производства, в том числе, организации и тех жилища на том этапе исторического развития капитали нологии возведения жилища. Кроме того, изучение про стическим строем не удовлетворялись.

блем жилищной экономики неизбежно приводит любого Жилищный вопрос всегда интересовал ученых исследователя к рассмотрению вопроса о необходимости и мыслителей. По нашему мнению, известный шотланд и границах государственного вмешательства в рыночные ский экономист и философ А. Смит внес существенный процессы. При этом главной целью такого вмешательства вклад в развитие экономики жилищного строительства.

должно стать улучшение жилищных условий населения «Рента, — писал А.  Смит, — распадается на  две части, путем проведения социальноориентированной экономи из которых одна может быть вполне правильно названа ческой политики. рентой со  строений, а  другая обыкновенно называется Исторический метод показывает, что в природе и обществе развитие идет от простого к сложному. Применительно к исследованию системы экономических отношений, имеющих место в отечественной жилищной сфере, это означает, что во всей совокупности экономических явлений и процессов необходимо выделить в первую очередь наиболее простые явления, возникающие раньше других и являющиеся основой возникновения более сложных.

РАСЭ-XV поземельной рентой». Разделяя между собой эти по и постепенно, и не так убыточно, и со всякою легкостью нятия, он считал, что  рента со  строений представляет построится в малые годы по сему образцу»[19].

собой процент или  прибыль на  капитал, затраченный Характеризуя жилищный проект Ф. С.  Салтыкова, на постройку жилого дома. следует отметить, что за 15 лет «перестроить» Россию — Чтобы уровнять условия конкуренции строительно это, конечно же, утопия. В стране господствовал феодаль го дела с  другими отраслям промышленности, А.  Смит нокрепостнический строй, силы народа, направленные считал необходимым, чтобы рента со строений была до на ведение долгой и тяжелой войны за выход к Балтийско статочно велика: вопервых, для возмещения процентов, му морю, были крайне истощены. В этих условиях пред которые были бы получены предпринимателем с капита ложенный Ф. С.  Салтыковым план домостроительства ла, если  бы он отдал его взаймы под  хорошее обеспече не мог быть осуществлен, так как требовал огромных до ние, и, вовторых, для содержания и ремонта жилого дома полнительных затрат труда и средств.

или — что сводится к тому же — для погашения в течение В работе русского экономиста И. Т. Посошкова име определенного периода капитала, который был затрачен ются прямые рекомендации о  строительстве с  учетом на постройку дома. Он подчеркивал, что если предприни экономичности построек, например связанные с  пере матель в строительном деле получает более значительную стройкой крестьянских дворов по единым правилам «по прибыль в сравнении с ссудным процентом, то усиленный жарной безопасности» и справедливой оплате: «…с целого приток капитала из  других отраслей промышленности крестьянского двора во  все поборы в  год рубля по  три, скоро вернет его прибыль к  прежнему уровню. Если  же иль четыре, иль как  удобнее будет по  прямому правому он получает менее значительную прибыль в  сравнении рассмотрению, с  полудвора въполы, а с  четвертье двора с  ссудным процентом, то  отток капитала из  жилищно четвертая доля и платежа и протчие по мере дворов рас го строительства в  другие отрасли промышленности, полагать, то никому будет не обидно и всем легко».

в свою очередь, вызовет увеличение прибыли. Что же ка В 18301840 гг. в России появились многочисленные сается части всего дохода, получаемого от дома, которая альбомы и руководства по строительству образцовых до — как бы она ни была велика — остается за вычетом до мов, предназначенные главным образом «для управления статочной прибыли, то она входит в поземельную ренту. работами при  постройке всякого рода зданий без  помо Там, где собственник земли и собственник жилого здания щи архитектора». Например, известный ученый В. Н. Та — различные лица, эта часть в большинстве случаев упла тищев разработал рекомендации о  совершенствовании чивается первому» [14]. постройки крестьянских домов. Он предлагал «…кре Ф. Энгельс подчеркивал, что «буржуазия решить жи стьянам построить дворы каменные или  деревянные, а лищный вопрос не  может (этому мешает высокий и  все с них собирать за каждый двор по 1 руб. в год…».

возрастающий барьер ренты на  строительные участ В  дореволюционной России вопросы жилищной ки;

рента составляет более половины стоимости жили политики активно разрабатывались В. В.  Святловским ща, за  которое должны расплачиваться пролетарии), да и  М. Г.  Дикайским, которые поднимали проблемы раз и не хочет (острая жилищная проблема дает возможность вития путей сообщения, размещения жилища в  городе, дополнительной эксплуатации масс, и из этого моря нуж удешевления жилья и  обеспечения им народных масс, ды текут «золотые ручьи» квартплаты и ренты в карманы строительства здорового жилища. В. А.  Сокольский, на домовладельцев и землевладельцев)»[21]. много опережая свое время, писал: «Не  все то  дешево В. З. Черняк обращает внимание на утопический про потом, за что  заплачено сейчас дешевле». Он предлагал ект проведения реформ в  жилищном строительстве го производить оценку решения с обязательным учетом ре сударственного деятеля Ф. С.  Салтыкова, направленный зультата его в перспективе: «Государству решать этот во Петру Первому. По  его данным, принимая во  внимание прос надо с  крайней осторожностью и  расчетливостью.

ущерб, наносимый государству от  пожаров, уничтожаю Ибо государство живет не сегодняшним днем и его строи щих в тот период времени целые города в России, Ф. С. Сал тельство — в грядущем — должно пройти века».

тыков предложил осуществить грандиозное по  своим Физиологические нормы жилья были установлены масштабам государственное мероприятие: по всей стране еще в  конце XIX  в. Так, Ф. Ф.  Эрисман считал, что  нор — в городе и в деревне — переделать деревянные жилые мальная гигиеническая высота квартиры должна быть дома со всеми хозяйственными постройками в каменные. 3,54,0 м. Объем воздуха на  одного проживающего был Он считал, что  архитекторы должны разработать черте установлен М. Петтнкофером в 30 м3, исходя из чего была жи проектов зданий разных образцов — дворянских, по рассчитана норма жилой площади на человека — 12 м2.

мещичьих, купеческих домов, а  также дома мастеровых Примером активного вмешательства государства людей и  крестьян «со  всякими потребностями». Произ в  решение жилищной проблемы в  отечественной исто водство материалов Ф. С.  Салтыков предлагал осущест рии можно считать переселение крестьян в  начале ХХ влять не в  индивидуальном порядке, а  организованно, века на восточные территории России. За Урал двинулась на средства и силами Каменного приказа. Мотивируя свое огромная масса переселенцев: «в 1907 г. — более 420 тыс.

предложение, он пишет, что «при индивидуальных закуп чел., в 1909 г. — около 600 тыс. чел., в 1910 г. — 247 тыс.

ке материалов и строительстве зданий господа и богатые чел., в 1911 г. — 150 тыс. чел.» [2].

будут поднимать плату работным людям;

работные люди Не  вдаваясь в  подробности проводимых под  руко станут питаться от того наймом, и во всем будет исправно водством П. А. Столыпина аграрных реформ, можно отме РАСЭ-XV тить, что жилищное строительство в этот период являлось на двечетыре семьи. В планировке квартир допускались элементом рыночной системы: новое жилье можно стро проходные кухни, часто отсутствовали водопровод и ка ить в том случае, если это позволяло получить прибыль. нализация, но  необходимо подчеркнуть, что  это были Известно, что  планируемый доход от  освоения новых первые попытки решения жилищной проблемы. Итогом земель и  реализации произведенной сельхозпродукции реализации жилищной политики рассмотренного перио уже через 1012 лет должен был перекрыть все издержки да явилось практически полное уничтожение института по  проведению реформы, в  том числе по  строительству частного предпринимательства, тем  самым центр ее фи жилья для  переселенцев. В  этой связи В. А.  Степынин нансовой тяжести был перенесен на  институт государ отмечает, что  дорожностроительные отделы районов ственного обеспечения.

переселенческих управлений Главного управления зем В  1920е гг. советская Россия приступила к  инду леустройства и  земледелия, по  заказу, планам и под  на стриализации и  коллективизации, начался бурный рост блюдением которых велось строительство дорог, мостов, городов. Научная разработка проблем жилищной поли колодцев, а  также комплексов зданий переселенческих тики осуществлялась в  рамках социологии города. В  тот пунктов, в своей работе много внимания уделяли сниже период во главу угла было поставлено расселение рабочей нию себестоимости строительства жилья. Жилые дома силы вокруг промышленных новостроек, а в  целях мак и  приусадебные хозяйственные постройки для  каждой симальной экономии средств на  жилищные нужды был семьи в  тот период возводились «при  личном плотнич взят курс на  типовое проектирование жилых домов ми ном труде, хотя и при известной финансовой поддержке нимальных стандартов. НЭП вновь возродил институт со стороны государства» [15]. частного предпринимательства, возник институт жилищ Практическое решение жилищной проблемы в  Рос нокооперативной собственности, была ограничена сфера сии связано с  созданием «Общества для  улучшения государственного обеспечения. В этот период была сфор в  Петербурге помещений для  рабочего и  нуждающегося мирована система базовых институтов, в  которой были населения» и  «Товарищества борьбы с  жилищной нуж представлены и частное предпринимательство, и жилищ дой». В дореволюционной Москве основная часть строи нокооперативная собственность, и государственное обе тельства дешевых жилищ была сосредоточена в ведомстве спечение жильем.

Императорского Человеколюбивого общества. Основным Развитие жилищного строительства после Великой содержанием деятельности вышеназванных структур яв Отечественной войны 19411945 гг. характеризовалось из лялось формирование строительными обществами ка менением критериев определения потребности населения питала, который затем использовался на  приобретение в жилище. Основным направлением решения жилищной земельных участков и  постройку дешевых жилищ. Сле проблемы стала индустриализация. Ее суть заключалась дует отметить, что строительные общества не приобрели в  производстве сборных конструкций, деталей и  частей в  России такого распространения, как в  Европе, но  они зданий заводским способом и монтаже их на строитель существенным образом повлияли не только на состояние ной площадке. Традиционные виды строительных работ жилищного строительства в  стране, но и  на  разработку заменялись сборкой зданий и сооружений, для выполне принципов здорового жилища. ния трудоемких и тяжелых строительных работ стали ак После революции 1917  г. развитие жилищного сек тивнее использоваться машины и механизмы, внедрялись тора и  улучшение жилищных условий граждан России прогрессивные технологии, создавались специализиро всегда входило в число приоритетов проводимой государ ванные строительные и  монтажные организации, обе ством социальноэкономической политики. Вместе с тем, спечивающие более высокую производительность труда.

методы решения жилищной проблемы существенно ме Многие организации строительных министерств переш нялись на  разных этапах развития нашего государства. ли на поточный метод производства работ.

Так, по  оценке В. И.  Ленина, жилые помещения рабочих Первый опыт масштабного программного реше в начале ХХ в. в нашей стране представляли собой «ужас ния жилищной проблемы в  нашей стране состоялся ные трущобы и  подвалы», «самые тесные и  самые пло в  19551965  гг., в  так называемый «хрущевский период».

хие квартиры». Война с  Германией, гражданская война Цель жилищной политики этого периода заключалась в стране, голод и разруха оказали существенное влияние в том, чтобы к 1980 г. каждая советская семья смогла про на решение жилищной проблемы и характер проводимой живать в отдельной квартире. Необходимо подчеркнуть, в первые годы после революции государственной жилищ что  реализованная в  тот период жилищная программа ной политики. В  этой связи мы считаем закономерным позволяла вводить в среднем 96,5 млн м2 жилья ежегодно и  неслучайным, что  многие историки и  эксперты выше и  радикально улучшила жилищные условия миллионов обозначенный период квалифицировали как «жилищный советских граждан.


передел», основным содержанием которого было решение По  мнению С. О.  ХанМагомедова, реформы жилищной проблемы трудящихся на  основе изменения Н. С.  Хрущева в  области жилищного строительства име прав собственности на жилище (национализация частной ли в  стране широкий резонанс и  привели ко  многим, собственности в стране). в  т. ч. и  фундаментальным позитивным результатам. Во Вместе с тем, уже в 19191922 гг. в России возникли первых, удалось остановить, а затем и преодолеть стреми первые рабочие поселки — энергетиков, горняков, метал тельно нараставший чудовищный по своим последствиям лургов. Они состояли из  одно или  двухэтажных домов кризис в жилищном строительстве.

РАСЭ-XV Он утверждает, что в первой половине ХХ века в на плановораспределительной экономике, закономерно шей стране, как ни  в  какой другой европейской стране, обусловил превращение отечественного жилищностро резко менялось соотношение городского и  сельского на ительного комплекса в  громоздкую систему ресурсоо селения. В результате из года в год средняя фактическая риентированных организационных структур. Советская норма жилой площади на  человека сокращалась. В  ряде система организации и  управления строительством жи промышленных городов, куда в поисках работы устреми лья была весьма громоздка, неповоротлива, однобока, лись сельские жители, средняя норма обеспеченности жи а потому и малоэффективна. Но она работала и при всех льем уже в 1926 г. опускалась ниже 5 и даже 4 м. издержках позволяла вводить весьма значительные объ Во многом это было обусловлено тем, что, вопервых, емы нового жилья.

большая доля городского жилья представляла собой Бурный рост индустриального жилищного стро ветхий фонд деревянного жилища — лишь одна пятая ительства осуществлялся главным образом за  счет строений в  городах России была выстроена из  камня. применения сборного железобетона и  вытеснения дре Вовторых, переселенные после Октябрьской револю весины. Резко вырос расход стали и  цемента, увеличи ции в квартиры богатых беднейшие слои населения были лись капитальность, материало и  энергоемкость, часто освобождены от  квартплаты, что  привело к  быстрому не  обеспечивались санитарногигиенические параме износу жилого фонда. Втретьих, бурное развитие про тры, привычными стали нарекания на промерзание стен мышленности в годы индустриализации вызвало усилен и протекание стыков. При этом промышленная база ин ный приток населения в города. Жилищное строительство дустриализации оказалась практически полностью невос отставало от быстрых темпов промышленного строитель требованной как не  обеспечивающая ни  архитектурного ства. Вчетвертых, огромные разрушения, причиненные разнообразия, ни должного качества, ни приемлемой сто Великой Отечественной войной, крайне обострили поло имости возводимого жилья.

жение с жильем, и без того бывшее чрезвычайно острым. Вместе с  тем, советский период характеризовался Впятых, в первую пятилетку, особенно при строительстве полным отсутствием рынка жилой недвижимости. Так, новых городов и  жилых комплексов при  вновь возводи плата населения за жилье и коммунальные услуги с  мых промышленных предприятиях в массовых масштабах по 1985 гг. оставалась практически неизменной и состав строились временные жилища для рабочих (облегченные ляла менее трети фактических эксплуатационных рас каркасные дома из  местных материалов, бараки, обще ходов государства: квартплата, включая коммунальные жития), что  позволяло увеличивать объемы вводимых услуги, в  указанный период составляла в  среднем 3 % в строй жилищ (хотя и без удобств). от всех расходов в семьях рабочих и служащих. При этом Все вышеперечисленные факторы влияли на  углу низкий уровень квартплаты сочетался с  преобладанием бление жилищного кризиса, который к 1950 г. был близок государственного контроля, плохим содержанием жил к катастрофическому. Норма фактической жилой площа фонда и ростом дефицита местных бюджетов, связанного ди в городах была в несколько раз меньше по сравнению с  функционированием местных государственных пред с развитыми странами. Однако с конца 1950х гг. началось приятий по его обслуживанию.

неуклонное возрастание объемов вводимый в строй жи Постановка вопроса о степени комфортности жилья лых домов. в  тот период была не  только не  актуальна, но и  некор Активная жилищная политика позволила уже ректна, поскольку в  очереди на  государственное жилье к 1985 г. довести среднюю обеспеченность жилой площа в 1980е гг. находилось более 10 млн семей — получения дью в расчете на одного жителя в целом по стране до 14,6 м2, бесплатного жилья люди ждали в  среднем по  1520  лет.

увеличив ее против 1970 г. в 2 раза. В 19811985 гг. более по Именно поэтому требования к  жилью были минималь ловины жилых домов, введенных в эксплуатацию за счет ными и  сводились к  раздельному санузлу, застекленной государственных капитальных вложений, были постро лоджии, большой кухне, лифту и мусоропроводу: никакие ены по  новым типовым проектам, предусматривающим другие качества были не нужны. А централизованное обе улучшенную планировку квартир и большую их комфор спечение жильцов отоплением и водой окончательно уби табельность. Во  второй половине 1980х гг. более 80 % ло необходимость тратить хоть какието  усилия на  уход городского населения Советского Союза проживали в от за своим домом. Впрочем, это уже был и не дом, а жилище.

дельных квартирах. Вообще, за период 19181985 гг. ввод Конечно, встраивание подобных критериев оценки в  действие общей (полезной) площади жилищ составил в подсознание советских граждан было выгодно для вла 4060 млн м2, в т. ч. государственными и кооперативными сти: никто уже не  требовал красивого, комфортного, предприятиями и  организациями и  жилищной коопера современного жилья. Проектировать и  строить «благо цией — 2489 млн м2, населением за свой счет и с помощью устроенных» уродцев было дешево и  легко, а  удовлетво государственного кредита — 1479 млн м2, колхозами — 92 рение перечисленного выше набора стало механизмом млн м2 Необходимо подчеркнуть, что  государство доми поддержания лояльности к власти и формой мотивации.

нировало в жилищном секторе не всегда: в 1955 г. за счет Не только в новых, но и на окраинах давно существующих средств населения финансировалось 50 % общего ввода городов, архитектору по  существу стало нечего делать.

жилья, в 1960м — 42 %, в 1980м — 6,7 %. А  студентов отечественных архитектурных вузов пере Однако многолетний монополизм производителя стали посылать в  Париж и  Рим на  стажировки именно при  затратном хозяйственном механизме, свойственном при советской власти — это стало таить в себе серьезную РАСЭ-XV опасность для всего политического строя и его экономи городах. Этому способствовала дифференциация фи ческой базы. нансовоэкономических льгот для  различных категорий Следует отметить, что  логика наших рассуждений семей, а также все более широкое использование средств о  формах, средствах и  методах управления вновь при предприятий и населения.

вела к  необходимости рассмотрения экономического В начале 1990х гг. Россия перешла к рыночным ме планирования как  средства управления строительством тодам хозяйствования. При этом государство отказалось жилой недвижимости. Мы считаем, что государственное от монопольной роли инвестора, подрядчика и собствен планирование (целевые комплексные программы) как ин ника в жилищной сфере. Резко «взлетели» цены на строи струмент координации экономических решений в нашей тельную продукцию изза неподготовленности рыночных стране не  исчерпало свой ресурс, поэтому отказ госу институтов. Возникла необходимость выполнения обяза дарства от  программноцелевого управления экономи тельств перед семьями военнослужащих, «северян», «чер кой, с  нашей точки зрения, оказался преждевременным. нобыльцев» и  пр. категорий. Неразвитый рынок жилья, И  здесь мы вновь вынуждены столкнуться с  проблемой низкие доходы населения и  высокие процентные ставки выбора между административнокомандными и  эконо на финансовых рынках не позволили нашему государству мическим методами управления. обеспечить эффективное управление им и  существенно Мы считаем, что в  настоящее время речь должна продвинуться в  решении жилищной проблемы. Все эти, идти о синтезе методов государственного регулирования а  также ряд других причин, обусловили возникновение (в т. ч. и с применением административнокомандных ме кризиса в жилищной сфере при переходе к рыночным ме тодов) и  рыночного саморегулирования (экономические тодам хозяйствования.

методы) для достижения как краткосрочных, так и долго При  переходе от  плановоадминистративных мето срочных целей жилищной политики. А программноцеле дов регулирования к рыночным механизмам в жилищной вое управление ее реализацией позволит сформировать сфере Российской Федерации были намечены следующие экономические стимулы развития рынка жилья для  его основные направления новой государственной жилищ субъектов и на основе широкомасштабного внедрения ор ной политики и реформирования жилищного сектора:

ганизационных, финансовых и  экономических механиз — реформа прав собственности на жилье;

мов реализации программных мероприятий обеспечить — реформа арендного сектора жилья;

устойчивое развитие в  нашей стране темпов строитель — реформа жилищнокоммунального хозяйства;


ства и, соответственно, объемов ввода жилой недвижи — реформа строительного сектора;

мости. — реформа землепользования и  градостроительно В  советский период и в  период перехода России го регулирования;

к рыночной системе хозяйствования отношение к рынку — реформа системы жилищного финансирования;

жилья в  отечественной экономической науке, по  суще — создание инфраструктуры рынка жилья.

ству, как было, так и осталось неизменным — это рынок Основополагающими программными документами готового жилья (законченного строительством и  (или) жилищной реформы стали «Государственная целевая про находящегося в  эксплуатации). Разница в  определениях грамма «Жилище», одобренная постановлением Совета прослеживается лишь в  формах собственности на  жи Министров — Правительства РФ от 23 июня 1993 года № лище. При  этом, ни в  тот период, ни в  настоящее время 595, и «Основные направления нового этапа реализации рынок готового жилья исследователи никоим образом Государственной целевой программы «Жилище», одо не  связывали непосредственно с  процессом жилищного бренные Указом Президента России от 29 марта 1996 года строительства. № 431. В дальнейшем было принято свыше 230 законода Распад политической и  экономической системы тельных и иных правовых актов, обеспечивающих прове СССР, а вместе с ней и жилищной сферы с доминировани дение жилищной реформы в стране. Важнейшими из них ем института государственного обеспечения (раскрытым являются:

выше), востребовал разработку концепции перестройки — Закон Российской Федерации «Об  основах фе всей системы экономических, политических и социальных деральной жилищной политики», федеральные законы отношений. Официальная концепция изменения жилищ «О  товариществах собственников жилья», «О  государ ной ситуации в  стране была изложена в  Постановлении ственной регистрации прав на  недвижимое имущество ЦК КПСС от 17 октября 1986 года «Об ускорении решения и  сделок с  ним», «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», жилищной проблемы в стране», основной целью которой Градостроительный кодекс и др.;

являлось обеспечение каждой семьи отдельной кварти — Указы Президента Российской Федерации «О ме рой или  индивидуальным домом. Данным документом рах по обеспечению права граждан на жилище», «О разра предусматривалось совершенствование инвестиционной ботке и внедрении внебюджетных форм инвестирования политики и  системы финансирования жилищного стро жилищной сферы», «О  жилищных кредитах», «О  допол ительства. При сохранении приоритета государственных нительных мерах по развитию ипотечного кредитования», капитальных вложений значительное развитие получило «О  продаже гражданам и  юридическим лицам предна возведение кооперативных жилых домов за счет средств значенных под  застройку земельных участков, располо населения и  индивидуальных жилищных строений, осо женных на территориях городских и сельских поселений, бенно в  сельской местности, поселках, малых и  средних или права их аренды» и др.;

РАСЭ-XV — Постановления и  распоряжения Правительства купаем за  такие немыслимые цены?» Скорее вложиться, Российской Федерации «Об  утверждении Примерного ведь «деньги могут обесцениться, а недвижимость — всег порядка формирования и  использования региональных да в  цене» (это, кстати, очень хорошо эксплуатируемый и  местных внебюджетных фондов развития жилищного риэлторами в 20072008 гг. стереотип).

строительства», «О  Всероссийском конкурсе на  звание На «растущем» рынке жилой недвижимости — до на «Самый благоустроенный город России», «Об  утвержде ступления кризиса — практически никто из  приобре нии Положения об определении размеров и установлении тавших жилье не  смотрел на  качество самого объекта границ земельных участков в кондоминимумах», «О госу покупки, на правоустанавливающие документы и условия дарственном учете жилищного фонда в Российской Феде договоров. Еще совсем недавно мало кого беспокоили кри рации», «О создании и порядке ведения регистра жилых минальные схемы оплаты, зыбкость прав собственности, домов, строящихся на территории субъектов Российской отсутствие современных обслуживающих организаций, Федерации», «О мерах по реализации Федерального зако бесконечные налоговые реформы. В итоге у большинства на «О государственной регистрации прав на недвижимое россиян оказался полностью атрофировался внутренний имущество и сделок с ним» и др. контроль рисков, осторожность, которые являются, наря Созданная на  федеральном уровне правовая база ду с частной собственностью и прибыльностью, основой явилась основой для  дальнейших преобразований в  жи основ рыночной экономики и  современных обществен лищной сфере и обеспечила внедрение в практику субъ ных отношений.

ектов Российской Федерации следующих мер: В  результате не  только отечественные ученые, но — выплата гражданам безвозмездных субсидий и  хозяйственные практики, и  государственные деятели на строительство и приобретение жилья, России за  период реформ пришли к  выводу о  том, что — предоставление жилищных кредитов, включая в связи со спецификой социальнорыночных преобразо ипотечные, ваний в  России рынок жилья не  может быть абсолютно — выпуск жилищных ценных бумаг (облигации, свободным и саморегулирующимся. Существующие про векселя, сертификаты, займы), тиворечия между субъектами рынка жилой недвижимо — образование и  использование региональных сти ликвидировать нельзя, поскольку их  наличие — это и  местных внебюджетных фондов развития жилищного объективная закономерность, присущая любому рынку.

строительства, Однако этим рынком можно и нужно управлять. Но — привлечение средств банков и  других коммерче не  административными методами, как в  советский пе ских структур к финансированию жилищного строитель риод, а  цивилизованными экономическими, присущими ства, рыночной системе хозяйствования. Тем более, что резуль — продажа на аукционах части построенного жилья, таты исследований в области жилищной экономики, про — привлечение иностранных инвестиций, сокраще веденные ведущими российскими учеными и экспертами, ние незавершенного строительства и снижение стоимости свидетельствуют о наличии достаточного для своего раз строительства путем проведения конкурсов и подрядных вития экономического потенциала.

торгов. В  этой связи мы считаем, что  одной из  важнейших Что  реально изменилось в  жилищной сфере России причин обострения жилищной проблемы в пореформен сегодня, когда цена жилья на рынке в тысячи раз превы ный период и  возникновения кризиса в  отечественном шает расценки на  квадратные метры в  советских ЖСК? жилищностроительном комплексе является недостаточ Почти ничего. Правда, чтобы называть вышеупомянутых ная научная проработанность проблем жилищной эконо многоэтажных уродцев «элитными домами», надо обяза мики: пробелы в науке — это провалы в практике.

тельно говорить о том, что окна там — это стеклопакеты, К  сожалению, в  современном российском научном лифты произведены фирмой «Отис», а  потолки высотой сообществе обществе устоялось понимание того, что воз не 2,5, а 3 м. никший кризис на отечественном рынке жилья во многом Мы считаем, что при  покупке жилья гораздо ин обусловлен неэффективными действиями федерального тереснее было  бы узнать, в  какой мере в  этих домах правительства и органов государственной власти в субъ обеспечена безопасность, создана нормальная среда ектах РФ при  реализации ими мероприятий жилищной не только для жизни в изолированном пространстве, но политики. В  определенной мере мы разделяем эту точку и для взаимодействия между соседями, минимизирован зрения.

социальный пресс (200  лет назад дома, где на  лестнич Однако в  большей мере мы убеждены в  том, что ной площадке было более двух квартир, были большой не  только государство, но и  российская экономическая редкостью), как  обеспечивается автономность и  на наука должна взять на  себя весьма значительную долю дежность всех систем жизнеобеспечения, возможность ответственности за  отсутствие до  настоящего времени их экономичной эксплуатации, что и как обстоит с пар адекватных реальной практике методологических и  кон ковками, детскими площадками? Но об этом лучше даже цептуальных подходов к  решению жилищной проблемы не думать, иначе можно нарваться на грубость застрой в  нашей стране. Мы считаем, что  нельзя без  экономиче щика или риэлтора. ской науки решать серьезные проблемы в хозяйственной У многих из нас сегодня вполне закономерно возни практике, поскольку именно от  конкретной науки тре кает вопрос: «Что же за необыкновенное качество мы по буется разработка конкретных методик и  практических РАСЭ-XV рекомендаций. В  конечном счете, до  начала проведения Темпы реализации реформ в отечественной жилищ реформ федеральное правительство не  располагало си ной сфере сдерживались как  внутренними сложностями стемными научными разработками, реализация которых установления баланса между принципами экономической на практике позволила бы вывести жилищностроитель и  социальной эффективности отечественном жилищно ный комплекс из кризиса. Нет их на столе у руководства строительном комплексе в  условиях снижения уровня страны и сейчас — 20 лет спустя. жизни россиян, так и внешними факторами, которые свя В  начале периода экономических реформ большая заны с  проблемами макроэкономической стабилизации часть государственной собственности в жилищной сфере и медленным продвижением по проведению структурных (жилищный фонд и объекты коммунальной инфраструк преобразований в национальной экономике. Прошедший туры) были переданы в  муниципальную собственность. период не  подтвердил эффективность предусмотренных Муниципализация жилищнокоммунальной сферы прои в вышеупомянутых программных документах стратегиче зошла в тот период, когда эта сфера во все большей степе ских направлений государственной жилищной политики ни становилась дотационной, поскольку тарифы на ЖКУ и не позволил полностью решить поставленные задачи.

не были затронуты в процессе либерализации цен. Пред В современной России жилищная проблема не только полагалось, что в течение достаточно короткого периода в целом сохраняется, но и обостряется. Этому способству будет завершен переход к  бездотационному функциони ет множество факторов: дефицит ресурсов для расширен рованию жилищнокоммунальной сферы, вследствие чего ного воспроизводства жилой недвижимости, постоянный не  создавались механизмы, гарантирующие достаточ приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев ность ресурсов муниципальных бюджетов по  выполне из стран ближнего зарубежья, продолжающиеся урбани нию своих обязательств по  дотированию предприятий зация и  рост городов. Общий недостаток развития жи ЖКХ в части, не покрываемой платежами потребителей. лищного строительства в  условиях рынка заключается Однако социальноэкономическая ситуация не позволила в  недостаточности долгосрочных ресурсов. Государство завершить переход к  покрытию стоимости ЖКУ за  счет не может себе позволить раздавать жилье бесплатно, его средств потребителей. задача — создать условия, при  которых квартиры и  ин При  переходе России к  рыночным методам хозяй дивидуальные жилые дома станут товаром, и этот товар ствования по  причине резкого сокращения бюджетных будет реализовываться с выгодой для частного инвестора.

средств, направляемых в  жилищное строительство, от Да, конечно, Правительство РФ принимает необходи ечественный рынок доступного жилья регрессировал. мые меры по развитию жилищного строительства в нашей Это привело к  снижению общих объемов строительства стране: разработаны и реализуются ФЦП «Жилище», наци и ввода жилья и увеличению в них доли средств индиви ональный проект «Доступное и комфортное жилье — граж дуальных застройщиков. При  этом возникла устойчивая данам Росси»;

созданы и функционируют ОАО «Агентство принципиально новая тенденция в  системе экономиче по ипотечному жилищному кредитованию», «Фонд содей ских отношений на исследуемом рынке — привыкнув бес ствия развитию жилищного строительства» и др.

платно получать и эксплуатировать жилье, в современных Анализируя законодательные акты РФ в сфере домо условиях население вынуждено платить как за его приоб строения, следует отметить высокую заинтересованность ретение, так и за его содержание. федеральной и  региональной власти в  решении жилищ В  жилищной сфере в  период реформ, по  нашему ной проблемы. Так, важнейшими решениями, на  наш мнению, не удалось в полной мере воспользоваться пре взгляд, следует считать принятие Федерального закона имуществами развития конкурентных рынков управ «О  содействии развитию жилищного строительства», ления и  эксплуатации жилья. Причиной послужила долгосрочной целевой программы Московской области невозможность для  муниципальных органов власти «Жилище», Концепции развития малоэтажного жилищ добиться на  практике полноценных договорных отно ного строительства на  территории Московской области шений: их  неспособность выполнять свои договорные (подобные концепции действуют и других регионах Рос обязательства привела повсеместно к  административ сии), Программы Московской области «Развитие систе ному принуждению подрядчиков работать без  оплаты мы ипотечного жилищного кредитования в  Московской своего труда и других материальных затрат или с серьез области в  20052010  годах», Программы мероприятий ными задержками. Невыполнение бюджетом своих обя по стимулированию развития жилищного строительства зательств, а  также отсутствие «прозрачных» процедур в  Московской области на  20102012  годы, Федеральной формирования тарифов обусловили непривлекательность целевой программы «Свой дом» и разработанной в рам жилищнокоммунальной сферы для  частного инвестора, ках нее областной программы и  др. нормативных актов хотя создание условий для притока частных инвестиций прямо или косвенно способствующих развитию экологи могло  бы кардинально изменить финансовое положение ческого домостроения и повышению его доступности.

отрасли в  долгосрочной перспективе. Все вышеперечис Вместе с тем  до  настоящего времени более трети ленные факторы свидетельствуют о  наличии системного граждан РФ проживают в  объектах жилой недвижимо кризиса в отрасли и межотраслевом характере возникших сти, не  отвечающих минимальным требованиям благо проблем, для преодоления которых требуется взаимосвя устройства. Результаты социологических исследований занная по направлениям и уровням конкретная програм свидетельствуют о  том, что  более 60 % россиян не  удов ма действий. летворены своими жилищными условиями. Кроме того, РАСЭ-XV в  последние годы в  нашей стране проявилась весьма материальнотехнической базы. Развитие в  стране рын устойчивая негативная тенденция превышения объемов ка ипотечных ценных бумаг позволит банкам расширить выбытия из  эксплуатации существующего жилищного финансовую базу ипотечного жилищного кредитования фонда (перевод его в  категорию ветхого и  аварийного) и практически полностью удовлетворить спрос населения над объемами его воспроизводства. на жилищные кредиты в ближайшие годы.

Невыполнение бюджетом своих обязательств, а так В  настоящее время государство не  может себе по же отсутствие «прозрачных» процедур формирования зволить раздавать жилье бесплатно всем нуждающимся.

тарифов обусловили непривлекательность жилищно Однако население России располагает значительным не коммунальной сферы для  частного инвестора, хотя, соз движимым имуществом в частной собственности, которое дание условий для притока частных инвестиций могло бы может быть использовано для  увеличения инвестицион кардинально изменить финансовое положение отрасли ных ресурсов рынка жилья. В этой связи мы предлагаем в  долгосрочной перспективе. Все вышеперечисленные органам государственной власти помимо традиционных факторы свидетельствуют о наличии системного кризиса мер в регионах создать условия, при которых жилье ста в  отрасли и  межотраслевом характере возникших про нет ликвидным инвестиционным товаром, и  этот товар блем, для преодоления которых требуется взаимосвязан будет реализовываться на  отечественном рынке жилья ная по  направлениям и  уровням конкретная программа с выгодой для частного инвестора, государства и граждан, действий. нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

В  настоящее время в  ряде регионов России не  фор Таким образом, можно сделать вывод о том, что жи мируется и не реализуется эффективная государственная лищная проблема в  России за  период реформ зашла жилищностроительная политика, отсутствует стратегия в  тупик и  требует новой методологии эффективного развития отрасли, практически отсутствуют контакты управления всем механизмом финансирования, созда с региональными структурами и ведущими строительны ния и  реализации жилья с  учетом реалий современных ми организациями. Поэтому, несмотря на  относительно рыночных отношений. Реформирование российской эко положительную динамику показателей ввода жилья в по номики объективно обуславливает необходимость тео следние годы, острота жилищной проблемы во  многих ретического обоснования новых подходов к управлению субъектах федерации не снизилась, а, наоборот, обостри инвестициями и их  практической реализации в  различ лась. ных сферах, в том числе и на отечественном рынке жилья.

Основными причинами ограниченного платежеспо Наиболее развивающимся в  последние годы видом собного спроса российских граждан на  приобретение строительства является жилищное: несмотря на  кажу и строительство жилья являются весьма низкий уровень щуюся его безопасность в  экологическом отношении, доходов населения при высокой доле текущего потребле в  значительных размерах оно представляет не  меньшую ния;

недостаточное развитие института долгосрочного угрозу, а иногда даже большую, чем промышленное стро жилищного кредитования;

необоснованно высокие про ительство. Данный вид строительства решает основную центные ставки, снижающие доступность жилищных социальную задачу — обеспечение жильем населения.

кредитов и являющиеся финансовым и психологическим Однако по мере роста антропогенной нагрузки на землю ограничением;

недостаточный уровень накоплений граж и  ресурсы в  обществе все более усиливается понимание дан для оплаты первого взноса для получения ипотечных специфики воздействия крупномасштабного жилищного жилищных кредитов, а  также ряд других причин, в  том строительства на  качество природной среды. Масштабы числе, глобальный экономический кризис. жилищного строительства могут быть самыми различны Необходимыми условиями обеспечения доступности ми — от жилого микрорайона до целого города (в верхней жилья для средне и малообеспеченных категорий граж части этой шкалы масштабов находятся жилые массивы дан, по  нашему мнению, является внедрение в  практику крупных городов).

функционирования рынка доступного жилья доступных Современное городское планирование в России нахо и  эффективных финансовых схем приобретения и  стро дится в состоянии неустойчивого переходного развития.

ительства жилья (а  также кредитов на  эти цели), пред Централизованное государственное планирование со полагающих активное финансовое участие федеральных ветского образца прекратило свое существование, в свя и  региональных органов государственной власти при зи с чем, города утратили прежнюю экономическую базу их  реализации, а  также максимальное стимулирование в  виде отраслевого и  территориального планирования платежеспособного спроса при одновременном сбаланси финансовых и  территориальных ресурсов развития.

рованном увеличении объемов ввода жилья. Новая система городского планирования складывается Развитие отечественного рынка доступной жилой не  очень планомерно и  далека от  завершения. Местные недвижимости в России до уровня развитых зарубежных бюджеты городов, расходуемые на текущие выплаты и ка стран, с нашей точки зрения, возможно при условии широ питальные вложения, испытывают огромный дефицит.



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 22 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.