авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 11 |

«Министерство образования Республики Беларусь УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ "ГРОДНЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ЯНКИ КУПАЛЫ" ...»

-- [ Страница 4 ] --

Акцией является бессрочная эмиссионная ценная бумага. Она свидетельствует о вкладе в уставный фонд акционерного общества и удостоверяет в соответствии с законодательством и уставом акцио нерного общества права ее владельца на участие в управлении обще ством, получение части его прибыли в виде дивидендов и части иму щества, оставшегося после расчета с кредиторами, или его стоимос ти в случае ликвидации акционерного общества. Пакетом акций яв ляется совокупность акций, принадлежащих одному владельцу.

При  оценке стоимости предприятия используются виды сто имости:

- балансовая стоимость предприятия;

- оценочная стоимость предприятия;

- скорректированная балансовая стоимость предприятия.

Балансовая стоимость предприятия представляет собой разницу между суммой активов баланса и заемными средствами на балансе.

Оценочная стоимость предприятия представляет собой сумму активов  предприятия,  доходов  и  расходов  будущих  периодов  (за исключением курсовых разниц и суммы имущества, полученного безвозмездно) за минусом заемных средств и стоимости имущества, не принадлежащего предприятию на правах собственности, а так же резервов предстоящих расходов, прочие доходы и расходы.

Скорректированная балансовая стоимость предприятия представ ляет собой балансовую стоимость после внесения изменений и допол нений в статьи актива и пассива баланса по результатам их оценки.

Стоимость  предприятия  как  объекта  прав,  имущественного комплекса, коммерческой организации пакета акций, части пред приятия, доли в уставном фонде может определяться:

- методом балансового накопления активов;

- методом пересчета валютной стоимости;

- рыночным методом.

Метод  балансового  накопления  активов  представляет  собой метод определения стоимости предприятия на основании данных бухгалтерского  учета  на  дату  оценки.  Стоимость,  рассчитанная методом балансового накопления активов, является оценочной сто имостью предприятия.

При  использовании метода балансового накопления активов стоимость предприятия определяется как стоимость его имущества по сумме нетто-активов  финансовой  (бухгалтерской) отчетности.

Данный метод в наибольшей мере подвергается критике с позиций теории оценки в связи с его упрощенностью и обобщенностью, но одновременно чаще всего применяется на практике.

В рамках бухгалтерской терминологии понятие «имущество»

можно  определить  как  совокупность  оборотных  и  внеоборотных активов  организации.  К  внеоборотным относятся  активы, полез ные свойства которых предполагается использовать свыше года или обычного операционного цикла. Под оборотными активами пони маются  денежные  средства  в  кассе  организации  и  банках,  легко реализуемые ценные бумаги, не рассматриваемые в качестве дол госрочных финансовых вложений, дебиторская задолженность, за пасы товаров, материалов, сырья, готовой продукции, незавершен ное производство и, что особенно важно для определения понятия «актив», – расходы будущих периодов. Важно подчеркнуть, что ак тив включает объекты, не относящиеся к имуществу: расходы буду щих периодов, незавершенное производство в организациях, про дукция  которых  не  является  имуществом,  отвлеченные  средства (дебиторская задолженность), традиционно выступающие предме том бухгалтерского учета.

Подход на основе активов следует применять при проведении оценки на уровне предприятия в целом. При оценке стоимости до лей отдельных акционеров в капитале предприятия использование подхода на основе активов не обязательно.

Данный подход не должен быть единственно возможным при выполнении  задания  на оценку,  когда  предприятие-производитель рассматривается  в  качестве  «действующего»,  за  исключением  тех случаев, когда он обычно используется покупателями и продавцами.

Балансовая стоимость редко адекватно отражает стоимость чистых активов. Тем не менее каждая цифра баланса учитывает конкретные активы или обязательства, поэтому может служить удобной отправ ной точкой для оценки активов соответствующими методами.

Подводя итоги значения оценки стоимости предприятия мето дом  расчета  накопления  активов  (балансовой  стоимости  имуще ства), отметим его сильные и слабые стороны.

Преимуществами данного метода является то, что он учиты вает влияние производственно-хозяйственных  факторов  на изме нение стоимости  активов, дает возможность проводить  экономи ческий анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности, что дает ключ к определению финан совых возможностей  предприятия.  Необходимо подчеркнуть, что данный  метод дает оценку уровня  развития  технологии  с учетом степени износа основных фондов. Каждая цифра баланса учиты вает конкретные активы на основе первичных бухгалтерских дан ных. Поэтому, как правило,  рассмотренный метод используется в целях имущественного и подоходного налогообложения, финансо вого обоснования инвестиционных решений.

Однако  оценка  активов  не  является,  строго  говоря,  оценкой предприятия как хозяйствующего субъекта, так как не определяет стоимость имущества, сформированного из собственных источни ков. Кроме того, балансовая стоимость – очень грубое приближе ние стоимости активов. Например, здания могут быть учтены по их цене приобретения, и при изменении цен на недвижимость их балансовая стоимость не будет соответствовать действительности.

Балансовая стоимость машин и механизмов – «искусственная» ве личина, так как она зависит от принятого на предприятии метода начисления амортизации. Запасы, учтенные по цене приобретения, скорее всего, имеют заниженную оценку, хотя и не в такой степени, как основные средства. Как правило, балансовая стоимость не учи тывает существование активов, списанных и не включенных в ба ланс – например, денежной  оценки деловой репутации организа ции. В качестве других недостатков метода расчета балансовой сто имости имущества как оценки стоимости предприятия затратным подходом можно отметить сложность выделения в бухгалтерском балансе фактических затрат по конкретным объектам оценки (на пример, в консолидированной отчетности).

При оценке стоимости предприятия как имущественного ком плекса данным методом следует также иметь в виду, что к имуще ству, не принадлежащему предприятию на правах собственности, относятся:

- имущество, отнесенное законодательством к объектам, нахо дящимся только в собственности государства;

-  объекты  социальной  инфраструктуры  и  объекты  инженер ной инфраструктуры общего пользования, передаваемые по дого вору безвозмездного пользования (при наличии в здании объекта гражданской обороны производится его выделение из стоимости здания по объемно-планировочным показателям);

- объекты социальной инфраструктуры, объекты инженерной инфраструктуры общего пользования, переданные в собственность административно-территориальной единицы;

- заблокированные по состоянию на 1 января 1992 г. во Внеш экономбанке СССР средства в иностранной валюте в сумме, отра женной в активе баланса юридического лица;

- долгосрочные финансовые вложения в  акции банков, в ак ции других юридических лиц, изымаемые по решению Правитель ства Республики Беларусь;

- расчеты с учредителями по вкладам в уставный фонд;

- подлежащее возврату целевое финансирование;

- иное имущество в случаях, предусмотренных законодатель ством.

К заемным средствам относятся:

- краткосрочные кредиты и займы;

- долгосрочные кредиты и займы;

- кредиторская задолженность;

- прочие виды обязательств.

Балансовая  стоимость  редко  адекватно  отражает  стоимость чистых активов. Чистые активы – это величина, определяемая пу тем  вычитания  из  суммы  активов  организации,  принимаемых  к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Показатель «чистые активы» определяет стартовую цену пред приятия, так как характеризует стоимость имущества, сформиро ванного за счет собственных источников. Кроме того, необходимо отметить  возможность  потенциальной  оценки  производственно хозяйственной деятельности организации с точки зрения составля ющих, входящих в чистые активы: основные фонды (с учетом из носа),  долгосрочных  финансовых  вложений,  сырья,  материалов, задолженности и обязательств организации и т.д.

Вместе с тем, стоимость чистых активов организации не явля ется его рыночной стоимостью ни в том случае, когда оно выступа ет объектом купли-продажи, ни при определении рыночной стоимо сти акций, поскольку не отражает доходы в будущем от использо вания активов убыточной организации.

Несмотря на отмеченные недостатки, определение стоимости убыточного предприятия методом «чистые активы» является наи более  приемлемым.  Оценочный  показатель  стоимости  предприя тия  с использованием затратного (имущественного) подхода  дает возможность  корректировки  составляющих,  входящих  в  чистые активы: основных средств (с учетом физического и морального из носа),  долгосрочных  финансовых  вложений,  сырья,  материалов, задолженности и обязательств организации и т.д.

Метод пересчета валютной стоимости представляет собой ме тод определения стоимости объекта оценки в валюте по официаль ному курсу белорусского рубля, установленному Национальным бан ком на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

Рыночный  метод. Оценка  предприятия  рыночным  методом проводится с применением одного или нескольких методов оценки:

- затратного;

- доходного;

- сравнительного.

Затратный метод заключается в определении стоимости пред приятия, которая рассчитывается как разница между суммой всех активов предприятия и его заемными средствами. В рамках затрат ного метода оценки предприятия могут использоваться следующие методы расчета стоимости:

- накопления активов;

- скорректированной балансовой стоимости;

- ликвидационной стоимости.

Различие методов расчета стоимости в затратном методе оценки состоит в расчете стоимости активов и пассивов баланса предприятия.

Доходный  метод  представляет  собой  совокупность  методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируе мых будущих денежных потоков или капитализации годового де нежного потока в начале и (или) в конце срока прогноза. Оценка рыночной стоимости предприятия доходным методом оценки про изводится следующими методами расчета стоимости:

1) капитализацией по норме отдачи (дисконтирование денеж ных потоков);

2) прямой капитализацией.

Капитализация по норме отдачи (дисконтирование денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который ба зируется на предположениях относительно ожидаемых изменений денежных  потоков  и  стоимости  объекта  оценки  в  течение  срока прогноза.  Метод  капитализации  по  норме  отдачи  пересчитывает будущие денежные потоки в настоящую стоимость. Данный метод применяется для оценки предприятий, денежные потоки которых будут отличаться от денежных потоков ретроспективного периода и изменяться в течение срока прогноза.

Метод прямой капитализации заключается в определении сто имости предприятия путем деления годового денежного потока на коэффициент капитализации. Данный метод применяется для рас чета стоимости предприятий, для которых ожидаются равные го довые денежные потоки либо годовые денежные потоки с постоян ными темпами роста. Процесс оценки предприятия методом пря мой капитализации включает следующие основные этапы: выбор вида денежного потока;

 анализ финансовой отчетности;

 расчет ко эффициента капитализации;

 определение стоимости;

 внесение ито говых корректировок.

Сравнительный метод. Сравнительный метод заключается в определении стоимости предприятия на основе данных о совершен ных  сделках  или  предложениях  о  продаже  объектов-аналогов.  В сравнительном  методе  оценки  используются  следующие  методы расчета стоимости объектов оценки:

- рынка капитала;

- сделок;

- мультипликаторов (отраслевых коэффициентов).

Общие  выводы  по  сравнительному  анализу  методов  оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса представ лены в таблице 9.1.

Таблица 9.1 – Сравнительный анализ рыночных  методов оценки стоимости предприятия Метод  Преимущества  Недостатки  Отражает прошлую стоимость.  Учитывает влияние производственно Не учитывает рыночную ситуацию   хозяйственных факторов на  на дату оценки.   изменение стоимости активов.  Не учитывает перспективы   Дает оценку уровня развития  развития предприятия.   Затратный  технологии с учетом степени износа  Статичен.  активов.  Не учитывает риски.  Обоснованность результатов,   Отсутствуют связи с настоящими   так как расчеты опираются   и будущими результатами  на финансовые и учетные документы.

  деятельности предприятия.  Сложность прогнозирования  Учитывает будущие изменения  будущих результатов и затрат.  Возможно несколько норм   доходов, расходов.  Доходный  Учитывает уровень риска   доходности, что затрудняет  принятие решения.  (через ставку дисконта).  Учитывает интересы инвестора.  Не учитывает конъюнктуру рынка.  Трудоемкость расчетов.   Недостаточно четко характеризует  особенности организационной,  Базируется на реальных   технической, финансовой  рыночных данных.   подготовки предприятия.  Отражает существующую   В расчет принимается только  Сравнительный  практику продаж и покупок.   ретроспективная информация.  Учитывает влияние отраслевых  Требует внесения множества  (региональных) факторов   поправок в анализируемую  на цену акций предприятия.  информацию.  Не принимает во внимание  будущие ожидания инвесторов.  Из  анализа  достоинств  и  недостатков  всех  вышеуказанных оценок можно сделать вывод о том, что ни один из рассмотренных классических подходов не может быть использован в качестве ба зового. При этом последние могут давать различные, порой проти воположные, результаты оценок и представлять интересы различ ных  сторон, например, владельцев и потенциальных инвесторов, что приводит к необходимости согласования оценок и поиску ком промиссного результата. Это обусловливает целесообразность оцен ки рыночной стоимости объекта одновременно с позиций трех под ходов. Другими словами, необходима процедура интеграции  оце нок. Поэтому окончательная оценка стоимости предприятия (биз неса) – V – может быть определена по формуле:

n V Vi Zi, i гдеV  – оценка стоимости предприятия (бизнеса) i-м методом (все е применимые методы оценки произвольно нумеруются);

n – множество применимых в данном случае методов оценки;

Zi – весовой коэффициент i-го метода.

9.3. Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует деталь ное  ознакомление с  их  устройством, планировкой  и технической документацией. В ряде случаев оценщики делают самостоятельные обмеры. На основе такого ознакомления составляют подробное опи сание объекта оценки, в котором даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем и оборудования.

К внешним конструкциям зданий и сооружений относятся ос новные и фундаментальные стены, каркасы, тепло- и гидроизоля ция, вентиляция, внешняя отделка стен, кладка стен, оконные рамы, двери, козырьки, водостоки, крыши, дымоходы и т.д.

 Внутренние конструкции включают подвальные помещения, опорные балки и колонны, полы и покрытия, внутренние стены и потолки, лестницы, двери, внутренние шкафы и т.д.

К инженерным системам зданий относятся системы обогрева, кондиционирования,  водопровода  и  канализации, горячего  водо снабжения, противопожарных средств и др.

Порядок оценки стоимости зданий и сооружений регламентиру ется Государственным стандартом Республики Беларусь СТБ 52.3.01 2007 «Оценка капитальных строений, не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого иму щества». В соответствии с названным документом оценочная стоимость зданий и сооружений определяется как произведение:

а) остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимос ти на коэффициенты изменения стоимости в соответствии с зако нодательством;

б)  остаточной  стоимости  объекта  оценки  на  коэффициенты изменения стоимости. При этом накопленный износ равен физи ческому износу. В случае невозможности определения первоначаль ной стоимости объекта остаточная стоимость может определяться по стоимости объекта аналога (рис. 9.2).

  Методы оценки стоимости зданий и сооружений  Оценочная стоимость Рыночная стоимость Метод капитализации дохода Доходный метод Индексный метод Метод дисконтирования денежных потоков Метод продаж объектов-аналогов Сравнительный метод Метод расчета стоимости объекта путем суммирования стоимости Затратный метод земельного участка, стоимости улучшений, прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа Рис. 9.2 – Методы оценки стоимости зданий и сооружений Оценочная  стоимость  устанавливается  индексным  методом.

Индексный метод представляет собой метод определения стоимос ти путем применения коэффициентов к первоначальной (восстано вительной) и (или) остаточной стоимости. Базой определения оце ночной стоимости для юридических лиц выступает балансовая сто имость с учетом переоценок. Рыночная стоимость определяется на основе использования следующих методов оценок: затратного, до ходного, сравнительного.

При использовании доходного метода оценки объектов недви жимости законодатель ориентирует на следующие методы: прямой капитализации;

 дисконтирования денежных потоков (таблица 9.2).

Таблица 9.2 – Алгоритм оценки объектов недвижимости доходным методом Наименование метода Алгоритм процедуры оценки Комментарии Оценивается потенциальный  валовой доход:  ПДВ = S • Cа,  где ПДВ – потенциальный  Этапы проведения оценки валовой доход;

 S – площадь,  недвижимости:

сдаваемая в аренду, м2;

   1. Оценивается  Са – арендная ставка за 1 м2.  потенциальный валовой  Оцениваются предполагаемые  доход.  потери от недоиспользования  2. Оценивается  объекта недвижимости и потери  действительный валовой  при сборе платежей.  доход.  Уменьшение ПДВ на величину  3. Оцениваются  потерь дает величину  предполагаемые  Метод капитализации  действительного валового  издержки по  доходов  дохода:  эксплуатации  ДВД = ПДВ – Потери,  оцениваемой  где ДВД – действительный  недвижимости  валовой доход.  (операционные расходы).  Определяется прогнозируемый  4. Определяется  чистый операционный доход  прогнозируемый чистый  посредством уменьшения ДВД   операционный доход.  на величину операционных  5. Рассчитывается  расходов:  коэффициент  ЧОД = ДВД – (Ор– А), капитализации.  где ЧОД –  чистый  операционный доход;

    Op – операционные расходы;

   А – операционные отчисления.  Применяется для определения  текущей стоимости тех  будущих доходов, которые  принесут использование  объекта недвижимости и  возможная его продажа.  Этапы проведения оценки:

  Стоимость недвижимого  1. Составляется прогноз  Метод  имущества = текущая стоимость  потока будущих  дисконтирования  периодического потока дохода +  доходов в период  денежных потоков  + текущая стоимость реверсии.  владения объектом  недвижимости.  2. Рассчитывается  стоимость  оцениваемого объекта  недвижимости на конец   периода владения.  Обращает  на  себя  внимание,  что  при  использовании  метода дисконтированных потоков в качестве валового дохода законодатель использует не только арендную плату по занятой площади, но и ры ночную арендную плату по незанятой площади, а также скользящий доход, т.е. доход, образуемый за счет дополнительной платы.

9.4. Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге (т.е.

долгосрочной аренде, связанной с передачей в пользование отдель ных  машин  и  единиц  оборудования),  оформить  залог  под  кредит, обосновать размер страховых взносов при страховании движимой части имущества, произвести переоценку основных фондов и т.д.

Объектами оценки технического оснащения предприятий вы ступают:

1) машинный  парк предприятия  в  целом  и  его  структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств);

2)  технологические  комплексы  (поточные  и  автоматические линии, комплексы, гибкие модули и т.д.);

3) функционально самостоятельные машины, агрегаты и ус тановки.

Достоверность оценки машин и оборудования зависит от пра вильного  выбора  метода  оценки.  Эти  методы  опираются  на  три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

При затратном подходе стоимость объекта, определяемая ис ходя из затрат на его производство и обращение, называется смет ной стоимостью, так как исходным документом для исчисления зат рат служит смета или калькуляция. Так как затратный подход при меняется в основном к оригинальным объектам машин и оборудо вания, часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью оп ределяют текущую стоимость воспроизводства.

Для  получения  достоверных  результатов  оценки  стоимости машин  и  оборудования  придерживаются  следующего  алгоритма.

Определяют цели и конкретные задачи оценки, намечают план про ведения оценки, подготавливают необходимую информационную базу, анализируют степень использования оцениваемых машин и оборудования, выявляют лишние единицы оборудования, выбира ют наиболее подходящие методы оценки, проводят соответствую щие расчеты, дают оценку полученным результатам и устанавли вают наиболее вероятную стоимость объекта  на дату оценки, со ставляют отчет с необходимыми комментариями.

Методы оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств Индексный метод Метод пересчета (оценочная стоимость) валютной стоимости Применение Определение стоимости коэффициентов объекта в валюте к (восстановительной) с применением Рыночный и (или) остаточной рыночного метода метод стоимости Затратный Сравнительный Доходный подход подход подход Метод дисконтирования Метод сравнения Метод прямого денежных потоков с ценой предприятия- сравнения изготовителя с объектом-аналогом Метод прямой капитализации Метод поэлементного Метод расчета моделирования цены Метод остатка Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам Метод индексации затрат Рис. 9.3 – Методы оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств 9.5. Оценка  стоимости  транспортных  средств  регулируется  СТБ 52.6.01-2007 «Оценка транспортных средств» (далее ТС). Виды транс портных средств классифицируются на основании «Временного рес публиканского  классификатора  основных  средств  и  нормативных сроков их службы», утвержденных Постановлением Министерства экономики  Республики Беларусь от 21 ноября 2001 г. №  186. Сто имость ТС определяется:

- индексным методом;

- рыночным методом;

- методом пересчета валютной стоимости.

Индексный метод представляет собой метод определения сто имости путем применения коэффициентов к первоначальной (вос становительной)  и  (или)  остаточной  стоимости  ТС.  Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость. Коэффици енты  к  первоначальной  (восстановительной)  и  (или)  остаточной стоимости ТС определяются в  порядке, установленном законода тельством. Базой определения оценочной стоимости являются для:

- юридических лиц – балансовая стоимость с учетом переоце нок, проводимых в установленном порядке (далее – переоценка);

- индивидуальных предпринимателей – остаточная стоимость, отраженная в книге учета с учетом переоценок;

- физических лиц – цена приобретения или цена ТС и другие документы, подтверждающие первоначальную стоимость ТС;

- отдельных видов сделок и других значимых действий в соответ ствии с законодательством – остаточная стоимость ТС или остаточная стоимость объекта аналога в соответствии с законодательством.

Пересчет оценочной стоимости в иностранную валюту произ водится по официальному курсу иностранной валюты, установлен ному Национальным банком Республики Беларусь на день, пред шествующий дате оценки.

К рыночным методам оценки стоимости ТС относятся:

- затратный метод;

- сравнительный метод;

- доходный метод.

Затратный  метод  представляет  собой  совокупность  методов расчета стоимости ТС, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменении и утилизации ТС с учетом накоплен ного износа.

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, ос нованных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов, с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравне ния. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в зависимости от используе мой информации.

Доходный метод – это совокупность способов оценки стоимо сти ТС, основанных на определении ожидаемых доходов от исполь зования ТС. Метод предполагает определение текущей стоимости ТС как совокупности будущих доходов от его использования.

При применении доходного метода необходимо соблюдать прин цип наиболее эффективного использования ТС, согласно которому стоимость ТС определяется для такого варианта эксплуатации, ког да обеспечена наибольшая отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности, этот вариант должен быть зако нодательно разрешенным и практически реализуемым.

Оценка стоимости  ТС доходным методом производится  сле дующими методами расчета стоимости:

- капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

- прямой капитализации;

- валовой ренты (валового мультипликатора);

- остатка.

Метод пересчета валютной стоимости представляет собой ме тод определения стоимости ТС в валюте по официальному курсу бе лорусского рубля, установленному Национальным банком Респуб лики Беларусь на дату оценки, если  ТС приобретено за иностран ную валюту либо его стоимость была определена в иностранной ва люте в течение календарного года с применением рыночного метода.

9.6. Нематериальные активы – это обобщающее понятие, приме няемое для  обозначения группы активов  предприятия, имеющих стоимость, но не имеющих материального содержания и обладаю щих  такими  свойствами,  как долговременное (свыше 1  года) ис пользование в хозяйственном обороте, способность приносить до ход  и  способность  отчуждения.  В  зависимости  от  назначения  и выполняемых функций нематериальные активы подразделяются на три  основные  группы:  интеллектуальная  собственность,  имуще ственные права и отложенные затраты.

В  документах  бухгалтерского  учета  нематериальные  активы имеют  два  вида  оценки:  по  первичной  и  остаточной  стоимости.

Первичная (инвентарная) стоимость нематериальных активов сла гается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в дея тельности предприятия. В соответствии с Инструкцией по приме нению плана счетов бухгалтерского учета первоначальная оценка нематериальных активов определяется для объектов:

- внесенных учредителями в счет их вкладов в уставный капи тал предприятия (по договоренности сторон);

- приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвоз мездно (экспертным путем).

Остаточная стоимость нематериальных активов – это перво начальная стоимость за вычетом начисленного износа (амортиза ции). Как и у материальных активов, износ (амортизация) включа ется в текущие издержки производства или обращения и периоди чески начисляется на базе нормы износа (процента от первоначаль ной стоимости). Нормы износа активов рассчитываются предприя тием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного использования. По нематериальным активам, для ко торых невозможно определить срок полезного использования, нор мы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.

В Республике Беларусь оценка объектов интеллектуальной соб ственности регламентируется СТБ 52.5.01-2007 «Оценка объектов интеллектуальной собственности».

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход. Применение сравнительного подхода здесь весь ма затруднительно, так как эти объекты являются оригинальными и зачастую не имеют аналогов.

9.7. Одной из важнейших составляющих рыночной стоимости пред приятия (бизнеса) является «гудвилл» (goodwill), или деловая репу тация. Возникновение «гудвилла» обусловлено тем, что на формиро вание стоимости предприятия (бизнеса) оказывает влияние комплекс факторов, не находящих отражения в бухгалтерском учете:

 – во-первых, предприятие выступает как целостный имуществен ный комплекс, а не просто его отдельные элементы. В данном случае «гудвилл» представляет собой оценку синергетического эффекта, воз никающего в результате построения той или иной системы управления;

 – во-вторых, стоимость бизнеса в целом формируют следую щие факторы: конкурентные преимущества, отношения с контраген тами, высокая кредитоспособность, устойчивость клиентуры, куль тура обслуживания, будущие прибыли, эффективность менеджмен та и т.д. Данные факторы учитывают уровень управления предприя тием и его стратегическое положение на рынке. «Гудвилл» – это один из вариантов уточнения оценки, при этом она предполагает ориен тировку на текущие рыночные цены.

Фактическая  величина  «гудвилл»  есть  сравнение  рыночной стоимости  материальных  и  нематериальных  активов  с контракт ной ценой на приобретаемое предприятие. Если контрактная цена превышает рыночную стоимость всех активов, возникает «гудвилл положительный». И наоборот, если контрактная цена ниже рыноч ной стоимости всех активов, возникает «гудвилл отрицательный».

Как отмечено выше, стоимость деловой репутации может иметь положительное значение – в том случае, если перечисленные факторы увеличивают цену предприятия, а может иметь и отрицательное значе ние. В последнем случае предприятие за счет неконкурентоспособнос ти, испорченных отношений с контрагентами и т.п. стоит дешевле, чем его чистые активы. Следовательно, цена предприятия формируется так, что покупатель, как правило, либо «переплачивает», либо «недоплачи вает» относительно стоимости его (предприятия) чистых активов.

«Гудвилл» как самостоятельный элемент бухгалтерского уче та в Республике Беларусь не применяется, но его оценка представ ляет интерес при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.

Алгоритм оценки стоимости «гудвилла» в зарубежных стра нах показан в таблице 9.3.

Таблица  9.3  –  Алгоритм  оценки  стоимости  деловой  репутации организации в зарубежных странах Показатель  Алгоритм оценки  Комментарии  GV V ( MA IA D ),  Если рыночная стоимость    действующего предприятия  где  GV  – стоимость «гудвилла»;

   ниже балансовой стоимости  MA  – стоимость материальных  чистых активов, то «гудвилл»  активов;

   будет отрицательным.  IA  – стоимость нематериальных  Отрицательный «гудвилл» –   Оценка  активов;

   это потеря стоимости, связанная   «гудвилла»  D – стоимость заемного капитала;

  со снижением чистого  V – рыночная стоимость  операционного дохода, что  действующего предприятия  возможно в связи с физическим,  функциональным износом   и негативным влиянием  экономических факторов.  В ряде случаев стоимость деловой репутации предприятия, или «гудвилла», может определяться методом избыточной рентабельнос ти, который следует рассматривать как частный случай метода капи тализации. Расчеты выполняются в следующей последовательности.

1. Анализируют данные о результатах деятельности предпри ятий отрасли, к которой относится данное предприятие, и вычис ляют среднее по отрасли значение показателя рентабельности соб ственного капитала  (отношение чистой  прибыли  к собственному капиталу предприятия).

2. Определяют чистую прибыль предприятия при среднеотрас левом уровне рентабельности, для чего среднеотраслевой показатель рентабельности умножают на собственные средства предприятия.

3. Определяют избыточную прибыль: при этом из фактичес кой чистой прибыли вычитается чистая прибыль при среднеотрас левой рентабельности.

4. Методом капитализации, т.е. делением избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяют стоимость «гудвилла».

Деловая репутация («гудвилл») – сложное и противоречивое явле ние. Однако именно оценка «гудвилла» позволяет более полно учиты вать различные факторы производства, к примеру, систему управления предприятием, без которой немыслимо существование успешного кон курентоспособного предприятия в современных рыночных условиях.

9.8. Оценка стоимости земельных участков в Республике Беларусь регулируется  СТБ  52.2.01-2007 «Оценка земельных  участков». В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей.

Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную  денежную  сумму,  по  которой  наиболее  вероятно,  что продавец  земельного  участка  согласен  его  продать,  а  покупатель земельного участка согласен его приобрести.

Рыночная стоимость земельного участка в текущем использо вании представляет собой рыночную стоимость земельного участ ка,  учитывающую  сложившиеся  условия  его  использования,  т.е.

определяется без учета наиболее эффективного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет со бой  расчетную  денежную  сумму,  отражающую  ценность  (полез ность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению.

Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установлен ных инвестиционных целях.

Специальная стоимость земельного участка представляет со бой стоимость земельного участка, превышающую рыночную сто имость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в ак тиве, связанном с оцениваемым земельным участком экономичес ки, юридически или географически. Приращение стоимости отра жает  особые  преимущества  от  сочетания  интересов  для  данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке.

Кадастровая оценка земельных участков проводится с приме нением одного или нескольких методов оценки: доходного, затрат ного, сравнительного методов кадастровой оценки.

В  рамках  сравнительного,  доходного  и  затратного  методов оценки основными методами расчета стоимости земельных участ ков являются методы сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования.

Для  определения  кадастровой  стоимости  земель  применяется метод кадастровой оценки. В соответствии с постановлением Государ ственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 ноября 2007 года № 60 земельные участки оцениваются отдельно по каждому из перечисленных видов их функционального использования:

• общественно-деловой (административно-деловая, культурно просветительская, научно-образовательная, торгово-обслуживающая, лечебно-оздоровительная, спортивно-рекреационная застройка);

• жилая многоквартирная застройка;

• жилая усадебная застройка;

• производственный (промышленная, коммунально-обслужи вающая, коммунально-складская застройка);

• рекреационный.

Кадастровая  стоимость  земельного  участка  рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости 1 м2  земель по виду фун кционального использования земель на площадь земельного участ ка и на коэффициенты, учитывающие обеспеченность земельного участка централизованными инженерными коммуникациями, на личие асфальтированного, железнодорожного подъездов и доступ ность автодорог международного и республиканского значения.

9.9.,,, В соответствии с постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 9 сентября 2008 г. № 70 «Об утверждении  инструкции  по  оценке  стоимости  предприятий  как имущественных комплексов  (бизнеса)» оценка  акции,  пакета  ак ций, доли в уставном фонде юридического лица, части предприя тия может проводиться методом балансового накопления активов, рыночным методом.

Оценочная стоимость пакета акций рассчитывается исходя из оценочной стоимости предприятия, определенной методом балан сового накопления активов, приходящейся на одну акцию:

C Ca Па, A где Са – оценочная стоимость пакета акций, ден. ед.;

С – оценочная стоимость предприятия, ден. ед.;

А – общее количество акций в уставном фонде предприятия, шт.;

Па – количество акций в оцениваемом пакете акций предприятия, шт.

Оценочная стоимость доли рассчитывается исходя из оценоч ной стоимости предприятия, определенной методом балансового на копления активов, приходящейся на данную долю в уставном фонде хозяйственного общества, в той части, в которой она оплачена:

С Д уст СД, 100 % где СД – оценочная стоимость доли, ден. ед.;

С – оценочная стоимость предприятия, ден. ед.;

Дуст – размер доли в уставном фонде хозяйственного общества, %.

Оценка части предприятия, акции, пакета акций или доли в уставном фонде юридического лица рыночным методом может про водиться по предприятию в целом,  миноритарному пакету акций (доле), мажоритарному пакету акций (доле).

Оценка  части  предприятия,  пакета  акций  (доли)  рыночным методом по стоимости предприятия предусматривает оценку пред приятия одним или несколькими рыночными методами (затратно го, доходного, сравнительного).

Оценка  части  предприятия,  пакета  акций  (доли)  рыночным методом по миноритарному пакету акций (доле) или мажоритарно му пакету акций (доле) возможна при наличии сделок с объектами аналогами, предложения и спроса на пакеты акций (доли) объек тов-аналогов.

9.10. () Применительно  к  определению  стоимости  предприятия  или имущества, входящего в состав предприятия, используются следу ющие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная рыночная стоимость, в том числе ликвидацион ная стоимость и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость – сумма, за которую объект оценки мо жет быть реализован на рынке.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, рав ная  суммарной  стоимости  частей  (элементов, материалов, конст рукций), на которые можно разделить объект оценки, с учетом зат рат на его разделение.

Специальная рыночная стоимость – рыночная стоимость объек та оценки с учетом реальных или предполагаемых ограничений в отношении его продавца или покупателя (обстоятельств).

Ликвидационная стоимость – цена, по которой объект оценки может быть продан на аукционе. Ликвидационная стоимость опре деляется после установления факта экономической несостоятель ности  (банкротства)  (далее  –  банкротство)  и  представляет  собой величину вероятной выручки от срочной распродажи имуществен ного  комплекса  в  целом  или  отдельных  активов,  имущества  или имущественных прав по частям.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, оп ределяемая исходя из полезности объекта оценки для конкретного инвестора при определенном варианте его использования.

В зарубежной  практике иногда  при расчете стоимости пред приятий, находящихся в сложном экономическом положении, в слу чае отчуждения используют смешанный метод оценки, учитываю щий одновременно и стоимость имущества (активов) и прогнози руемый доход (убыток):

С = (И + Д) / 2 или С = (И + 2Д) / 3, где С – оценочная стоимость предприятия;

И – стоимость имущества предприятия (активов);

Д – прогнозируемый доход предприятия (чистая прибыль + амор тизация).

Данные свидетельствуют, что чем выше доходная составляю щая в расчетах, тем выше оценочная стоимость предприятий (биз неса) убыточных организаций, т.е. использование прогнозируемо го дохода в расчетах определения стоимости бизнеса организаций позволяет дифференцированно подойти к оценке имущественного комплекса.

10.

10.1. В соответствии с «Основными направлениями социально-эко номического развития Республики  Беларусь на 2006 – 2015 гг.»

(постановление СМ № 1475 от 4 ноября 2006 г.) п. 6 «Инвестици онная политика» установлено, что «активизация инвестиционной деятельности будет базироваться на дальнейшей реализации мер по созданию универсальных общеэкономических условий хозяй ствования, обеспечивающих стабильные и предсказуемые прави ла для всех участников инвестиционного процесса (зарубежных инвесторов  и  отечественных  товаропроизводителей),  развития лизинга и таких перспективных форм инвестирования, как ипо течное кредитование,  облигационные  займы,  венчурное  финан сирование, концессии и др.».

Необходимость использования концессионного механизма мо дернизации производственной инфраструктуры промышленных пред приятий обусловлена рядом преимуществ этой формы партнерства государства и частного бизнеса. Концессия, являясь по существу ква зиприватизацией,  позволяет  государству  привлекать  масштабные инвестиционные ресурсы частного бизнеса для реализации инфра структурных проектов в условиях недостатка бюджетных средств.

Существуют различные формы государственно-частного парт нерства: государственные контракты, аренда, соглашения о разде ле продукции, совместные предприятия и, наконец, концессии.

Отличительными чертами концессии являются:

- предмет концессии – исключительно объекты государствен ной собственности;

- один из субъектов  концессии – государство в  лице различ ных органов власти;

- основная цель – привлечение инвестиций в технико-техно логическую модернизацию производства;

- основа концессии – договорная;

- государство (концедент) не вмешивается в текущую инвести ционную,  производственную  и  административно-хозяйственную деятельность концессионера;

- частный сектор обладает высокой степенью самостоятельно сти в принятии решений.

В Беларуси делаются первые шаги к переходу на концессион ные формы управления государственной собственностью. Понятие «концессия» для белорусского законодательства является сравни тельно новым. В 1991г. Законами Республики Беларусь «Об инвес тиционной деятельности», «Об иностранных инвестициях на тер ритории Республики Беларусь» инвесторам было дано право вкла дывать финансовые и материальные средства в определенные ука занными законами объекты, среди которых значились земля и дру гие ресурсы. При этом термин «концессия» не использовался, также отсутствовал правовой механизм передачи объектов в концессию.

С принятием Инвестиционного кодекса Республики Беларусь, всту пившего в силу с 1 октября 2001 г., был законодательно закреплен институт концессий: введен термин «концессия», определен поря док заключения и выполнения условий концессионных договоров, сроки концессий, а также ряд других положений. В настоящее вре мя в  соответствии  с Инвестиционным  кодексом разрабатывается нормативно-правовая база, регламентирующая концессионную де ятельность, готовится перечень объектов, которые могут быть пе реданы в концессию национальным и зарубежным инвесторам. В законотворческой  деятельности в  области концессий Беларусь не может  в  полной  мере  ориентироваться  на  опыт  развитых  стран, поскольку концессионное законодательство в них разрабатывалось в течение длительного времени, постепенно входило в общий ко декс административных законов, которые регламентировали фор мы государственного регулирования предпринимательской деятель ности и приводили к эволюционному изменению отношений госу дарства и бизнеса. На сегодняшний день важным является созда ние замкнутой правовой базы по концессиям – разработка право вых документов республиканского и местного уровня в контексте единой концепции с использованием одного понятийного аппара та, согласованной терминологии и  унифицированных подходов к отдельным аспектам проблемы (сроки концессий, размеры концес сионных платежей, субъекты их присвоения и т. п.). Основные при знаки  концессии объектов государственной  собственности  в  кон тексте Инвестиционного кодекса представлены в таблице 10.1.

Таблица  10.1  –  Характеристика  основных  признаков  концессии объектов  государственной  собственности  в  соответствии  с законодательством Республики Беларусь Признаки Характеристика Основанная на договоре концессии передача на возмездной  основе на определенный срок права на осуществление   на территории республики отдельных видов деятельности,   Понятие на которую распространяется исключительное право государства  либо право пользования имуществом, находящимся   в собственности Республики Беларусь  Действия концессионера (инвестора) по вложению инвестиций   в производство продукции (работ, услуг) или их иному  использованию для получения прибыли и (или) иного значимого  Цель результата. Государство выступает как гарант соблюдения всех  пунктов концессионного договора  Предприятие как имущественный комплекс в целом либо их  части, которые согласно законодательству находятся только   Объекты в собственности государства в соответствии с перечнем,  утвержденным Президентом, а также земля и ее недра  Национальные инвесторы, в том числе юридические лица  частной формы собственности и юридические лица, в имуществе  Субъекты которых доля Республики Беларусь составляет менее 25 %,   или (и) иностранные инвесторы   До 99 лет  Сроки Концессионер определяется путем проведения конкурсов или  Заключение договора аукционов. В случае, если поступила единственная заявка либо   по решению Президента заключение договоров допускается   на основе конкурса без проведения конкурса или аукциона. Регистрация договора  или аукциона осуществляется на основе постановления СМ от 29.11.2001 г. № 1430  Устанавливаются в совокупности за все объекты или отдельно   Концессионные за каждый объект согласно договору  платежи Объектами концессии могут являться:

- право на осуществление отдельных видов деятельности, на которые  в  соответствии  с  законодательными  актами  Республики Беларусь закреплено исключительное право государства, – по ре шению Президента Республики Беларусь;

- недра, вода, леса, земли, а также объекты (в том числе пред приятия как имущественные комплексы либо их части), которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь мо гут находиться только в собственности государства, – в соответствии с перечнем, утвержденным Президентом Республики Беларусь.

По  одному  концессионному  договору  концессионеру  может быть передано одновременно несколько разных объектов.

Разнообразие объектов концессии позволяет привлекать допол нительные  инвестиции  в  самые  различные секторы  экономики.  В частности, исходя из положений Закона Республики Беларусь «Об объектах, находящихся только в собственности государства» от 5 мая 1998 г., в сферу применения концессионных договоров можно вклю чить пользование объектами государственной собственности, пере численными в таблице 10.2.

Таблица  10.2  –  Объекты,  находящиеся  только  в  собственности государства  и  которые  могут  быть  переданы  в  концессию национальным и иностранным инвесторам Наименование объектов  Нормативные документы  Ст. 2 Закона РБ «Об объектах,  находящихся только в  Земли сельскохозяйственного назначения  собственности государства»  Ст. 51 Инвестиционного кодекса РБ  Объекты инженерной инфраструктуры общего  пользования, строительство которых осуществлялось за  Ст. 2 п. 15 Закона РБ «Об объектах,  счет республиканского и местных бюджетов, целевых  находящихся только в  бюджетных и внебюджетных фондов, государственных  собственности государства»  предприятий  Ст. 2 п. 16 Закона РБ «Об объектах,  Хлебные базы по хранению ресурсов зерна   находящихся только в  и продуктов его переработки  собственности государства»  Ст. 2 п. 23 Закона РБ «Об объектах,  Водохозяйственные и мелиоративные системы и  находящихся только в  сооружения, имеющие межхозяйственное значение  собственности государства»  постановление СМ № 1456   от 03.11.2006 г. «Об утверждении  Семеноводческие станции,   перечня не подлежащих  экспериментальные   приватизации организаций,  и опытные хозяйства  имущество которых находится   в республиканской собственности»   Предприятия как имущественные комплексы в  целом либо их части в соответствии с перечнем,  Ст. 51 Инвестиционного кодекса РБ  утвержденным Президентом Республики Беларусь  Сторонами в концессионном договоре выступают:

- с одной стороны, Республика Беларусь в лице Правительства Республики  Беларусь или уполномоченного им республиканского органа государственного управления (концессионный орган);

- с другой стороны, национальные инвесторы, в том числе юри дические лица частной  формы собственности либо (и) юридиче ские лица, в имуществе которых доля Республики Беларусь, ее ад министративно-территориальных единиц, а также государственных организаций составляет не более 25 %, или (и) иностранные инве сторы (концессионеры).

Инвестиционный кодекс Республики Беларусь выделяет сле дующие виды концессионных договоров:

- полный концессионный договор;

- концессионный договор о разделе продукции;

- концессионный договор об оказании услуг (выполнении работы).

Заключение и выполнение концессионных договоров регулиру ются Инвестиционным кодексом, условиями концессионных дого воров, а также международными договорами Республики Беларусь.


Таким  образом,  действенная  государственная  инвестиционная политика, направленная на  привлечение частных инвестиций в  ре альный сектор экономики в форме концессий, может стать не только основой модернизации производства, но и выдвинет республику на роль ведущего партнера в привлечении прямых частных инвестиций.

10.2. Уполномоченные государственные органы  управления пред приятиями республиканской и коммунальной форм собственности формируют  предложения  по  перечню  объектов,  предлагаемых  в концессию  частному  отечественному  и  иностранному  капиталу.

Предложения направляются в Министерство экономики с прило жением материалов отраслевой экспертизы и основных техничес ких показателей объектов. При составлении перечня учитываются также возможности государственного бюджета по предоставлению гарантий и поручительств на соответствующий финансовый год.

В соответствии со ст. 58 – 66 Инвестиционного кодекса пере дача объекта государственной собственности в концессию осуще ствляется посредством проведения концессионного  конкурса или аукциона. Концессионные договоры могут заключаться без аукци онов и конкурса и в случаях, когда поступила единственная заявка, или по решению Президента Республики Беларусь путем прямых переговоров с определенным инвестором. Для осуществления дан ной  сделки требуется регистрация предприятия как имуществен ного комплекса (рис. 10.1 – 10.2).

  Органы, принимающие Совет Министров Республики Беларусь, решения государственный орган (организация), не входящий в структуру о распоряжении Правительства по согласованию с Президентом имуществом   Постановление Совета Министров Республики Беларусь, Вид приказ (постановление) государственного органа (организации), решения не входящего в структуру Правительства   Кто готовит Государственный орган (организация), подчиняющийся Правительству, проект решения орган (организация), не входящий в структуру Правительства - Решение местного исполнительного и распорядительного органа  Перечень - Свидетельство о государственной регистрации предприятия документов для как имущественного комплекса принятия решения - Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, индивидуального предпринимателя - Баланс за последний отчетный год или период Рис. 10.1 – Перечень действий органов государственного управления по передаче предприятий в концессию либо аренду На основании указанных  императивных норм инвестицион ного кодекса очевиден следующий порядок проведения концесси онного конкурса (рис. 10.2).

Задача концессионного конкурса – определение юридического лица (инвестора), которое(ый) обеспечит наилучшие условия осу ществления концессионной деятельности. Заявки на участие в кон цессионном конкурсе и предложения подаются на протяжении  календарных дней со дня объявления конкурса и рассматриваются в течение 45 календарных дней с последнего дня их подачи.

Во время рассмотрения заявок и предложений претенденты мо гут вносить изменения в предложения о выполнении условий кон цессионного конкурса с целью их усовершенствования или снять свою заявку с рассмотрения. Изменения предложений о выполнении усло вий концессионного конкурса вносятся не позже чем за 10 календар ных дней до окончания срока рассмотрения заявок и предложений.

Для проведения концессионного конкурса концедент образовы вает конкурсную комиссию в составе не менее пяти лиц, назначает председателя и ответственного секретаря комиссии, утверждает по ложение о комиссии. В состав комиссии входят представители кон цедента соответствующих местных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, органа, уполномоченного уп равлять государственным имуществом. В состав комиссии могут вхо дить специалисты заинтересованных министерств и других централь ных органов исполнительной власти, а также эксперты.

  Решение Президента Республики Беларусь о передаче объекта в концессию Подготовленные Правительством Республики Беларусь и (или) уполномоченным им органом государственного управления (государственной организацией, подчиненной Правительству Республики Беларусь) концессионные предложения Объявление конкурса Конкурсная или Регламент конкурса или аукциона аукционная комиссия или аукциона Конкурс или Инвестор 1 Инвестор аукцион для заключения Заявки Заявки концессионного Инвестор 2 Инвестор договора.

Решение по результатам конкурса или аукциона Проведение переговоров по подготовке проекта концессионного договора Подписание и регистрация концессионного договора Рис. 10.2 – Процедура проведения концессионного конкурса Председатель комиссии и ответственный секретарь комиссии обязательно должны быть представителями концедента.

Комиссия выполняет следующие функции:

- определяет сроки проведения конкурса;

- разрабатывает условия конкурса, конкурсную документацию, проект информационного объявления о проведении конкурса и по дает их концеденту на утверждение;

- регистрирует заявки на участие в конкурсе;

- обеспечивает претендентов необходимой информацией (до кументами) для подготовки предложений для участия в концесси онном  конкурсе  и  дает  претендентам  разъяснения  относительно конкурсной документации;

-  рассматривает  предложения  претендентов  концессионного конкурса, определяет их соответствие условиям конкурса;

-  готовит  выводы  относительно  определения  самых  лучших условий  осуществления  концессии,  предложенной  участниками конкурса;

- готовит выводы об определении победителя концессионного конкурса, по поручению концедента извещает победителя о резуль татах конкурса.

Заседание комиссии правомочно при условии участия в нем не менее 2/3 всех ее членов. Решение принимается большинством голосов  присутствующих  членов.  Заседания  комиссии  являются закрытыми.

Информация  об  объявлении  концессионного  конкурса  отно сительно  предоставления  концессий  публикуется  в  газетах «Рэспублiка» или в печатном средстве информации соответствую щего органа местного самоуправления.

После объявления концессионного конкурса индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое изъявило жела ние принять в нем участие, присылает в комиссию заявку, к кото рой прилагаются:

- удостоверенные в установленном порядке копии устава или других учредительных документов, свидетельства о государствен ной регистрации субъекта предпринимательской деятельности;

-  данные,  которые  подтверждают  возможность  претендента обеспечить надлежащее финансирование своей концессионной де ятельности:

- баланс предприятия (форма 1);

- отчет о финансовых результатах и их использовании (форма 2);

- отчет о финансово-имущественном состоянии предприятия (форма 3);

- расшифровка дебиторской и кредиторской задолженностей с обозначением даты их появления;

- сведения относительно наличия опыта и возможности техно логического и организационного обеспечения такой деятельности.

Комиссия  регистрирует  заявку  на  участие  в  концессионном конкурсе и подает ее на рассмотрение концеденту. Концедент при нимает решение о допущении (недопущении) претендентов к учас тию в концессионном конкурсе с обоснованием причин отказа и на протяжении двух недель со дня регистрации заявок извещает пре тендентов о допущении (недопущении) их к участию в конкурсе.

Претендентам, которые допущены к участию в концессионном кон курсе,  одновременно  предоставляется  информация  относительно способа,  сроков  и  места  получения  конкурсной  документации  и размера регистрационного взноса. Конкурсная документация дает ся претенденту при наличии платежных документов, которые под тверждают уплату регистрационного взноса.

Основными критериями определения победителя концессион ного конкурса являются:

- надежность концессионера, серьезность его намерений;

- наиболее выгодная и надежная схема финансирования проек та (на стадиях строительства или реконструкции объекта концессии);

- наибольшая часть собственных средств, которые вкладыва ются претендентом в финансирование объекта концессии;

- наибольшая часть продукции, передаваемая в собственность государства;

- размер затрат по эксплуатации объекта концессии, которая обеспечивает оптимальную прибыльность от эксплуатации объек та концессии, его самоокупаемость;

-  наикратчайшие  сроки  строительства  или  реконструкции объекта концессии и его окупаемости;

-  самые  лучшие  условия использования  объекта  концессии  для предоставления услуг по удовлетворению общественных потребностей;

- создание дополнительных рабочих мест.

Решение  относительно  определения  победителя  концессион ного конкурса принимается большинством голосов присутствую щих на заседании членов комиссии. Если победитель конкурса от казался от подписания договора, выдвигает неприемлемые для кон цедента условия подписания концессионного договора или не дал установленных в конкурсной документации гарантий, которые под тверждают его способность обеспечить надлежащее финансирова ние своей концессионной деятельности, решение о победителе кон цессионного конкурса аннулируется. Комиссия вместе с концеден том имеет право начать переговоры  с другими  претендентами из числа тех,  кто предложил  самые лучшие  условия осуществления концессии. Объем гарантий инвестору в концессионном соглаше нии определяется гл. 3 Инвестиционного кодекса (рис. 10.3).

Рис. 10.3 – Гарантии прав инвестора в концессионных соглашениях Инвестиции не могут быть безвозмездно национализированы, реквизированы, к ним также не могут быть применены меры, рав ные указанным по последствиям. Национализация или реквизиция возможны лишь со своевременной и полной компенсацией стоимо сти имущества концессионера. Компенсация должна быть равной рыночной  стоимости  этого имущества.  Кроме того,  компенсация должна включать процент,  исчисленный согласно официальному курсу белорусского рубля по отношению к соответствующей иност ранной валюте. Указанный процент не должен быть ниже, чем со ответствующий процент, установленный на Лондонском межбан ковском рынке (LIBOR).


Отдельной крупной сферой законодательного регулирования и вместе с тем фокусом пристального теоретического и практического интереса является вопрос об имущественных правах концессионера, с одной стороны, и государства – с другой (рис. 10.4). Одним из про явлений имущественного статуса сторон в концессионных догово рах является право государства досрочно выкупить концессию. Об щепризнанным условием выкупа выступает возмещение концессио неру невозмещенной (непогашенной) части его капитальных и теку щих затрат, а также уплата ему недополученной прибыли (упущен ной  выгоды)  вследствие  досрочного  прекращения  концессии.

Конкретные варианты и  порядок выкупа могут быть различными, но неизменным условием является, во-первых, предварительно уве домить концессионера о намерении государства воспользоваться сво им договорным правом выкупа и, во-вторых, приступить к нему не ранее истечения определенного, согласованного в договоре срока дей ствия концессии (например, половины такого срока).

Важное значение имеет удел имущества концессионера по окон чании срока действия концессии.

Концессионное предприятие  подлежит  передаче  государству «на ходу» и в состоянии, позволяющем осуществлять на нем про изводство в объемах, получаемых ежегодно в последние несколько лет эксплуатации предприятия концессионером. Иными словами, производственные мощности предприятия не должны сократиться по истечении срока действия договора. Но бесплатной передаче го сударству подлежат только основные средства предприятия, в том числе амортизационные фонды, не использованные до окончания концессии, а также товарные знаки и патенты концессионера. Та кая безвозмездная передача не рассматривается как бремя, налага емое на концессионера, потому что к этому сроку он должен возме стить все произведенные затраты.

Рис. 10.4 – Регулирование имущественных отношений по окончании срока концессии Что касается оборотных средств (запасов материалов, сырья, полуфабрикатов, готовой продукции, свободных денежных сумм), то они по окончании срока действия концессии остаются в собствен ности концессионера. По договору, однако, можно предусмотреть, чтобы государство выкупило по себестоимости такие материалы с целью предотвратить остановку предприятия. Концессионные пред приятия должны передаваться государству после уплаты своих дол гов, а государство, получив предприятие в собственность, не долж но отвечать по его долгам.

11.

11.1. В контексте Гражданского кодекса (гл. 34) Республики Беларусь по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендато ру имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  Плоды, продукция  и  доходы,  полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду  могут быть  переданы  земельные участки  и  другие обособленные  природные  объекты,  предприятия  и  иные  имуще ственные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспор тные средства и другие вещи, которые не теряют своих натураль ных свойств в процессе их использования. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды на срок более одного года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от сро ка должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государ ственной регистрации.

Договор  аренды  имущества,  предусматривающий  переход  в последующем права собственности на это имущество к арендато ру, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-про дажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный догово ром. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным  на  неопределенный  срок.  В  этом  случае каждая  из  сторон  вправе  в  любое  время  отказаться  от  договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (пре дельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок арен ды  в договоре не  определен и  ни  одна из  сторон  не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законода тельством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уста новленный законодательством предельный срок, считается заклю ченным на срок, равный предельному сроку.

Арендодатель  обязан  предоставить  арендатору  имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назна чению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежнос тями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если принадлежности и документы не были переданы аренда тору, и он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендода телем таких принадлежностей и документов или расторжения до говора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе ис требовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по сво ему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устране ния недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арен дной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недо статков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предвари тельно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель,  извещенный  о требованиях  арендатора или  о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендода теля, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находя щимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить не достатки имущества.

Если удовлетворение  требований арендатора или  удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не по крывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду иму щества, которые были им оговорены при заключении договора арен ды,  либо были  заранее известны  арендатору,  либо  должны  были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для пре кращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предуп редить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодате лем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определя ются договором аренды. В случаях, когда договором они не опреде лены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обыч но применяемые при аренде аналогичного имущества при сравни мых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых перио дически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использова ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной  дого вором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отве чает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков вне сения  арендной  платы  арендодатель  вправе  потребовать  от  него досрочного внесения арендной платы в установленный арендода телем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор  обязан  пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендован ное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Он может предоставлять арендо ванное  имущество в  безвозмездное пользование,  а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законода тельством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответ ственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превы шающий срок договора аренды.

К  договорам  субаренды  применяются  правила  о  договорах аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с усло виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмот рено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установ ленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капи тального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный догово ром или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арен додателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном со стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расхо ды на содержание  имущества,  если  иное не  установлено законо дательством или договором аренды.

Переход  права  собственности  (пожизненного  наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не явля ется основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое иму щество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступ лении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев,  когда  заключение  договора  было  обусловлено  личными качествами арендатора.

Досрочное  прекращение  договора аренды  влечет  прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субаренда тор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с дого вором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на услови ях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть дос рочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением усло вий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного догово ром срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установ ленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законода тельством или договором производство капитального ремонта яв ляется обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения дого вора только после направления арендатору письменного предупреж дения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть дос рочно расторгнут судом в случаях, когда:

1)  арендодатель  не предоставляет  имущество  в  пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)  переданное  арендатору  имущество  имеет  препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодате лем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арен ды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязан ности, по истечении срока договора имеет при прочих равных ус ловиях преимущественное перед другими лицами право на заклю чение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письмен но уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия до говора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обя занностей по заключенному договору и возмещения убытков, при чиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же усло виях на неопределенный срок (статья 581).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арен додателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с уче том нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество  либо возвратил  его  несвоевременно,  арендодатель  вправе  потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убыт ков, он может потребовать их возмещения.

В  случае,  когда  за  несвоевременный  возврат  арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предус мотрено договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендован ного имущества являются его собственностью, если  иное не пре дусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и  с согласия арендодателя  улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право пос ле прекращения договора на возмещение стоимости этих улучше ний, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмеще нию не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества,  как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендован ное  имущество переходит в собственность арендатора по истече нии срока аренды или до его истечения при условии внесения арен датором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предус мотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополни тельным соглашением сторон, которые при этом вправе договорить ся о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Несмотря на то, что практически каждый договор аренды имеет свои особенности, большинство договоров аренды можно отнести к той или иной классификации.

различают договоры аренды:

 – с постоянной арендной платой;

 – с переменной арендной платой;

 – с пересматриваемой арендной платой;

 – с индексированной арендной платой;

 – с процентной арендной платой.

В основу распределения расходов между владельцем и арен датором может быть положена:

1) аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несет владелец;

2)  аренда  на  основе  чистой  ренты,  когда  все  расходы  несет арендатор.

По времени действия  договоры  аренды делятся  на помесяч ные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).

Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих фак торов такие договоры обычно являются краткосрочными.

Арендные договоры с переменной арендной платой предусмат ривают изменение арендных ставок в определенные моменты в те чение срока договора. Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды ис пользуют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимос ти собственности и т.д.

Арендные  договоры  с  пересматриваемой  арендной  платой включают  положение  о  периодической  корректировке  арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости.

Арендные договоры с индексированной арендной платой пре дусматривают корректировку арендной платы в соответствии с ин дексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т.п.

Арендные договоры с процентной арендной платой предусмат ривают постоянный уровень арендной платы плюс процент от пред принимательского дохода арендатора.

При  рассмотрении  договоров  аренды  необходимо  обращать внимание на те их положения, которые могут помочь в раскрытии экономической сути данной сделки и выявить факторы, определя ющие будущий поток доходов.

Прежде всего, следует учесть все источники арендной платы и четко определить тип арендной платы, соответствующий каждому источнику. Различают следующие типы арендной платы: контракт ную, рыночную, превышающую, процентную и сверхарендную.

Контрактная арендная плата – это фактический арендный до ход, соответствующий конкретному договору аренды.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 11 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.