авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |
-- [ Страница 1 ] --

КОММЕНТАРИИ

НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЯХ

НОВОГО ВАЛЮТНОГО ЗАКОНА

С 17 июня 2004 года в основной своей части

вступает в силу новый Федеральный

закон от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном

контроле" 1 (далее Закон).

Прежний Закон РФ "О валютном регулировании и валютном контроле", принятый 9

октября 1992 года, по праву мог быть назван одним из долгожителей в российском законодательстве. Несмотря на перемены в валютной политике России в сторону либерализации, происходившие в период действия Закона, в него вносились незна чительные по объему изменения. Такая удивительная устойчивость данного Закона объяснялась изобилием в нем отсылочных и бланкетных норм.

Новый Закон в значительной степени утратил характер рамочного нормативного акта, большинство его норм наполнены конкретным и весьма либеральным содержа нием. Наиболее существенные из ограничений, предусмотренных Законом, носят временный характер и должны утратить силу с 1 января 2007 года (ст. 26). В основ ных принципах Закона приоритете экономических мер в реализации государствен ной политики в области валютного регулирования и исключении неоправданного вмешательства государства и его органов в валютные операции резидентов и нере зидентов находит отражение возросшая экономическая самостоятельность РФ, переход в правовой сфере от не приносящих эффекта предписаний и запретов к ре гулятивному способу воздействия на отношения, связанные с использованием ва лютных ценностей в гражданском обороте. Эта тенденция находит отражение также в принципе обеспечения государством защиты прав и экономических интересов рези дентов и нерезидентов при осуществлении валютных операций.

Цель Закона включает в себя: обеспечение реализации единой государственной валютной политики;

обеспечение устойчивости валюты РФ;

обеспечение стабильно сти внутреннего валютного рынка РФ. Указание в преамбуле цели принятия Закона имеет важное практическое значение, поскольку толкование его норм должно осуще ствляться с учетом этой цели.

Статья 1 имеет основополагающее значение для правильного понимания и при менения Закона, поскольку в ней раскрывается содержание используемых в Законе основных понятий. Особого внимания в этом аспекте заслуживает ч. 2 ст. 1, ибо в ней содержится общее правило толкования и применения Закона. Согласно этому прави лу используемые в Законе институты, понятия и термины отдельных отраслей зако нодательства РФ (гражданского, административного и др.) должны применяться в том значении, в каком они используются в соответствующих отраслях законодательства, если Закон прямо не устанавливает иного значения таких институтов, понятий и тер минов.

Собрание законодательства РФ, 2003, № 50, ст. 4859.

4 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО Под валютой РФ в Законе понимаются наличные деньги (денежные знаки в виде банкнот и монеты Банка России), находящиеся в обращении в качестве законного средства наличного платежа на территории РФ, а также изымаемые либо изъятые из обращения, но подлежащие обмену. Деньги, изъятые из обращения и не подлежащие обмену, в качестве валюты РФ квалифицированы быть не могут. Статья 1 Закона должна применяться в сочетании с п. 1 ст. 140 ГК РФ, согласно которому законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории РФ, является рубль, поэтому номинал наличных денег, которые относятся к валюте РФ, должен быть выражен в рублях или его составных частях (копейках).

Согласно ст. 27 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" рубль является официальной денеж ной единицей (валютой) РФ.

К валюте РФ относятся также средства на банковских счетах и вкладах. Стоит от метить, что в п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона не конкретизируется, в какой валюте должны быть выражены данные средства. Представляется, что в этом случае отсутствие такого указания следует считать недостатком законодательной техники, однако сопоставле ние анализируемого положения с п. 2 ч. 1 ст. 1, где к иностранной валюте отнесены в том числе средства на банковских счетах и в банковских вкладах в денежных едини цах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах, дает основания для вывода о том, что в п. 1 ч. 1 ст. 1 речь идет о денежных средствах на банковских счетах и вкладах в валюте РФ.

Пункты 3 и 4 ч. 1 ст. 1 Закона содержат не существовавшие ранее в российском валютном законодательстве понятия соответственно внутренних и внешних ценных бумаг. Правильное разграничение ценных бумаг на внутренние и внешние весьма важно, поскольку внешние ценные бумаги, в отличие от внутренних, относятся к кате гории валютных ценностей (п. 5 ч. 1 ст. 1).

Отнесение ценных бумаг к числу внутренних требует наличия следующих приз наков:

а) ценные бумаги должны быть выпущены на территории РФ. Если речь идет об эмиссионных ценных бумагах, их выпуск должен быть зарегистрирован в РФ;

б) номинал эмиссионной ценной бумаги указан в валюте РФ;

в) ценная бумага, не являющаяся эмиссионной, должна удостоверять право на получение валюты РФ.

Позитивных условий отнесения ценной бумаги к числу внешних Закон не содер жит. Отсутствие у ценной бумаги одного из необходимых признаков внутренней цен ной бумаги является достаточным основанием для квалификации такой ценной бума ги в качестве внешней ценной бумаги.

Особый интерес представляет использование пп. 3, 4 ч. 1 ст. 1 Закона примени тельно к векселю. Вексель не относится к числу эмиссионных ценных бумаг, поэто-му он может считаться внутренней ценной бумагой, лишь если выпущен на территории РФ и подлежит оплате в валюте РФ.

Как отмечалось в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 декабря 2000 года № 33/14 "О некоторых во просах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей", ст. Положения о переводном и простом векселе допускает уплату суммы векселя, выпи санного в иностранной валюте, в национальной валюте страны места платежа. Обя занность оплаты векселя именно в указанной в нем иностранной валюте существует только по векселям, содержащим так называемую оговорку эффективного платежа (например, "только в такой-то валюте", "такую-то сумму в такой-то валюте эффектив но", "такую-то сумму в такой-то валюте натурой"). Поэтому в указанном постановле нии сделан вывод о том, что выдача, акцепт, передача по индоссаменту векселя в иностранной валюте, не содержащего оговорки эффективного платежа, осуществ ленные хотя бы и без лицензии Банка России, не являются нарушениями валютного законодательства РФ, поскольку сумма такого векселя всегда может быть уплачена в валюте РФ. Признавать сделки с таким векселем и сам вексель недействительными только в силу указания в нем суммы в иностранной валюте нет оснований.

КОММЕНТАРИИ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Отсюда следует, что отсутствие в векселе оговорки об эффективном платеже по зволяет отнести такой вексель к внутренним ценным бумагам, если он выпущен на территории РФ. Но в каком случае вексель можно считать выпущенным на террито рии РФ? Дело в том, что российское вексельное законодательство в узком смысле (Закон о переводном и простом векселе, Положение о переводном и простом вексе ле) не раскрывает понятия выпуска векселя и, соответственно, места его выпуска.

Возможны два варианта решения поставленного вопроса: под выпуском векселя можно понимать либо место выдачи его векселедателем первому векселедержателю, либо место составления векселя.

В пользу первого варианта можно привести довод, согласно которому юридиче скую силу вексель приобретает не в момент составления, а в момент его выдачи пер вому векселедержателю (ст. 815 ГК РФ). Однако в пользу второго варианта можно привести более веские, как представляется, аргументы. Как указывалось, в силу ч. ст. 1 Закона употребляемые в нем термины должны применяться в том значении, в котором они используются в соответствующих отраслях российского законодательст ва. В составе российского законодательства есть нормативный акт постановление Правительства РФ от 14 апреля 1994 года № 321, которым утверждены Основные условия выпуска и обслуживания казначейских векселей 1994 года. В п. 3 Основных условий термин "составление" векселей используется в качестве синонима "выпуск" векселей.

С учетом изложенного в целях применения Закона, в частности при решении во проса об отнесении векселя к внутренним ценным бумагам, местом выпуска векселя следует считать обозначенное на векселе место его составления. Согласно ст. 2, Положения о векселе как переводной, так и простой вексель, в котором не указано место его составления, рассматривается как подписанный в месте, обозначенном рядом с наименованием векселедателя. Если это место находится в пределах терри тории РФ, вексель следует считать выпущенным на территории РФ. Такой вексель, в случае отсутствия в нем оговорки об эффективном платеже, признается внутренней ценной бумагой.

Под валютными ценностями в целях применения Закона понимаются два объекта иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Возможности отнесения к числу валютных ценностей иных объектов Закон не предусматривает. Следует обратить внимание, что, в отличие от Закона РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулиро вании и валютном контроле", новый Закон не относит к числу валютных ценностей драгоценные металлы и камни.

Во многом по-новому решается в Законе вопрос о разграничении участников регу лируемых им отношений на резидентов и нерезидентов (пп. 6, 7 ч. 1 ст. 1 Закона).

Резиденты разделяются на две группы: лица физические и юридические;

публич но-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования). Находящиеся за пределами РФ обособленные подразделения юриди ческих лиц резидентов (филиалы, представительства и т. п.) и официальные пред ставительства РФ юридическими лицами не являются и также отнесены к числу рези дентов.

Из сопоставления подп. "а", "б" п. 6 и подп. "а" п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона следует, что гражданин РФ предполагается резидентом, пока не доказано обратное. Статус нере зидента гражданин РФ может приобрести лишь в случае признания его постоянно проживающим в иностранном государстве в соответствии с законодательством этого государства. Причем речь идет не о продолжительности проживания гражданина РФ в иностранном государстве, а о факте наличия у него статуса постоянного жителя такого государства. Доказательством наличия у гражданина РФ этого статуса служит принятие консульским учреждением РФ в соответствующем иностранном государстве указанного гражданина РФ на консульский учет в качестве постоянного жителя такого государства (в настоящее время это обстоятельство удостоверяется путем простав ления в заграничном паспорте гражданина РФ соответствующей консульской отмет ки). Согласно ст. 25 Консульского устава Союза ССР, утвержденного Указом Прези диума Верховного Совета СССР от 25 июня 1976 года, консул ведет учет постоянно проживающих и временно находящихся в его округе граждан РФ. Только учетная 6 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО отметка российского консульского учреждения может признаваться достоверным доказательством наличия у гражданина РФ статуса постоянного жителя иностранного государства.

В отличие от гражданина РФ иностранные граждане и лица без гражданства пред полагаются нерезидентами, если они не проживают постоянно на террито- рии РФ на основании вида на жительство. В соответствии со ст. 2 ФЗ от 25 июля года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федера ции" (в ред. на 11 ноября 2003 года) вид на жительство это документ, выданный иностранному гражданину или лицу без гражданства в подтверждение их права на постоянное проживание в РФ, а также их права на свободный выезд из РФ и въезд в РФ. Вид на жительство, выданный лицу без гражданства, является одновременно и документом, удостоверяющим его личность.

Отметим, что перечень резидентов в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона закрытый, в то время как перечень нерезидентов в п. 7 ч. 1 ст. 1 оставлен открытым. Поэтому лицо, не входя щее в перечень указанных в п. 6 видов резидентов и не относящееся ни к одной из поименованных в п. 7 категорий нерезидентов, в силу подп. "ж" п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона признается нерезидентом.

Например, подп. "в" п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона относит к числу резидентов юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ, а подп. "б" п. 7 ч. 1 ст. Закона относит к нерезидентам юридические лица, созданные в соответствии с зако нодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.

Нетрудно заметить, что применительно к российским юридическим лицам Закон не обусловливает отнесение их к числу резидентов местонахождением на территории РФ, в то время как для иностранного юридического лица необходимым условием для отнесения к числу нерезидентов служит его местонахождение за пре делами территории РФ. Может возникнуть вопрос: каков статус иностранного юриди ческого лица, имеющего местонахождение на территории РФ (если такая ситуация вообще возможна)? Ответ на этот вопрос позволяет дать подп. "ж" п. 7 ч. 1 ст. 1 Зако на. Поскольку указанное юридическое лицо не относится ни к одной из категорий ре зидентов, перечисленных в п. 6 ч. 1 ст. 1, такое иностранное юридическое лицо нерезидент.

Центральное понятие Закона понятие валютной операции (п. 9 ч. 1 ст. 1). Пре жде всего, следует отметить, что Закон не дает общего определения валютной опе рации, а сам перечень операций, отнесенных к числу валютных, является закрытым, что исключает возможность расширительного толкования понятия валютной опе рации.

Операция между резидентами признается валютной, если предмет такой опера ции составляют валютные ценности (иностранная валюта и внешние ценные бумаги).

Операция между резидентом и нерезидентом, а также между нерезидентами призна ется валютной, если предметом такой операции выступают валютные ценности, ва люта РФ и внутренние ценные бумаги.

Здесь следует обратить внимание на весьма важное обстоятельство. Закон назы вает в качестве самостоятельных видов валютных операций приобретение и отчуж дение валютных ценностей и валюты РФ (то есть операции, при совершении которых валютные ценности и валюта РФ являются предметом сделки) и использование ва лютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа (операции, при совер шении которых валютные ценности и валюта РФ оказываются средством расчета).

В особый вид валютных операций выделены операции с одним участником: ввоз на таможенную территорию РФ и вывоз с таможенной территории РФ валютных цен ностей, валюты РФ и внутренних ценных бумаг;

перевод иностранной валюты, валю ты РФ, внутренних и внешних ценных бумаг со счета, открытого за пределами терри тории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ. Общий признак указанных операций переход имущества, в том числе имущественных прав, каковыми являются средства на банковских счетах, с территории РФ на терри торию иностранного государства и наоборот (о переходе имущественных прав можно говорить весьма условно, поскольку при переводе денежных средств со счета в од КОММЕНТАРИИ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ном банке на счет в другом банке право требования владельца счета к первому банку прекращается и возникает право требования к другому банку). Применительно к не резиденту валютной операцией является также перевод валюты РФ, внутренних и внешних ценных бумаг со счета на счет в пределах территории РФ.

Особо отметим, что сфера действия Закона ограничена территорией РФ. Посколь ку в Законе нет какого-либо специального определения понятия "территория Россий ской Федерации" (как, например, в отношении таможенной территории РФ в ст. 2 Та моженного кодекса), для целей применения Закона под территорией РФ следует по нимать территорию (сушу, воды, недра и воздушное пространство), нахо-дящуюся в пределах государственной границы РФ [ст. 1 Закона РФ от 1 апреля 1993 года "О Государственной границе Российской Федерации" (в ред. на 30 июня 2003 года)].

Закон упорядочивает состав нормативных актов, регулирующих отношения в сфе ре действия настоящего Закона. Как отмечалось, существенное отличие комменти руемого Закона от Закона РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" состоит в том, что если значительное число норм последнего носили отсылочный или бланкетный характер, то подавляющее большинство норм нового Закона нормы прямого действия.

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что в ч. 1 ст. 4 Закона исчерпы вающе определен состав валютного законодательства РФ: это, во-первых, сам Закон и, во-вторых, принятые в соответствии с ним федеральные законы. Из смысла ч. ст. 4 следует, в частности, что Закон занимает главенствующее положение в иерар хии актов валютного законодательства, а другие федеральные законы не могут ему противоречить. В случае коллизии между нормами Закона и иных федеральных зако нов приоритет должен отдаваться нормам Закона.

Об иных федеральных законах, которые могут быть квалифицированы в качестве актов валютного законодательства, говорится в ст. 11, 18, 22 Закона. Так, из абз. ч. 2 ст. 11 следует, что федеральными законами могут быть установлены случаи, когда в изъятие из общего правила этой нормы допускается установление требова ния об идентификации личности при купле-продаже физическими лицами наличной иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте. В соответствии с п. 7 ч. 7 ст. 18 федеральны ми законами могут быть установлены основания и порядок введения запрета на от крытие счета (вклада) в банке за пределами территории РФ, на осуществление опе раций, предусматривающих перевод средств на указанный счет (вклад), на вывоз из РФ валюты РФ, внутренних ценных бумаг в документарной форме, а также на ввоз в РФ валюты РФ и внутренних ценных бумаг в документарной форме. Наконец, феде ральными законами могут устанавливаться правила осуществления валютного кон троля (ч. 1 ст. 22). Перечисленными нормами исчерпывается круг вопросов, для ре шения которых Закон допускает принятие федеральных законов в качестве актов валютного законодательства.

Часть 2 ст. 4 Закона устанавливает общее правило о непосредственном примене нии международных договоров РФ к регулируемым Законом отношениям. Изъятием из этого общего правила выступает случай, когда из самого международного догово ра РФ следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта валютного законодательства РФ. Таким образом, международные договоры РФ следует считать составной частью валютного законодательства РФ, причем такие договоры имеют приоритет перед актами внутреннего валютного законодательства РФ в случае возникновения коллизии между ними.

Нормативные акты органов валютного регулирования занимают подчиненное по ложение по отношению к актам валютного законодательства РФ. Издание таких актов допустимо только в случаях, предусмотренных Законом. Иные федеральные законы не могут служить основанием для издания актов органов валютного регулирования.

По общему правилу ч. 3 ст. 4 Закона акты валютного законодательства РФ и акты органов валютного регулирования обратной силы не имеют, то есть применяются к отношениям, возникшим после их вступления в силу, а к отношениям, возникшим до вступления указанных актов в силу, эти акты применяются в части прав и обязанно стей, возникших после вступления их в силу. Обратная сила актов валютного законо 8 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО дательства РФ и актов органов валютного регулирования может быть предусмотрена лишь актами валютного законодательства, но не актами органов валютного регулиро вания (за исключением случая, указанного в абз. 2 ч. 4 ст. 4 Закона, где предусмотре на возможность придания обратной силы актам органов валютного регулирования самими такими актами).

В силу императивного запрета, установленного в абз. 1 ч. 4 ст. 4 Закона, акты ва лютного законодательства РФ и акты органов валютного регулирования, устанавли вающие новые обязанности для резидентов и нерезидентов или иным образом ухуд шающие их положение (например, введение новых ограничений на осуществление валютных операций), обратной силы иметь не могут. Напротив, акты валютного зако нодательства РФ и акты органов валютного регулирования, улучшающие положение резидентов и нерезидентов, могут иметь обратную силу, если прямо предусматрива ют это.

Акты органов валютного контроля занимают низшую ступень в иерархии норма тивных актов в области действия Закона. Такие акты могут издаваться органами ва лютного контроля лишь в случаях и пределах, предусмотренных валютным законода тельством РФ и актами органов валютного регулирования, и не должны содержать положений, касающихся вопросов регулирования валютных операций.

Нормативные акты в области валютного регулирования и валютного контроля должны иметь достаточную определенность, что предполагает высокий уровень тре бований к юридической технике при разработке таких актов. На защиту интересов стороны, занимающей подчиненное положение в регулируемых Законом отношениях, направлено правило ч. 6 ст. 4, согласно которому все неустранимые сомнения, про тиворечия и неясности любых актов в области валютного регулирования и валютного контроля должны толковаться в пользу резидентов и нерезидентов.

Следует обратить особое внимание на п. 3 ч. 1 ст. 24 Закона, где установлено, что резиденты и нерезиденты, осуществляющие в РФ валютные операции, имеют право на возмещение в установленном законодательством РФ порядке реального ущерба, причиненного неправомерными действиями (бездействием) органов и агентов валют ного контроля и их должностных лиц. Таким образом, ст. 24 предусматривает возме щение причиненного вреда (убытков) в ограниченном объеме, поскольку реальный ущерб составляет лишь часть возможных убытков.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нару шенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях граж данского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, комментируемый Закон не предусматривает возмещения резидентам и не резидентам упущенной выгоды и в этой части, как представляется, противоречит Гражданскому кодексу РФ.

Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Это прави ло в части полного объема возмещения вреда является императивным и не преду сматривает возможности ограничения объема возмещения вреда в иных законах.

Причинение неправомерными действиями государственных органов или их должно стных лиц имущественного вреда гражданам и организациям порождает обязатель ство по возмещению причиненного вреда. Это обязательство является гражданско правовым и регулируется правилами ст. 1064, 1069 Кодекса. В соответствии с п. ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны со ответствовать Кодексу. Правило ст. 24 Закона об ограничении объема ответственно сти за вред, причиненный неправомерными действиями (бездействием) органов и агентов валютного контроля и их должностных лиц, противоречит п. 1 ст. 1064 ГК РФ и в силу этого не подлежит применению.

Поскольку ст. 1064, 1069, 1070 ГК РФ конкретизируют положение ст. 53 Конститу ции РФ о праве каждого на возмещение государством вреда, причиненного незакон ными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их долж КОММЕНТАРИИ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ностных лиц, п. 3 ч. 1 ст. 24 Закона оказывается противоречащим ст. 53 Конституции РФ, что также полностью исключает возможность применения этой нор- мы Закона. Таким образом, отношения по возмещению причиненного резидентам и нерезидентам вреда без каких-либо изъятий регулируются правилами главы Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридиче скому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных орга нов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит воз мещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования. Поскольку осуществление валютного кон троля органами и агентами представляет собой выполнение ими функций в сфере государственного управления независимо от статуса этих органов и агентов как юри дических лиц, вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием в качестве органов или агентов валютного контроля, подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации.

А. ЭРДЕЛЕВСКИЙ, профессор МГЮА, доктор юридических наук От редакции. Для тех читателей, кто заинтересован в более глубоком изуче нии нового Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контро ле", в начале второго полугодия редакция планирует в Приложении к журналу опуб ликовать постатейный комментарий А. Эрделевского, где анализируется взаимо связь Закона с другими актами валютного законодательства, а также с норма тивными актами других отраслей законодательства.

В комментарии учтена предшествующая практика применения валютного за конодательства, приняты во внимание решения Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и Конституционного Суда РФ, касающиеся применения валютного законодательства, даются ответы на многие непростые вопросы, связанные с совершением валютных операций.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище Общепризнанно, что права человека имеют смысл и ценность для человека и обще ства, если они реализуются. Лишь возможность практического осуществления прав человека подтверждает реальность законодательных установлений о них, обеспечи вает должный уровень жизни каждого члена общества и социума в целом. Все ска занное в полной мере относится и к праву на жилище как социальному праву граж дан. Однако его реализация (в форме фактического правообладания и пользования) одна из наиболее сложных проблем современной России, что отмечает в своих ежегодных докладах Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации.

По данным Госстроя России 80 процентов граждан страны нуждаются в улучше нии жилищных условий. Во многих регионах строительство вообще не ведется. Более 2,5 млн. человек проживают в ветхом и аварийном жилищном фонде. Длительное время не выделяется жилье лицам, пользующимся правом на его первоочередное получение. Подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд (с износом более 70 процентов) составляет почти 90 млн. кв. м, или 3,1 процента всего жилищного фонда 1. Ситуация усугубляется тем, что третья часть населения страны живет либо на грани, либо за чертой бедности, следовательно, не в состоянии решить жилищную проблему и вправе рассчитывать на поддержку государства. Возможности улучшения жилищных условий для семей со средним достатком из-за высокой стоимости жилья также ограничены. В связи с этим группой по координации действий по решению при оритетных для России социально-экономических задач среди основных направлений реформ, по которым может быть достигнуто общественное согласие, выделяется создание рынка доступного для всех жилья 2.

Таким образом, для фактической реализации гражданами права на жилище необ ходимы не только совершенные правовые механизмы, но и соответствующие эконо мические условия, создать которые обязано государство в ходе осуществляемых реформ с учетом уже прошедших изменений в отношениях собственности, в том чис ле в жилищной сфере, неотъемлемой частью которой стали право частной собствен ности на жилье, рынок жилья, преобладание частных инвестиций в финансировании жилищного строительства.

Важной составляющей социально-экономических реформ является жилищная реформа, одним из результатов которой должно стать улучшение жилищных условий граждан за счет:

См.: Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации О. О. Миронова в 2002 году. — М., 2003, с. 29-31.

См.: Юрьев С. Президент готовится к прорыву // Комсомольская правда, 2003, 8 октября.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ а) привлечения свободных частных средств к инвестированию строительства жилья;

б) создания финансовых механизмов долгосрочного ипотечного жилищного креди тования населения;

в) формирования рынка жилья, соответствующего платежеспособному спросу на селения (доступного жилья);

г) непосредственного использования средств федерального бюджета на цели обеспечения жильем отдельных категорий граждан и др.

Одно из главных направлений и условий жилищной реформы создание необхо димой законодательной и нормативно-правовой базы, соответствующей как рыноч ным принципам реализации права граждан на жилище, так и принципиальным поло жениям Конституции РФ о праве граждан на жилище и долгосрочной государственной жилищной политике.

Таким образом, проблема реализации права граждан на жилище имеет комплекс ный характер (она и в сфере права и в сфере экономики), что и предопределяет на правления ее решения.

Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья, приватизация большей части жилищного фонда (частный жилищный фонд в году составил более 63 процентов), сокращение доли государственного и муници пального жилищного фонда (до 34,8 процента) 3 и отсутствие у государства финансо вых возможностей по бесплатному обеспечению жильем всех нуждающихся в нем граждан требуют формирования новых подходов к решению жилищной проблемы.

В современной юридической литературе все чаще высказываются соображения о необходимости пересмотра закрепленных в федеральном законодательстве основа ний, условий и форм обеспечения граждан Российской Федерации жильем 4. С этим можно согласиться, но подходить к данному вопросу следует взвешенно, продуманно, исходя из интересов и реальных возможностей населения, а также соблюдения тре бований признанных международных правовых актов по правам человека и Конститу ции РФ.

В настоящее же время анализ положений Конституции РФ (ст. 40), Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 2) (в ред. на 6 мая 2003 года), ЖК РСФСР (ст. 28), Гражданского кодекса РФ и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов РФ, позволяет выделить следующие основные формы реализа ции гражданами РФ права на жилище в современных условиях:

а) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципаль ного жилищных фондов социального использования на условиях договора социально го найма в пределах нормы жилой площади;

б) предоставление жилых помещений на условиях договора найма в домах госу дарственного, муниципального и частного жилищных фондов без ограничения разме ра площади 5 ;

в) приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограниче ния размера площади;

г) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвоз мездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

д) предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования;

е) иные формы [например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.)].

Для рассмотрения приведенных форм реализации права граждан на жилище не обходимо пояснить смысл ряда понятий, терминов ("жилище" ("жилье") и "жилищный См.: Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Утверждена постановлением Прави тельства РФ от 17 сентября 2001 года № 675 // Собрание законодательства РФ, 2001, № 39, ст. 3770.

См: Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях рыночной экономики // Журнал российского права, 2000, № 7, с. 49-54.

В литературе по гражданскому праву договор найма жилого помещения был назван договором коммерческо го найма жилого помещения. Так же он называется и в законодательстве некоторых субъектов Российской Федера ции.

12 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО фонд"), применяемых в ряде федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов.

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия "жилище".

В теории жилищного права под термином "жилище" ("жилье") обычно понимается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование) 6. Как отмечается в разработанной В. Н. Литовкиным Концепции разви тия жилищного законодательства, жилище выступает не только как объект права соб ственности, права владения и права пользования, но и как объект управления и экс плуатации 7.

В чч. 1-2 ст. 4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 года № 6 "Основы жилищной по литики города Москвы" (в ред. на 3 декабря 2003 года) 8 указано: под жилым помеще нием понимается квартира, комната (комнаты), расположенные в жилом доме или ином строении, предназначенные и пригодные для проживания. При этом жилое по мещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоуст роенным применительно к условиям города Москвы.

Согласно ст. 40 ЖК РСФСР (в ред. на 31 декабря 2002 года) и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным сани тарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к услови ям данного населенного пункта. Исходя из того, что жилые помещения предназначе ны для проживания граждан, гражданин собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ) 9.

В соответствии с определением, данным в ст. 1 Закона РФ "Об основах феде ральной жилищной политики", жилищный фонд это совокупность всех жилых по мещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализиро ванные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специаль ные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных пере селенцев и лиц, признанных беженцами, граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на заложенное в обеспечение возврата кредита или целевого займа жилое помещение, и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жи лые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Как видим, в состав жилищного фонда включены все жилые помещения, находя щиеся на территории РФ, удовлетворяющие не только постоянную, но и временную потребность граждан в жилье. По мнению Ю. К. Толстого, правильнее было бы давать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которые могут быть опреде лены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях;

помещений, которые в зависимости от См.: Седугин П. И. Жилищное право: Учебник. 2-е изд. — М., 2000, с. 12;

Басин Е. В., Гонгало Б. М., Краше нинников П. В., Шамузафаров А. Ш. Современная жилищная политика России. Комментарий к закону об основах федеральной жилищной политики. — М., 1993, с. 15;

Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность / Под ред. И. Б. Мартковича. — М., 1997, с. 93-96;

Крашенинников П. В. Жи лищное право. — М., 2000, с. 17-20 и др.

Журнал российского права, 2000, № 5/6, с. 66.

Далее — Основы жилищной политики города Москвы.

В п. 30 решения Европейского суда по правам человека от 16 декабря 1992 года по делу "Нимитц против Гер мании" указано следующее. "Что касается слова "жилище" ("home" в английском тексте), Суд отмечает, что в неко торых государствах-участниках, а именно в Германии, оно распространяется на служебные помещения. Более того, такое толкование полностью созвучно французскому варианту текста, т. к. слово "domicile" имеет даже более широ кое значение, чем "home", и может распространяться на деловой офис типа адвокатского. Не всегда можно провес ти четкое разграничение также и потому, что вести деятельность, которую можно отнести к профессиональной или деловой, можно с таким же успехом и со своего места жительства, и наоборот, можно заниматься делами, которые не относятся к профессиональной сфере, в офисе или коммерческих служебных помещениях. Узкое толкование слов "home" и "domicile" может привести к такой же опасности неравенства, как и узкое понимание "личной жизни".

— См.: Европейский суд по правам человека. Избранные решения. В 2-х т. / Пред. ред. коллегии В. А. Туманов. — М., 2000. Т. 1, с. 768-773.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются осо бому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно 10. На мой взгляд, такой подход может создать сложности в правовом регулировании отношений, связанных с эксплуатацией жилищного фонда, обеспече нием его сохранности, проведением единой технической политики в жилищной сфе ре.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 7) называет сле дующие виды жилищного фонда в Российской Федерации: а) частный жилищный фонд;

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд;

г) общественный жилищный фонд 11. Следует заметить, что данная классификация ос нована на различных критериях (формы собственности, правовой режим собственно сти), в связи с чем в научной литературе подвергнута критике. Если четко придержи ваться такого классификационного критерия как форма собственности на жилищный фонд, то можно выделить три вида жилищного фонда: 1) частный;

2) государствен ный;

3) муниципальный. А общественный жилищный фонд не может быть выделен как отдельный вид жилищного фонда, его следует отнести к частному жилищному фонду как находящемуся в собственности юридических лиц (общественных объеди нений).

Частный жилищный фонд это: а) фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперати вов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуаль ных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражда нами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);

б) фонд, находя щийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственни ков), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным пае вым взносом (речь идет, например, о таких юридических лицах как хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские коо перативы).

Государственный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые поме щения, находящиеся в государственной собственности, и подразделяется на: а) ве домственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

б) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государствен ных учреждений, относящихся к собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помеще ния, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Пе-тербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муници пальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В ст. 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" особо выделен с учетом специального целевого назначения такой вид жилищного фонда как жилищ ный фонд социального использования. Называет такой вид жилищного фонда и п. ст. 672 ГК РФ.

Жилищный фонд социального использования это совокупность всех жилых по мещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализирован ные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебное пособие. — М., 1996, с. 18-19.

До внесения Федеральным законом от 21 апреля 1997 года № 68-ФЗ изменений в Закон РФ "Об основах фе деральной жилищной политики" ст. 7 Закона РФ выделяла еще один вид жилищного фонда — жилищный фонд в коллективной собственности.

14 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО согласно ст. 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" формиру ется из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов мест ной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреж дениями, общественными объединениями.

Из ст. 672 ГК РФ следует, что фонд социального использования создается только за счет жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.

Полагаю, что норма ст. 672 Кодекса по данному вопросу более согласуется с положе ниями Конституции РФ и части первой ГК РФ о праве собственности.

Учитывая неполноту данной в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" классификации видов жилищных фондов в Российской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационного критерия, в юридической ли тературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов.

В частности, Ю. К. Толстой полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предос тавления гражданам: а) жилые помещения, предоставляемые по договору социаль ного найма;

б) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого най ма;

в) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

д) служебные и специа лизированные жилые помещения;

е) жилые помещения, предоставляемые в пользо вание гражданам по иным основаниям 12.

П. И. Седугин считал возможным исходить при определении видов жилищных фон дов не только из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В за висимости от этого он выделял жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (то есть для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения при были) 13.

С учетом положений Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ П. В. Кра шенинников предлагает руководствоваться при классификации жилищных фондов двумя признаками: 1) принадлежность к той или иной форме собственности.

По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а) частный жи лищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд);

2) цель использования. По этому признаку жилищ ный фонд можно разделить на четыре группы: социальный;

индивидуальный;

ком мерческий и специализированный 14.

Разделяя мнение П. В. Крашенинникова и П. И. Седугина по основаниям классифи кации жилищного фонда и его видам, считаю, что высказанные в юридической лите ратуре предложения должны найти закрепление в жилищном законодательстве. Кро ме того, детального правового регулирования требуют вопросы, касающиеся жилищ ного фонда социального использования, в частности, кто конкретно и в каком объеме отвечает за его формирование, формы участия общественности в его формировании и распределении, порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений из этого фонда (единый для всех субъектов РФ), правовой режим жилых помещений в составе фонда социального использования и др.

Эта проблема заслуживает серьезного внимания, поскольку получение жилья по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования до настоящего времени одна из самых рас пространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище и именно на эту форму они рассчитывают.

Жилищный фонд социального использования предназначен прежде всего для слабо защищенных категорий граждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Понятие "договор социального найма жилого помещения" введено в гражданский и научный оборот См.: Толстой Ю. К. Указ. соч., с. 22-24.

См.: Седугин П. И. Указ. соч., с. 73-74.

См.: Крашенинников П. В. Указ. соч., с. 20-22.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ст. 672 ГК РФ. Ранее (до 1 марта 1996 года) в соответствии с жилищным законода тельством РФ заселение жилищного фонда социального использования осуществля лось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 51 ЖК РСФСР), а пользование жилыми поме щениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и ча стного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий (фактически же договор аренды заключался только в частном жилищном фонде).

Договор социального найма жилого помещения это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управо моченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражда нину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использо вать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 672 ГК РФ). По данно му договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК РФ (то есть до 1 марта 1996 года) пользовался жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов не зависимо от площади жилого помещения. Жилые помещения по договору социально го найма предоставляются бесплатно, в бессрочное пользование гражданам, нуж дающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющим право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использо-вания.

Круг этих лиц, как следует из анализа действующего законодательства 15, доста точно широк: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в уста новленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, военнослужащие, со трудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, под вергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан.

Необходимым условием получения жилья по договору социального найма являет ся нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания приз-нания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК РСФСР (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР 16, а также жилищ ным законодательством субъектов РФ, которое дополняет положения федерального законодательства 17.

К основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1) обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установ ленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта РФ (так называемая учетная норма). Например, в г. Москве норма постановки на учет кв. м общей площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей площади для комму нальных квартир и квартир гостиничного типа 18 ;

См.: Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. на 2 декабря 2002 года);

Закон РФ от 18 апреля 1991 года № 1026-I "О милиции" (в ред. на 7 июля года);


Закон РФ от 26 июня 1992 года № 3132-I "О статусе судей в Российской Федерации" (в ред. на 15 декабря 2001 года);

Федеральный закон от 12 января 1995 года № 5-ФЗ "О ветеранах" (в ред. на 6 мая 2003 года);

Феде ральный закон от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (в ред. на 11 ноября 2003 года).

Утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года № 335.

См., например: Закон города Москвы от 15 января 2003 года № 22 "Об улучшении жилищных условий жите лей города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2003, № 27.

См.: чч. 4, 5 ст. 2 и п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона города Москвы от 15 января 2003 года № 22.

16 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО 2) проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным са нитарным и техническим требованиям (непригодность жилого помещения для прожи вания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством) 19 ;

3) проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболе ваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно 20 ;

4) проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) проживание в общежитиях (за исключением сезонных, временных работников;

лиц, получивших общежитие в связи с учебой);

6) проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фон-де (лиц, не имеющих другой жилой площади);

7) иные основания, предусмотренные законодательством РФ и субъектов РФ (субъекты РФ дополняют и уточняют приведенные основания).

Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством, иными нор мативными правовыми актами или законодательством субъектов Российской Феде рации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Например, в дополнение к названным основаниям для военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уво ленных с военной службы в запас или в отставку, установлены следующие основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

а) наличие жилой площади на одного члена семьи ниже предела социальной нор мы общей площади жилого помещения, устанавливаемого законодательством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ;

б) наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках 21. При постановке на учет для улучшения жилищных условий инвалидов учитывается их право на дополнительную жилую площадь (то есть применяется повышенная учетная норма) 22.

Федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы (п. 2 раздела II Приложения 1) предусматривается установление единых оснований признания граж дан нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствующих федераль ных нормативных правовых актах. Как видим, государство конкретизирует содержа ние жилищной проблемы и впервые признает, что есть: а) граждане, вообще не имеющие жилья;

б) граждане, имеющие жилье, но нуждающиеся в улучшении жи лищных условий в силу различных причин (маленькая площадь;

непригодно для про живания как ветхое или аварийное;

не отвечает стандартам благоустройства и т. д.).

Соответственно основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма должны быть определены для каждой из названных категорий граждан. Именно такой подход к жилищной проблеме должен найти закрепление в новом Жилищном кодексе РФ.

В настоящее же время в жилищном законодательстве (и федеральном, и регио нальном) речь идет только о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных усло вий, без дифференциации их на две разные категории, а основания признания граж дан нуждающимися в улучшении жилищных условий определяются не только феде См.: Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Ут верждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 года № 552 // Собрание законодательства РФ, 2003, № 37, ст. 3586.

Перечень таких заболеваний приведен в списке, утвержденном приказом министра здравоохранения СССР от 28 марта 1983 года № 330.

См.: п. 7 Правил учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, а также военнослужащих и сотрудников Государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищ ных условий в избранном постоянном месте жительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от сентября 1998 года № 1054 // Собрание законодательства РФ, 1998, № 37, ст. 4627.

См.: Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг. Утверждены постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 года № 901 // Собрание законодательства РФ, 1996, № 32, ст. 3936.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ральным законодательством, но и законодательством субъектов РФ. Кроме того, субъекты РФ определяют порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") 23, что, на мой взгляд, не согласуется с положениями Конституции РФ о правах человека. В частности, п. "в" ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ве дении РФ находится регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина.

В совместном ведении РФ и субъектов РФ (п. "б" ст. 72 Конституции РФ) находятся лишь вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, регу лирование отношений, связанных с реализацией прав граждан на жилище, должно осуществляться на федеральном уровне. Порядок и условия предоставления граж данам жилых помещений по договору социального найма должны быть едиными во всех субъектах РФ, не зависеть от места жительства граждан, нуждающихся в соци альной поддержке или чья профессия, род занятий признаны социально значимыми.

Единство нормативного регулирования всех отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений в РФ, отвечает цели обеспечения единого правового про странства в России 24. Содержание правоотношений, возникающих в связи с предос тавлением гражданам жилых помещений по договору социального найма 25, позволя ет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

а) предварительная постановка на учет гражданина по месту постоянного житель ства органом местного самоуправления (месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации) в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования (круг лиц, имеющих право получить жилье по социальному найму, как отмечалось ранее, определен законодательством).

Законодательством субъектов РФ может определяться необходимый для поста новки на учет срок постоянного проживания гражданина в населенном пункте (в г. Москве, например, этот срок составляет 10 лет) 26. В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия необязательно (военнослужащие, граждане, уволен ные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.);

б) решение компетентного органа (орган местного самоуправления или админист рация и профсоюзный комитет организации по месту работы гражданина) о предос тавлении гражданину жилого помещения в жилищном фонде социального использо вания. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуж дающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из време ни принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдель ные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

в) выдача гражданину ордера (административного акта) на вселение в конкретное жилое помещение органом местного самоуправления;

г) заключение на основании ордера договора социального найма жилого помеще ния между наймодателем (государственным или муниципальным предприятием, уч реждением, органом местного самоуправления) и нанимателем (гражданином, на имя которого выдан ордер).

Необходимо учесть, что к жилому помещению, предоставляемому по договору со циального найма, действующим законодательством предъявляется ряд обязательных требований. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного См., например: Закон города Москвы от 15 января 2003 года № 22 "Об улучшении жилищных условий жите лей города Москвы".

См.: Концепция развития российского законодательства в целях обеспечения единого правового пространст ва в России // Журнал российского права, 2002, № 6, с. 17-31.

См.: ст. 28-39, 47-51 ЖК РСФСР, ст. 14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

См.: ч. 1 ст. 3 Закона города Москвы от 15 января 2003 года № 22 "Об улучшении жилищных условий жите лей города Москвы". Президиум Верховного Суда РФ по одному из споров признал правомерным установление Московской городской Думой десятилетнего срока проживания в г. Москве для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, поскольку собственник имеет право в силу ст. 209 ГК РФ совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. Кроме того, данное условие направ лено на обеспечение справедливого распределения жилья // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 1, с. 10-11.

18 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим тре бованиям. Как правило, это отдельная квартира на семью. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.


Жилое помещение предоставляется в пределах установленной субъектом РФ нормы с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоя тельств (ст. 40, 41 ЖК РСФСР).

Минимальный размер площади предоставляемого жилого помещения по договору социального найма устанавливается субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых поме щений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При решении этого вопроса субъекты РФ должны исходить из положений ст. 11 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которым социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых поме щений.

Социальная норма площади жилья это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенса ций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере 33 кв. м общей площади для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м на одного члена семьи из трех и более человек 27 (для срав нения: во Франции социальная норма площади жилья ниже российских федеральных стандартов 13,5 кв. м на человека 28 ).

Так, норма обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма (социальная норма) в г. Москве составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. С учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилого помещения свыше социальной нормы из расчета: на одиноко до 33 кв. м общей площади;

на семью, состоящую из двух проживающего человека человек, до 42 кв. м общей площади 29.

На практике предоставление гражданам жилых помещений в домах государствен ного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма и соответ ственно применение многочисленных нормативных правовых актов, регламентирую щих данную форму реализации права на жилище, превратилось в серьезную про блему. Реально на бесплатное жилье могут рассчитывать очень немногие нуждаю щиеся в нем. По данным Госстроя России в очереди на получение жилья из фонда социального использования на 2003 год стоят 4,9 млн. семей (9,7 процента от общего количества домохозяйств). При этом третья часть из них ожидает жилья свыше лет. При сложившихся темпах государственного и муниципального строительства обеспечить жильем всех нуждающихся очередников можно будет не раньше чем че рез двадцать лет 30.

Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья отдельным категориям граждан по договору социального найма в силу разных причин (социальные обяза тельства государства;

нахождение значительной части населения за чертой бедности и др.) продолжает оставаться объективно необходимым.

Однако роль и содержание института социального найма должны быть изменены.

Социальный наем жилых помещений не может быть основной формой удовлетворе ния жилищных потребностей граждан в условиях изменившихся отношений собствен ности, коренного поворота от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам, в том числе в жилищной сфере. Государство дол-жно оста См.: постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг";

раздел V Концепции реформы жилищно-коммунального хо зяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации".

См.: Федоров Н. Регионы заинтересованы в стабильной и сильной федеральной власти // Российская газета, 2001, 31 октября.

См.: п. 2 ст. 10 Закона города Москвы от 15 января 2003 года № 22 "Об улучшении жилищных условий жите лей города Москвы".

См.: Семенова И. Ипотеку не желаете: Госстрой приступил к подготовке агентов по ипотеке // Российская га зета, 2003, 14 мая;

Костюк Е. На зарплату можно купить всего полметра жилья // Время, 2000, 4 октября.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ вить за собой обязанность обеспечить бесплатным, то есть социальным, жильем строго определенные категории граждан. Причем количество этих категорий должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определе но непосредственно в Жилищном кодексе РФ в исчерпывающем перечне. Полагаю, что право на социальное жилье должны иметь: а) малоимущие граждане (то есть те, кто по своим доходам не в состоянии накопить средства на самостоятельное приоб ретение жилья или улучшение жилищных условий). Отнесение граждан к малоиму щим следует осуществлять на основе федеральных стандартов доходов;

б) социаль ные группы, нуждающиеся в государственном покровительстве и поддержке: ветера ны войны, участники боевых действий, многодетные семьи и семьи с детьми инвалидами и др.;

в) государственные служащие различных кате-горий.

В юридической литературе некоторые авторы предлагают изменить характер до говора социального найма с бессрочного (как предусмотрено действующим законода тельством ст. 10 ЖК РСФСР) на договор с определяемым сроком действия. Так, Г. Ф. Шешко пишет: "Возможным обоснованием отказа от бессрочного пользования жилым помещением по договору социального найма может являться прекращение обстоятельств, послуживших основанием для получения жилья по договору социаль ного найма вследствие изменения материального положения семьи" 31.

В проекте Жилищного кодекса РФ, подготовленном Госстроем России, также про слеживается стремление отказаться от бессрочного характера договора социального найма. В нем он определен как договор без ограничения срока действия (п. 2 ст. 84).

Но в случае прекращения обстоятельств, послуживших основанием для получения жилья по договору социального найма, и отсутствия у нанимателя или членов его семьи иных оснований для получения жилья по договору социального найма договор социального найма подлежит переоформлению в договор найма. Таким образом, по сути, предлагается договор социального найма с определенным сроком действия 32.

На мой взгляд, подобная трактовка характера правоотношений по договору социаль ного найма неприемлема. Она превращает нанимателя жилого помещения и членов его семьи во "временщиков" с постоянной обязанностью доказывать свое право про живать по договору социального найма с периодичностью, определяемой органами государственной власти или органами местного самоуправления, противоречит важ нейшему принципу жилищных отношений стабильности и устойчивости права на владение и пользование жилым помещением.

Реализация на практике содержащихся в проекте Жилищного кодекса РФ норм о характере договора социального найма жилого помещения приведет к росту бюро кратического аппарата в органах государственной власти или органах местного само управления, создаст почву для злоупотреблений и коррупции, снизит степень до верия граждан к социальным гарантиям государства. Достижение с помощью таких норм цели сохранения жилищного фонда социального использования (материальной основы выполнения государством своих обязательств по обеспечению бесплатным жильем отдельных категорий граждан) неочевидно и сопряжено с неизбежным появ лением негативных факторов.

По моему мнению, для сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования необходимы иные меры правового характера:

а) установление доли жилых помещений, ежегодно передаваемых из государст венного и муниципального жилищных фондов в жилищный фонд социального исполь зования, для предоставления их по договору социального найма;

б) формирование необходимой законодательной и нормативной базы с целью создания благоприятных условий (экономических, финансовых) для строительства государственного и муниципального жилья, в том числе изменение системы межбюд жетных отношений (у муниципальных образований, субъектов Российской Федерации должны быть средства для выполнения социальных задач. Президент Российской Федерации В. В. Путин на XIII сессии Конгресса муниципальных образований Россий См.: Шешко Г. Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию // Жилищное право, 2002, № 1, с. 11.

См.: Проект жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право, 2001, № 2, с. 2.

20 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО ской Федерации 11 ноября 2003 года образно заметил: "слишком долго длилось вре мя повышенных обязательств при пустом кармане") 33 ;

в) отмена через определенное время бесплатной приватизации жилых помеще ний, занимаемых гражданами по договору социального найма 34.

Бесплатная приватизация гражданами РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах осуществляется в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" уже более десяти лет.

В результате сформирован новый слой собственников в жилищной сфере частных собственников. Граждане получили возможность выступать с недвижимой собствен ностью на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Кардинально изменилась структура жилищного фонда. Преобладает частный жилищный фонд (свыше 60 процентов), а доля государственного и муници пального жилищного фонда сокращается. В то же время острота жилищной пробле мы не снята и миллионы граждан ожидают именно социального жилья. В такой ситуации объем жилищного фонда социального использования должен быть ста бильным, прогнозируемым, а не сокращаться, как происходит в настоящее время вследствие приватизации. В целях сохранения жилищного фонда социального ис пользования в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федера ции" следует установить срок завершения в РФ бесплатной приватизации жилых по мещений (например: с 1 января 2008 года). В течение этого срока граждане, прожи вающие в жилых помещениях по договору социального найма и желающие привати зировать занимаемые жилые помещения, смогут реализовать свое право на бесплат ную приватизацию.

Таким образом, переход России к рыночной экономике, преобразования в жилищ ной сфере не исключают традиционной формы реализации гражданами права на жилище получение жилых помещений по договору социального найма бесплатно в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Но рассчитывать на такую форму могут строго определенные категории граждан, а не все нуждающиеся в жилье или в улучшении жилищных условий. При этом порядок и условия предостав ления гражданам жилых помещений должны быть едиными во всех субъектах РФ.

Право граждан на жилище может быть реализовано и путем заключения договора найма жилого помещения в домах частного, государственного или муниципального жилищных фондов без ограничения размера площади 35. В юридической литературе и законодательстве субъектов РФ он получил название "договор коммерческого най ма жилого помещения" 37.

Согласно ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по догово ру коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государст венного управления субъектов РФ. Фактически же данная норма не действует по при чине отсутствия свободного государственного и муниципального жилья, которое мож но было бы сдавать на условиях договора найма гражданам, нуждающимся в нем, по разумным целям. В настоящее время договор найма (коммерческого) жилого поме щения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет приме няться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования. Наличие в государственном и муниципальном жилищных фондах См.: Добрынина Е. Местному самоуправлению не хватает финансов, демократии и ответственности // Рос сийская газета, 2003, 12 ноября.

Власти г. Москвы, мэры некоторых других крупных городов, где ведется строительство жилья для заселения по договору социального найма, на протяжении уже нескольких лет обращаются в Госдуму и Правительство РФ с предложениями об отмене бесплатной приватизации. Обоснование: местные власти не имеют возможности прогно зировать величину муниципального жилищного фонда, а значит, и сформировать в нужном объеме социальный жилищный фонд. — См.: Приватизация — в прошедшем времени // Российская газета, 2003, 28 сентября.

До введения в действие части второй ГК РФ (то есть до 1 марта 1996 года) в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.

Изд. 4-е. — М., 2002, с. 655-656;

Крашенинников П. В. Указ. соч., с. 71-75;

Седугин П. И. Жилищное право. — М., 1997, с. 156-165.

См.: ст. 1 Закона города Москвы от 15 января 2003 года № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей го рода Москвы";

ст. 11 Основ жилищной политики города Москвы.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ сектора коммерческого использования позволит обеспечивать жильем, прежде всего, тех граждан, которые не имеют права получить его по договору социального найма и не располагают средствами для приобретения жилого помещения в собственность, а кроме того, станет эффективным регулятором платы за жилые помещения по догово ру коммерческого найма в частном жилищном фонде.

Считаю, что, пока существует жилищная проблема, в Жилищном кодексе РФ сле дует определить условия и порядок предоставления жилых помещений по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, так как эти вопросы не входят в предмет регулирования главы 35 ГК РФ "Наем жилого помеще ния". В ней сделан акцент на правовом регулировании отношений по пользованию жилыми помещениями на основании договора коммерческого найма и лишь некото рые нормы данной главы касаются условий заключения сторонами договора, его формы и субъектного состава.

Договор коммерческого найма жилого помещения это соглашение, в силу кото рого одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им ли-цо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме щение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Он отвечает двум функциональным назначениям: потребительскому (удовле творяет потребность в жилище) и коммерческому (позволяет собственнику извлекать доход).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является соб ственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государ ственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого поме щения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. ГК РФ). Наряду с нанимателем равное право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним и названные в качестве таковых в договоре. Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя (то есть не имеющие с ним семейных или родственных отношений). В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Если в договоре отсутствуют такие указания, вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произве дено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, уже постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, ст. 679 ГК РФ).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде только добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и именно этим он отличается от договора социального найма, в основе которого сложный юридический состав (нуждаемость гражданина в улучшении жилищных ус ловий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение дого вора на основании ордера). Заключению же договора коммерческого найма в госу дарственном и муниципальном жилищных фондах могут предшествовать админист ративные предпосылки (признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий в установленном порядке;

постановка на учет;

выяснение уровня доходов на каждого члена семьи;

решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения по договору ком мерческого найма). Подтверждением этому может служить жилищное законодатель ство субъектов РФ. Так, в ст. 11 Основ жилищной политики города Москвы, посвя щенной договору найма (коммерческого найма) жилого помещения, указано, что гра ждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Мос ковской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных ус ловий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма... В случае отказа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, от получения жилых помещений по договору коммерческого найма они могут предос 22 ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО тавляться иным лицам в порядке, установленном актами города Москвы … Основа нием для заключения договора коммерческого найма является решение органа ис полнительной власти. На мой взгляд, такой подход к коммерческому найму жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах является соци ально выверенным, нравственным, соответствующим сложившейся ситуации с реа лизацией права граждан на жилище. Проблема создать фонд коммерческого ис пользования в необходимом объеме.

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользова нием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (ст. 673 ГК РФ).

Размер жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору коммерче ского найма, не ограничивается (ст. 1, 2 Закона РФ "Об основах федеральной жилищ ной политики"), в отличие от договора социального найма, где предоставление жило го помещения производится в пределах установленных норм.

Коммерческий наем жилого помещения договор срочный (а социальный наем бессрочный) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем на срок до одного года;

б) долгосрочный наем на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, договор считается заключенным на пять лет.

В целях охраны жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним прожи вающих, Гражданский кодекс РФ императивно предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684), а также основания и порядок (только судебный) рас торжения договора по инициативе наймодателя (ст. 687).

Наниматель может стать собственником жилого помещения, полученного во вла дение и пользование по договору коммерческого найма, путем его выкупа у собствен ника, если условие о выкупе предусмотрено договором или дополнительным согла шением сторон.

Рассмотренные формы реализации гражданами РФ права на жилище (предостав ление жилых помещений на условиях договора социального найма в домах государ ственного и муниципального жилищных фондов социального использования;



Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.