авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 25 |

«Комментарии к Гражданскому Кодексу РФ (часть вторая) ОГЛАВЛЕНИЕ ...»

-- [ Страница 6 ] --

Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения 1. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным статьей 523 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

2. Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.

3. Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей организации при условии немедленного уведомления абонента об этом.

Комментарий к статье 546:

1. В соответствии со ст. 310 ГК не допускается односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий, что обеспечивает его стабильность.

Исключение из этого правила зацеплено в п. 1 комментируемой статьи для граждан, использующих энергию для бытового потребления. Им предоставлено право расторгнуть договор энергоснабжения в одностороннем порядке.

При этом порядок уведомления и порядок оплаты потребленной энергии должны определяться правилами, принятыми в соответствии с п. 3 ст. 539 ГК.

2. В соответствии со ст. 523 ГК при нарушении существенных условий договора энергоснабжения абонентом, в качестве которого выступает юридическое лицо, в частности, неоднократном нарушении сроков оплаты использованной энергии, также допускается односторонний отказ от исполнения договора. В этом случае энергоснабжающая организация вправе прекратить поставку энергии абоненту согласно порядку и в сроки, определенные договором или правилами, принятыми в соответствии с п. 3 ст. 539 ГК.

3. Кроме случаев, установленных в п. 1 комментируемой статьи, разрешаются перерывы в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом при неудовлетворительном техническом состоянии энергопринимающих установок абонента.

Этот факт должен быть удостоверен органами государственного энергетического надзора в соответствии с Положением о государственном энергетическом надзоре в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 мая 1993 г. N 447.

В п. 1 статьи предусмотрены также случаи перерывов в подаче, прекращения или ограничения подачи энергии, применение которых требует согласования с абонентом. Их перечень должен быть определен правилами пользования электрической энергией.

Порядок предупреждения о предстоящих ограничениях и прекращениях подачи энергии согласовывается сторонами в договоре.

4. В п. 3 закреплено право энергоснабжающей организации односторонне прекратить исполнение договора не только в случаях, предусмотренных пп. 1, 2 настоящей статьи, но и при аварийных ситуациях в системах энергоснабжения, в том числе при уменьшении частоты электрического тока ниже предельно допустимой величины. Сроки уведомления абонента о прекращении подачи следует предусмотреть в правилах пользования энергией.

Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения 1. В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (пункт 2 статьи 15).

2. Если в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии ее вины.

Комментарий к статье 547:

1. При нарушении обязательств по договору энергоснабжения каждая сторона несет ответственность согласно общим нормам ГК, а также ответственность за нарушение условий договора, определенную сторонами в договоре или установленную иными правовыми актами.

Комментируемой статье установлена ограниченная ответственность: право стороны требовать в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения возмещения только реального ущерба, т.е. понесенных расходов и стоимости поврежденного или утраченного имущества.

2. Регулирование энергоснабжающей организацией потребления (ограничение потребления или отключение энергии) может осуществляться только на основании закона или иных правовых актов. Если в результате регулирования допущен перерыв в подаче абоненту электроэнергии, энергоснабжающая организация несет ответственность перед абонентом при наличии вины.

Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам 1. Правила, предусмотренные статьями 539 - 547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

2. К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 - 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Комментарий к статье 548:

1. Физические особенности тепловой энергии как товара, отличающие его от электроэнергии, требуют утверждения самостоятельного акта - правил пользования тепловой энергией, которые должны содержать нормы, учитывающие эти особенности. В настоящее время продолжают применяться Правила, утв. в 1981 г. Министерством энергетики СССР, поскольку они не противоречат законодательству РФ.

2. Нормы, регламентирующие договорные отношения по энергоснабжению, применяются к газоснабжению только сетевым газом, но не относятся к снабжению газом в баллонах. К снабжению нефтью и нефтепродуктами эти нормы применимы только к поставкам через магистральные нефтепроводы и нефтепродуктопроводы, но не относятся к отгрузкам по железной дороге, водным или иным транспортом.

3. Поставка газа потребителям производится в настоящее время в соответствии с Правилами, утв. Постановлением СМ РФ от 30 декабря 1994 г. N 1445 (СЗ РФ, 1995, N 2, ст. 152). Такие договоры относятся к числу договоров присоединения (п. 1 ст. 428 ГК).

§ 7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Комментарий к статье 549:

1. Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

2. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.

При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные ст. 447 - 449 ГК РФ, гл. 39 ГПК РСФСР, а также нормы о купле - продаже недвижимости.

3. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже (см. ст.

559 и коммент. к ней).

4. При купле - продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550:

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля - продажа жилого дома, дачи - ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли - продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, N 5, с. 63 - 64).

2. Коммент. ст. содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли - продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 - 168 ГК).

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 551:

1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в коммент. ст. выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.

Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).

2. При заключении договора купли - продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст. 301 - 304 ГК.

3. Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК). В соответствии со ст. 6 Вводного закона впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует руководствоваться действующим порядком, который установлен различными правовыми актами и зависит от вида имущества (ст. 131 ГК).

Необходимые указания о порядке регистрации прав на недвижимое имущество содержатся также в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (РГ от 6 марта 1996 г.). В п. 14 Указа предусмотрено, что впредь, до принятия соответствующего федерального закона, регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется теми органами, которые проводили ее. Регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться по формам, прилагаемым к тексту Указа. Согласно п. 16 Указа создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, к компетенции которой отнесено, в том числе, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним.

4. П. 3 коммент. ст. предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации. Возможность судебной защиты прав одной из сторон по договору следует отличать от отказа в регистрации со стороны органа, который обязан ее проводить. В этом случае права участника договора защищаются в порядке, предусмотренном ст. 13 ГК.

5. При участии в договоре продажи недвижимости государственного или муниципального унитарного предприятия или учреждения происходит отчуждение (принятие) вещи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этих случаях, за исключением тех из них, когда должно действовать законодательство о приватизации, применяются общие правила о приобретении или прекращении права собственности (пп.

2 и 3 ст. 299 ГК).

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к статье 552:

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник ВАС РФ, 1992, N 1, с. 100). Коммент. ст. расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. коммент. к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли - продажи недвижимости ничтожной (ст. 166 - 168 ГК).

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Комментарий к статье 553:

1. Коммент. ст. определяет характер прав на земельный участок собственника расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан им без недвижимости. Здесь имеет место случай, противоположный тому, который назван в ст.

552 ГК.

В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли - продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.

Согласно ст. 216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.

2. Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.

3. В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п. 1 ст. 460 ГК).

4. При применении настоящей статьи, а также ст. 552 ГК, необходимо учитывать правила, содержащиеся в ст. 13 Вводного закона.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к статье 554:

1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз. 1 коммент. ст. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь;

при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и др. параметры.

2. О предмете договора купли - продажи жилых помещений см. ст. 558 и коммент. к ней.

3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным с наступлением последствий, предусмотренных пп. 1 и 2 ст. 167 ГК.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к статье 555:

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

2. Комментируемая статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст. 552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит.

4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556:

1. П. 1 коммент. ст. определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема - передачи и т.п.);

б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней).

2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально - определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарий к статье 557:

1. Коммент. ст. устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора.

Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к.

последнее является индивидуально - определенным.

3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 558:

1. Существенными условиями договора купли - продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер.

Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

Коммент. ст. к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом;

его часть;

квартиру в многоквартирном доме;

ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли - продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР";

переход права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11, ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1990, N 30, ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, N 44, ст. 1434), а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК.

3. В порядке, предусмотренном коммент. ст., могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" (СЗ, 1994, N 7, ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утв.

Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью.

Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г.).

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли - продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. ст. и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения пп. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ, 1995, N 42, ст. 3983;

Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК).

Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.

53 ЖК:

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 672 и 685 ГК).

5. Договор купли - продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы" в ред.

Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).

6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.

§ 8. Продажа предприятия Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа.

Возможность продажи предприятия в целом прямо упоминается в ГК 1922 (см. ст. 22 и приложение к ней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Комментарий к статье 559:

1. Согласно ст. 132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить которую необходимо для правильного понимания комментируемой статьи: к обозначениям, индивидуализирующим предприятие, никак нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав.

Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях (см., например, гл. ГК и коммент. к ней). В состав же предприятия могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия (п. 2 коммент. ст.) не может иметь места.

2. Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не может быть передано покупателю, даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой деятельности. Тем не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако, учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия 1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 560:

1. Так как предприятие относится к недвижимому имуществу (ст. 132 ГК), к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Пп. 1 и 2 ст. 560 воспроизводят положения ст. 550 (см. коммент.

к указ. ст.), добавляя к ним правило о том, что необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.

2. В отличие от договора продажи недвижимости, для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество (см. ст.

564 ГК и коммент. к ней), но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (см. п. 3 ст. 433 ГК).

Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия 1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

Комментарий к статье 561:

1. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК), для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным. Данная статья перекликается со ст. 554 ГК, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

2. Документы, указанные в п. 2 коммент. статьи, должны быть не только составлены и рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п. 1 ст. 560 ГК. Это, однако, не означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого предприятия.

Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия 1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Комментарий к статье 562:

1. При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым продавец предприятия является должником. Во многих случаях после продажи предприятия продавец оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми партнерами, лишившись необходимой для этого производственно - технической базы. Перевод же долга на покупателя предприятия по общим правилам, установленным ст. 391 ГК, на практике может быть неосуществим хотя бы потому, что количество кредиторов продавца (например, по поставкам продукции) может измеряться тысячами.

Комментируемая статья предлагает механизм решения этой проблемы.

2. Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю.

Уведомление может быть сделано как продавцом, так и покупателем, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы уведомление направлялось кредиторам самим должником, т.е. продавцом предприятия. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п. 2 коммент. ст. Если же кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.


3. Если кредитор получил надлежащее уведомление о продаже предприятия и в течение трех месяцев хранит молчание, то означает ли это, что обязательство перешло на покупателя? Представляется, что ответ должен быть отрицательным хотя бы потому, что, согласно п. 2 ст. 391 ГК и в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК, для перевода долгов, включенных в состав предприятия, в подавляющем большинстве случаев никакая иная форма, кроме письменного согласия, не будет возможна. Стало быть, формулу п. коммент. ст. о долгах, переведенных на покупателя без согласия кредитора, следует понимать в том смысле, что эти долги были без согласия кредитора включены в состав проданного предприятия. В какой-то степени здесь можно говорить о переводе долга, но состоявшемся лишь в отношениях между продавцом и покупателем предприятия, а не между должником (продавцом предприятия) и его кредитором.

Таким образом, стороной в обязательстве остается продавец предприятия. Однако, если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, кредитор, в соответствии с п. ст. 313 ГК, будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть внесена в договор продажи предприятия. Кредитор же в любое время сохраняет право дать согласие на перевод долга. До тех пор, пока кредитор не даст такое согласие либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. 4 коммент. ст.).

Статья 563. Передача предприятия 1. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Комментарий к статье 563:

1. Статья устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю, необходимый, во-первых, потому что предприятие относится к недвижимому имуществу (об общем порядке передачи недвижимости по договору купли - продажи см. ст. 556 ГК и коммент. к ней) и, во-вторых, потому что предприятие представляет собой сложный комплекс, установить факт передачи которого возможно лишь при условии соблюдения такого порядка.

2. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Логично предположить, что именно с момента передачи (а не с момента перехода права собственности) покупатель вместе с рисками получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды, что отчасти подтверждается п. 3 ст. 564 ГК. Иногда такое использование может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправном состоянии либо избежания крупных убытков, которые непременно наступят при остановке сколь-нибудь серьезного производства.

3. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Статья 564. Переход права собственности на предприятие 1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Комментарий к статье 564:

1. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации. Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него.

2. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости (см. пп. 2 и 3 ст. 551 ГК и коммент. к ней).

Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками 1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 настоящей статьи.

2. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

4. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

5. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

Комментарий к статье 565:

1. Диспозитивная норма п. 1 статьи отсылает к общим положениям о купле - продаже, регулирующим такие вопросы, как обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, ответственность продавца в случае изъятия товаров у покупателя, обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара, последствия нарушения условия о количестве товара, качество товара, комплект товаров.

В силу специфики предмета договора продажи предприятия большинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся к качеству товара, трудно применить к этому договору. Вероятно, практическое значение для установления последствий передачи и принятия предприятия с недостатками будут иметь, в первую очередь, специальные нормы других пунктов ст. 565 ГК. Вместе с тем указание на определенные статьи, содержащие общие положения о купле - продаже, не исключает применения к этим отношениям других общих положений о купле - продаже, которые прямо не названы в п. 1. В частности, п. 5 комментируемой статьи устанавливает последствия передачи предприятия с недостатками, за которые отвечает продавец, в ситуации, когда предприятие оказалось непригодным для предусмотренных договором целей. При этом продавец признается отвечающим за недостатки товара по правилам ст. 476 ГК. Также в контексте ст. 565 могут применяться, например, ст. 477, ст. 483 и другие общие положения.

2. Вызывает сомнения практическая значимость п. 3 коммент. ст. Согласно п. 1 ст. 561 и п.

1 ст. 563 состав предприятия, включая и все входящие в него долги (обязательства), определяется в договоре продажи предприятия и указывается в передаточном акте.

Никакие долги или обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его на то согласия, т.е. если они не указаны в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору. Передача обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Поэтому гипотеза, что покупатель может и не знать о перешедших на него долгах, вряд ли имеет под собой основания. Кроме того, как отмечалось выше, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора.


Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли - продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к статье 566:

1. Статья ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли - продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей) или противоречит общественным интересам. Норма сконструирована таким образом, что для применения указанных последствий суд должен прийти к мотивированному заключению о том, что в результате не будут нарушены названные права и интересы.

2. Возможность взыскания в натуре полученного по сделке предусмотрена в качестве общего последствия недействительности сделок (п. 2 ст. 167 ГК). Специальные нормы на этот счет, которые могут иметь отношение к договору продажи предприятия, предусмотрены в ст. 169 ГК (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности) и ст. 179 ГК (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств).

Применительно к договору купли - продажи такое последствие предусмотрено ст. 489, и 565 ГК.

Глава 31. МЕНА В современных условиях российского рынка договор мены получает распространение, и ГК дает ему более полную регламентацию по сравнению с ГК 1964, где этому договору была посвящена всего одна статья (ст. 255 ГК 1964). Договор мены, особенно в сфере внешней торговли, именуется также бартерной сделкой или бартером.

Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Комментарий к статье 567:

1. Статья сохраняет традиционное определение договора мены, содержавшееся ранее в ст.

255 ГК 1964, и по общему правилу подчиняет мену нормам о купле - продаже (гл. 30 ГК), в том числе - правилам о качестве товара и последствиях его нарушения (ст. 469 ГК и след. ст.).

2. Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст. 455 и 129 ГК).

3. К договору мены не могут, в частности, применяться как противоречащие существу мены правила о купле - продаже, касающиеся денежных расчетов (ст. 486 - 489 ГК), поскольку денежные расчеты при мене не производятся, кроме специального случая, названного в п. 2 ст. 568 ГК.

4. При заключении мены государственными и муниципальными унитарными предприятиями в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК).

Статья 568. Цены и расходы по договору мены 1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Комментарий к статье 568:

1. Установленная статьей презумпция равноценности обмениваемых товаров отвечает существу договора мены и облегчает практическое применение этого договора, т.к.

ограничивает возможные споры участников мены о действительной цене обмениваемых товаров.

2. Называемые в статье расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров включают все связанные с этим расходы, в т.ч. по перевозке, а также по оформлению соответствующих прав на обмениваемое имущество.

3. В п. 2 статьи в виде исключения допускается проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок обмениваемых товаров.

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Комментарий к статье 569:

1. Правила статьи направлены на защиту интересов того участника мены, который согласно договору передает товар первым до получения товара от другой стороны.

2. В этом случае контрагент, исполняющий договор мены первым, может воспользоваться правами, предоставляемыми ему ст. 328 ГК о встречном исполнении, и приостановить исполнение или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если налицо обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что исполнение другой стороной не будет произведено в установленный срок.

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Комментарий к статье 570:

1. Статья предусматривает в качестве общего правила переход права собственности на обмениваемые товары одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров. Это в интересах обоих участников договора мены, однако определить такой момент технически непросто, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров. Поэтому допускается установление законом и договором иных правил о переходе права собственности.

2. Одним из таких иных случаев является обмен недвижимого имущества, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации (см. ст. 551 и коммент. к ней). Поэтому при обмене недвижимости право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из регистрационных процедур.

3. В отношении движимого имущества ст. 570 позволяет участникам договора мены определить момент перехода права собственности раздельно применительно к товарам, передаваемым каждой из сторон. Таким моментом по общему правилу будет момент передачи товара другой стороне (см. ст. 223 и 224 ГК), если стороны не определили в договоре иной момент перехода права собственности.

4. Правила статьи о переходе права собственности соответственно применимы к переходу по договору мены права хозяйственного ведения и права оперативного управления (ст.

299 ГК).

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Комментарий к статье 571:

1. Статья определяет, с учетом особенностей договора мены, последствия изъятия товара, полученного в результате состоявшегося обмена.

2. Условием применения правил статьи является наличие оснований для изъятия товара еще до исполнения договора мены, как это установлено п. 1 ст. 461 ГК для купли продажи (см. коммент. к этой статье). Однако права потерпевшей стороны шире, нежели согласно п. 1 ст. 461 ГК, и помимо убытков она вправе требовать также возврата предоставленного ей в обмен товара.

Глава 32. ДАРЕНИЕ Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Комментарий к статье 572:

1. Правовое регулирование договора дарения в ГК существенно отличается от регулирования этого договора в ГК 1964. В последнем дарению были посвящены две статьи (256 и 257), договор рассматривался как реальный и считался заключенным в момент передачи имущества. Комментируемая статья предусматривает, кроме реального, также договор, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар в будущем. Кроме вещей, объектом договора могут быть имущественные права. Договором дарения также названо освобождение от имущественной обязанности и обещание освободить от такой обязанности другую сторону - как в отношении самого дарителя, так и в отношении третьего лица (см. также ст. 576 и коммент. к ней).

Таким образом, момент заключения договора дарения может не совпадать с переходом права собственности. Тогда он вызывает обязательственное правоотношение, содержанием которого является обязанность дарителя обогатить одаряемого за счет уменьшения своего имущества.

2. Дарение является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему имущественное право. Этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК относится к односторонним сделкам.

ГК не признает возможности дарения на случай смерти. Распоряжение о передаче имущества после своей смерти оформляется завещанием, от которого дарение отличается тем, что имущество передается при жизни дарителя, а значит, имущество дарителя уменьшается, тогда как завещание не отражается на имущественных правах при жизни лица. Кроме того, завещание может быть отменено и изменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно (см. ст. 578 и коммент. к ней). Дарение является договором, а завещание - односторонней сделкой. Однако если дарение совершается с целью лишить наследников их законного права на обязательную долю, то как всякая притворная сделка (ст. 170 ГК) договор дарения может быть признан недействительным.

3. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя определенного имущества, второй - приобретает эти права. Если предметом договора является вещь, то одаряемый приобретает на нее право собственности.

Когда стороны договариваются о передаче вещи в будущем или о передаче прав, или отказе дарителя от права (освобождении одаряемого от имущественной обязанности), то одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю. Если предметом дарения является вещь, но передача ее в момент заключения договора невозможна, она может быть заменена долговым (заемным) обязательством о передаче вещи в обусловленный срок.

Дарение - гражданско - правовой договор, поэтому даритель и одаряемый должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Исключение составляет норма ст. 28 ГК, согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет, могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельно сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации.

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и иных полученных ими доходов, но они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок и для приобретения по договору дарения имущества они должны получать согласие законных представителей (ст. 26 ГК). Ведь дарение может причинить вред их здоровью, иметь скрытые долги, превышающие стоимость дара, повлиять на дальнейшие поступки несовершеннолетних и т.п.

Для некоторых лиц законом установлены запреты и ограничения дарения (см. ст. 575, и коммент. к ним). Закон не ограничивает совершение договора дарения между супругами.

4. Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого). Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом дарения.

Вещи, на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение.

Предмет дарения должен быть в договоре четко обозначен. Обещание подарить неопределенную вещь не имеет правового значения. Обещание освободить одаренного от долга тоже должно содержать четкое определение этого долга и намерений дарителя.

5. Характерным для договора дарения является его безвозмездность. Побудительные причины, мотивы дарителя (чувство благодарности к одаряемому или иные личные побуждения) не имеют значения. Не исключает безвозмездности возложение на одаряемого определенных обязательств, связанных с использованием вещи, и др. условия.

Иногда дарение имеет специальное назначение, например, при выделении приданого невесте. При встречных обязательствах одаряемого в отношении дарителя - передать вещь, оказать услугу - договор не признается дарением, а будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду или др., в зависимости от условий договора.

6. Как и иные сделки, договор дарения допустимо заключать под условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы), или зависит от определенного обстоятельства (например, свадьбы). Такие условия не порождают обязанность одаряемого перед дарителем. Ибо тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер. Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Условие может быть отлагательным и отменительным (ст. 157 ГК). К последнему относится условие, указанное в п. 4 ст. 578 (см. коммент.). Если условие незаконно, недействителен и договор дарения.

Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Комментарий к статье 573:

1. Статья предоставляет одаряемому неограниченную возможность одностороннего расторжения договора до передачи ему дара. Следовательно, она не относится к реальным договорам дарения. Она относится к тем случаям, когда между заключением договора и передачей вещи существует срок. Слова "до передачи дара" нужно толковать расширительно. Они относятся и к обязанности дарителя освободить одаряемого в будущем от имущественной обязанности. Так как принятие дара может быть связано с необходимостью осуществить определенные действия по передаче права собственности, то до окончания этих действий дар не считается принятым и одаряемый сохраняет право на расторжение договора.

2. Если отказ от принятия дара причинит дарителю убытки, например, в случаях, когда он понес расходы на хранение, транспортировку вещи, оформление передачи, то даритель вправе потребовать от одаряемого возмещение реального ущерба. Это правило не применяется, если договор дарения был заключен в устной форме.

3. Отказ принять дар должен быть совершен в форме, необходимой для заключения договора дарения.

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

договор содержит обещание дарения в будущем.

В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Комментарий к статье 574:

1. Форма договора дарения определяется его содержанием и соответствует общим правилам ГК о форме сделок (ст. 159 - 165).

Реальный договор дарения, при котором движимая вещь передается одаряемому в момент заключения договора, может заключаться устно. Это правило изменяет действовавшее раньше требование (ст. 257 ГК 1964) о необходимости нотариального удостоверения договоров дарения вещей, стоимость которых превышала установленный предел. Если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и стоимость предмета дарения превышает пять минимальных размеров оплаты труда, п. 2 комментируемой статьи требует письменного оформления договора в порядке, установленном ст. 160 ГК.

Письменная форма договора дарения под страхом недействительности необходима для договоров, содержащих обещание дарения.



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 25 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.