авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 25 |

«Комментарии к Гражданскому Кодексу РФ (часть вторая) ОГЛАВЛЕНИЕ ...»

-- [ Страница 8 ] --

2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора).

П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к статье 612:

1. На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми.

Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом случае. Он может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, б) соразмерного уменьшения арендной платы, в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания арендатором соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя), г) досрочного расторжения договора.

П. 1 ст. 612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительной части п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками.

Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.

2. В п. 2 ст. 612 содержатся исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендатор отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 613:

Ст. 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право залога и др. (ст. 274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к статье 614:

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным;

при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 и коммент. к ней). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

2. П. 2 ст. 614 предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны при заключении договора выбирают наиболее приемлемый.

Содержащийся в этой статье перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм.

Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с подп. п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается передача арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов.

Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг;

передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля);

возложение на арендатора обусловленных затрат на улучшение качества нанятого имущества, например затрат на капитальный ремонт арендованного здания или иного объекта.

3. П. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые в ст. устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

4. П. 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст.

612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612 ГК). Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

5. П. 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру потребовать досрочного расторжения договора (см. коммент. к п. 3 ст. 619).

Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615:

1. П. 1 коммент. ст. воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст. 283 ГК 1964 и п. 3 ст. 85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Примерами использования имущества не по назначению могут быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного для офиса, в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 1 ст. 619 ГК).

2. П. 2 ст. 615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем);

передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем);

предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. передача объекта аренды во временное пользование третьему лицу. Такая возможность (в части сдачи имущества в субаренду либо перенаем) допускалась и ранее действовавшим законодательством (ст. 287 ГК 1964, п. 5 ст. 7 Основ законодательства об аренде, п. 3 ст.

85 Основ ГЗ).

Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления арендатором действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия также возможны только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то его срок не может превышать срока действия первоначального договора. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. В качестве арендодателя по договору субаренды выступает арендатор по первому договору, а субарендатор по отношению к нему является арендатором.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Основ лесного законодательства).

3. П. 3 предусматривает последствия нарушения арендатором требований п. п. 1 и 2 ст.

615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель может ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к статье 616:

1. Комментируемая статья предусматривает распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта.

Аналогичная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК 1964 и п. 2 ст. 85 Основ ГЗ. Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

П. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. (Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению. См. коммент. к ст. 612).

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна.

Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст.

661 ГК).

2. В п. 2 ст. 616 содержится норма, аналогичная положениям ст. 285 ГК 1964 и п. 3 ст. Основ ГЗ. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617:

1. В п. 1 ст. 617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора, аналогичная тем, что предусматривались п. 2 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ законодательства об аренде, ст. 288 ГК 1964. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новым в этой норме является лишь включение в перечень прав, переход которых от одного лица к другому не прерывает арендных отношений, права пожизненного наследуемого владения. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

2. П. 2 ст. 617 содержит новеллу, гарантирующую права граждан - наследников. При смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 531 ГК 1964).

При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом - реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к статье 618:

1. П. 1 ст. 618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

2. В п. 2 ст. 618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным (см. § 2 гл. 9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619:

Согласно общему правилу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором.

Ст. 619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать при определенных условиях досрочного расторжения договора. Это право может быть реализовано через суд (п. 2 ст. 450 ГК). При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на досрочное расторжение договора, и при установлении его (их) удовлетворяет иск.

В ст. 619 перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в том числе использование имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;

существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества;

несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд);

невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В заключительной части ст. 619 указывается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620:

Ст. 620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст. 619 ГК, перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Договор по ст. 620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (коммент. к ст. 619).

В комментируемой норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств:

непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст. 611 ГК);

выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 ГК);

непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него (п. 1 ст. 616 ГК);

непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается невозможность пользования имуществом из-за непригодности, наступившей либо в силу случайных обстоятельств, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, комментируемая статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок.

Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к статье 621:

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст.

621 закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору:

использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 и коммент. к ней).

Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. В этой части комментируемая норма воспроизводит в основном п. 4 ст. 86 Основ ГЗ. Третье условие является новым:

арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

2. В абз. 2 п. 1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п. ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с. 104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.

Абз. 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. П. 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную п. 3 ст. 86 Основ ГЗ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;

2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

5. Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. ст. 642 ГК).

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 622:

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст. 619 и 620).

Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

В ч. 2 комментируемой статьи урегулирован вопрос относительно арендной платы при невозврате арендованного имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить ее за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить (см. коммент. к п. 2 ст. 621).

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

Статья 623. Улучшение арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623:

1. В ст. 623 содержится традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (см. ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).

2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623);

во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Нужно обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя. П. 3 допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление (см.

коммент. к ст. 662).

3. В п. 4 ст. 623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624:

1. Положения о выкупе - переходе арендованного имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ ГЗ и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Согласно п. 1 комментируемой статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ст. Основ ГЗ относила решение вопроса о выкупе имущества только к договору, но на практике - прежде всего, при приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий - эти вопросы решались не только договорами, но и специальными нормативными актами, сохраняющими в значительной мере силу до сих пор. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. Подробно эти вопросы регламентированы в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" (Ведомости РФ, 1992, N 2, ст. 1957) и ряде других актов.

Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Для имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, цена и другие условия выкупа определяются в соответствии с нормативными актами, регулирующими приватизацию.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом (как и в ст. 87 Основ ГЗ) предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона о приватизации перечень их определяется Государственной программой. В настоящее время действует Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от декабря 1993 г. N 2284 и применяемая с учетом Указа Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535. В перечень не подлежащих приватизации объектов включены, в частности: недра, лесной фонд, водные ресурсы;

предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, космических аппаратов;

предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг и некоторые другие.

Все они не подлежат выкупу.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Комментарий к статье 625:

Параграф 1 гл. 34 (ст. 606 - 624) ГК содержит общие положения о договоре аренды, которые применимы к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем указанная глава содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст. 626 - 631 ГК), аренду транспортных средств (ст. 632 - 649 ГК), аренду зданий и сооружений (ст. 650 - 655 ГК), аренду предприятий (ст. 656 - 664 ГК), финансовую аренду (ст. 665 - 670 ГК). Ст. 625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами:


общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритетное значение придается специальным нормам.

В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст. ГК (см. п. 2 ст. 626, ст. 633, 643, п. 2 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст. 616 ГК (см. ст. 634, 644, 661 ГК).

§ 2. Прокат Статья 626. Договор проката 1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 426).

Комментарий к статье 626:

1. Договор проката является разновидностью договора аренды. Выделение его в особый вид обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно - исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать у различных организаций или граждан - предпринимателей на сравнительно непродолжительный срок.

2. П. 2 ст. 626 предусматривает заключение договоров проката только в письменной форме. Данное требование распространяется на все случаи заключения названных договоров с участием как юридических, так и физических лиц, устанавливая таким образом изъятие из правила п. 1 ст. 609 ГК (в отношении физических лиц).

3. Договор проката отнесен к категории публичных договоров. Согласно ст. публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана их предоставлять любому заинтересованному лицу. В этой связи организация - арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в т.ч. при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми).

Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор (см. п. 3 ст. 426). Физические лица защищают свои права в общих судах, а юридические - в арбитражных.

Статья 627. Срок договора проката 1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Комментарий к статье 627:

1. Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться, - до одного года (п. 1 ст. 627). Исходя из этого, а также ч. 2 п. 3 ст. 610 ГК, в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным году.

2. В изъятие из правил, предусмотренных п. 1 ст. 621 ГК, арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на возобновление его по истечении срока ранее заключенного договора. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок при фактическом продолжении арендатором пользования имуществом после окончания срока договора (п. 2 ст. 621 ГК). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.

3. Согласно п. 3 ст. 627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней.

Комментируемая статья устанавливает исключение из общего правила (ст. 310 ГК) о недопустимости одностороннего отказа от обязательств.

При соблюдении арендатором требования п. 3 ст. 627 (подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за десять дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этих требований дает арендодателю право не принимать досрочный отказ арендатора от договора, что является прежде всего основанием для получения с него арендной платы за соответствующий период.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Комментарий к статье 628:

Коммент. ст. возлагает на арендодателя, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязанность при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих те или иные предметы во временное пользование, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожного повреждения их. Кроме того, выполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных ст. 628, имеет существенное правовое значение в случае возникновения между сторонами спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества 1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Комментарий к статье 629:

1. Ст. 629 регулирует взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию взятым в аренду имуществом. На арендодателя возлагается обязанность в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, но сам выбор в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности их устранения в пределах установленного десятидневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок для устранения недостатков или замены имущества.

2. П. 2 ст. 629 определяет последствия, которые наступают при возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора - из-за нарушения правил эксплуатации и ненадлежащего содержания его, небрежного обращения. Арендатор вправе и при указанных обстоятельствах обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на арендатора. Если взятые на прокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (см. ст. 393 ГК).

Статья 630. Арендная плата по договору проката 1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.


Комментарий к статье 630:

1. П. 1 ст. 630 устанавливает, что арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п. 2 ст. 614 ГК. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.

2. Согласно п. 2 ст. 630 при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Этот период исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Если досрочный возврат взятого по договору проката имущества связан с односторонним отказом арендатора от договора, то вопрос о периоде, за который он вправе требовать возврата арендной платы, должен решаться с учетом п. 3 ст. 627 (см. коммент. к ней).

3. В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом 1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Комментарий к статье 631:

1. Исходя из специфики отношений по договору проката, п. 1 ст. 631 возлагает на арендодателя обязанность по проведению как капитального, так и текущего ремонта имущества, сданного в аренду. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 616 ГК, согласно которому проведение текущего ремонта лежит на обязанности арендатора, если иное, как сказано в этом пункте, не установлено законом или договором. Норма п. 1 ст. 631 является специальной и носит, в отличие от п. 2 ст. 616, императивный характер, т.е. не может изменяться по соглашению сторон. Это обусловлено тем, что арендодатель по договору проката - специализированная организация, на которую возложен широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей.

2. П. 2 ст. 631 ограничивает права по распоряжению имуществом, полученным по договору проката. Арендатор не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, в залог и т.д. Данное ограничение также обусловлено спецификой договора проката, целью которого является удовлетворение потребительских нужд непосредственно арендаторов. Любая передача предмета проката иному лицу допускается лишь путем прекращения арендных отношений с данным арендатором и заключения договора проката с новым пользователем (арендатором).

§ 3. Аренда транспортных средств 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Комментарий к статье 632:

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В ч. 1 ст. 632 раскрывается содержание договора аренды транспортного средства с экипажем. В этом договоре объединены два вида обязательств;

а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату: б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации его. Сочетание этих обязательств в одном договоре оказывает влияние не только на его содержание и ряд других, связанных с исполнением договора, обстоятельств. Особенности данного договора отражены в последующих статьях (ст. 633 641 ГК).

Ч. 2 ст. 632 исключает применение к рассматриваемому договору правил ст. 621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды транспортных средств на последующий период (после истечения срока договора). Указанное правило не лишает, однако, арендатора возможности повторно взять транспортное средство в аренду, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 633:

1. Договор аренды транспортных средств должен заключаться только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п. 1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). К таким договорам не применяются и правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Из транспортных средств к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (см. ст. 130 ГК).

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Комментарий к статье 634:

1. На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и по его технической эксплуатации, возлагается обязанность поддерживать в течение всего срока действия договора надлежащее состояние этого транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и обеспечение необходимыми для эксплуатации принадлежностями. Указанная обязанность вытекает из сущности самого договора, по которому арендодатель принимает на себя все заботы по обеспечению технической эксплуатации транспортного средства, что предполагает и поддержание его в надлежащем состоянии. (Иной круг обязанностей у арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду без оказания таких услуг, коммент. к ст. 644).

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства 1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Комментарий к статье 635:

1. П. 1 ст. 635 раскрывает круг обязанностей арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Объем таких услуг должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Эти цели, а следовательно, и объем услуг различны в зависимости от предназначения транспортного средства (перевозка пассажиров или грузов), срока пользования и т.п. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например, по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и пр.

2. Безопасность эксплуатации транспортного средства во многом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. П. 2 ст. 635 обязывает арендодателя укомплектовывать экипаж соответствующими специалистами. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены, - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Во всех случаях лица, управляющие транспортным средством, должны иметь документы, подтверждающие сдачу ими в установленном порядке квалификационных экзаменов и разрешающие управлять соответствующим транспортным средством (водительские права и др.

) Важное правовое значение имеет абз. 2 п. 2 ст. 635 ГК, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя, т.е. находятся с последним в трудовых отношениях. В связи с этим по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора, поскольку именно таким образом может быть обеспечено достижение цели договора, интересующей его.

По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях.

Арендатор возмещает эти расходы арендодателю в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). Норма об оплате услуг и расходов по содержанию членов экипажа носит диспозитивный характер и в договоре аренды стороны могут по-иному решить этот вопрос.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Комментарий к статье 636:

Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности арендатора, и поэтому расходы, связанные с ее осуществлением, относятся на него. В их состав входят затраты по оплате топлива и других материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов. Норма ст. 636, как и ст. 635 ГК, носит диспозитивный характер и применяется в случае, когда договором аренды не предусмотрено иное распределение расходов между сторонами.

Статья 637. Страхование транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Комментарий к статье 637:

Страхование транспортных средств, а также ответственности за ущерб, который может быть причинен в связи с их эксплуатацией, осуществляется в случаях, предусмотренных законом или договором. (В настоящее время такое страхование практикуется при международных перевозках.) Обязанность осуществлять в соответствующих случаях страхование при сдаче в аренду транспортного средства с экипажем возлагается на арендодателя. Из этого следует, что и расходы по страхованию должен нести последний, если иное не будет предусмотрено договором.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства 1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Комментарий к статье 638:

П. 1 ст. 638 содержит изъятие из общего правила, предусматривающего возможность заключения договора субаренды только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). В отличие от этого арендатор транспортного средства с экипажем вправе сдавать его в субаренду без такого согласия, если иное не предусмотрено договором.

Широкими возможностями наделен арендатор транспортного средства и при осуществлении его коммерческой эксплуатации. Он может без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре, в соответствии с его назначением. Все это отвечает тем целям и интересам, которые в большинстве случаев имеют предпринимательские структуры при аренде транспортных средств.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Комментарий к статье 639:

В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность по возмещению арендодателю причиненных убытков лишь при условии, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором. По закону ответственность может быть возложена на арендатора, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по его вине либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность, например по вине работников юридического лица (или гражданина) при исполнении ими своих служебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица до четырнадцати лет (ст. 1064, 1068, 1073 ГК). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях гл. 59 ГК, согласно которым вина причинителя вреда презюмируется, комментируемая статья возлагает бремя доказывания вины арендатора (лиц, за которых он несет ответственность) на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства, т.е. при отсутствии вины арендатора, и тогда будут действовать условия договора. Но если договор не содержит подобных условий, то все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несет арендодатель как его собственник (см. ст. 211 ГК).

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Комментарий к статье 640:

Комментируемой статьей определяется субъект ответственности за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, сданным в аренду на условиях обслуживания его экипажем арендодателя.

Ответственным признается арендодатель, являющийся владельцем источника повышенной опасности (транспортного средства) и осуществляющий управление им.

Ответственность арендодателя перед третьими лицами (в виде обязанности возместить причиненный ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 ГК и другими положениями гл. 59 ГК. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (см. п. 1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК). Если будет установлено, что вред возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда третьему лицу предъявить к арендатору регрессное требование, то есть потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам. При этом на арендодателя возлагается бремя доказывания того, что вред возник по вине арендатора. В данном случае закон устанавливает изъятие из общего правила п. 2 ст. 1064 ГК, согласно которому вина причинителя вреда презюмируется (на причинителя вреда возлагается обязанность доказывать отсутствие своей вины).

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Комментарий к статье 641:

Аренда отдельных видов транспортных средств, прежде всего морских судов, а также судов воздушного флота, имеет свои особенности, связанные со спецификой их эксплуатации, технического обслуживания и др. Комментируемая статья отсылает в части регулирования таких особенностей к соответствующим транспортным уставам и кодексам. Это ВК (ст. 134 - 138), КТМ (ст. 178 - 186). Аренда воздушных судов, например, осуществляется по договору чартера (фрахтования судов). С учетом специфики этого договора и в целях безопасности полета фрахтовщику (арендодателю) предоставляется право переносить или отменять вылет, изменять маршрут или прекращать полет, если его продолжение будет признано небезопасным, осуществлять ряд других мер (ст. 135 ВК).

Фрахтователь может предоставлять зафрахтованное воздушное судно в субчартер, но только с согласия фрахтовщика. Фрахтователю предоставляется право отказаться от договора с уплатой неустойки, предусмотренной договором чартера (ст. 136 ВК), и т.д.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.



Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 25 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.