авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |   ...   | 19 |

«Ерофеев Б.В. Земельное право России Учебник Ерофеев Борис Владимирович — доктор юридических наук, заслуженный ...»

-- [ Страница 15 ] --

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения. В частности, их критерии определены ст. 77 ЗК РФ и исключают возможности необоснованного расширения действия Федерального закона «Об обороте земель сель скохозяйственного назначения» на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сельскохозяйственные угодья на территории поселений (ст. 85 ЗК РФ), ст. 1.1 указанного Федерального закона также исключает из предмета своего оборота земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и т.п.

Таким образом, продиктованные объективными потребностями ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения не должны стать бюрократическими преградами в обороте тех сельскохозяйственных угодий, которые даже в условиях административно-командной системы управления общественными делами, пресекающей применение оборота земель, фактически были в ограниченном обороте (при продаже садовых домиков и дач, с которыми к покупателю переходило и право пользования соответствующими садовыми и дачными участками;

при разделе этих участков между разводящимися супругами и т.д.).

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения. На достижение этой цели направлено действие законодательства практически всех стран мира.

В целях борьбы с концентрацией земель в руках отдельных частных собствен-ников и установлением монополии собственности на землях сельскохозяйственного назначения в отдельных регионах РФ, установлен размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного адми нистративно-территориального образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина его близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушек, бабушек и внуков), а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его супруг и перечисленные близкие родственники имеют право рас поряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц (п. 1.2 ст. 4 указанного Федерального закона).

В целях борьбы с чрезмерной раздробленностью земельных участков, порождающей множество земельных собственников, субъектам РФ предоставлено право своими законами устанавливать минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые допускаются в гражданский оборот (ст. 4. указанного Федерального закона).

Пресечению минифундизма служат и положения ст. 258 ГК РФ, запрещающие раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из его членов, и установленные ст. 33 ЗК РФ нормы подобных земельных участков, и запрет на совершение сделок с землями сельскохозяйственного назначения, в результате которых может произойти уменьшение размеров земельных участков, образуемых ниже допустимого размера (ст. 4.1 указанного Федерального закона).

Наконец, этой цели служат и требования законодательства о формальной определенности земельного участка, который может участвовать в обороте. В частности, ст. 6 ЗК РФ, предусматривая признаки землевладения как объекта земельных отношений (участок, часть земельного участка), устанавливает критерии делимости и неделимости этого объекта, что устраняет неопределенность в обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот же долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сопровождающийся выделом этих долей из общего земельного массива, должен также осуществляться с соблюдением требований недопущения минифундизма (чрезмерного дробления землевладений). В частности, п. 1 ст.

13 указанного Федерального закона обязывает не допускать снижения установленных минимальных размеров выделяемых для оборота земельных долей. Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 4 настоящего Федерального закона.

4. Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

В случае если рыночная стоимость выделенного для оборота земельного участка в расчете на единицу его площади превысит рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, то участник долевой собственности, осуществивший такой выдел участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка (п. 1 ст. указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательно созданы условия, направленные на охрану прав и охраняемых законом интересов субъектов земельных отношений при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется в том, что:

приоритетное положение для участия в этом обороте предоставляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами.

В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является установление особенностей предоставления земельных участков или доли в праве общей собственности на земельные участки иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного капитала превышает 50% (ст. 2 указанного Федерального закона).

Этот принцип вытекает из основополагающих конституционных положений о том, что только граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. ст. 36 Конституции РФ), а не каждый, как это предусмотрено п. 2 ст. 35 Конституции РФ в отношении собственности на иные объекты, кроме земельных участков.

Под упомянутыми особенностями предполагаются ограничения для иностранных лиц в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, выражающиеся в том, что:

права этих лиц на участие в обороте устанавливаются специально в законе (ст. 2. указанного Федерального закона), т.е. по сравнению с общими правами граждан Российской Федерации и российских юридических лиц права иностранцев являются специальными;

иностранные граждане и юридические лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;

предельный срок аренды этих земель не может превышать 49 лет (ст. 9. указанного Федерального закона);

преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом этого субъекта, — органу местного самоуправления на территории субъекта (п. и 4 ст. 1 указанного Федерального закона).

При этом преимущественное право покупки, предоставленное законом указанным субъектам и органам, реализующим публичный интерес своего населения, осуществляется по минимальной, а не по максимальной цене земельного участка, назначаемой продавцом.

В частности, в случае снижения продавцом цены продаваемого участка в сравнении с той, о которой он ранее известил этих субъектов и муниципальные органы, продавец обязан направить им новое извещение по правилам, установленным ст. 8.2 указанного Федерального закона.

Такой ценовой порядок сделки ставит публичные органы (субъекты РФ и органы местного самоуправления на их территории) в более выгодное положение, поскольку в оборот попадут только те сельскохозяйственные угодья, приобретение которых невыгодно для данных публичных органов.

Иначе говоря, во всех случаях продажи сельскохозяйственных угодий их покупателями станут региональные и местные органы власти, поскольку их преимущественное право на покупку исключает из числа покупателей на эти угодья других субъектов земельных правоотношений.

Ни продавцу, ни покупателям не обойти публичного интереса приобретения сельскохозяйственных угодий в собственность региональной или муниципальной казны, не взвинтив цены на продаваемый объект до такого высокого уровня, который экономически невыгоден региональным и муниципальным органам власти, а повышение цен на продаваемые сельскохозяйственные угодья работает на публичный интерес (больше налогов с продаж поступает в казну, бережнее и эффективнее использует новый собственник приобретенное сельскохозяйственное угодье и т.д.);

в публичных интересах ограничен оборот той части земель сельскохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ст. 1. указанного Федерального закона).

Субъект РФ, как и находящиеся на его территории органы местного самоуправления, представляет публичные интересы своего населения, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны оповещать эти региональные и муниципальные органы о своем намерении о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме: письменная форма извещения, обязательные требования к его содержанию, доказательный порядок вручения (заказное письмо с уведомлением, расписка в получении и т.д.) (ст. 8.2 указанного Федерального закона).

Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, является основанием для расторжения в судебном порядке произведенной с угодьем сделки с переводом на субъект РФ или орган местного самоуправления прав и обязанностей покупателя.

В целях предусмотренного законом обеспечения приоритета публичного национального интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также участия в этом обороте граждан Российской Федерации и российских юридических лиц регламентирована возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей:

‡ конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

‡ продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования этого угодья в порядке аренды;

‡ принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель. Поэтому указанный Федеральный закон предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере отношений:

установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот обязательный порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы собственности в частную по основаниям, предусмотренным законом;

запрет принятия субъектом РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 1.5).

Тем самым обеспечивается единый всероссийский порядок данного оборота, исключающий ограничение его региональными властями, и осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйственных угодий вытекает из конституционного принципа свободы экономической деятельности и недопустимости недобросовестной конкуренции (п. 1 ст. 8 и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный оборот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

В частности, во исполнение этого контроля установлено, что:

определение пределов оборота земель сельскохозяйственного назначения предоставлено исключительно Российской Федерации и лишь она, а не субъекты РФ, вправе расширять или сужать эти пределы (ст. 1.5);

федеральной компетенцией является и регулирование тех отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, которые не предусмотрены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 1.5);

права субъектов РФ в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения касаются той части оборота, который имеет местную специфику и особенности, вытекающие из их природно-климатических и иных особенностей, которые трудно учитывать на федеральном уровне. Так, субъектам РФ предоставлено право устанавливать в пределах минимальных и максимальных размеров земельных участков, допускаемых в оборот и в частную собственность (п. 1,2 ст. 4), и в соответствии с п. 6 ст. 76 Конституции РФ федеральными законами недопустимо, изменять эти пределы.

В то же время на федеральном уровне установлены пределы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие недопустимость субъекту РФ уменьшать пределы латифундизма ниже 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (п. 2 ст. 4).

Соответственно и закон субъекта РФ, занизивший указанный предел, подлежит отмене соответствующим федеральным законом (п. 5 ст. 76 Конституции РФ);

оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется под неусыпным государственным наблюдением.

В частности, в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9), а искажение данных Государственного земельного кадастра, как и занижение размеров платежей за землю, совершенные долж ностными лицами из корыстной или иной личной заинтересованности, наказываются в уголовном порядке (ст. 170 УК РФ).

Если же возникают споры о местоположении выделяемых земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то согласительные процедуры по этим спорам устанавливаются Правительством РФ, а не правительствами субъектов РФ. В случае недостижения согласованного решения споры об этом местоположении рассматриваются судом (ст. 13).

Суммируя изложенное, можно сделать следующие основные выводы относительно правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

1. Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

2. Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающих на ней народов (п. 1 ст. Конституции РФ), а значит, и правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом интересов не только настоящего, но и всех будущих поколений.

3. Эта подробность в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения обусловливает введение определенных ограничений в регулирование данного оборота в сравнении с оборотом других земель, в связи с чем и принят специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

4. Правовые ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения в сравнении с оборотом иных земель установлены в данном Законе исходя из следующих обстоятельств:

а) особой значимости земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

б) недопустимости оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

в) недопустимости возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрез мерного дробления земельных участков в качестве объектов собственности;

г) недопустимости нарушения прав третьих лиц при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпевшим стоимость понесенных ими убытков;

д) потребности в обеспечении приоритета публичных интересов:

— российских граждан и юридических лиц перед иностранными;

— приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

— исключения из оборота тех видов земель сельскохозяйственного назначения, которые имеют особую публичную значимость;

е) потребности привлечения к эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения наиболее эффективных хозяйствующих субъектов;

ж) обеспечения равного доступа хозяйствующих субъектов к землям сельскохозяйственного назначения и исключения монополизма;

з) обеспечения эффективного государственного контроля за оборотом земель сельскохозяйственного назначения, включающего в себя:

федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;

общегосударственный учет земель, соблюдение ценовой дисциплины при их обороте и т.д.

12. 5.2. Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, имеющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процедурами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохозяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

от имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284—286 ГК РФ).

Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям соб ственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона);

принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

г) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст.

50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003) 1.

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591;

2003. № 2. Ст. 160;

см. также: Федеральный закон от 21.07.1997 № 118 ФЗ «О судебных приставах» (в ред от 07 11 2000) // СЗ РФ 2000. № 46. Ст. 4537.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

• в общем порядке (ст. 454—491, 549—558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-продажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель хозугодья недействительным.

Главным отличительным признаком купли-продажи является уплата цены имущества в деньгах (п. 1 ст. 454 ГК РФ), что отличает этот вид договора от сходных сделок с землей (мены, дарения и т.д.).

При продаже земельного участка на конкурсе или аукционе в качестве дополнения к этому денежному эквиваленту служит наиболее эффективное в будущем выполнение конкурсных условий при продаже сельскохозяйственного угодья (проведение мелиоративных работ и т.д.).

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст.

567—571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собственнику за это передаваемое угодье.

Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в собственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

В отличие от договора купли-продажи сельхозугодий, где правовой статус сторон является диаметрально противоположным, при договоре мены сельхозугодий на имущество или на участки из земель сельскохозяйственного назначения обе стороны договора имеют одинаковый правовой статус, поскольку каждая из сторон одновременно является и продавцом обмениваемого участка, и покупателем объекта, полученного взамен этого участка.

При этом договор мены сельскохозяйственных угодий имеет дополнительные элементы, не присущие договору купли-продажи земельного участка. Например, одна сторона договора мены предоставила другой стороне предварительный задаток в несколько раз более ценный, чем полученный от нее взамен. Поэтому договор мены содержит обязательство другой стороны произвести доплату за более высокое качество земельного участка в денежной или натуральной (недвижимость и т.д.) форме, однако это не изменяет правовой природы совершенного договора мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных угодий (ст. 572-— ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

* безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е.

приобретатель земельного участка (одаряемый) получает этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику земли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конституции РФ);

* при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сельскохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583— 605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сроками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок.

Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж стоимость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оплаты за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйственное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основных видов:

бессрочная рента — при продаже земельного участка по договору постоянной ренты (ст. 589—595 ГК РФ). Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников — коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Бессрочные рентные платежи могут быть прекращены путем выкупа плательщиком этой постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ), в том числе в определенных законом случаях — по требованию получателя ренты (продавца земельного участка) (ст. 593 ГК РФ).

Размеры бессрочного рентного платежа обеспечены определенной охраной закона от инфляционных процессов. В частности, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

пожизненная рента (ст. 596—605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

В частности, такая форма приобретения земельных участков осуществляется акционированными сельскохозяйственными коммерческими организациями у своих бывших работников-пенсионеров, которым не под силу осуществлять рациональную и эффективную эксплуатацию своих земель.

Пожизненная рента, выплачиваемая бывшим собственникам приватизированных земельных участков, является гарантией их спокойной старости.

От кабальных условий пожизненной ренты гарантируют положения закона, согласно которым размер пожизненной ренты, определяемой в договоре в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного законом (п. ст. 597 ГК РФ). В случаях же повышения МРОТ подлежит увеличению и размер пожизненной ренты (ст. 318, п. 2 ст. 597 ГК РФ).

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйственного назначения свойственны следующие особые признаки:

она осуществляется либо в форме односторонней сделки — завещания наследодателя (ст. 1118—1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141 —1151 ГК РФ);

эта правовая форма оборота представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осуществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. Например, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141 —1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного имущества и переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную соб ственность;

переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, предусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е.

преимущественно в административно-правовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды (ст. 606—625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

= срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на 100—150 лет его срок будет считаться 49-летним;

= арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у гражданина), продолжает оставаться в публичной собственности (в государственной или муниципальной).

Следовательно, данная форма оборота земель сельскохозяйственного назначения не изменяет структуры форм собственности в том или ином субъекте РФ или его муниципальном образовании.

В то же время эта форма оборота не может гарантировать сохранности и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, является временщиком и не заинтересован в коренном улучшении арендуемых земель.

Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на возобновление арендных отношений только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003) 1);

СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018;

2003. № 28. Ст. 2882.

наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

В п. 1 ст. 191 новой редакции Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано: «1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 г.;

2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, предусмотренный п. 2 ст. 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственным угодий в границах одного административно-территориального образования;

4) полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные п. 3 ст. 5, п. 3 ст.

6, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 12 и п. 3 ст. 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

5) средствами массовой информации, в которых в соответствии с п. 2 ст. 10, п. 2 ст.

12, п. 1 ст. 13 и ст. 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка» 1.

РГ. 2003. 10 июля.

Суммируя изложенное, можно сделать следующие выводы относительно правовых методов и форм правового управления оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

1. В этом управлении используются административно-правовой и гражданско правовой методы.

2. Эти методы направлены на оборот земель сельскохозяйственного назначения не только из публично-правовых форм собственности в сферу частной собственности, но и, наоборот, из частной формы собственности в публично-правовые формы.

3. Административно-правовой метод применяется в обороте земель сельскохозяйственного назначения в случаях:

а) использования сельхозугодий с нарушением законодательства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществлять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного участка).

4. Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регулирования двусторонних сделок:

а) купли-продажи сельхозугодий, при которой участок переходит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совершения этого договора;

б) мены, при которой либо происходит обмен угодьями, либо обмен угодий на определенные объекты недвижимости;

в) ренты, отличающейся от договора купли-продажи в основном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок;

г) дарения и наследства, являющихся односторонними сделками, но отличающимися различной правовой природой;

д) аренды, представляющей собой форму регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, при которой включаемые в сферу частного капитала земельные участки не теряют титула публичной собственности.

5. Оборот земель сельскохозяйственного, назначения должен базироваться на соответствующих нормативных актах субъектов РФ.

6. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не может работать в полную силу, до тех пор пока не будет разрешено передавать землю в залог под банковский кредит.

12.6. Охрана земель сельскохозяйственного назначения Под правовой охраной земель сельскохозяйственного назначения понимается система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Необходимость охраны земель закреплена в Конституции РФ, ЗК РФ, земельном законодательстве и в правовых актах субъектов РФ!

1. Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель должно осуществляться способа ми, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть естественным основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственным (операционным) базисом хозяйственной и иных видов деятельности.

2. Целями охраны земель являются:

предотвращение деградации, загрязнения и захламления, нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности;

обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др.

мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом зональных, региональных особенностей.

3. Земельным законодательством разработаны виды стимулирования рационального использования и охраны земель, которые включают:

выделение средств из федерального бюджета республик в составе РФ и других субъектов федерации, местных бюджетов, внебюджетных фондов охраны земель для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли, а также частичную компенсацию при снижении доходов в результате консервации земель, нару шенных не по вине лиц, использующих эти земли;

освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения и в период, предусмотренный проектом производства работ;

компенсацию убытков, причиненных снижением доходов в результате временной консервации земель, нарушения использования земель вследствие стихийных бедствий, передачи земель под государственные и муниципальные защитные лесные насаждения и иные природоохранные объекты;

поощрение граждан, ведущих крестьянское фермерское хозяйство, членов колхозов, кооперативов, акционерных обществ, работников совхозов, лесхозов и других предприятий, а также их руководителей и специалистов за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда;

установление повышенных цен на экологически чистую сельскохозяйственную продукцию;

полную или частичную компенсацию собственникам земель и другим пользователям земель произведенных ими затрат по охране земель, повышению плодородия почв. Она производится из средств федерального бюджета и бюджетов других субъектов РФ.

Требование рационального использования земли неотделимо от ее охраны1.

Нерациональное использование земли, потребительское и бесхозяйственное отношение приводит к нарушению выполняемых ею функций, снижению ее природных свойств.

Поэтому целью охраны земель является предупреждение истощения почв, загрязнения поверхности земли, повышение плодородия почв и сохранение их природных качеств и свойств.

См.: постановление Правительства РФ от 27.02.2004 № 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведению на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении на этих землях объектов» // РГ. 2004. 10 марта.

В связи с появлением частной, государственной, муниципальной и других форм собственности на землю и многообразием форм использования земли возникает большая необходимость в охране, прежде всего, частной и других форм собственности на землю и прав пользователей этой землей.

Охрана прав пользователей землей заключается в охране прав и законных интересов указанных субъектов права и ответственности за нарушение возложенных на них обязанностей.

Различная роль земли в отдельных областях народного хозяйства обусловливает особенности их правового режима, а это в свою очередь определяет специфику охраны этих земель.

Конечная цель всех земель состоит в обеспечении рационального и эффективного их использования всеми пользователями землей, которым они предоставлены.

Охрана прав пользователей землей обеспечивает их устойчивость и эффективность.

Она гарантирует указанным субъектам права возможность беспрепятственно и спокойно пользоваться землей, успешно осуществлять на ней ту деятельность, для которой земля предоставлена. Благодаря охране прав указанных субъектов права обеспечивается возможность полного и эффективного использования земельных богатств России1.

См.: Федеральный закон от 19.07.1997 № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» // СЗ РФ. 1997. № 29. Ст. 3510.

Государственное управление охраной земель сельскохозяйственного назначения и обеспечения их плодородия осуществляется в результате инвестиционной политики в соответствии с Федеральным законом от 16.06.1998 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 21.03.2003), земельным законодательством, бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

В процессе осуществления земельной реформы отмечены факты нарушения земельного законодательства и злоупотребления при совершении сделок с земельными участками. Сохраняется высокий уровень самовольного занятия земель, получили распространение случаи уклонения от оформления и переоформления прав на землю, несвоевременного внесения земельных платежей, нецелевого использования земельных участков или их неэффективного использования, приводящего к порче земель и уничтожению плодородного слоя почвы, что обусловлено несовершенством нормативно правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. В связи с этим в Федеральной целевой программе предусматривается проведение следующих мероприятий:

Постановление Правительства РФ от 26.06.1999 №694 «О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999—2002 годы"» // СЗ РФ. 1999. №27. Ст. 3379.

* разработка законодательные и иные нормативные правовые акты, предусматривающие уточнение порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, усиление административной и уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства;

* введение экономического стимулирования охраны земель, направленного на повышение заинтересованности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в сохранении и повышении плодородия почв, защите земель от негативных последствии производственной деятельности.

В связи с тем, что земли сельскохозяйственного назначения являются основной производственной частью земельного фонда России и занимают там особое место, то для них устанавливается и особый охранительный режим. Для его осуществления предусматривается несколько элементов:

а) особый порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения для использования в иных целях;

б) обязательные меры по восстановлению нарушенных земель сельскохозяйственного назначения;

в) наличие разнообразных мер ответственности за нарушение правового режима сельскохозяйственных земель. Законодательство РФ предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нарушение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земельных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя земли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязанности по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы полномочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемиологического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ. Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до 15 дней. Штраф взыс кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст. 254 об уголовной ответственности за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятель ности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от до 500 МРОТ или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограничением свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по неосторожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, по мнению автора учебника, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законодательстве.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связанного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и интересам собственников, землепользователей и арендаторов земли независимо от привлечения виновных к другим видам ответственности.

Она наступает при соблюдении нескольких условий: ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного;

при возникновении имущественного вреда;

если имеется вина причинителя.

Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно.


Контрольные вопросы 1. В чем состоят признаки правового режима земель?

2. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как общего объекта (правовой режим, свойственный всем землям сельскохозяйственного назначения)?

3. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как родового объекта (правовой режим категории земли)?

4. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как объекта непосредственного правового регулирования (правовой режим земельных угодий)?

5. Что входит в понятие «государственные органы земельной реформы»?

6. Каковы функции государственного управления режимом использования земель сельскохозяйственного назначения?

7. Что входит в понятие субъектов правоотношений по использованию земель в широком смысле?

8. Что входит в понятие субъектов правоотношений по использованию земель в узком смысле?

9. Что входит в содержание правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения?

10. Что следует понимать под оборотом земель сельскохозяйственного назначения?

11. В чем суть правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения?

ГЛАВА 13.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ) 13.1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно операционный базис располагающихся на них городов и других поселений. В настоящее время, когда все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, разработка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ (в ред. от 1О.О1.2ООЗ) 1 все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.

СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069;

2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2;

2003. № 2. Ст. 167.

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную деятельность — деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градостроительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Важная роль в регулировании земельных отношений в поселениях принадлежит Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.2003) 1. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Указанный Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473;

2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2;

2003. № 2. Ст. 167.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулирование земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

* земли городов и сельских поселений имеют общее предназначение: обслуживание городов и сельских поселений;

* земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты, а для земель поселений — черты сельских поселений.

Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназначенные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е.

размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проектами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты, поселения находятся в ведении соответствующих органов местного самоуправления.

13.2. Особенности государственного управления землями поселений Государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства;

органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации);

на уровне субъектов РФ — органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства);

на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношений органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся:

принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития террито рий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении;

организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности;

выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции;

финансирование разработки и реализации градостроительной документации;

осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градо строительстве;

утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам градостроительства;

выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.

Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).


Помимо указанного выше общего управления осуществляется ведомственное управление землями поселений, которое ведется Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также соответствующими органами этого агентства в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно коммунального хозяйства при городской администрации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складывающихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ведомств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптимальное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Ведомственное управление землями городов осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству1.

См.: Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 2004 №11. Ст. 945.

В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

нормотворческая деятельность (например, представление в Правительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);

координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);

контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

организационная деятельность (например, организует подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства).

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и градостроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура главного архитектора отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Сейчас, в разгар земельной реформы, складывается некоторая особенность ее проведения в городах. Стало развиваться проведение конкурсов и аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду.

Так, например, Временное положение о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на основе конкурса в Москве. Его целью является выбор юридического или физического лица, предложившего наиболее выгодные для города условия приобретения прав долгосрочной аренды земельного участка и его последующей эксплуатации, не противоречащей условиям конкурса.

К участию, в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через своих представителей (доверенных лиц). После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкурсе заявитель в срок, определенный организатором, представляет ему подписанные и заверенные печатью определенные документы. Предложения участников рассматриваются Комиссией исходя из установленных условий конкурса и критерия выявления победителя конкурса.

Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.

В настоящее время многие граждане приватизировали свое жилье и стали собственниками. В связи с этим появились новые формы управления и распоряжения этим жильем.

Одной из таких форм является товарищество собственников жилья, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим иму ществом (Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002) 1).

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963;

2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2;

№ 12. Ст. 1093;

см. также: постановление Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиуме» (в ред. от 21.08.2000) // СЗ РФ. 1997, № 40. Ст.

4592;

1998. № 14. Ст. 1597;

2000. № 35. Ст. 3584.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Россий ской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Согласно вышеназванному Закону доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество — определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если решением общего собрания домовладель цев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее — соглашение домовладельцев) не установлено иное.

Доля участия домовладельца —: собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Согласно все тому же Закону застройщик — любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц., действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам. В состав кон доминиума могут входить следующие объекты: одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными Дорогами.

Правовое регулирование использования земель поселений осуществляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совместно с органами местного самоуправления, а также органами исполнительной власти.

Государственное управление землями поселений осуществляется посредством:

выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;

ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;

планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

13.3. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения В соответствии с Правилами о выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 № 221, разрешения на строительство выдают в зависимости от принадлежности земель органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. При этом разрешения на строительство выдаются при строительстве всех видов недвижимости. Для получения разрешения на строительство заявитель представляет в органы архитектуры и градостроительства, уполномоченные осуществлять подготовку документов для выдачи разрешений на строительство, определенные документы, а также информацию о сроке начала строительства. Регистрация указанных документов осуществляется в день их подачи. Вопрос о выдаче разрешения на строительство должен быть рассмотрен в месячный срок со дня подачи документов1.

См.: постановление Правительства РФ от 27.12.2000 № 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» /,/ СЗ РФ.

2001. № 1 (ч. 1). Ст. 135.

Предоставленные заявителем документы проверяются, и после проверки выдается разрешение или выносится мотивированный отказ в выдаче такового. Причем отказ в выдаче разрешения на строительство направляется заявителю в письменной форме с объяснением причин принятия такого решения. При этом заявителю возвращаются все представленные им документы. Например, может быть отказано в выдаче разрешения ненадлежащему лицу.

Срок действия разрешения на строительство устанавливается уполномоченным на то органом исходя из времени, необходимого для строительства объекта, но не более трех лет. По истечении срока действия разрешения на строительство оно может быть продлено ранее выдавшим его органом.

Разрешение на строительство выдается бесплатно. Разрешения на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки городского или сельского поселения, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий и сооружений, а также при строительстве временных строений и в иных случаях, предусмотренных законодательством. Разрешение на строительство является необходимым документом (основанием) для получения заказчиком (застройщиком) разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выдаваемого органом госу дарственного архитектурно-строительного надзора РФ.

Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком (застройщиком) гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными соответствующими органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида.

13.4. Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации Градостроительный кодекс РФ (ст. 54) указывает, что государственный градостроительный кадастр — это государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Он ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изучения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в госу дарственный градостроительный кадастр.

В соответствии с Положением о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 11.03.1999 целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях территорий и объектов недвижимости в хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. Основой градостроительных кадастров всех уровней являются соот ветствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр.

См.: постановление Правительства РФ от 11.03.1999 №271 «Об утверждении Положения о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № П. Ст. 1308.

Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра предоставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Данные информационных ресурсов градостроительного кадастра, полученные пользователями в установленном порядке, могут быть использованы ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.

Работы по ведению мониторинга осуществляются службами градостроительного кадастра и другими привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими лицами.

13.5. Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований На уровне всей территории РФ в области градостроительства разрабатывается Генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства;

основные положения развития системы расселения;

меры по улучшению экологической обстановки в регионах;

территории, благоприятные для раз вития систем расселения и др.

Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их территорий разрабатываются консолидированные схемы градостроительного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № были утверждены «Основные требования к разработке и согласованию консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного пла нирования» 1.

СЗ РФ. 1999. № 35. Ст. 4323.

В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, в которых указываются в соответствии с градострои тельной документацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъекта РФ.

На нижестоящем уровне разрабатываются территориальные комплексные схемы развития территорий районов и сельских округов.

Согласно с утвержденной в установленном порядке градостроительной документации федерального уровня и уровня субъекта РФ разрабатывается генеральный план.

Генеральный план — градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений.

Градостроительный кодекс РФ определяет, что генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений. Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления со ответствующих поселений и утверждаются органами государственной власти соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с генеральным планом городских и сельских поселений разрабатываются проекты планировки — градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений. Проекты планировки определяют:

красные линии и линии регулирования застройки;

границы земельных участков;

размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;

плотность и параметры застройки;

параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Помимо проектов планировки разрабатываются проекты застройки для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может раз рабатываться по инициативе застройщика.

К границе (черте) города примыкают земли, предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. Эти земли являются территорией пригородной зоны городов. Зонирование данных территорий определяется в территориальных комплексных схемах пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Генеральный план города обязателен, как уже было сказано, для всех организаций, осуществляющих строительство в городе.

Генеральный план города принимается на перспективу в 25—30 лет. Генеральные планы городов с количеством населения 500 тыс. человек и более разрабатываются в две стадии: технико-экономические основы развития города с эскизом генерального плана (ТЭО) и генеральный план города;

Генеральные планы остальных городов — в одну стадию. При этом технико-экономические основы развития города выполняются как составная часть генерального плана.

Проекты детальной планировки и застройки. Они являются конкретной формой использования земель городов;

разрабатываются на основе генерального плана города на отдельные части застраиваемой территории: жилые районы, общегородские центры, общественные комплексы, подлежащие застройке, реконструкции или благоустройству в ближайшие годы в соответствии с проектами размещения строительства первой очереди.

Проект детальной планировки и застройки разрабатывается с целью определения земельных участков для размещения на них предприятий и учреждений культурно бытового обслуживания населения, установления красных линий улиц, площадей и инженерных сетей, благоустройства улиц, дорог и озеленения.

Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.

Планы земельно-хозяйственного устройства городских территорий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраиваемых.

Этот план проходит две стадии: первая — план земельно-хозяйственного устройства и вторая — детальный проект земельно-хозяйственного устройства территории города (поселка).



Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |   ...   | 19 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.