авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |

«Российская академия наук Российская академия правосудия Институт научной информации по общественным наукам НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ Правовое ...»

-- [ Страница 5 ] --

Вещные права, принадлежащие несобственникам, являются правами, которые, с одной стороны, предоставляют возможность рамочного использо вания объекта недвижимости, а с другой стороны – ограничивают правомо чия собственника по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом.

Так, например, арендатор по долгосрочному договору аренды (le bail emphyteotique ou emphyteose), который может быть заключен на срок от 18 до 99 лет, приобретает право залога на недвижимое имущество, переданное ему в пользование. Правомочие пользования, принадлежащее арендатору, позво ляет ему извлекать полезные свойства из переданной ему вещи, право на пе редачу (уступку права аренды в отношении всего имущества или в отношении отдельной его части), а также препятствовать арендодателю свободно распо ряжаться имуществом, находящимся в его собственности. Режим настоящего договора предусмотрен законом от 25 июня 1902 г. и ст. 451 Земельного Ко декса Франции.

Производные, дополнительные вещные права (droits rels accessoires) – это гарантии выполнения собственником недвижимого имущества опреде ленных действий в пользу третьего лица. Например, при ипотеке залог не движимого имущества налагается в качестве обеспечения исполнения собст венником-должником денежных обязательств кредитора (ст. 2114 ГК Фран ции) («Ils sont l’accessoire de creances, dont ils garantissent le paiement»)2. Эти права являются дополнительными по своему происхождению, т.к. гарантиру ют оплату. Также к этой группе могут быть отнесены возникающие на осно вании судебных предписаний права на выполнение за счет недвижимого иму щества определенных обязанностей, ограничения в использовании данного недвижимого имущества и др.

Исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, включая вещ ные права несобственника и производные дополнительные вещные права, содержится в законе от 1 июня 1924 г. Среди них:

Юридические и судебные практики: Репрессивная судебная система;

Справедливый процесс;

Гласность вещных прав на недвижимость // Сборник документов франко-российского сотрудничества. – М., 1998. – № 2. – С. J. Carbonnier. Droit civil. Introduction.– P. Droit privee. – 2002. – P. 331.

– эмфитевзис;

узуфрукт;

пользование;

проживание;

земельные серви туты;

залог недвижимости;

земельные пособия;

– льготы и ипотеки;

– права фермера в случае аренды на срок более 12 лет;

– досрочный платеж или уступка суммы, равной сумме за 3 года не просроченной наемной или арендной платы;

– любое право на двустороннее расторжение договора;

отмена даре ния;

– ограниченное право распоряжения;

– указание о принудительной продаже (процедура принудительного исполнения локального права);

– указание относительно восстановления или ликвидации по решению суда;

– некоторые судебные постановления, в частности констатирующие расторжение или аннулирование договора.

Следует отметить, что во французском законодательстве ограниченные вещные права трактуются достаточно широко, включая в себя не только не посредственно права, связанные с недвижимым имуществом (вещные права несобственника), но и правомочия, носящие вещно-обязательственный ха рактер (производные дополнительные вещные права, включающие в себя право требования преимущественного исполнения договора, выплаты денеж ных средств, обеспеченных залогом недвижимого имущества, а также право следования за вещью). Право следования выражается в том, что любое пра вомочие связано не с личностью собственника, а с вещью, находящейся в собственности. Поэтому изменения собственника никоим образом не отра жаются на положении пользователя ограниченными вещными правами.

Именно доминирование вещи над личностью во всех вышеуказанных право отношениях объединяет их в единую группу – ограниченных вещных прав.

Итак, ограничения (обременения) собственности обладают характери стиками реальных прав (непосредственная связь с вещью;

обязательность к исполнению всеми, независимо от их непосредственного участия в договор ных или иных правоотношениях), и включают в себя также частично обяза тельственные права – право следования и право преимущественного удовле творения («Les demembrements de la propriet ont les caracters des droits rels:

portent directement sur la chose;

opposables tous;

conferant leur titulaire droit de suite et droit de preference»)1.

Courbe P. Droit civil. Les biens. – P.: Dalloz, 2001. – Р. 43.

Юридическая роль ограничений (обременений), по российскому зако нодательству, может выражаться в следующем: ограничения (обременения) как основания возникновения ограниченных вещных прав;

ограничения (об ременения) как основания к возникновению дополнительных обязанностей;

ограничения (обременения) как основания к установлению запретов на ис пользование недвижимого имущества.

Ограничения (обременения) как основания возникновения ограничен ных вещных прав. В данном случае можно рассмотреть договор на передачу имущества в оперативное управление и хозяйственное ведение. В соответст вии со п. 1 ст. 216 ГК РФ к вещным правам лиц, не являющихся собственни ками, наравне с сервитутами, правом пожизненного (наследуемого) пользова ния земельным участком, правом постоянного (бессрочного) пользования зе мельным участком относятся также право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Закон напрямую не связывает возникновение вы шеуказанных прав с установлением ограничений (обременений), но если рас смотреть подробно, то это непременно вытекает из их существа. Определение хозяйственного ведения дается в ст. 294 ГК РФ и заключается в следующем:

государственным и муниципальным унитарным предприятиям в рамках дан ного вещного права предоставляются правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом в определенных пределах. Из этого определе ния следует, что собственник не лишается принадлежащего ему права собст венности на определенные объекты недвижимого имущества, переданные в хозяйственное ведение или оперативное управление, а лишь ограничивает их договорными и законными условиями. При передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение за собственником сохраняется в рамках правомочия владения: право называться собственником переданного имущества;

в рамках пользования – получать часть прибыли от использования переданного иму щества;

в рамках распоряжения – прекращать право хозяйственного ведения, давать согласования на распоряжение недвижимым имуществом. «Предпри ятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного веде ния недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собствен ника» (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В отношении права оперативного управления установлены еще большие ограничения – так, на основании ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреж дение пользуются, владеют и распоряжаются переданным им имуществом в со ответствии не только с законом, но и с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник в этом случае сохраняет за собой практически всю полноту правомочий по пользованию, распоряжению и владению недвижимым имуществом, поскольку может самостоятельно опреде лять содержание оперативного управления, давая конкретные задания, устанав ливая уставные цели учреждения или казенного предприятия.

Итак, хозяйственное ведение и оперативное управление являются произ водными вещными правами, которые возникают на основании ограничения (обре менения) права собственности в интересах государства и местного самоуправле ния, а также в целях наилучшего использования недвижимого имущества для госу дарственных и иных нужд.

Ограничения (обременения) как основания к возникновению дополни тельных обязанностей. В качестве проявления ограничений (обременений) в этой роли рассмотрим два примера: ренту и целевое использование памятни ков культуры. Статья 583 ГК РФ раскрывает содержание договора ренты: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязу ется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получате лю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставляя средства на его содержание в иной форме. В статье 584 ГК РФ уточняется, что рента обременяет земельные участки, предприятие, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Таким образом, собст венник – плательщик ренты кроме основных своих обязанностей по содер жанию недвижимого имущества, которое он приобрел в результате заключе ния одноименного договора, имеет еще и дополнительные обязанности по содержанию рентополучателя, предоставлению ему определенных матери альных благ или оказанию услуг, а также выплате денежного вознагражде ния.

В случае использования недвижимых памятников истории и культуры Федеральным Законом от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

в п. 3 ст. 52 предусмотрен следующий перечень ограничений (обременений):

– обеспечение неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являю щимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте;

– согласование в порядке, установленном п. 4 ст. 35 настоящего Феде рального закона, осуществления проектирования и проведения землеустрои тельных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участ ке или участке водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического исследования;

– обеспечение режима содержания земель историко-культурного на значения;

– обеспечение доступа к объекту культурного наследия, условия кото рого устанавливаются собственником объекта культурного наследия по со гласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного насле дия.

Из вышеприведенных примеров следует, что не только на собственника могут быть возложены дополнительные обязанности, но и ограниченные вещ ные права пользователя недвижимым имуществом могут быть обременены дополнительными обязанностями.

И наконец, ограничения (обременения) как основания к установлению оп ределенных запретов на использование недвижимого имущества. Запрет может быть относительный и абсолютный. Абсолютный запрет выражается в том, что на определенный промежуток времени лицу полностью запрещается использо вать какое либо из принадлежащих ему правомочий на недвижимое имущество.

Например, арест в обеспечение исковых требований действует с момента выне сения соответствующего судебного решения до момента его отмены другим су дебным решением. Относительный запрет возникает на основании ограничений, либо предусмотренных в отношении определенного круга лиц, либо касающихся лишь части правомочий. Например, с момента заключения предварительного договора купли-продажи нежилой недвижимости продавцу запрещено использо вать свои правомочия по передаче права собственности иному лицу, нежели ука занному в настоящем договоре. Этот запрет касается только конкретного право мочия – передачи в собственность, т.е. другими возможностями по распоряже нию этим недвижимым имуществом собственник может воспользоваться, напри мер сдавать в аренду, закладывать и т.п.

Таким образом, ограничения (обременения) по российскому законода тельству могут служить основаниями к установлению не только вещных прав, но и обязанностей, а также запретов. Тогда как во Франции ограничения (об ременения) могут устанавливать как вещные права – права несобственников, так и вещно-обязательственные права – производные дополнительные вещ ные права, но в тоже время не предусмотрено установление прямых абсолют ных запретов на использование недвижимого имущества. Вполне возможно, это связано с тем, что в определении ограничений (обременений) по француз скому законодательству отсутствует термин «запрещение», а возможно толь ко установление определенных лимитов в осуществлении права собственно сти на недвижимые вещи.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать следующий об щий вывод: во Франции ограничения (обременения) в большинстве своем рассматриваются как естественные параметры права собственности на не движимое имущество, необходимые для его свободной реализации, при со блюдении прав конкретных третьих лиц и общества целиком, и только в слу чаях, прямо установленных законом. Ограничения (обременения) служат ос нованием к установлению ограниченных вещных прав.

В России ограничения (обременения) могут возникнуть как у собствен ника, так и у несобственника недвижимого имущества, они могут быть уста новлены как в силу закона, так и на основании решения уполномоченного органа. В результате ограничений (обременений) могут возникнуть не только ограниченные вещные права, но и обязанности, и запреты. Таким образом, при урегулировании института ограничений (обременений) российское граж данское законодательство, по сравнению с французским, дает более широкое толкование как самим ограничениям (обременениям), так и их последствиям.

С одной стороны, это дает возможность объединить разрозненные граждан ско-правовые явления в единый институт, что облегчает их регулирование и защиту. Но, с другой стороны, поскольку до сих пор не установлены точные критерии отнесения к ограничениям (обременениям) тех или иных явлений, то этот институт смотрится достаточно искусственным образованием, а его составные единицы – самостоятельными объектами гражданско-правового регулирования (аренда, ипотека, доверительное управление, договор ренты, безвозмездное пользование и др.).

А.Н. Лужина ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) И СЕРВИТУТ КАК ИНСТИТУТЫ СОВРЕМЕННОГО ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИИ Пункт 1 ст. 274 ГК РФ дает следующее определение сервитута: собст венник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необхо димых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего уча стка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком.

Возрождение сервитутного права в России было связано с принятием Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) и вступлением в действие гл. 17 Граж данского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Статья 1 Феде рального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистра ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистра ции) относит сервитуты к категории ограничений (обременений). Анализ дей ствующего законодательства и судебной практики позволяет выделить суще ственные признаки, отличающие ограниченное пользование чужим земель ным участком или иной недвижимостью от института ограничений (обреме нений) прав на недвижимое имущество. В качестве основных параметров для проведения сравнения будут рассмотрены: во-первых, определение сервитута и ограничений (обременений);

во-вторых, объект сервитутных отношений и ограничений (обременений);

и наконец, признаки сервитута и ограничений (обременений).

В отличие от института ограничений (обременений), который является оригинальным явлением современного российского права, сервитут возник еще в Древнем Риме и на современном этапе применяется практически во всех мировых системах права. Сервитут (servitus) означал рабство, невольни чество вещи, некую ее повинность. Сервитуты, или повинности, с необходи мостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская мест ность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомо чия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкаю щими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его по стройка не портила вид из окна1.

Основная цель установления сервитута заключалась в предоставлении третьим лицам возможности пользования частью недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности, только в случаях, необходимых для владения, пользования и распоряжения собственной недвижимостью в пол ном объеме. Подобные требования к сервитутным отношениям сохранились и в действующем российском гражданском законодательстве (ст. 274, ст. ГК РФ). В ограниченное пользование земельным участком может входить право прохода и через чужой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и др.

Иные законодательные акты, например Лесной кодекс РФ, предусмат ривают и другие виды сервитутных отношений. Так, граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут) (п. 1 ст. 21). Статьи 41 и 43 Водного кодекса РФ также под черкивают, что каждый имеет право свободного пользования водными объек тами общего пользования, частью или иными водными объектами, если иное не предусмотрено требованиями действующего законодательства.

Также стоит обратить внимание на ст. 1 Закона о регистрации, где да ется общее определение сервитутов, устанавливаемых на недвижимое иму щество, как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установ Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // СПС «ГАРАНТ».

ления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, поме щение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Из приведенных выше определений сервитута можно сделать следую щие выводы. Во-первых, сервитут может быть связан как с ограниченным пользованием чужим земельным участком (иной недвижимостью), так и со свободным пользованием определенными объектами, например водными объ ектами общего пользования, лесами;

во-вторых, сервитут может быть уста новлен как в пользу конкретного лица, например соседа – владельца близле жащего недвижимого имущества, имеющего, скорее всего, общие границы со служебным недвижимым имуществом (п.1 ст. 274 ГК РФ), – либо в пользу лица, не имеющего никаких прав, например гражданина – пользователя лес ными фондами;

и наконец, цели установления сервитутов настолько многооб разны, что ни один законодательный акт не содержит их исчерпывающего перечня. Поэтому право на существование имеют любые сервитуты, не про тиворечащие требованиям действующего законодательства.

Такое многообразие проявлений сервитутных правоотношений, несо мненно, требует единообразного подхода к определению сервитута как граж данско-правового явления. Например, по-разному были рассмотрены судами общей юрисдикции г. Перми и Пермской области следующие дела: «Так, суп ругам П. понадобилось обязать соседей по дачному кооперативу расчистить общую канаву для стока воды, которую те самовольно закопали на своем зе мельном участке. Гражданину К. хотелось воспользоваться частью стены со седнего гаража для собственного гаражного строительства. Гражданину И.

было необходимо заставить соседей разгородить дорогу, которая проходит по их земельному участку, для прохода»1. Эти и другие дела были рассмотрены судами без применения норм, регулирующих возможные случаи установления ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитутов).

Возможно, для защиты интересов третьих лиц в вышеуказанных случаях бы ло бы целесообразно применить правила об установлении сервитутов, а сле довательно, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ) как государственного признания факта возникновения, изме нения или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 3 Закона о реги страции). Не стоит также забывать о том, что сервитуты в соответствии с действующим законодательством являются ограниченными вещными права ми, для защиты которых наравне с правом собственности могут быть приме Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // СПС «ГАРАНТ».

нены способы, предусмотренные ст. 301–304 ГК РФ. Поэтому установление универсального определения сервитутов в законодательстве позволило бы объединить разнородные правоотношения, возникающие по поводу ограни ченного пользования чужим недвижимым имуществом в единый правовой институт, что позволило бы более четко осуществлять его правовое регулиро вание и защиту.

Исходя из вышеизложенного можно предложить следующую трактов ку определения: сервитут – это право пользования, ограниченное на основа нии закона или договора, устанавливаемое на объекты недвижимого имуще ства как в пользу конкретного лица, так и в пользу неограниченного круга лиц в целях осуществления ими их прав и законных интересов.

В соответствии с определением ограничений (обременений), данным в ст. 1 Закона о регистрации, они представляют собой условия или запреты, ущемляющие права собственника или иного правообладателя при осуществ лении их правомочий в отношении своего имущества. Ущемления не всегда выражаются в установлении вещных прав (как, например, при заключении договора аренды: права владения и/или пользования), но и в дополнительных обязанностях (например, соблюдение права преимущественного удовлетворе ния требований кредитора из стоимости заложенного имущества) (ст. 334 ГК РФ). Стоит также отметить, что даже в случае договора аренды государст венной регистрации подлежат не права, возникающие в результате заключе ния настоящего договора, а сам договор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Ст. 27 Закона о регистрации, которая так и называется «Государственная регистрация сервитутов», содержит следующие положения, касающиеся сер витутов:

1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином госу дарственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимо го имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его реги страции в Едином государственном реестре прав.

2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объ екта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствую щим государственным органом (организацией), осуществляющим государст венный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущест ва, план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Из текста этой статьи не следует с точностью, что подлежит удостове рению в результате установления сервитута – договор или право, возникаю щее в результате его заключения. Если рассматривать в качестве объекта го сударственной регистрации договор об установлении сервитута, то в данном случае логично применение закона по аналогии, а именно статьи о договоре аренды (ст. 26 Закона о регистрации). Если подойти к этой ситуации с другой стороны и признать объектом государственной регистрации право ограничен ного пользования, то в данном случае по аналогии будут применены статьи, регулирующие государственную регистрацию права собственности, оператив ного управления или хозяйственного ведения (ст. 8, ст. 137 ГК РФ). Послед ний подход, по моему мнению, является более логичным, поскольку в соот ветствии с требованиями действующего законодательства право ограничен ного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) является огра ниченным вещным правом, наравне с правом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и другими (ст. 216 ГК РФ).

«К числу вещных прав законодатель отнес и ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом, называемое сервитутом»1. Поэтому серви тут и стоит рассматривать в первую очередь именно как ограниченное вещное право, а не как ограничение (обременение).

Вторым основанием данного исследования является объект сервитута и ограничений (обременений). Под объектом в теории права принято пони мать тот предмет, по поводу которого субъекты вступают в гражданско правовые отношения. В соответствии с римским правом объектом сервитут ного отношения является вещь. По римской традиции, нашедшей отражение в Институциях Гая, под вещью понимались предметы как материального, так и нематериального мира. Т.В. Дерюгина приводит следующее определение вещи, даваемое в римском праве: «Кроме того, некоторые вещи суть телес ные, физические, другие бестелесные идеальные»2. Таким образом, объектом Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государ ственной регистрации. – М.: Ось-89, 2003 – С. 36.

Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журн. рос. права. – М., 2001. – № 5. – С. 44.

сервитутных отношения, по римскому праву, могла быть бестелесная вещь, например свет или вид из окна.

В отечественной науке гражданского права сформировалось несколько позиций по поводу объекта сервитутных отношений. Так же как и в римском праве, в гражданском праве России объектом сервитутного правоотношения является вещь (ст. 1 Закона о регистрации и ст. 274 ГК РФ). Но в связи с от сутствием законодательного определения вещи допустимо несколько подхо дов к его толкованию. Первый основывается на положении ст. 128 ГК, кото рая предусматривает исчерпывающий перечень объектов гражданских прав:

имущество является родовым понятием для различного рода вещей, денег и ценных бумаг, а также имущественных прав. Придерживаясь этой точки зре ния, можно сделать следующий вывод: вещами могут быть только объекты материального мира, а имуществом – совокупность вещей и имущественных прав. Подобную точку зрения представляет Ю.К. Толстой: «Наконец, поня тие «имущество» может означать всю совокупность наличных вещей, денег, ценных бумаг, имущественных прав, а также обязанностей субъекта (ч. 2 ст.

63 ГК РФ)». Если руководствоваться этим подходом, объектом сервитутных отношений может быть как право, так и вещь. Таким образом, возникает сле дующая правовая конструкция: «право на право». М.И. Брагинский описыва ет ее следующим образом: «Подтверждение того, что объектом права собст венности или иного вещного права в ряде случаев может служить обязатель ственное по своей природе право и тем самым создается конструкция “право на право”, можно найти в ряде статей ГК». Рассмотрим следующий пример.

«Воздушный кодекс РФ запрещает собственникам и владельцам земель, со седствующих с аэропортами, возводить здания и сооружения выше опреде ленных размеров. В окрестностях аэропортов запрещается устраивать свалки и размещать объекты, способные привлечь птиц»1. Что в данном случае явля ется объектом сервитутного права – земельный участок или право собствен ности на него? Непосредственно сама недвижимость в вышеуказанном случае не претерпела никакого вмешательства извне (как, например, при проведении линии электропередачи или прокладке кабеля), но в то же время право, пра вомочия по пользованию и распоряжению настоящим земельным участком были сущест Шейнин Л. Публичные сервитуты // СПС «ГАРАНТ». Право и экономика. – М., 2004. – № 8.

венным образом урезаны. Так, собственник утратил право на возведение мно гоэтажного здания, которое способно загородить линию горизонта при посад ке или взлете самолетов. Не разделяют эту точку зрения Е.А. Суханов, Т.В. Дерюгина. Последняя делает следующие заключения: «Объектом серви тутного права могут быть только вещи, а вещи, в свою очередь, – это только объекты материального мира. Следовательно, объектом сервитутного права не могут быть права требования вообще и, в частности, требования не заго раживать вид и свет»1. Существует еще одна точка зрения, высказанная В.И. Цукановым: «Объектом вещного, в отличие от права обязательственно го, не могут служить действия других лиц, так как его объектом является оп ределенная вещь. Объектом сервитутного правоотношения как права пользо вания являются определенные полезные качества чужой вещи, выражающие ся в определенной выгоде (имуществе), которая извлекается обладателем сервитута в результате использования этой вещи. Таким образом, сервитут имеет своим объектом не саму вещь, а производное имущество (в том числе и другие вещи), получаемое в результате воздействия обладателя сервитута на исходную чужую вещь»2. Из этого определения следует, что сервитутные от ношения могут возникнуть по поводу выгод, которыми чужая вещь обладает и которые предоставляются обладателю сервитута в рамках правомочий огра ниченного пользования.

Рассмотрим данную позицию на следующем примере. Предположим, что линия электропередачи (ЛЭП) от энергоснабжающей организации «А» до орга низации «Б» еще не проведена. Однако организация «Б» нуждается в электро энергии. Технологически ЛЭП может быть проведена только через земельный участок, принадлежащий организации «В». В данной ситуации устанавливается частный сервитут на земельный участок (часть земельного участка под опорами ЛЭП) для проведения через него ЛЭП от организации «А» до организации «Б». В рассмотренной ситуации единственной выгодой земельного участка, которой может воспользоваться организация «Б», это его географическое положение – единственное приемлемое для проведения ЛЭП. «Именно этот последний уча сток следует считать в рассматриваемом примере служащим участком, поскольку расположение относительно источ Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журн. рос. права. – М., 2001. – № 5. – С. 46.

Цуканов В.И. Сервитут как вещное право // Закон и право. – М., 2004. – № 4. – С.24.

ника электроэнергии придает ему дополнительные блага (свойства), делает его экономически более выгодным»1.

Итак, можно выделить следующие позиции по поводу объекта серви тутных отношений: объектом может быть имущество в широком смысле, т.е.

вещи и имущественные права;

объектом могут выступать только вещи как предметы материального мира;

и, наконец, объектом могут быть не сами ве щи, а имущественная выгода или благо, которыми они обладают. Полагаем, возможен следующий подход: объектом сервитутного правоотношения может быть только недвижимое имущество. В том случае, если в качестве объекта выступает право, это правоотношение не является сервитутным, а относится к ограничениям (обременениям). Обоснуем данную позицию. Из содержания ст. 274 ГК РФ следует, что объектом права ограниченного пользования явля ется чужой земельный участок, ст. 1 Закона о регистрации устанавливает, что объектом является чужой объект недвижимого имущества, например здание, сооружение помещение. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым ве щам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В данном слу чае законодатель отождествляет недвижимое имущество с недвижимыми ве щами. Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (за логе) недвижимого имущества» устанавливается, что предметом ипотеки мо гут быть следующие объекты недвижимого имущества:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 вышеупомянутого Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое иму щество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на значения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другие объекты недвижимого имущества, предусмотренные п. 1 ст.

130 ГК РФ.

Сергеев А., Игнатенко А. Энергия сервитута // Эж-ЮРИСТ. – М., 2003. – № 40.

Таким образом, подтверждается материальность объекта недвижимого имущества – как объекта гражданских правоотношений. В этом же законе указывается на тождественность понятий предмета ипотеки и объекта серви тутных отношений: при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на пред мет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза тельства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12).

В этом случае следует сделать вывод о том, что федеральное законода тельство рассматривает в качестве объекта сервитутных отношений именно недвижимую вещь как обособленный объект материального мира, имеющий экономическое и иное значение для участников гражданских правоотноше ний.

В законодательстве субъектов РФ встречается несколько иной подход к объекту сервитутных отношений. Например, Закон г. Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы»

предусматривает следующие положения:

«3. Перечень и порядок назначения сервитутов устанавливается феде ральным законодательством и законами города Москвы.

4. Ограничения на использование земельного участка, которые суще ствовали на момент приватизации предприятия или выкупа здания, сооруже ния, и не снятые в установленном порядке, являются действующими.

5. Подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на исполь зование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существо вавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, представляются потенци альным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже орга нами по земельным ресурсам и землеустройству, по архитектуре и градо строительству».

Здесь законодатель говорит о возможности в результате установления сервитутов ограничивать права использования того или иного объекта недви жимого имущества. Думается, неправомерно использовать подобную форму лировку в отношении сервитута, т.к. регулирование сервитутных отношений входит в исключительную компетенцию Российской Федерации (ст. 71 Кон ституции РФ как составная часть гражданского права), а в соответствии с рассмотренными выше положениями ГК РФ и Закона о регистрации объек том сервитутных отношений является чужая недвижимость, а не право на ее использование. В данном случае законодатель произвел смешение понятий объекта сервитутных отношений и предмета ограничений (обременений). Ло гичнее было сформулировать п. 5 Закон г. Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы»

следующим образом:

«Подлежащие регистрации сведения об ограниченных вещных правах на земельный участок, а также ограничениях (обременениях) на использова ние земельного участка, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного пред приятия, представляются потенциальным покупателям до проведения кон курса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеуст ройству, по архитектуре и градостроительству».

Переходя к рассмотрению объекта ограничений (обременений), необ ходимо отметить, что этот вопрос не урегулирован в действующем законода тельстве. Можно назвать следующие наиболее распространенные точки зре ния, согласно которым объектами ограничений (обременений) являются: 1) недвижимость;

2) вещные права на недвижимое имущество.

Первая точка зрения основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст.

4 Закона о регистрации «государственной регистрации подлежат права собст венности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объ екты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обремене ния) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Итак, в данном случае предусмотрен универсальный объект, вещные права и ограничения (обременения) на который подлежат обязательной госу дарственной регистрации, – недвижимость.

Статья 1 Закона о регистрации дает общее понятие недвижимого имущества, которое используется в рамках применения закона: «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, уча стки недр, обособленные водные объекты и все объ екты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объект незавершенного строительства, леса и много летние насаждения, предприятия как имущественные комплексы». Из этого определения следует, что объектом недвижимого имущества могут выступать вещи (здания, сооружения, земельные участки и др.) и имущественные ком плексы. В отношении первой категории объектов недвижимого имущества не возникает вопросов о возможности установления на них ограничений (обре менений), тогда как в отношении имущественных комплексов, которые могут включать в себя не только вещи, но и имущественные права, этот вопрос встает достаточно остро. На мой взгляд, имущественный комплекс целиком не может выступать объектом одного ограничения (обременения). Рассмот рим на примере предприятия. Статья 132 ГК РФ устанавливается следующее определение предприятия: предприятие – имущественный комплекс, используе мый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая зе мельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, про дукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуа лизирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное на именование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором, и признаваемый в целом недвижимым имуществом. Статья 22 Закона о регистрации устанавли вает, что наравне с предприятием как имущественным комплексом можно с совершать сделки с отдельными его частями, например земельными участка ми, иными объектами недвижимого имущества. Таким образом, каждый из составляющих предприятие объектов является самостоятельным объектом гражданских правоотношений, по поводу которого могут возникать, изме няться и прекращаться гражданские права.

В литературе также в качестве объекта ограничений (обременений) на зывают вещные права, и в первую очередь право собственности на недвижи мое имущество. «Действующее законодательство использует данные термины (ограничения (обременения) – Прим. авт.) в частности для обозначения по следствий установления на основании права собственности ряда субъектив ных прав иных лиц, таких как сервитут, право арендатора, доверительного управления, залогодержателя»1. Итак, ограничению (обременению) подлежат не предметы материального мира, а права, принадлежащие конкретному ли цу. Эта точка зрения также нашла свое отражение в действующем законода тельстве. Рассмотрим на примере договора безвозмездного пользования не движимым имуществом. В ст. 700 ГК РФ предусмотрено право следования безвозмездного пользования при изменении ссудодателя:

«1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмезд ного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссу дополучателя.

2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица – ссудодателя права и обязанности ссудода теля по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (пра вопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвоз мездное пользование»2. Собственник (ссудодатель) обладает правом собст венности в полном объеме, что позволяет ему распоряжаться своим недвижи мым имуществом. Но в этом случае элементы ограничения и обременения расходятся и приобретают самостоятельное содержание.

Обременение выражается в том, что собственник берет на себя допол нительные обязанности по соблюдению правомочий ссудополучателя. «Соб ственник, наделяя иное лицо правом на принадлежащее ему имущество, “пе ремещает” некоторые свои возможности из области правомерно осуществи мого в любой момент по его усмотрению в область осуществимого при насту плении определенных последствий»3. Но насколько обременение в данном случае может отождествляться с правом? Право гарантирует возможность субъекту совершать определенные юридически значимые действия по владе нию, пользованию или распоряжению недвижимым имуществом от собствен ного лица. Обременения не предусматривают такую возможность;

первона чальное вещное право, установленное на конкретный объект недвижимого Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иными субъектив ными гражданскими правами // Вестник Высш. Арбитраж. Суда Рос. Федерации. – М., 2003. – № 12. – С. 108.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья. М.:

ЭКСМО, 2003. – С. 176.

Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иными субъектив ными гражданскими правами // Вестник Высш. арбитраж. cуда Рос. Федерации. – М., 2003. – № 12. – С. 116–117.

имущества, не претерпевает разделения или выделения из него каких-либо правомочий, оно остается целостным, но на его владельца возлагаются до полнительные обязанности, которые и могут быть рассмотрены как обреме нения. Эффект ограничения может проявляться в сужении возможностей проявления воли собственника недвижимого имущества. Например, собст венник дома, стена которого используется для постройки нового строения, не может ее снести без предварительного предупреждения и согласия пользова теля данной стены. А.И. Бибиков отмечал, что, передавая имущество во вла дение, пользование и распоряжение другим лицам, собственник тем самым ограничивает сферу собственного усмотрения в реализации правомочий1.

По моему мнению, более оправданна точка зрения, согласно которой в качестве объекта ограничений (обременений) могут выступать вещные права, установленные на объекты недвижимого имущества. При этом ограничения выражаются в появлении дополнительных пределов (границ) волеизъявления обладателя вещных прав на недвижимое имущество, например в возможности установления дополнительной двери на лестнице, которая бы препятствовала использованию последней третьими лицами. Обременения, в свою очередь, заключаются в дополнительном бремени правообладателя, связанном с со блюдением прав и интересов третьих лиц (например, запрет на снос здания, т.к. оно является памятником архитектуры и истории федерального значе ния). Хотелось бы отметить, что ограничения (обременения) своим объектом могут иметь не только право собственности, но и иные вещные права, как, например, право оперативного управления и хозяйственного ведения. В соот ветствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для из менения или расторжения договора аренды. Можно назвать также право по стоянного (бессрочного) пользования, а также право самостоятельного рас поряжения.

Бибиков А.И. Принципы, пределы, основания ограничения прав и свобод человека по российскому законодательству и международному праву // СПС «ГАРАНТ». – М., 2005.

В итоге можно сказать, что объект сервитутных отношений не соответ ствует объекту ограничений (обременений), поскольку первый устанавливается на недвижимую вещь, а ограничения (обременения) – на вещные права на не движимость. Именно поэтому возможно разграничить сервитуты и ограничения (обременения). Например, в письме Госстроя РФ от 20.03.2000 № НМ-1082/ «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижи мое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов» перечислены виды сервитутов и ограничений, без определения их объектов:

1) запрет на изменение целевого использования или назначения без со гласования в установленном порядке;

2) условие начать и завершить строительство, реконструкцию или бла гоустройство в течение установленного срока по согласованному в установ ленном порядке проекту;

3) запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;

4) ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государст венной собственности, расположенных на земельном участке, предоставлен ном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

5) ограничение на использование земельного участка в связи с распо ложением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собст веннику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

6) условие соблюдать ограничения на использование земельного участ ка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на терри тории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в грани цах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природ ного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использо вание которых устанавливаются в законодательном порядке;

7) условие выполнять определенные работы по охране памятников ис торико-архитектурного и археологического наследия, по обустройству ох ранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;

8) запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос зда ния, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;

9) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;

10) условие использования земельного участка для прокладки и ремон та коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно строительных (технических) полос;

11) условие проведения дренажных работ, создания инженерно защитных сооружений на земельном участке;

12) обеспечение временного пользования земельным участком для про изводства проектно-изыскательских работ;

13) условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;

14) создание защитных насаждений или иных природоохранных объек тов;

15) обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строе ний, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над дан ным участком;

16) условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Руководствуясь вышеуказанными требованиями, применяемыми к объекту сервитутных отношений и ограничений (обременений), можно заме тить, что о сервитуте речь идет только в п. 12, а все остальные требования могут быть рассмотрены как ограничения (обременения). Такой подход по зволяет конкретизировать обязательность государственной регистрации тех или иных сведений, так как в отношении сервитута установлено требование обязательной государственной регистрации, а в отношении ограничений (об ременений) это требование действует только при прямом указании в законе (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Рассмотрим следующее основание сравнительно-правового исследова ния сервитута и ограничений (обременений) – признаки, которыми они обла дают.

Исходя из определения сервитута, данного в ст. 274 ГК РФ, можно выделить следующие его признаки: наличие как минимум двух объектов не движимого имущества;

наличие границ между ними;

абсолютность;

недели мость;

право следования;

обременение только чужого недвижимого имущест ва;

договорная основа. Первые два признака касаются объекта сервитутных отношений, остальные характеризуют сам сервитут как одно из ограничен ных вещных прав.

Наличие не менее двух объектов недвижимого имущества является скорее не признаком, а предпосылкой к установлению сервитута. Причем один объект недвижимости признается служащим, который обременяется правами третьих лиц, а другой в этом случае занимает привилегированное положение. Это правило было заимствовано из римского права, когда только собственнику соседнего земельного участка собственник служебного мог пре доставить право прохода через свой участок. Но в современных условиях данное правило было несколько изменено, в связи с чем признак утратил свою обязательность. Так, в соответствии с гл. VI ЗК РФ в отношении зе мельного участка могут возникать следующие вещные права, кроме права собственности: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное насле дуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда. Таким образом, лица, не являющиеся собственниками, но обладающие в силу закона правами на служебный земельный участок, могут быть обременены сервитутом.

Б. Уткин и Е. Сарьян говорят о необходимости дополнить перечень лиц, в чьих интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут, данный в п. 4 ст. 274 ГК РФ, арендаторами1. В условиях быстро развивающе гося рынка аренды недвижимого имущества данный вопрос становится дос таточно актуальным.


Федеральным арбитражным судом Московского округа было рас смотрено дело № КГ-А40/7763-04, в рамках которого было установлено, что ЗАО «КНПФ “Век”» согласно договору аренды с Департаментом иму щества г. Москвы от 21.09.1999 № 1-985/99 является арендатором поме щений, расположенных на 2-м этаже двухэтажного здания по адресу: г. Мо сква, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2. Собственником арендуемого помеще ния является Департамент имущества г. Москвы. ЗАО «КНПФ “Век”» об ратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском об установлении сервитута на комнату № 1 помещения № 1, находящегося в собственности ООО ПТК «Агроконсервит» по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2, в ко торой располагается лестница, ведущая на 2-й этаж, для обеспечения бес препятственного прохода сотрудников ЗАО «КНПФ “Век”» в арендуемые им помещения на 2-ом этаже указанного здания.

Собственником 1-го этажа здания является ООО ПТК «Агроконсервит», что документально подтверждено и никем не оспаривается.

Уткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут? // СПС «ГАРАНТ». – М., 2005.

В соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ Департамент имущества г.

Москвы, являющийся собственником нежилых помещений 2-го этажа зда ния по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2, вправе требовать от ООО ПТК «Агроконсервит», являющегося собственником нежилых поме щений 1-го этажа этого же здания, предоставления права ограниченного пользования им для обеспечения беспрепятственного пользования принадле жащим ему недвижимым имуществом.

Суд апелляционной инстанции законно и обоснованно посчитал, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что ЗАО «КНПФ “Век”» является надлежащим истцом по данному делу, поскольку п. 4 ст.

274 ГК РФ установлено, что на условиях и в порядке, предусмотренных пп. и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому имущество предоставлено на праве пожиз ненно наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

Таким образом, ЗАО «КНПФ “Век”», являющееся арендатором нежи лых помещений на 2-м этаже, не имеет права от своего имени и в своих ин тересах требования установления сервитута.

Судом кассационной инстанции решение апелляционной инстанции оставлено без изменения, а иск без удовлетворения1.

Если бы арендатор был бы прописан в качестве субъекта, в интересах которого может быть установлен сервитут, сотрудники ЗАО «КНПФ “Век”» могли бы беспрепятственно пользоваться соответствующими по мещениями для прохода на 2-ой этаж.

В подобной ситуации могут оказаться также и лица, обладающие не движимым имуществом на любом праве, отличном от указанных в п. 3 ст. ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, в отношении сервитутов не стоит вообще предусматривать какие-либо требования к субъектам, будь то наличие или отсутствие каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Подобное утверждение созвучно п. 52 Правил ведения Единого государственного реест ра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), утвер жденных Постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, соглас но которому сервитут признается публичным, когда круг правообладателей сервитута не определен, т.е. право ограниченного пользования земельным участком предоставляется всем гражданам либо всем жителям какого-то му Уткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут? // СПС «ГАРАНТ». – М., 2005.

ниципального образования или поселения1. Из этой нормы следует, что сер витут может быть установлен не только в интересах конкретного лица, кото рый является титульным владельцем какого-либо недвижимого имущества, но и в интересах любого лица, которому необходимо воспользоваться недви жимым имуществом, находящимся во владении, пользовании и распоряжении стороннего субъекта, в целях осуществления своих прав и свобод в полном объеме и в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством.

Следующий признак, на который стоит обратить внимание, – это на личие границ между служебным недвижимым имуществом и недвижимостью выгодоприобретателя. Этот признак также тесно связан с первым – наличи ем недвижимых имуществ, как существенная характеристика сервитутных правоотношений. Границы могут быть рассмотрены не только как пределы земельного участка, но и как иные фактические обособления недвижимого имущества (стены, потолок, пол, забор). Объектом сервитутных отношений могут быть не только земельные участки, но и иные виды недвижимого иму щества (ст. 277 ГК РФ). Например, К.И. Скловский рассматривает судебное дело, в котором из совместного владения помещениями в здании учебного заведения фактически возникли сервитутные отношения между образова тельным учреждением и кафе, расположенным на крыше здания, по пользо ванию лестницами клиентами кафе и представителями образовательного уч реждения. Поэтому важно определить понятие обособленности как одного из условий для установления сервитута. В данном случае фактической границей является кровля института, на которой и было расположено кафе2.

Требование обособленности объекта является атрибутом недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ. Обособленность может быть фактической – когда имеются в первую очередь фактические границы, например стены домов, зда ний и иных сооружений, предусмотренные технической документацией, и юридической – когда объект недвижимого имущества не обладает самостоя тельными фактическими границами. Например, границы многолетних насаж дений, к которым на основании ст. 79 ЗК РФ относятся сады, виноградники и иная растительность, имеющая перманентный характер, обладают граница ми, определенными на бумаге, фактические же границы совпадают с грани цами земельного участка, на котором они расположены. В концепции разви Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного пра ва. – М.: Ось-89, 2003. – С. 487.

Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилые помещения // СПС «ГА РАНТ». – М., 2004.

тия гражданского законодательства о недвижимом имуществе были высказа ны предложения об исключении многолетних насаждений и участков лесного фонда из числа объектов недвижимого имущества, исходя из того, что в их определении отсутствуют существенные признаки недвижимости, в том числе и обособленность. В этом случае объектом сервитута будут являться не мно голетние насаждения или участки лесного фонда и даже не обособленные водные объекты, а земельные участки, на которых они находятся. Итак, на личие границ является необходимым условием для обременения сервитутом недвижимое имущество.

Ряд других признаков сервитутов относятся к характеристикам вещно го права. Они были сформулированы еще в Дигестах Юстиниана. К основ ным признакам относятся: абсолютный характер, неделимость, право следо вания, обременение только чужого недвижимого имущества, договорная ос нова.

Абсолютный характер права в словаре-справочнике «Гражданское право» сформулирован следующим образом: абсолютные права – это субъек тивные права, носителям которых противостоит неопределенное число обя занных лиц1. Обязанность, соответствующая абсолютному праву, всегда со стоит в воздержании от совершения действий, ущемляющих абсолютные права. Поскольку нарушителем абсолютных прав может оказаться любое лицо, закон защищает абсолютные права против всякого и каждого, т.е. про тив неопределенного круга лиц. Аналогичная точка зрения высказана Н.Д. Егоровым: абсолютным характером обладают все вещные права, как ограниченные, так и право собственности.

Неделимость как признак может относиться и непосредственно к са мому сервитутному правоотношению, и к объекту – недвижимому имуществу, которое обременяется сервитутом. Рассмотрим первый вариант – недели мость сервитута как вещного права. Выдел и передача отдельных правомо чий, которыми обладает пользователь сервитута, невозможен, поскольку в случае установления личного сервитута право ограниченного пользования принадлежит конкретному лицу или конкретным лицам и связано с лично стью пользователя (пользователей). Сервитут может быть в данном случае передан только вместе с правом на недвижимое имущество, для использова ния которого он установлен. Когда Гражданское право: Словарь-справочник. – М., 1999. – С. 10.

предусматривается публичный сервитут в интересах неограниченного числа лиц, тогда передача права ограниченного пользования просто не представля ется объективно возможной (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Во втором варианте разделение объекта недвижимого имущества не влияет на сервитутные отношения, т.к. сервитут следует судьбе служебного недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения или иного недвижимого иму щества), независимо от способа распоряжения, которым воспользовался дейст вующий владелец (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Эту ситуацию можно представить следую щим образом: обременение недвижимого имущества сервитутом не является осно ванием к появлению самостоятельного объекта гражданского оборота, установ ленного в границах сервитута. «Часть земельного участка может быть сферой дей ствия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропере дач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сер витут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержа ние и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отме чена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервиту та как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользова ния сервитуарием»1. Таким образом, сервитут лишь налагает дополнительные обя занности по соблюдению прав третьих лиц – выгодоприобретателей на собствен ника или владельца недвижимого имущества, а не является основанием для разде ла недвижимости.


Право следования рассматривается в ст. 275 ГК РФ, где говорится о сохранении сервитута на имущество при переходе прав на земельный участок.

Итак, сервитут сохраняется при переходе прав собственности или иных вещ ных прав на служебное недвижимое имущество к другому лицу. Право следо вания непосредственно связано с таким понятием, как неизменность право отношений при перемене собственника или владельца служебной недвижимо сти. Перемена лиц не является основанием к перемене условий, на которых был установлен сервитут. В этом случае можно применить требования, предъявляемые к перемене лиц в обязательстве ст. 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора Пискунова М.Г.Делимость земельных участков // КонсультантПлюс – справочная система, «Бизнес-адвокат». – 2003. – № 10.

переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые суще ствовали к моменту перехода права».

Следующий признак – возможность обременить сервитутом только чужое недвижимое имущество. Собственник или иной владелец недвижимого имущества правомочен распоряжаться им любым способом, не запрещенным законом. Поэтому право пользование не может обременить владельца недви жимого имущества, т.к. входит в его компетенцию: действия, которые по за мыслу законодателя должны ущемлять правомочия собственника, например право прохода, проезда, могут свободно им совершаться по собственному же ланию и без всяких препятствий со стороны третьих лиц.

И наконец, еще один признак сервитута – это договорный характер. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседне го участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистра ции прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Итак, в качестве преимущественного основания для установления является договор. Отраслевым законодательст вом могут быть установлены и другие основания, например, п. 2 ст. 23 ЗК РФ предусматривает в качестве оснований к установлению публичных сервитутов закон или иной нормативный правовой акт РФ, нормативный правовой акт субъекта РФ, нормативный правовой акт органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, мест ного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участ ков. По поводу возможно установления сервитутов на земельные участки по иным основаниям, нежели предусмотренные в действующем федеральном законодательстве на основании нормативных правовых актов органов мест ного самоуправления или субъектов РФ, встает вопрос об их правомерности.

Так, ст. 71 Конституции РФ гражданское право отнесено к исключительной компетенции Российской Федерации. Поэтому перечень возможных причин установления сервитутов, предусмотренный в п. 1 ст. 274 ГК РФ, может быть расширен только на основании федеральных законов. Подобную точку зре ния высказывает доктор юридических наук В.А. Рахмилович, анализируя положения закона «О регулировании земельных отношений в Воронежской области», а именно п. 2 ст. 33, в котором допуска ется установление публичных сервитутов специальным нормативным актом, а п. 3, пп. «е» этой статьи предусматривается в качестве предмета сервитута – «сохранения естественной среды обитания и миграции диких животных – право государства производить на чужом земельном участке мероприятия, направленные на охрану среды обитания и путей миграции диких животных».

Обе эти нормы, по мнению автора, противоречат ГК. Во-первых, ГК не пре дусматривает возможности установления сервитута нормативным актом.

«Что касается ограничения права собственности на землю, каковым на самом деле является предусмотренный п. 3, пп. “е” ст. 33 Закона публичный серви тут, то подобные ограничения в силу ч. 3 ст. 55 Конституции и ст. 1 ГК могут быть установлены только федеральным законом… Возможность установле ния ограничений права собственности не федеральным законом, а актом субъекта Федерации и даже органа местного самоуправления, равно как сама конструкция “публичного сервитута”, устанавливаемого не договором (в слу чае недостижения соглашения – судом), а нормативным правовым актом, не соответствует ГК»1. А во-вторых, предметом сервитутных отношений в соот ветствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ являются обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропере дачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Из вышеуказанного примера видно, что цели, предусмотренные сервитутом, не соответствуют требовани ям предусмотренным действующим федеральным законодательством. Иной точки зрения придерживается М.Н. Малеин, он говорит о том, что нормо творчество субъектов федерации в этой области допустимо, так как в совме стном ведении Российской Федерации и ее субъектов, в частности, находят ся: вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водны ми и другими природными ресурсами;

природопользование;

охрана окру жающей среды;

обеспечение экологической безопасности, охрана памятни ков истории и культуры;

земельное, водное, лесное законодательство, зако нодательство о недрах (подп. «в», «д», «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Ис ходя из совместной компетенции Российской Федерации и субъектов феде рации возможно рассмотрение в качестве оснований возникновения сервиту Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Рос сийской Федерации и ее субъектов // КонсультантПлюс – правовая система: Журн. рос. права.

– М., 2003. – № 8.

тов нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и орга нов местного самоуправления1. То есть мы имеем два подхода к настоящему вопросу. На мой взгляд, более приемлемой является первая точка зрения по следующим основаниям. Во-первых, при регулировании земельных отноше ний применяется принцип разграничения действия норм гражданского зако нодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отно шений по использованию земель, а также принцип государственного регулирова ния приватизации земли (ст. 1 ЗК РФ). Статья 9 ЗК РФ относит к полномочиям Российской Федерации установление ограничений прав собственников земель ных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков и др.

Таким образом, к сфере земельного законодательства не относится ре гулирование вещных прав, возникающих по поводу земельных участков. Ста тья 2 ГК РФ относит к предмету регулирования гражданского законодатель ства право собственности и иные вещные права;

ст. 216 ГК РФ дает перечень ограниченных вещных прав, в том числе и сервитута. Исходя из этого, зако нодательное регулирование вещных отношений, в том числе и сервитутных, относится в соответствии с конституционными принципами распределений полномочий государственного регулирования общественных отношений меж ду Российской Федерацией, субъектами федерации и органами местного са моуправления к исключительной компетенции Российской Федерации – ст.

71 Конституции РФ.

Если говорить об основаниях установления сервитутов на иные виды недвижимого имущества, зданий и сооружений, то в качестве таковых преду смотрены только договоры. Согласно ст. 1 Закона о регистрации сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. В п. 1 ст. 27 Закона о регистрации в качестве оснований для внесения записи о государственной регистрации сервитутных отношений рассматриваются: заявление собственника недви жимого имущества, а также заявление и соглашение о сервитуте лица, в пользу которого установлен сервитут. Если давать толкование настоящему положению, то оно может быть как буквальным, так и расширительным. Бу квальное толкование сводится к тому, что в качестве оснований к государст венной регистрации сервитута могут выступать по отдельности в первом слу чае: заявление собственника служебной недвижимости, на которой установ лен сервитут, и во втором: заявление и соглашение о сервитуте, когда доку менты на государственную регистрацию подает лицо, в пользу которого уста Малеин М.Н. Публичные сервитуты // СПС «ГАРАНТ». – М., 2004.

новлен сервитут. Но тогда встает вопрос, каково же основание регистрации сервитута в первом случае. В п. 1 ст. 17 Закона о регистрации предусмотрен следующий перечень документов, удостоверяющих наличие у заявителя осно ваний государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сде лок с ним:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами ме стного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который уста новлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, со вершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте рас положения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершен ные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществ ления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные решения;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установлен ном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на мо мент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательст вом, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Из этого перечня не следует, что единственным основанием к государ ственной регистрации может быть заявление правообладателя – собственни ка недвижимого имущества.

Поэтому логично рассмотреть второй способ толкования – расширитель ный, когда предоставление соглашения о сервитуте является обязательным как для собственника недвижимости, так и для лица – пользователя сервитутом. Так же следует отметить, что в п. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрена обязательная госу дарственная регистрация сервитутов. Следовательно, можно сделать вывод, что единственным основанием возникновения сервитутных отно шений является договор (соглашение). Логичнее в данном случае дать новую трактовку п. 1 ст. 27 Закона о регистрации: «Государственная регистрация серви тута проводится на основании договора и заявления, предоставленных правооб ладателем или лицом, в пользу которого установлен сервитут».

Рассматривая основания установления ограничений (обременений), стоит вернуться к ст. 1 Закона о регистрации, в которой устанавливаются следующие юридические факты: наличие установленных законом или упол номоченными органами запрещений и стесняющих условий. Итак, общим основанием возникновения ограничения (обременения) является администра тивный акт. Данный юридический факт объединяет как законодательные поло жения, так и решение административных органов. В.И. Сенчищев говорит о том, что административный акт не может быть рассмотрен как объективное основа ние возникновения ограничений (обременений), исходя из двоякого толкования этого понятия как вещного права или как субъективного права. «Если исходить из того, что обременение права по существу своему является гражданским пра вом, то вряд ли оправданно допущенное сужение перечня оснований его возник новений до административного акта. Это тем более непонятно, что в этом же Законе одним из видов обременения права собственности называется аренда (права арендатора), возникающая никак не из акта административного орга на»1. В данном случае не подходит и второе основание к возникновению огра ничений – решение уполномоченного органа. Поскольку в данном случае уполномоченный орган выступает на равных с иным контрагентом как сторона договорных отношений. Но в то же время не стоит забывать о том, что согласно ст. 8 ГК РФ административный акт является одним из юридиче ских фактов, предусмотренных в качестве оснований возникновения граж данских прав и обязанностей. «Если же не считать обременение права одним из видов гражданских прав, то неясно, к чему относится пассаж относительно объективно-правовой природы обременения: “установленные законом ограниче ния”. Впрочем, что до возможности установления обременения права законом, видимо, это следует отнести к разряду недоразумений в любом случае, по скольку субъективные права, как известно, непосредственно из закона воз никать не могут»2. Это утверждение несколько не соответствует тому, что Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник Высш. арбитраж. суда Рос.

Федерации. – М., 2003г. – № 5. – С. 96.

Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник Высш. арбитраж. суда Рос.

Федерации. – М., 2003г. – № 5. – С. 96.

автор настоящей статьи пишет впоследствии, давая определение субъектив ного права как должного или разрешенного поведения. Таким образом, и гра ницы должного или разрешенного поведения могут быть установлены только нормой закона, которая и составляет содержание субъективного права. В данном случае более логично толкование законодательного положения о возникновении ограничений (обременений), представленное следующими авторами:

И.Ю. Аккуратовым, Н.М. Коршуновым и А.А. Хоревым. Оно заключается в том, что понятия ограничения и обременения не являются тождественными право выми понятиями, первое из которых относится только к субъективным пра вам на объект и не является основанием к возникновению вещных прав, на пример пределов осуществления субъективных прав. «Так, в соответствии с общими запретами и пределами гражданского законодательства: граждане должны соблюдать основы правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК);

не преступать пределы осуществления прав, установленные в ст. 10 ГК;

осуще ствлять права разумно и добросовестно (ст. 10), не нарушать принципы гу манности и обращения с животными (ст. 137 ГК);

не заниматься деятельно стью, создающей опасность причинения вреда другим лицам (ст. 1065 ГК)»1.

Рассмотрев этот пример, можно сделать вывод о том, что подобные ограни чения могут быть установлены только в силу закона и в предусмотренных за коном случаях. Обременения сами по себе представляют основания к возник новению само стоятельных вещных прав. «Обременения могут устанавливаться либо зако ном, либо уполномоченными органами в прядке, предусмотренным законом, либо, наконец, самим собственником в совершаемых им сделках»2. Руково дствуясь этим определением, можно отнести к ограничениям (обременениям) права хозяйственного ведения и оперативного управления, незаконное добро совестное владение, права членов семьи собственника, нанимателя на жилое помещение, право пожизненного пользования жилым помещением и др.

Подобное положение в отношении ограничений (обременений), по нашему мнению, может быть отнесено ко всем случаям возникновения ограничений (об ременений) прав на недвижимое имущество. Это определение более полно отра жает многообразие оснований для установления ограничений (обременений).

Единственным дополнением к этому определению может служить то, что ограни Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обремене ниях права собственности // Государство и право. – М., 2000. – № 10. – С. 71.

Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обремене ниях права собственности // Государство и право. – М., 2000. – № 10. – С.70.

чения (обременения) могут быть предусмотрены не только на право собственно сти. Например, объектом обременения могут быть права хозяйственного ведения и оперативного управления, принадлежащие государственным и муниципальным унитарным предприятиям, при заключении последними договоров аренды;

право доверительного управления при совершении сделок управляющим в рамках имеющихся у него правомочий. Возможны случаи, когда в роли субъектов, чьи права ограничиваются (обременяются), выступают правообладатели – несобст венники. Поэтому целесообразно в определении указать, что ограничения (обре менения) могут возникнуть не только в результате осуществления прав, но при исполнении определенных обязанностей собственником или иным пользователем недвижимым имуществом.

Поэтому логичнее было использовать следующие принципы построе ния перечня оснований к установлению ограничений (обременений): ограни чения (обременения) могут быть установлены либо законом, либо уполномо ченными органами в порядке, предусмотренном законом, либо собственником или иным правообладателем в совершаемых им сделках, или при осуществле нии иных прав и обязанностей.

Проанализировав понятия «сервитуты» и «ограничения (обремене ния)», можно сделать следующий вывод: сервитут и ограничения (обремене ния) являются самостоятельными институтами гражданского права по сле дующим основаниям.

Во-первых, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, а ограничение (обременение) само по себе не является правом, но может по рождать его.

Во-вторых, объектом сервитутных отношений может являться только чужое обособленное недвижимое имущество как предмет материального ми ра, тогда как объектом ограничений (обременений) выступают вещные права:

право собственности и иные ограниченные вещные права.

В-третьих, сервитут как право ограниченного пользования чужой не движимостью может выступать только на основании договора и только в слу чаях, предусмотренных федеральным законодательством. В свою очередь ограничения (обременения) могут устанавливаться как по соглашению сто рон, так и на основании решения управомоченного органа.

И наконец, сервитут подлежит обязательной государственной регист рации в ЕГРП, а ограничения (обременения) – только в случаях, прямо уста новленных федеральным законом.

Таким образом, отнесение сервитутов к ограничениям (обременениям) прав на недвижимое имущество, по нашему мнению, является необоснован ным и не позволяет урегулировать сервитутные отношения надлежащим об разом. Для защиты прав граждан было бы эффективно рассматривать серви тут как самостоятельный гражданско-правовой институт с учетом его специ фических свойств.

Д.Г. Клименкова ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ Основы правового регулирования аренды земельных участков в Рос сийской Федерации устанавливает Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). Он раз вивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по вопро сам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регла ментирующие аренду земельных участков.

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствую щей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами госу дарства, земля является незаменимым природным объектом и ресурсом – осно вой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей. Оборот земли осуществ ляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст.



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.