авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |
-- [ Страница 1 ] --

ПРИЛОЖЕНИЕ №6-2010

Проблемы регулирования прав

на земельные участки и плата за землю

Проблемы регулирования прав

на земельные участки и платы за

землю

Предпосылки формирования субъективного

гражданского права

применительно к земельному участку

ANNOTATION

АННОТАЦИЯ

The author examines the theoretical foundations of В статье рассмотрены теоретические основы the prerequisites of forming a subjective civil right to предпосылок формирования субъективного граж a particular object of immovable property land.

данского права на особый объект недвижимого Examples deal with specific disputes with regard to имущества земельный участок. Приведены the subjective right to land.

примеры рассмотрения конкретных судебных KEY WORDS: land, a subjective right, interest, споров применительно к субъективным правам на земельные участки. expression of the will, land management, cadastral КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, субъек- records.

тивное право, интерес, волеизъявление, земле устройство, кадастровый учет.

Современное российское законодательство предусматривает несколько видов субъективных прав на земельные участки, из которых права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужим зе мельным участком (сервитут) относятся к вещным правам, а права аренды, залога и безвоз мездного срочного пользования земельным участком к обязательственным. Актуальность проблемы формирования субъективного гражданского права применительно к земельным участкам обусловлена, в частности, вовлечением в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, оформлением прав на земельные участки под линейными объектами, реализацией на практике положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государ ственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственно сти и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении измене ний в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающихся участия субъек тов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемых земельных участков.

Существующие на законодательном уровне определения понятия «земельный участок»

дополняют друг друга. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки объекты, пере мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В силу ст. 111 ЗК РФ земельный участок есть часть земной поверхности, границы которой определены в соот ветствии с федеральными законами. При этом под новым земельным участком в силу ст. ЗК РФ понимается земельный участок, образованный не только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, но и при разделе, объединении, пере распределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Обязательной предпосылкой для формирования субъективного гражданского права на но вый земельный участок, как и любого субъективного гражданского права, является матери ально-правовой интерес стремление получить определенную пользу. Интерес одновремен но и цель субъективного гражданского права. В п. 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

4 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю При этом следует учитывать, что земельный фонд представляет собой публичное достоя ние многонационального народа РФ и как таковой является особого рода федеральной собст венностью. Поэтому для субъективного гражданского права на земельный участок характерно ограничение интереса будущего носителя права интересами государства, муниципального образования, социума, а также интересами собственника, владельца, арендатора либо иного пользователя объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Так, арбитражный суд удовлетворил иск о признании недействительным приказа управления земельных отношений городской администрации о предоставлении зе мельного участка, поскольку право государственной собственности на спорный зе мельный участок не разграничено и издание оспариваемого решения нарушает пра ва и законные интересы возможного собственника этого участка Российской Фе дерации (постановление ФАС Уральского округа от 24 марта 2008 года № Ф09-1800/ 08-С6 по делу № А50-12077/2007).

Судом также был удовлетворен иск ООО о признании недействительным распо ряжения агентства по управлению федеральным имуществом о продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, приватизированные из собственности РФ, поскольку ООО указанный земельный участок предоставлен без учета интересов истца, так как на предоставленном в долевую собственность земельном участке находится железно дорожный путь, принадлежащий истцу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 мая 2008 года № А10-4403/06-Ф02-1187/08 по делу № А10-4403/06).

Напротив, арбитражный суд отказал в иске о признании недействительным ре шения государственного органа об отказе в утверждении землеустроительной доку ментации и обязании государственного органа утвердить границы земельного участ ка, поскольку заявитель предложил определить границы участка в офисном помеще нии, а не по месту расположения участка, что признано неправомерным, так как при проведении мероприятий по формированию земельного участка не были учтены интересы смежных землепользователей (постановление ФАС Московского округа от 31 июля 2008 года № КА-А40/6889-08 по делу № А40-56964/07-21-393).

Ограничение интереса будущего носителя субъективного права проявляется и в том, что бы цель формирования объекта соответствовала установленному государством правовому режиму земельного участка, в том числе цели и разрешенному использованию.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа отметил, что, делая вывод об отсутствии у об щества прав на земельный участок ввиду заключения договоров аренды с неуполно моченным лицом администрацией, нижестоящие суды не учли, что заявитель обладает вещным правом на находящиеся на земельном участке объекты недвижи мости и в силу ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию либо аренду;

также не был исследован вопрос о соответствии спорного строения разре шенному использованию земельного участка, право пользования таким земель ным участком не может быть прекращено без прекращения прав на расположенные на нем объекты недвижимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2009 года по делу № А32-23567/ 2007-47/281).

Ограничение интереса будущего носителя субъективного гражданского права на земель ный участок обнаруживается и в необходимости соблюдать баланс частных и коллективных интересов, что просматривается в правовой природе отношений общей долевой собственно сти на земельный участок сельскохозяйственного назначе-ния и отмечено Конституционным Судом РФ (п. 4.2 постановления от 30 января 2009 года № 1-П).

Предпосылкой возникновения субъективного гражданского права на земельный участок является сочетание волеизъявлений. Это воля будущего носителя права и воля собственника, от имени которого в случае образования земельного участка из земель, находящихся в госу дарственной или муниципальной собственности, выступает специально уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

Для воли будущего носителя права и воли собственника характерен особый порядок изъ явления. Намерения сторон в отношении определения юридической судьбы земельного уча стка не должны быть выражены в произвольной форме, допускающей свободное истолкова ние (на основании главы V ЗК РФ со стороны собственника данное намерение воплощается в форме решения о предоставлении земельного участка на определенном праве с последующим заключением соответствующего договора).

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Аналогичные нормы предусмотрены специальным законодательством. Так, пп. 3 и 4 ч. ст. 9 Федерального закона от 8 мая 2009 года № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран участников форума «Азиатско-тихоокеанское эконо мическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра междуна родного сотрудничества в Азиатско-Тихо-океанском регионе и о внесении изменений в от дельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что уполномоченные федеральные органы, принимая решение о распоряжении земельными участками, находящи мися в государственной или муниципальной собственности, для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должны заключить договор аренды либо договор безвоз мездного срочного пользования земельным участком.

При этом волеизъявление будущего носителя субъективного права опосредовано обраще нием данного лица либо самого собственника в специально уполномоченный государствен ный орган, на который возложена функция по принятию решения об осуществлении кадаст рового учета 1. Вместе с тем исполнение функции по кадастровому учету не есть выражение воли собственника.

Обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии требуется не только для возникновения субъективного права на земельный участок, но и для оформления субъективного права на здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Так, приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта неза вершенного строительства, помещения, земельного участка» установлены формы бланков данных кадастровых паспортов и порядок их заполнения, а приказом Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 года № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» формы бланков соответствующих заявлений.

Различие проявляется в том, что в случае с земельным участком определяются его границы, в чем собственно и заключается «создание» объекта субъект стремится извлечь земельный участок из природной среды, из «земельного фонда», а в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений этого не происходит. Порядок и узако ненная процедура «создания» таких объектов недвижимого имущества, как здания, сооруже ния, помещения, объекты незавершенного строительства, подчинены иным нормам и прави лам.

К. Скловский отмечает: «Весьма важно уже для проблемы собственно земельного участка как объекта права выяснение того обстоятельства, что земельный участок создается установлением его границ… Причем это должно делаться таким образом, чтобы границы оказались явно существующими для любого лица, ибо речь идет об абсолютном праве» 2.

Действия органа, специально уполномоченного в области кадастрового учета, не будучи проявлением воли собственника, одновременно носят подтверждающий эту волю характер, поэтому могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном для обжалования действий государственных органов.

Еще одной предпосылкой формирования субъективного гражданского права на земельный участок выступают действия специально уполномоченного государственного органа по осу ществлению специальной функции кадастрового учета. Данная предпосылка носит явно выраженный административный характер. Статья 1 Федерального закона от 24 июля недвижимости» (далее Закон о кадаст года № 221-ФЗ «О государственном кадастре ре) ставит возможность качественной оценки земельного участка в прямую зависимость от внесения объекта в государственный кадастр недвижимости, в результате чего каждый зе мельный участок получает такие уникальные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Принятие уполномоченным органом решения об осуществлении кадастрового учета (постановке на учет и снятии с учета) определяет момент В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе госу дарственной регистрации, кадастра и картографии» на указанную службу возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним.

Скловский К. О понятии раздела вещи (земельного участка) // Хозяйство и право, 2006, № 1, с. 79.

6 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государст венного кадастрового учета, то есть наличия либо отсутствия его экономического статуса.

Нормы Закона о кадастре находят широкое применение в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Так, принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении зе мельного участка для строительства без установления границ этого участка и его государственного кадастрового учета противоречит положениям ст. 32 ЗК РФ и не может быть признано правомерным (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 августа 2008 года № Ф08-5108/2008 по делу № А32-14830/2007-66/2).

Решением Обливского районного суда Ростовской области от 10 декабря 2008 го да отказано в удовлетворении заявления гр-ки Т. о признании неправомерным отказа районной администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка, возложении на районную администрацию обязанности заключить указанный договор по тем причинам, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, его границы не обособлены и не выделены в натуре, в состав спорного земельного уча стка входят зоны, отнесенные в силу закона к охранным зонам коммуникаций 3.

Легальное понятие кадастрового учета сформулировано в ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре.

Предваряют кадастровый учет специальные работы по формированию объекта 4.

К. Скловский указывает: «…Создание земельного участка никак не может миновать стадии проведения «работ» и «мероприятий» по межеванию, которые являются действиями фактическими.

Поскольку любое фактическое действие это осуществление плана (термин, имеющий самое прямое отношение к земельным участкам), первоначально возник шего как воля на само действие, мы должны отделить эту волю на установление границы и тем самым создание (раздел) земельного участка и ее осуществле ние» 5.

В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройст ве» землеустройство проводится в обязательном порядке в случае изменения границ объектов землеустройства (ст. 3). Основаниями проведения землеустройства являются: решения феде ральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Россий ской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства;

догово ры о проведении землеустройства;

судебные решения (ст. 4).

Законом о кадастре не установлена форма решения об осуществлении кадастрового учета.

Согласно п. 18 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 года № 35, указанное решение под готавливается с использованием специального бланка, оформленного в установленном зако нодательством РФ порядке, подписывается специально уполномоченным должностным ли цом и регистрируется в регистрационно-контрольной форме. Подлинник решения помещается в кадастровое дело (номен-клатурное дело).

В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от марта 2008 года № ВК/0876 «Разъяснения по ведению кадастровых дел» помимо решения об осуществлении кадастрового учета в учетное дело помещаются следующие документы: заяв ление и необходимые для кадастрового учета документы, представленные заявителем;

доку менты, поступившие в порядке информационного взаимодействия;

протокол проверки;

доку менты, направленные на устранение причин приостановления кадастрового учета. Если при нято решение об отказе в проведении кадастрового учета, учетное дело закрывается и поме щается в архив на хранение. При подготовке к архивному хранению в учетное дело помещают титульный лист и внутреннюю опись документов. Если в течение трех лет учетное дело, по которому принято решение об отказе в проведении кадастрового учета, не было возоб новлено, такое дело подлежит уничтожению в установленном порядке. При принятии реше ния о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости кадастровое дело формируется Архив Обливского районного суда Ростовской области.

См.: приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположе ния границ земельных участков».

Скловский К. И. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист, 2005, № 45;

СПС «КонсультантПлюс».

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю из соответствующего учетного дела. Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номе ром объекта недвижимости.

Взаимодействие субъекта с организациями, в полномочия которых входят функции по межеванию и кадастровому учету, хотя и носит заявительный характер 6, но предполагает обязанность заявителя обратиться в организацию, осуществляющую межевание, и орган по кадастровому учету, если в дальнейшем он намеревается совершать сделки.

Таким образом, административной предпосылкой возникновения субъективного граждан ского права на новый земельный участок (права требования, права на положительные дейст вия, правопритязания, права на выбор способа защиты) является принятие уполномоченным органом решения об осуществлении кадастрового учета. Речь идет «о достоверной и регуляр но обновляемой информации о состоянии окружающей среды и природных ресурсов…» 7.

Здесь видна особенность, вытекающая из переходного характера государственной регист рации прав.

Она выражается в том, что права на недвижимое имущество, зарегистрированные до всту пления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в земельных комитетах, считаются действительными (п. 1 ст. 6). Следовательно, в этой ситуации о существовании земельного участка и о наличии субъективного гражданского права на него можно говорить до того, как будет принято решение о кадастровом учете и запись о субъективном праве будет внесена в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП). До тех пор, пока все зе мельные участки не пройдут кадастровый учет и записи обо всех без исключения субъектив ных правах на земельные участки не будут внесены в ЕГРП, будут коллизии в определении момента возникновения как объекта, так и права на него. При этом все коллизии подлежат разрешению в пользу правообладателя.

Так, ВАС РФ, отказывая в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ, указал, что представленное на регистрацию свидетельство о праве собственности от 13 декабря 1994 года № 562 является документом, подтверждающим ранее возник шее право собственности на земельный участок и право бессрочного пользования земельным участком.

Границы данных земельных участков графически изображены в чертеже к свиде тельству о праве собственности. Суды, установив, что истцом для регистрации права собственности на спорный земельный участок представлены все необходимые для ее проведения документы, пришли к выводу о том, что отказ в регистрации пра ва собственности на спорный земельный участок не соответствует закону, наруша ет права и законные интересы в экономической деятельности и является незаконным в силу ст. 198 АПК РФ (определение ВАС РФ от 8 сентября 2008 года по делу № 11294/08).

И наконец, субъективное гражданское право на земельный участок, как и любое субъек тивное гражданское право, не может возникнуть без определенных обстоятельств, именуемых юридическими фактами.

Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2007 года по делу № А17-1743/14-2006 отмечено, что суд, ссылаясь на п. 2 ст. 8 ГК РФ, пришел к выво ду об отсутствии у предпринимателя права аренды земельного участка, на котором им были возведены строения, поскольку договор аренды не был зарегистрирован.

При этом суд счел ошибочным довод предпринимателя о том, что земельные право отношения между сторонами сложились в силу постановления местной админист рации.

Издание указанного постановления было лишь частью процесса накопления юридических фактов, направленных на формирование земельных правоотношений.

У предпринимателя возникло право на заключение договора аренды земельного участка, однако он не реализовал это право.

Таким образом, три перечисленные предпосылки представляют собой часть процесса «на копления» необходимых юридических фактов, направленных на формирование земельных отношений.

Понуждение кого-либо к согласованию границ земельного участка помимо его воли законом не предусмотрено (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2009 года по делу № А53-7180/2008).

Сидоренко В. Н. Развитие кадастров в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей сре ды на федеральном и региональном уровнях // Экологическое право, 2007, № 2;

СПС «КонсультантПлюс».

8 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю А. МИХАЙЛОВА, судья Обливского районного суда Ростовской области О правообладателе земельного участка АННОТАЦИЯ ANNOTATION Рассматривается содержание понятия «правооб- The author analyzes the matter of the term ладатель земельного участка» с точки зрения «possessor of the land plot» from the standpoint of возможных вещных и обязательственных прав на possible rights in rem and in personam on land plot, земельный участок, в особенности в связи с particularly, concerning it’s development. It is осуществлением его застройки. Обосновано, что grounded, that as possessors of land plots can be к правообладателям земельных участков следует considered owners, land users and land proprietors, относить их собственников, землепользователей leaseholders and subleaseholders, and in certain и землевладельцев, арендаторов и субарендато- circumstances persons, using land plots on time ров, а также, при известных условиях, срочных unpaid basis, and entrusted administrators.

безвозмездных пользователей и доверительных Nevertheless, servitude possessors, leaseholders of управляющих. Однако правообладателями не land plots destined for engineering surveys and являются сервитуарии, а также арендаторы performers of such surveys are not possessors of земельных участков для целей инженерных land plot.

изысканий и исполнители таких изысканий. KEY WORDS: land plot, possessor of the land plot, КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, право- rights in rem and rights in personam for land plot, обладатель земельного участка, вещные и обя- development of leased land plot.

зательственные права на земельный участок, застройка земельного участка, переданного в аренду.

Система прав на землю в настоящее время вызывает особый интерес с практической точки зрения, поскольку те или иные возможности использования земельных участков непосредст венно предопределены характером субъективного права на земельный участок.

В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве (раздел «Право застройки (суперфиций) и право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)») (п. 2.1) отмече но: «Существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки явно несо временен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) и, за исключением сервитутов (которые не предоставляют владения земельным участ ком, а предполагают лишь ограниченное пользование им), не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка» 1.

Недостатки существующего регулирования проявляются еще более отчетливо, когда оп ределенную правовую возможность пытается реализовать не сам частный собственник, а обладатель иного права на землю, в особенности при освоении земельных участков путем застройки.

В последнее время особое напряжение наблюдается в ситуациях, когда земельный участок уже приватизирован и его застройка ведется застройщиком на праве аренды.

Действующее законодательство достаточно детально регламентирует предоставление под застройку (особенно под жилищное строительство) на праве аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако как только арендные поземельные отношения возникают на базе частной собственности на землю, сразу же образуется некий концептуальный и правовой тупик, связанный, по всей видимости, с тем, Вестник ВАС РФ, 2009, № 4, с. 152.

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю что конституционное положение о равном признании и защите всех форм собственности (ст. 8 Конституции РФ) во многих случаях не воспринимается как непосредственно дейст вующая норма.

Так, при обращении в эксплуатирующие и сетевые организации застройщики часто полу чают отказ в выдаче технических условий на том основании, что застройщик, выступающий арендатором земельного участка, не является «правообладателем» земельного участка в том значении, которое этому термину придается Правилами определения и предоставления тех нических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно технического обеспечения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83 (далее Правила). По мнению специалистов сетевых и эксплуатирующих организаций, правообладатель это лицо, имеющее свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Действительно, в Правилах установлены два принципиально различных режима получе ния технических условий.

1. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о пре доставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места разме щения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам техниче ские условия (п. 5).

2. Правообладатель земельного участка, если он намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (по строенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий (п. 6).

Прямое толкование указанных пунктов Правил приводит к однозначному выводу о том, что первый вариант получения технических условий при аренде земельных участков у част ных собственников исключен, поскольку в п. 5 Правил речь идет о процедуре в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Что же касается второго варианта, то и он мало пригоден для застройщика-арен-датора, поскольку рассчитан не на новое строительство, а на реконструкцию объекта либо подключе ние к сетям инженерно-технического обеспечения уже построенного объекта при отсутствии технических условий либо истечении срока их действия. Кроме того, даже при его реализации не исключен отказ в выдаче технических условий только на том основании, что заявитель не является собственником земельного участка.

Формулировка «правообладатель земельного участка» используется во многих федераль ных законах в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, в федеральных законах от декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в некоторых иных. Однако это понятие нигде не определено, вследствие чего становится вероятным как ограничительное, так и расширительное его толко вание.

В системе гражданского и земельного законодательства уточнение содержания данного термина требует анализа системы вещных и обязательственных прав, которые могут возни кать в отношении такого особого объекта, как земельный участок.

Нормами глав 17 и 34 ГК РФ предусмотрено существование следующих вещных и обяза тельственных прав на земельные участки: права собственности (ст. 260, 261);

пожизненного наследуемого владения (ст. 266);

постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268);

пользова ния земельным участком собственником недвижимости (ст. 271);

сервитута (ст. 274);

аренды (ст. 607).

10 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Следует обратить внимание на то, что в подзаконных нормативных актах прослеживается тенденция к ограничению понятия правообладателя земельного участка только субъектами вещных прав. Например, именно из такого соображения исходит Положение об учете феде рального имущества, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 года № 447 (п. 4).

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе про давать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Специальное правило о застройке (ст. 263) устанавли вает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, про водить их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Отсюда вытекает вывод о том, что обладателем права застройки земельного участка мо жет быть и несобственник данного участка, действующий с разрешения собственника участ ка, в том числе на основании договора аренды. Этот вывод подтверждается положениями земельного законодательства.

В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Из перечня понятий и определений, перечисленных в п. 3 ст. 5 ЗК РФ, видно, что все уча стники земельных правоотношений подразделены на три группы по характеру их прав на земельные участки.

Первая группа (собственники земельных участков) имеет право собственности, которое является наиболее полным по содержанию. Применительно к застройке участка оно заключа ется в том, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производст венные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его раз-решенным использованием с соблюдением требо ваний градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Вторая группа имеет иное (кроме собственности) вещное право на земельный участок (землепользователи, землевладельцы и сервитуарии).

Третья группа имеет невещное (обязательственное) право на земельный участок (аренда торы и субарендаторы).

Однако принципиально важно, что в п. 1 ст. 41 ЗК РФ прямо указано на то, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, то есть у землепользователей, землевладельцев и арендаторов равные с собственником права на использование земельных участков. Таким образом, только сервитуарии не имеют равных с собственником прав по застройке земельных участков, все же остальные землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладают равными с собственником правами на исполь зование земельных участков, в том числе в целях застройки, то есть все они «правооблада тели». Отсюда следует, что арендатор земельного участка, имеющий право застройки по ус ловиям договора аренды, будучи правообладателем, вправе осуществлять все действия в свя зи с застройкой, на которые управомочен и сам собственник (арендодатель). Это относится и к праву на получение технических условий подключения объекта к сетям инженерно технического обеспечения.

Данный вывод подтверждается, в частности, тем, что в п. 4 ст. 302 ЗК РФ арендатор рас сматривается как правообладатель. Указанные права арендаторов возникают с момента за ключения договора, если договор не требует государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), либо с момента государственной регистрации, если таковая обязательна.

Кроме того, Земельный кодекс РФ к субъектам обязательственных отношений причисляет и лиц, безвозмездно пользующихся земельным участком (ст. 5) в течение определенного сро ка. Следует ли таких пользователей относить к правообладателям, имеющим в том числе и право застройки участка? На мой взгляд, да, однако при наличии либо прямого указания за кона, либо соответствующего условия в договоре. Например, Федеральный закон от 24 июля Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» предусматривает право Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства осуществлять передачу земельных участков Фонда, предназначенных для строительства объектов инфра структуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов. Нет никаких препятствий к тому, чтобы закрепить право безвозмездного пользователя на застрой ку земельного участка и по условиям договора безвозмездного пользования.

В число правообладателей земельного участка входит и доверительный управляющий на основании как ГК РФ (ст. 1013), так и специального указания закона [например, именно в качестве правообладателя соответствующих земельных участков действует Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (Федеральный закон от 17 июля 2009 года № 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)].

В некоторых случаях состав возможных правообладателей существенно ограни-чивается законом. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декаб-ря 2004 года № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

под застройщиком понимается только юридическое лицо, имеющее в собственности или на (то есть это надо понимать правообладатель).

праве аренды земельный участок Указанный Закон имеет специальный предмет правового регулирования отношения, возникающие при долевом строительстве. Вследствие этого в рамках данного Закона в каче стве правообладателей не могут выступать физические лица, землепользователи (лица, вла деющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользо вания или на праве безвозмездного срочного пользования) и землевладельцы (лица, владею щие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), а также субъекты любых обязательственных отношений, кроме арендаторов. Но за пределами действия упомянутого Закона и названные лица могут выступать в качестве правообладателей земельных участков в целях застройки.

Наконец, для правильной квалификации лица в качестве правообладателя земельного уча стка необходимо учитывать не только его формальный статус, но и содержательные ограни чения этого статуса.

Так, материалы дела Арбитражного суда Краснодарского края (решение от 23 сен тября 2008 года по делу № А-32-11580/2008) демонстрируют практику заключения «номинальных» договоров аренды, то есть договоров «фактического использования»

земельных участков. Актом выбора земельного участка для разработки проекта строительства многоэтажного административного здания администрация г. Красно дара определила земельный участок для разработки проекта строительства здания.

Постановлением главы администрации г. Краснодара застройщику ООО «С.»

утверждены материалы предварительного согласования места размещения здания и разрешено производство проектно-изыскательских работ, а также разработка проек та строительства.

Между администрацией и ООО «С.» был заключен «договор о внесении аренд ной платы за использование земельного участка» со сроком действия с 26 января 2005 года по 25 декабря 2005 года, согласно которому администрация (арендода тель) обязалась передать ООО «С.» (арендатору) во временное владение и пользо вание определенный земельный участок «для промышленного, гражданского и до рожного строительства».

В 2006 году арендатор обратился к главе муниципального образования с заявле нием о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, однако получил отказ с требованием о предоставлении ряда документов, в том числе кадастрового плана земельного участка. Арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды от 26 января 2005 года заключенным и о передаче в аренду того же земель ного участка.

В отзыве на исковое заявление арендодатель (ответчик) в удовлетворении тре бований просил отказать, поскольку администрацией не было принято решение о предоставлении земельного участка для строительства по правилам, установленным ст. 32 ЗК РФ, отсутствуют основания для заключения договора аренды, не произве дена государственная регистрация договора, а кроме того, договор о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка, заключенный с истцом после принятия акта о выборе земельного участка для строительства, не 12 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю может рассматриваться как договор аренды земельного участка в понимании ст. ЗК РФ.

Статьями 30, 31 и в особенности ст. 32 ЗК РФ достаточно полно определены ус ловия и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков для целей строительства. Однако никак нельзя понять и принять объясне ние ответчиком природы ранее заключенного между сторонами «договора о внесе нии арендной платы за фактическое использование земельного участка». Ни зе мельное, ни гражданское законодательство не содержат предпосылок к делению предмета договора аренды на «фактическое» и «нефактическое» использование.

По всей видимости, арендодатель, применяя такую фразеологию, имел в виду, что арендатор имеет право пользоваться предоставленным земельным участком иным образом, нежели осуществлять на нем строительство, однако такая формули ровка предмета договора, как «внесение платы за фактическое использование зе мельного участка», в принципе недопустима. Это объясняется установленным зе мельным законодательством принципом определения правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использо вания в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Принимая во внимание предшествующие заключению договора аренды отношения сторон, связанные с предварительным согласованием места размещения здания и разрешением производить проектно-изыскательские работы для строи тельства здания, а также заключение договора аренды на срок менее года, можно видеть, что под «фактическим использованием» в этом договоре аренды понималось предоставление земельного участка именно для проведения изыскательских работ, которое согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ возможно на срок не более чем один год.

Учитывая специальное назначение арендного пользования земельным участком в описан ной ситуации, следует отметить, что арендатор земельного участка для целей проведения изыскательских работ не будет правообладателем земельного участка и, следовательно, его правовые возможности существенно ограничены по сравнению с возможностями иных арендаторов земельных участков, как обозначено в ст. 41 ЗК РФ.

Подобные обстоятельства не исключаются ни при последующем предоставлении тому же лицу земельного участка для строительства, ни даже при возможном восстановлении в нашем законодательстве суперфициарного права (права застройки).

Согласно п. 4.5 СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства», утвержден ных постановлением Минстроя РФ от 29 октября 1996 года № 18-77, инженерные изыскания для строительства должны выполняться при наличии решения соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления о предваритель ном согласовании места размещения объекта или предоставлении земельного участка, дого вора об использовании земельного участка для изыскательских работ, заключенного с собст венником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором, и регистрации (раз решения) производства инженерных изысканий. Таким образом, договор об использовании земельного участка для изыскательских работ (на предпроектной стадии) предшествует дого вору о предоставлении земельного участка для строительства и имеет свой собственный предмет. Кроме того, п. 4.8 того же СНиП предусмотрены специальные права исполнителей инженерных изысканий устанавливать (закладывать) геодезические пункты (центры), осуще ствлять проходку горных выработок (буровых скважин, шурфов и др.) с обустройством сети стационарных наблюдений, отбирать пробы грунта, воздуха, воды, стоков, выбросов, атмо сферных осадков и промышленных отходов, выполнять подготовительные и сопутствующие работы (расчистку и планировку площадок, рубку визирок, строительство водоводов и водо стоков, устройство дорог, переездов, переправ и других временных сооружений), необходи мые для производства инженерных изысканий в соответствии с требованиями п. 4.5 и усло виями, предусмотренными в договоре (контракте) с заказчиком. Фактическим пользователем земельного участка в таком случае оказывается исполнитель инженерных изысканий, тогда как номинальным пользователем является заказчик работ.

Ни исполнитель инженерных изысканий, ни заказчик (арендатор) по изложенным основа ниям в качестве правообладателей земельного участка рассматриваться не могут. Тем не ме нее именно арендатор отвечает за использование земельного участка для проведения изыска тельских работ, уплачивает арендную плату, а также выполняет ряд специфических обязанно стей, предусмотренных п. 7 ст. 22 ЗК РФ: в пределах срока договора аренды земельного уча Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю стка по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответ-ствии с разрешенным использованием;

возместить убытки, причи ненные при проведении работ;

выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участ- ка, а также иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды зе мельного участка.

В. ЛАПАЧ, профессор Южного федерального университета Обзор практических проблем, связанных с кадастровым учетом земельных участков АННОТАЦИЯ ANNOTATION Целью настоящей работы является обзор прак- The goal of the present job is the review of practical тических проблем, связанных с практикой када- problems coupled to practice cadastral of the стрового учета земельных участков, осуществле- account of the ground areas, which realization is ние которого регулируется Федеральным за- adjusted by the Federal law «About state кадастре коном «О государственном кадастре недвижи- of the real estate».

мости». The review of such problems, on an idea of the Обзор таких проблем, по мысли автора, дол- author, must serve to development of the normative, жен служить усовершенствованию нормативных legal documents regulating activity of organs правовых документов, регулирующих деятель- cadastre, and also to result in discussion of lifted ность органов кадастра, а также привести к обсу- questions by professional community, explanation of ждению поднимаемых вопросов профессиональ- a lifted problematics and acceptance of uniform ным сообществом, разъяснению рассматривае- opinion on existing questions. The given job does not put by the purpose criticism, and is not criticism мой проблематики и принятию единого мнения по of what actions either departments or persons.

существующим вопросам.

State кадастровый the account is state service Государственный кадастровый учет является rendered to the population of the country, mentions государственной услугой, оказываемой населе all layers of a society, each man having or wishing to нию страны, затрагивает все слои общества, have the ground area, and in this connection should каждого человека, имеющего или желающего unequivocally and precisely be adjusted by the иметь земельный участок, и в этой связи должен special documents.

однозначно и четко регулироваться специальны ми документами. KEY WORDS: cadastral the account, ecation of the КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: кадастровый учет, образо- ground areas, the Ground legislation.

вание земельных участков, земельное законода тельство.

Кадастровый учет земельных участков регулируется Федеральным законом от 24 ию-ля года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре).

1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государствен ной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнитель ных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотрен ных ст. 29 Земельного кодекса РФ, за исключением некоторых случаев, указанных в п. ст. 113 Кодекса. Решения могут приниматься на основании заявлений, к которым прилагаются кадастровые паспорта образуемых земельных участков (п. 2 ст. 113). В решениях об образова нии земельных участков должны быть указаны кадастровые номера образуемых земельных участков (подп. 2 п. 4 ст. 113).

Следовательно, получение кадастровых паспортов, номеров образуемых земельных участ ков, а значит, и их кадастровый учет предшествуют моменту принятия решения об образова нии земельного участка. Возникает ситуация, когда до появления на свет вещи (земельного участка) осуществляется ее кадастровый учет. Логика подсказывает, что учет должен произ водиться после образования земельного участка.

14 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю 2. Закон о кадастре (ч. 4 ст. 24) устанавливает, что внесенные в кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта (объектов) недвижимости носят вре менный характер до дня государственной регистрации права на образованный объект недви жимости.

В ранее действовавшем Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» понятие временного характера сведений не вводилось.

Закон о кадастре не содержит указания на то, что данные требования относятся не ко всем вновь образованным земельным участкам. Между тем, если следовать Закону, при образова нии земельного участка из земель государственной собственности до ее разграничения для каких-либо целей орган, сформировавший земельный участок, должен не только предоставить его конкретному лицу, но и довести дело до государственной регистрации прав на него в течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет. В противном случае участок будет снят с кадастрового учета.

В некоторых случаях это ограничивает властный орган, например, при формировании зе мельных участков для их продажи по конкурсам и на аукционах (ведь обозначенные процеду ры в силу разных причин длятся долгое время, а участки формируются заблаговременно).

Такая же проблема возникнет, например, при формировании земельного участка для парков, мест отдыха;

под существующими гаражными блоками с целью оформления прав на землю владельцев гаражей;

при образовании участков из земель запаса, фонда перераспределения, при наличии судебных споров и т. д.

Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 4 и п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре из земельного участка, имеющего статус временно находящегося на учете, невозможно образовать новые земельные участки из-за того, что в их учете будет отказано. Упомянутая норма ч. 4 ст. 24, касающаяся вроде бы технической части учета, не позволяет органу власти реализовать пол номочия, определенные Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Вводный закон) (п. 10 ст. 3), где указано, что отсутствие регистрации права собственности на земельные участки, государ ственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществ ления распоряжения ими. Закон о кадастре, как минимум, сужает сферу распоряжения такими участками (в виде образования новых участков) до момента перехода из статуса временно находящихся на учете до завершения регистрации, а это может длиться до двух лет.

Закон о кадастре говорит о снятии временного статуса земельного участка только после государственной регистрации прав на него.


Таким образом, в Законе вообще не предусмотре ны ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной собственности, до ее разграничения передается в аренду или в безвозмездное пользование на срок до одного года, ведь в таких случаях государственная регистрация не требуется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. ст. 3 Вводного закона). При этом участок может предоставляться по истечении срока аренды или безвозмездного пользования повторно и снова на срок до одного года как одному лицу, так и разным. Кроме того, действуют нормы п. 3 ст. 610 ГК РФ, устанавливающие, что дого вор после истечения его срока считается продленным, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении. Тогда участок останется в кадастровых сведениях с временным статусом на два года, а затем будет аннулирован в сведениях кадастра. Мнение, что земельный участок, сфор мированный и предоставленный на срок до одного года, не является объектом недвижимого имущества, а значит, кадастровому учету не подлежит, не находит подтверждения в законода тельстве. Земельный закон РФ, Закон о кадастре не закрепляют особые процедуры по форми рованию, проведению кадастрового учета в отношении таких земельных участков. Проблема состоит в том, что обсуждаемые земельные участки не имеют никакого шанса остаться на кадастровом учете по истечении двух лет с момента их постановки на учет.

Если рассматривать ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной собственности до ее разграничения, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду на срок более одного года юридическому лицу, то после государственной реги страции прав на такой участок он перестанет иметь статус временно находящегося на учете и станет учтенным земельным участком. Однако в силу различных причин (банкротство юри дического лица, продажа здания и др.) право на такой участок может быть прекращено, при этом он не приобретет временный статус и останется полноценным земельным участком.

Приведенный пример свидетельствует: система кадастра допускает, что земельные участки, Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю образованные после вступления в силу Закона о кадастре из земельных участков, находящих ся в государственной собственности до ее разграничения, права на которые отсутствуют, могут находиться на кадастровом учете.

Пункт 8 ст. 31 ЗК РФ предусматривает предварительное согласование земельного участка для строительства в течение трех лет, причем в течение этого времени он не может предос тавляться кому-либо, а значит, в отношении земельного участка, находящегося в государст венной собственности до ее разграничения, не состоится и регистрация каких-либо прав.

Следовательно, такой земельный участок, обладая временным статусом, по истечении двух лет будет удален из системы кадастрового учета, тогда предусмотренные Кодексом права лица, в отношении которого осуществлено предварительное согласование, будут нарушены.

Закон о кадастре (ч. 4 ст. 24) устанавливает, что права на объекты недвижимости утрачи вают временный характер со дня государственной регистрации права на об-разованный объ ект недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержден ный приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 года № 42 (далее Порядок ведения ГКН), принятый в развитие Закона о кадастре (п. 53), содержит норму об изменении статуса временно находящегося на учете земельного участка только в случае поступления сведений о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков и с даты принятия решения о внесении таких сведений (п. 54). Порядок ведения ГКН сужает установленные Законом о кадастре любые права только до вещных прав, а также уста навливает дату изменения сведений о статусе, тогда как согласно Закону о кадастре статус временно находящегося на учете утрачивается со дня государственной регистрации права.

В соответствии с Порядком ведения ГКН после истечения двухгодичного срока с момента его постановки на кадастровый учет участок приобретет статус «аннулированного». Возмож но ли данный земельный участок снова поставить на кадастровый учет? Законодательство таких запретов не устанавливает, документ органа власти о формировании земельного участка (если участок образуется из государственной или муниципальной собственности), схема рас положения земельного участка, прежний межевой план остаются действительными, так как срок их действия или причины, по которым они становятся недействительными, законода тельство не определяет. Значит, чтобы поставить вновь тот же земельный участок на кадаст ровый учет, требуется, следуя ст. 22 Закона о кадастре, подать заявление о его постановке на кадастровый учет и приложить необходимые документы (фактически ранее представленные).

Отказать в силу Закона нельзя;

изменится только порядковый номер участка в кадастровом квартале и вновь появится временно находящийся на учете земельный участок с точно такими же, как и у ранее аннулированного, характеристиками.

Таким образом, неясна целесообразность использования статуса временно находящихся на учете земельных участков, сомнительна логика его введения. Ведь документы по земель ному участку остаются действительными, тогда почему технический учет правовых последст вий аннулируется? Также имеется противоречие: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ГК РФ, другие законы не предусматривают предельного срока для регистрации прав на зе мельные участки, иную недвижимость как для обладателя прав, так и для иных лиц, а Закон о кадастре такой срок, по сути, ограничивает двумя годами.

Федеральным законом от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в от дельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 47 Закона о кадастре дополнена ч. 9, устанавливающей, что до 1 января 2013 года на кадастровый учет могут быть поставлены части земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавер шенного строительства, при этом указанные части не будут иметь временного статуса (по скольку на них не распространяются положения ч. 11 ст. 25 Закона о кадастре). Иначе говоря, части будут поставлены на кадастровый учет, а целое (весь участок) в течение двух лет в положении временно находящегося на учете.

При государственном кадастровом учете по-разному воспринимаются понятия земель, на ходящихся в государственной собственности до ее разграничения, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, состоящих на кадастро вом учете. Законодательно указанные понятия не определены. А между тем от этого зависят способ образования и условия сохранения участков в измененных границах (см., в частности, приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы 16 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее приказ о межевом плане).

Согласно с п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не нахо дящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Обра зование земельных участков из земель, не состоящих на кадастровом учете, проблем не вызы вает, в отличие от земельных участков, выделяемых из земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, состоящих на кадастровом учете. После раздела оставшийся на кадастровом учете земельный участок должен приобрести статус вре менно находящегося на учете, регистрация права на него невозможна в силу того, что он никому не предоставлен и нет оснований для признания его собственностью Российской Фе дерации, субъек-та РФ или муниципального образования.

Таких случаев возникает немало: например, образование земельного участка из земель за паса, из фонда перераспределения, из земельных участков, по которым прекращено право пользования предприятиям-банкротам, по ранее учтенным участкам с разрешенным исполь зованием. Между тем неясно, как выходить из такой ситуации, а она тормозит развитие рынка земли и создает социальную напряженность.

Целесообразнее либо отменить присвоение временного статуса в отношении земельных участков, образованных из государственной собственности до ее разграничения, либо при знать возможность сохранения такого остающегося земельного участка (при его разделе) изменяемым и не носящим временного статуса.

В настоящее время законодательством это не предусмотрено. В нем определены случаи, при которых земельные участки при разделе сохраняются измененными:

до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный уча сток, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах п. 18 ст. 3 Вводно го закона;

при разделе ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое земле пользование, с целью образования нескольких новых земельных участков вновь образован ным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо обра зуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных уча стков п. 60 Порядка ведения ГКН;


при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или не сколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, ого родничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных гра ницах п. 4 ст. 114 ЗК РФ;

при выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственно сти, образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах п. 1 ст. 115 ЗК РФ.

В остальных случаях получается, что до государственной регистрации прав внесение ин формации об изменившейся площади преобразуемого земельного участка, находящегося в государственной собственности до ее разграничения, невозможно. Это ограничивает права владельца измененного земельного участка, так как до регистрации другими лицами прав на их участки, образованные из измененного земельного участка, этот владелец не обладает правом провести государственную регистрацию изменений правоустанавливающих докумен тов. При этом вновь образованные земельные участки, находящиеся в государственной собст венности до ее разграничения, могут предоставляются в аренду до одного года или вообще не предоставляться каким-либо лицам (например, если землепользователь, арендатор откажется от части прежнего земельного участка, производя его раздел). В таком случае внесение в кадастр сведений об изменении площади участка и соответственно распоряжение им стано вится невозможным.

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю 3. Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года № 32 «Об утверждении форм када стровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждены соответствующие формы кадастровых паспортов. В форме кадастрового паспорта земельного участка (приложение № 3) в строке 16 «Особые отметки» в соответствии со сноской 15 необходимо при отсутствии сведений о координатах характерных точек границы земельного участка указывать слова «Граница земельного участка не установ лена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Однако вновь образуемые в силу ст. 22 Закона о кадастре земельные участки должны иметь кадастровые сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, так как предоставление по ним межевого плана обязательно. Законом о кадастре (чч. 11, 12 ст. 45) предусмотрено, что када стровый паспорт при отсутствии кадастровых сведений о координатах характерных точек границ земельного участка не выдается (за исключением ранее учтенных участков, предос тавленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства). Таким обра зом, в сноске 15 речь может идти только о ранее учтенных земельных участках, предостав ленных для указанных целей.

Однако формулировка «граница земельного участка не установлена в соответствии с тре бованиями земельного законодательства» не соответствует этим самым «требованиям земель ного законодательства», так как такие требования законом не предусмотрены. Установление границ согласно ч. 5 ст. 39 Закона о кадастре проводится по выбору заказчика при согласова нии границ земельного участка. Видимо, в строке 16 следует лишь информировать об ладателя прав о том, что кадастро- вые работы по земельному участку не проводились, характеристики площади, конфигурации и местоположения земельного участка могут не соответствовать факти-ческим.

4. Нередки случаи, когда земельные участки для ведения садоводства, дачного хозяйства, огородничества, находящиеся в частной собственности граждан, фактически больше по пло щади, чем указано в кадастровых сведениях, внесенных на основании проведенных ранее кадастровых или землеустроительных работ (собственник незначительно увеличил свой уча сток при установке забора, из-за естественных препятствий, по иным причинам за счет земель государственной собственности).

Согласно ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Данная норма в практике кадастрового учета трактуется так: координаты поворотных то чек границ участка геодезические, значит, уточнение границ и площади участка невозможно и в таком учете будет отказано. Рекомендация формировать новый участок здесь не подходит, так как изменение границ незначительное, а законами субъектов РФ установлены предельные минимальные размеры земельных участков, которые не позволяют образовывать новые уча стки меньшей площади (как правило, 300 кв. м).

В результате возникает ситуация, когда однажды проведенные работы (кадастровые, а раньше землеустроительные) определяют границы земельного участка на всю историю его существования (гипотетически на столетия). Изменить эти границы незначительно, то есть отразить в кадастре фактически используемую площадь, нельзя, а изменить значительно мож но, образовав новый участок площадью больше предельной минимальной. Логичнее преду смотреть в Законе о кадастре возможность уточнения границ земельного участка с соблюде нием прав смежных землепользователей при наличии согласия властного органа, распоря жающегося землей, с соблюдением всех необходимых процедур.

5. Межевой план является самой затратной частью финансирования работ по кадастрово му учету земельных участков. Форма межевого плана утверждена приказом Минэкономраз вития от 24 ноября 2008 года № 412. В связи с тем, что практика по изготовлению межевых планов исполнителями работ кадастровыми инженерами или лицами, приравненными к ним, только начинает формироваться, нередко переданные на кадастровый учет межевые планы не соответствуют утвержденной форме. В этом случае заявителям отказывают в прове 18 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю дении государственного кадастрового учета со ссылкой на п. 2 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответству ют требованиям Закона о кадастре.

Отказ по таким основаниям все же неправомерен, потому что Закон о кадастре ни форму, ни содержание межевого плана не закрепляет. Целесообразнее внести в Закон о кадастре из менения, в которых предусматривалось бы приостановление в таком случае кадастрового учета для внесения исправлений.

6. В соответствии с ЗК РФ предоставлению земельных участков, в отношении которых не осуществлен кадастровый учет или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о них, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, предшествует изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории (см. ч. 5 ст. 14 Закона о кадастре).

Как правило, в настоящее время кадастровый план территории выдается органом кадаст рового учета без картографической основы, что связано либо с ее отсутствием, либо со слож ностями обработки имеющегося материала. Изготовить схему с использованием только када стрового плана территории невозможно из-за его малой информативности, зачастую трудно даже идентифицировать, в том ли кадастровом квартале находится образуемый земельный участок. Между тем все проводившиеся картографические, геодезические, землеустроитель ные работы, работы по инвентаризации передавались в свое время в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Органом кадастрового учета является федеральный орган либо учреждение, в связи с чем следует организовать выдачу кадастровых планов с картографической основой в пределах одного кадастрового квартала заинтересованным лицам.

Кадастровые планы территорий не содержат указания на лиц обладателей прав на зе мельные участки, а без этого нельзя определить круг субъектов, чьи пра-ва затрагиваются при образовании земельного участка и проведении кадастровых работ.

По замыслу законодателя, кадастровые сведения должны выступать базовым элементом образования земельных участков, а на практике их получение превращается в формальность, необходимая информация выясняется другими способами.

7. Для того чтобы иметь право производить, создавать техническую документацию в от ношении зданий, строений, сооружений (только с 1 января 2013 года), нужно быть кадастро вым инженером, сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Для проведения када стровых работ по земельным участкам этого недостаточно. Геодезическая и картографическая деятельность подлежит лицензированию (Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» подп. 42, 43 п. 1 ст. 17). Получает ся, что в дополнение к обязательным ранее двум лицензиям появилось требование о наличии аттестата кадастрового инженера. Причем одно юридическое лицо должно иметь не менее двух таких инженеров.

Непонятно, чем проведение кадастровых работ сложнее топографической и картографиче ской деятельности? Ведь все кадастровые работы по земельным участкам сводятся к состав лению межевого плана по утвержденной форме и согласованию границ земельного участка, то есть, по сути, к заполнению нескольких табличных форм той информацией, которая была получена в процессе проведенных топографических или картографических работ, а также согласованию границ, определенных в рамках этих же работ.

Институт кадастровых инженеров (которые согласно ч. 1 ст. 44 Закона о кадастре должны были действовать с 1 марта 2008 года) был призван разрушить монополию предприятий тех нической инвентаризации зданий, строений, сооружений, стимулировать развитие конкурен ции в сфере, связанной с межеванием земель. Однако Федеральным законом от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что лица, ставшие кадастровыми инженерами, вправе заниматься работой по технической инвентаризации только с 1 января 2013 года. Это никак не способст вует развитию конкуренции и снижению цен в данной сфере.

Кроме того, хотя проведение кадастровых работ по земельным участкам обязательно с января 2011 года, деятельность по аттестации и выдаче квалификационных аттестатов в большинстве субъектов РФ не налажена. Предполагается, что кадастровые инженеры должны заменить действующих в этой сфере субъектов малого предпринимательства. На мой взгляд, Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю следует расширить круг лиц, осуществляющих кадастровые работы, дополнив его кадастро выми инженерами, но не лишая лиц, в настоящее время приравненных к ним, права выполне ния аналогичных работ.

В соответствии с п. 4 ч. 7 ст. 29 Закона о кадастре одной из причин аннулирования квали фикационного аттестата кадастрового инженера является принятие более чем 10 раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастро вого учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером уста новленных Законом требований к выполнению кадастровых работ или оформлению соответ ствующих документов, подготовленных в результате таких работ. Понятие «грубое наруше ние» не определено, хотя указано их количество десять, которое не соотносится с успешно сданными материалами, повлекшими кадастровый учет. Таким образом, кадастровый инже нер, исполнивший в течение календарного года, например, двести межевых планов и оши бившийся в одиннадцати из них (то есть в 5,5 %), лишится аттестата, как и кадастровый ин женер, исполнивший 11 межевых планов и ошибившийся во всех из них (то есть в 100 %).

Едва ли это справедливо.

И. ВЕСЕЛКОВ, главный специалист-эксперт Кандалакшского отдела Росреестра Практические вопросы приобретения земельных участков в целях строительства и использования линейных объектов АННОТАЦИЯ ANNOTATION В статье изложены основные практические The article outlines the main practical issues of вопросы приобретения прав на земельные уча- acquiring the rights to land plots for construction стки для строительства и использования линей- and use of linear objects. Particular attention is paid ных объектов. Особое внимание уделено источ- to sources and methods of obtaining information никам и способам получения информации о about land, the grounds and procedure for changing земельных участках, основаниях и порядке the purpose of land in order to accommodate the изменения целевого назначения земель в целях linear objects. Separately, the problems of providing размещения линейных объектов. Отдельно land for the construction of linear objects and рассмотрены проблемы предоставления зе- confirmation of rights to land for the operation of мельных участков для строительства линейных facilities already established and functioning.

объектов и закрепления прав на земельные KEY WORDS: land plots, land law, Land Code, Civil участки для эксплуатации объектов, уже создан- Code, a linear object, land ownership, easement.

ных и функционирующих.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельные участки, земель ное законодательство, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, линейные объекты, право собственности на землю, сервитут.

Правовое регулирование приобретения земельных участков для использования линейных объектов (объектов газоснабжения, линий связи, ЛЭП и др.) можно подразделить на следую щие виды в зависимости от целей: 1) для строительства линейных объектов;

2) для их экс плуатации.

Под линейными объектами подразумеваются, как правило, объекты транспортировки газа, электроэнергии, железные и автомобильные дороги, линии связи и другие сложные инженер ные системы, отличающиеся протяженностью и единым техно-логическим назначением. На пример, Федеральным законом от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Россий ской Федерации» установлены следующие основные понятия линейных объектов (ст. 2): сис 20 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю тема газоснабжения имущественный производственный комплекс, состоящий из техноло гически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хране ния, поставок газа;

газораспределительная система имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предна значенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям.

Практика исходит из того, что земельные участки приобретаются для размещения и экс плуатации объектов, являющихся частью того или иного линейного объекта, а не для всей системы в целом как единого объекта недвижимости.

Приобретение прав на земельные участки в целях строительства и эксплуатации линейных объектов (их частей) может зависеть от площади, которую занимает на земельном участке конкретный объект или их совокупность. Кроме того, приходится учитывать и следующее: 1) имеет ли линейный объект (его часть) статус объекта недвижимости;

2) расположены основ ные составляющие объекта (трубы, кабели и т. п.) на поверхности земли или под ее поверхно стью.

В данной статье я остановлюсь на таком распространенном варианте, как подземное раз мещение объектов, признанных недвижимостью. Наиболее существенным в этом случае яв ляется то, что законодатель не предусматривает обязательного приобретения прав на земель ные участки собственников недвижимости, расположенной под землей.

Приобретение земельных участков для целей размещения и эксплуатации подземных ли нейных объектов возможно в зависимости от конкретного земельного участка: в собствен ность, при покупке земельных участков у лиц, обладающих правом частной собственности на участок;

в аренду (субаренду);

в определенных случаях вероятно оформление сервитута.

При этом использование входящих в состав линейных объектов (их частей) участков, ко торые занимают незначительную площадь на поверхности земли, не всегда требует оформле ния права собственности или права аренды земельного участка. Однако для обслуживания таких объектов возможно оформление сервитута. Если же объект или совокупность объектов занимают значительную площадь на поверхности земли (например, компрессорные станции линейных объектов, газораспределительные станции, склады, площадки и др.), для их исполь зования, поскольку они являются к тому же объектами недвижимости или входят в состав объектов недвижимости, требуется оформление права собственности или права аренды (суб аренды) земельного участка.

Изменение целевого назначения земельного участка, приобретаемого для нужд размещения линейных объектов Приобретение прав на земельные участки для целей строительства и эксплуатации линей ных объектов может потребовать в ряде случаев изменения существующего целевого назна чения, установленного в соответствии со ст. 7, 8 ЗК РФ. При этом осуществляется перевод исходных участков в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли оборо ны, безопасности и и иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения) (ст. 87 ЗК РФ).

Для строительства и эксплуатации или только для эксплуатации линейных объектов весь ма часто оказывается обязательным перевод земель из земель сельскохозяйственного назна чения, из земель особо охраняемых территорий и объектов, из земель лесного фонда. Это связано с тем, что для ряда категорий земель не установлен такой вид использования, как эксплуатация линейных объектов. Исключение составляет, пожалуй, только размещение ли нейных объектов на землях населенных пунктов в этом случае категория земель не меняет ся.

Однако в некоторых ситуациях закон допускает строительство линейных объектов без пе ревода занимаемых ими участков в земли иных категорий, в частности если речь идет о зем лях сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 2 ст. 78 ЗК РФ использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предос тавляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Таким образом, специфика строительства на сельскохозяйственных землях требует подготовки, помимо обычной документации на строительство, проекта ре культивации земель, но не требует изменения целевого назначения.

Приобретение земельных участков для целей строительства линейного объекта Регулирование отношений по поводу приобретения прав на земельные участки для строи тельства подземных линейных сооружений характеризуется двумя моментами: для строитель ства необходимо временное занятие определенных земельных площадей. После строительства большая часть земель возвращается прежнему владельцу. При этом в ряде случаев, как было сказано, установлены обязательные требования по рекультивации занятых под строительство земель.



Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.