авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

«ПРИЛОЖЕНИЕ №6-2010 Проблемы регулирования прав на земельные участки и плата за землю Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за ...»

-- [ Страница 2 ] --

Приобретение земельных участков для целей строительства линейных объектов основано на общих нормах, регулирующих застройку земель, и специальных нормах, регламентирую щих строительство на землях каждой конкретной категории. Так, строительство на землях населенного пункта подчинено документам генерального плана развития поселения и прави лам землепользования и застройки (если они приняты). В свою очередь, специфика использо вания земель сельскохозяйственного назначения для застройки связана с тем, что строитель ство на особо ценных землях вообще невозможно. Для таких земель, как следует из ст. 79 ЗК РФ, устанавливается режим, согласно которому они не предоставляются для других целей кроме сельскохозяйственного производства. При этом сельскохозяйственные угодья опытно производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования на практике относятся к особо ценным без включения их в перечень, утверждаемый субъектами РФ. Те же проблемы возникают, если строительство линейного объекта «преграждают» земли заповедника, отдельных функциональных зон национального парка или иных особо охраняе мых природных территорий, на которых запрещено размещение несовместимых с функцио нированием особо охраняемых природных территорий объектов.

Итак, приступая к получению прав на земельные участки, уже обладая информацией о землях, на которых предполагается строительство и эксплуатация линейного объекта, необхо димо обратить внимание на такие характеристики земельного участка, сведения о которых можно почерпнуть из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), как «категория зе мель» и «разрешенное использование». Это даст возможность правильно спланировать даль нейшие действия при приобретении прав на участок.

Категория земель и разрешенное использование присваиваются земельному участку не документами ГКН, а нормативными и ненормативными актами уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления. Поэтому для того, чтобы избе жать в дальнейшем конфликтов, целесообразно, по возможности, сверить данные ГКН по участку с соответствующими актами, на основании которых установлены виды использова ния земель. В случае противоречий верными следует считать ту категорию земель и то разре шенное использование, которые установлены в соответствующих нормативных и ненорма тивных актах.

Таким образом, права на земельные участки для строительства подземных линейных со оружений могут быть приобретены без перевода земель в земли промышленности, иного специального назначения, но только на период строительства. Эти отношения, как правило, оформляются договором аренды или субаренды.

Если же в дальнейшем речь идет об эксплуатации линейного объекта (его частей), зани мающего значительную часть земельного пространства, то перевод земельного участка в категорию земель промышленности и иного специального назначения (с видом использования земли транспорта) окажется необходимым.

Перевод земельных участков в земли промышленности, если таковой понадо-бится для целей строительства и эксплуатации линейных объектов, производится в общем по рядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

22 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Следует обратить особое внимание на то, что ст. 4 указанного Закона содержит закрытый перечень оснований отказа в переводе земель, а именно в случаях:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в слу чае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земель ных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Иные выставленные в качестве оснований для отказа аргументы уполномоченных органов являются незаконными.

Земельный участок без перевода может быть предоставлен не только для строительства, но и для проведения изыскательских работ (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 года, ФАС Северо-Запад-ного округа от 25 сентября 2008 года по делу № А56-46829/2007).

Таким образом, для принятия решения о приобретении прав на землю для размещения ли нейных объектов необходимо следующее.

1. В процессе разработки проектной документации определить площадь земельного уча стка, нужного для строительства и эксплуатации линейного объекта. При этом отдельно уста новить площадь, которая требуется для эксплуатации этого объекта, и площадь, которая будет занята только на период строительства.

Если не предполагается оформление сервитута как права на земельный участок, а имеется в виду приобретение права аренды (субаренды) или права собственности, площадь, которая будет занята для эксплуатации объекта, должна быть переведена в земли промышленности и иного специального назначения (вид использования земли транспорта).

2. Предусмотреть период, в который надлежит осуществить мероприятия по пере воду земельного участка в земли промышленности и иного специального назна-чения.

Законодательно не запрещены следующие варианты решения:

возможно инициировать перевод земель до начала строительства. Земельный участок, который будет занят объектом, переводится в земли промышленности, земельный участок, который будет занят только на период строительства, приобретается в пользование без пере вода земель;

инициатива перевода земель возникает после осуществления строительства, но до ввода объекта в эксплуатацию. Строительство объекта производится без перевода земельного уча стка в иную категорию. После завершения строительства осуществляется раздел земельного участка. Один из образованных после раздела земельных участков переводится в земли про мышленности, права на него сохраняются за собственником линейного объекта. Право на другой земельный участок после завершения строительства прекращается.

Выбор варианта, как я считаю, зависит от конкретных обстоятельств и анализа организа ционной и экономической целесообразности. Так, существенным является размер платежей, необходимых при переводе земельных участков в иную категорию, а также платежей, кото рые выплачиваются за земли исходного целевого назначения и земли промышленности в данной местности;

организационные и финансовые издержки на перевод земельных участков в земли промышленности и образование земельных участков.

Первый вариант предполагает формирование двух земельных участков и организацию пе ревода до строительства. Недостатки такого варианта в том, что использование все равно будет происходить на двух участках одновременно;

придется потратить немало времени на перевод земельного участка уже до его освоения. Положительная сторона связана с тем, что по окончании работ придется произвести только действия (если таковые окажутся необходи мыми) по прекращению прав на участок, приобретенный на период строительства.

При втором варианте формируется один земельный участок (или два и более, но без пере вода земель).

Если рассматривать этот вариант, то недостаток состоит в том, что организационные ра боты по переводу земель и разделу земельного участка «падают» практически на те же сроки, Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю что и сдача объекта в эксплуатацию. Однако в качестве преимущества отмечу, что организа ционные работы в этой части можно начать не до, а после начала освоения участка.

3. Определить расположение и содержание необходимых сервитутов для обслуживания объекта.

Перевод земельного участка в земли промышленности способен вызвать требования част ного собственника приобрести у него земельный участок, который он уже не сможет исполь зовать, например, в сельскохозяйственных или иных целях. Следует обратить внимание также на то, что перевод земельного участка производится только в отношении площади, необходи мой для эксплуатации объекта. Сервитут подлежит установлению на землях любой категории и принадлежащих различным субъектам.

Приобретение прав на земельный участок под существующими объектами газоснабжения В этом разделе рассматриваются случаи, когда по разным причинам не оформлены права на землю под ранее размещенными на земельных участках объектами га-зоснабжения.

Приобретение прав на такие земельные участки осуществляется в порядке ст. 35 ЗК РФ, ст. 271, 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующего земельного участка (его части ст. 35 ЗК РФ), занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необхо димой для их использования, согласно ст. 35 определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Если земельный участок приобретается из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то помимо ст. 35 применяется ст. 36 ЗК РФ, согласно которой если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуще ствляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установле ны Кодексом, федеральными законами.

Статьей 33 ЗК РФ закреплена общая норма, согласно которой предельные размеры зе мельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застрой ки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (требования к обра зуемым земельным участкам перечислены в ст. 119 ЗК РФ).

Надо обратить внимание на следующее.

1. Оформление сервитута возможно в случае, если часть линейного объекта, расположен ная на поверхности земли, занимает незначительную площадь (для объектов газоснабжения это, например, контрольно-измерительные колонки (КИК), др.), однако для прохода, проезда к объекту и для его ремонта требуется часть земельного участка. Оформление сервитута не вызывает необходимости образования для этого земельного участка, однако возникает нужда в установлении и постановке на кадастровый учет сервитута и условий пользования им. При этом в кадастровых и регистрационных документах сервитут отражается как обременение земельного участка.

2. При образовании земельного участка в целях эксплуатации линейного объекта, если он и ранее был расположен на участке, в ряде случаев возникает необходимость изменения целе вого назначения участка. Это связано, как правило, с тем, что линейный объект, к сожалению, не так редко оказывается «незамеченным» при постановке участков на кадастровый учет и при регистрации прав на них. Это создает условия для нарушения прав собственников линей ных объектов и препятствия при реализации прав на них, что усугубляется и тем, что за ис пользование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлеж ностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ, наступают послед ствия в виде административной ответственности и изъятия земельного участка (ст. 45 ЗК РФ, ст. 284 ГК РФ).

3. Приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципаль ной собственности, может быть осуществлено в аренду, также допустимо оформить сервитут.

24 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муници пальной собственности, в частную собственность обладателей линейных объектов встречает препятствие в виде положений ст. 27 ЗК РФ, согласно которой ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, пре доставленные для нужд организаций транспорта.

4. В площадь образуемого земельного участка не следует включать площадь охранной зо ны. Это связано с правовым режимом охранных зон, которые принципиально устанавливают ся на земельных участках и землях, не принадлежащих собственнику объекта охраны. В част ности, отсчет расстояний при определении охранных зон газопроводов производится от оси газопровода для однониточных газопро-водов и от осей крайних ниток газопроводов для многониточных (п. 8 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных поста новлением Правительст- ва РФ от 20 ноября 2000 года № 878).

5. За неоформление прав на земельные участки для их правообладателей наступает адми нистративная ответственность в силу ст. 7.1 КоАП РФ (использование земельного участка без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов).

Приобретение земельных участков, находящихся в частной собственности Для приобретения прав на земельные участки у частных собственников важны несколько моментов: какой субъект, в зависимости от его организационно-правовой формы, наделен правами на земельный участок;

кто обладает правомочием по распоряжению земельным уча стком;

с кем следует заключить договор.

В данном случае возможны следующие варианты:

земельный участок принадлежит на праве собственности юридическому лицу хозяй ственному обществу или товариществу, некоммерческой организации. Заключение договоров осуществляется лицами, уполномоченными на осуществление таких сделок от имени юриди ческого лица. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, может быть признан недействи тельным. В частности, если земельный участок находится в частной собственности, на сторо не арендодателя может действовать только гражданин или юридическое лицо собственник участка либо лицо, выступающее от имени собственника на основании доверенности или имеющее право действовать от имени собственника по иным установленным законом основа ниям. Соответственно орган местного самоуправления или орган государственной власти (что, как ни странно, встречается на практике) арендодателем таких земельных участков по собственной воле выступать не вправе;

земельный участок находится в общей совместной собственности граждан это земли крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), если хозяйство ведется семьей. В этом случае договор аренды заключается, если земли находятся в собственности КФХ, с главой крестьянского хозяйства в силу предоставленных ему Феде ральным законом от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

полномочий. Глава должен подтвердить свой статус и предъявить документы о регистрации КФХ. Если же земли находятся в собственности граждан, ведущих ЛПХ, с одним из собст венников, уполномоченных совершать сделки с земельными участками на основании дове ренности, либо со всеми сособственниками (договор заключается с множественностью лиц на стороне арендодателя);

если земельный участок находится в собственности одного гражданина, договор заклю чается с этим лицом;

заключение договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собст венности, с собственниками земельных долей реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, имеет свои особенности, установленные Федеральным законом от 24 июля года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и будет рассмотрено далее;

заключение договора субаренды земельного участка, переданного лицу в аренду.

Следует особо подчеркнуть, что общие требования законодательства о ГКН и государст венной регистрации прав состоят в том, чтобы земельные участки, с которыми предполагает ся совершить сделку, были поставлены на кадастровый учет и права на них зарегистрированы в соответствии с нормами действующего законодательства. Однако для многих земель, в отношении которых есть намерение приобрести их для целей строительства и эксплуатации Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю линейного объекта, характерно то, что значительная их часть не прошла кадастровый учет и права на нее не зарегистрированы. Это добавляет проблем по формированию и государствен ной регистрации прав на исходный земельный участок.

Поскольку для приобретения прав на земельный участок в целях строительства и эксплуа тации линейных объектов необходимо образовать земельный участок в любом случае, целе сообразно в приведенных обстоятельствах совместно с собственником формировать не ис ходный, а два (несколько) участка, один из которых переходит во владение и пользование собственника линейного объекта с дальнейшей постановкой его на кадастровый учет, заклю чением договора и государственной регистрацией прав на участок.

Каким образом следует рассчитывать стоимость земельного участка и арендную плату за земельный участок Поскольку договор аренды земельного участка заключается с частным собственником, определение платы по договору осуществляется по общему правилу по соглашению сторон. В то же время следует иметь в виду, что при разногласиях по этому вопросу возможно обраще ние к оценщику, действующему на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Разногласия при определении цены договора (арендной платы или стоимости участка) могут быть разрешены в судебном порядке. Так, согласно ст. 446 ГК РФ по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон име лись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обратим внимание на то, что аренда и покупка земельных участков являются относитель но сформировавшимися видами договорных отношений. Поэтому в регионе размещения зе мельного участка есть возможность получить информацию о сложившихся средних размерах арендной платы и ценах на землю. Поскольку такая информация, как правило, не централизо вана, источниками служат данные, полученные из средств массовой информации, в органах местного самоуправления, от оценщиков, организаций по продаже земли и недвижимости и др.

Возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд Как уже было сказано, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для госу дарственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, преду смотренных ст. 49 ЗК РФ, связанных в том числе с размещением следующих объектов госу дарственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федерального транспорта;

линейные объекты федераль ного значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собст венности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Таким образом, изъятие земельных участков для размещения линейных объектов феде рального значения имеет определенные правовые основания. В то же время изъятие может быть осуществлено только по инициативе и решению уполномоченного органа федеральной исполнительной власти, а не собственника настоящего или будущего линейного объекта.

Выкуп земельных участков должен производиться также за счет федерального бюджета.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государ ственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Особенности приобретения прав на такие участки зависят, как правило, от того, к какой категории отнесены те или иные публичные земли. Так, земли сельскохозяйственного назна чения чаще оказываются приватизированными, чем земли промышленности. Земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий не только находятся в государствен ной или муниципальной собственности, но и ограничены в обороте или изъяты из оборота.

26 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Одной из особенностей приобретения прав на земли, находящиеся в публичной собствен ности, оказывается то, что в силу ст. 31 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к землям, находя щимся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собствен ности, отнесены в том числе земли, предоставленные государственным или муниципальным предприятиям или учреждениям. В отношении земель сельскохозяйственного назначения данное обстоятельство составляет особую проблему, поскольку, если такие учреждения име ют статус опытно-произ-водственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опыт-ных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования (институты и предприятия РАСХН, иных сельскохозяйственных научно исследовательских учреждений), их земли причислены к особо ценным продуктивным сель скохозяйственным угодьям (ст. 79 ЗК РФ), а значит, для целей эксплуатации линейных объек тов они приобретены быть не могут.

Тем не менее при уяснении возможности приобретения права на земельный участок из земель, находящихся в публичной собственности, целесообразно иметь в виду следующее.

1. Правом распоряжения земельным участком (в том числе правом передать его в аренду или в собственность) наделена не соответствующая организация, а орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на то в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

2. Земельные участки, как правило, переданы организациям либо в аренду, либо в посто янное (бессрочное) пользование. Вид права имеет важное значение при выборе варианта при обретения прав на земельный участок для линейного объекта. Если земельный участок пре доставлен учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, потребуется образо вание из участка, предоставленного лицу, двух участков, один из которых передается для строительства линейного объекта. Обратим внимание на то, что прекращение права постоян ного (бессрочного) пользования как вещного права для передачи участка в аренду по закону не требуется. Но если в дальнейшем будет невозможно использование земельного участка организацией, право постоянного (бессрочного) пользования целесообразно прекратить. Наи более приемлема в данном случае процедура отказа от права постоянного (бессрочного) поль зования, предусмотренная ЗК РФ. Однако действия по отказу от участка зависят от воли поль зователя.

Если земельный участок передан организации в аренду, он также подлежит разделу с вне сением соответствующих изменений в договор аренды. Раздел арендуемого организацией земельного участка и прекращение действия договора находятся в компетенции органа мест ного самоуправления или органа государственной власти, выступающих от имени собствен ника земельного участка на стороне арендодателя (ст. 29 ЗК РФ). При этом, поскольку пре кращение договора аренды не связано для арендатора с нарушением им его обязанностей по договору или с иными обстоятельствами, договор может быть расторгнут только по соглаше нию между арендодателем и арендатором. Оформление договора субаренды с учреждением или предприятием правомерно только в случае отсутствия установленного запрета на совер шение данными юридическими лицами подобных сделок.

Е. ГАЛИНОВСКАЯ, ведущий научный сотрудник ИЗиСП при Правительстве РФ, кандидат юридических наук О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с выделом земельной доли Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю АННОТАЦИЯ В статье автором рассмотрены некоторые вопросы, которые возникают у арбитражных судов при применении положений нормативных правовых актов, касающихся выдела земельных долей в на туре.

Трудности и проблемы правоприменительной практики в большей мере состоят в несогласован ности вновь принятых и ранее существовавших правовых норм. Кроме того, порожденный в период начала земельной реформы институт «земельная доля» в правовой доктрине вызвал множество дискуссий относительно его содержания и понимания.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельная доля, земли сельхозназначения, выдел земельной доли в натуре.

Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с выделом земель ной доли в натуре, позволил выявить наличие противоположных подходов к решению одних и тех же вопросов.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон об обороте сельхозземель, Закон) земель ная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, есть доля в праве общей совместной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

1. Некоторые трудности в правоприменительной практике вызывает п. 5 ст. 13 Закона, где установлено, что не востребованные в течение трех и более лет с момента приобретения прав земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую оче редь включаются неиспользованные земельные участки и земельные участки худшего качест ва с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществ ляется на основании соответствующего решения субъекта РФ (либо в некоторых случаях муниципального образования). При этом общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение о местоположении данного земельного участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публику ется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Названная статья наделяет субъект РФ (а в некоторых случаях и муниципальное образо вание) правом обратиться в суд с требованием о признании права собственности на этот зе мельный участок.

Пункт 5 ст. 13 Закона предусматривает возможность прекращения права долевой собст венности, если распоряжение земельной долей в течение трех и более лет с момента приобре тения прав на нее не осуществлялось.

Характер заявленного в арбитражный суд субъектом РФ (либо муниципальным образова нием) требования (о признании права собственности) и наличие собственника земельных долей свидетельствуют о возникновении имущественного спора между субъектом РФ и соб ственниками земельных долей. Поэтому такое требование должно рассматриваться в порядке искового производства. Правила АПК РФ о рассмотрении дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, неприменимы.

Данное заявление не подлежит рассмотрению и в порядке особого производства в судах общей юрисдикции, поскольку происходит спор о праве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ). Нормы о призна нии права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (гла- ва 33 ГПК РФ) при меняются, только если недвижимая вещь не имеет собственника или собственник ее неизвес тен (ч. 2 ст. 291, ч. 2 ст. 293 ГПК РФ).

2. Суды склонны рассматривать выдел земельной доли в качестве сделки, что, в свою очередь, позволяет применять к выделу положения ГК РФ о сделке (см., на- при мер, постановление ФАС Московского округа от 7, 5 октября 2005 года № КГ А41/5299-05).

3. В зависимости от наличия решения общего собрания участников долевой собственно сти об утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет зе мельных долей, пп. 2-4 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель устанавливаются два порядка выделения земельных долей.

28 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю При установлении решением общего собрания участников долевой собственности границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выде ления в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, местоположе ние выделяемого земельного участка определяется участником долевой собственности само стоятельно в рамках закрепленных границ.

На основании упомянутого решения осуществляется образование земельного участка, вы деляемого в счет земельной доли (п. 2 ст. 13 Закона).

Исходя из смысла п. 3 рассматриваемой статьи, извещать о местоположении выделяемого земельного участка в пределах границ земельного массива, утвержденных общим собранием участников долевой собственности, других собственников земельных долей не следует.

При отсутствии утвержденных границ части находящегося в долевой собственности зе мельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, оп ределенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка.

Практика судов относительно необходимости принятия общим собранием участников до левой собственности решения о выделе земельного участка в счет земельной доли при отсут ствии утвержденных границ земельного участка, предназначенного для выделения в перво очередном порядке в счет земельных долей, складывается в соответствии с двумя подходами.

Согласно первому решение общего собрания о выделе не требуется, если общее собрание на момент опубликования в газете сообщения о намерении выделить в натуре земельную долю не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка.

В силу ст. 14 Закона об обороте сельхозземель решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, тогда как порядок выдела установлен ст. 13 Закона, и он не предусматривает для данного случая обязательного принятия решения о выделе на общем собрании участников долевой собственности [постановление ФАС Западно-Сибирского окру га от 1 марта 2005 года № Ф04-703/2005(8846-А03-9)].

Второй состоит в том, что для выдела требуется решение общего собрания, поскольку публикация о предполагаемом местоположении выделяемого земельного участка в средствах массовой информации не позволяет индивидуализировать конкретный земельный участок либо его часть в натуре и не отвечает признакам правоустанавливающего документа, необхо димого для государственной регистрации права, в качестве которого выступает упомянутое решение общего собрания участников долевой собственности (постановление ФАС Северо Кавказского округа от 11 августа 2005 года № Ф08-1985/2005 по делу № А63-7104/2004-С4).

По моему мнению, более предпочтительной является вторая из приведенных позиций, по скольку несмотря на то, что законодателем прямо закреплено право на выдел земельной доли в натуре, в описанном случае законодатель не указал, каким распорядительным актом осуще ствляется передача земельного участка, причитающегося в счет земельной доли.

4. При формировании землеустроительного дела принимается во внимание в том числе то, для какой цели планируется использовать выделяемый в счет земельной доли земельный участок. Данный вывод был сделан в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 года по делу № А05-15970/2005-16.

5. Споры, связанные с выделом земельной доли, порождают ряд процессуальных вопро сов.

В частности, в постановлении от 25 сентября 2003 года № Ф08-2486/2003 ФАС Се веро-Кавказского округа пришел к выводу, что несоблюдение досудебного порядка урегули рования спора о местоположении выделяемого земельного участка является основанием для оставления без рассмотрения требования о выделе земельной доли в натуре.

Между тем необходимо различать несоблюдение порядка выдела земельной доли и досу дебного урегулирования споров о местоположении выделяемого земельного участка, по скольку последствия их нарушения различны: в первом случае суд отказывает в удовлетворе нии искового требования о выделе земельного участка, во втором оставляет дело без рас смотрения.

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю 6. Возникают также вопросы о надлежащем ответчике и о подсудности дела арбитражным судам.

При наличии возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка в счет земельной доли, заявленного в установленный законом срок, ответчиками по иску о выделе земельной доли в натуре выступают все участники долевой собственности.

Приведу пример. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о выделении 32 долей в праве долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения и обязании ответчика не чинить препятствия по владению, пользованию и распоряжению 32 земельными долями в праве общей долевой собственности. Как следует из материалов дела, истец является собствен ником 32 земельных долей размером 4,1 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В газе те истцом опубликовано сообщение, предназначенное для всех собственников зе мельных долей, о намерении выделить земельный участок с указанием его место расположения и размера компенсации. Поскольку спор с ответчиком по поводу вы деления земельного участка в натуре не был разрешен в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Прекращая производство по делу, суд исходил из следующего.

В газете граждане собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного на значения опубликовали извещение о намерении выделить земельный участок, ме сторасположение которого совпадает с расположением выделяемого истцом зе мельного участка.

Оценив протоколы заседания земельной комиссии, из которых следует, что со глашение о выделе намечаемого земельного участка не было достигнуто не только в связи с возражениями, заявленными ответчиком, но и в связи с возражениями, заяв ленными гражданами собственниками земельных долей, а также опубликованные в газете извещения о намерении выделить земельный участок, суд пришел к выводу о том, что в отношении земельного участка, выделяемого истцом в натуре, заявлены возражения не только ответчика юридического лица, но и иных лиц.

Вместе с тем суд указал на то, что в силу пп. 3, 4 ст. 13 Закона об обороте сель хозземель и ч. 2 ст. 46 АПК РФ необходимо привлечь к участию в деле 320 граждан собственников земельных долей, которые согласно представленным свидетельст вам о праве собственности на земельную долю являются собственниками 320 зе мельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и не являются индивидуальными предпринимателями, в качестве ответчиков для разре шения спора о местоположении выделяемого земельного участка.

Поскольку в соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражный суд не рассматривает споры с участием граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, а в данном случае отсут ствует прямое указание в АПК РФ или ином федеральном законе о рассмотрении в арбитражном суде данного вида спора с участием граждан, не являющихся индиви дуальными предпринимателями, суд области сделал обоснованный вывод о том, что данный спор подведомствен суду общей юрисдикции в соответствии со ст. ГПК РФ, и правомерно на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекратил производство по делу (постановление ФАС Центрального округа от 22 марта 2006 года по делу № А48-5545/05-9).

Анализ судебных актов позволил выявить и сформулировать следующие выводы, отра жающие позицию арбитражных судов по вопросу подведомственности споров, связанных с выделом земельной доли: иск коммерческой организации о признании права собственности на земельный участок, предъявленный к лицу, не являющемуся индивидуальным предпринима телем, подлежит рассмотрению арбитражным судом, поскольку затрагивает вопросы форми рования уставного капитала общества;

поскольку сельскохозяйственный кооператив это не хозяйственное общество или товарищество, требование гражданина к кооперативу о выделе земельной доли в силу п. 6 ч. 1 ст. 33 АПК РФ в натуре неподведомственно арбитражному суду (постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2004 года № КГ-А41/2433-04).

7. У арбитражных судов нет единообразия в подходах к установлению факта внесения зе мельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица. При этом указанный вопрос сводится, как правило, к оценке представленных лицами, участвующими в деле, дока зательств.

30 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Так, список акционеров сам по себе не свидетельствует о внесении истцом земель ной доли в уставный капитал ответчика при отсутствии договора о передаче земель ной доли в уставный капитал создаваемого общества, акта приемки-передачи зе мельной доли, реестра акционеров и иных документов, подтверждающих проведение государственной регистрации выпуска акций общества (постановление ФАС Се-веро Западного округа от 13 сентября 2004 года № А21-2646/03-С2).

Подписание заявления о принятии бывшего члена реорганизуемого колхоза (сов хоза) в общество (либо учредительного договора) подтверждает внесение им в каче стве взноса в уставный капитал создаваемого общества принадлежащих ему имуще ственных и земельных паев.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлениями Правительства РФ от декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4 сентября года № 708 «О порядке приватизации и реоргани-зации предприятий и организаций агропро мышленного комплекса» колхозы и сов-хозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организацион- но-правовую форму в соответствие с требованиями Закона РСФСР от 25 декабря 1990 года № 445-I «О предприятиях и предпринимательской дея тельности» в срок до 1 января 1993 года. При этом члены реорганизуемых хозяйств наделя лись земельными паями (долями), которые они могли получить путем выделения в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или внести в уставный капитал вновь образованных сельскохозяйственных предприятий. Наделение земельной долей члена реорга низуемого хозяйства одновременно предусматривало использование им этой доли одним из способов, закрепленных действовавшим законодатель-ством.

Если трудовой коллектив совхоза, реализуя свое право выбора формы собственности на землю, подписал коллективное заявление о принятии в члены акционерного общества, он добровольно распорядился своими имущественными и земельными паями, внеся их в качест ве взноса в созданное ЗАО.

Из смысла ст. 213 ГК РФ следует, что с момента внесения имущества в уставный (скла дочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учреди тели (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это иму щество.

Тем самым владелец земельной доли после внесения ее в уставный капитал создаваемого общества утрачивает какие-либо права на данный земельный пай.

Существует в судебной практике и иной подход, в соответствии с которым само по себе подписание учредительного договора либо заявления о принятии в члены акционерного об земельной долей в форме щества еще не говорит о том, что истец распорядился своей внесения в уставный капитал создаваемого юриди- ческого лица (постановление ФАС Московского округа от 8, 1 июня 2005 года № КГ-А41/2361-05.

8. Как отмечено в постановлении ФАС Московского округа от 4 апреля 2005 года № КГ А41/2032-05, передача акций в обмен на земельные доли, внесенные в уставный капитал ак ционерного общества, не требует заключения отдельного договора по внесению земельной доли в уставный капитал этого общества.

9. Довольно часто в практике арбитражных судов встречаются случаи, когда в материалах дела есть свидетельство о праве собственности общества на землю сельскохозяйственного назначения и свидетельство о праве собственности члена реорганизованного колхоза (совхо за) на земельную долю. При этом суду необходимо решить вопрос о том, была ли внесена земельная доля в уставный капитал общества. Как правило, суд приходит к выводу, что нали чие свидетельства о праве собственности на земельную долю не может расцениваться как безусловное доказательст- во того, что член реорганизуемого колхоза (совхоза) не распо рядился своей земельной долей (постановление ФАС Московского округа от 29, 22 сентября 2005 года № КГ-А41/8175-05).

10. Неоднозначно в судебной практике решается вопрос, связанный с распоряжением зе мельной долей до получения свидетельства о праве собственности на земельную долю.

Одни суды полагают, что учредитель [член реорганизуемого колхоза (совхоза)] не право мочен передать в собственность создаваемого общества имущество (земельную долю), кото рое ему не принадлежало, поскольку на момент создания общества его учредитель не обладал Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю правом собственности на земельную долю. При этом зарегистрированное за обществом право на долю в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, оформленное свидетельством о государственной регистрации, недействительно, поскольку при таких обстоятельствах право на долю в праве собственности на земельный участок сель скохозяйственного назначения не могло возникнуть.

Другие суды считают, что свидетельство о праве собственности на земельную долю, вы данное после внесения земельной доли в уставный капитал создаваемого общества, не имеет юридической силы, приводя при этом следующие доводы.

Согласно п. 18 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земель ные доли и имущественные паи, одобренных постановлением Правительст- ва РФ от февраля 1995 года № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую совмест ную собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия). Следовательно, с этого момента истец вправе был распорядиться своей зе мельной долей одним из предусмотренных законодательством способов. Поскольку в соот ветствии с п. 20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имуществен ными паями, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96 1, свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в ус тавный капитал организации, теряет юридическую силу, выданное ответчику после внесения земельной доли в уставный капитал организации свидетельство о праве собственности на земельную долю не имеет правового значения. Приведенная точка зрения представляется обоснованной и соответствующей положениям действовавшего законодательства.

11. В ряде случаев поводом для обращения в суд с иском о признании права собственно сти на земельный участок является публикация в средствах массовой информации сообщения акционера ЗАО о намерении продать земельную долю.

По мнению судов, размещение в газете объявления о намерении продать земельную долю нельзя расценивать в качестве оспаривания права собственности на земельный участок.

Предложение ответчика продать земельную долю в земельном участке, принадлежащем истцу, неправомерно, поскольку у ответчика как акционера ЗАО отсутствует материальное право на земельную долю, так как после внесения в качестве вклада в уставный капитал ЗАО земельного пая по собственной воле ответчик утратил вещные права в отношении этого иму щества. Акционер общества вправе распоряжаться в установленном порядке принадлежащи ми ему акциями, но не имуществом общества.

Исходя из поведения ответчика, включая его объявление о продаже земельной доли, нет оснований считать, что таким образом ответчик оспаривает конкретное вещное право собст венности истца на земельный участок, в связи с чем ответчик является ненадлежащим по тому предмету спора, который заявлен истцом.

12. В каждом конкретном деле арбитражный суд устанавливает наличие разногласий меж ду собственниками земельных долей относительно местоположения земельного участка, вы деляемого в счет земельной доли (постановления ФАС Центрального округа от 4 июня года № А54-3028/02-С2, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 января 2006 года № Ф08 5996/2005 по делу № А63-676/2005-С2).

13. По некоторым вопросам целесообразно привести правовую позицию Высшего Арбит ражного Суда РФ.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 2 июня 2009 года № 2147/09 по делу № А41-К2-8640/04 указано, что владельцы имущественного пая и земельной доли могут использовать их только установленными законодательством способами. При выборе такого способа, как внесение в качестве взноса в создаваемое товарищест во, акционерное общество или кооператив, члены трудового коллектива колхоза должны передать в создаваемое акционерное общество в качестве взноса принад лежащие им имущественные паи и земельные доли. При этом с момента внесения имущественных паев и земельных долей в уставный капитал общества оно стало их собственником, а бывшие члены колхоза и иные учредителя — его акционерами.

Кроме того, ВАС РФ отметил, что сохранение земельных долей за бывшими членами Утратили силу в связи с принятием постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 года № 912.

32 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю трудового коллектива колхоза, которые использовали их посредством внесения в создаваемое АО, противоречит ГК РФ, который не допускает возникновения общей долевой собственности акционеров на имущество, внесенное в уставный капитал этого акционерного общества.

Свидетельства, выданные бывшим членам трудового коллектива колхоза, о пра ве собственности на земельную долю после того, как они эту долю использовали одним из установленных способов, не имеют юридической силы и не влекут возник новения у них прав на землю, как и последующие решения общего собрания сособ ственников о выделе земельной доли в натуре, а также сделки по отчуждению этих земельных долей, которые являются ничтожными.

В рамках рассмотрения спора ВАС РФ также пришел к следующим выводам:

спор между акционерным обществом и бывшими членами трудового коллектива колхоза (собственниками земельных долей) правопредшественника общества относительно принадлежности спорных земельных долей подлежит рассмотрению арбитражным судом;

в этом случае акционерное общество вправе предъявить иск о признании права собственности на земельный участок.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 12 сентября 2006 года № 16481/05 по делу № А41-К1-2620/05 отражена правовая позиция, согласно которой бывшие чле ны трудового коллектива колхоза, обладающие свидетельствами о праве собствен ности на земельные доли, должны быть привлечены в судебное разбирательство в качестве заинтересованных лиц по иску о признании за акционерным обществом, созданным в результате реорганизации колхоза, права собственности на земельный участок, а также по иску об обязании регистрирующего органа внести в реестр запись о праве собственности АО на этот земельный участок.

Изложенное свидетельствует о несогласованности вновь принятых и ранее действовавших законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с предоставлением и выделом в натуре земельных долей, отсутствии между ними преемственности и о намерении законода теля распространить на земельные доли режим общей долевой собственности, отнеся ее тем самым к вещным правам. Это, на мой взгляд, не соответствует правовой природе земельной доли, наличие которой изначально предоставляло ее владельцу лишь право на получение земельного участка и закрепляло обязанность муниципального образования и сельскохозяйст венной организации, использующей землю сельскохозяйственного назначения, ранее принад лежавшую реорганизованному колхозу (совхозу), выделить земельный участок из этих зе мель.

К. КАРАШЕВ, кандидат юридических наук, магистр частного права Об оспаривании ранее возникших прав на земельные участки в границах федеральных курортов АННОТАЦИЯ ANNOTATION Статья посвящена проблеме оспаривания прав The authors of the article explore the features of the на земельные участки курортов федерального legal regulation of land within the boundaries of значения, возникших в период после введения в resort areas, considered the theoretical and practical действие Федерального закона «Об особо охра- problems of land legislation in this area. Special няемых природных территориях», на основании attention is paid to the legal problems of determining актов органов местного самоуправления. Рас- the competence of local governments to manage смотрены вопросы, связанные с определением land plots located within the resort of federal value.

момента возникновения права федеральной We give an analysis of jurisprudence dealing собственности на такие земельные участки, дан with disputes about the origin of land rights spa анализ существующей практики ВАС РФ. settlements, proposed directions for improving Russia’s land legislation.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: федеральная собствен ность, разграничение, оспаривание ранее воз- KEY WORDS: Plot, land protected areas, the resort, Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю никших прав, особо охраняемые территории, the turnover of land ownership, the disposal of land.


федеральные курорты.

В последние годы стала весьма актуальной проблема оборота земельных участков, располо женных на землях федеральных курортов и курортных населенных пунктов. Ранее на страни цах журнала ее обсуждали В. Камышанский, Н. Лотникова, автор настоящей статьи 1.

После принятия Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче зе мельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указан ных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» было определено, какие земельные участки находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Установлены кри терии передачи из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муници пальную земельных участков, расположенных в границах курортов федерального значения, если право федеральной собственности на них ранее было зарегистрировано в Едином госу дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в муници пальную собственность переходят земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные орга нам местного самоуправления либо созданным ими предприятиям или если это предусмотре но федеральными законами.

Таким образом, отменено отнесение всех курортных земель к федеральной собственности.

Вместе с тем правообладатели земельных участков на федеральных курортах столкнулись с трудностями определения оснований возникновения их прав на земельные участки.

В частности, распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р на террито рии Краснодарского края признаны курортами федерального значения города-курорты Со чи, Анапа и Геленджик.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ) по Краснодарскому краю придерживалось той позиции, что админи страции указанных городов в 90-е годы прошлого столетия не обладали полномочиями по предоставлению земельных участков на территориях федеральных курортов, так как в силу закона таковые принадлежали Государственному комитету РФ по управлению государст венным имуществом в лице Комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ) Краснодарского края.

В основу данной точки зрения был положен ошибочный, на мой взгляд, вывод о том, что земли на территориях федеральных курортов в силу п. 7 ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» еще в году были отнесены к федеральной собственности, хотя КУГИ Краснодарского края за весь период своего существования не издал ни одного акта о предоставлении земельных участ ков. ФАС Северо-Кавказского округа признавал незаконными права на землю, возникаю щие из актов органов местного самоуправления названных городов-курортов по искам тер риториального управления ФАУГИ по Краснодарскому краю к правообладателям земель ных участков.

В связи со сложностью возникшей ситуации свое мнение по данному вопросу высказало Министерство экономического развития РФ, в ведении которого находится ФАУГИ (письмо Департамента недвижимости МЭР РФ от 18 февраля 2009 года № Д23-422).

Такое положение дел не способствовало стабилизации земельных отношений на феде ральных курортах. Фактически к любому правообладателю земельного участка мог быть предъявлен иск, связанный с тем, что, по мнению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества), его права на землю возникли из незаконного акта органа местного самоуправления, изданного с превышением полномочий. Суды общей юрисдикции разделили позицию арбитражных судов, и вслед за юридическими лицами по Лотникова Н. Проблемы оборотоспособности земельных участков, расположенных на территории курортов федерального значения // Хозяйство и право, 2007, № 3, с. 77;

Камышанский В. Некоторые проблемы привати зации земельных участков особо охраняемых природных территорий // Хозяйство и право, 2008, № 10, с. 63;

Куз нецов Д. О проблемах оборота земельных участков курортных населенных пунктов // Хозяйство и право, 2007, № 3, с. 82.

34 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю добные проблемы стали появляться у граждан. Ранее возникшие права на сотни тысяч зе мельных участков в один миг стали «ущербными».

В формирование судебной практики по данному вопросу включился Высший Арбитраж ный Суд РФ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15 сентября 2009 года № 5429/09, которым были подтверждены полномочия органов местного самоуправления города Сочи по предоставлению земельных участков в период после принятия Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», при условии что право федеральной собственно сти на такие земельные участки не было зарегистрировано).

Необходимо учитывать, что процесс разграничения государственной собственности на землю в России не завершен. В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

(далее Вводный закон) распоряжение земельными участками, указанными в ст. 31 Вводно го закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если Вводным или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находятся в ведении органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не установ лено законодательством РФ.

Согласно ст. 31 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами (в частности, Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях») земель ные участки и земли.

По существу, решение вопроса о правомерности либо неправомерности распорядительных действий органов местного самоуправления зависит от трактовки понятия «разграничение государственной собственности на землю» и определения момента, с которого возникает право федеральной собственности на земельные участки в границах курорта. Представляется, что разграничение собственности в данном случае завершается процессом государственной регистрации права на земельные участки в границах курорта. Отнесение земель федеральных курортов к федеральной собственности Федеральным законом «Об особо охраняемых при родных территориях» не означает автоматического возникновения права собственности. Со гласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Законом иной момент возникновения права собственности не определен.

На необходимость государственной регистрации права федеральной собственности ука зывает и ст. 301 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяющая особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, тенденция развития законодательства об индивидуализации земельных участков свидетельствует о необходимости четкого опреде ления земельного участка как объекта права (в данном случае федеральной собственности).

Право собственности может возникнуть только на земельный участок, который является ин дивидуально-определенной вещью, имеет определенное местоположение и границы, указан ные в кадастровом паспорте, а не на «земли» или «особо охраняемые территории».

Формирование позиции Президиума ВАС РФ представляется важным фактором в свете положений п. 51 постановления Пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 года № 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» (в ред. постанов ления от 14 февраля 2008 года № 14), где указано, что в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ может быть пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам также судебный акт, оспа риваемый заявителем в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ в постановлении Пле нума ВАС РФ или в постановлении Президиума ВАС РФ, в том числе принятом по результа там рассмотрения другого дела в порядке надзора. При обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практи ка применения которых после его принятия определена ВАС РФ, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию ВАС РФ при оценке наличия основа ний для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю Таким образом, по решениям судов, право на обжалование которых не утрачено, судебные акты подлежат пересмотру и правообладатели земельных участков получат возможность восстановить утраченные права на них.

Д. КУЗНЕЦОВ, директор ООО «Земельно-правовой центр»

Плата за землю: проблемы, возникающие при взыскании (по материалам судебной практики) * ANNOTATION АННОТАЦИЯ In the article analysis of fundamental problems В статье дан анализ основных проблем, возни connected with recovery of payment for use of lands кающих при взыскании платы за использование is given. The material is structured according to the земельных участков. Материал структурирован forms of payment for land. Recovery of payment for по формам платы за землю. Работа основана на illegal usage of land problem is covered separately.


материалах судебной практики.

The work is based on judicial practice materials.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, плата KEY WORDS: land, payment for use of lands, rental, за использование земельных участков, арендная land tax.

плата, земельный налог.

В соответствии с действующим законодательством в РФ установлены две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. В случае использования земельного участка без документов, удостоверяющих право на него, с пользователя может быть взыскано неоснова тельное обогащение в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Отдельные проблемы, касающиеся взимания земельного налога, нашли отражение в по становлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 54 «О некото- рых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее постановление Пленума ВАС РФ № 54). За рамками названного доку мента остались вопросы, которые зачастую не имеют однозначного решения, что, безусловно, вызывает многочисленные судебные споры.

Анализ судебной практики позволяет выделить несколько проблем общего характера не зависимо от вида платежа за земельный участок: определение момента возникновения обя занности по внесению платежей при смене собственника недвижимости, расположенной на спорном земельном участке;

правовая природа платы за пользование земельным участком при его фактическом использовании собственником недвижимости;

порядок распределения пла тежей при совместном использовании недвижимости, находящейся на едином земельном участке. При этом существуют и особенности, характерные для определенного вида платежа.

Так, применительно к неосновательному обогащению актуально обоснование размера факти чески используемого земельного участка, а также размера платежей, что практически не вы зывает споров при взимании земельного налога и арендной платы.

Земельный налог Крайне важно определение плательщика этого налога при фактическом использовании земельного участка собственником недвижимости. Закон РФ от 11 октября 1991 года № 1738 I «О плате за землю» 1 содержал императивное, без каких-либо исключений правило, согласно которому «основанием для установления налога и арендной платы за землю является доку мент, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком».

В период действия указанного Закона Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал следующую позицию: отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю. Иное толко вание ст. 15 Закона РФ «О плате за землю», по мнению суда, позволило бы земле пользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование (см., например, постановле * Статья подготовлена при информационной поддержке СПС «КонсультантПлюс».

Утратил силу за исключением ст. 25.

36 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю ние Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 года № 7486/01).

Основой для данной позиции стало признание ВАС РФ законности прав собственника не движимости на земельный участок в случае отсутствия у него правоустанавливающих доку ментов. Так, в «Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законода тельства» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 года № 61) указано, что «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных докумен тов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как само вольное занятие земельного участка» (п. 2).

В дальнейшем законность прав на земельный участок собственника недвижимости, нахо дящейся на таком участке, ВАС РФ подтвердил в постановлении Пленума от 24 марта года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

(далее постановление Пленума ВАС РФ № 11), указав в п. 13, что при продаже недвижи мости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежа щем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земель ный участок на таком праве предоставляться не может, покупатель как лицо, к которому пе решло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобре тением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

На основе указанных документов ВАС РФ сформировалась единообразная судебная практика, примером которой служит постановление ФАС Центрального округа от ап-реля 2009 года № А68-3899/2008-174/5, где указано, что, признавая правомерным доначисление обществу земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположена приобретенная им в собственность недвижимость, суд исходил из того, что при переходе права собственности на здание, сооружение до пере оформления прав на землю, предусмотренных Земельным кодексом РФ, новый собственник имеет право пользования земельным участком, занятым зданием, со оружением. Отсутствие правоустанавливающего документа на землю не может слу жить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю, поскольку его оформление зависело от волеизъявления самого общества.

Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 (п. 1) установлено следующее правило общего характера. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, которые в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее реестр) указаны как обладающие правом собственности, правом постоянного (бес срочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствую щий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у тако го лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Из указанного правила предусмотрено изъятие только для перехода вещных прав на зе мельные участки в силу закона, к которым согласно п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54 отнесены реорганизация юридических лиц (за исключением выделения), а также насле дование. В этих случаях правопреемники становятся плательщиками земельного налога неза висимо от регистрации перехода соответствующего права.

Для перехода права на земельный участок при смене собственника здания, строения, со оружения в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ подобное исключение не сделано. Напомним, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооруже ние, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, со оружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Распространение на переход права на земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ общих правил о моментах возникновения и окончания обязанности по уплате земельного налога (с момента государственной регистрации права) привело к невозможности взыскания с Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю покупателя недвижимого имущества земельного налога тогда, когда право на земельный участок не оформлено. Подобные ситуации встречаются, как правило, когда недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочно го) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве пре доставляться не может.

Отсутствие определенности в отношении прав на земельный участок указанных собствен ников недвижимости влечет разные позиции судов к выяснению правовой природы платы за использование земельного участка.

Первая базируется на том, что покупатель недвижимости становится субъектом права по стоянного (бессрочного) пользования независимо от факта государственной регистрации перехода к нему названного права. Однако, руководствуясь постановлением Пленума ВАС РФ № 54, с покупателя недвижимости взыскивают неосновательное обогащение, а не земель ный налог. Причем неосновательное обогащение, как правило, рассчитывают исходя из базо вых ставок арендной платы за пользование землями, находящимися в государственной и му ниципальной собственности, реже из ставок земельного налога.

Однако существует и другая позиция, суть которой в том, что право постоянного (бес срочного) пользования на земельный участок не переходит к приобретателю недвижимости, расположенной на этом участке. Следовательно, приобретатель объекта недвижимого имуще ства с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недви жимость и до приобретения в установленном порядке прав на земельный участок, на котором находится соответствующее здание, строение или сооружение, обязан вносить платежи за пользование земельным участком по правилам главы 60 ГК РФ (обязательства из неоснова тельного обогащения).

На наш взгляд, обе сформировавшиеся судебные позиции не соответствуют постановле нию Пленума № 54, согласно которому обязанность уплачивать земельный налог прекраща ется со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. Следовательно, применительно к анализируемым случаям за использование земель ного участка продавец недвижимости должен платить земельный налог, а не покупатель не движимости неосновательное обогащение в размере арендной платы. При этом продавец недвижимости вправе требовать от покупателя такого объекта возмещения понесенных им расходов на оплату земельного налога по нормам главы 60 ГК РФ.

Если буквально следовать постановлению Пленума ВАС РФ № 54, то взыскание платы с непосредственного пользователя земельного участка превращается в систему отношений с участием как продавца и покупателя недвижимости, так и собственника земельного участка.

Полагаем, что такое усложнение отношений нецелесообразно.

В целях установления единообразной практики вопрос о правовой природе платы за поль зование земельным участком собственником недвижимости, фактически использующим его, должен быть разрешен ВАС РФ.

Если ВАС РФ придерживается той же позиции, что изложена им в п. 13 постановления Пленума № 11, то новый собственник недвижимости как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования, должен уплачивать земельный налог с момента пе рехода к нему права собственности на недвижимое имущество несмотря на отсутствие факта государственной регистрации перехода права на земельный участок. Переход права на зе мельный участок в случае смены собственника недвижимости на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ следует рассматривать как исключение из общего правила о моменте возникно вения обязанности по внесению земельного налога наряду с реорганизацией юридических лиц (за исключением выделения), а также наследованием (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54).

Иное отражено в рекомендациях Научно-консультативного совета при ВАС РФ. «По ре зультатам проведенного заседания гражданско-правовой секцией Научно-консультативного совета при ВАС РФ выработаны следующие рекомендации:

1. В случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него переходит принадлежащее продавцу право постоянного (бес срочного) пользования земельным участком, даже если приобретатель не является субъектом, 38 Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю которому земельный участок в соответствии со ст. 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве.

2. Следует признать, что исключительно в целях налогообложения лицо должно призна ваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного права на земельный участок. При этом с позиций гражданско-правовых отношений переход права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента государст венной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого имущества» 2.

Данные рекомендации не дают ответа на вопрос о природе платы за пользование земель ным участком и порядке ее расчета для лиц, не зарегистрировавших право постоянного (бес срочного) пользования. Если указанное право с позиций гражданско-правовых отношений возникает без его регистрации, значит, нет оснований для взыскания неосновательного обо гащения за пользование таким участком. Но, следуя данным рекомендациям, нет оснований и для взыскания земельного налога.

Итак, вопрос о правовой природе платы за пользование земельным участком собственни ком недвижимости при отсутствии факта государственной регистрации вещного права на земельный участок остался нерешенным.

Одна из проблем при исчислении земельного налога юридическими лицами, предприни мателями определение размера земельного налога при расположении на земельном участке нескольких объектов недвижимости, имеющих разное функциональное назначение.

Примером может служить следующее судебное решение.

Заявитель считал, что спорный земельный участок является многофункциональ ным, юридически и фактически предоставлен и используется для эксплуатации от дельно стоящего здания с пристроями: здания административно-бытового назначе ния, гостиницы и боулинг-центра. При таких обстоятельствах он (заявитель) счел возможным применить различные ставки земельного налога в отношении одного земельного участка, выделив части участка соответственно под каждое строение.

Налоговый орган применил единую ставку земельного налога для всего земельного участка, исходя из указанного в кадастровом плане разрешенного использования земельного участка «под здание боулинг-центра».

Судом было установлено, что на земельном участке заявителя находятся здания боулинга (кегельбана), гостиницы и административно-бытового корпуса, которые используются для обслуживания клиентов боулинг-центра. Согласно кадастровому плану (выписке из государственного земельного кадастра) обществу принадлежит земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий вид разрешенного использования (назначения) «под здание боулинг-центра».

Суд указал, что налоговым законодательством не предусмотрено применение различных налоговых ставок в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности одного лица. Исчисление земельного налога путем деления зе мельного участка на части, пропорциональные площадям, занимаемым зданиями, и применение для одного земельного участка различных налоговых ставок в зависи мости от вида (назначения) здания, находящегося на части земельного участка, неправомерно. Объектом налогообложения является единый земельный участок, кадастровая стоимость которого определена в установленном порядке (постанов ление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года № 17/АП-264/09 по делу № А60-19734/2008).

Согласно п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах соответствующего муниципального образования. Часть земельно го участка не может быть объектом налогообложения. Если указанную ситуацию усложнить и допустить, что на одном земельном участке находятся три строения, принадлежащие трем разным лицам, которые используются в различных целях, объектом налогообложения высту пала бы доля в праве собственности на единый земельный участок. Несмотря на разный ха рактер использования недвижимости, налоговая база при определении земельного налога была бы одна для всех кадастровая стоимость данного земельного участка.

Ёрш А. В. О судьбе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе права собственности на объект недвижимости // Вестник ВАС РФ, 2010, № 4, с. 130.

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю При разрешении подобного рода споров необходимо учитывать, что земельный участок нельзя идентифицировать как многофункциональный. Кроме того, согласно п. 2 ст. 394 НК РФ дифференциация налоговых ставок осуществляется в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а не от функционального назначения недвижимости, находящейся на земельном участке. Единственным исключением из этого правила является налогообложение земельных участков, занятых жилищным фондом и объек тами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жи-лищного строительства, независимо от их разрешенного использо вания.

Обусловленность размера кадастровой стоимости земельного участка видом разрешенного использования закреплена и в Методических указаниях по государст-венной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15 фев раля 2007 года № 39, в соответствии с п. 1.2 которых кадастровая стоимость земельных участ ков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе установленных видов разре шенного использования.

При этом «расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населен ных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каж дого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадаст ровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного уча стка, для которого указанное значение наибольшее» (п. 2.7.1 Методических указаний). Таким образом, даже для описанных земельных участков не допускается их дробление на части или вычисление среднего арифметического значения для установления кадастровой стоимости, а следовательно, и земельного налога.

Дополнительная сложность при решении подобных вопросов возникает из-за терминоло гических несоответствий законодательства субъектов РФ (именно к их компетенции отнесено утверждение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городско му округу) ст. 66 ЗК РФ) и федерального законодательства. Если федеральное законода тельство при определении кадастровой стоимости в населенных пунктах предполагает учет разрешенного использования, то в региональных актах «разрешенное использование» зачас тую подменено «функциональным использованием земельного участка». Так, постановлением Правительства Пермского края от 11 мая 2007 года № 91-П (ред. от 16 июня 2009 года) «Об утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края»

кадастровая стоимость земельных участков установлена в зависимости от видов функцио нального использования земель.

В некоторых случаях органы местного самоуправления обусловливают размер зе мельного налога не разрешенным использованием земель, а характером недвижимости, нахо дящейся на земельном участке, что влечет различные подходы со стороны судебных инстанций к порядку расчета земельного налога (постановле- ние Семнадцатого ар битражного апелляционного суда от 24 декабря 2008 года № 17АП-9520/08 по делу № А60 19726/2008).

Все большее распространение получают споры о взыскании платы за землю с собственни ков помещений в многоквартирных домах при отсутствии сформированного земельного уча стка под жилым домом.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.