авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ АСТРАХАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ О.А. Анфёрова, Г.С. Джумагазиева, В.Г. ...»

-- [ Страница 4 ] --

2. В качестве покупателя по договору контрактации выступает заготови тель, то есть коммерческая организация либо индивидуальный предпринима тель, осуществляющие профессиональную предпринимательскую деятель ность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей про дажи либо переработки. К числу заготовителей по договору контрактации от носятся крупяные заводы;

мясоперерабатывающие комбинаты, молокозаводы, фабрики по переработке шерсти и т.п., а также оптовые торговые организации, заготовительные организации потребительской кооперации5.

3. Объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя, то есть продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.) в сельскохозяйственном производстве. По договору кон трактации не могут реализовываться продукты переработки выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции, например масло, сыр, колбаса, консервированные овощи или фруктовые соки. Реализация этих товаров должна осуществляться по договорам поставки.

Под реализуемой сельскохозяйственной продукцией понимается как продукция, которую еще предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукция, уже имеющуюся у товаропроизводителя в момент заключе ния договора контрактации. Главное, необходимо, чтобы реализовывалась именно та сельскохозяйственная продукция, которая произведена либо вы ращена непосредственно производителем сельскохозяйственной продук ции в его собственном хозяйстве.

По данному признаку договор контрактации отличается от другого вида купли-договора – договора поставки, по которому поставщик реали зует покупателю производимые или закупаемые им (поставщиком) товары (ст. 506 ГК). В отношениях по контрактации нет места возможности реали зации закупаемой производителем сельскохозяйственной продукции, то есть продукции, которая не была выращена (произведена) в его собствен ном хозяйстве.

4. В отношениях по контрактации правовое значение имеют также це ли приобретения заготовителем продукции. По договору контрактации за готовитель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее после дующей переработки или продажи. Приобретение продукции для потреб Носова З.И. Сельскохозяйственная продукция как объект договора контрактации // Юрист.

2011. № 11. С. 24;

Рожкова М.А. К вопросу об обязательствах и основаниях их возникновения // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6. С. 45.

ления либо для иных цепей не связанных с ее последующей переработкой или продажей, исключается.

Договор контрактации является обязательством возмездным, консен суальным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договорных отношений по контрактации сельскохозяйственной продукции заключается в том, что к отношениям по договору контрактации, не урегулированным специальными правилами по этому договору сначала подлежат применению правила о договоре постав ки (п. 2 ст. 535 ГК) и лишь при отсутствии там соответствующих правил – общие положения о купле-продаже.

Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать за готовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продук цию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрак тации. Условия о количестве и ассортименте сельскохозяйственной про дукции, подлежащей передаче заготовителю, являются существенными условиями договора контрактации;

при их отсутствии в тексте договора контрактации последний должен признаваться незаключенным.

Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции долж ны определяться применительно к обязанностям поставщика по договору поставки товаров, а также продавца по договору купли-продажи.

Обязанности заготовителя по договору контрактации тождественны обязанностям покупателя по договору поставки.

В отличие от купли-продажи или поставки товаров в данных правоот ношениях слабой стороной, как правило, является производитель сельско хозяйственной продукции. Ему предоставлены дополнительные права по сравнению с продавцом или поставщиком, а на заготовителя возлагаются дополнительные обязанности. Например, ГК содержит диспозитивную норму, где указано, что заготовитель должен принять сельскохозяйствен ную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. В договоре может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, возвра щать по требованию производителя отходы такой переработки с оплатой по цене, определенной договором. Отличительная особенность договора контрактации заключается в том, что производитель сельскохозяйственной продукции в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обяза тельств несет ответственность перед заготовителем лишь тогда, когда в ка честве сельскохозяйственного производителя выступает коммерческая ор ганизация либо крестьянское (фермерское) хозяйство. Это положение яв ляется исключением из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК, согласно которому лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом ис полнившее обязательство при осуществлении предпринимательской дея тельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее ис полнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обя зательств по принципу вины предусмотрена только в отношении произво дителя сельскохозяйственной продукции. Заготовитель, же отвечает по общим правилам как лицо, допустившее нарушение договора при осуще ствлении предпринимательской деятельности. За просрочку оплаты полу ченной сельскохозяйственной продукции заготовитель несет ответствен ность в форме пени.

Понятие договора контрактации для государственных нужд. Дого вором контрактации также регулируются отношения по закупкам сельскохо зяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд.

В этих случаях применяются правила о поставке товаров для государствен ных нужд (п. 2 ст. 535 ГК). Указанные правоотношения в настоящее время регулируются Федеральным законом от 2 декабря 1994 г. «О закупках и по ставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для госу дарственных нужд»6 и договорами на закупку сельскохозяйственной продук ции, сырья и продовольствия у товаропроизводителей для государственных нужд, а также соответствующими договорами поставки. Под закупкой сель скохозяйственной продукции понимается приобретение данной продукции государством у товаропроизводителей для последующей переработки или реализации потребителям;

под поставкой – договорные отношения между товаропроизводителями (поставщиками) и покупателями (потребителями) готовой для использования сельскохозяйственной продукции и продовольст вия. Государственные нужды определяются исходя из потребностей Россий ской Федерации и субъектов Российской Федерации в сельскохозяйственной продукции, сырье и продовольствии.

Закупки и поставки сельскохозяйственной продукции для государст венных нужд по данному договору осуществляются, в частности, для вы полнения федеральных программ развития агропромышленного производ ства, других экономических и социальных программ, направленных на снабжение населения продовольствием;

обеспечения экспорта сельскохо зяйственной продукции;

формирования государственных резервов сель скохозяйственного сырья и продовольствия и т. д.

Государственных заказчиков определяет Правительство РФ, а по ре гиональным государственным нуждам – органы исполнительной власти Российской Федерации. В этом качестве могут выступать органы исполни тельной власти, коммерческие и некоммерческие организации.

Государственные заказчики не позже чем за три месяца до начала ка ждого года доводят до товаропроизводителей и поставщиков объемы заку пок и поставок сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд. Правительство РФ и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации до начала года определяют квоты Федеральный закон РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 2 декабря 1994 № 53-ФЗ // Российская газета.

15.12.1994. № 243.

для товаропроизводителей и поставщиков на закупку сельскохозяйствен ной продукции, сырья и продовольствия по гарантированным ценам. Объ емы закупок и квоты являются основанием для заключения конкретных договоров на закупку или поставку сельскохозяйственной продукции.

Договор на закупку сельскохозяйственной продукции, сырья или про довольствия содержит условия об объеме (количестве) закупаемой про дукции, ее ассортименте и качестве, о ценах, сроках закупки и порядке расчетов. Особые правила предусмотрены в отношении цены и порядка расчетов за закупаемую продукцию. Договор считается действующим по тем ценам, которые на момент его заключения были определены в догово ре, и не может быть в последующем расторгнут по инициативе одной из сторон в связи с ее несогласием с установленной ценой. Если в договоре не определена форма расчетов за закупаемую сельскохозяйственную продук цию, стороны должны использовать инкассовую форму расчетов.

В случае нарушения обязательств по поставке или закупке (принятию) сельскохозяйственной продукции законодательно предусмотрено, что ви новная сторона обязана уплатить контрагенту неустойку в размере 5–10 % от стоимости недопоставленной или, соответственно, не принятой продук ции. Несвоевременная оплата закупленной (поставленной) продукции рас тениеводства влечет обязанность государственного заказчика («покупате ля) уплатить товаропроизводителю неустойку (пеню) в размере 2 % от суммы несвоевременно оплаченной продукции за каждый день просрочки платежа, а при просрочке оплаты свыше 30 дней – 3 %.

Отказ государственного заказчика от закупки, предусмотренной дого вором сельскохозяйственной продукции, допускается при условии полного возмещения товаропроизводителю (поставщику) убытков, причиненных по вине государственного заказчика.

Тема 4. Договор энергоснабжения Понятие и значение договора энергоснабжения. В последнее время особую остроту приобрела задача стабильного энергообеспечения про мышленности, жилищно-коммунального и сельского хозяйства. Помимо организационно-экономических мер, в решении ее немаловажное значение имеет и надлежащее правовое регулирование отношений в данной сфере.

В ГК РФ назван только один из договоров, заключаемых при обеспе чении энергией потребителей, – договор энергоснабжения. Объектом его является электрическая и тепловая энергия, которая, исходя из заложенной в ГК концепции, считается товаром. Данный договор рассматривается Ко дексом как один из видов договора купли-продажи, хотя, с учетом значи тельной его специфики, он сформулирован как самостоятельный.

Сложные правоотношения, связанные с подачей и использованием энергии, которые касаются практически всех организаций и граждан, ранее регулировались подзаконными, ведомственными, нормативными актами. В юридической литературе преобладает точка зрения, согласно которой под действие договора энергоснабжения подпадают все отношения, склады вающиеся при снабжении электрической, тепловой энергией и газом 7.

Данную позицию отстаивает A.M. Шафир, который отмечает, что «догово ры на снабжение через присоединенную сеть опосредуют отношения по снабжению электроэнергией, теплом и газом только по присоединенной сети (то есть электросети или трубопроводу). Лишь в этом случае имеется обусловленная непрерывным характером снабжения непосредственная за висимость деятельности снабжающей организации и потребителя, в ре зультате которой договорные отношения распространяются на сферу ис пользования энергии и газа»8.

Однако, в соответствии с ГК (п. 1 ст. 539) договором энергоснабже ния, регулируются отношения, связанные со снабжением через присоеди ненную сеть лишь в тех случаях, когда через нее подается энергия, а не любые ресурсы или товары. Договором энергоснабжения охватываются лишь те правоотношения, которые складываются при снабжении потреби телей электрической или тепловой энергией через присоединенную сеть.

Если объектом договора является электрическая энергия, данные правоот ношения могут регулироваться помимо ГК другими федеральными зако нами и иными правовыми актами, а также принятыми в соответствии с ними обязательными правилами, но только в части, не урегулированной ГК. В случаях, когда в качестве объекта договора энергоснабжения высту пает тепловая энергия, правила о договоре энергоснабжения, содержащие ся в ГК, подлежат применению только в том случае, если иное не установ лено законом или иными правовыми актами, регламентирующими энерго снабжение тепловой энергией через присоединенную сеть.

В юридической литературе рассматриваются вопросы, связанные с правовым регулированием отношений между различными энергосистемами, а также между энергосистемами и производителями энергии.

Б.М. Сейнаро ев, наряду с договором на снабжение электроэнергией, заключаемым между энергоснабжающей организацией и организацией – потребителем электро энергии, выделяет договор на переток электроэнергии, а также договор на снабжение энергосистем электроэнергией от блок-станций. По договору на переток электроэнергии одна энергосистема отпускает электроэнергию дру гой энергосистеме, которая обязуется оплатить полученную энергию. Осо бенность договора на переток электроэнергии заключается в том, что по этому договору «допускаются реверсивные перетоки электроэнергии, то есть перетоки электроэнергии в оба направления (как в сторону принимаю щей, так и в сторону передающей энергосистемы). Это означает, что энер госистема, обязанная по договору передавать электроэнергию другой энер Корнеев С.М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистическими организа циями. М., 1956. С. 13.

Шафир A.M. Энергоснабжение предприятий: Правовые вопросы. М., 2010. С. 8–9.

госистеме, в отдельные периоды может поставлять электроэнергию, выра батываемую принимающей энергосистемой»9.

Договор на снабжение энергосистем электроэнергией от блок-станций заключается между энергосистемой и организацией, имеющей блок станции (то есть электростанции, включенные непосредственно или через сети потребителя в электросеть энергообъединения). По данному договору организация, имеющая блок-станцию, обязана отпускать энергосистеме электроэнергию в пределах максимальной мощности и в количествах, обу словленных договором, а энергосистема обязуется выбрать предусмотрен ное договором количество энергии и оплатить ее.

В настоящее время существует единая структура договорных отноше ний по снабжению электроэнергией.

Договором энергоснабжения признается договор купли-продажи, по второму энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (по требителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оп лачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный догово ром режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации на ходящихся в его ведении энергетических сетей и исправность ис пользуемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энер гии (ст. 539 ГК).

Как уже было сказано, договор энергоснабжения относится к догово рам купли-продажи, поскольку содержит в себе все признаки этого дого ворного обязательства: одна сторона передает другой за плату определен ный товар (энергию). С другой стороны, указанный товар обладает на столько специфическими свойствами, что это требует особого регулирова ния. Энергия – это определенное свойство материи – способность произ водить полезную работу, обеспечивать выполнение различных технологи ческих операций, создавать необходимые условия для предприниматель ской и любой иной деятельности. Она обладает особыми физическими свойствами, которые не могут не оказывать влияния на специфический ха рактер исполнения обязательств по договору энергоснабжения, в частно сти: проявление самого существования энергии в ее потреблении;

невоз можность определить наличие энергии в сети без специальных приборов;

необходимость принятия специальных мер безопасности при подаче и ис пользовании энергии и т.п.

Договор энергоснабжения, являясь отдельным видом договора купли продажи, не может быть признан ни разновидностью договора поставки, ни непосредственно примыкающим к нему договорным институтом. Глав ное отличие этих двух видов договора купли-продажи состоит в особенно сти предмета договора энергоснабжения, который включает в себя два ро да объектов: во-первых, действия энергоснабжающей организации по по Сейнароев Б.М. Правовые вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий и организаций. Алма-Аты, 2005.

даче энергии на энергоустановку абонента и соответственно действия або нента по приему подаваемой энергии и ее оплате (традиционное понятие предмета обязательства);

во-вторых, товар – то есть саму подаваемую энергию как специфический объект отношений по энергоснабжению.

Заключение договора энергоснабжения. Договор считается заключен ным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, дос тигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Порядок за ключения договора энергоснабжения различается в зависимости от того, за ключается ли договор с гражданином или юридическим лицом. Процедура за ключения и прекращения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно статье 540 ГК РФ в случае, когда абонен том по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энер гию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к при соединенной сети. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С учетом многочисленности потребителей энергии, длительности до говорных связей и в целях обеспечения стабильности договорных отноше ний ГК РФ предусмотрено, что договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же ус ловиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо заключении нового договора. Это правило относится как к юридическим, так и к физическим лицам, с кото рыми заключен договор.

В случае если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение о заключении нового договора, то отношения сторон до заключения нового договора регулируются ранее заключенным сторо нами договором.

Это положение устраняет возможную неопределенность во взаимоот ношениях абонента и энергоснабжающей организации на период переза ключения договора, длящийся иногда месяцами.

Сторонами по договору энергоснабжения являются энергоснабжаю щая организация и потребитель (абонент). Определяя понятие энергоснаб жающей организации, следует учесть, что ст. 426 ГК рассматривает дого вор энергоснабжения как публичный. Следовательно, энергоснабжающей организацией является коммерческая организация, осуществляющая тако го рода деятельность в качестве основной и не имеющая права отказывать ся от заключения договоров. Кроме того, деятельность по производству электрической и тепловой энергии, по поставке (продаже) электрической и тепловой энергии подлежит лицензированию. Энергоснабжающая органи зация может рассматриваться в качестве коммерческой организации, осу ществляющей продажу потребителям как произведенной, так и купленной электрической и (или) тепловой энергии. Думается, понятие энергоснаб жающей организации должно содержаться именно в ГК, поскольку оно имеет существенное значение.

Если понятие энергоснабжающей организации все же имеется в нор мативном акте, то понятие абонента в нормативном порядке вообще не предусмотрено. В законодательстве о государственном регулировании та рифов на электрическую и тепловую энергию потребитель энергии опре деляется как физическое или юридическое лицо, осуществляющее пользо вание электрической энергией (мощностью) и (или) тепловой энергией (мощностью). Но это определение не отражает договорной сущности скла дывающихся отношений. В ст. 539 ГК, регламентирующей договор энер госнабжения, отождествляются абонент и потребитель. Но эти понятия не обходимо разграничить, определив абонента как физическое или юридиче ское лицо, осуществляющее пользование электрической и (или) тепловой энергией по присоединенной к энергоснабжающей организации сети.

Существенными условиями договора энергоснабжения являются ус ловия о предмете договора, количестве энергии, качестве энергии, режиме ее потребления, а также условия об обязанностях сторон по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.

Важной особенностью договора энергоснабжения является то, что абонент – физическое лицо может реализовать свои права на заключение договора лишь при условии наличия к этому соответствующих техниче ских предпосылок: он должен располагать исправной энергоустановкой, присоединенной к энергосистеме 10.

Законодатель допускает упрощенный порядок заключения договора, в тех случаях, когда в качестве абонента выступает физическое лицо и энер гия используется последним в целях бытового потребления. Для признания договора заключенным, достаточно первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК).

Договор энергоснабжения, заключаемый энергоснабжающей органи зацией с абонентом-гражданином, является договором присоединения. В этом случае, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или стандартных формах. Такие условия, определенные в со ответствующем формуляре или содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям. Это обстоятельство исключает возможность для сторон в дого воре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоеди нившейся стороны – также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям, что имеет место при заключении договора энергоснабжения с абонентом – физическим лицом.

Самаркин Э. Нормативное регулирование тарифов на электрическую и тепловую энергию // Российская юстиция. 2012. № 2. С. 7–9.

Таким образом, сторона присоединяется к предложенному договору в це лом. Это конечно ограничивает ее права, но значительно облегчает про цесс заключения и оформления договорных отношений. Основания рас торжения или изменения договора присоединения по требованию присое динившейся стороны заключаются в том, что присоединившаяся сторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если она лиша ется прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида. Договор энергоснабжения с абонентом-гражданином считается заключенным на неопределенный срок. Обязательными условиями реализации граждани ном своего права являются с его стороны уведомление об одностороннем расторжении договора энергоснабжающей организации, а также полная оплата использованной энергии.

Законодательно определен порядок заключения договора энергоснаб жения между энергоснабжающими организациями и абонентами – юриди ческими лицами (пп. 2, 3 ст. 540). Это объясняется стремлением законода теля обеспечить стабильность договорных отношений по энергоснабже нию. Если по истечении срока действия договора энергоснабжения ни одна из сторон до истечения этого срока не заявит о его прекращении или изме нении либо о заключении нового договора, договор энергоснабжения счи тается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Также, не допус кается пауза в договорных отношениях и в тех случаях, когда по предло жению одной из сторон заключается новый договор. До этого момента ус ловия старого договора сохраняют свою силу.

Заключение с абонентом договора энергоснабжения как публичного до говора является обязанностью энергоснабжающей организации, и порядок оформления договорных отношений, в том числе порядок передачи на рас смотрение арбитражного суда разногласий по отдельным условиям договора, регулируется ст. 445 ГК. Организация, выступающая в роли абонента, вправе обратиться в суд с заявлением о таких разногласиях. Энергоснабжающая орга низация вправе обратиться в суд в связи с наличием спора относительно усло вий договора по общим правилам, предусмотренным ст. 446 ГК. Разногласия, возникшие при заключении договора энергоснабжения, могут быть переданы на рассмотрение суда энергоснабжающей организацией.

При отсутствии возражения абонента рассмотрения конкретного спора в суде не исключена возможность принятия судом к своему производству спо ров, подлежащих передаче в суд по соглашению сторон, даже если отсутству ет письменное соглашение. Так, представлен отзыв на исковое заявление энер госнабжающей организации, в котором отсутствуют возражения относительно рассмотрения судом соответствующего преддоговорного спора.

Так как заключение договора энергоснабжения для энергоснабжаю щей организации, признаваемой субъектом публичного договора, является обязательным, важно отметить также, что имеются определенные обяза тельные условия, которые должны быть выполнены абонентом, претен дующим на заключение договора энергоснабжения: он должен располагать отвечающим установленным техническим требованиям энергопринимаю щим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организа ции, и другим необходимым оборудованием, а также обеспечить учет по требления энергии (п. 2 ст. 539 ГК).

Данные условия называются в юридической литературе технической предпосылкой заключения договора энергоснабжения. Б.М. Сейнароев от мечает: «Такой технической предпосылкой заключения договора на снаб жение электроэнергией, прежде всего, является наличие электролиний, связывающих энергоснабжающую организацию непосредственно с потре бителем... договор заключается между энергоснабжающей организацией и потребителем, электроустановки которого непосредственно присоединены к сетям энергоснабжающей организации. При отсутствии линии для пере дачи электроэнергии нет смысла заключать договор на снабжение электро энергией, поскольку очевидна невозможность его исполнения»11.

Отсутствие у абонента исправной энергоустановки (или неисправ ность имеющейся энергоустановки), присоединенной к сетям энергоснаб жаюшей организации, а также другого необходимого оборудования, не обеспечение учета потребления энергии исключает возможность реализо вать свое право на заключение договора с энергоснабжающей организаци ей, несмотря на установленную законодательством обязанность последней заключать договор со всяким, кто к ней обратится (ст. 426 ГК).

Существенными условиями договора энергоснабжения являются ко личество и качество энергии, режим потребления энергии, цена, а также условия по обеспечению содержания и безопасности эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Предметом договора следует рассматривать действия сторон по подаче энергии через присоединенную сеть, энергию как специфический товар, суть которого составляет свойство энергии про изводить определенную работу. Передача товара потребителю осуществ ляется путем подачи энергии через присоединенную сеть на энергоуста новку этого потребителя (абонента). На абонента возлагаются дополни тельные обязанности в связи с использованием такого товара, как энергия:

обеспечить соблюдение режима ее потребления, безопасность эксплуата ции находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность ис пользуемых им соответствующих приборов и оборудования. Энергоснаб жающая организация наделяется дополнительными правами в области контроля технического состояния энергоустановки абонента, его приборов и оборудования. Правовое регулирование договора энергоснабжения не исчерпывается нормами, содержащимися в ГК. Детальное регулирование указанных правоотношений обеспечивается законами и иными правовыми Сейнароев Б.М. Указ. соч. С. 37, 154.

актами об энергоснабжении, а также принятыми в соответствии с ними обязательными правилами.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обяза на предоставить потребителю возможность использовать энергию из ее се ти в обусловленных договором пределах. В этом состоит существо обяза тельства на стороне энергоснабжающей организации.

Договор энергоснабжения содержит условие о количестве подаваемой абоненту энергии. Данное количество определяется поразному в зависимости от того, кто выступает в качестве последнего: физическое лицо или организа ция. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве (п. 3 ст. 541 ГК).

По договору энергоснабжения, заключаемых с абонентами организациями, энергоснабжающая организация обязана подавать абонен ту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами, количество поданной энергоснабжающей организацией и использованной абонентом энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фак тическом потреблении (п. 1 ст. 541 ГК).

Необходимо отметить, что энергоснабжающие организации, как правило, являются субъектами естественных монополий, в отношении которых может применяться метод регулирования их деятельности. Суть этого регулирования состоит в определении категорий потребителей, либо подлежащих обязатель ному обслуживанию, либо для которых устанавливается минимальный уро вень их обеспечения. Такое регулирование, применяется при невозможности удовлетворить потребности соответствующего потребителя в энергии в пол ном объеме. В этом случае количество подаваемой энергии устанавливается в соответствии с заказом потребителя, однако не менее того уровня, который определен органом регулирования естественных монополий.

Обеспечение получения абонентом соответствующего количества энергии на его энергоустановку путем его подключения (доступа) через присоединенную сеть к мощностям энергосистемы считается исполнением условия договора энергоснабжения о количестве подаваемой энергии.

Абонент должен получать энергию непрерывно, путем поддержания напряжения и тока в сети, независимо от количества фактически получен ной абонентом энергии. Количество фактически принятой энергии может определяться исключительно по показателям приборов учета. Споры меж ду энергоснабжающей организацией и абонентом по количеству отпущен ной энергии возникают обычно в виде оспаривания правильности показа ний приборов учета. Процедура определения количества поданной энергии и оспаривания правильности показаний приборов учета является особой формой принятия энергии по количеству.

Договор энергоснабжения предусматривает право абонента изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при усло вии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организаци ей в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве (п. 2 ст. 541 ГК).

Отпускаемая энергоснабжающей организацией абоненту энергия по сво ему качеству должна соответствовать требованиям, установленным государст венными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотрен ным договором энергоснабжения. Параметрами качества электрической энер гии являются напряжение и частота тока. Качество тепловой энергии характе ризуется температурой и давлением пара, а также температурой горячей воды.

Величина напряжения тока определяется сторонами при заключении договора энергоснабжения. Частота тока определяется государственными стандартами и иными обязательными правилами и не относится к условиям договора, вы рабатываемым по соглашению сторон. Особенностью отношений, связанных со снабжением электрической энергией, является то, что соблюдение требова ний, предъявленных к качеству электроэнергии, непосредственно зависит от действий не только энергоснабжающей организации, но и самих потребите лей. Нарушение потребителями правил эксплуатации своих электроприемни ков может привести к снижению показателей электроэнергии. Энергоснаб жающие организации располагают техническими возможностями для устра нения подобных нарушений.

Сторона, действия которой привели к снижению показателей качества электроэнергии, определяется по регистрирующим приборам потребителя, а при их отсутствии – по актам, составляемым представителями энергоснаб жающей организации, потребителя и органа госэнергонадзора. Правильный отпуск тепловой энергии энергоснабжающей организацией выражается в обеспечении соответствие температуры и давления пара или температуры го рячей воды (теплоносителя) условиям заключенного договора энерго снабжения. Если имеются нарушения энергоснабжающей организацией тре бований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе применить к ней ответственность в порядке и размере, предусмотренных ст. 547 ГК.

Учитывая особые свойства электрической и тепловой энергии невоз можно ни устранить недостатки некачественной энергии, ни заменить энергией, соответствующей договору. Возможность применения к отно шениям, связанным с энергоснабжением, норм о правомочиях покупателя, которому продавцом передан товар с недостатками, исключается правилом о том, что к отдельным видам договора купли-продажи (в том числе и энергоснабжению) общие положения о купле-продажи, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК, применяются только в том случае, если иное не предусмот рено правилами ГК об этих видах договора (п. 5 ст. 454 ГК). Законодатель наделяет абонента правом отказаться от оплаты некачественной энергии.

Одна из обязанностей абонента (потребителя) по договору энерго снабжения – осуществлять оплату принятой им энергии. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в со ответствии с данными учета энергии. Оплата полученной абонентом энер гии производится по ценам, регулируемым государством.

Устанавливаются одинаковые для всех потребителей цены, так как договор энергоснабжения является публичным договором. Тарифы на электрическую и тепловую энергию подлежат государственному регули рованию, которое осуществляется посредством установления экономиче ски обоснованных тарифов на электрическую и тепловую энергию или предельного уровня указанных тарифов. Правительство РФ, устанавливает основы ценообразования на электрическую и тепловую энергию на терри тории России;

формирует сводный баланс производства и поставок элек трической энергии (мощности) в рамках Единой энергетической системы России по субъектам Российской Федерации;

определяет вопросы государ ственного регулирования тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую коммерческими организациями за пределы территорий субъектов Российской Федерации, электрическую энергию (мощность), поставляемую коммерческими организациями на федеральный (общерос сийский) оптовый рынок электрической энергии (мощности), электриче скую энергию (мощность), поставляемую с федерального (общероссийско го) оптового рынка электрической энергии (мощности) его субъектам, в том числе поставляемую на экспорт;

утверждает нормативно методическую основу деятельности органов государственного регулирова ния тарифов;

обеспечивает организацию финансирования деятельности и развития Единой энергетической системы России. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации определяют вопросы государст венного регулирования тарифов на электрическую и тепловую энергию, пускаемую всеми энергоснабжающими организациями (кроме организа ций, находящихся в муниципальной собственности, для которых тарифы устанавливаются органами местного самоуправления) потребителям, рас положенным на территориях соответствующих субъектов Российской фе дерации, за исключением потребителей, энергоснабжение которых с согла сия региональных энергетических комиссий осуществляется с федерально го (общероссийского) оптового рынка электрической энергии (мощности).

Государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию занимаются Федеральная энергетическая комиссия и региональ ные энергетические комиссии, которые в рамках своей компетенции уста навливают соответствующие тарифы. Формирование тарифов осуществля ется Федеральной и региональными энергетическими комиссиями.

Споры и разногласия, связанные с государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию, не разрешенные Феде ральной энергетической комиссией, подлежат рассмотрению в арбитраж ном суде. Отпуск электрической и тепловой энергии энергоснабжающей организацией, находящейся в муниципальной собственности, производит ся по тарифам, утверждаемым органами местного самоуправления.

Абонент обязан соблюдать предусмотренный договором энергоснабже ния режим потребления электрической и тепловой энергии, а также обеспечи вать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК). Эти условия договора энергоснабже ния относятся к существенным и должны быть в обязательном порядке вклю чены в договор, иначе он будет признан незаключенным. Абонент реализует указанные условий договора энергоснабжения, заключенного с абонентом организацией, путем исполнения определенных обязанностей:

обеспечение надлежащего технического состояния и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования;

соблюдение установленного режима потребления энергии;

немедленное сообщение энергоснабжающей организации об авари ях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушени ях, возникающих при пользовании энергией (п. 1 ст. 543 ГК).

Энергоснабжающая организация имеет право требовать от абонента исполнения условий договора энергоснабжения, определяющих обязанно сти абонента по эксплуатации энергосетей, приборов и оборудования. От сюда, энергоснабжающие организации, а также орган госэнергонадзора вправе осуществлять контроль за обеспечением надлежащего технического состояния сетей, энергоустановок, приборов и оборудования и их безопас ной эксплуатации. Контроль осуществляется в порядке, определяемом за коном и иными правовыми актами. Потребитель несет ответственность за техническое состояние технику безопасности и эксплуатацию находящих ся в его ведении электроустановок, систем теплопотребления и газового хозяйства. Потребители должны поддерживать в исправном техническом состоянии электро- и теплопотребляющее оборудование, электросети и те плопроводы, контрольно-измерительные приборы, изоляцию трубопрово дов, своевременно производить планово-предупредительный ремонт и ис пытания принадлежащих им электро- и теплоустановок в объемах и сроки, предусмотренные действующими нормами и правилами и согласованные с энергоснабжающей организацией;

выполнять в установленные сроки предписания энергоснабжающей организации и инспекторов госэнерго надзора об устранении недостатков в устройстве, эксплуатации и обслу живании электроустановок, систем теплопотребления.

Перечисленные выше обязанности потребителей носят технический характер и определяются нормативными актами и иными обязательными правилами.

Ответственность сторон по договору энергоснабжения. В случае нарушения обязательств по договору обе стороны – и энергоснабжающая организация и абонент – несут одинаковую (ограниченную) ответствен ность в виде возмещения причиненного этим реального ущерба. Ни в от ношении энергоснабжающей организации, ни в отношении абонента не допускается взыскания убытков в виде упущенной выгоды. Энергоснаб жающая организация отвечает за нарушение договора при наличии ее ви ны, когда энергоснабжающей организацией допущен перерыв в подаче энергии абоненту в результате регулирования режима потребления энер гии осуществленного на основании закона или иных правовых актов (п. ст. 547 ГК). Энергоснабжающая организация при исполнении своих обяза тельств по договору энергоснабжения осуществляет предпринимательскую деятельность, поэтому в случае нарушения договора она несет ответствен ность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозмож ным вследствие непреодолимой силы. Ответственность абонента, являю щегося коммерческой организацией или гражданином-предпринимателем строится на тех же принципах, если он получает энергию для предприни мательской деятельности. Некоммерческая организация как абонент, на пример учреждение, финансируемое из бюджета, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по дого вору энергоснабжения (к примеру, за несвоевременную оплату полученной энергии) на началах вины. Бремя доказывания отсутствия вины возлагает ся на должника-абонента, который в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК может быть признан невиновным, если при той степени заботливости и осмотри тельности, какая от него требовалась по характеру обязательства, он при нял все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Ответственность сторон по договору энергоснабжения также может применяться в форме законной или договорной неустойки. За несвоевре менную оплату полученной электрической или тепловой энергии абонент несет ответственность за нарушение денежного обязательства. Отношения сторон подпадают под действие нормы, содержащейся в п. 3 ст. 486 ГК.

Допускается изменение или расторжение договора по требованию од ной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Основанием для изменения или рас торжения договоров присоединения (каковым является договор энерго снабжения, заключенный с абонентом-гражданином) по требованию при соединившейся стороны может служить включение в договор условий хотя и не противоречащих закону, но являющихся явно обременительными для присоединившейся стороны (ст. 428 ГК).

Если абонентом выступает юридическое лицо, то энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 ГК за исключением случа ев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 546 ГК).

Энергоснабжающая организация вправе отказаться от договора энергоснабже ния только при неоднократном нарушении абонентом сроков оплаты получен ной энергии. В соответствии с п. 4 ст. 523 ГК договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмот рен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Таким образом, энергоснабжающая организация наделена правом от каза от исполнения договора энергоснабжения (то есть расторгнуть его в одностороннем порядке) в случае неоднократного нарушения абонентом сроков оплаты полученной электрической или тепловой энергии. Однако установлены случаи, исключающие применение вышеозначенной статьи, а стало быть, и одностороннее расторжение договора энергоснабжения по инициативе энергоснабжающей организации. Постановлением Правитель ства РФ от 28 января 1997 г. № 7412 был утвержден Перечень стратегических организаций, обеспечивающих безопасность государства, поставки топливно энергетических ресурсов которым не подлежат ограничению или прекраще нию. К числу таких стратегических организаций – потребителей энергии отне сены: воинские части;

исправительно-трудовые учреждения, следственные изоляторы, тюрьмы, воинские части и другие объекты МВД России;

феде ральные ядерные центры и организации, работающие с ядерным топливом и материалами;

организации по производству взрывчатых веществ и боеприпа сов, выполняющие государственный оборонный заказ;

системы, обеспечи вающие противопожарную опасность и сигнализацию, и некоторые другие.

Ограничение подачи (потребления) топливно-энергетических ресур сов производится: организацией-потребителем самостоятельно в указан ный в предупреждении срок путем сокращения использования этих ресур сов энергоснабжающей или газоснабжающей организацией путем прину дительного ограничения подачи указанных ресурсов. В этом случае, энер госнабжающая или газоснабжающая организация имеет право в присутст вии представителей государственного энергетического надзора и органи зации-потребителя произвести необходимые оперативные переключения в энергетических установках, принадлежащих организации-потребителю, если со своих объектов не может реализовать принадлежащее ей право ог раничения потребления топливно-энергетических ресурсов.

Возобновление подачи топливно-энергетических ресурсов осуществ ляется на основании соглашения сторон по результатам рассмотрения кон Постановление Правительства РФ от 28.01.1997 № 74 «Об утверждении перечня стратегиче ских организаций, обеспечивающих безопасность государства, поставки топливно энергетических ресурсов которые не подлежат ограничению и прекращению» // Собрание за конодательства РФ. 03.02.1997. № 5. Ст. 682.

фликтной ситуации и мер, принятых организацией-потребителем. Непога шение образовавшейся задолженности по истечении пяти дней после вве дения ограничения подачи (потребления) топливно-энергетических ресур сов организации-потребителя дает право энергоснабжающей или газо снабжающей организации прекратить вообще подачу топливно энергетических ресурсов до полного погашения задолженности, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Энергоснаб жающая или газоснабжающая организация должна не менее чем за одни сутки сообщить организации-потребителю день и час прекращения подачи топливно-энергетических ресурсов и проинформировать об этом органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Энергоснабжающая или газоснабжающая организация вправе потребо вать заключения нового договора, который может предусматривать на срок до одного квартала сокращение периода платежа, а также выставление организа цией-потребителем аккредитива или предоставление иных гарантий платежа.

Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии мо гут иметь место только по соглашению сторон, за исключением двух слу чаев. Во-первых, такие действия энергоснабжающей организации допус каются при отсутствии соглашения сторон, но с предварительным уведом лением абонента, если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни или безо пасности граждан. Данные обстоятельства должны быть удостоверены ор ганом государственного энергетического надзора. Во-вторых, перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без предупреждения, но при условии немедленного уведом ления абонента могут иметь место в случае необходимости принять неот ложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе самой энергоснабжающей организации.

Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии с нарушением установлен ного порядка, обязана возместить потребителю ущерб, причиненный ука занными действиями.

Тема 5. Договор продажи недвижимости Понятие и содержание договора продажи недвижимости. Роль не движимости в сфере бизнеса огромна. Она является объектом гражданско го оборота, и ее можно купить или продать, использовать под залог или ипотеку, сдать или взять в аренду. Вложения в недвижимость растут в гео метрической прогрессии, но мало кто при приобретении учитывает фактор ее дальнейшего использования.

Договор купли-продажи недвижимого имущества в силу специфики его предмета, позволяет выделить его в отдельный вид договора купли-продажи:

договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости прода вец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмер ного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подле жащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Специфические черты недвижимости определяются прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Следовательно, существует необходимость определения специаль ных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обо роте. ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

Договор продажи недвижимости – один из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – не движимого имущества. Данному договору присущи все основные призна ки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных ти пов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность поку пателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое не движимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имуще ство и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмезд ным, взаимным (синаллагматическим).

Параграф 7 гл. 30 ГК регламентирует заключение договора продажи не движимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Настоя щие правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ гл. 30 ГК). В части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат примене нию общие положения о договоре купли-продажи товаров.


Существенными условиями договора продажи недвижимости являют ся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижи мости. Предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество;

во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате прода ваемого недвижимого имущества13. Значение для данного договора имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Особенности, присущие недвижимому имуществу устанавли вают специальные правила, регулирующие действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Следовательно, сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Порядок заключения договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Суть специаль ного правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434).

Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвра щается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи не движимости. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его не действительность. При заключении договора продажи недвижимости важ ное значение для его действительности имеет правовой статус продавца. В случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного пра ва на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Следует учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. Государственное или муниципальное предпри ятие – как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. ст. 297 ГК) – не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имуще ство без согласия собственника этого имущества. Нарушение этого требо вания влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество;

во-вторых, дей ствия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Продажа здания, сооружения или иного объекта недви жимости, определяемого по признакам неразрывной связи с землей и не возможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, где продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный уча Гражданское право: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2012. Ч. 2. С. 96.

сток, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. Законо датель ужесточает требование относительно условия договора о продавае мом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества указываются данные, позволяющие определенно установить объект недви жимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе све дения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недви жимости получает право пользования соответствующей частью земель ного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собствен ником земли могут быть предусмотрены условия пользования земель ным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земель ном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Условие договора продажи недвижимости, продавец по которому од новременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта, до говор должен считаться заключенным, поскольку необходимое сущест венное условие содержится в договоре (договоре-правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК). Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным ус ловиям договора, более того – правило о правах на земельный участок, ко торые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости. В слу чаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собст венности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли продажи. Если договор не содержит данных условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного уча стка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается не заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимо сти, находящийся на земельном участке, должна включать и цену переда ваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи не движимости, а переход права собственности на недвижимость по такому до говору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Роль государственной регист рации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заклю чается в том, что только после такой регистрации покупатель становится соб ственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны – продавец и покупатель – исполнили свои обя занности по договору задолго до государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости. Определенными особенностями отличается и исполнение договора продажи недвижимости.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор про дажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рас сматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества влечет для продавца различные не благоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В подобных случаях возможно применение ст. ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать инди видуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязатель ством условиях. Вместо требования передать ему вещь, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответ ствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, поку патель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по до говору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определен ные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). Продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

При несвоевременной оплате покупателем переданного ему в соответст вии с договором объекта недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. ГК (п. 3 ст. 486 ГК). Невыполнение покупателем обязательств по оплате не движимости может также служить основанием к расторжению договора.


Исполнение своего обязательства продавцом недвижимого имущества перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, влечет сохранение права собственности на недвижимость. Следовательно, прода вец обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус ти тульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имущест вом на законном основании (договор продажи недвижимости). Таким об разом, в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

В отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государствен ной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, кварти ры, части жилого дома или квартиры – не влечет его недействительность;

на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считает ся заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Тема 6. Договор продажи предприятия 1. Содержание договора продажи предприятия. Под договором продажи предприятия понимается договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя пред приятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а по купатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора ку пли-продажи. К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи не движимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК). Законодатель, таким образом, позволяет избежать включения в § 8 гл. 30 ГК (продажа предприятий) норм, дубли рующих правила, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК (продажа недвижимости).

Авторы иногда интерпретируют это обстоятельство таким образом, что дого вор продажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи пре вращается в «разновидность договора продажи недвижимости»14.

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим вы делять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли-продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс;

во вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность по купателя, а также действия последнего по его принятию и оплате 15.

В соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора продажи предприятия, большое значение имеет предприятие. Специфиче ские особенности предприятия как имущественного комплекса предопре деляют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой специфический объект гражданских прав. Предприятием как объектом прав признается имущественный ком плекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельно сти. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его про дукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, зна ки обслуживания), и другие исключительные права. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей). Во втором случае слово «предприятие» – лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц.

Объектом договора продажи предприятия является предприятие в це лом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Необходимо выде лить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отноше нии которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 2, ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуали Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. 2011. С. 153.

Там же. С. 151.

зации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предпри ятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на осно вании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

Данные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут со ставить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. За неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разре шения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Заключение договора продажи предприятия. Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в над лежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

ГК обязывает стороны совершить определенные действия, являющие ся необходимыми и обязательными для последующего заключения дого вора продажи предприятия. Так, ГК содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561).

Стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс;

заключение не зависимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Названные доку менты служат обязательным приложением к договору продажи предпри ятия. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из назван ных документов расценивается как несоблюдение формы договора прода жи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

В § 8 гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относи тельно цены продаваемого предприятия. В данном случае подлежат при менению нормы, содержащиеся в ст. 555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости). Для признания договора продажи предприятия заключен ным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижи мости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При опреде лении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответст вующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименова ние, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализа ции продавца и его товаров, работ, услуг.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента го сударственной регистрации.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной сто роны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – пере водом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. По этому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предпри ятия, а также последствия нарушения этого порядка.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия.

Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сто рон зависят от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уве домлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторы, как получившие уведомление о продаже предприятия, но не давшие согласие на перевод долга, так и не получившие такого уведом ления, имеют право требовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

при знания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может вос пользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, – в течение года со дня, когда он узнал или должен был уз нать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод, этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Для исполнения обязательств по договору продажи предприятия от продавца требуется совершение определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. Если иное не будет предусмотрено до говором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к переда че покупателю, составить и представить на подписание покупателю пере даточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны быть сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта является моментом передачи покупате лю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайно го повреждения имущества предприятия.

Не являясь собственником переданного предприятия (до регистра ции), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. А, продавец, сохраняющий право собственности на передан ное предприятие до момента государственной регистрации, лишается тако го права (ст. 564).

Помимо договора продажи предприятия государственной регистра ции, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежит также переход права собствен ности к покупателю.

Покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК вправе требовать уменьшения покуп ной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или пе редаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Учитывая специфику договора продажи предприятия, законодатель ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и при менению последствий недействительности сделки.

Например, право покупателя требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора продажи предприятия ограничено только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законода тельством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый харак тер (п. 5 ст. 565 ГК).

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми пре дусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при усло вии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не про тиворечат общественным интересам.

Особые случаи продажи предприятия. Особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями ГК, регулирующими договор продажи пред приятия. Данная иерархия правовых норм установлена самим Кодексом. В со ответствии со ст. 217 ГК при приватизации государственного и муниципаль ного имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если зако ном о приватизации не предусмотрено иное. Согласно п. 3 ст. 65 ГК основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанав ливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного госу дарственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие Закона РСФСР «О прива тизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (17 июля 1991 г.). Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в слу чае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные об щества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения.

Существенными особенностями отличается продажа предприятия (биз неса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельно сти (банкротства). Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение. В ходе внешнего управления продажа предприятия (биз неса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управле ния, который должен быть утвержден собранием кредиторов (ст. 83, 85 Феде рального закона «О несостоятельности (банкротстве)»)16.

В отличие от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмот рено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, то есть предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до воз буждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем прове дения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве ор ганизатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализирован ную организацию. Планом внешнего управления может быть предусмот рено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании Федеральной службе по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Если в указанные в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред. от 16.10.2012 // Постановление ВАС РФ от 08.04.2003. № 4.

предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом слу чае организуются повторные торги. При наличии согласия собрания (ко митета) кредиторов предприятие может быть продано по отдельному дого вору конкретному покупателю.

Победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона под писывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, преду смотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписыва ется победителем конкурса и организатором торгов (на основании прото кола, подписываемого указанными лицами в день проведения конкурса) в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регули руемому ГК, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

ГК предусмотрены договоры, имеющие в качестве своего объекта предприятие как единый имущественный комплекс: договоры аренды, до верительного управления, ипотеки. Отличие указанных договоров от дого вора продажи предприятия состоит в том, что их исполнение не предпола гает передачу предприятия в собственность контрагента. Вместе с тем, совпадающий объект всех указанных договоров (предприятие как единый имущественный комплекс) делает возможным во многом схожее правовое регулирование и даже позволяет регламентировать некоторые правоотно шения, возникающие из различных договоров, с помощью отдельных норм о договоре купли-продажи предприятия.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного ком плекса, используемого для осуществления предпринимательской деятель ности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во вре менное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодате ля, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирую щие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Договор аренды, так же как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих тре бований, является недействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной реги страции (ст. 658 ГК).

По договору доверительного управления предприятием как имущест венным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает до верительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом пра во собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п. ст. 1012, п. 1 ст. 1013 ГК).



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |
 





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.